Direito Imobiliário – Página: 5

Como regularizar loteamentos irregulares? Conheça a REURB.

jan 31, 2019

Tagged : certidão de regularização fundiária, direito imobiliário, regularização fundiária, reurb

Situação de conhecimento geral é a existência, no país, de milhares de núcleos urbanos informais. E por núcleos urbanos informais entende-se ocupações ordenadas, desordenadas, clandestinas, irregulares (por exemplo, condomínios, loteamentos e incorporações ilegais). Assim, várias são as situações em que as pessoas residem de maneira irregular. Situação que gera enorme insegurança ao possuidor destes imóveis e acaba por prejudicar o Poder Público, que muitas vezes não recebe o imposto devido. Diante desta conhecida situação, o presente artigo se presta a mostrar uma nova forma de regularização fundiária urbana, que pretendeu substituir o tradicional processo de regularização fundiária por um reconhecimento de aquisição originária de propriedade, a partir de cadastro aprovado pelo Poder Público. Talvez o leitor atento já tenha percebido, com a leitura do parágrafo acima, que o presente artigo tratará especificamente da chamada REURB. Portanto, este artigo pretende mostrar ao leitor que é, SIM, possível regularizar loteamentos irregulares. Através do procedimento da REURB é possível regularizar inúmeras situações irregulares. I – O que é a REURB? A REURB consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de núcleos urbanos informais. Mas a REURB não foi inventada agora. Ela apenas ganhou uma nova nomenclatura com a Lei 13.465/17. Quando foi publicada a Medida Provisória nº 759/2016, que foi posteriormente convertida na Lei 13.465/17, o Ministério das Cidades emitiu “nota” sobre as medidas de regularização fundiária urbana e informou que

“o novo marco legal traz inovações com o conceito de informalidade tratado como núcleo urbano informal, a legitimação fundiária, a desburocratização dos procedimentos de aprovação e registro, além da criação do direito de laje”

Portanto, verifica-se que a REURB é, grosso modo, um procedimento que pretende a regularização de diversas moradias irregulares. Existem duas modalidades de REURB, a saber:

REURB-S: Reurb de interesse social. Aqui são incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público.
REURB-E: Reurb de interesse específico. Neste caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.

A seguir, será demonstrado quem pode iniciar o procedimento. II – Quem pode iniciar a REURB? Uma vez explicada o que é a REURB, é preciso entender quem pode dar o pontapé inicial no procedimento. A lei é clara que quem pode requerer a REURB são:

a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;
os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
o Ministério Público.

Portanto, o rol dos legitimados ativos é amplo. De forma que tanto uma associação de moradores de um loteamento irregular quanto o próprio Município pode dar início ao procedimento. Mas o rol é taxativo? Ou seja, só essas pessoas que podem iniciar a REURB? Há quem entenda que o rol de legitimados é exemplificativo, ou seja, outros que não estão nesta lista poderiam também requerer a REURB. Este entendimento se dá por conta do alcance social da lei (MAUX). III – Como é o procedimento administrativo da REURB? Ultrapassada a questão de quem pode dar início ao procedimento, é interessante observar que existe uma ordem lógica deste procedimento junto ao Poder Público. O procedimento administrativo é elencado pelo art. 28 da Lei 13.465/17, veja-se:

requerimento dos legitimados;
processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
elaboração do projeto de regularização fundiária;
saneamento do processo administrativo;
decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;
expedição da CRF pelo Município;
Registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.

É importante dizer que o fato de não existir legislação Municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicável a projetos de regularização fundiária urbana não impedirá a REURB. Inicialmente, com o protocolo do requerimento no órgão competente, o Município deverá, em até 180 dias, classificar e fixar uma modalidade de REURB ou indeferir, fundamentadamente, o requerimento. Sendo que a inércia do Município implicará a automática fixação da modalidade apresentada no requerimento, bem como o prosseguimento do processo administrativo da REURB. Instaurado o procedimento, o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis daquele núcleo urbano informal a ser regularizado. O Município notificará os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados para que, se pretenderem, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação. A notificação será via postal, com aviso de recebimento. Podendo, também, ser por edital. A ausência de manifestação dos notificados será entendida como concordância com a REURB. Havendo apresentação de impugnação, será iniciado o procedimento extrajudicial de composição de conflitos, nos moldes do art. 21 da Lei 13.465/17. Após a fase de saneamento e com a decisão da autoridade competente, será emitida a Certidão de Regularização Fundiária, a chamada CRF. Trata-se de documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos. De forma que a CRF será levada a registro no cartório de registro de imóveis competente. IV – O registro da CRF no cartório de registro de imóveis Com a emissão da CRF pelo Município, esta será levada a registro, conforme o art. 167, I, 43 da Lei 6.015/73, veja-se:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I – o registro: 43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);

O registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado será requerido diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel e será efetivado independentemente de determinação judicial ou do Ministério Público. Observe que em caso de recusa do oficial, ele emitirá nota devolutiva fundamentada, em que indicará os motivos da recusa e formulará exigências, nos termos da lei 13.465/17. Importa dizer que o registro é isento de comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados. Após o registro da CRF, o oficial notificará o Incra, o Ministério do Meio Ambiente e a Secretaria da Receita Federal do brasil para que estes órgãos cancelem, parcial ou totalmente, os respectivos registros existentes no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e nos demais cadastros relacionados a imóvel rural, relativamente as unidades imobiliárias regularizadas. V – Que profissional procurar para realizar a REURB? É importante observar que o procedimento da REURB é um procedimento complexo do ponto de vista de conhecimento técnico. Portanto, para a realização do procedimento é preciso que vários personagens participem. Estes profissionais têm de possuir conhecimento técnico para lidar com situações ligadas ao meio ambiente, à elaboração de plantas e memoriais descritivos, etc. Assim, trata-se de um procedimento que envolve um conhecimento multidisciplinar, sendo necessário que o interessado busque diversos profissionais, dentre os quais um advogado especializado em Direito Imobiliário e Direito Ambiental. BIBLIOGRAFIA MAUX, Filipe Gustavo Barbosa. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (REURB) – conceitos, objetivos, pressupostos e efetivação registral. Disponível em http://www.anoregrn.org.br/noticia/regularizacao-fundiaria-urbana-reurb-conceitos-objetivos-pressupostos-e-efetivacao-registral/5065. Acesso em 31.01.2019. RICALDE, Mário do Carmo. Regularização Fundiária Rural e Urbana: impactos da Lei 13.465/17. 2 ed. Campo Grande: Contemplar, 2019.

Como regularizar imóvel doado pela "Prefeitura"?

jan 25, 2019

Tagged : desafetação, doação, imóvel doado, prefeitura, regularização de imóvel

Frequentemente alguns Municípios doam imóveis de sua propriedade para algumas famílias, com o fim de que estabeleçam nestes imóveis suas moradias. Com estas doações, as famílias passam a morar nos imóveis e acreditam que a doação, por si só, não dependeria de iniciativas outras para a regularização desses imóveis. Diante dessas doações, é importante que os interessados saibam se esta doação do Poder Público foi realmente realizada ou se haveria necessidade de outros procedimentos para a regularização desse imóvel. Isto porque caso não haja a correta regularização da propriedade do imóvel, não é possível que o interessado negocie este imóvel ou o transmita a seus herdeiros, tornando sua condição de possuidor extremamente precária. A falta da correta regularização, nestes casos, seria arriscada a ponto de o donatário (aquele que recebeu a doação) poder inclusive vir a perder este imóvel. Desta forma, o presente artigo pretende tratar sobre como poderia o interessado regularizar a propriedade do imóvel recebido em doação pelo Município. Como de praxe, o assunto será abordado em tópicos para a melhor compreensão do leitor. I – Qual o procedimento para a doação de um imóvel público a um particular? A lei permite que um imóvel seja doado ao particular e para tanto alguns requisitos devem ser respeitados. Os requisitos são estipulados pelo próprio Município, tendo em vista que eles possuem autonomia para legislar em matéria local (art. 30, I, Constituição Federal). O que significa dizer que muito embora existam regras em lei federal para tanto, é preciso que sejam observadas as leis de cada município. No entanto, com frequência os municípios estabelecem os seguintes requisitos: a) Deve existir interesse público devidamente justificado (art. 17, Lei 8.666/93): o que significa dizer que o poder público não pode doar um imóvel a seu bel prazer, sem qualquer motivo. Deve haver um interesse público justificado. b) Lei específica: Antes de se efetivar a doação, é necessário que o Município edite lei específica para tanto. c) Procedimento licitatório (licitação): O procedimento de licitação está previsto na Lei nº 8.666/93 e deve anteceder a doação de imóveis. No entanto, em alguns casos este procedimento é dispensado, como por exemplo aquela doação com interesse público devidamente justificado. d) Escritura Pública de Doação: A lei estabelece que deve haver a assinatura de escritura pública, título necessário para a transferência do imóvel por doação. Colocados os requisitos acima, é oportuno dizer que o Tribunal de Contas do Estado de Minas Gerais já se pronunciou a respeito do assunto, no julgamento da Consulta nº 700.280, veja-se:

“(…) os bens públicos, quaisquer que sejam, podem ser alienados, por meio de doação a particulares, desde que satisfeitas determinadas condições, tais como desafetação, se for o caso, autorização legislativa e, sobretudo, o reconhecimento de interesse público, pois, na Administração, não se faz o que se quer, mas apenas o autorizado em lei.”.

Com a leitura da decisão acima, observa-se a palavra “desafetação”. Daí pode surgir uma outra dúvida. O que seria desafetação? Tema a ser tratado no tópico seguinte. II – O que é desafetação? Desafetação e afetação são termos que dizem respeito ao fim que está sendo dado ao bem. Se o imóvel está sendo usado para determinado fim público, se diz que ele está afetado. Lado outro, se o imóvel não está sendo utilizado para um fim público, ele está desafetado. Caso o imóvel a ser doado esteja afetado, o poder público deve desafetá-lo previamente. Para tanto, existe um procedimento específico, que poderá ser tratado em um artigo específico, pois foge ao objetivo do presente artigo. III – Como regularizar o imóvel doado? Finalizadas as explicações acima, pergunta-se: Com a escritura pública o particular se tornar o proprietário do imóvel? Não, não se torna seu proprietário. Observe que após a assinatura da Escritura Pública ela deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis Competente. Se diz competente porque o cartório de registro de imóveis não pode ser de livre escolha do interessado. Deve ser aquele em que está registrado o imóvel. Na prática, o interessado deverá levar a escritura pública para que seja registrada na matrícula do imóvel. O oficial de registro avaliará o título e se posicionará da seguinte maneira: ou ele a registrará, sem maiores dúvidas; ou devolverá uma nota de exigência ao interessado, solicitando outros documentos para o registro. Caso haja exigência, o interessado poderá apresentar todos os documentos para o efetivo registro ou, discordando da posição do registrador, poderá discutir a questão de forma a argumentar seu ponto de vista. Isto deverá ser feito através de um procedimento chamado suscitação de dúvida. Procedimento este que poderá ser abordado com maiores detalhes em artigo específico. IV – Pode haver complicação no procedimento de regularização? O principal documento do imóvel é sua matrícula, um documento que fica arquivado no cartório de registro de imóveis. Com a leitura deste documento, é possível verificar um histórico do imóvel, quem foi seu primeiro proprietário e quem foram os proprietários seguintes, as doações e muitos gravames que possam incidir sobre o imóvel. A sistemática dos cartórios exige que este histórico siga uma ordem cronológica. Em outras palavras, o imóvel deve primeiro pertencer ao proprietário A, ser passado ao B e só então ao C. Não se pode pular etapas. Tecnicamente isto se chama princípio da continuidade registral. Um exemplo prático para melhor compreensão. Maria é proprietária de um imóvel e promete vendê-lo para Joaquim, através de um documento particular (contrato de promessa de compra e venda). Joaquim, que já está na posse do imóvel, pretende passar o imóvel para Douglas. Ao final, para que Douglas se torne o proprietário, antes é preciso que Maria faça uma escritura de compra e venda para Joaquim e que esta escritura seja registrada. O que fará com que a propriedade vá para Joaquim. Só então será possível que Douglas registre em seu nome. Trazendo esta situação para a doação de imóvel pelos municípios, muitas vezes o Município tampouco chega a registrar em seu nome a propriedade do imóvel, o que faz com que o donatário (aquele que recebe o imóvel) tenha dificuldades na regularização deste imóvel. Portanto, apesar de todo o procedimento estar previsto em Lei, na prática é fundamental que a documentação relativa ao imóvel seja analisada minuciosamente. Só assim será possível avaliar as dificuldades na regularização do imóvel. Podem, ainda, surgir outras dificuldades. De forma que cada caso é ocorre de uma maneira. V – É possível regularizar com a usucapião? É pacífico o entendimento de que não pode o interessado adquirir um imóvel público através da usucapião. Este procedimento para regularizar imóveis pode até ser útil quando o bem não é público. O que não é o caso. VI – Conclusão O presente artigo não pretendeu esgotar os procedimentos relativos a doação de imóvel público, mas tão-somente estabelecer um norte para quem pretenda entender um pouco sobre a possibilidade de regularizar um imóvel desta natureza. É sempre importante a consulta a um especialista na área para o estudo direcionado da documentação, pois no direito cada caso possui suas especificidades. Não há uma solução única que possa ser deliberadamente aplicada a toda e qualquer situação.

O que é indisponibilidade de bens imóveis?

jan 17, 2019

Tagged : CNIB, improbidade administrativa, indisponibilidade de bens, lei de registros públicos, registro de imóveis, sistema de indisponibilidade

Na negociação de imóveis, é de extrema importância o conhecimento – seja pelo corretor de imóveis, pelo vendedor ou comprador ou mesmo pelo estudioso do direito – de uma figura chamada indisponibilidade de bens. Talvez o leitor já tenha verificado esta situação na prática: ao pesquisar a documentação do imóvel que está sendo vendido, verifica-se uma averbação na matrícula daquele imóvel indicando que está indisponível. Mas afinal, o que seria a chamada indisponibilidade de bens imóveis e a que ela se destina na prática do mercado imobiliário? O presente artigo pretende explicar estas e outras questões, a seguir. I – O que é indisponibilidade de bens imóveis? A lei dá ao proprietário de um imóvel o direito de usar, gozar e dispor da coisa, bem como reivindicá-la de quem injustamente a possua. Ou seja, na prática o proprietário pode usar aquele imóvel ou alugá-lo a terceiros, podendo inclusive receber alugueis pela locação. Pode também vender aquele bem, no exercício de seu direito de proprietário. O direito de o proprietário dispor da coisa – por exemplo, o direito de alienar um bem ou até mesmo dar o bem em garantia – é um dos atributos da propriedade. Ou seja, é um dos direitos que possui o titular da propriedade de um bem. No entanto, existem algumas situações em que o proprietário perde o direito de dispor, por determinação legal, judicial ou administrativa. A indisponibilidade é, portanto, a restrição do poder de o proprietário de dispor da coisa (vendê-lo ou onerá-lo). Ela impede que o proprietário venda o imóvel, por exemplo. II – Para que serve a indisponibilidade? A indisponibilidade pode ser útil em diversas situações. A título de exemplo de sua utilização, cite-se situação em que o devedor inadimplente, no curso de ação judicial, poderia dilapidar seu patrimônio para que determinado imóvel de sua propriedade não respondesse pela dívida. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a indisponibilidade de bens é uma medida excepcional e só pode ser conferida no caso de ficar comprovada situação de perigo, quando é justificável o receio de dilapidação do patrimônio ou desvios de bens. Portanto, é possível que, por segurança, o juiz ordene que determinado imóvel se torne indisponível. O que pode ser feito, inclusive, como medida liminar em processos judiciais. Ou seja, logo no início do processo. III – Como saber se um imóvel está indisponível? Para verificar se sobre um imóvel existe o gravame da indisponibilidade, o interessado deve comparecer ao cartório de registro de imóveis competente (aquele da localidade do imóvel) e pedir uma certidão da matrícula do imóvel. Neste documento é possível verificar todo o “histórico” daquele imóvel. Se houver indisponibilidade, será possível saber. No entanto, e já indo além da pretensão do presente artigo, para quem atua no mercado imobiliário e negocia imóveis, não basta que o interessado verifique somente se um imóvel encontra-se indisponível. É preciso, ainda, que o interessado examine processos judiciais em nome do proprietário (e cônjuge) daquele imóvel. Isto porque pode ser que existam ações judiciais em curso que podem desencadear gravames ao imóvel, tais como a penhora do imóvel ou mesmo sua indisponibilidade. Portanto, não obstante a importância da consulta à matrícula do imóvel, não é o bastante. É preciso que o interessado tenha cautelas outras, como consultar um advogado especialista em direito imobiliário para que realize a due dilligence imobiliária, investigação minuciosa que visa a segurança daquela negociação. Situação que não é possível explorar neste espaço, cujo objeto de estudo se restringe a indisponibilidade de bens. IV – O que é o sistema CNIB? O sistema CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens) é um sistema de alta disponibilidade, criado e regulamentado pelo Provimento Nº 39/2014, da Corregedoria Nacional de Justiça e se destina a integrar todas as indisponibilidades de bens decretadas por Magistrados e por Autoridades Administrativas. O CNIB tem como objetivos dar eficácia e efetividade às decisões judiciais e administrativas de indisponibilidades de bens, divulgando-as para os Tabeliães de Notas e Oficiais de Registro de Imóveis de todo o território nacional e para outros usuários do sistema. E proporcionar segurança aos negócios imobiliários de compra e venda e de financiamento de imóveis e de outros bens. Assim, antes de promover quaisquer atos nos cartórios, cumpre aos tabeliães de notas a consulta ao CNIB, conforme art. 160, §6º do Provimento 260 da Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais (Código de Normas do Extrajudicial de MG), veja-se:

§ 6º Os tabeliães de notas e os oficiais de registro civil com atribuição notarial, antes da prática de qualquer ato notarial que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos, exceto a lavratura de testamento, deverão consultar a base de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, consignando no ato notarial o resultado da pesquisa e o respectivo código gerado (“hash”), dispensado o arquivamento do resultado da pesquisa em meio físico ou eletrônico.

Portanto, através deste sistema se realiza um verdadeiro rastreamento de todos os bens que o atingido pela indisponibilidade possui em território nacional, evitando a dilapidação do patrimônio, atuando como importante ferramenta no combate ao crime organizado e na recuperação de ativos de origem ilícita. V – Qual lei trata sobre a indisponibilidade de bens? A possibilidade de indisponibilidade de bens está presente em diversas legislações, como por exemplo no caso da execução trabalhista (art. 889 da CLT e 185-A do CTN); na Recuperação Judicial e Falência (Lei 11.101/05); quando se fala de improbidade administrativa, em ação civil pública (lei 8.429/92); investigação de CPIs (art. 58, §3º, CF); Poder cautelar geral (art. 796 e seguintes do CPC), dentre outros. No caso específico da indisponibilidade de bens imóveis, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) estabelece, em seu art. 247, o seguinte:

“Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei”.

Sabe-se que o documento principal de um imóvel é sua matrícula, documento em que está registrado todo o “histórico” do imóvel (quem é o proprietário, se o imóvel está penhorado, se é bem de família, se foi inventariado, etc). Assim, caso exista ordem judicial ordenando que determinado imóvel se torne indisponível, o julgador irá oficiar o cartório de registro de imóveis competente mandando que averbe, na matrícula do imóvel, a indisponibilidade. Daí a importância do estudo da certidão atualizada da matrícula do imóvel, visando sempre a segurança nas negociações imobiliárias. VI – A importância de conhecer a indisponibilidade para quem opera no mercado imobiliário O conhecimento do instituto da indisponibilidade de bens, sobretudo dos imóveis, é de suma importância para quem opera no mercado imobiliário. Sejam, corretores de imóveis, investidores, advogados que atuam na área ou até mesmo proprietários de imóveis, todos devem entender a que se destina o instituto. O que faz com que os operadores do mercado imobiliário atuem visando garantir maior segurança e cautela na negociação de imóveis.

Como a lei da ficha limpa pode proteger seu condomínio?

jan 03, 2019

Tagged : condomínio, destituição do síndico, lei de ficha limpa, síndico

Nos últimos anos, com a evidente corrupção dos governantes do país, a população brasileira clamou pela aprovação de uma legislação que impedisse a candidatura de corruptos ao governo. O que fez com que milhares de assinaturas fossem recolhidas e apresentadas na Câmara dos Deputados, em setembro de 2009. Época em que se iniciou, por iniciativa popular, a tramitação de um importante projeto de lei, que finalmente se tornou a conhecida Lei da Ficha Limpa, a Lei Complementar nº 135/2010, que alterou a Lei de Inelegibilidade, de 1990. Com a entrada em vigor da Lei da Ficha Limpa, restringiu-se a entrada de algumas figuras ao poder. De forma que a lei impediu, por exemplo, que um candidato condenado a um crime contra a economia popular disputasse as eleições. A lista de crimes pelos quais os candidatos são impedidos de entrar no poder é maior, abarcando também crimes como o patrimônio privado, o sistema financeiro, o mercado de capitais; lavagem de dinheiro ou ocultação de bens, dentre outros. Assim, é evidente que esta legislação foi de extrema relevância para o país. Explicada a lei da ficha limpa, a questão que este artigo pretende trazer é sobre a possibilidade (ou impossibilidade) de aplicação da Lei da Ficha Limpa nos Condomínios. Afinal, é possível trazer estas regras inseridas na Lei da Ficha Limpa para o condomínio, de forma a impedir que síndicos com, digamos, “Ficha Suja” se elejam? Do ponto de vista prático, levando-se em conta a proteção do condomínio, há que se analisar duas situações distintas. A primeira é aquela em que o síndico tem praticado atos de irregularidade ou não tem administrado o condomínio de forma conveniente. A segunda situação a ser pensada é aquela em que os condôminos pretendem criar regras para que futuros síndicos não sejam “ficha suja”. Ambas serão tratadas em tópicos a seguir. I – Síndico que pratica irregularidades no cargo Se o síndico do condomínio tem agido de maneira a cometer irregularidade ou não tem administrado o condomínio de forma conveniente, é possível que os próprios condôminos o destituam. Ou seja, o síndico pode ser retirado de seu cargo. Para maiores informações, é preciso analisar o art. 1.349 do Código Civil, veja-se:

A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2^o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Agora veja-se o que explicita o art. 1.348, §2º:

O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Note que deve ser convocada uma assembleia especificamente para o fim de destituição do síndico (ou para transferência de poderes, na forma do parágrafo 2º acima). Note, ainda, que para tanto é necessário o voto da maioria absoluta de seus membros. Ou seja, para a aprovação da medida é preciso de o primeiro número inteiro superior à metade dos participantes. No entanto, antes é preciso verificar o que diz o texto da Convenção sobre a destituição do síndico. Mas é importante que o síndico tenha seu direito de defesa garantido, de forma que esta decisão seja uma decisão justa. II – A criação de regras para impedir síndicos “Fichas Sujas” de se candidatarem Como se sabe, a Convenção do condomínio é o documento que “faz lei” entre os condôminos. Ou seja, em regra antes é preciso observar as cláusulas da convenção para, só então, caso sejam omissas, se observar o Código Civil. E com o fim de trazer regras que impeçam síndicos “fichas sujas” a ocuparem este relevante cargo, é possível que a Convenção estabeleça requisitos para que um pretenso candidato a síndico ocupe o cargo. De forma que é possível, por exemplo, inserir na Convenção do Condomínio cláusulas que exijam que o candidato não tenha sido condenado por crimes contra a economia popular ou contra o sistema financeiro, por exemplo. As possibilidades que podem ser inseridas na Convenção com a intenção de efetivamente “proteger” a administração do condomínio, tomando emprestada a idéia da Lei da Ficha Limpa, são inúmeras. Assim, interessante verificar o rol dos impedimentos da Lei da Ficha Limpa para adequar cada hipótese a vida condominial. No entanto, para inserir estas regras na Convenção do Condomínio é preciso de aprovação em Assembleia. Segundo o art. 1.351 do Código Civil, é preciso que 2/3 dos condôminos votem a este respeito. Necessário, pois, que os condôminos discutam cada hipótese em assembleia, sempre visando a proteção do alto numerário que o síndico tem como dever administrar. Por fim, tendo em vista que a convenção do condomínio é, efetivamente, uma legislação – com aplicação prática de termos jurídicos e uma redação técnica – é evidente a importância da assessoria de um profissional especialista na área. Sobretudo, para que a legislação em questão traga a segurança esperada na vida condominial.

Idosos são isentos do pagamento de IPTU?

dez 29, 2018

Tagged : estatuto do idoso, idosos, iptu, isenção

Por vezes, fala-se que o idoso tem alguns privilégios e que, portanto, seria também isento do pagamento do IPTU. Diante destas informações, o presente artigo pretende esclarecer de vez a questão da isenção (ou não) do pagamento do IPTU pelo idoso. Afinal, os idosos são isentos de pagar IPTU? Para fins de raciocínio, antes é preciso esclarecer que o Estatuto do Idoso (Lei nº 10.741/03), afirmando o óbvio, trouxe alguns direitos para os idosos, estes considerados pessoas com mais de 60 anos. Trata a lei:

Art. 2^o O idoso goza de todos os direitos fundamentais inerentes à pessoa humana, sem prejuízo da proteção integral de que trata esta Lei, assegurando-se-lhe, por lei ou por outros meios, todas as oportunidades e facilidades, para preservação de sua saúde física e mental e seu aperfeiçoamento moral, intelectual, espiritual e social, em condições de liberdade e dignidade.

Na verdade, o que a lei fez foi indicar que o idoso, em razão da idade, não pode ser impedido de uma vida digna, ou mesmo deve ter uma vida digna. E como desdobramento deste raciocínio, diversas legislações estabelecem alguns “benefícios” ao idoso, vide como exemplo a gratuidade nos transportes públicos urbanos, concedida pela Constituição Federal (art. 260, §2º). Pois bem, outra importante medida tomada por algumas legislações é a concessão de isenção no pagamento do IPTU aos idosos. Como o IPTU é um imposto cobrado pelos Municípios, as regras sobre a possibilidade ou não de isenção são estabelecidas por leis municipais. Portanto, não existe uma legislação federal que garanta especificamente e totalmente a isenção do IPTU aos idosos maiores de 60 anos. O que existem são legislações municipais que tratam da questão. Para que o interessado tome conhecimento se há, ou não, isenção em seu município, o ideal é que procure o atendimento ao cidadão de cada município ou consulte um advogado especialista na questão. Como não é possível que um breve artigo sobre o tema analise todos os municípios brasileiros, a questão será analisada tão-somente em relação a cidade mineira de Juiz de Fora. Em Juiz de Fora foi publicada a Lei Complementar nº 70/2017, que alterou o Código Tributário Municipal. Esta legislação possibilita a isenção do pagamento do IPTU para algumas pessoas, são elas: I – aposentados; II – pensionistas III – viúvas IV – servidores públicos municipais efetivos da Administração Direta e Indireta e do Poder Legislativo, ou o cônjuge sobrevivente; V – servidores federais e os estaduais cedidos ao Município para prestação de serviços junto ao Sistema Único de Saúde – SUS, ou o cônjuge sobrevivente VI – empregados das empresas públicas e da sociedade de economia mista, nas quais o Município direta e indiretamente detenha a maioria do capital social com direito a voto, ou o cônjuge sobrevivente. Para obter a isenção, o interessado deverá ser proprietário, usufrutuário ou detentor de posse ad usucapionem (aquela que pode ser adquirida através de usucapião), de imóvel único, que deverá servir para residência própria, comprovar os proventos ou respectivas pensões ou o vencimento ou salário, acrescido das vantagens de caráter permanente, desse mesmo proprietário, usufrutuário ou posseiro do imóvel, igual ou inferior a três salários 5 mínimos. Existe, ainda, exigência quanto ao tamanho do imóvel. Em se tratando de apartamento, deve ter até 125 metros quadrados. Em se tratando de casa, a depender do caso até 150 metros quadrados ou até 250 metros quadrados. Caso o interessado se enquadre neste contexto, deverá protocolar um pedido de isenção no órgão competente comprovando os fatos. Por fim, diante do contexto dos benefícios aos idosos, é preciso que cada interessado verifique, em seu município, como são as regras para o pagamento do IPTU.

A multipropriedade vai virar lei. Você sabe do que se trata?

dez 18, 2018

Tagged : condomínio, multipropriedade, multipropriedade imobiliária, time-sharing

A multipropriedade imobiliária já é realidade no país, mas recentemente ela será regulamentada através de lei. Isso porque a Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 10.287/2018, que vai alterar o Código Civil e a Lei de Registros Públicos. Duas importantes legislações do país. Mas do que se trata a multipropriedade e o que essa nova lei, caso venha a ser aprovada, vai mudar na realidade jurídica referente aos imóveis? Essas questões serão devidamente abordadas a seguir. A multipropriedade imobiliária ou o chamado time-sharing, apesar de pouco estudado no meio jurídico, merece sua devida atenção. Sobretudo quando está para ser tratada pela lei. A multipropriedade, grosso modo, é aquela em que se exerce por um determinado tempo. Ou seja, é uma espécie condominial relativa aos locais de prazer, pela qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel (casas, chalés, etc), repartindo em unidades fixas no tempo, assegurando a cada co-titular o seu uso exclusivo e perpétuo durante um tempo. Portanto, a propriedade se divide no tempo, de modo que será possível ser compartilhada. I – ANTES DA LEI DA MULTIPROPRIEDADE Antes da devida regulamentação da matéria o regime de multipropriedade possuía sua devida existência. No entanto, carecedor de regulamentação própria, as dúvidas existentes eram inúmeras. Situação que gerava insegurança tanto para o multiproprietário quanto para o empreendedor. Com a entrada em vigor da nova legislação se espera que muitas questões sejam resolvidas. II – DEPOIS DA LEI DA MULTIPROPRIEDADE O projeto de lei da multipropriedade acrescenta o Capítulo VII-A ao Código Civil, acrescentando os arts. 1.358-B ao 1.358-E. A nova lei conceitua multipropriedade como (art. 1.358-C, Código Civil):

“Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Assim, trata-se de um regime de condomínio em que é possível compartilhar a propriedade sobre um imóvel. E cada qual terá a propriedade numa parcela de tempo. Quanto a fração de tempo, a lei determina que cada fração de tempo é indivisível e que o período mínimo de cada fração será de 7 dias, seguidos ou intercalados (art. 1.358-E, §1º, Código Civil). Segundo a lei, a multipropriedade se institui por ato inter vivos ou testamento, registrado no cartório de registro de imóveis competente. E como se trata de um regime de condomínio, deve-se existir a convenção de condomínio em multipropriedade. Esta, entre suas cláusulas, determinará os poderes e deveres dos multiproprietários, o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo, as multas aplicáveis aos multiproprietários em caso de descumprimento de deveres, dentre outras (art. 1.358-G do Código Civil). A nova legislação também se ocupou acerca dos direitos e obrigações dos multiproprietários, cujo rol se encontra elencado no art. 1.358-I do Código Civil. Como exemplo de obrigação do multiproprietário vide a desocupação do imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio, sob pena de multa diária. O rol é extenso e poderá ser tratado em eventual artigo específico sobre o tema. Dúvida que pode surgir é quanto a responsabilidade pelo pagamento de tributos e contribuições condominiais sobre o imóvel. Pois bem, a legislação deixou claro que cada multiproprietário responderá por estas despesas na proporção de sua fração de tempo (art. 1.358-J, §5º, Código Civil). No que concerne à transferência da multipropriedade, ela se dará na forma da lei civil e não haverá necessidade da anuência prévia dos demais multiproprietários. E ainda, a lei estabelece que em regra não haverá direito de preferência na aquisição da fração pelos demais multiproprietários, salvo se estabelecido em instrumento de instituição ou na convenção de condomínio (art. 1.358-L, §1º, Código Civil). No que diz respeito às alterações na Lei nº 6.015/73, a chamada Lei de Registros Públicos, a legislação da multipropriedade fez pequenas alterações. Inseriu a necessidade de o oficial de registro de imóveis manter fichas auxiliares para os imóveis em regime de multipropriedade. Além da matrícula, deverá existir uma ficha auxiliar para cada fração de tempo, onde se registrarão e averbarão cada ato referente àquela fração. Acrescentou também, como não poderia deixar de ser, a possibilidade de registro da convenção de condomínio da multipropriedade na matrícula do imóvel. Espera-se, assim, que a legislação venha trazer maior segurança jurídica na instituição do instituto, de modo a regulamentar questões que antes não estavam positivadas.

Como organizar o patrimônio e planejar a herança?

nov 28, 2018

Tagged : holding familiar, holding patrimonial, patrimônio, planejamento sucessório

Uma situação importante a ser pensada, sobretudo por aquelas famílias que possuem patrimônio, é o planejamento da sucessão desses bens para seus herdeiros. E como patrimônio, entende-se não só aqueles casos de milionários, mas também casos de um patrimônio mais modesto. Como exemplo, cite-se o caso de uma pessoa que possui uma casa e um ou dois apartamentos. Quando uma pessoa falece, para que seus bens (móveis e imóveis) sejam transmitidos a seus herdeiros é preciso que seja aberto o inventário. Este procedimento do inventário pode ser realizado na justiça ou mesmo de maneira extrajudicial, através do cartório de notas com o posterior registro da escritura nos ofícios de imóveis em que estão registrados os imóveis em questão. Note que o processo de inventário, seja ele na justiça ou no cartório, é um procedimento caro e pode gerar inúmeros conflitos entre os herdeiros. Assim sendo, o presente artigo pretende demonstrar que existem algumas formas de organizar essa divisão patrimonial ainda em vida, de forma a evitar futuras disputas entre os herdeiros e economizar no pagamento de impostos no futuro. A seguir serão apresentadas algumas formas de planejamento sucessório, visando economizar dinheiro e organizar o patrimônio ainda em vida, veja-se: I – Como fica a situação caso não seja realizado um planejamento sucessório? Na falta de um correto planejamento sucessório e patrimonial, com a morte do patriarca deve ser aberto o inventário. Para a partilha dos bens deve-se analisar o estado civil do falecido, o patrimônio por ele deixado (dinheiro, aplicações, automóveis, imóveis, dívidas, etc) e quem são seus herdeiros. Daí será avaliado como será feita a partilha de bens, ou seja, qual a proporção da herança cada herdeiro herdará. Nestes casos a partilha poderá ser amigável ou poderá, ainda, envolver litígio. E é justamente de forma a evitar o litígio e a organizar este patrimônio que o interessado deve fazer seu planejamento sucessório ainda em vida. A seguir serão demonstradas algumas formas de fazê-lo. II – Doação de imóvel com reserva de usufruto Uma das formas de organizar o patrimônio é a doação com reserva de usufruto. Mas afinal, você sabe como funciona este procedimento? Nesta forma de organização patrimonial o interessado, proprietário do patrimônio em questão, doa seus bens para seus herdeiros e reserva para si o usufruto dos bens. Ou seja, os herdeiros que receberão a doação dos imóveis serão nu-proprietários, enquanto o doador será o usufrutuário. Mas afinal, o que isso quer dizer? A propriedade possui o que os juristas chamam de atributos, que são: usar, gozar, dispor e reaver. Assim, o proprietário pleno pode usar a coisa, gozar (receber os alugueis de um imóvel, por exemplo), dispor (vender, por exemplo) e reaver a coisa de quem a injustamente a possua (se alguém invadir a propriedade o proprietário poderá entrar na justiça para retomar a coisa). Quando ocorre a doação com reserva de usufruto, o proprietário doa a propriedade e reserva para si o usufruto. De forma que aquele que recebe o bem a título de doação será o nu-proprietário. Grosso modo, o nu-proprietário tem a coisa como proprietário, mas sem poder se utilizar e fruir dela. De forma que se o imóvel estiver alugado, por exemplo, quem terá direito a receber os alugueis será o usufrutuário, e não o nu-proprietário. Havendo usufruto vitalício sobre o imóvel, com a morte do doador (o usufrutuário), o nu-proprietário deve apresentar a certidão de óbito no cartório para o cancelamento do usufruto, para que a propriedade plena vá para as mãos do nu-proprietário. O que dispensa a realização de inventário. Mas note que neste caso, o doador não conseguirá alienar o imóvel sem o consentimento do nu-proprietario. É importante ainda esclarecer que neste procedimento deve-se pagar o ITCD – Imposto de transmissão causa mortis e doação. III – A constituição de uma holding patrimonial ou familiar Antes de explicar esta forma de organização patrimonial, é preciso salientar que uma holding patrimonial ou familiar é uma empresa criada com o objetivo de controlar um patrimônio de uma família. Em alguns casos as pessoas possuem um patrimônio como investimento e precisam se organizar. A constituição de uma holding patrimonial ou familiar é um planejamento vantajoso, tanto para a sucessão deste patrimônio na herança quanto para efeito de economia tributária. Do ponto de vista tributário existe vantagem, pois auferir renda em nome da pessoa física é mais oneroso a auferir renda em nome de uma pessoa jurídica. Isto porque a tributação da pessoa física pode chegar a 27,5% sobre os rendimentos. Já na pessoa jurídica a tributação gira em torno de 11%. Já do ponto de vista da sucessão também se torna vantajoso. Primeiro porque com o falecimento de um de seus sócios (um dos familiares), a empresa continua a funcionar. Ou seja, seu funcionamento não fica paralisado, pois existem outros sócios coordenando o dia-a-dia da empresa. Segundo porque as regras da sucessão deste patrimônio já estarão todas estabelecidas no contrato social da empresa. O que evita futuras discussões acerca da divisão do patrimônio entre os herdeiros. IV – A constituição de uma holding patrimonial ou familiar e a doação de suas quotas aos herdeiros com reserva de usufruto Este procedimento difere do anterior porque aqui o interessado (normalmente o “chefe” da família, por assim dizer) constitui a holding patrimonial e doa quotas sociais a seus herdeiros, reservando para si o usufruto e estipulando cláusulas restritivas no contrato. No caso de doação de todas as quotas desta sociedade para os herdeiros, no ato de constituição desta sociedade será possível que sejam mantidos para o doador os direitos de voto (uso) e de receber dividendos da referida sociedade (gozo e fruição), agindo assim como se sócio fosse, só lhe sendo proibido alienar as quotas ou ações. Portanto, o instrumento que constituir o usufruto deverá detalhar como e quem exercerá os direitos e poderes atrelados às quotas e/ou ações, tanto o direito de voto como os rendimentos, bem como os interesses conjuntos que devem ser observados neste exercício. Neste caso, ao contrário da doação de imóvel com reserva de usufruto, o doador poderá se manter como administrador da holding e gerenciar mais livremente o patrimônio, podendo comprar ou vender os ativos desta conforme o regramento estabelecido no contrato social ou no estatuto social da empresa na qualidade de seu administrador. Dentre as possíveis cláusulas que podem ser estabelecidas estão as seguintes: a) cláusula de inalienabilidade Esta cláusula tem a finalidade de proteger as quotas recebidas pelos herdeiros, uma vez que eles ficarão impedidos de aliená-las. Não poderão vender, por exemplo. b) cláusula de incomunicabilidade Esta cláusula tem o objetivo de fazer com que as quotas recebidas na doação não comuniquem com o cônjuge do herdeiro. De forma que seu cônjuge não terá direito a elas. c) cláusula de impenhorabilidade Esta cláusula tem o condão de proteger o patrimônio recebido a título de doação, pois o impede que determinado bem da propriedade do herdeiros seja penhorado. É claro que existe exceção, como por exemplo de dívidas de credores tributários. d) cláusula de reversão Esta cláusula estabelece que caso o sócio donatário (aquele que receber a doação) venha a falecer primeiro que o doador, a nua-propriedade das quotas sociais retornam para si. Assim, se o herdeiro falecer antes do patriarca, as quotas sociais pertencentes a ele não serão inventariadas e transferidas para a próxima geração da família ou para seu cônjuge. Elas retornarão à propriedade do patriarca, sem ônus algum. V – Testamento Uma forma simples, barata e muito usual de planejar a herança é a utilização do testamento. Através deste instrumento, o interessado poderá fazer com que, após seu falecimento, sua vontade seja observada. Lembrando que 50% do patrimônio corresponde a legítima, não podendo ser doada para terceiros. Afinal, esta parcela do patrimônio é protegida pela lei, para que os herdeiros necessários recebam sua parte na herança. E como herdeiros necessários leia-se descendentes, ascendentes e o cônjuge. VI- Afinal, qual a melhor forma de planejar a herança? Conforme ficou demonstrado, existem várias formas de planejar a sucessão. E cada caso possui suas particularidades. Portanto, não é possível analisar a melhor forma de organização e planejamento patrimonial, de forma que é importante que cada situação seja minuciosamente estudada. Só assim será possível avaliar qual a melhor forma de organizar o patrimônio e a sucessão do interessado.

Como funciona o aluguel de imóveis em Shopping Center?

nov 19, 2018

Tagged : aluguel shopping, contrato atípico, lei do inquilinato, Locação, shopping center

Situação que pode gerar dúvidas, sobretudo a locatários, é sobre a locação de imóveis em shopping center. Este breve artigo pretende demonstrar como funcionam as locações comerciais nos shopping center. De forma que as questões serão tratadas a seguir, em tópicos. I – Natureza das locações em Shopping Center Inicialmente, para o entendimento da matéria é importante dizer que a relação locatícia estabelecida entre o empreendedor e o locatário é uma relação que resulta em um contrato atípico, permitido pela lei, veja-se o teor do art. 425 do Código Civil:

“É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.”

O que significa dizer que se trata de um contrato que não é regulamentado especificamente pela lei, mas que não é por ela proibido, quando não contraria-la. Aliás, o Superior Tribunal de Justiça também possui o entendimento que os contratos de locação em shopping center são atípicos (REsp nº 178908). Neste sentido, é importante observar o teor do art. 54 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), segundo a qual:

“Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

Desta forma, prevalecerão as condições livremente pactuadas entre lojistas e shopping center. As cláusulas contratuais são respeitadas com base no chamado princípio do “pacta sunt servanda“, segundo o qual deve-se cumprir exatamente o que foi estipulado em contrato. Diante disso, é preciso entender exatamente o que pode e o que não pode ser tratado nessa espécie de contrato. O que será demonstrado a seguir. I – O que pode e o que não pode prever o contrato Ultrapassada a análise da natureza do contrato de locação em shopping center e claro, sem pretender esgotar o assunto, é preciso salientar o que pode ou não estar previsto nesses contratos. a) A cobrança de décimo terceiro aluguel ou aluguel dúplice Como se sabe, nestes contratos os shopping center costumam cobrar um décimo terceiro mês a título de aluguel. Ou seja, normalmente existem cláusulas que dobram o valor do aluguel em dezembro de cada mês. Acerca da legalidade destas cláusulas, verifica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 54 DA LEI DE LOCAÇÕES. COBRANÇA EM DOBRO DO ALUGUEL NO MÊS DE DEZEMBRO. CONCREÇÃO DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA. NECESSIDADE DE RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA OBRIGATORIEDADE (“PACTA SUNT SERVANDA”) E DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS (“INTER ALIOS ACTA”). MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS LIVREMENTE PACTUADAS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (…) 3. Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ – REsp: 1409849 PR 2013/0342057-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/05/2016)

Neste sentido, tendo sido a cláusula de cobrança do aluguel dúplice livremente pactuada, deve-se respeita-la. Assim, ao contrário das locações comuns previstas pela lei do inquilinato, nas locações de shopping center os empreendedores passam a gozar de vantagens como esta. b) a cobrança de “luvas” A Lei do Inquilinato (lei 8.245/91) prevê a possibilidade da cobrança das “luvas” na assinatura do contrato de locação, desde que seja dado ao locatário o direito à renovatória, conforme seu art. 45, veja-se:

“São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.

E a jurisprudência também possui o entendimento de que é possível a cobrança das chamadas “luvas”, de forma que

“a Lei nº 8.245/91, em seu art. 45, veda, expressamente, a cobrança de “luvas” obrigações pecuniárias – quando da renovação do contrato. Contudo, silencia, ao contrário da legislação anterior (Dec. 24.150/34), no que se refere ao contrato inicial. Não há, pois, qualquer proibição, sequer implícita, quanto à sua cobrança. Não afasta esse entendimento o disposto no art. 43 da Lei nº 8.245/91, pois o dispositivo veda a cobrança de valores além dos encargos permitidos e não a expressamente elencados. Assim, apesar de não se fazer referência às “luvas” iniciais para permiti-las, tampouco se faz para proibi-las, o que, em termos obrigacionais, tendo em conta a liberdade contratual, faz concluir pela possibilidade da cobrança de valor sob esse título. Recurso provido. (REsp 406.934/RJ, Relator o Ministro Félix Fischer, QUINTA TURMA, DJ 22/04/2002, p. 253)

Ocorre que deve ser observado o prazo de 5 anos para a cobrança de “luvas”. Isto porque antes deste prazo não existe o direito a ação renovatória, razão pela qual não poderia haver a incidência das “luvas” em locação inferior a este prazo. c) a cobrança de aluguel com base nas vendas do locatário Nos contratos de imóveis em shopping center, normalmente o aluguel é determinado da seguinte forma: aluguel mínimo e aluguel em percentual sobre as vendas. Quanto ao aluguel mínimo, é aquele que normalmente se pratica no mercado imobiliário. Quanto ao aluguel por percentual sobre o faturamento, também chamado de “aluguel de desempenho” ou “aluguel percentual”, é aplicado sobre o faturamento bruto da loja, sendo devido quando exceder o aluguel mínimo e naquilo que o ultrapassar. Quanto a esta forma de cobrança, se estiver prevista em contrato e se não houver ilegalidade, não há que se falar em proibição de sua cobrança, veja-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. (..) 3 – Existindo expressa previsão contratual e não sobressaindo ilegalidade dos termos pactuados em avença de locação de unidade comercial no tocante à fórmula de cálculo do valor do aluguel mínimo nos casos de renovação do contrato, deve ser prestigiado o princípio da obrigatoriedade do contrato, pacta sunt servanda, não subsistindo a pretensão de declaração de nulidade das cláusulas impugnadas. (…) (TJ-DF – APC: 20100111362058 DF 0045336-09.2010.8.07.0001, Relator: ANGELO CANDUCCI PASSARELI, Data de Julgamento: 15/10/2014, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 20/10/2014 . Pág.: 223)

Portanto, é preciso que as cláusulas estejam previstas no contrato para sua validade. Diante das colocações acima, surge a pergunta: A liberdade do empreendedor é irrestrita? Ou seja, pode ele estabelecer quaisquer cláusulas? Esta liberdade que possui o empreendedor com base no chamado “pacta sunt servanda” encontra limitação no chamado princípio da “função social” do contrato. Este princípio, previsto no Código Civil de 2002, passou a elevar o interesse coletivo sobre o interesse individual. Assim, a liberdade que o empreendedor possui nestas espécies de contrato podem ser restringidas quando houver, nestes contratos, cláusulas que coloquem uma das partes em desvantagem desproporcional e exagerada. Ou, ainda, quando houver qualquer cláusula que desequilibre o contrato. Desta forma, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já se posicionou sobre a possibilidade de o Poder Judiciário reconhecer a abusividade de cláusulas previstas nestas espécies de contrato:

DIREITO CIVIL. SHOPPING CENTER. INSTALAÇÃO DE LOJA. PROPAGANDA DO EMPREENDIMENTO QUE INDICAVA A PRESENÇA DE TRÊS LOJAS-ÂNCORAS.DESCUMPRIMENTO DESSE COMPROMISSO. PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO. 1. Conquanto a relação entre lojistas e administradores de Shopping Center não seja regulada pelo CDC, é possível ao Poder Judiciário reconhecer a abusividade em cláusula inserida no contrato de adesão que regula a locação de espaço no estabelecimento, especialmente na hipótese de cláusula que isente a administradora de responsabilidade pela indenização de danos causados ao lojista. (STJ – REsp: 1259210 RJ 2011/0061964-0, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 26/06/2012, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/08/2012)

Portanto, não obstante a liberdade do empreendedor estipular cláusulas que o beneficiem, é preciso ter cautela, de forma a não prejudicar o locatário. A não colocá-lo em desvantagem desproporcional. Na dúvida, é importante a consulta de um advogado especialista em direito imobiliário. Profissional este que será capaz de analisar a legalidade do contrato e emitir um parecer sobre a negociação.

A responsabilidade do corretor de imóveis nas negociações imobiliárias

nov 07, 2018

Tagged : Código de Ética dos Corretores, contrato de corretagem, corretagem, corretor, corretor de imóveis, creci

Diariamente, várias pessoas buscam o corretor de imóveis para intermediar negócios imobiliários. Seja para vender, seja para comprar um imóvel. De forma que o papel do corretor de imóveis é fundamental na intermediação de negócios imobiliários. E, em sendo um papel relevante, existem também suas responsabilidades. E é este aspecto que será tratado neste artigo: qual a responsabilidade que tem o corretor de imóveis na intermediação dos negócios? E para que a leitura se faça de forma bem didática, os assuntos serão abordados por tópicos, a seguir. I – O QUE FAZ O CORRETOR DE IMÓVEIS? Ainda que seja claro para muitos, é interessante delinear qual o papel do corretor de imóveis, de forma que não restem dúvidas sobre sua importância e sobre suas responsabilidades. A Lei nº 6.530/78 regulamenta a profissão do corretor de imóveis e estabelece, em seu art. 3º o seguinte:

Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Portanto, pode-se dizer que o corretor deverá intermediar o negócio, aproximando as partes. Podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. II – O CORRETOR SÓ TEM DE APROXIMAR AS PARTES? Ultrapassada a questão acima, é preciso esclarecer se o corretor de imóveis só precisa aproximar as partes e nada mais. E é neste ponto que reside a questão mais importante, a análise da documentação relativa ao imóvel para uma negociação segura. Como o corretor de imóveis deve ser Técnico em Transações Imobiliárias, compete ao corretor avaliar a negociação que está intermediando, sob pena de responder pelos danos causados ao cliente. Para tanto, o corretor deve obter diversos documentos relativos ao negócio que está sendo realizado, tais como certidões do imóvel e certidões das partes que estão negociando o imóvel. De maneira a dar segurança na negociação do imóvel. De forma que não basta que o corretor aproxime as partes e elas fechem o negócio. O negócio deve ser viável, do ponto de vista técnico. III – A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS Quanto a responsabilidade do corretor de imóveis, cite-se dispositivo do Código Civil, a seguir:

Art. 723, parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Desta feita, o corretor prestará todos os esclarecimentos acerca da segurança ou risco do negócio. E para que haja segurança na negociação, o corretor deve verificar questões diretamente e indiretamente ligadas ao imóvel. É preciso, por exemplo, que o corretor verifique se não existem débitos de IPTU sobre o imóvel. Isto porque por se tratar de uma obrigação propter rem (que acompanha a coisa), se esta questão não for verificada previamente, o próprio imóvel “responderá” pela dívida de iptu. Outra questão importante para a segurança do negócio é a avaliação da matrícula do imóvel, documento em que constarão detalhes como gravames que possam incidir sobre o imóvel negociado. Veja-se, ainda, o Código de Ética profissional dos corretores de imóveis:

Art. 5° – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.

De maneira que fica evidente que o trabalho do corretor de imóveis possui alta carga de responsabilidade. Assim, o corretor que der causa a ato danoso ao cliente por imperícia, imprudência e negligência (ou infrações éticas) responde civil e penalmente. Observe, ainda, o que o Superior Tribunal de Justiça menciona sobre a responsabilidade do corretor de imóveis:

AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ORIENTA A SÚMULA 7/STJ QUE, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME DE PROVAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, DE MODO A EVITAR A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS NULOS OU ANULÁVEIS, PODENDO, NESSES CASOS, CONSTATADA A SUA NEGLIGÊNCIA QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE SÃO ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR PERDAS E DANOS. 1. A decisão tomada pela Corte local decorreu de fundamentada convicção embasada nos elementos contidos nos autos, de modo que a eventual revisão da decisão esbarraria no óbice intransponível imposto pela Súmula 7/STJ. 2. “É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos”. (STJ – AgRg no REsp: 1309646 SP 2012/0032432-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 25/02/2014, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2014)

Portanto, recomenda-se que a escolha do corretor de imóveis seja feita de forma a privilegiar o profissional com experiência e com conhecimento técnico suficientes para que o negócio seja realizado de maneira segura. Lembrando que se a análise da negociação ultrapassar o conhecimento técnico do corretor de imóveis, é importante que o interessado procure um advogado especialista em Direito Imobiliário, profissional que poderá emitir parecer jurídico acerca de negociações imobiliárias.

O que fazer quando o vendedor de um imóvel não passa a escritura pública?

out 22, 2018

Tagged : adjudicação compulsória, compra e venda, construtora, consumidor, Danos morais, hipoteca

No mercado imobiliário, seja nas vendas de imóveis por construtoras, seja na venda de imóveis usados por pessoas físicas ou empresas, para que o adquirente de um imóvel se torne efetivamente o proprietário, é preciso que comprador e vendedor assinem a escritura pública de compra e venda e, após isto, seja realizado seu registro no cartório de imóveis competente.

Pois bem. Neste ponto, a dúvida maior é com relação àqueles negócios em que o comprador tenha efetivamente quitado todo o preço do negócio e, ao final, procurado o vendedor, este não passa a escritura pública definitiva ao comprador do imóvel.

Esta situação causa insegurança ao adquirente do imóvel, na medida em que segundo a lei só é proprietário do imóvel quando se realiza seu efetivo registro no cartório de registro de imóveis (só é dono quem registra).

Portanto, enquanto aquele vendedor não passa a escritura (para ser registrada na matrícula do imóvel), o proprietário continua sendo o vendedor daquele imóvel. No dia a dia do mercado imobiliário, não raras as vezes ocorre de compradores perderem seus imóveis pela falta de seu efetivo registro.

Diante desta situação, como deve o comprador do imóvel proceder para que o vendedor passe a escritura pública? Este artigo pretende demonstrar como agir nestas situações.

Muitas vezes se adquire um imóvel através de um contrato particular de promessa de compra e venda em que o promitente comprador se compromete a pagar pelo imóvel (pode-se mencionar em uma entrada e prestações mensais, por exemplo). Quando da quitação do preço, o promitente vendedor deve passar a escritura pública.

Para tanto, deve o comprador solicitar o termo de quitação ao vendedor e entrar em contato para que seja passada a escritura pública.

Ocorre que muitas vezes o promitente vendedor não toma as devidas providências para passar a escritura pública definitiva. Sendo assim o que pode o comprador fazer?

I – A NOTIFICAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR PARA QUE PASSE A ESCRITURA PÚBLICA

Inicialmente deve o comprador entrar em contato com o vendedor, demonstrando a quitação do imóvel e pedindo que seja passada a escritura pública, para posterior registro.

Se o vendedor for uma construtora ou uma empresa de empreendimentos imobiliários, o aconselhável é que o comprador telefone para a central de atendimento e explique a situação. É importante, neste caso, que seja anotado o número do protocolo daquela ligação telefônica e o nome do atendente.

Se mesmo assim o vendedor continuar omisso, deve o adquirente daquele imóvel notificar o vendedor por carta com a viso de recebimento (correios) ou através do cartório de registro de títulos e documentos, demonstrando que todas as parcelas referentes a aquisição do imóvel foram pagas e solicitando que o vendedor, finalmente, outorgue a escritura pública de compra e venda. É importante que seja dado prazo razoável para a outorga da escritura por parte do vendedor.

Lembrando que o comprador só será o efetivo proprietário do imóvel após o efetivo registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis competente. Antes disso, o adquirente será tão-somente (na maioria dos casos) possuidor daquele imóvel.

II – DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Ultrapassada a devida notificação, caso o vendedor não se manifeste no sentido de passar a escritura pública do imóvel, é possível que o adquirente do imóvel proponha uma ação judicial chamada Adjudicação Compulsória.

Esta ação pretende fazer com que o juiz profira uma sentença que tem por finalidade substituir a escritura pública do imóvel, de forma que esta sentença ingressará no cartório de registro de imóveis. Ou seja, o juiz dará suprimento a falta de manifestação do vendedor do imóvel.

Muitas vezes esta ação judicial pode ser realizada em conjunto com um pedido de danos morais pela demora excessiva por parte do vendedor. Em alguns casos, ainda, costuma incidir sobre o imóvel o gravame da hipoteca, como será explicado a seguir.

II – QUANDO O IMÓVEL ESTÁ GRAVADO DE HIPOTECA

Nos casos de imóveis de construtoras, muitas vezes pode ocorrer de o imóvel estar gravado de hipoteca. Isto porque muitas vezes as construtoras se utilizam desta forma de garantia para financiar a obra.

Nestes casos, muito embora exista sobre o imóvel a hipoteca, o comprador deste imóvel não pode ser prejudicado.

Neste sentido, inclusive, a justiça entende que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não pode prejudicar o adquirente do imóvel, nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça:

a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Na verdade, a hipoteca tem de ser baixada na matrícula do imóvel para que haja o efetivo registro da escritura pública em nome do adquirente do imóvel.

III – A OMISSÃO DO VENDEDOR EM PASSAR A ESCRITURA GERA DANOS MORAIS AO COMPRADOR?

A questão referente aos danos morais deve se analisada caso a caso. No entanto, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais tem o entendimento de que a demora injustificada da construtora em baixar a hipoteca sobre imóvel vendido, como de outorgar escritura da venda, ultrapassa os limites do mero aborrecimento, e caracteriza dano moral.

Neste sentido, vide jurisprudência sobre o tema:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEFERIMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA NA SENTENÇA – CUMPRIMENTO DA DECISÃO DE CARÁTER PROVISÓRIO – PERDA DO OBJETO DO RECURSO – INOCORRÊNCIA – MÉRITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL PELO ADQUIRENTE – DEMORA NA BAIXA DE HIPOTECA E DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – DANO MORAL CONFIGURADO – FIXAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO.
– A demora injustificada da construtora em baixar a hipoteca sobre imóvel vendido, como de outorgar escritura da venda, ultrapassa os limites do mero aborrecimento, e caracteriza dano moral.
– Dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando o seu patrimônio. A indenização pelo dano moral possui caráter punitivo, para que o causador do dano, diante de sua condenação, se sinta castigado pela ofensa que praticou; possui também caráter compensatório, para que a vítima receba valor que lhe proporcione satisfação como contrapartida do mal sofrido.
– A quantificação da indenização pelo dano moral requer: (1) capacidade/possibilidade do que indeniza, pois este não pode ser levado à ruína, e (2) suficiência ao que é indenizado, pela satisfação diante da compensação obtida, sem que ocorra enriquecimento ilícito ou exploração do Poder Judiciário como nascedouro de proventos. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.17.032258-0/001, Relator(a): Des.(a) Ramom Tácio , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/12/2017, publicação da súmula em 11/12/2017)

No entanto, recomenda-se que a análise de cada caso seja feita com cautela e antes de o interessado pleitear os devidos danos morais na justiça, notifique o vendedor com a intenção da outorga da escritura pública definitiva, conforme mencionado no início deste artigo.

Caso o comprador do imóvel esteja passando por situação semelhante, é importante que ele procure o advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança.

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