Direito Imobiliário – Página: 7

Imóvel adquirido em leilão: quem paga o IPTU?

ago 07, 2018

Tagged : arrematação, hasta pública, iptu, leilão

Com a crise financeira do país, muitas empresas e pessoas estão tendo dificuldades em arcar com suas despesas. Razão pela qual estas empresas e pessoas estão perdendo seus imóveis na justiça, através de leilões judiciais de imóveis. No entanto, em uma situação de crise nem todos saem perdendo. O investidor que estiver capitalizado no momento da crise tem uma grande vantagem, pois pode adquirir imóveis em valores e condições favoráveis através da arrematação do imóvel em leilões. E em se tratando de leilão de imóvel, dúvida muito comum é quanto ao pagamento do IPTU que incide sobre o imóvel: afinal, quem deve pagar o IPTU do imóvel adquirido em leilão? Pois bem, antes de responder a esta questão é preciso esclarecer que quando da comunicação do leilão será expedido um edital que dará conhecimento aos interessados acerca do leilão daquele bem imóvel. Neste edital deverá conter menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados, conforme art. 886, VI do Código de Processo Civil. Razão pela qual constará do edital qualquer ônus que venha a incidir sobre o imóvel, por exemplo. Bom, e para que a leitura se faça de uma forma didática, vamos separar a questão em três situações distintas: a) o IPTU que incide sobre o imóvel antes da arrematação (do termo de arrematação); b) o IPTU que incide sobre o imóvel após a arrematação (termo de arrematação) e antes do efetivo registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóvel competente; c) o IPTU que incide após o efetivo registro da carta de arrematação. Adiante, cada situação será vista separadamente.

a) o IPTU que incide sobre o imóvel antes da arrematação (do termo de arremataçã0);

Quanto ao IPTU que incide sobre o imóvel antes de sua efetiva arrematação, a justiça entende que em regra aquele que arremata o imóvel o adquire livre de qualquer ônus. Entende-se, pois, que nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN, ocorrendo a arrematação em hasta pública, o arrematante adquire o imóvel livre de quaisquer ônus, porquanto a sub-rogação ocorre sobre o valor arrecadado, vale dizer, ocorre uma sub-rogação real, e não pessoal. Assim, o valor do débito tributário deve ser abatido do produto da arrecadação. Porém, caso esteja expresso no edital que o imóvel possui débitos de IPTU, deve o arrematante assumi-los, conforme entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual “o caput do art. 130 do CTN deve ser interpretado conjuntamente com o seu parágrafo único. Nenhuma dúvida de que a sub-rogação do parágrafo único não exclui a responsabilidade do proprietário anterior à transferência imobiliária. Tal raciocínio há de ser aplicado na sub-rogação do caput, devendo a interpretação sistemática prevalecer sobre a isolada.” (AgInt no AREsp 942.940/RJ, julgado em 15/08/2017). Toda esta questão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais, conforme julgado abaixo:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO FISCAL – IPTU – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – MATÉRIAS DE ORDEM PÚBLICA QUE NÃO DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA – SUB-ROGAÇÃO DO TRIBUTO NO PREÇO DA ARREMATAÇÃO – MENÇÃO EXPRESSA NO EDITAL DE QUE O IMÓVEL POSSUI DÉBITOS TRIBUTÁRIOS – RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE – ALIENANTE – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1 – O objeto da exceção de pré-executividade cinge-se às questões referentes aos pressupostos processuais, legitimidade de parte e interesse de agir, bem como àquelas referentes aos caracteres do título executivo, quais sejam, certeza, liquidez e exigibilidade, desde que haja prova pré-constituída dos fatos trazidos pelo excipiente, não se admitindo, portanto, dilação probatória. 2 – Nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN, ocorrendo a arrematação em hasta pública, o arrematante adquire o imóvel livre de quaisquer ônus, porquanto a sub-rogação ocorre sobre o valor arrecadado, vale dizer, ocorre uma sub-rogação real, e não pessoal. Assim, o valor do débito tributário deve ser abatido do produto da arrecadação. 3 – Todavia, havendo menção expressa no edital de hasta pública de que o imóvel possui débito relativo ao não recolhimento do IPTU, o STJ firmou posicionamento no sentido de que o arrematante não pode se valer do disposto no art. 130, parágrafo único, do CTN, de forma que será responsável pelo adimplemento do crédito tributário, porquanto adstrito ao pré-estabelecido no edital (art. 686, V, do CPC/73; art. 886, VI, do CPC/15) e tratando-se de obrigação propter rem. 4 – Segundo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, “o caput do art. 130 do CTN deve ser interpretado conjuntamente com o seu parágrafo único. Nenhuma dúvida de que a sub-rogação do parágrafo único não exclui a responsabilidade do proprietário anterior à transferência imobiliária. Tal raciocínio há de ser aplicado na sub-rogação do caput, devendo a interpretação sistemática prevalecer sobre a isolada.” (AgInt no AREsp 942.940/RJ, julgado em 15/08/2017). 5 – Destarte, consoante precedente supra, na sub-rogação tributária prevista no art. 130, do CTN não se opera a substituição pura e simples do alienante pelo adquirente, mas sim a inserção deste, quando não houver a sub-rogação real no caso de alienação judicial, na relação jurídico-tributária, tratando-se de “responsabilidade solidária, cumulativa e não excludente , em que a sucessão no débito tributário há de ser neutra em relação à garantia do credor fiscal, não podendo este ser manietado quanto à cobrança do devedor original pela transmissão privada de dívida sem a sua concordância.” (AgInt no AREsp 942.940/RJ, julgado em 15/08/2017). 6 – Em suma, a eventual incidência da norma de responsabilidade por sucessão pela alienação de bem imóvel não afasta a sujeição passiva do alienante. (TJMG – Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.04.199190-2/001, Relator(a): Des.(a) Jair Varão , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/11/2017,)

Portanto, é importante que o interessado na arrematação do imóvel antes verifique a íntegra do edital do leilão.

b) o IPTU que incide sobre o imóvel após a arrematação (termo de arrematação) e antes do efetivo registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóvel competente

Muitas vezes o adquirente arremata o imóvel em hasta pública, mas ocorre a demora na emissão do mandado de arrematação pelo juiz competente. Situação muito comum em um país em que a justiça é morosa. Neste sentido, o Código de Processo Civil, em seu art. 903 assegura que “qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado (…)”. Entende-se, portanto, que após o momento da arrematação ela se considera perfeita. Portanto, em que pese a morosidade na emissão do mandado de arrematação para seu efetivo registro no cartório de registro de imóveis, o entendimento é que os créditos de IPTU cujos fatos geradores são posteriores à arrematação devem ser suportados pelo arrematante. Aliás, neste sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. TCR. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. FATO GERADOR POSTERIOR. SUJEITO PASSIVO. ARREMATANTE. RECURSO DESPROVIDO. 1. O crédito tributário decorrente de IPTU e TCR, cujo fato gerador afigura-se posterior a arrematação em hasta pública de imóvel tem como sujeito passivo o adquirente (arrematante). 2. Recurso não provido. (TJMG – Apelação Cível 1.0024.10.156063-9/001, Relator(a): Des.(a) Jair Varão , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/08/2013, publicação da súmula em 06/09/2013)

Razão pela qual ainda que haja a demora no registro do título oriundo da arrematação em hasta pública, deve o arrematante diligenciar no sentido do pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel, sob pena de ser responsabilizado através de execução fiscal. c) o IPTU que incide após o efetivo registro da carta de arrematação Quanto a este não restam dúvidas que uma vez arrematado e registrada a carta de arrematação do imóvel, o arrematante se tornará o proprietário. Razão pela qual deve arcar com todos os débitos de IPTU que passarem a incidir sobre o imóvel. Por fim, o procedimento de leilão de imóvel é um procedimento complexo, sendo que tanto o investidor interessado quanto aquele que está perdendo o bem devem ser acompanhados por um advogado especialista em Direito Imobiliário, sob pena de prejuízos.

Quem paga o IPTU: nu-proprietário ou usufrutuário?

ago 02, 2018

Tagged : iptu, nua-propriedade, usufruto, usufrutuário

Muitas vezes proprietários de imóveis doam estes imóveis e fazem, para si, a reserva do usufruto. De forma que sobre o imóvel passam a existir duas figuras. A do nu-proprietário e a do usufrutuário. Nesses casos, questão que gera inúmeras dúvidas é sobre quem deve pagar as despesas de IPTU deste imóvel. O nu-proprietário ou o usufrutuário? Mas antes de responder a questão acima é preciso explicar, de forma sucinta, o que vem a ser o usufruto. Usufruto é uma segurança jurídica dada àquele que doa seu imóvel à terceiro. O usufruto nada mais é que o direito de uso do imóvel, mesmo que não se detenha a sua propriedade. Assim, a pessoa doa o imóvel para um terceiro, que se torna o proprietário, mas que não pode USAR o bem, enquanto o doador for vivo. De forma que tanto a pessoa que fez a doação quanto a pessoa que se reservou no direito de usar vão constar no registro do imóvel. Mas na prática quem poderá usar o imóvel, alugar e receber os alugueis é o usufrutuário. Já quanto ao nú-proprietário, este terá a propriedade, porém sem poder usar o imóvel nem receber os alugueis, caso o imóvel esteja locado. O usufruto é muitas vezes usado como planejamento sucessório e muitas vezes os herdeiros podem herdar tão-somente a nua propriedade sobre determinado imóvel. E em se tratando de imóvel urbano, sabe-se que todo ano deve ser pago seu IPTU. E segundo o Código Tributário Nacional contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular de domínio útil ou seu possuidor a qualquer título. Na prática, o poder público municipal cobrará o IPTU daquele que detém a propriedade do imóvel. Portanto, nada impede que o nu-proprietário seja cobrado pelo pagamento do IPTU. No entanto, pela lei quem deve responder pelo pagamento do IPTU é o usufrutuário, conforme esclarece o código civil:

Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário:
II – as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

Este também é o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, veja:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO – IPTU – IMÓVEL OBJETO DE USUFRUTO VITALÍCIO – RESPONSÁVEL TRIBUTÁRIO – USUFRUTUÁRIO – ART. 1403, II, DO CC/2002 E ART. 34 DO CTN – COBRANÇA INDEVIDA DO NU- PROPRIETÁRIO – NOTIFICAÇÃO DE DÍVIDA ATIVA – DÉBITOS CONSISTENTES EM FATOS GERADORES DISTINTOS – PARCIAL LEGITIMIDADE DA DÍVIDA COBRADA – DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1- Tratando-se de imóvel gravado com usufruto vitalício, regularmente constituído mediante registro no Serviço de Registro de Imóveis, o crédito tributário deverá ser cobrado, inteiramente, do usufrutuário. 2- Ainda que o ente público alegue ausência de atualização nos cadastros municipais acerca da doação do imóvel e consequente inobservância de expressa disposição de lei pelo contribuinte, a justificar a cobrança do IPTU do doador do imóvel, tem-se pelas regras estabelecidas pelo art. 1.403, II do CC/2002 e art. 34 do CTN, que o único contribuinte na espécie é o donatário/usufrutuário. 3- A obrigação de indenizar surge de uma conduta capaz e suficiente de produzir o evento danoso, devendo, todavia, ser afastada quando a própria parte reconhece a legitimidade de parte da dívida que deu origem à inscrição de seu nome em dívida ativa do Município. (TJMG – Apelação Cível 1.0261.14.006772-7/001, Relator(a): Des.(a) Magid Nauef Láuar (JD Convocado) , 8ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/03/2016, publicação da súmula em 16/03/2016)

Portanto, se o imóvel está gravado com usufruto, quem deve pagar o IPTU é o usufrutuário, aquele que está usufruindo do bem. Diante disso, é recomendável que o nu-proprietário fiscalize o pagamento do IPTU junto à Prefeitura do Município para saber se o usufrutuário está em dia com o pagamento. E caso não esteja sendo pago, é possível ainda que o nú-proprietário proponha ação em face do usufrutuário o obrigando a pagar o imposto.

O direito de preferência do locatário na alienação fiduciária

jul 16, 2018

Tagged : alienação fiduciária, averbação, Direito de preferência, locação de imóveis, registro de imóveis, registro do contrato de locação

Questão relevante a ser tratada é sobre o direito de preferência do locatário na locação de imóveis quando o imóvel está gravado com alienação fiduciária. Para demonstrar a questão, é preciso antes explicar do que se trata o direito de preferência do locatário. Nas locações de imóveis o locatário possui direito de preferência para adquirir o imóvel locado. Ou seja, caso pretenda o proprietário vender o imóvel, é preciso que antes ele ofereça ao locatário. Tudo, nos termos do art. 27, vejamos:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Portanto, para a venda do imóvel é preciso que o proprietário ofereça ao locatário em iguais condições com terceiros. O locatário, por sua vez, tem o prazo de 30 dias para se manifestar sobre a compra do imóvel. Isto, de maneira inequívoca. Pois bem, resta agora demonstrar do que se trata a alienação fiduciária de bem imóvel. De maneira direta, é uma espécie de garantia comumente utilizada no mercado imobiliário. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa alienada. O devedor se torna possuidor direto. Para melhor entendimento, aquele que adquire o imóvel pode utiliza-lo, mas o imóvel ficará gravado com a cláusula da alienação fiduciária. Como consequência, caso aquele que tenha adquirido o bem não pague as prestações do financiamento, o imóvel retorna para a propriedade do banco. Que, por sua vez, pode leva-lo a leilão. É importante observar que este procedimento de retomada do imóvel é muito eficiente e rápido. Sobre este procedimento, veja-se um artigo em meu blog (https://fellipeduarte.adv.br/2017/11/27/entenda-o-procedimento-da-alienacao-fiduciaria-de-imovel-apos-a-lei-13-465-17/). Ultrapassada a questão introdutória, é preciso observar algumas questões específicas referentes a locação do imóvel objeto de alienação fiduciária, senão vejamos. Quando o locador não cumpre com o pagamento das prestações do financiamento imobiliário, pelo regime da alienação fiduciária a propriedade se consolida nas mãos do credor fiduciário (o banco, por exemplo). Da consolidação, em regra a locação poderá ser denunciada no prazo de 30 dias para desocupação. Mas o contrato poderá ser denunciado no prazo de 90 dias da consolidação na propriedade do fiduciário, caso se este tiver aquiescido. Porém, para a aplicação do prazo de 90 dias é preciso que esta condição esteja especificada em cláusula contratual (art. 27, §7º da Lei 9.514/97). Outra questão que deve ser observada é que, caso haja locação de imóvel ou sua prorrogação por prazo superior a um ano, sem a concordância por escrito do fiduciário, esta situação será considerada ineficaz e sem qualquer efeito perante o fiduciário. O que significa que caso não haja concordância do fiduciário, se o locador não pagar as prestações do financiamento o fiduciário poderá denunciar o contrato de locação, conforme demonstrado acima. Lado outro, se o contrato de locação estiver registrado no cartório de registro de imóveis, o fiduciário será obrigado a observar todas as suas condições. Inclusive, aquele que adquirir o imóvel em público leilão deverá observar o contrato em todos os seus termos. Aqui, abre-se um parêntese para uma questão importante: como fica o direito de preferência do locatário nestes casos? Com a consolidação na propriedade do fiduciário e a realização de público leilão, o locatário não tem direito de preferência. Ocorre que após quitado o imóvel pelo devedor fiduciante, caso sejam observados os requisitos legais, terá o locatário seu direito de preferência. Retornando à questão do registro do contrato de locação, os registradores têm exigido algumas condições para seu registro. A primeira, é que se conste, no bojo do contrato, cláusula específica informando que o imóvel está sob alienação fiduciária e que, por isso, não haveria direito de preferência enquanto estiver alienado (art. 23, parágrafo único, Lei 8.245/91). A segunda exigência é a de que se conste, no contrato de locação, cláusula com o seguinte teor: “se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário”. Ademais, conforme a jurisprudência, para o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, é preciso que haja a anuência do credor fiduciário, conforme art. 37-B da Lei 9.514/97 e jurisprudência:

“Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com clausula de vigência superior a um ano – Alienação fiduciária sobre o imóvel locado – Necessidade a anuênciadocredorfiduciárioparaoregistrodalocação-Artigo37Bda Lei nº 9.514/97. Recusa do oficial adequada Recurso não provido” (Conselho Superior da Magistratura, na Apelaçãono 0065836-57.2013.8.26.0100).

E não é demais lembrar que para que o futuro adquirente respeite o contrato de locação até seu término, é preciso que esteja expresso no contrato cláusula de vigência e que seja averbado na matrícula do imóvel. Diante das considerações feitas, é preciso que o interessado em alugar um imóvel o faça com cautela, de maneira que durante a negociação o interessado procure estudar a documentação referente ao imóvel. E quanto ao credor fiduciário, caso não queira correr o risco da locação, deverá impor como condição à alienação fiduciária o cancelamento do registro da locação antes da constituição da garantia fiduciária. Caso não o faça, correrá o risco de se submeter aos dispositivos da locação do imóvel.

Imóvel de herança pode ser usucapido?

jul 10, 2018

Tagged : herança, imóvel, inventário, Usucapião

Questão que merece análise neste espaço é quanto à possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança. Imagine-se que o proprietário de um imóvel venha a falecer e, dentre todos os herdeiros, irmãos, um deles continue a residir no imóvel de maneira exclusiva. Com o passar do tempo, sem que os herdeiros deem início ao inventário para partilhar o imóvel, este herdeiro que exerce a posse exclusiva sobre o bem ajuíza ação de usucapião para adquirir sua propriedade exclusiva. Diante disso, a pergunta que se faz é: um dos herdeiros pode usucapir o imóvel objeto da herança? Em outras palavras, caso o herdeiro resida no imóvel como se dele fosse, é possível que ele adquira a propriedade deste imóvel, ainda que seja fruto de herança? Para responder esta questão é preciso que antes fique claro do que se trata a usucapião. Quando alguém se mantém na posse de um imóvel por determinado tempo, observados alguns requisitos da lei, é possível que este possuidor adquira para si a propriedade do bem imóvel. Para tanto, é preciso que a posse seja com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica. Trocando em miúdos, o possuidor deve estar no imóvel como se dono fosse. A posse deve ser contínua e pacífica. Ou seja, no curso do prazo da posse não podem existir ações contra o possuidor questionando a posse, pois isso descaracterizaria a posse mansa e pacífica. A lei traz diversas espécies de usucapião, cada qual com seu requisito e tempo específicos. Em que pese a riqueza de detalhes e o prazer do estudo, não nos cabe neste artigo discorrer sobre as espécies de usucapião trazidas pela legislação. Pretende-se, tão-somente, responder à questão colocada no título deste artigo. E para tanto leva-se em conta recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1.631.859/SP, em que após o falecimento do proprietário de um imóvel um dos irmãos pleiteou a usucapião sobre o imóvel objeto da herança. No julgado, entendeu-se que é possível que um dos herdeiros pleiteie a usucapião sobre o imóvel,

“desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários”.

Completa a decisão que

“sob esta ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração de prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão – o outro herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião (…)”.

Portanto, em resposta ao questionamento inicial, ainda que o imóvel seja objeto de herança, se um dos herdeiros exercer a posse exclusiva, preenchidos os requisitos da lei, é possível que ele adquira para si a propriedade do bem. Muitas vezes, questões de herança e partilha de bens podem ser resolvidas rapidamente entre as partes. É possível até que a solução seja extrajudicial, diga-se, no cartório. Diante disso, recomenda-se que o interessado regularize sua situação o quanto antes, o que fará com que o herdeiro elimine uma grande preocupação de sua vida. Caso não seja possível abrir o inventário, enquanto a questão da herança não for solucionada, recomenda-se que os herdeiros aluguem o imóvel ou firmem um empréstimo (comodato), fato que certamente evitará futuras discussões acerca da propriedade.

A locação comercial e a impenhorabilidade do bem de família do fiador

jul 06, 2018

Tagged : fiador, fiança, garantia locatícia, locação de imóveis

Questão que recentemente foi decidida no âmbito do Supremo Tribunal Federal e que merece atenção especial neste espaço é quanto à penhorabilidade ou não do bem de família do fiador em locação de imóvel comercial. Trocando em miúdos, em uma locação de imóvel existem diversos meios de garantia, dentre os quais a fiança. Assim, na locação de imóvel caso o locatário não arque com o pagamento dos débitos do aluguel, o fiador deve fazê-lo. Mas imagine-se que este fiador só possua um bem imóvel, em que resida com a família (bem de família). Neste caso, será que este único bem pode ser penhorado para garantir a locação? Bom, para melhor elucidação vale a análise do art. 3º, VII da Lei nº 8.009/90, a chamada lei da impenhorabilidade do bem de família, vejamos:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Portanto, pelo que descreve a lei a regra é que em qualquer processo é impenhorável o bem de família, exceto, especificamente, no caso de obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. Pois bem, esta era a regra. A de que nas locações de imóvel o fiador poderia vir a ter seu bem penhorado, ainda que fosse o bem de família. Inclusive, existe Súmula do STJ no sentido de que “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”. (Súmula 549, STJ). Ocorre que recentemente o Supremo Tribunal Federal decidiu modificar este entendimento quanto às locações comerciais, no julgamento do Recurso Especial nº 605.709. Para o tribunal, precedentes judiciais que permitem penhorar bem de família do fiador na locação residencial não se estendem aos casos envolvendo inquilinos comerciais, pois a livre iniciativa não pode colocar em detrimento o direito fundamental à moradia. Ou seja, o tribunal resolveu proteger o direito à moradia do fiador. De forma que à partir da decisão proferida pelo STF é aconselhável aos locadores de imóveis comerciais que, ao se utilizarem da fiança como garantia, exijam que o fiador possua mais de um imóvel. Se antes alguns já adotavam esta prática, agora isto se torna ainda mais relevante.

Como funciona a caução em dinheiro na locação de imóveis?

jun 16, 2018

Tagged : Aluguel, caução, direito imobiliário, garantia locação, Inquilinato, Locação, locação de imóvel

Questão que deixa muitas pessoas em dúvida é sobre como funciona a caução em dinheiro na locação de imóveis. E neste artigo pretendo esclarecer esta dúvida. A lei do inquilinato, Lei 8.245/91, determina em seu art. 38, parágrafo 2º o seguinte:

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

O primeiro detalhe a ser esclarecido é que a caução prestada em dinheiro não pode exceder 3 (três) meses de aluguel. Este valor deverá ser pelo locatário (ou por terceiro) depositado em caderneta de poupança. Sendo que quando finalizada a locação, a quantia depositada e todas as suas vantagens (seus rendimentos) deverão ser revertidas ao locatário.

Na prática, na maioria das vezes o locatário entrega o dinheiro ao locador no início do contrato. O locador, por sua vez, deposita ou não o dinheiro em uma conta poupança particular. E ao final do contrato devolve esse dinheiro, com as devidas correções, ao locatário.

Ocorre que para que se cumpra as exigências da lei, deve-se observar a Resolução nº 9, de 13/08/1979, do Banco Nacional da Habitação, segundo a qual:

1.As entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE poderão receber em depósito, em garantia de contrato de locação, quantia equivalente a até 3 (três) meses do aluguel convencionado.

2. O depósito terá o prazo de duração da locação.
3. O depósito será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário.
4. Aplicar-se-ão ao depósito objeto desta Resolução as normas regulamentares do BNH para as cadernetas comuns, no que se referem a correção monetária, taxa de juros e prazo de carência.
5. Qualquer retirada somente poderá ser efetuada:
5.1. pelo locatário, com anuência por escrito do locador;
5.2. pelo locador, com anuência por escrito do locatário;
5.3. pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro no contrato que deu origem ao depósito;
5.4. pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.

Assim, o correto seria a abertura de uma conta conjunta, não solidária, em nome de locador e locatário. A ausência de solidariedade se justifica porque o regime jurídico das contas correntes bancárias, como regra, é o da solidariedade ativa, permitindo a qualquer um dos correntistas movimentar os valores depositados independente de autorização do outro.

E conforme a resolução acima, a retirada do dinheiro só pode se dar nas seguintes situações: (1) pelo locatário, com anuência por escrito do locador; (2) pelo locador, com anuência por escrito do locatário; (3) pelo locatário, com a apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do contrato ou (4) pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado (quando não mais cabem recursos).

Quanto à forma corriqueira utilizada com o depósito em conta particular do locador, trata-se de um procedimento que constitui abuso de direito e a doutrina defende que neste caso é possível que o locatário acione o locador para exigir a resolução do contrato podendo, inclusive, pleitear a condenação do locador a restituir os valores indevidamente apropriados, sem prejuízo da condenação ao pagamento de eventual cláusula penal prevista em contrato.

E não é demais lembrar que se a caução é depositada em conta particular do locador, esse dinheiro passa a integrar seu patrimônio, ficando sujeito a futuras penhoras e bloqueios judiciais.

Entenda o projeto de lei do "distrato" de imóveis

jun 10, 2018

Tagged : Distrato, incorporação, negócio imobiliário, projeto de lei, resolução de contrato

Recentemente, jornais de todo o país noticiaram a aprovação, na Câmara dos Deputados, do Projeto de Lei nº 1220-A/2015, que visa disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. O texto original foi alterado, tendo como Relator o deputado José Stédile. O presente artigo pretende trazer ao leitor as inovações que o projeto de lei visa introduzir na legislação. Mas, claro, sem a pretensão de esgotar o tema. E para facilitar a compreensão, favorecendo a didática do leitor, as modificações trazidas pelo Projeto de Lei serão abaixo indicadas, em tópicos:

Atraso de 180 dias: O primeiro destaque é para a questão do prazo de 180 dias, que o incorporador tem de carência para a entrega do imóvel. O texto prevê que caso esteja expresso no contrato, de forma clara e destacada, a possibilidade do atraso de 180 dias pelo incorporador, este fato não ocasionará a resolução do contrato por parte do adquirente, nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Questão esta, aliás, que já vinha sendo pacificada pela justiça. O que fez a lei foi deixar claro este entendimento.
Atraso superior a 180 dias com resolução do contrato: caso haja atraso superior aos 180 dias previstos, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, ele pode resolver o contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida em contrato. Tudo, em até 60 (sessenta) dias corridos da resolução. Devendo ainda ser corrigidos, na forma da lei.
Atraso superior a 180 dias sem resolução do contrato: caso a entrega do imóvel demore além dos 180 dias e não haja resolução do contrato por parte do adquirente, será a ele devida, na entrega do imóvel, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, de maneira corrigida. Mas note que isto só ocorrerá para o adquirente adimplente.
Multa: A lei prevê, ainda, que a multa acima indicada não pode se acumular com a multa aplicada em caso de resolução do contrato.
Distrato ou resolução por inadimplemento: A lei acrescenta também o art. 67-A na lei de incorporação imobiliária, que estabelece que caso seja desfeito o contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação do adquirente, haverá devolução de quantias por ele pagas, atualizadas, que serão deduzidas da integralidade da comissão de corretagem e, ainda, haverá penalidade no pagamento de 25% da quantia efetivamente paga.
Aluguel e encargos sobre o imóvel: E em função do período em que a unidade imobiliária esteve à disposição do adquirente, ele deverá ainda arcar com os impostos incidentes sobre o imóvel e as cotas condominiais e contribuições devidas a associação de moradores, e também ao valor correspondente ao período que usufruiu do imóvel a título de aluguel. E, ainda, demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas em contrato.
Compensação: Os débitos do adquirentes e as deduções acima demonstradas poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
Patrimônio de afetação: quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente. A lei prevê que, neste caso, a pena de 25% estabelecida possa chegar em até 50% da quantia paga.
Incorporação sem regime da afetação: caso a incorporação não esteja submetida ao regime de afetação, após as deduções admitidas, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias do desfazimento do contrato.
Revenda da unidade: caso ocorra a revenda da unidade antes dos prazos estabelecidos (de 30 dias e de 180 dias), o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias, devendo ser corrigido com base no índice estabelecido em contrato, aquele estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.
Contratos firmados em estandes de venda/fora da sede do incorporador: A lei estabelece o prazo de 7 dias para que o adquirente se arrependa da compra, caso tenha sido realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador. Situação em que todos os valores eventualmente antecipados, bem como a comissão de corretagem, sejam devolvidos. Mas para que o adquirente tenha este direito, ele deve demonstrar este fato através de carta registrada com aviso de recebimento. Neste ponto, importante destacar que no Código de Defesa do Consumidor existe previsão semelhante para produtos adquiridos fora do estabelecimento comercial.
Condições diferentes mediante acordo: A lei permite que as partes possam estabelecer diferentes condições daquelas previstas na lei, mediante instrumento de distrato.
Resolução por fato imputado ao adquirente: Neste ponto, a lei cria regras para o ressarcimento de valores pagos pelo adquirente, estabelecendo alguns descontos, como valores correspondentes à eventual fruição do imóvel pelo adquirente (limitando a 1% ao mês sobre o valor atualizado do lote definido em contrato); montante devido por cláusula penal e despesas administrativas (incluindo-se arras ou sinal), limitando a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato; encargos moratórias; débitos sobre impostos contribuições condominiais, associativas ou outras do tipo; comissão de corretagem, desde integrada ao preço do lote;
Prazo para o pagamento da restituição: A lei estabelece o prazo de até 12 parcelas mensais, para o pagamento da restituição a que se refere o tópico acima. O prazo inicial está descrito caso a caso na lei.
Nova venda: Após o “distrato” com o adquirente, somente será feito o registro de contrato de nova venda se ficar comprovado o início da restituição ao antigo adquirente, exceto se as partes houverem pactuado expressamente de forma diversa em distrato por elas assinado.

O projeto de lei passou na Câmara de Deputados. Agora está pendente de apreciação pelo Senado Federal. Caso a lei seja finalmente aprovada, as incorporadoras e os adquirentes terão regras mais claras a serem aplicadas aos negócios imobiliários. A esperança é de que haja maior segurança jurídica nas relações entre as partes, muito embora possam existir novas interpretações pelo poder judiciário.

Um dos proprietários de um imóvel pode vender sua parte a outro sem dar preferência aos demais?

maio 29, 2018

Tagged : Co-propriedade, compra e venda, Direito de preferência, imóvel, STJ

Muitas vezes a propriedade de determinado imóvel fica partilhada entre um conjunto de pessoas, de forma que várias pessoas ficam como co-proprietários do imóvel. É o caso, por exemplo, de quando ocorre a partilha em inventário, em que vários herdeiros se tornam proprietários de um único imóvel, ou de vários imóveis em condomínio. Nesses casos, quando um dos co-proprietários pretende vender sua parte para terceiros, normalmente é preciso dar a preferência na compra de sua parte aos demais co-proprietários. Ou seja, antes de se oferecer a uma pessoa estranha, é preciso que se ofereça aos demais proprietários. De forma que a venda a terceiros só será possível caso os demais proprietários não tenham interesse na compra. Desta forma, o direito de preferência mencionado se aplica quando o bem é indivisível, nos termos do art. 504 do Código Civil, senão vejamos:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Em outras palavras, caso o interessado na venda de sua parte o faça sem antes oferecer aos demais co-proprietários, o co-proprietário prejudicado pode entrar na justiça e “adquirir” para si a parte vendida a estranhos, depositando o equivalente em juízo. Ultrapassada a explicação do dispositivo acima, surge uma dúvida: e se um dos proprietários quiser vender sua parte para outro co-proprietário, pode? Em resposta a esta indagação, colaciono recente julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL INDIVISÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO APENAS À ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL A ESTRANHOS E NÃO A CONDÔMINOS. NORMA RESTRITIVA DE DIREITOS. INTERPRETAÇÃO TAMBÉM RESTRITIVA. EXEGESE LITERAL E TELEOLÓGICA DESTA E DE OUTRAS NORMAS DO SISTEMA A ESTABELECER SEMELHANTE DISPOSIÇÃO. 1. Controvérsia em torno do direito de preferência na venda de fração ideal de imóvel indivisível em condomínio a outros condôminos, em face do disposto no art. 504 do Código Civil. 2. A exegese do enunciado normativo do art. 504, “caput”, do CC, denota que o direito de preferência ali regulado contempla a hipótese fática em que um dos condôminos vende parte do bem condominiado a estranhos, omitindo-se de o oferecer aos demais cotitulares interessados. 3. Interpretação restritiva desse dispositivo legal por representar restrição ao direito de propriedade e à liberdade de contratar, notadamente, de dispor do bem objeto do domínio, alienando-o a quem o condômino bem entenda. 4. A concorrência estabelecida entre os condôminos, prevista no parágrafo único do art. 504 do CC, preferindo aquele que possua benfeitorias de maior valor ou, em segundo plano, aquele que detenha a maior fração condominiada, somente incidirá quando a premissa para o exercício do direito de preferência constante no caput desse dispositivo legal tenha sido verificada, ou seja, quando, alienada a fração ideal do imóvel a um estranho, não se tenha ofertado previamente aos demais condôminos tanto por tanto. 5. Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na compropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência. 6. Exegese sistemático-teleológica das disposições do Código Civil à luz do princípio da autonomia privada. 7. Precedentes específicos da 3ª e 4ª Turmas do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ – REsp: 1526125 SP 2015/0074967-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 17/04/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2018)

O julgado acima foi no sentido de que o direito de preferência não se aplica à venda de fração ideal a co-proprietário. Em palavras diversas, a justiça interpretou o art. 504 do Código Civil de maneira restritiva, de forma que a preferência só se aplica quando o co-proprietário oferece sua parte a terceiros, estranhos ao imóvel. Já quanto à venda para outros condôminos, o dispositivo da lei civil não se aplicaria. Portanto, de acordo com a leitura da jurisprudência acima, conclui-se que quando existem vários proprietários de um determinado imóvel, um deles pode livremente oferecer sua parte a outro, sem que respeite a preferência dos demais. Tudo, nos termos da decisão acima. Não obstante, em que pese a decisão do STJ, nosso posicionamento é no sentido de que é sempre sensato que um dos proprietários notifique os demais de sua intenção de venda. Desta forma, ele dá a todos a oportunidade de adquirirem sua parte do imóvel. Situação, inclusive, que demonstra transparência entre as partes.

Como o incorporador pode aumentar suas vendas?

abr 26, 2018

Tagged : construtora, direito imobiliário, incorporação, incorporadora, patrimônio de afetação

Na construção de edificações de unidades autônomas, tais como prédios comerciais e prédios de apartamentos, aquele responsável pela incorporação tem de observar rigorosas regras para comercializar estas unidades. Grande parte destas regras estão previstas na Lei de Incorporação Imobiliária, a Lei nº 4.591/64. Assim, diante do rigor do procedimento e diante do considerável aumento da concorrência de construtoras no país, é interessante trazer um importante instrumento jurídico, dentro da mais estrita legalidade, que, se bem utilizado, permite fazer com que o construtor/incorporador aumente significativamente suas vendas. Afinal, o consumidor deste tipo de produto (compra de imóveis na planta, por exemplo), num passado próximo, se deparou com situações extremamente inseguras. O exemplo mais conhecido foi o fatídico caso da ENCOL, que já foi considerada uma das maiores construtoras do país. E para que o leitor compreenda, a ENCOL foi uma grande construtora (na década de 90) que acabou por decretar falência, o que prejudicou milhares de consumidores. Para situar o leitor, segue trecho da revista IstoÉ Dinheiro sobre o caso da construtora:

“Ao pedir concordata em 1998, (a ENCOL) possuía 720 empreendimentos inacabados e deixou 42 mil famílias às portas do desespero. Outros 10 mil clientes já moravam em seus apartamentos, mas não tinham a escritura definitiva do imóvel”.

Pois bem, a construtora era líder do mercado e sua falência prejudicou milhares de consumidores. Em alguns casos, os consumidores conseguiram continuar as construções com outras empresas, embora o custo para o comprador tenha aumentado cerca de 25% do custo inicial da construção. Em outros casos, os consumidores perderam todo o dinheiro investido e estes imóveis continuam até hoje inacabados, jogados às traças. Portanto, acontecimentos como este toraram o consumidor deste tipo de produto cético quanto à segurança do negócio, o que de certa forma pode prejudicar a venda de imóveis, sobretudo das pequenas construtoras que estão recém inseridas no mercado imobiliário. É diante de fatos como este que o leitor deve se atentar para este instrumento jurídico que, se bem utilizado, pode fazer com que as vendas do construtor/incorporador aumentem significativamente. E é sobre este instrumento que abordarei a seguir. Existe uma forma de o incorporador de imóveis trazer mais segurança ao seu empreendimento, de forma que o dinheiro utilizado em determinado empreendimento não se misture com o capital de giro da construtora. Aliás, a utilização deste instrumento é uma forma eficaz de o incorporador garantir segurança ao empreendimento e fomentar suas vendas. A legislação trata deste instrumento em seu art. 31-A, senão vejamos:

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§ 1^o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

O dispositivo acima trata do chamado Patrimônio de Afetação, instrumento que surgiu em 2004, através da Lei nº 10.931. E embora o instrumento seja de conhecimento de muitas incorporadoras, ele é pouquíssimo utilizado, pois não é obrigatório (a lei menciona “a critério do incorporador”).

Através deste instrumento, o patrimônio da incorporação imobiliária será apartado (separado) do patrimônio do incorporador. O parágrafo estabelece que este patrimônio não se comunica com os demais bens do incorporador e só responderá por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação.

Na prática significa dizer que caso a incorporadora “quebre”, aquele empreendimento em que se estabeleceu o patrimônio de afetação não será afetado pelas dívidas da construtora. Em outras palavras, isso trará uma enorme segurança para o consumidor, adquirente da unidade autônoma.

E para que o incorporador se utilize do patrimônio de afetação, é exigido que haja uma conta bancária exclusiva para aquele empreendimento e que a incorporadora convoque, logo no início das obras, a assembleia dos adquirentes para que seja eleita a comissão de representantes, que fiscalizará e acompanhará o patrimônio de afetação.

E como isto pode aumentar as vendas do incorporador?

Ora, as construtoras/incorporadoras se utilizam de um importante profissional para a venda de suas unidades, o corretor de imóveis. A proposta é que a construtora organize um material para a venda de suas unidades e treine o corretor responsável para passar ao cliente a informação que mudará seu comportamento diante daquela construtora: a de que aquele empreendimento foi submetido ao regime do patrimônio de afetação.

Para isto, basta passar a informação correta ao corretor de imóveis e ao cliente, explicando de maneira clara o que é o patrimônio de afetação e como ele pode trazer maior segurança ao consumidor.

Assim, caso a incorporadora quebre, a unidade imobiliária adquirida pelo consumidor não sofrerá nenhum tipo de constrição judicial (como penhora, por exemplo). O que permitirá que os adquirentes das unidades daquele empreendimento se unam e deem continuidade em sua construção, de maneira independente da situação financeira do incorporador originário. Ou seja, o consumidor não perderá dinheiro nem o imóvel.

Este instrumento pode, ainda, ser uma poderosa forma de o pequeno incorporador se destacar e concorrer com grandes empresas do mercado imobiliário. Isto porque a legislação não obriga o incorporador a se utilizar do patrimônio de afetação. Ele é facultativo. Razão pela qual, pela experiência prática, ouso dizer que menos de 5% das incorporadoras se utilizam dele.

Portanto, está aí uma grande oportunidade para o construtor/incorporador se destacar em seu mercado e aumentar a credibilidade com seu cliente e, consequentemente, suas vendas.

BIBLIOGRAFIA:

Lei 4.591/64: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/L4591.htm

Matéria IstoÉ Dinheiro: https://www.istoedinheiro.com.br/noticias/negocios/20060607/herdeiros-encol/15446

A importância da consulta ao advogado especialista em Direito Imobiliário

abr 16, 2018

Tagged : advocacia imobiliária, advogado especialista, direito imobiliário, especialista

Pedro comprou uma casa por R$500.000,00 (quinhentos mil reais), pagou a casa quase por completo e se mudou para a casa nova com sua família. Após determinado período, Pedro tomou conhecimento de que o vendedor ficou devendo cerca de cinquenta mil reais de condomínio. Ao procurar saber sobre o IPTU, Pedro tomou conhecimento de que havia um saldo devedor de cerca de cem mil reais de IPTU. Tentou contato com o vendedor para resolver a situação, mas o vendedor da casa não atendia e, quando atendia, pedia para Pedro não se preocupar que a questão seria resolvida. Ana adquiriu um lote para construir sua casa em um lindo loteamento. Construiu suas casa e nela viveu por cerca de 5 anos, até que um dia recebeu uma autuação ambiental por ter intervido em Área de Preservação Permanente sem a autorização do Poder Público. Após uns meses, recebeu uma carta do Ministério Público do Meio ambiente para fazer um acordo, sem o qual responderia por crime ambiental e seria obrigada a destruir sua casa. Exemplos como o de Pedro e de Ana são típicos exemplos de pessoas que não procuram, com antecedência, um especialista em Direito Imobiliário. Negociam imóveis e constroem sem antes se certificarem da segurança para fazê-lo. Negociações realizadas desta forma, sem o prévio aconselhamento com um especialista, estão fadadas ao perecimento. De forma que, em muitos casos, o adquirente daquele imóvel pode chegar até mesmo a perdê-lo. A negociação imobiliária envolve questões de cunho registral, notarial, ambiental e urbanístico. Questões estas que necessariamente exigem a prévia participação de um especialista na área, com a expertise necessária a garantir a segurança e viabilidade do negócio. E isto ocorre porque o sistema imobiliário do país é complexo, envolve uma série de legislações específicas e questões interdisciplinares que devem ser analisadas em suas minúcias. É sabido que culturalmente as pessoas se utilizam do direito de forma a judicializar suas questões só após algum prejuízo, ou após uma ameaça a este prejuízo. No entanto, é importante se utilizar da legislação de forma preventiva, evitando-se, inclusive, um longo e exaustivo processo judicial. Afinal, existem questões que podem ser solucionadas através de acordo, mediação, ou até mesmo através de procedimentos extrajudiciais que, embora mais céleres, não dispensam a devida atenção e acompanhamento técnico do do especialista.

Categoria: Direito Imobiliário