A segurança nas transações imobiliárias e a obtenção das certidões

mar 28, 2024

I – Por que tirar certidões?

            Quem trabalha no mercado imobiliário ou quem já teve a experiência de negociar imóveis provavelmente já ouviu falar da importância da minuciosa análise documental, notadamente da obtenção das certidões para uma transação segura. Esse é o conhecido procedimento da due diligence imobiliária. Nessa análise, é possível por exemplo verificar se os vendedores possuem alguma dívida que pode atingir o imóvel negociado.

            Assim, grosso modo se o vendedor estiver vendendo um único imóvel de quinhentos mil reais e se, no trâmite dessa transação, ele tiver uma dívida de um milhão de reais, a justiça pode decretar fraudulenta essa venda e desfazer o negócio.

            Por esse motivo, ao longo do tempo se tornou praxe a obtenção de inúmeras certidões do imóvel e da pessoa do vendedor e seu cônjuge para mostrar a boa-fé daquele comprador do imóvel.

            Mas ao longo do tempo, a legislação vem sofrendo inúmeras alterações para que tudo (dívidas, execuções, etc) esteja transcrito na matrícula do imóvel. Por esse entendimento, se não estiver na matrícula, deve-se entender que o imóvel está livre para ser vendido.

            No entanto, esse contexto não é simples. O direito não é uma ciência exata, depende de inúmeras interpretações. E neste artigo a ideia é explicar um pouco como tem funcionado essa questão junto ao judiciário.

II – Um breve histórico para a compreensão do tema

            O Código de Processo Civil de 1973, que não está mais em vigor, estabelecia que “considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência”.[1]

            De forma direta, no momento da venda do imóvel não pode o vendedor ter contra ele ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Leia-se: o vendedor deve ter outros bens que garantam suas dívidas. Caso ele só tenha aquele bem ou caso a dívida seja superior ao patrimônio, a venda em questão será considerada fraudulenta e poderá ser anulada.

            Por esse motivo, passou a ser importante a investigação da vida do vendedor no momento da venda, para averiguar a existência de ação capaz de levar o vendedor à insolvência.

            Com o passar do tempo, em 2009 o STJ editou a Súmula nº 375, cujo trecho segue descrito:

O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

            A partir de então, para que fosse reconhecida a fraude no negócio, seria necessário: (i) o registro da penhora do bem alienado ou (ii) prova de má-fé do terceiro adquirente.

            No primeiro caso, passou a ser necessário ao credor registrar a penhora na matrícula do imóvel. De modo que o imóvel vendido com o registro da penhora na matrícula implicaria em fraude.

            No segundo caso, passou-se a exigir a prova de má-fé do terceiro adquirente. Ou seja, para o reconhecimento da fraude, seria preciso provar a má-fé do comprador. Mas como isso funciona na prática?

            A justiça passou a entender pela necessidade de o comprador de determinado bem examinar minuciosamente a documentação do bem para não incorrer em fraude:

 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIROS – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL NO CURSO DE AÇÃO DE EXECUÇÃO CAPAZ DE REDUZIR O DEVEDOR À INSOLVÊNCIA – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE TAL FATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – SÚMULA 375 DO STJ – MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE – COMPROVAÇÃO – FRAUDE À EXECUÇÃO CONFIGURADA. – Nos termos da Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente” – O adquirente de um bem qualquer deve, antes de finalizar a realização do negócio jurídico, procurar informações relevantes acerca da real situação do referido bem – Está demonstrada a má-fé do terceiro adquirente que expressamente dispensa a apresentação de certidões de distribuição cível e de protestos no domicílio do alienante e no local do imóvel[2].

            Firmou-se o entendimento da necessidade de obtenção de certidões dos vendedores, tanto no domicílio do vendedor quanto no domicílio do imóvel.

            A necessidade de obtenção das certidões perdurou por anos, até que a Lei nº 13.097/2015 inaugurou o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel.

            Veja-se o texto do art. 54, §1º da referida lei:

§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

            Trocando em miúdos, o texto quer dizer que qualquer alegação de fraude só valeria se houvesse a anotação (averbação ou registro) na matrícula do imóvel. Neste sentido, passou-se a privilegiar a concentração dos atos na matrícula. Ou seja, todas as situações, para que fossem consideradas, deveriam estar na matrícula do imóvel.

            Foi louvável a vinda dessa legislação. Pretendeu-se, com isso, dispensar a obtenção de tantas certidões nas negociações de imóveis.

            No entanto, a Lei da Concentração dos Atos na Matrícula veio no dia 19/01/2015. Logo no dia 16/03/2015 entrou em vigor o novo Código de Processo Civil, que estabeleceu, o seguinte:

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

            Portanto, apesar da louvável iniciativa da concentração dos atos na matrícula do imóvel, o Código de Processo Civil retrocedeu com o entendimento de que qualquer ação capaz de reduzir o vendedor à insolvência seria considerada fraude. Com isso, continuou sendo necessário a obtenção das certidões.

            Mais recentemente, em 2022, a Lei nº 14.382/22 alterou a Lei de Concentração dos Atos na Matrícula e estabeleceu o seguinte[3]:

§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e

II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.”

Com isso, a partir de 2022 a lei passou a dispensar a exigência das certidões forenses ou de distribuidores judiciais. São aquelas certidões dos tribunais (Justiça Estadual, Justiça Federal e Justiça do Trabalho). A única exigência que ficou foi a obtenção das certidões fiscais (União, Estado e Município), de propriedade e de ônus reais[4].

E mais recentemente, no dia 20/03/2024, a Lei nº 14.825/24 alterou a Lei de Concentração dos Atos na Matrícula do Imóvel trazendo o seguinte:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

V – averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.”

            Portanto, o que ocorreu foi o reforço da concentração dos atos na matrícula do imóvel. Mas daí vem a seguinte pergunta: com toda essa evolução para a concentração dos atos na matrícula, deve-se deixar de tirar as certidões?

III – Deve-se dispensar as certidões?

            Inicialmente, é preciso esclarecer que o tema não é pacífico. Há aqueles que defendem a dispensa das certidões forenses considerando a alteração trazida pela Lei nº 14.382/22. Há, no entanto, aqueles que, como eu, avaliam as mudanças com mais cautela. Assim, a resposta à pergunta proposta pode ser dividida em dois tópicos: a) as certidões dos distribuidores forenses e b) as certidões fiscais.

A – As certidões dos distribuidores forenses

            Como já foi verificado, a lei deixou claro que não é mais necessário a exigência da obtenção das certidões forenses para a constatação da boa-fé do terceiro adquirente. Partindo-se desse pressuposto, poderíamos incialmente concluir pela sua desnecessidade.

No entanto, quando se pesquisa as inúmeras decisões dos tribunais do país, é comum nos depararmos com decisões contrárias a esse entendimento. Veja-se, por exemplo, o entendimento da justiça do trabalho de presunção absoluta de fraude:

AGRAVO DE PETIÇÃO. FRAUDE À EXECUÇÃO. AFASTAMENTO DA SÚMULA 375 DO STJ. APLICAÇÃO DO ART. 185 DO CTN À EXECUÇÃO TRABALHISTA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA DE FRAUDE. INSCRIÇÃO DA DÍVIDA NO BNDT OU EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÕES NO DETRAN. No Processo do Trabalho, na fase de execução, é aplicável subsidiariamente o microssistema de execução fiscal, tal como autorizado pelo art. 889 da CLT. Significa dizer que o entendimento contido na Súmula 375 do STJ deve ser afastado, porque na Justiça do Trabalho incide o disposto no art. 185 do CTN, o que não poderia ser diferente em razão da posição privilegiada do crédito trabalhista (art. 186 do CTN). O crédito trabalhista merece proteção contra atos de dilapidação do patrimônio do executado, de tal sorte que sobre a alienação de veículos a terceiro adquirente recai a presunção absoluta de fraude à execução quando a publicidade da dívida trabalhista foi anterior à venda, por meio da inscrição do devedor no BNDT ou da existência de restrições veiculares no DETRAN[5].

A justiça do trabalho, por vezes tem equiparado o crédito trabalhista ao crédito fiscal. Partindo-se daí, há decisões da justiça do trabalho que tem entendido que a mera inscrição do crédito no Banco Nacional de Devedores Trabalhistas presumiria fraude.

Com decisões como essas, ainda que anteriores às alterações da Lei nº 14.382/22, fica difícil defender a possibilidade de dispensa das certidões dos distribuidores para a segurança dos negócios imobiliários.

De forma teórica e acadêmica, deve-se privilegiar o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel e defende-se esse entendimento. No entanto, em sentido prático e de mercado, recomenda-se que os operadores do mercado imobiliário continuem com as diligências de praxe, obtendo as certidões dos distribuidores.

Quanto aos casos das certidões fiscais, é preciso ressaltar que em momento algum a lei as dispensou para efeitos de comprovação da boa fé do adquirente, como será trazido em seguida.

B – As certidões fiscais

            Essas certidões não foram dispensadas pela lei. E aqui deve-se atentar para o seguinte entendimento: crédito tributário inscrito em dívida ativa gera presunção de fraude. Isso porque os tribunais assim têm entendido, veja-se:

TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. NEGÓCIO REALIZADO APÓS A INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA. BOA-FÉ DE TERCEIRO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. MATÉRIA DECIDIDA EM RECURSO REPETITIVO. EXCEÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 185 DO CTN. VERIFICAÇÃO. NECESSIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. […] 2. A Primeira Seção, no julgamento do REsp 1.141.990/PR, realizado na sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que “a alienação efetivada antes da entrada em vigor da LC n.º 118/2005 (09.06.2005) presumia-se em fraude à execução se o negócio jurídico sucedesse a citação válida do devedor; posteriormente a 09.06.2005, consideram-se fraudulentas as alienações efetuadas pelo devedor fiscal após a inscrição do crédito tributário na dívida ativa”. 3. Nesse contexto, não há porque se averiguar a eventual boa-fé do adquirente, se ocorrida a hipótese legal caracterizadora da fraude, a qual só pode ser excepcionada no caso de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita. 4. Esse entendimento se aplica também às hipóteses de alienações sucessivas, daí porque “considera-se fraudulenta a alienação, mesmo quando há transferências sucessivas do bem, feita após a inscrição do débito em dívida ativa, sendo desnecessário comprovar a má-fé do terceiro adquirente” (REsp 1.833.644/PB, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 18/10/2019)[6]

            Em outras palavras, não é recomendável a dispensa das certidões fiscais do Município, do Estado e da União. Afinal, com a obtenção das certidões será possível averiguar se existe ou não débito inscrito na dívida ativa.

            Caso a certidão esteja negativa, o negócio pode ser realizado. Caso esteja positiva, é preciso se atentar se há ou não inscrição em dívida ativa. Caso haja, abre-se um alerta para o risco do negócio. Deve-se aprofundar na investigação, sob pena de colocar o negócio em risco.


[1] Art. 593, II, Lei 5.869/1973.

[2] TJ-MG – AC: 10208160006481001 Cruzília, Relator: Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 01/12/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/12/2021.

[3] Art. 54, §2º, Lei nº 14.382/22.

[4] A própria Lei nº 14.382/22 passou a dispensar a certidão de ônus reais, incluindo o §11 na Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos): § 11. No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.      (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

[5] TRT-2 10005446720215020029 SP, Relator: MARCIO MENDES GRANCONATO, 16ª Turma – Cadeira 2, Data de Publicação: 23/11/2021.

[6] STJ – AgInt no REsp: 1820873 RS 2019/0172341-2, Relator: BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 25/04/2023, T1 – PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2023.

Como fica a herança para filhos fora do casamento?

out 24, 2023

A discussão sobre herança sempre gera dúvidas. E são tantas as mudanças, que até o profissional que está acostumado com a prática do direito das sucessões pode se confundir, sobretudo se esse profissional não estiver atualizado.

Dentre as recentíssimas mudanças, pode-se mencionar a possibilidade da legislação passar a permitir aos Estados a cobrança de impostos (ITCD) progressivos (apesar de já ser dessa forma em alguns Estados, Estados como Minas Gerais possuem uma alíquota fixa) de acordo com o patrimônio do falecido. Uma das alterações propostas na Reforma Tributária. Não é a toa que famílias têm corrido para realizarem doações, veja a notícia publicada pela Folha de São Paulo aqui.

Outra alteração que recentemente foi aprovada pela comissão da Câmara dos Deputados é a igualdade no recebimento da herança entre irmãos unilaterais e bilaterais. A questão será melhor explicada em seguida.

I – Como é hoje o direito de herança entre irmãos dentro e fora do casamento?

Hoje, irmãos dentro de um mesmo casamento (irmãos bilaterais) recebem a herança por igual. Já quando a herança deve ser paga a irmãos dentro e fora do casamento, o art. 1.841, do Código Civil estabelece o seguinte:

Art. 1.841. Concorrendo à herança do falecido irmãos bilaterais com irmãos unilaterais, cada um destes herdará metade do que cada um daqueles herdar.

Para um melhor entendimento, observe o esquema seguinte:

O mesmo pai ou a mesma mãe tem os filhos A e B com uma pessoa e o filho C com outra pessoa. Mas todos os três são filhos daquele pai. A diferença é que A e B são irmãos bilaterais. C é irmão unilateral.

Com a distribuição acima, a atual legislação estabelece que se A receber R$ 100.000,00 de herança, C terá direito à metade, ou seja R$ 50.000,00. Isso porque o irmão unilateral receberá a metade a ser devida ao irmão bilateral.

II – Como ficará o direito de herança entre irmãos dentro e fora do casamento?

Caso o Projeto de Lei nº 7.722/2017 seja realmente aprovado, ele vai mudar o texto do art. 1.841, do Código Civil, para o seguinte:

Art. 1.841. Concorrendo à herança do falecido irmãos bilaterais com irmãos unilaterais, cada um destes herdará em partes iguais

Ou seja, em nosso exemplo acima os três irmãos (A e B bilaterais e C unilateral) herdarão em igualdade de condições.

III – Qual o motivo da alteração?

No texto do projeto, a justificativa apresentada é constitucional. Afinal, o art. 226, §6º da Constituição Federal estabelece que os filhos havidos ou não da relação do casamento terão os mesmos direitos, proibidas quaisquer designações discriminatórias relativas à filiação.

Mas é importante salientar que, até a redação do presente artigo, o Código Civil ainda não foi alterado. Sendo certo que ainda vai depender de alguns trâmites legislativos para que a alteração surta efeito.

Entenda a reintegração de posse “humanizada” do Ministro Barroso

nov 16, 2022

No dia 31/10/2022 o Ministro Luis Roberto Barroso, do Supremo Tribunal Federal, tomou uma decisão inédita, segundo a grande mídia: a de “humanizar”qualquer reintegração de posse no Brasil.

A revista Veja assim noticiou:

O ministro Luís Roberto Barroso, do Supremo Tribunal Federal, decidiu nesta segunda-feira, 31, de uma forma inédita no país, humanizar qualquer reintegração de posse no Brasil (Revista Veja, acesse aqui)

A decisão tomou tal repercussão que virou objeto da fake news, fazendo com que circulasse a falsa notícia de que Barroso acabara com a propriedade privada no Brasil.

A notícia tomou ainda maior peso, pois foi divulgada logo após as eleições. O que fez com que os desavisados leitores relacionassem a suposta “perda da propriedade privada” à ideologia do governo eleito. O que, por óbvio, não é real.

No presente texto, a questão será esclarecida.

I – A ação que culminou na decisão de Barroso

No ano de 2.021, o PSOL ajuizou a ADPF 828 (Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental) com o objetivo de garantir os direitos à moradia e à saúde de pessoas em condição de vulnerabilidade.

Um dos pedidos da ação foi a imediata suspensão de todos os processos (e todas as medidas) de despejos, desocupações, reintegração de posse, etc enquanto persistissem os efeitos da crise do coronavírus.

O pedido de suspensão foi feito sob o argumento de que o direito à moradia está diretamente relacionado à proteção da saúde, tendo em vista que a moradia é essencial para o isolamento social. Defendeu-se, portanto, que diante de excepcional situação, os direitos de propriedade e de posse deveriam ser ponderados com a proteção da vida e da saúde das populações vulneráveis.

II – Entenda o contexto das decisões tomadas no processo

No processo em questão, algumas decisões foram tomadas relativas tanto às desocupações de imóveis urbanos e rurais, quanto aos pedidos de liminares em despejos.

De forma geral, nas primeiras decisões foi permitida a suspensão dessas desocupações para proteger o direito à moradia dos ocupantes. Em seguida, trecho de algumas decisões tomadas no início do processo:

Ocupações anteriores à pandemia:

suspender pelo prazo de 6 (seis) meses as medidas administrativas ou judiciais que resultem em despejos, desocupações, remoções forçadas ou reintegrações de posse de natureza coletiva em imóveis que sirvam de moradia ou que representem área produtiva pelo trabalho individual ou familiar de populações vulneráveis, nos casos de ocupações anteriores a 20 de março de 2020, quando do início da vigência do estado de calamidade pública.”

Ocupações posteriores à pandemia:

“suspender pelo prazo de 6 (seis) meses as medidas administrativas ou judiciais que resultem em despejos, desocupações, remoções forçadas ou reintegrações de posse de natureza coletiva em imóveis que sirvam de moradia ou que representem área produtiva pelo trabalho individual ou familiar de populações vulneráveis, nos casos de ocupações anteriores a 20 de março de 2020, quando do início da vigência do estado de calamidade pública.”

“com relação às ocupações ocorridas após o marco temporal de 20 de março de 2020, referido acima, que sirvam de moradia para populações vulneráveis, o poder público poderá atuar a fim de evitar a sua consolidação, desde que as pessoas sejam levadas para abrigos públicos ou que de outra forma se assegure a elas moradia adequada.”

“suspender pelo prazo de 6 (seis) meses, a contar da presente decisão, a possibilidade de concessão de despejo liminar sumário, sem a audiência da parte contrária (art. 59, §1º, da Lei nº 8.425/1991), nos casos de locações residenciais em que o locatário seja pessoa vulnerável, mantida a possibilidade da ação de despejo por falta de pagamento, com observância do rito normal e contraditório.”

No curso do processo, os efeitos de algumas decisões foram prorrogados.

III – O que foi decidido no dia 31/10/2022?

Ultrapassadas as questões acima, a decisão que deu o que falar na mídia recentemente foi o deferimento parcial de uma liminar para determinar a adoção de um regime de transição para a retomada da execução de decisões suspensas, nos termos seguintes:

(a) Determino que os Tribunais de Justiça e os Tribunais Regionais Federais instalem, imediatamente, comissões de conflitos fundiários que possam servir de apoio operacional aos juízes e, principalmente nesse primeiro momento, elaborar a estratégia de retomada da execução de decisões suspensas pela presente ação, de maneira gradual e escalonada;

(b) Determino a realização de inspeções judiciais e de audiências de mediação pelas comissões de conflitos fundiários, como etapa prévia e necessária às ordens de desocupação coletiva, inclusive em relação àquelas cujos mandados já tenham sido expedidos. As audiências devem contar com a participação do Ministério Público e da Defensoria Pública nos locais em que esta estiver estruturada, bem como, quando for o caso, dos órgãos responsáveis pela política agrária e urbana da União, Estados, Distrito Federal e Municípios onde se situe a área do litígio, nos termos do art. 565 do Código de Processo Civil e do art. 2º, § 4º, da Lei nº 14.216/2021.

(c) Determino que as medidas administrativas que possam resultar em remoções coletivas de pessoas vulneráveis (i) sejam realizadas mediante a ciência prévia e oitiva dos representantes das comunidades afetadas; (ii) sejam antecedidas de prazo mínimo razoável para a desocupação pela população envolvida; (iii) garantam o encaminhamento das pessoas em situação de vulnerabilidade social para abrigos públicos (ou local com condições dignas) ou adotem outra medida eficaz para resguardar o direito à moradia, vedando-se, em qualquer caso, a separação de membros de uma mesma família. Autorizo, por fim, a imediata retomada do regime legal para desocupação de imóvel urbano em ações de despejo (Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º, I, II, V, VII, VIII e IX).

Assim, trocando em miúdos foi determinado que os tribunais instalem comissões de conflitos fundiários, bem como, no caso dos imóveis com ocupações coletivas, para que previamente a essas retomadas sejam realizadas audiências de conciliação.

Ou seja, em momento algum houve supressão da propriedade privada, tampouco se pretendeu dificultar a retomada dessas posses. Na realidade, pretendeu a decisão possibilitar a retomada dos imóveis de forma cautelosa, como ressaltou o ministro:

“Ainda que no cenário atual a manutenção integral da medida cautelar não se justifique, volto a registrar que a retomada das reintegrações de posse deve se dar de forma responsável, cautelosa e com respeito aos direitos fundamentais em jogo. Por isso, em atenção a todos os interesses em disputa, é preciso estabelecer um regime de transição para a progressiva retomada das reintegrações de posse” (Leia mais em: https://veja.abril.com.br/coluna/matheus-leitao/barroso-toma-decisao-inedita-sobre-reintegracoes-de-posses/)

https://veja.abril.com.br/coluna/matheus-leitao/barroso-toma-decisao-inedita-sobre-reintegracoes-de-posses/

Como o PL das garantias vai aquecer o mercado imobiliário?

out 25, 2022

Atualmente, tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 4188/2021, o chamado “marco legal das garantias imobiliárias”.

Trata-se de projeto de lei que, se aprovado permitirá, dentre outras questões, a utilização de um mesmo imóvel como garantia em diferentes operações de financiamento.

Sabe-se que, em desacordo com a realidade, a mídia tem noticiado duras críticas ao projeto (veja aqui e aqui). Questão que oportunamente será tratada ao longo do presente texto.

Mas inicialmente, passa-se a explicar, de forma sintética, do que realmente trata o projeto de lei e por que sua entrada em vigor fomentará ainda mais o mercado imobiliário brasileiro.

I – Como funcionam as garantias imobiliárias?

Como de praxe, os textos deste BLOG são de caráter informativo. Estão longe de se tratar de um estudo técnico-jurídico e de aprofundamentos mais complexos.

Existem diversas garantias imobiliárias na legislação do país. As garantias reais e as garantias fidejussórias. A primeiras basicamente se apoiam no bem. As segundas se apoiam na pessoa.

Como garantias fidejussórias, citem-se a fiança, o aval e a caução. São garantias comumente, mas não só, utilizadas na locação de imóveis. Como garantias reais, citem-se a hipoteca e a alienação fiduciária de bem imóvel. Estas são comumente, mas não só, utilizadas no financiamento imobiliário.

Aquele que adquire um imóvel através de financiamento normalmente se submete a uma garantia real, como a hipoteca e a alienação fiduciária de imóvel.

De longe, sem que seja necessário recorrer a qualquer base de dados, sabe-se que a garantia real mais utilizada pelas instituições financeiras é a alienação fiduciária. Para um maior aprofundamento do tema, clique aqui e leia um texto sobre o instituto.

Basicamente, aquele que “adquire” um imóvel em financiamento fica como devedor do banco (quando o financiamento é realizado com a instituição financeira). O banco, por sua vez. fica como credor.

Uma vez quitado o financiamento, a propriedade plena vai para o adquirente do imóvel. Caso ele fique inadimplente, ocorre um procedimento extrajudicial de retomada do bem (os detalhes desse procedimento podem ser verificados no link acima).

II – O que vai mudar com a entrada em vigor do Projeto de Lei?

O projeto de lei é rico em detalhes, mas é possível destacar algumas questões interessantes, conforme se verifica em seguida.

a) A criação da instituição gestora de garantia – IGG

O PL cria a instituição credora de garantia (IGG). A IGG será responsável por, dentre outras questões, gerir administrativamente as garantias constituídas sobre bens móveis ou imóveis e realizar a interconexão com as instituições financeiras.

O detalhamento do funcionamento do IGG será ainda regulamentado pelo Conselho Monetário Nacional.

b) O contrato de gestão de garantias

Com a aprovação do PL, a contratação da garantia será realizada através da assinatura do chamado contrato de gestão de garantias. Instrumento assinado entre a instituição gestora de garantia e a pessoa (física ou jurídica) prestadora do serviço.

No contrato, algumas questões deverão estar presentes, como a natureza da garantia, os serviços prestados, as condições da garantia, o valor máximo de crédito que poderão ser vinculados às garantias prestadas, o prazo de vigência do contrato, dentre outros (art. 5º, §§1º e 3º).

b) A possibilidade de dar um imóvel como garantia em mais de um financiamento 

Com a aprovação do PL, uma das leis que será alterada é a Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária de Imóvel). Uma das alterações na alienação fiduciária é a possibilidade de utilizar um mesmo imóvel para garantir mais de um financiamento.

Aliás, o PL permite que o credor utilize o procedimento de retomada do imóvel nos casos em que existirem sobre o imóvel mais de um credor.

c) A possibilidade de execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca

Com a vinda da alienação fiduciária de imóvel, em que é possível que o credor cobre a dívida sem entrar na justiça, o instituto da hipoteca caiu em desuso.

Isso porque, ao contrário da alienação fiduciária, o credor da hipoteca tem de ajuizar uma ação na justiça para cobrança dos créditos hipotecários.

Caso o PL avance, será possível que esses créditos garantidos por hipoteca sejam cobrados de forma extrajudicial. Ou seja, sem necessidade de ajuizamento de ação.

III – Por que não faz sentido o que a mídia tem noticiado?

No dia 18/06/2022, o jornal Estadão publicou:

Em 1º de junho de 2022, a Câmara dos Deputados aprovou o projeto de lei (PL) 4.188/21, que institui um marco legal para o uso de garantias destinadas à obtenção de crédito. Se aprovado, o texto vai permitir, entre outros pontos, que um imóvel dado como garantia de uma dívida seja penhorado, mesmo que seja o único bem da família – hoje, existe a impenhorabilidade desse tipo de bem.

Outros canais de notícia, assim como o jornal Estadão, noticiaram que a aprovação do PL permitirá que a pessoa perca seu único imóvel, tratado como bem de família.

Na realidade, antes mesmo da aprovação do Projeto de Lei, se uma pessoa financia um imóvel e o dá como garantia (na alienação fiduciária, por exemplo), essa pessoa já pode perder seu imóvel, ainda que seja considerado bem de família.

Neste sentido, veja-se o que tem entendido a justiça:

EMENTA: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL E ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL C/C TUTELA DE URGÊNCIA – IMPENHORABILIDADE – BEM DE FAMÍLIA – GARANTIA OFERECIDA PELOS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL – PROTEÇÃO AFASTADA. Ao ser dado em garantia fiduciária, o imóvel perde a impenhorabilidade decorrente da proteção oriunda do bem de família, disposta na Lei nº 8.009/1990.

(TJ-MG – AC: 10000170555122003 MG, Relator: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 23/11/2021, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/11/2021)

Em diversos julgados tem se entendido que, se o interessado oferece seu bem de família como garantia de determinado financiamento, ele automaticamente abre mão da proteção de seu bem de família.

Apesar de essa questão não estar clara na legislação, esse tem sido o entendimento da justiça. Diversos julgados têm trazido essa interpretação.

É claro que, como toda legislação, o PL possui seus pontos positivos e negativos.

Portanto, o leitor de jornais deve sempre fazer uma leitura crítica do que é noticiado.

IV – O que esperar do futuro?

O presente texto foi escrito no dia 25/10/2022. Assim, a expectativa é que o projeto de lei das garantias seja votado após as eleições. E, como toda nova legislação, dependerá de algumas regulamentações para que seja efetivamente utilizado no mercado.

Do ponto de vista do mercado imobiliário, trata-se de uma inovação que, espera-se, fomentará as negociações imobiliárias. De longe, o simples fato de se possibilitar a utilização de um imóvel para garantir mais de um financiamento será um grande passo para a economia.

Como funciona a tokenização de imóveis?

ago 10, 2022

O mercado evoluiu. A tecnologia evoluiu! São tantas palavras e “metodologias” novas utilizadas no mercado imobiliário e na vida que podem até confundir: tokenização, blockchain, NFTs, metaverso, etc. Essas nomenclaturas possuem diferentes significados e podem ser aplicadas em diversas realidades, como é o caso do mercado imobiliário.

Neste sentido, no presente artigo passaremos a abordar alguns desses conceitos e sua aplicação no mercado imobiliário. Informação se extrema relevância tanto para pessoas que compram e vendem imóveis quanto para empresas e corretores de imóveis.

I – Blockchain e bitcoin

Imagine a seguinte situação: José, Carlos e Eduardo criam uma moeda própria em arquivos de imagem. De modo que cada arquivo de imagem seja equivalente a um real. José precisa transferir tantos arquivos de imagem (equivalentes a reais) para Eduardo, e o faz por e-mail. E assim são feitas diversas transferências desse “dinheiro” em forma de arquivo de imagem. Uma hora José ficará sem arquivos de imagem em sua máquina. E o que garante que José apagou os arquivos de imagem de sua máquina?

Ilustrado o exemplo acima, como garantir a segurança dessas transferências? É aí que entra a blockchain!

De forma grosseira, a blockchain usa cálculos matemáticos para transferir coisas (criptomoeda, bitcoin, etc) de um ponto a outro com segurança. A blockchain utiliza um cálculo matemático que “retira” da origem (apaga) aquela informação para conferir segurança ao negócio. A segurança é conferida à medida que a rede blockchain é descentralizada em todos os computadores. Ou seja, não basta que um dos computadores envolvidos seja “destruído” ou hackeado. Daí a segurança conferida pela blockchain.

Já o bitcoin é uma das centenas de criptomoedas atualmente existentes.

II – Token

O token utiliza toda a infraestrutura da blockchain que garante a segurança e a rastreabilidade nas transações. Trata-se, grosso modo, de um contrato inteligente programado através de uma linha de programação que cria um ativo dentro dessa rede.

E como a blockchain permite o fracionamento das coisas, o token representa um pedaço do que se registrou na blockchain. O que permite, a depender da situação, fracionar o token em diversas frações.

Portanto, com toda essa tecnologia, hoje é possível comprar um “pedaço do todo”. Sendo possível, portanto, a aquisição de parte de um imóvel.

III – Smart contracts

Também de forma simples, os smart contracts são sistemas de contratos utilizados para executar transações automaticamente sem a necessidade de uma empresa, governo ou entidade para intermediar.

Nos contratos tradicionais, se uma das partes o descumpre a outra precisa se utilizar de meios para seu cumprimento. Ou ela vai entrar na justiça para cobrar o que foi combinado, ou ela vai se utilizar de outros meios, como o protesto do contrato (se for o caso) junto ao cartório de protestos.

Já no smart contract isso não é necessário. Isso porque esse contrato estaria em uma blockchain e os contratantes não precisariam se utilizar das instituições tradicionais para validar a operação.

IV – A regulamentação da tokenização de imóveis

O Estado do Rio Grande do Sul saiu na frente na regulamentação da tokenização junto aos cartórios de registro de imóveis.

A Corregedoria Geral de Justiça do Rio Grande do Sul regulamentou a questão por meio do Provimento nº 38/2021.

Embora não seja uma legislação completa acerca da matéria, o provimento possibilitou aos tabeliães de notas do Rio Grande do Sul a lavrarem escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos mediante algumas condições cumulativas. São elas:

I – declaração das partes de que reconhecem o conteúdo econômico dos tokens/criptoativos objeto da permuta, especificando no título o seu valor;

II – declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não representa direitos sobre o próprio imóvel permutado, seja no momento da permuta ou logo após, como conclusão do negócio jurídico representado no ato;

III- que o valor declarado para os tokens/criptoativos guarde razoável equivalência econômica em relação à avaliação do imóvel permutado;

IV – que os tokens/criptoativos envolvidos na permuta não tenham denominação ou endereço (link) de registro em blockchain que deem a entender que seu conteúdo se refira aos direitos de propriedade sobre o imóvel permutado.

Esses títulos específicos poderão, portanto, ser registrados junto ao cartório de registro de imóveis. No entanto, quando da avaliação do registrador (qualificação registral), deve-se observar o seguinte: a) quando do registro devem estar presentes os requisitos acima e deverão ser transcritos, pelo registrador, aqueles indicados nos incisos I e II; b) Esses atos notariais e registrais relativos a tokenização deverão necessariamente ser comunicados ao COAF (Provimento 88, CNJ).

V – O que esperar da tokenização de imóveis na prática?

Como a questão da tokenização de ativos imobiliários é muito recente, esse tema ainda está sendo muito debatido e está ainda sujeito a muita evolução.

No entanto, teoricamente a questão poderia ser aplicada de algumas maneiras. Mas observe que são apenas teorias a serem aprofundadas e discutidas.

Há um movimento no sentido de que seja criada uma “propriedade digital” em cima de uma “propriedade real” no registro de imóveis. De modo que a blockchain facilitaria essas transmissões de imóveis (ou de partes deles) com absoluta segurança.

Neste sentido, vide case real de uma idosa que adquiriu 20% de apartamento com NFT (https://g1.globo.com/rs/rio-grande-do-sul/noticia/2021/10/23/professora-de-82-anos-de-porto-alegre-compra-primeiro-apartamento-digitalizado-do-brasil.ghtml).

Há, ainda, uma expectativa de utilização dessa tecnologia nos investimentos imobiliários. A título de exemplo, imagine uma incorporadora que venda seu token para conferir benefícios (como se fosse um clube) para o adquirente. Indo ainda mais longe, poderíamos imaginar um empreendimento em multipropriedade imobiliária (leia aqui sobre multipropriedade) se utilizando dessa tecnologia.

VI – Conclusão

Verificada de maneira breve a questão relativa à tokenização de ativos imobiliários, cumpre ressaltar que embora existam cases isolados que deram certo, a matéria precisa ser regulamentada em âmbito federal.

Afinal de contas, a compra e venda de imóveis, no país, passa necessariamente pelo cartório de registro de imóveis. E os registradores e notários de forma geral devem respeitar estritamente a legislação.

Espera-se que a discussão evolua e fomente, ainda mais, o mercado imobiliário.

Adjudicação compulsória será feita no cartório

jun 04, 2022

O tema do momento no Direito Imobiliário brasileiro é a aprovação da Medida Provisória 1085/2021, que pretende a alteração de diversas legislações imobiliárias, notariais e registrais.

No momento da produção desse artigo, o texto da Medida Provisória foi remetido para veto ou sanção presidencial. Espera-se, claro, que seja sancionado.

O texto é rico em detalhes e altera diversas questões. Mas pretende-se tratar aqui da possibilidade da realização de adjudicação compulsória através do cartório.

Esse assunto já foi objeto de explanação neste BLOG, quando se abordou acerca do Projeto de Lei nº 10046/18, que retiraria a adjudicação compulsória da exclusividade do poder judiciário (leia aqui).

Mas agora a questão veio novamente à tona com a MP 1085/21, como será tratado em seguida.

I – O que é adjudicação compulsória?

Imagine-se que João celebra com Carlos um contrato de promessa de compra e venda relativo a um imóvel. De modo que João promete a venda desse imóvel para Carlos. Com o tempo, João some do mapa ou, ainda, deixa de assinar a escritura pública de compra e venda para a transmissão do imóvel para Carlos.

Sem que João assine a escritura pública de compra e venda para Carlos, não é possível a realização da compra e venda daquele imóvel. Resta a Carlos procurar o poder judiciário para solucionar seu problema.

Sem entrar no mérito de demais formas de regularização desse imóvel, um dos caminhos é o da adjudicação compulsória. Carlos, através de ação judicial, requer ao juízo que ordene a transmissão do imóvel. De modo que, grosso modo, a sentença teria força de escritura pública.

Pois com a entrada em vigor da MP 1085/21, passará a ser possível a realização desse procedimento nos cartórios, como será verificado em seguida.

II – Como se dará o procedimento no cartório?

O texto da MP insere o art. 216-B na Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que possibilita a adjudicação compulsória extrajudicial. Poderão, assim, requerê-la, o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou ainda seus sucessores.

Para o procedimento, o pedido deve ser instruído com:

  • a) instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão;
  • b) prova do inadimplemento, ou seja, da não celebração do título de transmissão da propriedade no prazo de 15 dias da notificação;
  • c) ata notarial lavrada por tabelião de notas;
  • d) certidões dos distribuidores que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo aquele contrato objeto da adjudicação;
  • e) comprovante de pagamento do ITBI
  • f) procuração com poderes específicos

Apresentada a documentação junto ao registro de imóveis competente, o oficial procederá com o registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão.

Como tudo que é realizado nos cartórios, qualquer desavença entre as partes poderá levar o procedimento ao judiciário. Portanto, em eventual conciliação a ser realizada no cartório, havendo impugnação, a questão passará a ser tratada pelo poder judiciário.

O tema provavelmente será regulamentado pelo CNJ e pelas Corregedorias dos Estados.

Trata-se, a nosso ver, de um grande avanço para a sociedade.

Fellipe Duarte é advogado especialista e com atuação exclusiva em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG, subseção Juiz de Fora; co-autor das obras “O direito notarial e registral em artigos, vol IV”, Editora YK; “Atos eletrônicos em notas e registros” e “Questões atuais do direito ambiental: uma visão prática”, ambos do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

Comprei um lote irregular, e agora?

maio 27, 2022

O mercado imobiliário, sobretudo a venda de loteamentos, tem crescido bastante nos últimos anos. Segundo notícia do TERRA, o mercado de loteamentos cresceu quase 200% durante a pandemia do coronavírus[1]. Em outro canal de notícias datado de junho de 2021, observa-se que a pandemia reaqueceu o setor de terrenos e reduziu os lotes disponíveis[2]. Aliado a isso, em algumas localidades se percebe um grande crescimento, inclusive, de novos loteamentos.

Mas a aquisição de um terreno, seja em um loteamento, seja fora dele, pode deixar de ser um sonho e se tornar um verdadeiro horror. No próprio noticiário existem vários exemplos em que os adquirentes se deram mal. Cite-se caso de Contagem/MG, cuja operação embargou loteamento irregular[3] e de Piracicaba/SP[4].

Diante desse contexto, o presente artigo pretende informar ao leitor algumas questões relevantes a serem observadas antes da compra.

I – Como saber se o loteamento é regularizado?

Questão extremamente importante na aquisição de um lote dentro de um loteamento é observar a documentação do imóvel, em especial a matrícula do imóvel. Isso porque o loteamento, para ser vendido, tem de estar registrado, conforme dispõe o art. 37, da Lei nº 6.766/79:

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Outra questão importante, é verificar na matrícula se o imóvel já é urbano ou se ainda é rural. Sem pretender entrar em conceitos jurídicos mais complexos, grosso modo o interessado deve verificar na matrícula se aquele imóvel possui cadastro no INCRA (CCIR). Se possuir, para o parcelamento em lotes menores que a fração mínima de parcelamento, é preciso que haja a descaracterização de urbano para rural.

Essa questão é extremamente importante, pois a lei proíbe o parcelamento de imóveis rurais em áreas menores que a fração mínima de parcelamento[5]. Trocando em miúdos, se o interessado “comprar” por “contrato de compra e venda” (que, na realidade é uma promessa ou um compromisso) um lote de tamanho inferior à fração mencionada, o cartório não lavrará a escritura pública.

Além das questões acima, é preciso verificar se esse loteamento foi realmente aprovado pela Prefeitura Municipal. Para tanto, costuma existir a numeração do processo junto ao Município.

Existem, ainda, questões ambientais relevantes a serem observadas. Para o loteamento ser realizado o loteador deve cumprir todas as exigências ambientais necessárias, como a não intervenção em áreas ambientalmente sensíveis, a obtenção da outorga para os recursos hídricos, etc.

II – O que fazer se comprei um lote irregular?

Se o interessado perceber que assinou uma promessa de compra e venda de um lote em um loteamento irregular, é preciso avaliar especificamente quais as questões de irregularidades e as cláusulas contratuais.

Mas uma dica é que o interessado envie ao vendedor (ou à empresa do loteamento) uma notificação para que ela supra as irregularidades então existentes. Recomenda-se que a notificação seja realizada através de cartório, para maior segurança na resposta.

Caso não ocorra o suprimento das irregularidades, a depender das cláusulas contratuais e das irregularidades encontradas, deve-se pensar na resolução contratual por descumprimento por parte do loteador. Inclusive, com cobrança de multa a favor do adquirente.

III – Posso ficar com o lote irregular e regularizar posteriormente?

Pode ser que a aquisição do lote seja um sonho e que valha a pena o risco de continuar naquela situação. Mas antes é preciso salientar que a aceitação de um lote irregular pode ter consequências. Pode ser, por exemplo, que o verdadeiro proprietário do lote[6] tenha tantos problemas judiciais que a justiça mande penhorar ou torne indisponível seus bens. Situação que pode implicar em penhora do lote adquirido. Outro exemplo são eventuais danos ambientais existentes no lote.

Se mesmo assim for interessante manter o lote para futura regularização, existem alguns caminhos. Cito dois deles:a usucapião e a reurb.

Para a usucapião, o adquirente deve ter, sobre o lote, posse mansa, pacífica e com ânimo de dono. Deve-se comprovar essa posse com testemunhas, sob pena de não ser possível sua regularização. A usucapião pode ser realizada na justiça ou no cartório. Em ambos os casos, recomenda-se um advogado especialista na área.

A reurb é a regularização fundiária urbana. Não é um instituto novíssimo, mas tomou uma nova roupagem e nomenclatura com a entrada em vigor da lei nº 13.465/17. É um procedimento que tramita junto ao Município e que deságua no cartório de registro de imóveis. Como se trata de um procedimento multidisciplinar, o interessado vai precisar de um advogado especialista, um engenheiro civil, técnicos da área ambiental, etc.

Para ambas as soluções, não é recomendável a contratação de generalistas. Ambos os procedimentos são extremamente complexos e a legislação imobiliária, notarial e registral tem sofrido modificações constantes.

III – Conclusão

Antes da aquisição de qualquer imóvel, recomenda-se fortemente a consultoria prévia de um especialista. Afinal, as consequências posteriores podem ser muito mais onerosas e desgastantes ao interessado.

Fellipe Duarte é advogado especialista e com atuação exclusiva em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG, subseção Juiz de Fora; co-autor das obras “O direito notarial e registral em artigos, vol IV”, Editora YK; “Atos eletrônicos em notas e registros” e “Questões atuais do direito ambiental: uma visão prática”, ambos do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

www.fellipeduarte.adv.br

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NOTAS:

[1] Mercado de loteamentos cresce quase 200% durante a pandemia:, disponível em: https://www.terra.com.br/noticias/dino/mercado-de-loteamentos-cresce-quase-200-durante-a-pandemia,3cac440888cdd56135d83c95544b26cba6nu714c.html

[2] https://noticias.r7.com/economia/pandemia-reaquece-setor-de-terrenos-e-reduz-lotes-disponiveis-20062021

[3] https://www.contagem.mg.gov.br/novoportal/operacao-autua-e-embarga-loteamento-clandestino-em-vargem-das-flores/

[4] https://g1.globo.com/sp/piracicaba-regiao/noticia/2021/09/16/forca-tarefa-inicia-fiscalizacao-de-loteamentos-clandestinos-e-identifica-23-obras-sem-supervisao-adequada-em-piracicaba.ghtml

[5] A fração mínima de parcelamento pode variar, de região para região. Há locais que a FMP é de 2 hectares. Ou seja, 20 mil metros quadrados.

[6] Proprietário é aquele que está na matrícula/registro do imóvel. O adquirente, por enquanto, só é o possuidor do lote.

Como negociar o potencial construtivo?

abr 12, 2022

Assunto relevante é a possibilidade da venda do potencial construtivo. Trata-se de um benefício autorizado pela legislação federal, que pode ser regulamentado pela lei municipal. E a questão que vem à tona é: afinal, como negociar o potencial construtivo?

Para efeitos didáticos e como de costume, a matéria será tratada em tópicos. Iniciando-se pela explicação do que seria o potencial construtivo.

I – O que é potencial construtivo?

A legislação de cada Município estabelece questões como o zoneamento do Município e o coeficiente de aproveitamento de determinada região. Assim, o “tamanho” da construção de determinado imóvel dependerá da localização do imóvel.

Suponha que em determinado Municípío, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo estabelece o coeficiente de aproveitamento básico (C.A básico) 1. De modo que o proprietário tem o direito de construir uma edificação que conte com área construída computável máxima igual a do respectivo terreno. Dessa forma, um imóvel com área de terreno de 1.000 metros quadrados localizado em área que tenha o C.A igual a 1 poderá ter uma edificação com 1.000 metros quadrados de área computável (sem contar com outras regras urbanísticas específicas).

Se esse mesmo imóvel tiver em área cujo C.A básico seja 1 e cujo C.A. máximo seja 2, o proprietário poderá aprovar uma edificação de 2.000 metros quadrados de área computável, considerando que 1.000 metros quadrados serão aprovados sem ônus adicional, por estar dentro do limite do coeficiente de aproveitamento. Os outros 1.000 metros quadrados serão aprovados por conta desse coeficiente de aproveitamento máximo 2 (potencial adicional).

Essa área excedente (que supera o potencial construtivo) só será aprovada pelo Município caso seja pago, à Prefeitura, o que se chama “Outorga Onerosa”. Trata-se, portanto, de uma contrapartida financeira.

Pois bem. Verificado o contexto acima, a Transferência do Direito de Construir ou a Transferência do Potencial Construtivo nada mais é que “uma permissão para que esse potencial construtivo básico seja utilizado em outro local ou vendido para outros imóveis localizados na cidade que, por sua vez, ao invés de pagar a outorga onerosa para a Prefeitura Municipal, utiliza esse potencial construtivo negociado diretamente com o proprietário do bem tombado para construir a área que excede o potencial básico permitido no imóvel receptor. (ALMEIDA, 2019)

Verificado o que é o potencial construtivo, passa-se a explicitar quando é possível vendê-lo.

II – Quem pode vender o potencial construtivo?

Verifica-se no art. 35 do Estatuto da Cidade o seguinte:

Art. 35.Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:

I – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

II – preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

III – servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

§ 1o A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos I a III do caput.

§ 2o A lei municipal referida no caput estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.

Desta forma, o Município vai legislar sobre o tema. Mas note que a legislação federal autoriza que seja possível a regulamentação da transferência do potencial construtivo nos casos acima. O que mais se vê, na prática, é a utilização da transferência do direito de construir no caso de imóveis tombados.

De modo que se o imóvel de determinado proprietário foi tombado, ele pode transferir seu potencial construtivo a terceiros. Trata-se, em que pese as críticas da doutrina, de um incentivo ao proprietário do imóvel tombado para gerar recursos financeiros.

III – Como funciona a venda do potencial construtivo?

A primeira questão a ser observada para a venda do potencial construtivo é a legislação do Município onde está localizado o imóvel. Para efeitos de exemplo, será aqui utilizada a legislação do Município de Juiz de Fora/MG.

No Município, atualmente existe a Lei Complementar nº 65/2017, que dispõe sobre a transferência do direito de construir de imóveis protegidos por tombamento. Existe, ainda, o decreto nº 14.713/2021, que regulamenta a lei municipal.

A primeira questão que vem à tona é que a transferência do potencial construtivo deve ser realizada através de escritura pública no tabelionato de notas (art. 1º, Lei Complementar Municipal 65/2017; art. 108, Código Civil).

Observe que para a lavratura da respectiva escritura devem ser recolhidos os tributos eventualmente devidos (art. 14, LC 65/2017).

Então, basicamente o proprietário do imóvel tombado (imóvel gerador) assinará escritura pública com o proprietário do imóvel beneficiário.

Segundo a referida legislação Municipal, a escritura pública deverá ser averbada à margem da matrícula do imóvel gerador e, se houver indicação do imóvel beneficiário, suas informações também deverão ser averbadas à margem da respectiva matrícula (art. 14, parágrafo 1º, LC 65/17).

Também serão averbadas, na forma indicada acima, as certidões da transferência do direito de construir do imóvel protegido, constando o saldo remanescente.

Na hipótese de não se constar o imóvel beneficiário na respectiva escritura pública, poderá o registrador obstar seu registro/averbação por força do art. 14, parágrafo 3º da LC 65/2017.

No caso do Município de Juiz de Fora/MG, para que ocorra a transferência do potencial construtivo de imóveis tombados é preciso que antes haja aprovação pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Cultural (COMPACC), conforme será explicitado no tópico seguinte.

IV – Qual o procedimento para a transferência do potencial construtivo junto à Prefeitura?

Conforme já mencionado, o procedimento para a transferência do potencial construtivo vai depender da previsão da legislação de cada Município.

Como no Município de Juiz de Fora a legislação se refere à venda do potencial construtivo de imóveis tombados, aquele que teve seu imóvel tombado deve observar o seguinte procedimento para a transferência do direito de construir.

Para que seja permitida a transferência do potencial construtivo, antes é preciso que a questão seja submetida à análise do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Cultural (COMPACC) (art. 10 e seguintes, decreto municipal nº 14713/21).

Para tanto, o interessado deve submeter ao órgão um requerimento específico, com a apresentação de algumas documentações.

A legislação prevê que o órgão competente realizará vistoria com a finalidade de dimensionar o uso do recurso.

Após a vistoria, o COMPACC solicitará ao requerente a apresentação de um plano de ação que discriminará a proposta de utilização dos recursos oriundos da venda de potencial.

Será, ainda, expedido um laudo técnico de vistoria, pelo Departamento de Memória e Patrimônio Cultural, atestando o estado de conservação do imóvel gerador, com indicação da possibilidade da transferência integral ou parcial do potencial construtivo.

Após cumprido todo o procedimento, caso seja deferido o pedido, o órgão responsável emitirá a certidão de transferência do direito de construir.

Lembrando que essas regras vão variar a depender do Município da localidade dos imóveis.

V – Conclusão

Os proprietários que tiveram seus imóveis tombados pelo poder público têm, à disposição, uma forma interessante de tentar obter alguma compensação financeira com a venda do potencial construtivo de seu imóvel.

Para tanto, tendo em vista a riqueza de detalhes técnico jurídicos das legislações, recomenda-se que o interessado procure um profissional especializado para uma assessoria assertiva.

BIBLIOGRAFIA:

ALMEIDA, Marcelo Manhães de. TDC – Transferência do Direito de Construir: a real dimensão deste instrumento para proprietários de bens tombados. in: Direito IMobiliário e Urbanístico, temas atuais. LEVY, Wilson. 7.ed. Indaiatuba, SP: Editora Foco, 2019.

Como fugir do georreferenciamento de imóveis rurais?

fev 19, 2022

Se você chegou aqui, provavelmente está diante da seguinte situação: precisa vender seu imóvel ou, ainda, precisa realizar alguma questão relativa a seu imóvel e, portanto, precisa realizar o georreferenciamento do imóvel. Sendo ou não sendo esta sua situação, o presente artigo tratará sobre o chamado georreferenciamento e trará, talvez, uma saída para postergar sua realização.

Antes de entrar na questão, ressalto que não existe fórmula mágica. Mas com o profundo conhecimento da legislação e o conhecimento sobre o tema, além da prática notarial e registral, é possível solucionar questões de maneira mais simplificada.

Pois bem. Passamos ao tema de maneira didática, como de costume, para que haja a correta compreensão do leitor.

I – O que é georreferenciamento de imóvel?

O georreferenciamento de imóvel é basicamente um procedimento para definição da forma, dimensão e localização do imóvel, através de levantamento topográfico.

O chamado “geo” foi criado para que fossem eliminadas falhas de levantamentos topográficos antigos, como a sobreposição de áreas junto aos cartórios de registro de imóveis. Essa situação gerava muitas discussões jurídicas e uma certa insegurança aos proprietários.

Portanto, a Lei 10.267 de 2001, alterando alguns dispositivos de outras legislações, trouxe a necessidade da realização do georreferenciamento nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais.

Seu regulamento (Decreto 4.449/2002) trouxe, portanto, a obrigatoriedade do procedimento conforme o tamanho da área. Assim, a cada dia que passa, mais imóveis têm de se submeter ao geo, a saber:

Já vigente para imóveis acima de 250 hectares;

Já vigente para os imóveis com área entre 100 a menos de 250 hectares;

20/11/2023 para os imóveis com área de 25 a menos de 100 hectares;

20/11/2025 para os imóveis com área inferior a 25 hectares.

Dessa forma, se você está lendo esse artigo no ano de 2.022 e se seu imóvel tem entre 25 e 100 hectares, você ainda não está obrigado realizar o geo. Se seu imóvel já tem mais de 100 hectares, já deve realizar o procedimento.

II – Como funciona o georreferenciamento?

De maneira prática, para a realização do procedimento é preciso procurar um profissional técnico (profissional especializado em topografia rural). Esse profissional elaborará uma planta e um memorial descritivo e submeterá a questão ao INCRA.

Para que o procedimento ocorra, é necessário que a planta seja assinada pelos confrontantes diretos (art. 9º, §6º, Dec. 4449/02). Ou seja, aqueles proprietários vizinhos diretos do imóvel que está sendo georreferenciado.

E é justamente a necessidade das assinaturas que, muitas vezes, atrasa sobremaneira o procedimento. Porque enquanto a planta não é completamente assinada pelos confrontantes, ela não entra no cartório de registro de imóveis.

III – É possível a realização do geo sem a assinatura dos confrontantes?

Embora o Decreto 4449/02 tenha trazido a necessidade de anuência dos titulares de direito real confrontantes do imóvel para a realização do geo, a Lei 13.838/2019 alterou a Lei de Registros Públicos para dispensar a anuência dos confrontantes nos casos de desmebramento, parcelamento e remembramento de imóveis rurais.

A questão é instigante, mas como o objetivo do presente artigo não é o aprofundamento da referida dispensa, a questão não será tratada aqui.

Passo, então, ao questionamento que dá o título do artigo.

IV – Como fugir do georreferenciamento?

Verificado todo o contexto acima, existe uma forma de o proprietário “fugir” da realização do georreferenciamento.

O proprietário do imóvel cujo tamanho (no caso do ano de 2022, mais de 100 hectares) já seja exigido o georreferenciamento não conseguirá se aproveitar dessa fuga. Portanto, se este é seu caso, o georreferenciamento é obrigatório.

No entanto, para aquele proprietário de imóveis menores, é possível se utilizar desta fuga. A questão, em uma leitura rasa, pode parecer óbvia. Afinal, se não está no prazo, não há fuga. Apenas não estaria no prazo.

No entanto, há aqueles casos em que o imóvel possui 150 hectares e possui vários coproprietários. Neste caso, se seu Zé das Couves é dono de 12 hectares dentro de um todo (em uma única matrícula), ele não poderia vender seu imóvel a terceiros, uma vez que o registrador de imóveis deve considerar o tamanho total da gleba para interpretar a lei do geo.

Assim, seu Zé das Couves não conseguirá registrar a compra e venda da área de 12 hectares dentro de uma gleba de 150 hectares. Ainda que seja possível lavrar essa escritura, o cartório de registro de imóveis apresentará uma nota devolutiva (um documento explicando que não é possível registrar a compra e venda) exigindo a realização do georreferenciamento.

Mas neste caso, seu Zé da Couves consegue fugir do chamado georreferenciamento. Como? Através da estremação do imóvel. Sob qual fundamento? Para efeitos de estremação de imóvel, há recomendação de que o cartório de registro de imóveis deve considerar o tamanho do imóvel a ser estremado, e não o tamanho do todo (conforme enunciado nº 39 do Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais).

V – O que é estremação?

A estremação (com “S” mesmo) é um procedimento extrajudicial (portanto, não há necessidade de ir para a justiça) em que o proprietário em condomínio pode separar sua parte da matrícula em condomínio. Já escrevi sobre esse tema em meu blog, aqui (embora o artigo esteja desatualizado, consegue explicar bem o procedimento).

Nesta situação, se uma matrícula possui 15 coproprietários, um deles pode realizar uma estremação para sair dessa matrícula. Oportunidade em que se cria uma nova matrícula para esse coproprietário. Daí, seu imóvel será uma matrícula separada com um tamanho inferior àquele da matrícula maior.

No caso de seu Zé das Couves, ele sairia de uma matrícula de 150 hectares para uma matrícula de 12 hectares. Estaria, portanto, fora do prazo para o georreferenciamento. O que o possibilitaria de vender o imóvel sem que o cartório de registro de imóveis exija o procedimento.

VI – A estremação é possível em todo o Brasil?

Você pode estar se questionando que no seu Estado não haveria regulamentação para a estremação. Afinal, a estremação nasceu no Rio Grande do Sul e, atualmente, não possui regulamentação em todos os Estados da Federação.

No entanto, com a entrada em vigor da Lei 13.465/17 e a vinda da Reurb (também já escrevi sobre isso aqui), é possível sim a realização da estremação. Só que neste caso o procedimento passaria necessariamente pelo Município e pelo Cartório de Registro de Imóveis. Ficando a questão, assim, submetida a uma análise mais pormenorizada da legislação municipal.

VII – Conclusão

O tema comentado acima não está nítido na legislação. Portanto, não se trata de questão simples de ser realizada. Assim, se faz relevante procurar um profissional especialista na área para que os procedimentos sejam corretamente conduzidos e haja êxito na regularização.

Fellipe Duarte é advogado especialista e com atuação exclusiva em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG, subseção Juiz de Fora; co-autor das obras “O direito notarial e registral em artigos, vol IV”, Editora YK e “Atos eletrônicos em notas e registros”, do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

www.fellipeduarte.adv.br

Quando existe isenção do lucro imobiliário?

nov 17, 2021

No Brasil, a negociação de imóveis é cheia de pormenores e regras. Dentre esses pormenores, talvez uma das maiores dúvidas entre aqueles que compram e vendem imóveis seja sobre a isenção do lucro imobiliário. Afinal, o que todos querem é reduzir os custos com as negociações imobiliárias.

Neste sentido, o presente artigo pretende tratar, de forma didática, de quando é possível se obter isenção no pagamento de imposto de renda sobre o lucro imobiliário (também conhecido como ganho de capital).

Se o leitor desconhece o significado desse imposto, o remeto a um artigo que já escrevi neste espaço. Basta clicar aqui.

Ultrapassada a questão introdutória acerca do imposto, passa-se a tratar especificamente das isenções. Afinal, quando o vendedor pode se livrar do pagamento do imposto?

I – Bens e direitos de pequeno valor

A primeira hipótese é aquela relativa aos bens de pequeno valor. Se a venda for efetuada por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, desde que seja o único imóvel do vendedor (residencial ou comercial) e não tenha ocorrido nenhuma transação desse tipo nos últimos 5 anos, há isenção.

Há isenção também quando o ganho de capital for inferior a R$ 35.000,00.

II – Utilização do produto da venda de um imóvel para aquisição de outro em 180 dias

Outra hipótese de isenção do imposto de renda é aquela prevista no art. 39 da Lei 11.196/2005 e no art. 2º, §11, I, da Instrução Normativa 599/2005 da Receita Federal, veja-se:

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País

Note que a lei traz como requisitos: a) pessoa física residente no país; b) venda de imóveis residenciais; c) que haja, no prazo de 180 dias da venda, a aplicação do produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no país.

Sendo assim, aquele que pretende vender seu imóvel residencial para adquirir outro imóvel residencial está isento do tributo, caso o faça em 180 dias.

Daí, pode surgir uma dúvida: existe isenção quando o interessado vende seu imóvel residencial para quitar financiamento realizado anteriormente à venda?

Apesar de a norma do art. 2º, §11, I da Instrução Normativa trazer interpretação no sentido de que a isenção não se aplicaria quando o produto da venda fosse utilizado com o objetivo de quitar débito remanescente de aquisição a prazo de imóvel residencial já possuído pelo alienante, o STJ firmou o entendimento de que “É ilegal a restrição estabelecida no art. 2º, §11, I da Instrução Normativa SRF 599/2005”.

Veja decisão a este respeito:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1882009 – SP (2021/0120483-5) DECISÃO Trata-se agravo de LUIS ALBERTO LOBOISSIERE AMBRÓSIO da decisão que inadmitiu recurso especial interposto, com base na alínea a do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região assim ementado (e-STJ fl. 602/603): DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. IMPOSTO DE RENDA PESSOA FÍSICA – IRPF. GANHO DE CAPITAL PELA VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PARCELA UTILIZADA NA QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL RESIDENCIAL ADQUIRIDO ANTERIORMENTE. ARTIGO 39 DA LEI 11.196/2005. NORMA DE ISENÇÃO. APLICABILIDADE. ILEGALIDADE DO ARTIGO 2º, § 11, I, DA IN RFB 599/2005. 1. O mandado de segurança, constitucionalmente deferido para tutelar direito líquido e certo do impetrante, demonstrável de plano por prova pré-constituída apresentada juntamente com a petição inicial, é incompatível com instrução ou dilação probatória. Não configura nulidade a preservação pelo Juízo do rito célere do mandado de segurança, rejeitando a juntada de documentos no curso da tramitação, que exigiriam contradita da autoridade impetrada e tumulto processual atentatório à natureza especial do procedimento mandamental. 2. A parcela de ganho de capital da venda de imóvel, utilizada na quitação de financiamento de outro imóvel anteriormente adquirido, não se sujeita à incidência do imposto de renda, nos termos do artigo 39 da Lei 11.196/2005, sendo ilegal o artigo 2º, § 11, I, da IN RFB 599/2005, ao estabelecer restrição não prevista em lei, inovando indevidamente a ordem jurídica. […]

(STJ – AREsp: 1882009 SP 2021/0120483-5, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Publicação: DJ 22/09/2021)

Portanto, a restrição trazida pela instrução normativa não pode ser considerada. De modo que o produto da venda do imóvel residencial pode ser utilizado para quitação de financiamento de imóvel adquirido anteriormente.

Não se pode falar, também, de necessidade de o titular do direito ter somente um único imóvel. Afinal, a própria lei assegura que, em caso de venda de mais de um imóvel, o prazo a ser considerado (para a contagem dos 180 dias) será relativo ao primeiro negócio praticado.

De toda forma, recomenda-se sempre que se procure um advogado especializado na área para auxiliar o vendedor ou o comprador do imóvel.