Categoria: Direito Imobiliário

A usucapião da laje de bem público

out 17, 2018

Tagged : bem público, direito de laje, imóvel, Usucapião, usucapião extrajudicial
I – O DIREITO DE LAJE Com finalidade de regularizar moradias irregulares, em especial as favelas brasileiras, com a entrada em vigor da Lei 13.465/17 surge o abrasileirado Direito de Laje. O Direito de Laje, ou o chamado direito real de laje trouxe a possibilidade da regularização da “laje” no registro imobiliário. Neste sentido, pode-se conceituar este novo direito como
“a nova lâmina de propriedade criada através da cessão, onerosa ou gratuita, da superfície superior ou inferior de uma construção (seja ela sobre o solo ou já em laje) por parte do proprietário (ou lajeário) da mesma, para que o titular do novo direito possa manter unidade autônoma da edificação original” (FARIAS, 2018)
Pois bem, desde a entrada em vigor da Lei nº 13.465/17 escreveu-se bastante sobre o Direito Real de Laje. E dentre as principais discussões, a questão de sua natureza jurídica (se direito real sobre coisa própria ou se direito real sobre coisa alheia) e a diferenciação do direito de laje e o condomínio edilício. No entanto, o presente e breve artigo, tem a finalidade de debater sobre a possibilidade ou não da usucapião do direito de laje de imóvel público. Trata-se te uma questão pontual, levando-se em conta os institutos da usucapião e do direito real de laje. Diante da objetividade e do foco do presente artigo, não serão debatidos temas outros, como análise aprofundada da legislação específica ou questões outras como as disposições entre os proprietários da laje e da construção-base. II – A POSSIBILIDADE DA USUCAPIÃO DA LAJE Ultrapassada questão introdutória, quanto à possibilidade da usucapião, reconheceu-se, de maneira inédita, a usucapião da laje. A questão foi decidida na 26ª Vara Cível da Comarca de Recife/PE, publicada em 14 de julho de 2017. A decisão reconheceu o direito de laje da usucapiente sobre imóvel originário que pertencia ao seu pai, por meio de uma cessão negocial, conferindo-lhe, expressamente, o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar o direito a que faz jus. Inclusive, é possível o ajuizamento de ação de usucapião sobre a laje mesmo que sobre ela existam algum gravame, como uma hipoteca, anticrese ou alienação fiduciária sobre bem imóvel. Quanto a usucapião do direito de laje, fica evidente que a posse mansa e pacífica, com ânimo de dono pelo tempo previsto em lei faz com que o interessado obtenha para si a propriedade daquele bem. Portanto, caso determinada pessoa resida na laje (no segundo andar) de uma residência, cumpridos os requisitos para usucapião, é plenamente possível que esta pessoa adquira para si a propriedade da laje. III – DA USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO Usucapião, para melhor compreensão do tema, em desatenção a técnica e ao juridiquês comumente utilizados no direito, ocorre quando determinada pessoa possui para si um bem de forma pacífica e sem interrupção, por um determinado tempo (vide requisitos legais). E quando essa posse exercida não é reclamada por terceiros. Como exemplo cite-se o caso de determinada pessoa que se apossou de um imóvel e nele reside há anos e, durante este tempo, não surgiu nenhum interessado reclamando deste imóvel. Pois bem, visto o que é a usucapião, é de se contextualizar a usucapião da laje de um imóvel público. Imagine-se que determinada pessoa reside na laje de um bem público (do Município, por exemplo. Esta pessoa reside neste local há bastante tempo. Após todo este tempo essa pessoa procura um advogado e questiona sobre a possibilidade de “regularizar” sua propriedade através da usucapião. E é neste ponto que a discussão fica interessante, pois em que pese o senso comum (ao menos, entre os profissionais do direito) da impossibilidade da usucapião de bem público, parte da doutrina entende que seria possível usucapir a laje de bem público. Maiores detalhes a seguir. IV – DA POSSIBILIDADE DA USUCAPIÃO DA LAJE DE BEM PÚBLICO Aqueles que defendem a possibilidade da usucapião de imóvel público o fazem com base nos seguintes argumentos (FARIAS, 2018): a) o Direito Real de Laje é um Direito Autônomo e independente da propriedade (ao contrário daqueles que entendem que o direito de laje é um direito real sobre coisa alheia); b) não haverá a perda de titularidade do bem público, pois a sentença que reconhecer a aquisição originária da laje bipartirá o direito real: a propriedade da coisa originariamente construída permanecendo com o Poder Público e a titularidade da laje com o usucapiente; c) O STF já reconheceu a usucapião da enfiteuse de bens públicos (Recurso Especial nº 218.324), na medida em que a titularidade da coisa permanece com o poder público, razão pela qual seria viável o mesmo raciocínio com a laje. d) a possibilidade da usucapião lajeária de bens públicos pode se prestar a um importante papel na regularização fundiária de morarias irregulares em áreas urbanas e rurais; e) A própria lei dá a entender a possibilidade, no art. 1.510-A, §1º do Código Civil: “o direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base”; V – DA IMPOSSIBILIDADE DA USUCAPIÃO DA LAJE DE BEM PÚBLICO Lado outro, existem aqueles que defendem que a usucapião da laje de bem público não seria possível. E o fazem com base nos seguintes argumentos (COUTO, 2018): a) Se a laje é um tipo de propriedade, o que se está adquirindo é, exatamente, a propriedade (da laje) de um bem público; b) Existe uma proibição constitucional da usucapião de bem público (art. 183, §3º, CF/88); c) Existe proibição no Código Civil (art. 102, CC); d) a interpretação deve seguir a lógica de que se a propriedade de bem público não pode ser usucapida, não o pode também seu direito real. Se não se pode usucapir o maior, também não se poderá usucapir o menor. e) O fato de existirem decisões do STF reconhecendo a usucapião do domínio útil de terras públicas não possibilita a dedução de possibilidade de adquirir a laje por esta via. No caso da enfiteuse, o que se está adquirindo é um direito real sobre coisa alheia (domínio útil). Essas enfiteuses foram regularmente constituídas, de modo que o Estado anuiu com a criação do direito real a favor do particular. VI – AFINAL, É POSSÍVEL USUCAPIR A LAJE DE BEM PÚBLICO? Não obstante os argumentos utilizados pela doutrina que entende pela possibilidade da usucapião da laje de bem público, persiste no ordenamento a vedação. O instituto do direito de laje é novo no país, tendo surgido em 2017. Razão pela qual é preciso tempo para que as discussões concernentes ao instituto  amadureçam no poder judiciário e na doutrina. BIBLIOGRAFIA: FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito de Laje. 2. ed. rev. atual. e ampl. Salvador: Ed. Juspodivm, 2018. COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Usucapião Extrajudicial. Salvador: Editora Juspodivm, 2018.
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A assinatura eletrônica nos contratos de locação de imóveis

out 09, 2018

Tagged : assinatura digital, assinatura eletrônica, contrato de locação, direito imobiliário
Questão que pode gerar dúvidas é sobre a assinatura eletrônica de um contrato de locação de imóveis. Atualmente já existem tecnologias que permitem que as partes, bem como fiadores, assinem contratos de maneira completamente digital. Inclusive, algumas imobiliárias já trabalham com a tecnologia. Mas surge uma dúvida: como isto é visto do ponto de vista jurídico? Inicialmente, é preciso esclarecer que assinatura eletrônica e assinatura digital são termos distintos. O que será brevemente explicado a seguir. Basicamente, a assinatura eletrônica é o gênero referente a todos os métodos utilizados para assinar um documento eletrônico. É semelhante à assinatura no papel, porém no meio eletrônico. Para ter valor legal, a assinatura eletrônica é composta por três elementos essenciais: comprovação da integridade do documento assinado, identificação e autenticação do autor da assinatura e registro da assinatura. Já a assinatura digital é uma espécie de assinatura eletrônica, resultante de uma operação matemática que utiliza criptografia e permite aferir a origem e a integridade do documento. A assinatura digital fica de tal modo vinculada ao documento eletrônico, que caso seja feita qualquer alteração, a assinatura se torna inválida. No país, ainda não existe uma regulamentação própria sobre o tema. No entanto, a Medida Provisória nº 2.200-2 de 2001, que instituiu Infra-Estrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, respalda transações eletrônicas. Veja-se seu art. 10, §1º:

Art. 10.  Consideram-se documentos públicos ou particulares, para todos os fins legais, os documentos eletrônicos de que trata esta Medida Provisória.

        § 1o  As declarações constantes dos documentos em forma eletrônica produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil presumem-se verdadeiros em relação aos signatários, na forma do art. 131 da Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916 – Código Civil.

A Medida Provisória criou a ICP-Brasil para garantir a autenticidade, a integridade e a validade jurídica de documentos em forma eletrônica.

Portanto, embora não exista legislação própria específica que regulamente assinaturas eletrônicas em contratos, a MP em questão passou a presumir verdadeiros, em relação a signatários, documentos eletrônicos, na forma do art. 131 do Código Civil de 1916 (leia-se, art. 219 do atual Código Civil).

Desta feita, sob a ótica da jurisprudência, admite-se a utilização das assinaturas eletrônicas em contratos. Inclusive, em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça se posicionou no sentido de que

“A assinatura digital de contrato eletrônico tem a vocação de certificar, através de terceiro desinteressado (autoridade certificadora), que determinado usuário de certa assinatura a utilizara e, assim, está efetivamente a firmar o documento eletrônico e a garantir serem os mesmos os dados do documento assinado que estão a ser sigilosamente enviados” (STJ – REsp: 1495920 DF 2014/0295300-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/05/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2018)

Neste sentido, nada impede que assinaturas em contratos sejam colhidas de forma eletrônica. Fato, aliás, que facilita a vida das partes que estão formalizando o contrato, tendo em vista que não se exige a presença dos subscritores no local de sua assinatura.

 
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Quais as vantagens de alugar um imóvel sem garantia?

set 27, 2018

Tagged : Aluguel, despejo, garantias, locação de imóveis, locação sem garantia
Diante da insegurança econômica que o país vive atualmente, diversos imóveis têm permanecido por um longo espaço de tempo sem alugar. Isto gera prejuízo ao proprietário, que muitas vezes tem de arcar com os custos do bem (como IPTU e condomínio) e insegurança no sentido de o imóvel estar sujeito a invasores. Nas locações de imóveis é possível que o locador, como forma de garantir a locação, exija uma forma de garantia. Dentre as quais a caução e a fiança. Ocorre que nem sempre os locatários têm possibilidade de apresentar uma garantia, o que dificulta a locação do imóvel. Como alternativa a esta situação, o locador pode alugar seu imóvel sem qualquer garantia. Mas pergunta-se: existe vantagem na locação sem garantia? Muito embora o contrato esteja desprovido de garantias, em algumas situações a locação sem garantia se mostra vantajosa. A seguir serão enumeradas suas vantagens: 1. Facilita a locação, de forma que também diminui o tempo que o imóvel fica desocupado; Neste caso, aumenta a agilidade com que o locador ache um locatário. Pois contratos com garantias muitas vezes dificultam a locação, tendo em vista que nem sempre é fácil para o locatário achar fiadores com patrimônio e nem sempre esses inquilinos têm dinheiro para a prestação de caução. 2. A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu art. 42, permite a cobrança antecipada do aluguel caso não haja garantia. A cobrança antecipada do aluguel, aquela em que o locatário paga no início do mês para só então usufruir do imóvel, em regra é proibida pela lei. É, inclusive, contravenção penal (art. 43, III da Lei 8.245/91) fazê-lo. Ocorre que a lei permite esta cobrança antecipada quando o contrato está desprovido de garantias. 3. No despejo do inquilino, permite-se o despejo liminar para que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias (conforme art. 59, IX da Lei 8.245/91); Sabe-se que a justiça é morosa e processos judiciais demoram anos. Nas ações de despejo, por exemplo, o locador só consegue fazer com que o juiz mande que o locatário saia do imóvel depois de esgotados todos os recursos cabíveis no processo. Isso pode levar dois ou três anos. E no decorrer deste tempo o locador fica sem receber os valores referentes à locação. Mas quando o contrato não possui garantia, é possível que o locador peça uma liminar, ou seja, é possível que a retirada do locatário do imóvel se dê logo no início do processo. De forma que o juiz dá 15 dias para que o locatário desocupe o imóvel. Mas é importante salientar que para que esta liminar seja aprovada, o locador deve prestar caução em juízo, correspondente a três meses o valor do aluguel. Esta caução serve para eventuais perdas e danos que o locatário venha a ter. Ao final do processo o dinheiro pode ser levantado pelo locador. Portanto, se por um lado existem vantagens de um contrato sem garantias, também existe a desvantagem de que o contrato ficará “desprotegido”, de modo que existe o risco de o locador não receber a locação enquanto o imóvel tiver ocupado. Por fim, a depender do caso concreto, o locador deve decidir se vale ou não a pena a locação desprovida de garantias.
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Posso perder minha laje?

set 24, 2018

Tagged : construção-base, direito de laje, laje, Lei 13.465/17, Usucapião
O presente artigo foi motivado por uma dúvida de um inscrito em meu canal do youtube (aliás, se você não conhece meu canal, acesse www.youtube.com/DicasDireito) sobre a possibilidade da perda da propriedade de sua laje por usucapião. Para a compreensão de qualquer leitor, antes de qualquer explanação é preciso esclarecer o que vem a ser a usucapião. A usucapião ocorre quando alguém adquire a propriedade de um bem por manter sobre ele sua posse mansa e pacífica. Ou seja, caso determinada pessoa possua como sua a posse (resida em um imóvel, por exemplo) de um bem, por determinado tempo e sem que ninguém reclame, ela pode adquirir este bem para si, através da usucapião. Ultrapassada esta questão introdutória, é preciso esclarecer o que é o Direito Real de Laje. O Direito real de laje foi inserido na legislação através da Lei nº 13.465/17. Esta lei criou o instituto do Direito de Laje visando a regularização de imóveis irregulares, sobretudo as favelas. É a possibilidade de que o titular da laje obtenha para si a propriedade da laje, independentemente da propriedade da construção-base. Portanto, agora é possível que aquele que reside na laje adquira para si a propriedade somente daquela laje, sendo que não necessariamente terá de ser o proprietário da construção-base. É importante, no entanto, que a entrada da laje seja independente da entrada da construção-base. O direito de laje está descrito no art. 1.510-A do Código Civil, vejamos:
“O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo”.
E há diversas situações em que pessoas deixam parentes, amigos ou até terceiros residirem na laje de suas residências. Nestes casos aconselha-se que este “empréstimo” da laje, ou sua locação (sendo o caso) sejam formalizados por escrito. Isto porque a justiça entende que é possível que o titular da laje adquira sua propriedade através da usucapião. Em decisão de 2017, na época considerada inédita no país, a justiça determinou o seguinte (Processos números 0027691-84.2013.8.17.0001 e 0071376- 44.2013.8.17.0001, do TJ-PE):
“Por outro lado, observo que a casa 743-A foi construída na superfície superior da casa 743, de modo que a pretensão de aquisição da propriedade mais se coaduna ao direito de laje, previsto no art. 1.510-A do Código Civil, que assim dispõe: Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. dcm 5 Desta feita, tendo havido a cessão do Sr. José Carlos da Silva da casa 743-A em favor da sua filha, Ladyane, autora da segunda ação, devidamente registrada em cartório, há que ser reconhecido o seu direito de laje, devendo o bem possuir registro próprio e dele podendo a autora usar, gozar e dispor“.
Portanto, é possível que aquele possui a posse sobre uma determinada laje adquira para si a propriedade. Como também é possível que o proprietário de toda a residência perca a laje, caso perca sua posse para terceiro e este, preenchidos os requisitos legais, entre com usucapião sobre a laje. Assim, reitera-se que, caso o proprietário pretenda emprestar a laje para um parente ou amigo, o ideal é que formalize este empréstimo através de um contrato de comodato ou, caso venha alugar aquela laje, o faça por meio de um contrato de locação, por escrito.    
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Como funciona a sublocação de imóvel?

set 23, 2018

Tagged : Direito de preferência, Inquilinato, locação de imóveis, Sublocação
A sublocação de imóvel ocorre quando o locatário subloca para um terceiro o imóvel ou parte dele. Em suma, o proprietário do imóvel aluga para o inquilino. Este, por sua vez, subloca para um terceiro. Parte do imóvel ou todo o imóvel. E em nome da didática e para facilitar o entendimento, este texto será exposto em itens. 1. Forma da sublocação É importante observar que a sublocação deve ser expressamente autorizada, por escrito, pelo locador, conforme diz a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato):
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
Portanto, na hipótese de existir sublocação do imóvel sem o consentimento prévio do locador, é plenamente viável que tanto a locação quanto a sublocação sejam desfeitas. Neste sentido, caso pretenda o locador autorizar a sublocação do imóvel pelo locatário, é preciso que se insira no contrato de locação cláusula com esta permissão expressa. Ou, ainda, caso a locação já esteja em vigor, é possível permitir a sublocação ao locatário através da realização de um termo aditivo ao contrato de locação, com cláusula expressa neste sentido. 2. O valor da sublocação Quanto ao valor da sublocação, a lei estabelece que seu valor não pode ser superior ao valor da locação, conforme o art. 21 da Lei do Inquilinato. Sendo que se este valor-limite não for respeitado, a lei autoriza que o sublocatário reduza o aluguel até seus limites. 3. A rescisão da locação Cumpre, ainda, salientar que caso haja a rescisão da locação, a sublocação também será desfeita. Sendo que fica assegurado direito de indenização do sublocatário contra o sublocador (art. 15, Lei 8.245/91). 4. A responsabilidade do sublocatário Em hipótese de sublocação, o sublocatário não fica isento de responsabilidades. Segundo o art. 16 da Lei do Inquilinato:
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Ou seja, o locador pode cobrar do sublocatário as importâncias que este ficar devendo do locatário, de forma subsidiária. Sendo que o sublocatário pode ser cobrado após ter sido o locatário cobrado. Situação que pode ocorrer é a sublocação do imóvel sem a expressa autorização do locador. Imaginando pequeno o risco da descoberta da sublocação pelo locador, alguns locatários podem vir a sublocar o imóvel de maneira clandestina. E para que isto não ocorra, o locador pode inserir no contrato cláusula que o permita vistoriar o imóvel de tempos em tempos. Antes das vistorias, deve o locador notificar o locatário com 24h de antecedência. Lembrando que as vistorias devem ser realizadas levando-se em conta a disponibilidade do locatário. Deve haver, sobretudo, boa-fé para que não se dificulte a locação. 5. As regras da sublocação Outra questão a ser observada é que as regras aplicadas nas sublocações são as mesmas da locação (art. 14, Lei 8.245/91). Sendo que sublocar um imóvel em desacordo com as cláusulas do contrato original pode resultar no cancelamento do acordo. E por caracterizar uma infração contratual, o proprietário do imóvel pode ingressar na Justiça com uma ação de despejo. Muito embora a legislação exija a forma escrita para a sublocação, ainda existem pessoas que tratam da questão de forma verbal. No entanto, aconselha-se que as sublocações sejam sempre autorizadas e realizadas por escrito. Isto fará com que as partes não tenham problemas no futuro. 6. O direito de preferência na sublocação É sabido que na locação de imóveis, o locatário tem preferência na compra do imóvel. No caso da sublocação, assim estabelece a lei:
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

A preferência é dada ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. E caso existam vários pretendentes, deve ser aplicada a regra da preferência ao locatário mais antigo e, caso sejam da mesma data, ao mais idoso. Tudo, conforme a lei.  
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O código de trânsito é aplicado dentro de condomínios?

set 16, 2018

Tagged : código de trânsito brasileiro, condomínio, multa, poder de polícia, trânsito
Questão que pode levar muitas pessoas a dúvida é sobre qual a regra aplicável ao trânsito dentro de condomínios (horizontais e verticais). E por condomínios, leia-se tanto aquele condomínio de lotes, o corriqueiramente chamado “condomínio fechado”, quanto o condomínio vertical, aquele de prédios.  Dentro dos condomínios são aplicadas as regras do Código de Trânsito Brasileiro, conforme menciona seu art. 2º, parágrafo único, a seguir:

Parágrafo único.  Para os efeitos deste Código, são consideradas vias terrestres as praias abertas à circulação pública, as vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas e as vias e áreas de estacionamento de estabelecimentos privados de uso coletivo.

Esta questão foi inserida na lei pela Lei nº 13.146/15, que passou a tratar da aplicação do Código de Trânsito dentro dos condomínios, sejam eles horizontais ou verticais.

Portanto, questões como limites de velocidade e outras questões de trânsito devem ser tratadas através de sinalização dentro dos condomínios. De forma que a escolha dos equipamentos de sinalização e redutores de velocidades são do próprio condomínio, observada a legislação municipal vigente.

No que diz respeito à responsabilidade do condomínio para a implantação dessa sinalização, diz a lei que toda a sinalização e regulamentação das vias serão arcadas pelo próprio condomínio, conforme a lei:

Art. 51. Nas vias internas pertencentes a condomínios constituídos por unidades autônomas, a sinalização de regulamentação da via será implantada e mantida às expensas do condomínio, após aprovação dos projetos pelo órgão ou entidade com circunscrição sobre a via.

Art. 80. Sempre que necessário, será colocada ao longo da via, sinalização prevista neste Código e em legislação complementar, destinada a condutores e pedestres, vedada a utilização de qualquer outra.

§ 3º  A responsabilidade pela instalação da sinalização nas vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas e nas vias e áreas de estacionamento de estabelecimentos privados de uso coletivo é de seu proprietário.

Portanto, após a aprovação de projeto pelo órgão competente, o próprio condomínio deverá implementar e arcar com a sinalização de suas vias.

Sabe-se, ainda, que o síndico é o responsável pela aplicação das penalidades aos possíveis infratores das regras e normas o edifício. Mas será que esta responsabilidade pode se estender a ele em caso de infração de normas de trânsito?

Inicialmente, o poder de polícia, que é próprio do Estado, não pode ser delegado ao particular. Não cabe, portanto, ao síndico lavrar auto de infração por condutas que firam o Código de Trânsito. Isto porque esta atuação é exclusiva do agente de trânsito.

No entanto, diante da impossibilidade de o Estado atuar de forma a fiscalizar todos os condomínios, eventual desrespeito à lei possibilita ao síndico, a um morador ou a qualquer funcionário do condomínio solicitar a presença da autoridade competente para tanto.

Há que se observar que pode haver previsão na legislação interna do condomínio (convenção ou regimento interno) quanto ao descumprimento de regras de trânsito. Havendo esta previsão determinando a aplicação de pena pecuniária, esta punição poderá ser aplicada, independente da autuação pelo Estado.

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O condômino antissocial pode ser expulso do condomínio?

set 09, 2018

Tagged : assembleia de condomínio, condomínio, condômino anti-social, direito imobiliário
Questão que comumente ocorre nos condomínios, sobretudo nos residenciais, é com relação àquele condômino que prejudica os demais com comportamentos que fogem ao bom senso. E como comportamentos que fogem ao bom senso, pode-se citar barulhos das mais diversas naturezas (música muito alta durante a madrugada, por exemplo), algazarra, comportamentos que desrespeitem claramente as regras estabelecidas pela convenção de condomínio. Quando isto ocorre, surgem algumas dúvidas por parte dos demais condôminos. A primeira é como proceder, ou seja, o que deve ser feito para que aqueles comportamentos cessem de vez. Outra dúvida é com relação à possibilidade ou não da expulsão do condômino antissocial do condomínio. Afinal, pode o condômino antissocial ser efetivamente expulso do condomínio? O presente artigo pretende responder a estas questões, conforme será demonstrado a seguir. Em primeiro lugar, é preciso compreender que os condôminos devem obedecer as regras do condomínio. Regras estas que estão presentes em suas convenções e seus regulamentos internos. Assim, a convenção de condomínio é o documento que faz lei entre os condôminos. É lá que estarão as regras com relação a barulho, a horários de mudança, etc. Complementando a convenção, alguns condomínios possuem regimento interno, que estabelece regras como horários de uso da piscina (caso haja), por exemplo. Caso o condômino desrespeite estas regras é possível que o condomínio notifique e/ ou aplique ao condômino em questão uma multa, que normalmente está prevista na convenção. Quanto aos condôminos que se sentirem incomodados com o comportamento do vizinho, como barulho excessivo, o recomendável é que inicialmente este condômino converse com o vizinho barulhento, pois a conversa sempre é o melhor caminho. Caso o problema persista, o ideal é que envie ao vizinho uma notificação extrajudicial, ou seja, uma carta bem redigida com aviso de recebimento. Se mesmo assim a situação persistir, o condômino que se sentir prejudicado pode registrar uma ocorrência no livro de ocorrências do condomínio e chamar a polícia ou ajuizar uma ação na esfera civil para fazer cessar o incômodo do condômino antissocial. Nesta ação pode haver um pedido liminar para que o condômino cesse o incômodo, sob pena de pagar multa por seu descumprimento. Para tanto, é preciso que o vizinho que se sinta prejudicado colha o máximo de provas dos danos que vem sofrendo, como testemunhas que têm presenciado o dano (barulho ou demais comportamentos anti-sociais), dentre outras provas. Uma prova interessante é a lavratura da ata notarial por um tabelião de notas. Através deste documento, o notário vai ao local, presencia os fatos e consta o que presenciou. Este documento é um importante instrumento de prova, pois o tabelião possui fé pública. Trata-se de uma prova difícil de ser desconstituída no judiciário. Em último caso, como medida excepcional, é possível a expulsão do condômino antissocial, conforme se verifica no Enunciado nº 508 CJF:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

Ou seja, se o condomínio aplicar a multa ao condômino antissocial e se mesmo assim seu comportamento persistir, como medida excepcional é possível a exclusão do condômino.

Aliás, existem algumas decisões judiciais isoladas que permitem a expulsão do condômino antissocial, como medida excepcional. É o caso do que foi decidido no processo nº 1065584-32.2016.8.26.0100, do Tribunal de Justiça de São Paulo. Naquele processo a juíza declarou que:
“Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justifiquem a sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais moradores. (…) Entre o cotejo do direito de propriedade em sua inteireza do réu e o dos demais condôminos, deve-se escolher o da maioria. Segundo a prova colhida, denota-se que o exercício amplo do direito de propriedade dos condôminos tem sido vedado ou restringido por atitudes perpetradas pelo réu.”
Neste sentido, não basta que o condômino seja barulhento ou possua comportamentos pontuais, isolados. É preciso que realmente o convívio com este condômino se torne insuportável. Trata-se, portanto, de medida extrema, excepcional. E deve ser avaliado caso a caso. Interessante observar, ainda, que existe no congresso nacional um projeto de lei que, se for aprovado, permitirá a expulsão do condômino inconveniente, com comportamento agressivo ou desrespeitoso às normas de convivência. Trata-se do Projeto de Lei 9353/17, de autoria do deputado Augusto Carvalho (SD-DF). O texto determina que a decisão pela expulsão será tomada em assembleia, com apoio de pelo menos três quartos dos condôminos restantes, e sempre que a multa por comportamento antissocial não surtir o efeito esperado. A multa é prevista no Código Civil para os moradores que perturbam a vida em condomínio. Portanto, embora a jurisprudência já permita a expulsão do condômino antissocial, o projeto pretende modificar a lei para inserir esta regra de forma expressa.    
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Como a ata notarial pode ser utilizada no mercado imobiliário?

ago 30, 2018

Tagged : ata notarial, direito notarial, notário, registros públicos
A ata notarial ganhou notoriedade após o Código de Processo Civil de 2015 ter entrado em vigor. No entanto, não se trata de uma novidade. A ata notarial já existia antes mesmo da entrada em vigor do novo código de processo. E neste artigo será demonstrado como a ata notarial pode ser utilizada no mercado imobiliário. Seja por corretores de imóveis, por proprietários, inquilinos, possuidores, advogados, imobiliárias, etc. Mas antes de esclarecer como utilizar este instrumento, é preciso demonstrar o que é a ata notarial, a seguir. Trata-se de uma constatação, pelo tabelião de notas, que atesta a existência de um determinado fato ou situação. E como o notário possui “fé pública”, trata-se de um poderoso instrumento de prova, seja em processos judiciais ou extrajudiciais, seja como meio de o interessado se municiar antes de qualquer conflito. Como exemplo, pode-se citar a utilização da ata notarial para atestar ofensas na internet. Ofensas entre pessoas nas redes sociais, por exemplo, podem ser publicadas e horas depois apagadas da rede social. Na prática, o tabelião de notas entra no site da rede social em que houve a ofensa e elabora uma ata notarial, alegando o que ele verifica na internet. Este documento serve como meio de prova em processos judiciais e possui fé pública. Ou seja, a ata notarial demonstrando estas ofensas possui mais força que “prints” da tela da rede social, pois neste último caso a prova pode ser facilmente questionada. É interessante observar que o notário não pode fazer juízo de valor, ou seja, não pode ele emitir opinião acerca daquilo que presencia e observa. Deve, tão-somente, explicitar a situação que está presenciando ou observando. Ele é imparcial. A ata notarial está prevista no art. 384 do Código de Normas Extrajudiciais de Minas Gerais, segundo o qual segue transcrição:
Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Desta forma, uma vez que a ata notarial serve para atestar a existência e o modo de existir de algum fato, trata-se de um instrumento extremamente versátil, que pode ser utilizado de diversas formas, a favor do interessado. É o extrajudicial trabalhando a favor do cidadão. E por se tratar de um artigo com viés prático, não cabe aqui o estudo aprofundado da legislação que envolve o instrumento, tampouco do estudo técnico da matéria. Questão reservada para outro momento. Ato contínuo, vejamos algumas situações em que a ata notarial pode ser utilizada a serviço do mercado imobiliário. I – Para fins de prova em processo judicial e administrativo Como poder judiciário abarrotado de processos, muitas vezes a oitava de testemunhas em processos judiciais pode demorar a ser realizada. A espera pela audiência de instrução e julgamento, aquela em que as testemunhas são ouvidas, pode se arrastar por anos. E como uma saída prática e rápida para a oitava de testemunhas nos processos judiciais, uma opção seria a realização de ata notarial com a declaração das testemunhas. Com isso, a ata notarial poderia ser pelo advogado juntada no processo em questão. Acerca desta utilização da ata notarial, certamente surgirão opiniões divergentes, cujo entendimento diga respeito a não observância do princípio do contraditório. Mas para se evitar esse questionamento, recomenda-se que as partes do processo realizem, de comum acordo, a oitava de testemunhas junto ao notário. Em que pese o notário não ser o juiz, a utilização da ata notarial neste caso pode dar mais agilidade ao processo. Outra utilização em processos judiciais e extrajudiciais é como meio de prova, com a ata notarial atestando algum fato, sendo que esta ata seria juntada aos autos. II – Reuniões e Assembleias de Condomínio Outra situação para se utilizar da ata notarial é em assembleias de condomínio. Chama-se o notário para comparecer no momento da assembleia, que atestará tudo que ocorreu naquela assembleia. Mas note que o notário deve atestar tudo o que observa e sente, não podendo omitir acerca de algum fato em benefício de quem o “contratou”. Afinal, a ata é do tabelião, e não especificamente do interessado. Inclusive, havendo briga deverá o notário também transcrever este fato. De forma que pode inclusive o notário atestar atos ilícitos. III – Constatações de acidentes e inundações Outra utilização interessante da ata notarial é para que o interessado constate acidentes e inundações em seu imóvel. As possibilidades, neste caso, são inúmeras. Como exemplo, o notário poderá constatar um vazamento ou uma infiltração de responsabilidade da construtora ou de um vizinho. Documento este que será de grande valia para a propositura de uma ação judicial contra quem está causando o problema (exemplo, ação de dano infecto). IV – Constatar imóvel desocupado A ata notarial poderá, também, constatar que determinado imóvel encontra-se desocupado ou abandonado pelo inquilino. De forma que o notário deverá realizar diligências ao local em diferentes horários. V – Desconformidade com o projeto Outra situação interessante em que a ata notarial pode ser utilizada, é em caso de compra de imóvel na planta em que o imóvel não está conforme o projeto apresentado no momento da venda. Neste caso, o notário comparece ao local e descreve características do imóvel, que podem ser confrontadas com o projeto. O que pode auxiliar em um possível acordo entre o adquirente do imóvel e a construtora. Ou para servir como meio de prova em uma ação judicial. VI – Estado do imóvel Pode também ser utilizada a ata notarial para comprovar o estado do imóvel, seja como substitutivo da vistoria de entrega do imóvel na locação, seja para atestar que o imóvel não ficou pronto no prazo prometido pelo vendedor. VII – Prova para os corretores de imóveis No mercado imobiliário, nem todos os corretores de imóveis elaboram um contrato com seu cliente. Muitas vezes, essas negociações são realizadas através de mensagens de texto (SMS) ou, ainda, de WhatsApp. Se o corretor e seu cliente acordaram o serviço de corretagem através de mensagens, a utilização da ata notarial é de grande valia. Isto porque sua utilização comprovará a contratação do profissional e das condições da corretagem. Na prática, o interessado levará seu celular com as mensagens ao notário para que ele conste na ata notarial as mensagens trocadas, dando maior segurança no meio de prova. VIII – Imagens de sites Outra situação interessante é quando o notário acessa um site de uma empresa (construtora ou imobiliária) e atesta que aquelas imagens (de imóveis, por exemplo) são fidedignas e estão (ou estiveram) no ar naquela data. Isto servirá como meio de prova para o interessado, de forma a demonstrar que quando da negociação sobre determinado imóvel, aquelas condições foram postas na internet naquela data. IX – Como prova de posse para usucapião Neste item, destaque para duas situações em que a ata notarial pode ser utilizada. A primeira é como requisito para a usucapião extrajudicial, aquela realizada no cartório. A lei estabelece que o pedido de usucapião extrajudicial deve ser instruído com a ata notarial, além de outros requisitos que não serão tratados neste artigo (art. 216-A da Lei 6.015/73):
“Art. 216-A, I. ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei 13.105 de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil)”.
Portanto, neste caso a ata notarial é documento indispensável para a realização da usucapião extrajudicial. Outra forma de utilização da ata notarial na usucapião, é sua utilização como comprovação de posse em processos judiciais. Isto porque nem sempre é possível que seja realizada a usucapião extrajudicial. Em alguns casos, os oficiais de registro não realizam e o processo se torna judicial. O documento elaborado pelo notário pode, portanto, ser aproveitado como meio e prova no judiciário. X – Outras formas de utilização da ata notarial Utilizando a criatividade, se encontra diversas formas de utilização da ata notarial. Tanto no mercado imobiliário quanto fora dele. Outros exemplos são sua utilização para demonstrar servidões, desapropriações, ou a transmissão da posse. Neste último caso, aquele que transmite a posse através de instrumento particular pode se utilizar da ata notarial para “atestar” que a posse sobre determinado imóvel foi transmitida a outra pessoa. Note, ainda, que é possível que a ata notarial seja averbada na matrícula do imóvel com a finalidade de dar publicidade a terceiros e maior segurança jurídica no negócio. XI – Conclusão A ata notarial é um poderoso instrumento de prova e tanto o profissional que atua no mercado imobiliário quanto interessados (investidores de imóveis, compradores e vendedoras, permutastes, etc) devem ao menos ter ciência de que este instrumento está à disposição dos interessados nos cartórios de notas.  
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Audiência pública discutirá cumulação de indenização e inversão da cláusula penal por atraso na entrega de imóvel

ago 15, 2018

Tagged : audiência pública, cláusula penal, consumidor, STJ
No dia 27 de agosto, às 11h, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) realizará uma audiência pública conjunta para discutir uma relevante questão do direito imobiliário: 1) a possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal nas hipóteses de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega do imóvel em construção; 2) a possibilidade de inversão em desfavor da construtora, pelo mesmo motivo, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador. No que diz respeito ao primeiro tema, será discutido se o interessado, aquele que sofreu com o atraso na entrega do imóvel, poderá pedir na justiça indenização por lucros cessantes (aquela que visa compensar o tempo que o comprador perdeu, com a demora da entrega do imóvel) em conjunto com a cláusula penal (no caso, seria a multa estipulada em contrato). Ou seja, se é possível cumular os dois pedidos na justiça. No que diz respeito ao segundo tema, será discutido se a cláusula penal (normalmente, multas estipuladas contra os compradores de imóveis em caso de inadimplemento contratual) poderá ser revertida a favor do consumidor. Os processos judiciais que estão tramitando no poder judiciário estão suspensos, aguardando uma posição do STJ. O tema é controvertido e a decisão que tomar o tribunal será um marco no mercado imobiliário.  
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Comprei um imóvel: em quanto tempo o inquilino deve sair?

ago 15, 2018

Situação verídica: outro dia, em um local público, ouvi a conversa de um corretor com seus clientes. O corretor estava levando os clientes para conhecer o imóvel e comentou que o inquilino já havia recebido a carta de preferência e não havia se interessado pelo imóvel. E avisou aos clientes: “assim que vocês comprarem, o inquilino terá 15 dias para sair do imóvel (sic)”. Esta situação ocorre de maneira recorrente no mercado imobiliário e é espantosa a falta de informação correta sobre o tema, que será claramente demonstrado a seguir. Ao vender um imóvel, o locatário (inquilino) tem preferência de compra daquele imóvel. Ou seja, antes de oferecer a terceiros, é preciso que o proprietário dê preferência ao inquilino na aquisição do imóvel, conforme a lei estabelece:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Note que a preferência é em “iguais condições” e deve haver “ciência inequívoca” do locatário. Por iguais condições entende-se que se o imóvel for vendido por trezentos mil reais, ele deve ser oferecido pelo mesmo valor para o locatário. É preciso, portanto, que na notificação estejam expressas todas as formas e condições de pagamento, de forma que a notificação não pode ser aquela genérica, tão-somente alegando o interesse na venda sem mencionar as condições e valor. E por ciência inequívoca entende-se aquela que realmente chegue ao conhecimento do locatário, devendo o proprietário fazer prova de que o locatário tomou conhecimento. Geralmente pode ser realizada por carta com aviso de recebimento ou através do cartório de registro de títulos e documentos (aliás, modalidade esta preferível àquela). A lei estabelece, ainda, que o prazo para que o locatário se manifeste no sentido da compra do imóvel é de 30 dias. Note que esta manifestação também deve ser inequívoca, de forma que recomenda-se que seja também através de notificação. Pois bem, daí surgem algumas dúvidas: se o inquilino não se interessar pela compra e se o imóvel for realmente vendido, o inquilino deve se retirar do imóvel? Em qual prazo? Ou o novo proprietário deve respeitar os termos do contrato? E esse direito de preferência é válido mesmo se o locador for possuidor? Os temas serão a seguir tratados em tópicos, senão vejamos: I – O DIREITO DE PREFERÊNCIA É VÁLIDO QUANDO O LOCADOR NÃO É PROPRIETÁRIO? Muitos são os casos em que o locador tem somente o contrato de promessa de compra e venda, sem ter registrado o imóvel em seu nome. Às vezes o imóvel está em nome de terceiros e o locador só possui a posse indireta do imóvel. Quanto a esta questão, muitos não sabem, mas o inquilino só tem direito de preferência se o locador for efetivamente o proprietário do imóvel. E para ilustrar esta situação, vide questão já decidida na justiça:
APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. MORADIA POPULAR LEGALMENTE CONSTRUÍDA COM PARTICIPAÇÃO DOS ASSOCIADOS À ENTIDADE CIIVIL SEM FINS LUCRATIVOS – COOPERATIVA HABITACIONAL. IMÓVEL LOCADO A TERCEIRO NÃO ASSOCIADO. SOLICITAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO DESATENDIDA. PEDIDO DE PREFERÊNCIA NA COMPRA DO BEM NAS MESMAS CONDIÇÕES VENDIDAS AO ANTIGO ASSOCIADO, NEGADO. LOCAÇÃO ENTRE LOCATÁRIO E LOCADOR NÃO PROPRIETÁRIO, NÃO ENSEJA A APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 27 DA LEI DO INQUILINATO. PERMANÊNCIA DE PESSOA NÃO ASSOCIADA NO IMÓVEL APÓS SOLICITAÇÃO DO PROPRIETÁRIO SEM RESOLUÇÃO DO CONFLITO, ENSEJA INDENIZAÇÃO EM PERDAS E DANOS, COBRADA ATRAVÉS DE ALUGUÉIS. NEGADO PROVIMENTO AO APELO. (TJ-PE – APL: 2497689 PE, Relator: Alberto Nogueira Virgínio, Data de Julgamento: 18/12/2013, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 27/03/2014)
Portanto, o direito de preferência, neste caso, só se aplica quando o locador for efetivamente o proprietário do imóvel. Mesmo porque o prazo para que o locatário preterido em seu direito de preferência pleiteie indenização por perdas e danos se inicia do efetivo registro do ato (da venda) no cartório de imóveis (art. 33 da Lei do Inquilinato). II – APÓS A VENDA DO IMÓVEL O INQUILINO DEVE SE RETIRAR? EM QUAL PRAZO? Aqui, é preciso que seja avaliada a situação em concreto. Existem duas situações: a) Quando o contrato possuir cláusula de vigência e for averbado na matrícula do imóvel: neste caso o comprador deve respeitar o contrato de locação até seu prazo final. Cláusula de vigência é aquela que menciona que caso o imóvel objeto do contrato seja vendido, o adquirente deverá respeitar o contrato em todas as suas cláusulas. É uma forma de dar proteção ao inquilino comercial, por exemplo. A averbação do contrato na matrícula do imóvel pode ser verificada por qualquer interessado junto ao cartório de registro de imóvel. Basta pedir uma certidão da matrícula do imóvel. Aqui, vale uma dica: nas cidades pequenas e médias, muitos funcionários de cartórios desconhecem totalmente a possibilidade de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel. b) Quando não houver cláusula de vigência no contrato e ele não for averbado na matrícula do imóvel: neste caso, o inquilino deve se retirar do imóvel no prazo de 90 (noventa) dias. Portanto, ao contrário do que fora falado pelo nosso amigo corretor a seus clientes, com a aquisição do imóvel, não estando averbado o contrato na matrícula e não havendo cláusula de vigência no contrato, o inquilino tem o prazo de 90 (noventa) dias para que desocupe o imóvel, e não os 15 dias mencionados. Locatários, locadores e proprietários de imóveis muitas vezes amargam prejuízos por não contarem com uma assessoria imobiliária de um advogado especialista na área. Portanto, é importante que um profissional avalie cada situação, de forma a proteger o patrimônio e o investimento das partes envolvidas nos negócios.
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