Direito Imobiliário – Página: 4

Reurb em "imóvel rural" é possível?

out 29, 2019

Tagged : direito imobiliário, direito urbanístico, imóvel rural, regularização de imóvel rural, reurb

A Regularização Fundiária Urbana – REURB – é um tema muito recente, que veio à tona com a conversão da Medida Provisória nº 759/2016 na Lei nº 13.465/17. Esta lei não só simplificou o procedimento da regularização fundiária urbana (trazendo algumas alterações à Lei nº 11.977/09), com a REURB, como também trouxe várias modificações relevantes no Direito Imobiliário. Não obstante os diversos institutos e a riqueza de detalhes da lei, atenta-se, mais uma vez, para a questão da Reurb. Sobretudo no que tange a regularização de imóveis rurais. Diante disso, pergunta-se: seria possível a aplicação da Reurb em imóveis rurais? E para tratar desta questão, como de praxe, passa-se ao estudo através de tópicos, que serão vistos a seguir. I – O que afinal é a REURB? A título introdutório, é preciso explicar melhor do que se trata a REURB. Pois bem, a sigla indica Regularização Fundiária Urbana. Mas o que seria isso? Basicamente, a Reurb é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Trata-se de uma política pública que tem como finalidade regularizar núcleos informais. Assim, grosso modo, havendo núcleo urbano informal (exemplo, loteamentos irregulares), caso se encaixem nos critérios da lei, é possível sua regularização através de um procedimento extrajudicial. De forma que, dentre os objetivos da Reurb, evidencia-se aquele de identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assessorar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior. II – Quais os tipos de REURB? A lei trouxe dois tipos de Reurb, quais sejam:

REURB-S: Reurb de interesse social. Aqui são incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público.
REURB-E: Reurb de interesse específico. Neste caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.

Para as famílias de baixa renda, o próprio Município “toca” o projeto, não havendo despesas para essa população. Nos demais casos, não considerados de baixa renda, o interessado será o responsável pelas despesas com a Reurb. De forma que ele deve arcar com emolumentos de cartório, eventuais despesas com engenheiros para elaboração de projetos técnicos e advogados. III – Quem pode requerer a REURB? Segundo a lei, podem requerer a Reurb:

a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;
os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
o Ministério Público.

Uma vez que a lei visa garantir o direito social à moradia, deve-se entender o rol acima como exemplificativo. De forma que outros interessados, que não os do rol acima, podem requerer a Reurb. IV – Onde dar entrada na REURB? Para iniciar a Reurb é preciso dar entrada junto ao Município. Cada Município vai regulamentar a Reurb, criando uma legislação específica com regras específicas. Portanto, deve-se dar entrada na Reurb no órgão competente no âmbito Municipal. V – É possível REURB em imóvel Rural? Para verificar a possibilidade de aplicação da Reurb a imóveis rurais, é preciso verificar alguns pontos da Lei, vejamos o art. 11, parágrafo 6º:

§ 6º Aplicam-se as disposições desta Lei aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972 .

Da leitura acima, verifica-se que a Reurb se aplica a imóveis localizados em área rural, desde que o módulo rural seja menor que a fração mínima de parcelamento. Quando a lei fala em “módulo rural”, leia-se o lote. Ou seja, em um loteamento, por exemplo, o lote deve ser menor que essa fração mínima de parcelamento. Quanto a fração mínima de parcelamento, essa é a menor área em que um imóvel rural pode ser desmembrado num determinado Município. Ou seja, existe uma fração mínima de parcelamento que o imóvel rural deve observar. Assim, se a unidade imobiliária (o lote) for menor que esta fração, é possível a aplicação da Reurb. Além disso, o Decreto nº 9.310/18, que regulamentou a Reurb, estabelece o seguinte conceito de núcleo urbano, em seu art. 3º, I:

assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias com área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8o da Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;

Daí se compreende que núcleos urbanos, ainda que situados em área inscrita como rural, com a unidade imobiliária inferior à fração mínima de parcelamento, é passível de Reurb. Mas observe que este núcleo deve ter uso e características urbanas. O que seriam essas características urbanas? A Lei nº 13.465/17, ao tratar da REURB, não indicou o que seriam essas características urbanas. De modo que a lei se contenta em indicar que é possível a REURB em imóveis localizados em área rural, cujo módulo seja inferior a fração, desde que com características urbanas. O que deixa a cargo do Município a opção por deferir ou não o procedimento da Reurb nesses casos. No entanto, é possível se utilizar de critérios de outras legislações para se ter um norte sobre o que seriam essas características urbanas. Sugestão de critérios para considerar o imóvel com características urbanas Poderíamos utilizar como exemplo as características que devem ter o imóvel para efeitos de cobrança de IPTU (imposto sobre a propriedade territorial e predial urbana), conforme definido pelo Código Tributário Nacional. Neste caso, para a cobrança do IPTU o imóvel deve ter sua localização em área urbana e ter, no mínimo, duas das seguintes infraestruturas: a) meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; b) abastecimento de água; c) sistema de esgotos sanitários; d) rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; e) escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado. Outro critério que poderia ser levado em consideração é aquele da Lei nº 9.636/98 relativa ao patrimônio da União. Naquela legislação, exige-se como condição para alienação de imóveis sob o regime da “enfitêuse” (saiba mais sobre enfitêuse assistindo este vídeo) que estejam situados em “área urbana consolidada”, definida como aquela a) inserida no perímetro urbano; b) com sistema viário implantado e vias de circulação pavimentadas; c) organizada em quadras e lotes predominantemente edificados; d) de uso predominantemente urbano; e) com a presença de, no mínimo, três equipamentos de infraestrutura implantados. É importante, ainda, levar em consideração que são atividades típicas com características urbanas aquelas ligadas à indústria, ao comércio e de serviços. Existem outros critérios de outras legislações que poderiam ser utilizados para este efeito. Mas a questão pode ser solucionada com uma regulamentação municipal mais precisa. Veja-se a seguir. Verificado que o lote é menor que a fração mínima de parcelamento e que o imóvel tenha características urbanas, como fica a Reurb? Caso o imóvel tenha preenchido esses requisitos da Lei nº 13.465/17, o interessado pode dar entrada na Reurb em seu Município. Quando da análise do procedimento pelo Poder Público Municipal, segundo o art. 30, §2º da Lei nº 13.465/17, o Município poderá deferir (definindo a modalidade da REURB) ou indeferir o procedimento. É nesse momento que o Município avaliará se o interessado observou todos os princípios e toda a legislação vigentes para dar continuidade na Reurb. Dentre os princípios a serem observados estão todos aqueles previstos na Lei nº 13.465/17 e no Decreto nº 9.310/18, dentre os quais destaca-se o princípio da eficiência na ocupação do solo:

Art. 2º. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios:
IX – concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;

Assim, para efeitos de regularização de assentamentos em zona rural, o poder público deverá fornecer serviços públicos adequados aos moradores, o que exige uma avaliação de viabilidade financeira, para que seja assegurada sua sustentabilidade econômica. Além disso, a ocupação eficiente do território é objetivo implícito do art. 182, §4º da Constituição Federal, que busca coibir o solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, com vistas à promoção de seu adequado aproveitamento. Portanto, no momento da análise do procedimento pelo Município, deve-se avaliar cada caso. Tudo, com base no critério de oportunidade e conveniência da Administração Pública. Uma vez que o Município tome a decisão de deferir a regularização fundiária em área rural, é preciso que se altere o plano diretor, de modo a ampliar o perímetro urbano. Incluindo-se, assim, o assentamento em uma zona de expansão urbana ou de urbanização específica.

O que é ganho de capital e por que preciso conhecê-lo?

out 07, 2019

Tagged : compra e venda, compra e venda de imóveis, ganho de capital, imposto de renda, lucro imobiliário

No dia a dia, milhares de pessoas negociam imóveis. Pessoas e empresas compram, vendem, doam, permutam, etc. A este respeito, tenho tratado neste espaço, de maneira frequente, de questões afetas ao mercado imobiliário. Sobretudo de questões afetas aos cuidados na compra e venda, a relações locatícias, etc. Por outro lado, questão que não pode fugir ao conhecimento de quem negocia imóveis é sobre o ganho de capital, que muitas vezes não é devidamente observado pelos negociantes. Neste sentido, o presente artigo pretende explicar o que é o chamado Imposto de Renda sobre o Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital e por que é importante seu conhecimento. Neste artigo o imposto só será abordado no que diz respeito a pessoas físicas. E como de costume o presente artigo será abordado em tópicos, para uma melhor didática. I – O QUE É O LUCRO IMOBILIÁRIO OU GANHO DE CAPITAL? O Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital é o imposto de renda que incide sobre o lucro imobiliário que o vendedor aufere com a venda do bem. Ou seja, se um imóvel é comprado por um determinado valor e, depois de um tempo, vendido pelo mesmo valor, não há que se falar em lucro imobiliário. Por outro lado, se um imóvel é adquirido por um determinado valor e, após um tempo, vendido por valor superior, em regra é devido o imposto. A seguir, passa-se a tratar do cálculo do imposto. II – QUAL O VALOR E COMO CALCULAR O GANHO DE CAPITAL? Para pessoa física, o ganho de capital obedece a tabela seguinte:

Imóveis até R$ 5.000.000,00 = alíquota de 15% Sobre a parcela do ganho que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 = 17,5% Sobre a parcela do ganho que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 = 20% Sobre a parcela do ganho que ultrapassar R$ 30.000.000,00 = 30%

Para efeitos de cálculo, observe o exemplo abaixo:

Aquisição do imóvel: R$ 100.000,00 Venda do imóvel: R$ 150.000,00 Diferença (compra – venda): R$ 50.000,00 15% sobre R$ 50.000,00 = R$ 7.500,00

III – QUAL É O PRAZO PARA O PAGAMENTO DO IMPOSTO? O pagamento deve ser efetuado até o último dia útil do mÊs subsequente àquele em que o ganho ou parcela houver sido recebido, se o alienante residir no Brasil ou se for pessoa jurídica que resida no exterior; ou na data da percepção do ganho, se o alienante for pessoa física não residente no Brasil; se o alienante for residente no exterior, a responsabilidade pela retenção e pagamento do imposto é do adquirente, caso seja residente ou domiciliado no Brasil ou do procurador do adquirente, quando este for residente ou domiciliado no exterior. IV – HÁ ISENÇÃO? Neste ponto, interessante explicar sobre algumas isenções trazidas pela lei, quais sejam: a) São isentos do imposto de renda todas as operações em que o ganho de capital seja inferior a R$ 35.000,00 (art. 22, II Lei nº 9.250/95); b) Também há isenção quando a venda for efetuada por igual valor ou inferior a R$ 440.000,00 desde que seja o único imóvel do vendedor (comercial ou residencial) e não tenha ocorrido nenhuma transação desse tipo nos últimos 5 (cinco) anos (art. 23, Lei nº 9.250/95). c) Se o produto da venda do imóvel antigo for utilizado para aquisição de novo imóvel em até 180 dias, da data do contrato antigo. Só para imóveis residenciais e gozar uma vez a cada 5 anos. Atenção: Se a compra do novo imóvel for anterior a venda do antigo, não há isenção, conforme Instrução Normativa SRF nº 599/2015. V – CONCLUSÃO As questões acima se aplicam somente a pessoas físicas. A tributação para pessoas jurídicas é diferente, mas não foi objeto do presente artigo. Conhecer e saber calcular o imposto de renda sobre o ganho de capital é fundamental, pois muitas vezes as pessoas compram e vendem imóveis sem observar estas questões. O que pode gerar futuros problemas com o fisco.

Como regularizar imóveis em Juiz de Fora? Conheça a nova Lei Municipal

set 09, 2019

Tagged : juiz de fora, lei complementar 90, regularização de imóveis, regularização fundiária, reurb

História recorrente no país é aquela em que uma pessoa adquire para si um lote para construir sua casa (ou sítio) em um loteamento, paga por aquele espaço e quando vai passar a Escritura Pública para registrar o imóvel em seu nome se depara com inúmeras dificuldades. Dentre as quais a impossibilidade de passar a Escritura, uma vez que o loteamento em questão é irregular. É de conhecimento geral que existem, no país, inúmeros loteamentos irregulares e/ ou ilegais e que seus adquirentes estão à margem da lei, de forma que não conseguem sua regularização, fato que atrapalha sua venda e sua transmissão por herança. Vive-se, desta forma, verdadeira insegurança na compra e venda de imóveis. I – UMA SAÍDA PARA A REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS Por conta disso e para que estes imóveis irregulares possam ser regularizados, recentemente foi editada a Lei nº 13.465/17, que trouxe, dentre outras questões, uma certa simplificação na regularização de imóveis, com o instituto da REURB. A REURB, grosso modo, trata-se de um conjunto de medidas em que se pretende identificar núcleos urbanos informais e regularizá-los. É feita através de um processo administrativo dirigido ao Município, de forma que se dispensa a utilização do Poder Judiciário. No entanto, não se trata de um processo simples, pois no curso deste procedimento devem ser levadas em conta várias questões, como a questão ambiental, a titulação dos possuidores e a estrita observância à lei. Para saber mais detalhes sobre a REURB, clique aqui. Ultrapassada a introdução do que seria a REURB, passa-se a tratar da solução especificamente para Juiz de Fora. II – QUEM PODE DAR ENTRADA NA REURB? Em se tratando de legislação com finalidade de garantir o direito social à moradia, é preciso entender que o rol de legitimados apresentado pela lei não é fechado. Ou seja, além da lista que será a seguir apresentada, entende-se que outros interessados poderiam também requerer a REURB.

a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;
os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
o Ministério Público.

Assim, todos os acima indicados, estando em situação imobiliária irregular, podem dar entrada no procedimento administrativo para, finalmente, regularizar seu imóvel. Caso o interessado não tenha condições de contratar um advogado especialista na área, pode se valer da Defensoria Pública para tanto. III – COMO REGULARIZAR IMÓVEIS IRREGULARES EM JUIZ DE FORA/MG? Com a entrada em vigor da Lei Federal, os Municípios têm criado legislações locais, visando dar efetividade a regra federal criada. De forma que em Juiz de Fora/MG, ainda no ano de 2019, entrou em vigor a Lei Complementar nº 90/19. Esta lei regulamentou a Lei Federal nº 13.465/17 no âmbito do Município, de forma que já é possível que aquele ocupante de imóvel irregular, que já ocupa o imóvel comprovadamente desde o dia 22 de dezembro de 2016 (art. 1º da LC 90/19), se utilize do procedimento administrativo para a regularização do imóvel. Os passos para a regularização do imóvel irregular, segundo a Lei Municipal, são:

a) Apresentação do requerimento junto ao Município, assinado pelo interessado; b) Cópia autenticada da Ata de Aprovação do pedido de regularização do parcelamento ou documento equivalente; c) Apresentação da matrícula ou certidão atualizada da área, com todas as averbações já registradas; d) Apresentação do projeto de regularização do parcelamento, indicando suas dividas e confrontações, indicando áreas de preservação permanente (quando for o caso), vias de acesso e circulação, quadras e lotes, dentre outras questões. e) perfis longitudinais e seções transversais tipo das vias de circulação; f) cadastro no sistema de captação e escoamento das águas pluviais com memória de cálculo e descrição dos materiais utilizados na execução; g) cadastro no sistema de abastecimento de água potável e esgoto sanitário com memória de cálculo e descrição dos materiais utilizados na execução; h) cadastro no sistema de iluminação implantado e memorial descritivo.

Além da apresentação dos documentos e passos acima, é preciso que o interessado respeite também a Lei Federal nº 13.465/17 e o Decreto 9.310/18, que regulamentou a lei. IV – TODOS OS IMÓVEIS PODEM SER REGULARIZADOS? A Lei que simplificou a regularização fundiária é muito recente. Sua regulamentação no âmbito do Município de Juiz de Fora, mais recente ainda. É de se dizer, ainda, que imóveis com situação não consolidada na data de 22 de dezembro de 2016 não estão sujeitos ao procedimento da Reurb. Além disso, como tudo no Direito, é preciso verificar a documentação de cada imóvel para que seja avaliada a possibilidade do procedimento ao caso concreto. V – QUAL O PROFISSIONAL COMPETENTE PARA FAZER A REURB? A Reurb é um procedimento multidisciplinar, que requer a atenção de vários profissionais, em especial do Engenheiro (para topografia); a depender do caso, do responsável técnico pela questão ambiental (Engenheiro Florestal, Ambiental) e do Advogado. A participação do Advogado especialista em Direito Imobiliário é fundamental, tendo em vista que a temática da regularização fundiária é extremamente específica e complexa e a jurisprudência ainda carece de decisões que mencionam especificamente a nova legislação.

O que mudou com a lei que dispensa o habite-se?

ago 27, 2019

Tagged : auto de conclusão de obra, dispensa do habite-se, habite-se, lei nova, lei que dispensa habite-se, município

Nos últimos anos a legislação relativa a imóveis tem sofrido substanciais alterações. Dentre todas as recentes alterações, importa aqui tratar da recente Lei 13.865/19. Uma lei pequena, mas de grande impacto na regularização de imóveis de famílias de baixa renda. E é especificamente sobre a dispensa do habite-se que o presente artigo tratará. Mas para que se compreenda sobre a dispensa do habite-se, primeiro é preciso que o leitor saiba o que é o habite-se e como se dá seu funcionamento prático. Razão pela qual passa-se a tratar das questões em tópicos. I – O QUE É O HABITE-SE? O habite-se, ou auto de conclusão de obra, é uma certidão emitida pela prefeitura que atesta que o imóvel está pronto para ser habitado, tendo sido respeitada a legislação municipal vigente. O construtor (ou proprietário, incorporadora, etc) faz um requerimento para que a Prefeitura vistorie o local. Vistoria esta que será realizada por um engenheiro. Para que o documento seja emitido, todos os requisitos legais devem estar preenchidos. As etapas para requerer o habite-se são a) a análise do processo de construção; b) a conferência da documentação apresentada pelo interessado; c) a notificação do contribuinte a apresentar documentos ou esclarecimentos necessários; d) a emissão do DAM; e) emissão da certidão e f) a Entrega da certidão ao contribuinte. II – QUAIS OS DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA O HABITE-SE? A legislação de cada Município vai estabelecer os documentos necessários para a obtenção do “Habite-se”, que são, resguardadas legislações específicas: a) Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros; b) Requerimento de regularização e aceitação da obra e/ou certidão de habite-se; c) Registro do imóvel atualizado até 6 meses da data da solicitação do serviço; d) certidão negativa de débito do imóvel; e) Procuração, com firma reconhecida (caso necessário); f)Declaração do proprietário, da qual constem frações ideais e área real e equivalente ou o quadro II da NB 12.721/2006 (quando for o caso); g) Laudo técnico de prevenção e combate à incêncio e pânico para imóveis com área maior que 750 metros quadrados (quando for o caso) ou AVCB; h) Laudo técnico de prevenção e combate à incêndio e pânico para imóveis com área menor que 750 metros quadrados (quando for o caso); i) ART para Laudo Técnico de prevenção e combate a incêndio e pânico; j) Projeto de prevenção e combate à incêndio e pânico, aprovado pelo Corpo de Bombeiros. III – IMÓVEL SEM HABITE-SE A ausência do “habite-se” para prédios comerciais e residenciais possui como consequências a impossibilidade de constituição de condomínio e a criação de convenção condominial e a impossibilidade de rateio entre os possuidores das unidades. IV – O QUE MUDOU COM A LEI QUE DISPENSOU O HABITE-SE? A Lei 13.865/19 alterou a Lei 6.015/73, inserindo o art. 247-A, cuja redação é a seguinte:

Art. 247-A. É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.

Portanto, em sendo construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, o “habite-se” será dispensado. Aliás, a dispensa também vale para registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia. Espera-se, com isso, fomentar a regularização de milhares de imóveis que estão na ilegalidade.

Posso alugar meu imóvel sem autorização do co-proprietário?

ago 15, 2019

Tagged : co-proprietário, composse, condomínio, extinção de condomínio, Locação

Dúvida de ordem prática que de forma recorrente surge no dia a dia é sobre a possibilidade de locação de imóvel, seja ele residencial ou não, por um dos co-proprietários sem que os demais participem ou concordem. Desta forma, no presente artigo serão abordadas questões relativas ao exercício do direito de propriedade por um dos proprietários do imóvel, quando existe co-propriedade. Ou seja, quando mais de uma pessoa é proprietária de um imóvel. Para efeitos didáticos, as questões serão a seguir abordadas em tópicos. I – O PROPRIETÁRIO PODE ALUGAR O IMÓVEL A TERCEIROS SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS CO-PROPRIETÁRIOS? Suponha que duas pessoas sejam proprietárias de um apartamento, cada qual com 50%. Suponha, ainda, que um dos proprietários pretenda alugar o imóvel a terceiros, visando obter renda. O outro proprietário, a seu turno, se recusa expressamente a colocar o imóvel a locação. Poderia este imóvel ser alugado a terceiros, ainda que um dos co-proprietários se recuse? Quanto a este questionamento, é importante salientar o que dispõe o art. 1.314, parágrafo único do Código Civil, veja-se:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Veja que, conforme o dispositivo acima, o co-proprietário não pode, sem o consentimento dos demais:

a) alterar a destinação da coisa comum;
b) dar posse, uso ou gozo a estranhos.

Desta forma, a não ser que haja o consentimento de todos os proprietários, não pode um deles fazer qualquer tipo de obra no imóvel ou alterar a destinação do imóvel. Não pode também dar posse, uso ou gozo a estranhos. Aqui se encaixa a locação de imóvel a terceiros.

II – E SE O IMÓVEL FICAR DESOCUPADO?

Suponha-se, agora, que em virtude da discordância de um dos co-proprietários, o imóvel fique vazio. É natural que todas as despesas sobre o imóvel (iptu, condomínio, etc) deverão ser custeadas por todos os co-proprietários, na proporção da fração de cada um.

Na prática pode ser que um dos proprietários se recuse a pagar essas despesas. Como deve agir o outro proprietário?

Tendo em vista que os débitos de IPTU e de Condomínio são obrigações propter rem – clique aqui e saiba o que é obrigação propter rem – , é imperativo que o co-proprietário que não quer se ver prejudicado pague a totalidade dessas despesas e cobre dos demais.

Isto porque o próprio imóvel pode responder pelas dívidas de condomínio e IPTU. O que quer dizer que o imóvel pode ir a leilão para quitar essas despesas. Portanto, é sensato que um dos co-proprietários quite essas prestações.

III – LOCAÇÃO CELEBRADA POR UM PROPRIETÁRIO SEM O CONSENTIMENTO DOS DEMAIS

Ultrapassada a questão acima, imagine-se que mesmo com a proibição da lei o imóvel foi alugado a terceiros sem que um dos co-proprietários concordasse. Neste caso, o que é possível fazer?

a) PRESTAÇÃO DE CONTAS

A primeira situação que pode ser pensada pelo proprietário preterido é a cobrança de sua parte na locação firmada. Ou seja, se o co-proprietário discordante com a locação possui 50% do imóvel, ele pode cobrar metade do valor do aluguel do co-proprietário que está administrando o bem.

Sugere-se que o co-proprietário que recebeu o montante a título de aluguel seja notificado extrajudicialmente pelo proprietário preterido, visando receber todo o montante relativo a sua fração.

Caso não seja possível a solução extrajudicial, pode-se pensar na propositura de uma ação de Prestação de Contas em face do co-proprietário.

b) O DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Outra questão que tem chegado ao poder judiciário é acerca da possibilidade de o proprietário preterido desfazer o contrato de locação, tendo em vista que não houve sua concordância no negócio.

Este ponto merece uma análise mais cautelosa, tendo em vista que existem decisões em ambos os sentidos. Como exemplo, veja-se que em dois momentos distintos, em casos semelhantes, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu de maneira controversa.

Na decisão seguinte o tribunal autorizou o desfazimento do contrato de locação, tendo em vista que um dos co-proprietários não anuiu com o negócio, veja:

Apelação – Ação anulatória cumulada com pedido de reintegração de posse – Co-proprietário da parte ideal de 25% do imóvel, que o aluga a terceiro sem anuência dos demais – Procedência da ação – Recurso dos réus – Correta aplicação do art. 1.314, parágrafo único do CC – Não provimento, sendo que a morte do autor não modifica a essência do julgado, sendo que eventual confusão deverá ser resolvida em fase de cumprimento de sentença. Não provimento. (TJ-SP – APL: 10073927620158260477 SP 1007392-76.2015.8.26.0477, Relator: Enio Zuliani, Data de Julgamento: 09/10/2018, 30ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 10/10/2018)

Lado outro, por vezes o mesmo tribunal entendeu que, em que pese a existência do art. 1.314, parágrafo único do Código Civil, se o terceiro-locatário celebrou a locação de boa-fé com os demais co-proprietários, a locação deve prevalecer. A seguir:

Ação de reintegração de posse – Alegação de esbulho possessório praticado pela ré – Inocorrência – Requerida ingressou no imóvel na qualidade de locatária das demais condôminas do imóvel (irmãs do autor) – Em que pese a norma proibitiva contida no art. 1.314, parágrafo único do Código Civil (pela qual é vedado ao condômino dar a posse, uso ou gozo da coisa a estranhos, sem o consentimento do outro), sua inobservância, na hipótese, não invalida o contrato de locação firmado pelas demais condôminas com a requerida, mormente diante da boa fé desta – Posse injusta e esbulho praticado pela requerida não comprovados na hipótese – Adoção dos fundamentos da sentença pelo Tribunal – Incidência do art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – Recurso negado.* (TJ-SP – APL: 10105225720148260009 SP 1010522-57.2014.8.26.0009, Relator: Francisco Giaquinto, Data de Julgamento: 03/03/2017, 13ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2017)

Portanto, tendo em vista decisões tão dissonantes, não se pode concluir pela certeza na possibilidade de desfazimento do contrato de locação pelo co-proprietário inconformado. Mas certamente este proprietário deverá receber sua parte na locação, conforme seu percentual como proprietário do imóvel. IV – COMO FICAR LIVRE DO IMÓVEL RECEBENDO SUA PARTE? Se a situação entre os co-proprietários ficar crítica, sem que todos entrem em consenso sobre a administração do imóvel e o repasse da renda com ele obtida, existe uma forma judicial de extinguir o condomínio e vender o imóvel. Trata-se da ação de dissolução de condomínio com a venda do bem em hasta pública. Observe o art. 1.322 do Código Civil:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Observe que para que seja vendido o bem em hasta pública é preciso que:

o imóvel seja indivisível;
exista vontade de extinguir o condomínio;
inexista interesse de compra por um dos co-proprietários.

Assim, se o imóvel não puder ser dividido (como um apartamento, por exemplo), se ambos dos co-proprietários não tiverem interesse em manter o condomínio e partilhar as despesas e a renda com o imóvel obtidos e se a situação ficar crítica entre eles, é cabível esta ação judicial. Mas note que esta ação também pode ser consensual, ou seja, pode ser que ambos os co-proprietários, ou todos eles, tenham interesse na extinção de condomínio e na venda do imóvel.

Dicas sobre o aluguel de imóveis para escolas e hospitais

jun 17, 2019

Tagged : Contrato, hospitais, lei do inquilinato, Locação, locação para escolas

Muitas vezes os contratos de locação de imóveis são elaborados com base em modelos retirados da internet ou sem observar algumas peculiaridades sobre cada tipo de empreendimento. Além do que esses contratos muitas vezes são elaborados por pessoas que desconhecem a legislação aplicável. Tendo em vista este fato, é importante tratar de uma espécie de locação específica. Aquela locação para imóveis onde serão instalados estabelecimentos de ensino, de saúde, unidades sanitárias e asilos. Nestes casos específicos, é preciso ressaltar que a Lei confere uma proteção especial a estas instituições, tendo em vista seu relevante valor social. Esta proteção está descrita no art. 53 da Lei nº 8.245/91:

Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996) I – nas hipóteses do art. 9º; (estas hipóteses são: I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las). II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Trocando em miúdos, diz a lei que a locação para estas instituições somente poderá ser rescindida em casos específicos. E somente nestes casos. Passa-se a tratar de cada um destes casos, em tópicos: I – Por mútuo acordo O mútuo acordo, como o próprio nome diz, seria um acordo de ambas as partes visando o distrato da locação. Nenhum empecilho, já que ambos estariam distratando. Com o perdão da redundância, seria o “distrato por acordo entre as partes”. II – Em decorrência da prática de infração legal ou contratual Caso o locatário (a escola ou o hospital, por exemplo) descumpra uma cláusula prevista em contrato, ou ainda a lei, será possível o desfazimento do contrato pelo locador. Por conta desta cláusula, é recomendável que o contrato seja o mais completo possível. Ou seja, que ele preveja as mais variadas obrigações ao locatário. III – Em decorrência de falta de pagamento de alugueis ou demais encargos Neste caso, obviamente que se o locatário deixar de pagar o aluguel ou qualquer de seus acessórios, o contrato poderá ser rescindido. IV – Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las. V – Se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. Neste caso, um exemplo é o do adquirente do imóvel que, com os requisitos preenchidos, precise demolir, edificar ou mesmo reformar o imóvel, desde que esta aumente ao menos 50% de sua área útil. Mas e se o contrato estiver por prazo indeterminado? Suponha que determinada locação seja de 4 anos e que o contrato já tenha expirado, de forma que a locação esteja por prazo indeterminado. Neste caso, poderia o locatário pedir o imóvel de volta através da chamada denúncia vazia? A proteção que a lei confere neste tipo de locação é tão grande que o Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento que a locação não pode ser rescindida por denúncia vazia. Veja esta decisão:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.237.386 – SP (2018/0002727-0) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO AGRAVANTE : COLÉGIO AUGUSTO LARANJA LTDA ADVOGADO : LEVI CORREIA – SP309052 AGRAVADO : IPATEC – INSTITUTO PAULISTA DE CIENCIA, CULTURA E TECNOLOGIA ADVOGADO : LAILA MARIA BRANDI – SP285706 DECISÃO 1. Trata-se de agravo interposto pelo COLÉGIO AUGUSTO LARANJA LTDA., contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado com fulcro no art. 105, III, a, da Constituição Federal, em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 380): AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. IMÓVEL LOCADO PARA ESTABELECIMENTO DE ENSINO. DESCABIMENTO. ART. 53, DA LEI N.º 8.245/91. Se o pacto locativo foi firmado com estabelecimento de ensino é vedada a retomada por denúncia vazia. (…) Portanto, considerando-se que o pacto locativo foi firmado com estabelecimento de ensino, é vedada a retomada por denúncia vazia. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público tem proteção legal contra a retomada por denúncia vazia, em face do seu relevante valor social. (STJ – AREsp: 1237386 SP 2018/0002727-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 26/06/2018)

Agora suponha que o locador queira vender o imóvel a terceiro. Neste caso, o adquirente do imóvel poderia retirar o locatário? Ou seja, poderia o adquirente denunciar o contrato? Vejamos, em regra a locação pode ser denunciada pelo adquirente, nos termos do art. 8º da lei do inquilinato:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Ocorre que caso a locação seja para os estabelecimentos constantes no rol do art. 53, como escolas, asilos e afins, a jurisprudência também não tem permitido o desfazimento do contrato por denúncia vazia. A este respeito, numa interpretação a contrario sensu, veja-se decisão de Minas Gerais:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – LITISPENDÊNCIA – INEXISTÊNCIA – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – LOCAÇÃO – DESPEJO – CLÍNICA MÉDICA – DENÚNCIA VAZIA – POSSIBILIDADE. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO. I – O julgamento antecipado da lide é possível, a teor do artigo 330, I, do estatuto processual. II – Não há falar-se em cerceamento de defesa, nos casos em que os documentos acostados se apresentarem suficiente para formar o convencimento do julgador. III – Estabelecimento de saúde, para fins da proteção inserta no artigo 53 da Lei do Inquilinato, é aquele em que se faz internação, excluídos os utilizados apenas para consultas ou tratamento meramente ambulatorial. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. IV – Em relação ao pedido de retenção/indenização das benfeitorias, não está o adquirente obrigado a pagar por algo que não contratou. V – Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e não provido. (TJMG – Apelação Cível 1.0702.07.391019-3/001, Relator(a): Des.(a) Bitencourt Marcondes , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/10/2008, publicação da súmula em 28/11/2008)

No caso acima avaliado, entendeu-se permitida a denúncia vazia, por conta de a clínica médica não preencher os requisitos de estabelecimento de saúde do art. 53. Lado outro, na locação para estabelecimentos como hospitais credenciados e fiscalizados pelo poder público não poderia o adquirente denunciar o contrato, ainda que esta denúncia fosse após o prazo do contrato ter vencido. Ultrapassada a questão acima, é preciso ainda esclarecer que quando houver o despejo de estabelecimentos de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público, o prazo para a desocupação será no mínimo de 6 meses e deverá coincidir com o período de férias escolares, nos termos do art. 63, §2º da lei do inquilinato.

Airbnb: sua regulamentação é necessária?

maio 14, 2019

Tagged : airbnb, condomínio, locação de imóveis, locação por aplicativo, locação por temporada

O mundo mudou. Trata-se de uma das frases e ideias mais clichês da atualidade. Mas é a mais pura verdade: o mundo mudou! A maneira como as pessoas se relacionam e a maneira que os serviços a elas são prestados atualmente diferem completamente de como isso era feito em tempos nem tão longínquos assim. Atualmente, se você quer assistir a um filme você acessa a netflix, sem sair de casa; se você quer agendar uma viagem, você acessa seu aplicativo do Airbnb; se pretende contratar qualquer serviço, tenha certeza que há sempre um aplicativo à sua disposição. Diante desta situação e tendo em vista o mercado imobiliário no Brasil, surge a necessidade de debater especificamente acerca da locação por temporada através de aplicativos, como o Airbnb. Sendo assim, este artigo abordará questões jurídicas acerca da locação por temporada, como a necessidade ou não de sua regulamentação e outras questões polêmicas sobre este instigante assunto. Inicialmente, evitando-se entrar abruptamente no assunto, é preciso delinear um contexto histórico sobre o início da upstart AirBNB. Em 2007, Brian Chesky e Joe Gebbia iniciaram o projeto do então AirBed & Breakfast – popularmente conhecido como AirBNB – como um jeito de pagar o aluguel. O que eles não imaginavam é que haveria uma crescente no negócio que hoje se tornou um gigante. Tudo começou basicamente quando Chesky se mudara para San Francisco, tendo perguntado a Gebbia se aquele poderia alugar o sofá da casa deste por 500 dólares mensais, em vez de pagar pelo quarto todo. Foi também nesta época que Gebbia mandou a Chesky o e-mail que mudaria sua vida, em que escreveu:

“Pensei numa maneira de ganhar uns trocados – transformar o nosso apartamento num bed and breakfast para designers – oferecendo aos jovens designers que venham à cidade um lugar para passar a noite durante os quatro dias do evento, complementado com Wi-Fi, um pequeno escritório, colchão de dormir e café da manhã todos os dias. Rá!”

Desde então, apesar de turbulências relativas a todos os negócios, o AirBNB viveu uma crescente no mercado. Esta crescente foi tão rápida, que em 2010 o AirBNB já contava com quase 85 mil usuários, 12 mil propriedades cadastradas e 3.234 cidades em mais de 126 países. Em 2018, estes números chegaram a mais de 60.000.000 de hóspedes, 1,5 milhão de hospedagem em mais de 34 mil cidades e 191 países. No entanto, assim como outras upstarts, o negócio de Chesky e Gebbia esbarrou, em todo o mundo, em questões regulatórias acerca do setor hoteleiro e questões de responsabilidade civil. Um dos problemas surgiu quando uma anfitriã, que fornecia seu apartamento como compartilhamento no AirBNB teve seu imóvel em São Francisco roubado e vandalizado por um hóspede que o alugara por uma semana pelo AirBNB. Essa anfitriã criticou severamente o AirBNB nas redes sociais. Esta situação causou tanto alvoroço na época que o assunto se transformara em trending topic no twitter. No que concerne aos problemas regulatórios, estes talvez sejam de maior conhecimento do público em geral. A administração pública das cidades, ao longo do tempo, começou a perceber o crescimento do aplicativo de compartilhamento de casas e começou a se manifestar. A título de exemplo, citem-se as dificuldades do aplicativo em cidades como Washington, Nova Iorque, Berlim, Barcelona e Paris. Desta forma, surgem dúvidas acerca da experiência vivida com o AirBNB, que passam por questões como a responsabilidade civil do AirBNB perante seus anfitriões, a natureza jurídica da relação entre os clientes, os anfitriões e o AirBNB, a incidência ou não de impostos nestas propriedades, dentre questões outras. Visando solucionar algumas omissões que existem na locação por aplicativos, há no congresso dois projetos de leis federais, conforme será demonstrado a seguir. Atualmente, o Projeto de Lei 2.474/2019, de autoria do Senador de Ângelo Coronel, pretende modificar a Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91, inserindo, dentre outros dispositivos, o seguinte:

Art. 50-A. É vedada a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínios edilícios de uso exclusivamente residencial, salvo se houver expressa previsão na convenção de condomínio prevista no art. 1.333 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Ou seja, caso seja este projeto aprovado, a regra nos condomínios será da proibição da utilização de aplicativos para a locação por temporada, exceto se estiver expressamente disposto na convenção do condomínio. Uma situação que modifica completamente a regra atual. A de que não há vedação, salvo se previsto em convenção de condomínio. Aliás, esta é uma outra questão polêmica. Pode o condomínio proibir a locação pelo aplicativo AirBNB? Quando acaba o direito de o proprietário usar sua propriedade e quando começa o direito da coletividade de condôminos ditar regras acerca da matéria? Sobre este tema, você pode visualizar um artigo específico que escrevi, clicando aqui (“Pode o condomínio proibir locação por temporada através da utilização do AriBNB?). Voltando a questão dos projetos de lei sobre a matéria, existe também o Projeto de Lei do Senado nº 748/2015, de autoria do Senador Ricardo Ferraço, cujo texto pretende também alterar a Lei do Inquilinato no sentido de que não descaracterizam a locação por temporada o “oferecimento de imóveis residenciais para locação, em todo ou em parte, por meio de sítios eletrônicos ou aplicativos”. Trata-se de um projeto mais maleável que o outro, em que pretende tratar a locação do AirBNB como locação por temporada, regulamentado pela Lei do Inquilinato. Ambos os projetos, atualmente, encontram-se arquivados, tendo em vista o final da legislatura de 2018. Mas nada impede que sejam retomados ou que novos projetos como estes sejam iniciados. Ainda, no que concerne a regulamentação do AirBNB no país, é preciso lembrar que do ponto de vista das cidades, Caldas Novas regulamentou a matéria, especialmente no que concerne a sujeição de pagamento de impostos municipais e a sujeição à lei do inquilinato. Trata-se da Lei Complementar 99/2017, segundo a qual o proprietário do imóvel oferecido por aplicativo

“deve informar ao fisco municipal, preferencialmente através de plataformas específicas on-line de comunicação, o recolhimento da taxa anual de funcionamento e do imposto sobre o serviço de qualquer natureza, decorrentes da prestação remunerada de seus imóveis residenciais”

Com efeito, trata-se de uma inovação, vez que o Município de Caldas Novas foi o primeiro a regulamentar a questão no âmbito municipal. Outra cidade que o regulamentou foi Ubatuba/SP, com a edição da Lei nº 4050/17, que se aplica a hospedagens por período igual ou inferior a 45 dias. E tanto a legislação de Ubatuba quanto a legislação de Caldas Novas estabelecem que a locação por temporada devem ser autorizada na convenção de condomínio, no mesmo sentido que pretende o projeto de lei federal nº 2.474/2019, como já explicitado acima. Por fim, acredita-se que é interessante uma regulamentação, no entanto esta deveria ser após muito debate sobre a matéria. Afinal, se trata de matéria controvertida, uma vez que divide opiniões. FONTES: O autor retirou informações de: Livro: As upstarts, Como a Uber, o Airbnb e as Killer Companies do Novo Vale do Silício Estão Mudando o Mundo, de Brad Stone; Artigo: Desafios Regulatórios do Caso Airbnb: a intervenção do estado no modelo econômico colaborativo, de Jordana Viana Payão e Jonathan Barros Vita. Disponível em: http://seer.upf.br/index.php/rjd/article/download/7855/4802/

A hipoteca reversa como fonte de renda para os idosos

abr 19, 2019

Tagged : alienação fiduciária de imóvel, hipoteca, hipoteca reversa, idoso

Em tempos de mudanças nas regras de aposentadoria, torna-se necessário discutir novos temas de direito imobiliário, sobretudo aqueles que têm os idosos como os principais beneficiários. Nos Estados Unidos, existe um instituto chamado Reverse Mortgage. Trata-se de um produto oferecido pelas instituições financeiras que possibilita ao idoso auferir renda de sua propriedade imobiliária, tendo em vida o aumento da expectativa de vida. No Brasil, tramita no Senado o Projeto de Lei do Senado Federal (PLS 52/2018) de autoria do Senador Paulo Bauer, que visa regulamentar a chamada Hipoteca Reversa. Caso a hipoteca reversa se torne lei, será possível que um idoso maior de 60 anos, que seja proprietário de imóvel, obtenha renda de forma vitalícia, com a condição de, futuramente, com o falecimento do idoso, a propriedade do imóvel reverter para a instituição financeira. O projeto apresenta como justificativa o seguinte:

A precária situação dos aposentados no Brasil vai melhorar, se for aprovado este projeto de lei, que propõe a criação da hipoteca reversa de coisa imóvel para aumentar suas paupérrimas aposentadorias e pensões, na maioria em mãos do INSS e que são, em média, de um salário mínimo mensal. Esse projeto tenta, justamente, aumentar a renda das pessoas das classes mais carentes da nossa população, por meio de um contrato firmado entre o maior de sessenta anos, que seja proprietário de um bem imóvel, e uma instituição financeira, que ficará obrigada a pagar uma quantia vitalícia, sob a condição de se tornar, no futuro, proprietária do imóvel hipotecado reversamente.

O Projeto de Lei pretende inserir alguns dispositivos na Lei 9.514/97, aquela que dispõe sobre a alienação fiduciária de bem imóvel. Pretende-se inserir o Capítulo II-B, intitulado “Da Hipoteca Reversa de Coisa imóvel”. I – O QUE É HIPOTECA REVERSA? Segundo a lei, a hipoteca reversa, juridicamente falando, é

“o negócio jurídico pelo qual o credor hipotecário reverso, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao devedor hipotecário reverso da propriedade resolúvel de coisa imóvel” (art. 33-G)

Grosso modo, o idoso dará seu imóvel em garantia para o banco e receberá um numerário mensal, de forma vitalícia. Quando de seu falecimento, o banco se tornará proprietário efetivo do imóvel. É basicamente uma forma de o idoso obter renda da propriedade de seu imóvel, suprindo assim sua aposentadoria. II – COMO SE DÁ A HIPOTECA REVERSA? A hipoteca reversa será constituída mediante o registro do contrato no respectivo cartório de registro de imóveis (art. 33-H). De forma que ocorre então o desdobramento da posse, surgindo dois personagens: a) credor hipotecário reverso: este é o idoso, que contratou a hipoteca reversa. Ele fica como possuidor direto do imóvel; b) devedor hipotecário reverso: esta é a instituição financeira, que fica sendo a possuidora indireta do imóvel. III – QUEM PODE CONTRATAR? De acordo com a Lei, qualquer pessoa física ou jurídica poderão contratar a hipoteca reversa. De forma que não é instituto privativo das entidades que operam o sistema de financiamento imobiliário (SFI), nos termos do parágrafo primeiro do art. 33-G da lei. IV- O QUE OCORRE COM O FALECIMENTO DO IDOSO? Se o idoso falecer nos 5 (cinco) anos subsequentes a constituição da hipoteca reversa, o imóvel dado em garantia será entregue aos herdeiros do falecido, descontados em benefício do devedor hipotecário as condições de reposição do empréstimo ou do crédito da hipoteca reversa, acrescida dos juros legais, juros contratuais, correção monetária e demais despesas para a formalização e resolução do contrato (art. 33-I, §4º). Lado outro, se ocorrer o falecimento após este prazo, resolve-se, com a quitação da dívida, a propriedade hipotecária reversa do imóvel. De forma que o domínio útil se consolida em nome do devedor hipotecário reverso (art. 33-J) Ou seja, falecendo o idoso, o imóvel se torna do banco. O banco, por sua vez, levará o imóvel a leilão, que terá como base o valor do imóvel, que será indicado no contrato de constituição (art. 33-I, IX). V – COMO FICAM OS HERDEIROS E OS BENS DO FALECIDO NO IMÓVEL? Com o falecimento do idoso que contratou a hipoteca reversa, o inventariante e os herdeiros do falecido terão o prazo de 30 dias para retirar os bens que guarnecem o imóvel, bem como para levantar suas respectivas benfeitorias voluptuárias (art. 33-J, §2º). VI – COMO FICA A SITUAÇÃO DO INQUILINO DO IMÓVEL DADO EM GARANTIA? Segundo a lei, o imóvel dado em garantia ao contrato de hipoteca reversa não poderá ser objeto de locação ou sublocação pelo credor hipotecário reverso. Neste sentido, caso o imóvel seja locado, a locação poderá ser denunciada no prazo de 30 (trinta) dias, para que seja o imóvel desocupado pelo inquilino. No entanto, caso a locação tenha sido realizada com aquiescência por escrito do devedor hipotecário reverso, o prazo para a denúncia será de 90 (noventa) dias. Tudo nos termos dos arts. 33-L e seu parágrafo único. VII – CONCLUSÃO Em tempos de mudanças nas regras para aposentadoria e em tempos em que a população idosa aumenta a cada dia, a entrada em vigor deste projeto é de suma importância. Com a possibilidade da constituição da hipoteca reversa pelo idoso, ele poderá complementar sua renda no momento mais necessário de sua vida.

Como cobrar o aluguel atrasado sem entrar na justiça?

abr 06, 2019

Tagged : Aluguel, cobrança extrajudicial, Locação, protesto

Diariamente, milhares de imóveis são alugados no país. E sobre a locação de imóveis, podem surgir diversas dúvidas, como qual a forma de garantia ideal ou quais cláusulas são importantes inserir no contrato de locação. Apesar de existirem inúmeras questões relevantes sobre a locação de imóveis, o presente artigo tem o condão de esclarecer quais as formas de o locador cobrar os alugueis atrasados do locatário. E dentre essas formas, como pode o locador cobrar os alugueis sem ter de recorrer ao poder judiciário. A seguir, algumas formas de cobrança serão tratadas em tópicos e, ao final, será esclarecido como cobrar o locatário sem entrar na justiça. I – AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA Da inadimplência do locatário, pode o locador ajuizar uma ação de despejo para a retirada do locatário do imóvel, pela autorização do desfazimento do contrato pelo não pagamento dos alugueis, vide art. 9º, III da Lei 8.245/91. Em conjunto com este despejo, os alugueis e acessórios da locação são cobrados. Portanto, esta é uma forma em que o locador cobra os alugueis e seus acessórios pela cobrança judicial. Observe que embora muito utilizada, a ação de despejo com cobrança está suscetível à morosidade do poder judiciário, sem contar que pode o locatário purgar a mora. Há casos em que é possível pleitear medida liminar, como nos casos do art. 59, §1º e seus incisos. Mas note que para tanto é preciso que o locador deposite o equivalente a três meses da locação a título de caução. II – EXECUÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO Nesta modalidade não há pedido de despejo para que o locatário desocupe o imóvel, mas tão-somente a execução do contrato, que é título executivo extrajudicial, nos moldes do art. 784, VIII do Código de Processo Civil. Normalmente esta modalidade é utilizada quando já foi procedida a entrega do imóvel. Isto porque a execução não tem o condão de despejar o inquilino. O Código de Processo Civil estabelece que:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

Desta forma, o contrato de locação pode ser executado diretamente na justiça, dispensando-se o processo de conhecimento. De forma que o procedimento no poder judiciário se torna mais célere, pois dispensa a fase inicial que teria na ação de cobrança.

Assim, o executado será citado para pagar a dívida, no prazo de 3 (três) dias, conforme art. 829 do Código de Processo Civil vigente.

III – COBRANÇA ATRAVÉS DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

Uma forma muito usual, sobretudo pelos profissionais que priorizam o trabalho extrajudicial e evitam, ao menos inicialmente, a utilização do moroso poder judiciário, é a conversa. Exatamente, a conversa.

Notifica-se extrajudicialmente o locatário inadimplente, seja através de carta registrada com aviso de recebimento (pelos correios), seja através da notificação pelo cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Aqui, a notificação é motivada pela intenção de unir as partes para um acordo, através da sempre necessária conversa. De forma que as partes podem formalizar um documento em que o locatário se compromete a pagar um determinado montante relativo aos alugueis em atraso.

Ademais, a notificação prévia é exigível antes do ajuizamento de algumas ações de despejo. Além de mostrar a boa-fé do locador em tentar a conversa antes de recorrer ao judiciário.

É importante ainda ressalvar a importância da notificação através do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Isto porque caso o intimado – locatário inadimplente – se recuse a receber ou a assinar a notificação, o oficial do cartório certifica este fato. O oficial tem fé pública, de modo que a certidão do oficial com um “recusou-se a assinar” tem um grandioso valor para efeitos de prova.

MAS, AFINAL, ALÉM DAS FORMAS ACIMA DESCRITAS, EXISTE UMA FORMA REALMENTE EFICAZ DE COBRAR O LOCATÁRIO INADIMPLENTE SEM ENTRAR NA JUSTIÇA?

Uma forma poderosa de cobrar o locatário inadimplente sem ter de ajuizar uma ação é através da utilização do cartório de protesto de títulos, conforme tópico seguinte.

IV – O PROTESTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Ultrapassadas formas outras de cobrança dos alugueis vencidos do locatário, é de dizer que existe, ainda, a possibilidade de o locador protestar o contrato de locação. De forma que se trata de cobrança extrajudicial e eficiente, à medida que o próprio cartório faz a cobrança do inadimplente.

Sobre o funcionamento do protesto de títulos, deve observar a Lei nº 9.492/97, a lei de protestos. A sistemática da lei para efeitos de cobrança é a seguinte. O título será apresentado e protocolizado no cartório, na forma do art. 9º da Lei. O tabelião de protesto analisará os aspectos formais do título.

Ato contínuo, o tabelião expedirá intimação ao devedor, no caso, o locatário. O devedor intimado terá prazo para pagar a dívida, de forma que se não o fizer nos três dias úteis subsequentes a intimação, o título será registrado.

É importante observar que o título deve conter obrigação líquida, certa e exigível, veja-se decisão do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. PROTESTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PERMISSÃO AOS TABELIÃES DE PROTESTOS DE LETRAS E TÍTULOS DA COMARCA DE SÃO PAULO. CANCELAMENTO. ATO DE CORREGEDOR GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. INEXISTÊNCIA. EXIGÊNCIA DE QUE O TÍTULO EXECUTIVO CONTENHA OBRIGAÇÃO PECUNIÁRIA LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA DENEGADO. 1. Com efeito, tem-se que o contrato de locação foi caracterizado pela legislação como título executivo extrajudicial, transmutando-o com força executiva. Contudo, o protesto será devido sempre que a obrigação expressa no título for líquida, certa e exigível. 2. Na hipótese dos autos, o contrato de locação de imóvel apresentado evidencia ser título com o atributo da certeza, em decorrência da determinação cogente da norma legal, bem como também demonstra possuir exigibilidade, por presunção de que houve o vencimento da dívida, sem revestir-se, no entanto, do atributo da liquidez, fato que inviabiliza o protesto do referido título. 3. Recurso em Mandado de Segurança a que se nega provimento. (RMS 17.400/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, Rel. p/ Acórdão Ministro ADILSON VIEIRA MACABU (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RJ), QUINTA TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 03/11/2011)

Mas o que é líquido, certo e exigível? Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.

Importante, pois, que seja apresentada também uma planilha com o valor correto a ser cobrado, além de outros documentos, conforme manda a lei.

Ainda, é de se mencionar que para o protesto a jurisprudência dispensa a necessidade da assinatura de duas testemunhas, senão vejamos:

“A jurisprudência, sobretudo do Superior Tribunal de Justiça, pacificou-se no sentido da dispensa das testemunhas como condição de executividade do título, como se vê no julgamento do REsp 578.355, de 25 de outubro de 2004, Rel. Min. José Arnaldo e no REsp 201.123, de 19 de outubro de 1999, Rel. Min. Fernando Gonçalves. A falta de assinatura de um dos proprietários não retira eficácia ao título, diante da comprovação de que cumpre ao recorrente a administração dos bens comuns, nos termos do acordo de separação (fls. 25/26), homologado judicialmente (fls. 27):(CGJSP – PROCESSO: 705/2011)

Portanto, o protesto do contrato de locação é uma das formas de cobrança extrajudicial do aluguel vencido. Trata-se de uma forma eficaz, de forma que se evita o judiciário. Não obstante, não se pode concluir que seja a melhor forma de cobrança. De forma que cada caso deverá ser analisado de forma específica para que se verifique qual a melhor forma de se cobrar o devedor.

Nova lei dos distratos: como fica a comissão de corretagem?

fev 06, 2019

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Em dezembro de 2018 foi publicada a Lei 13.786, a qual se convencionou denominar Lei dos Distratos de Imóveis. A lei trouxe algumas alterações nas regras previstas na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) e na Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79). Dentre as alterações, incluem-se as regras relativas à extinção do contrato de promessa de compra e venda sob a égide da Incorporação Imobiliária. Em que pese a riqueza de informações e as diversas partes divergentes da lei, o presente artigo pretende somente tratar da comissão de corretagem. Pretende-se, pois, responder ao leitor ao seguinte questionamento: com a entrada em vigor da Lei 13.786/64, como fica a comissão de corretagem nos casos de desfazimento do contrato sob a égide da lei? Antes de pontuar o que a lei trouxe sobre a comissão de corretagem, é importante fazer uma introdução mencionando o que seria a comissão de corretagem e como funciona sua sistemática. A legislação que regulamenta a profissão de corretor de imóveis dispõe que “compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária”(art. 2º, Decreto 81.871/78). Através desta intermediação exercida pelo corretor, é para ele paga a comissão de corretagem, conforme as regras previstas nos arts. 722 a 729 do Código Civil. Veja-se o teor do art. 725, do Código Civil:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Portanto, uma vez conseguido o resultado de intermediação das partes, o corretor deve receber sua remuneração. Inclusive em caso de arrependimento das partes. Assim, a comissão de corretagem é devida mesmo se, após realizado o trabalho de intermediação das partes, uma das partes se arrepender posteriormente. Ultrapassada esta breve introdução, resta esclarecer como fica a comissão do corretor que vende imóvel na planta, no âmbito da incorporação imobiliária e dos loteamentos. Sempre é devida a comissão, ainda que haja desistência da compra do imóvel? Vejamos: I – Quando o comprador se arrepende da compra A) Na incorporação imobiliária A lei trouxe o direito de o comprador se arrepender da compra, quando realizada em estandes de vendas e fora de sede do incorporado, no prazo improrrogável de 7 (sete) dias, veja o dispositivo (art. 67-A, §10, Lei 4.591/64):

§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Conforme grifado acima, em caso de arrependimento do comprador todos os valores devem ser devolvidos, inclusive a comissão de corretagem. Mas para que este direito de arrependimento seja realmente exercido, é preciso que o adquirente notifique o incorporador, através de carta registrada com aviso de recebimento, nos termos do §11. E para efeitos de prazo, será levado em conta a data da postagem como contagem do prazo mencionado. Situação em que a comissão de corretagem deverá ser devolvida ao adquirente. Na prática, é corriqueiro que quando da assinatura dos contratos o adquirente já deixe preenchido o cheque relativo a comissão de corretagem. Então como esta situação poderia ser resolvida na prática? Diante da previsão legislativa, é sensato que o dinheiro relativo a comissão do corretor de imóveis fique retido enquanto não completados os 7 (sete) dias da concretização do negócio. De modo que a lei cria uma verdadeira condição resolutiva no negócio. Condição resolutiva, para melhor entendimento, é aquela situação que acarreta a extinção do contrato quando verificado determinado fato. Assim, a comissão do corretor, na prática, não seria paga enquanto não se passassem os 7 dias. Em havendo o arrependimento pelo adquirente, o contrato se extinguiria, de forma que o corretor não teria direito a sua comissão. Assim, nos moldes do art. 127 do Código Civil:

Art. 127. Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido.

Ocorrendo o arrependimento do comprador, devolve-se a comissão de corretagem. B) Nos loteamentos No caso dos loteamentos, a lei não trouxe expressamente o direito de arrependimento. De modo que quanto ao arrependimento deverão continuar a ser aplicáveis as regras que antes já o eram. Sobretudo, em sendo o adquirente consumidor, deve ser observado o Código de Defesa do Consumidor. II – Como fica a comissão de corretagem quando há atraso na entrega do imóvel em mais de 180 dias? A) Na incorporação A nova lei permite que a entrega do imóvel se dê em até 180 dias do prazo estabelecido em contrato, quando assim expressamente estabelecido, de forma clara e destacada. Mas e se houver atraso além deste prazo por parte da incorporadora? Veja-se, o corretor realizou o negócio, recebeu sua comissão mas a incorporadora atrasou a entrega do imóvel. Como fica a comissão de corretagem? Segundo a lei, com o atraso da entrega do imóvel, o contrato pode se manter com o adquirente ou pode ser desfeito. Em se mantendo o contrato, será devido ao adquirente indenização, na forma da lei (art. 43-A, §2º, Lei 4.591/64). Situação que não será especificada, pois não é objeto de nosso estudo. Em havendo o desfazimento do contrato pelo atraso na entrega da obra, a lei dispõe que:

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

A lei menciona que deverão ser restituídas ao adquirente “a integralidade de todos os valores pagos”. Não mencionou a lei, de forma expressa, que a comissão de corretagem estaria nesta “integralidade”. Mas como integralidade, entende-se todos os valores pagos. Inclusive a comissão de corretagem? Entendemos que sim, em respeito as demais opiniões e não obstante futuros entendimentos da justiça. Para maior elucidação, é importante verificar como os tribunais têm decidido questões como esta, veja-se decisão recentíssima de Minas Gerais:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO – PRAZO DE ENTREGA DA OBRA MAIS BENÉFICO AO CONSUMIDOR – RESCISÃO CONTRATUAL DANOS MORAIS – EXISTÊNCIA. Nos contratos envolvendo relação de consumo a interpretação das cláusulas deve ser sempre realizada em favor do consumidor (inteligência do art. 47 do CDC). Assim, havendo previsão de dois prazos distintos para entrega do bem, deverá ser considerada a data que, no caso concreto, se revele mais benéfica ao consumidor. Ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prestação, sem culpa do promissário comprador, é devida a devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem. O atraso na entrega do imóvel enseja lesão a direito de personalidade do comprador, sobretudo nos casos em que há rescisão da avença. O valor da indenização por danos morais deve ser fixado de acordo com os preceitos da proporcionalidade e razoabilidade, levando-se em conta a condição econômica das partes e a repercussão do evento danoso. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.18.118102-5/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/01/0019, publicação da súmula em 25/01/2019)

Note, no entanto, que a decisão acima tratou de caso envolvendo consumidor como adquirente. Já vinham, antes da lei em questão, os tribunais decidindo no sentido da devolução da comissão de corretagem em caso de atraso na entrega do imóvel.

Com a entrada em vigor da lei, havendo previsão legislativa que deve ser restituída a “integralidade” dos valores pagos pelo adquirente, entende-se que a comissão de corretagem estaria inclusa nestes valores.

No entanto, não é demais lembrar que a lei é nova, aliás, novíssima. Razão pela qual obviamente caberá à jurisprudência de nossos tribunais interpretar a lei. O tempo dirá quais os caminhos a jurisprudência traçará e como as questões relativas a lei 13.786/18 serão sedimentadas.

B) Nos loteamentos

No caso dos loteamentos, a lei exige que conste em contrato as consequências de seu desfazimento, veja-se:

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:
V – as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente”;

Portanto, devem estar expressas no contrato as consequências de seu desfazimento, seja por distrato (acordo entre as partes), seja por resolução (descumprimento) do contrato pelo adquirente ou pelo loteador. A lei menciona que para que sejam efetivadas as regras do desfazimento, é preciso que haja a anuência prévia e específica do adquirente a este respeito. E observa a necessidade de as cláusulas serem escritas em observância ao Código de Defesa do Consumidor. Portanto, não há menção expressa em como fica a comissão de corretagem por desfazimento do contrato pelo atraso do loteador. III – Contrato desfeito por distrato ou resolvido por inadimplemento do adquirente A) Na incorporação Quando o contrato é desfeito por acordo entre as partes (distrato) ou por inadimplência do comprador, serão devolvidas ao comprador todas as quantias pagas, atualizadas com base no índice estabelecido em contrato, sendo dessas quantias deduzidas a comissão de corretagem, nos termos do art. 67-A, I da Lei 4.591/64. Portanto, nestes casos específicos os corretores de imóveis não serão prejudicados. O mesmo ocorre quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do §5º do art. 67-A da Lei 4.591/64. Vale lembrar que caso as partes queiram desfazer o contrato por acordo, a lei permite que isto seja feito mediante instrumento específico. A lei deixa claro que as partes poderão, inclusive, definir condições diferenciadas daquelas previstas na própria lei. A primeira vista, isto faz crer que poderiam haver regras diferentes para a comissão de corretagem. Daí surge a dúvida: poderiam? Poderiam as partes estabelecer condições diversas em acordo, ultrapassando as regras da lei? Só o tempo e a jurisprudência responderão como esta questão ficará. B) Nos loteamentos No caso dos loteamentos, havendo resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, os valores que foram pagos por ele deverão ser restituídos, podendo ser descontados dos valores pagos alguns itens, dentre os quais a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (art. 32-A, V Lei 6.766/79). Observe que a comissão de corretagem não é devolvida, caso seja integrada ao preço do lote, conforme dispõe a lei. IV – Conclusão Por fim, resta dizer que a lei é muito recente. Existem mais dúvidas quanto à aplicação da lei do que soluções. A lei pretendeu dar maior segurança jurídica aos negócios e resolver questões das quais os incorporadores de imóveis clamavam. Com o passar do tempo, algumas respostas que ainda não existem podem vir a surgir.

Categoria: Direito Imobiliário