A responsabilidade do corretor de imóveis nas negociações imobiliárias

07 nov 2018

Diariamente, várias pessoas buscam o corretor de imóveis para intermediar negócios imobiliários. Seja para vender, seja para comprar um imóvel. De forma que o papel do corretor de imóveis é fundamental na intermediação de negócios imobiliários. E, em sendo um papel relevante, existem também suas responsabilidades. E é este aspecto que será tratado neste artigo: qual a responsabilidade que tem o corretor de imóveis na intermediação dos negócios? E para que a leitura se faça de forma bem didática, os assuntos serão abordados por tópicos, a seguir. I – O QUE FAZ O CORRETOR DE IMÓVEIS? Ainda que seja claro para muitos, é interessante delinear qual o papel do corretor de imóveis, de forma que não restem dúvidas sobre sua importância e sobre suas responsabilidades. A Lei nº 6.530/78 regulamenta a profissão do corretor de imóveis e estabelece, em seu art. 3º o seguinte:

Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Portanto, pode-se dizer que o corretor deverá intermediar o negócio, aproximando as partes. Podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. II – O CORRETOR SÓ TEM DE APROXIMAR AS PARTES? Ultrapassada a questão acima, é preciso esclarecer se o corretor de imóveis só precisa aproximar as partes e nada mais. E é neste ponto que reside a questão mais importante, a análise da documentação relativa ao imóvel para uma negociação segura. Como o corretor de imóveis deve ser Técnico em Transações Imobiliárias, compete ao corretor avaliar a negociação que está intermediando, sob pena de responder pelos danos causados ao cliente. Para tanto, o corretor deve obter diversos documentos relativos ao negócio que está sendo realizado, tais como certidões do imóvel e certidões das partes que estão negociando o imóvel. De maneira a dar segurança na negociação do imóvel. De forma que não basta que o corretor aproxime as partes e elas fechem o negócio. O negócio deve ser viável, do ponto de vista técnico. III – A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS Quanto a responsabilidade do corretor de imóveis, cite-se dispositivo do Código Civil, a seguir:

Art. 723, parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Desta feita, o corretor prestará todos os esclarecimentos acerca da segurança ou risco do negócio. E para que haja segurança na negociação, o corretor deve verificar questões diretamente e indiretamente ligadas ao imóvel. É preciso, por exemplo, que o corretor verifique se não existem débitos de IPTU sobre o imóvel. Isto porque por se tratar de uma obrigação propter rem (que acompanha a coisa), se esta questão não for verificada previamente, o próprio imóvel “responderá” pela dívida de iptu. Outra questão importante para a segurança do negócio é a avaliação da matrícula do imóvel, documento em que constarão detalhes como gravames que possam incidir sobre o imóvel negociado. Veja-se, ainda, o Código de Ética profissional dos corretores de imóveis:

Art. 5° – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.

De maneira que fica evidente que o trabalho do corretor de imóveis possui alta carga de responsabilidade. Assim, o corretor que der causa a ato danoso ao cliente por imperícia, imprudência e negligência (ou infrações éticas) responde civil e penalmente. Observe, ainda, o que o Superior Tribunal de Justiça menciona sobre a responsabilidade do corretor de imóveis:

AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ORIENTA A SÚMULA 7/STJ QUE, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME DE PROVAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, DE MODO A EVITAR A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS NULOS OU ANULÁVEIS, PODENDO, NESSES CASOS, CONSTATADA A SUA NEGLIGÊNCIA QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE SÃO ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR PERDAS E DANOS. 1. A decisão tomada pela Corte local decorreu de fundamentada convicção embasada nos elementos contidos nos autos, de modo que a eventual revisão da decisão esbarraria no óbice intransponível imposto pela Súmula 7/STJ. 2. “É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos”. (STJ – AgRg no REsp: 1309646 SP 2012/0032432-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 25/02/2014, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2014)

Portanto, recomenda-se que a escolha do corretor de imóveis seja feita de forma a privilegiar o profissional com experiência e com conhecimento técnico suficientes para que o negócio seja realizado de maneira segura. Lembrando que se a análise da negociação ultrapassar o conhecimento técnico do corretor de imóveis, é importante que o interessado procure um advogado especialista em Direito Imobiliário, profissional que poderá emitir parecer jurídico acerca de negociações imobiliárias.