Direito Imobiliário – Página: 8

Estremação: a solução do condomínio de fato

mar 26, 2018

Tagged : estremeção

I – O CONDOMÍNIO DE FATO E SEUS PROBLEMAS Milhares de pessoas se encontram em condomínio de fato com outras e não sabem como solucionar esta questão. Uma situação muito comum, por exemplo, é a dos herdeiros que recebem o imóvel em herança, registram o formal de partilha e mantêm a propriedade em comum. Estes herdeiros vendem sua parte no imóvel através de contratos particulares e a situação no registro do imóvel perdura. Daí os problemas só vão aumentando, de forma a aumentar também a dificuldade desta regularização. E para que se esclareça o que exatamente é o condomínio de fato, trata-se do regime jurídico pelo qual cada condômino possui uma fração ou parte ideal sobre a coisa, cabendo-lhe, assim, uma percentagem ou fração sobre o todo, sem que seu direito incida sobre área fisicamente localizada. Traduzindo, um dos proprietários possui um percentual do todo do imóvel. No caso de herdeiros, por exemplo, todos os herdeiros daquele bem imóvel serão proprietários em condomínio, não sendo definida a área física que compete a cada herdeiro. Daí existem dois conceitos importantes a serem demonstrados. O do condomínio “pro-diviso” e o condomínio “pro-indiviso”. O primeiro é quando a fração ideal de cada condômino encontra-se no solo, normalmente separada das demais por cercas e muros, situação que é respeitada por todos os condôminos. Já no segundo caso a totalidade do imóvel é utilizada por todos os condôminos, não havendo entre eles a localização de suas quotas-partes. Quando se tem um condomínio “pro diviso” existem diversas dificuldades para seus proprietários, tais como dificuldades em transações imobiliárias em geral, dificuldades para a obtenção de crédito, a impossibilidade de se promoverem desmembramentos, retificações de descrição do imóvel, averbações de construções e quaisquer outros atos registrais que dependam da perfeita caracterização do imóvel. II – ESTREMAÇÃO: UMA POSSÍVEL SOLUÇÃO No caso de condomínio “pro diviso”, existe uma solução que pode ser realizada de forma fácil, sem que haja necessidade dos co-proprietários procurarem a justiça. Trata-se da estremeção, questão que será abordada neste artigo. Inicialmente, com a licença do exagero, é preciso deixar claro que o nome ESTREMAÇÃO se escreve com “S”, conforme por vezes se lerá neste artigo. Ultrapassada a questão acima, numa abordagem conceitual ressalta-se que a palavra significa “Demarcar, delimitar por meio de estremas ou marcos divisórios”. O que se torna de fácil compreensão, à medida em que o procedimento visa demarcar a propriedade dos condôminos de fato. A estremeção, portanto, visa demarcar as confrontações do imóvel, de forma que no registro de imóveis aquele imóvel passe a corresponder à sua realidade fática. Quanto à legislação aplicável, cada Estado dá seu tratamento, tendo em vista que a legislação é estadual. No Estado de Minas Gerais o Código de Normas regulamenta o procedimento nos arts. 1.012 (imóvel rural) e 999 (imóvel urbano). III – IMÓVEIS RURAIS No caso da estremeção de imóveis rurais, têm legitimidade para promover o procedimento o coproprietário de um título registrado ou a regularização pode ser feita pelo adquirente de fração ideal localizada. Sobre o tema, vide o Enunciado 12 do CORI/MG (Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais):

12. ESTREMAÇÃO. POSSIBILIDADE DE REGISTRO

O registro da estremação é possível na hipótese de o declarante ser condômino, isto é, proprietário de fração ideal, com título de domínio registrado. O título de aquisição cujo objeto seja área localizada, não registrada anteriormente em virtude do disposto no artigo 888 do Código de Normas, poderá ter seu registro efetivado concomitantemente ao registro da escritura de estremação.

É preciso delinear, ainda, que a fração mínima de parcelamento deve ser observada, conforme art. 8º da Lei nº 5.868/72, de forma que o que importará é a área efetivamente apurada. Deve-se, ainda, haver a anuência de todos os confrontantes da parcela a ser localizada. Além disso, o interessado deve comprovar existência mínima de posse, tendo em vista que o Código de Normas estabelece, em seu art. 1.012, parágrafo primeiro, que deve haver tempo mínimo de posse, conforme o próprio texto da lei, senão vejamos:

§ 1o Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se em todos os casos a fração mínima de parcelamento. * Data da entrada em vigor do CN: 10/12/2013

A posse em questão pode ser comprovada através de documentos e/ ou declaração expressa dos confrontantes. Sendo que o simples registro efetuado com o tempo mínimo não é suficiente para esta comprovação. Quanto à possibilidade da soma da posse dos proprietários anteriores para estremar, como a legislação do estado de Minas Gerais é omissa, o melhor entendimento é que seja aplicado, subsidiariamente, o código de normas do Rio Grande do Sul, a seguir:

Art. 529 – A posse do proprietário sobre a parcela pro diviso a extremar deve contar no mínimo 05 (cinco) anos, permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores.

No que tange à forma da estremeção, é preciso observar o art. 108 do Código Civil Brasileiro, segundo o qual:

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Desta feita, caso o imóvel possua valor superior a 30 vezes o maior salário mínio vigente no país, a instrumentalização deve necessariamente ser realizada através de escritura pública no tabelionato de notas. Título este que posteriormente deve ser registrado no cartório de imóveis, conforme estabelece o próprio código de normas:

Art. 1.015, § 1o, CN: § 1o O oficial de registro localizará a gleba, lavrando ato de registro, a exemplo do que ocorre com as escrituras de divisão, do que resultará a abertura da respectiva matrícula para a parcela localizada.

É claro que existem questões outras referentes a estremação de imóveis rurais que não podem ser esgotadas neste artigo. IV – IMÓVEIS URBANOS A estremeção, no caso de imóveis urbanos, está prevista como forma de regularização sob a modalidade de parcelamento do solo. Em caso de parcelamento já registrado, havendo coincidência entre a área estremada e um lote, alguns requisitos devem ser observados. Vamos a eles:

Requerimento que especifique a modalidade de regularização pretendida (art. 998);
Certidão atualizada da matrícula do imóvel (art. 999, caput, inc. I);
Escritura pública ou instrumento particular de estremação, “contendo a assinatura do titular do domínio e seu cônjuge e dos confrontantes e seus cônjuges, respeitado o disposto no art. 108 do Código Civil” (art. 999, caput, inc. II);
A identificação da fração, conforme certidão expedida pelo Município (art. 999, caput, inc. III);
Certidão fiscal, se existente (art. 999, caput, inc. VI).

Em caso de parcelamento do solo consolidado, mas ainda não registrado, apresentar também:

Planta da área que está sendo regularizada (art. 999, § 1o, inc. I);
ART ou RRT (art. 999, § 1o, inc. I);
Memorial descritivo da fração localizada (art. 999, § 1o, inc. II).

Por fim, deve-se observar que estremação de imóveis urbanos não é forma de regularização de loteamentos clandestinos. Havendo lacuna no procedimento, devem ser aplicadas subsidiariamente as regras da estremação de imóveis rurais.

Incorporação imobiliária: cuidados necessários

mar 26, 2018

O termo incorporação remete ao verbo incorporar, que significa incluir algo em outra coisa. Em se tratando de construção, a compreensão é que o empreendimento será incorporado ao terreno. A legislação que trata da incorporação imobiliária é a Lei 4.591/64. No contexto do direito e do mercado imobiliário, incorporação é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, conforme a própria lei conceitua (parágrafo único, art. 28, Lei 4.591/64). Desta forma, quando um edifício é construído com a finalidade de venda de suas unidades autônomas, antes é preciso que seja realizada sua incorporação imobiliária. Aliás, sua venda sem a incorporação prévia constitui contravenção, conforme a própria lei menciona, vejamos:

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I – negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

Assim, para que o incorporador não venha a ter problemas é preciso que em hipótese alguma se divulgue ou faça marketing do empreendimento no começo do projeto, por mais que ele esteja acordado e formalizado, pois isto pode vir a ser um problema.

É preciso, sobretudo, que antes se obtenha o registro da incorporação no cartório de registro de imóveis. A incorporadora deve, portanto, contratar um profissional especializado para conduzir o procedimento da incorporação junto ao cartório competente.

O procedimento junto ao cartório é regulamentado por Estado, de forma que cada Estado possui sua legislação específica. Em Minas Gerais, o Código de Normas Extrajudiciais trata do procedimento em seu Capítulo V, à partir do art. 955. E para o registro, é preciso que sejam apresentados diversos documentos, tais como o registro de incorporação, diversas certidões negativas referentes aos atuais proprietários do terreno e do incorporador, dentre outros.

Quanto à etapa da construção e da obtenção de autorizações, como existem muitos documentos e profissionais envolvidos, é preciso que não sejam cometidos erros, pois isto pode acarretar a aplicação de multas e processos indesejados.

Por fim, é preciso salientar que o procedimento de incorporação imobiliária é complexo e deve ser realizado com muito critério, pois envolve responsabilidades tanto para o incorporador quanto para o cartório de registro de imóveis. E por esse motivo é que a lista de documentos exigida é tão extensa e demanda muito tempo e clareza na hora de elaborar.

Pode o condomínio proibir locação por temporada através da utilização do AirBNB?

mar 17, 2018

Tagged : airbnb, condomínio, direito de propriedade, locação por temporada

Síndicos e moradores diariamente discutem sobre as mais variadas questões em condomínios. E algo ultimamente muito debatido em alguns condomínios é sobre a utilização do imóvel residencial para locação por temporada, através de sites e aplicativos, como o AirBNB. Mas afinal, pode o condomínio proibir que o proprietário utilize seu imóvel para a locação por temporada? Bom, antes de responder à questão acima é preciso entender o que a lei entende por locação por temporada. E para isto é preciso observar o art. 48 da lei 8.245/91:

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Portanto, grosso modo a locação por temporada é aquela de até 90 (noventa) dias e sem prazo mínimo. É preciso, ainda, observar o que diz o Código Civil sobre o direito do proprietário de um imóvel, vejamos:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Trata-se do direito do uso, do gozo, de fruição e de disposição. Ou seja, o proprietário do imóvel tem o direito, por exemplo, de alugar o imóvel e receber os alugueis. Ademais, a Constituição Federal garante, em seu art. 5º, XXII o direito de propriedade. Portanto, em que pese o condomínio possuir áreas comuns, que devem se sujeitar a regras da coletividade de moradores, os apartamentos ou casas, áreas estas consideradas privativas, sujeitam-se ao direito de propriedade de cada proprietário. É claro que sua utilização deve ser feita com bom senso, de forma a não ofender direito alheio. Não se pode, por exemplo, extrapolar no barulho em horários inapropriados de forma a prejudicar o vizinho. Ultrapassada a questão acima, é preciso entender por que razão alguns condomínios pretendem proibir a utilização da propriedade dos condôminos para a locação por temporada. E uma reflexão a ser feita é: por que não existe semelhante proibição na locação tradicional? Afinal, a única diferença dentre elas é o fator tempo. A primeira é por até 90 (noventa) dias, enquanto que para a última não existe esta limitação. Em geral, o argumento referente à proibição da locação por temporada é a questão da segurança. A utilização destes imóveis por temporada leva a uma alta rotatividade de pessoas nos condomínios, o que pode prejudicar a segurança destes locais. E a discussão sobre o tema já chegou aos tribunais brasileiros. O Superior Tribunal de Justiça, em 2017, decidiu que o condomínio não pode proibir a locação por temporada, tendo em vista que prevista em lei, confira:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.174.291 – SE (2017/0240403-5) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE AGRAVANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CLUBE ATALAIA ADVOGADO : ROBERTO BALDO CUNHA E OUTRO (S) – SE000046B AGRAVADO : TEREZA CRISTINA CERQUEIRA DA GRACA ADVOGADO : PATRÍCIA TAVARES DE OLIVEIRA E OUTRO (S) – SE003532 AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO POR PRAZO INFERIOR A 30 (TRINTA) DIAS. OMISSÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUANTO AO CUMPRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO E DA CONVENÇÃO COLETIVA, QUE FAZEM LEI ENTRE OS CONDÔMINOS, OS QUAIS NÃO SE OPÕEM A NORMA LEGAL. QUESTÃO OPORTUNAMENTE SUSCITADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA NOVO JULGAMENTO DOS DECLARATÓRIOS. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO (…) In casu, verifico que a utilização dos apartamentos para locação por temporada é uma prática corriqueira e legal, inclusive com previsão no artigo 48 da Lei 8.145/91. (…) Ora, muito bem ponderou o magistrado a quo: (…) o Código Civil assegura aos proprietários o direito de gozar de seus bens. Igualmente, a lei de locações determina que os aluguéis temporários possuem prazo máximo de noventa dias (art. 48). Diante dessas circunstâncias, convém perceber que a norma regimental encontra-se em expresso descompasso com a legislação, pois ao estabelecer apenas um prazo máximo para os alugueis por temporada, a norma, a contrario sensu, autoriza tal instituto por qualquer prazo inferior a este. É evidente o silêncio eloquente do legislador, pois poderia ter estabelecido prazo mínimo, mas contentou-se em apenas ditar o prazo máximo para essa modalidade de contrato.”(…) Desta maneira, não há nenhuma ilegalidade o fato da autora/agravada promover a locação do seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo. Inexistente, portanto, plausibilidade nas alegações do recorrente, razão pela qual impõe-se manutenção da decisão agravada. (…) (STJ – AREsp: 1174291 SE 2017/0240403-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 24/11/2017)

Ainda sobre o entendimento de nossos tribunais, no final de 2016, o Tribunal de São Paulo concedeu tutela antecipada para que um morador pudesse locar seu apartamento para determinada temporada. O condomínio na ocasião tentava impedir. Na decisão, a Relatora salientou que, desde que resguardados os direitos à segurança e sossego dos demais condôminos, “não há justificativa plausível para restringir o exercício do direito de propriedade do agravante sobre sua unidade condominial” (TJSP, AI 2215036-11.2016.8.26.0000, julgado em 06/12/16). Apesar dos entendimentos acima, o Tribunal de Pernambuco, em 2016, entendeu a questão de outra forma, vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO POR TEMPORADA DE CÔMODOS EM APARTAMENTO. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EDIFÍCIO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL DE MANEIRA PREJUDICIAL À SEGURANÇA, SOSSEGO E BEM ESTAR DOS DEMAIS CONDÔMINOS. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Hipótese em que a ré/agravante promove a locação de cômodos de seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo (dias, semanas), mediante veiculação de anúncios e propagandas em sites da internet, com a alteração do nome do condomínio para “ART SUÍTES HOME BOA VIAGEM BEACH”. Tal atividade denota prática nitidamente comercial, destinando o apartamento da agravante a espécie de hospedaria/albergue, o que é vedado pela convenção condominial, que atribui caráter exclusivamente residencial do edifício e veda a destinação diversa das suas unidades imobiliárias. 2. Nos termos do art. 1.333 do Código Civil, a convenção de condomínio é obrigatória a todos os titulares de unidades imobiliárias no edifício. Já o art. 1.336, IV, apregoa que é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. (…) (TJ-PE – AI: 4295245 PE, Relator: José Fernandes, Data de Julgamento: 08/06/2016, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/07/2016)

Portanto, verifica-se que a questão não é decidida de forma pacífica em nossos tribunais. Com a licença da palavra, o entendimento correto não seria pela proibição da locação por temporada nos condomínios, mas pela regulamentação desta prática em suas convenções e regimentos internos, com regras claras e rígidas sobre a questão. Assim, o proprietário não teria seu direito de propriedade maculado e o condomínio poderia evitar futuros conflitos com os condôminos. É preciso observar, ainda, que à partir do momento que o condomínio estabelecer tais regras, é preciso que o proprietário, ao anunciar seu imóvel em sites e aplicativos de locação, deixe bem claro as regras aplicáveis no condomínio.

Procuradoria da Fazenda regulamenta penhora administrativa de bens de contribuintes em dívida ativa

fev 15, 2018

Tagged : averbação pré-executória, direito tribuntário, penhora de bens, portaria

A Procuradoria Geral da Fazenda Nacional publicou, na última sexta-feira, 9, a portaria PGFN 33/18, que regulamenta a penhora administrativa de bens de contribuintes em dívida ativa. Trata-se da chamada “averbação pré-executória” de bens, prevista nos artigos 20-B e 20-C da lei 10.522/02. A portaria também disciplina os procedimentos para o encaminhamento de débitos para inscrição em dívida ativa da União, bem como estabelece os critérios para apresentação de pedidos de revisão de dívida inscrita, para oferta antecipada de bens e direitos à penhora e para o ajuizamento seletivo de execuções fiscais. A norma entra em vigor 120 dias após a publicação. De acordo com o texto, que será aplicável somente aos contribuintes inscritos em dívida ativa após o prazo, os contribuintes serão intimados para pagar ou parcelar o débito em até 5 dias; realizar oferta antecipada de garantia; ou apresentar pedido de revisão em até 10 dias. Caso os contribuintes não adotem as providências indicadas, a PGFN poderá adotar uma série de providências restritivas às atividades empresariais, tais como representação à Receita Federal para aplicação de multa na distribuição de dividendos, solicitar o cancelamento de benefícios fiscais, pedir o cancelamento de contratos com o Poder Público, ou realizar a chamada “averbação pré-executória” de bens do contribuinte – a penhora administrativa de bens. O texto estabelece as hipóteses de cabimento, previsão de notificação do contribuinte, possibilidade de impugnação e hipóteses de cancelamento. A PGFN destaca que, após a efetivação da averbação, o ajuizamento deverá ser promovido no prazo de 30 dias. O novo instrumento para recuperação de débitos foi instituído em janeiro pela lei 13.606/18, que autorizou produtores rurais e empresas adquirentes de produtos agrícolas a parcelar e renegociar dívidas com o Funrural – Fundo de Assistência ao Trabalhador Rural. Apesar de as regras ainda não estarem em vigor, já há três ADIns questionando sua validade. Confira a íntegra da resolução, em http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?visao=anotado&idAto=90028 Fonte: Migalhas

Como fica a comissão do corretor de imóveis na permuta?

jan 19, 2018

Tagged : comissão de corretagem, corretor de imóveis, creci, dação em pagamento, honorários do corretor, permuta

Questão que coloca muitos profissionais do mercado imobiliário e muitos compradores e vendedores de imóveis em dúvida é quanto à comissão de corretagem em caso de permuta de imóveis. O que será esclarecido no presente artigo. Mas antes, é preciso entender o que é permuta, também conhecida como troca ou escambo. A permuta, sem se prender a técnica jurídica, é uma troca de coisas. Isto, na prática do mercado ocorre, por exemplo, quando uma pessoa troca uma casa por um apartamento, um terreno por uma loja, uma sala comercial por uma casa, etc. Portanto, na permuta de imóveis ocorre a troca de bens imóveis, sendo que neste caso não há a figura do comprador e do vendedor, pois ambas as partes estão permutando. De modo que não existe uma contraprestação em dinheiro , não existe um “preço” na negociação. No caso de existir necessidade do pagamento de uma diferença em dinheiro, em que uma parte entrega um imóvel de menor valor e paga, ainda, uma quantia em dinheiro, ocorre na verdade a compra e venda. Mas voltando ao caso da permuta é preciso esclarecer que o próprio Conselho (CRECI) recomenda que, em caso de permuta e dação em pagamento, os honorários do corretor serão devidos pelos respectivos proprietários, no percentual correspondente ao da venda. Neste sentido, leia-se a Tabela de Honorários do SINDIMÓVEIS/MG (Sindicato dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais):

Nas permutas e/ou dações em pagamento, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários, seja do imóvel vendido, bem como do(s) imóvel(is) dado(s) pelo comprador como parte de pagamento, incidindo sobre todos os imóveis envolvidos na transação, o mesmo percentual previsto no Item I (Venda).

Aliás, redação semelhante existe na Tabela Referencial de Honorários do CRECI/SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo). Mas note que o entendimento da jurisprudência é no sentido de que a comissão deve incidir sobre o valor global da transação, não sendo admitida a dupla comissão, nos termos da decisão a seguir:

“Comissão de corretagem. Ação de cobrança e indenização por danos morais. Parcial procedência. Ilegitimidade passiva dos réus, pessoas físicas. Afastamento. Negócio realizado por meio de permuta de imóvel. Pretensão de recebimento da comissão sobre o valor de cada imóvel. Inadmissibilidade de dupla comissão. Incidência sobre o valor negociado. Ausente prova do pagamento, eis que o comprovante de transferência bancária não indica que se trata da comissão. Recurso parcialmente provido.” (Relator: Cesar Lacerda; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 06/12/2016; Data de registro: 07/12/2016)”

Para que não haja problemas entre as partes contratantes, o ideal é que fique disposto no contrato de corretagem todos os detalhes referentes à transação, tal como os honorários devidos, dentre outros detalhes da negociação.

“Única esperança” da construção civil, MP dos distratos ainda gera controvérsia

jan 17, 2018

Tagged : compra e venda, Distrato, imóvel, medida provisória, Notícias

Por: Paula Zogbi SÃO PAULO – Durante os meses de julho e agosto de 2017, noticiou-se que o governo estava “prestes” a fechar uma proposta de regulamentação de distratos imobiliários, ou seja, desistência de compra ou venda de imóvel na planta. Para a infelicidade das empresas do setor de Construção Civil, que aguentaram a paulada de uma taxa de distratos de 41% no consolidado de 2016, o ano virou novamente e até agora essa regulamentação não vingou. Segundo dados da Abrainc e da Fipe, incorporadoras brasileiras gastaram R$ 1,1 bilhão para renegociar 44.233 distratos em 2016, valor superior ao prejuízo líquido total de R$ 717 milhões contabilizados pelas construtoras de capital aberto no mesmo período. Incorporadoras passaram por meses de “venda negativa” durante a crise, quando o número de distratos superava o de vendas. Esta matéria faz parte do guia Onde Investir 2018. Para ver nosso conteúdo completo, clique aqui. Promessa para uma das indústrias mais atingidas pela crise econômica brasileira, a MP deveria padronizar a porcentagem retida pelas empreiteiras em casos de desistência por parte dos compradores. Fala-se na retenção de taxa de corretagem mais mais 50% do valor pago pelo consumidor até a data de desistência, respeitando até 10% do valor total do contrato – ou 30%, respeitando 5% do total, em caso de imóveis dentro dos parâmetros do Minha Casa, Minha Vida. Isso mesmo quando todas as parcelas estiverem em dia. Em casos de inadimplência, prevê-se retenção de 50% do total pago pelo consumidor que não cumprir com as parcelas por mais de 6 meses e 30% em atrasos entre 3 e 6 prestações. A lei também pretende definir uma multa padrão caso haja atraso na entrega e o prazo para devolução dos valores já pagos pelos consumidores. Embora não exista hoje uma legislação que regulamente esse tipo de quebra de contrato, a jurisprudência atual normalmente limita as perdas dos consumidores a porcentagens entre 10% e 25% do valor pago até o momento da desistência, de acordo com advogados especializados na área imobiliária. Esses valores valem também para casos de inadimplência, pois o STJ entende que é um direito do consumidor receber de volta o restante do dinheiro pago. Paula Farias, sócia do escritório Paula Farias Advocacia e especialista em direto imobiliário, acredita que aplicação da MP seria “empurrão” importante para a retomada do crescimento da indústria de Construção Civil. “Sozinha, ela não é suficiente, mas é um grande passo para ajudar esse setor, que viu um nível de distratos de 51% dos imóveis comprados entre agosto de 2016 e agosto de 2017”, opina. Para Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente do conselho da Tecnisa, deixar de publicar essa MP traria consequências serão desastrosas para o país. “Se não for aprovada, daqui alguns anos teremos uma crise pior que essa que passou”, dispara o executivo. “Com uma retenção de 10% [do valor pago], uma queda de 10% nos preços dos imóveis já torna interessante para o comprador distratar sem motivo [para comprar com desconto]”, explica. Dessa forma, as empreiteiras acabam obrigadas a vender as unidades com desconto de até 70% ou parar as obras, o que gera desemprego e aprofunda a crise. Vai sair? Agosto, momento em que a MP estava mais encaminhada, foi justamente o mês de rejeição da primeira denúncia contra o presidente Michel Temer na Câmara dos Deputados. A segunda denúncia foi barrada em outubro. Para a advogada, essa turbulência política, somada à pressa em aprovar outras pautas, como as reformas trabalhista e da previdência, foram cruciais para que a MP dos distratos acabasse postergada. Ainda assim, ela e os demais especialistas na área acreditam na aplicação das regras muito em breve. “Já houve um alinhamento entre os ministérios da Fazenda, Planejamento e Justiça. Entretanto, vivemos em um momento político conturbado e isso faz com que a aprovação do tema seja um pouco mais demorada”, concorda Luiz Antonio França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), uma das entidades que participaram das discussões preliminares do texto. Ele acredita que a regulação tem potencial de “diminuir o risco jurídico existente na incorporação”, incentivando “maior volume de investimentos por parte dos incorporadores e contribuindo para a efetivação de um processo de retomada no setor”. Nigri, da Tecnisa, tem segurança de que a legislação seja publicada ainda no primeiro semestre – mais especificamente, até fevereiro. “Hoje, conversando com as autoridades, percebo que está todo mundo muito consciente da necessidade de rever essas regras. Nenhum país do mundo tem uma legislação que permita os distratos como no Brasil”, afirma. “Na maioria dos casos, ele [quem desiste da compra na planta] perde tudo o que pagou e ainda tem que responder por perdas e danos”. Na opinião do executivo, o ideal para o Brasil também seria acabar com os distratos de uma vez por todas, “mas me parece difícil aprovar isso, mas acho difícil porque teria que mudar o código de defesa do consumidor”. Defesa do consumidor As regras apresentadas ao longo de 2017 não agradaram associações de defesa do consumidor. Em nota pública, a MPCON (Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor) repudiou as normas previamente divulgadas para distratos em território brasileiro por as considerar injustas do ponto de vista da parte mais vulnerável da transação: o consumidor. Além da associação, assinaram tal nota a CONDEGE (Comissão de Defesa do Consumidor), a Associação Brasileira de PROCONS e a BRASILCON (Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor). “Tais disposições não apenas transferem todo o risco do negócio ao consumidor como também viram do avesso todo o entendimento jurisprudencial já consolidado, estabelecendo vantagem manifestamente excessiva ao fornecedor”, escreveram as associações na nota conjunta. Elas observam que o cliente teria que arcar com custos mesmo quando não têm condições de manter uma negociação que iniciaram meses antes, ao passo que a incorporadora reteria parte mais robusta do valor pago e “ainda receberia [o imóvel] livre e desembaraçado para novamente oferta-lo à venda por preço integral”. Para a advogada Farias, é pouco provável que construtoras ajam de má fé frente ao consumidor, já que precisam fechar contratos no futuro. “Se fizerem algo muito desproporcional, [os clientes] podem ficar com medo de comprar”, justifica. “O comprador não pode, de maneira nenhuma, sair mais prejudicado que a construtora”, ressalta. Para França, da Abrainc, o consumidor que deve ser colocado em primeiro lugar é o “que não distrata, que muitas vezes podem ter frustrado o sonho da casa própria mesmo estando em dia com suas obrigações”. Nigri concorda. Na Tecnisa, aproximadamente 5% dos distratos ocorrem por perda de emprego e 0,4% devido a problemas de saúde. “Ou seja, menos de 5,5% das pessoas distratam por real necessidade”. Ele ainda lembra que clientes de baixa renda, por entrarem com financiamento com o banco logo no ato da compra, raramente entram nessa conta. Para a construtora, os demais distratos significam “devolução do dinheiro com inflação e juros de 12% ao ano, além de termos que revender com enorme desconto: o prejuízo é de bilhões de reais”, diz. Não obstante, associações argumentam que o consumidor que distrata, caso perca muito do dinheiro já investido em um imóvel que não pode mais pagar, “perde duas vezes”, já que “perde metade do que pagou por um imóvel que a construtora vai vender novamente”. “Não obstante o crescimento da atividade econômica deva ser constantemente estimulado, esse estímulo não pode instrumentalizar-se na viabilização de confiscos abusivos de valores pagos por consumidores que sofrem até mais fortemente dos efeitos dessa mesma situação econômica”, acrescenta o documento. Fonte: Infomoney

Averbação pré-executória: seus bens podem ser bloqueados sem ordem judicial?

jan 12, 2018

Tagged : direito de propriedade, dívida ativa, imóvel, indisponibilidade de bens

Recentemente foi publicada uma notícia no jornal Valor Econômico (acesse a notícia neste link: http://www.valor.com.br/legislacao/5253021/uniao-podera-bloquear-bens-sem-ordem-judicial), segundo a qual a União poderá bloquear bens sem que seja proferida ordem da justiça. A notícia foi compartilhada nas redes sociais e causou intensas discussões. A notícia publicada diz respeito à publicação a Lei nº 13.606/18, que institui o Programa de Regularização Tributária Rural (PRR) na Secretaria da Receita Federal do Brasil e na Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional. A lei é de ordem tributária e existe espaço para debate de sua integralidade. No entanto, no presente e breve artigo pretende-se ater ao procedimento da “averbação pré-executória”, criado pelo art. 25 da referida lei, que insere o art. 20-B na Lei 10.522/02. Vamos a ele:

“Art. 20-B. Inscrito o crédito em dívida ativa da União, o devedor será notificado para, em até cinco dias, efetuar o pagamento do valor atualizado monetariamente, acrescido de juros, multa e demais encargos nela indicados
§ 3^o Não pago o débito no prazo fixado no caput deste artigo, a Fazenda Pública poderá:
I – comunicar a inscrição em dívida ativa aos órgãos que operam bancos de dados e cadastros relativos a consumidores e aos serviços de proteção ao crédito e congêneres; e
II – averbar, inclusive por meio eletrônico, a certidão de dívida ativa nos órgãos de registro de bens e direitos sujeitos a arresto ou penhora, tornando-os indisponíveis.”

Grosso modo, se o tributo não for pago, a Procuradoria da Fazenda Nacional poderá averbar a certidão de dívida ativa nos órgãos de registro de bens e direitos sujeitos a arresto e penhora. Ou seja, o imóvel do proprietário, neste caso, se tornaria indisponível, bloqueado. Sem que fosse possível, portanto, sua venda.

Observe que o bloqueio seria por iniciativa da Procuradoria, de modo que ocorreria sem a prévia ordem da justiça. Ou seja, antes mesmo de o proprietário se manifestar em defesa.

Ainda na notícia do jornal Valor Econômico, o procurador Saboia Xavier alega que o procedimento é legal, pois os dispositivos são uma complementação do que prevê o art. 185 do Código Tributário Nacional. E que os efeitos da inscrição em dívida ativa podem ser definidos por lei ordinária, como é o caso deste instrumento.

Lado outro, é preciso esclarecer que existem princípios constitucionais que não podem ser desrespeitados, como o direito de propriedade, o devido processo legal, a razoabilidade e proporcionalidade, dentre outros. Ora, a constrição do patrimônio sem ao menos oportunizar a defesa do contribuinte, neste caso, seria grave afronta à constituição.

Tendo em vista que a legislação é recente, há que se aguardar uma Ação Direta de Inconstitucionalidade visando a suspensão da aplicação deste dispositivo. Ocorrendo ou não a suspensão da aplicação da norma, vamos acompanhar os próximos acontecimentos.

Os pais podem vender o imóvel do filho menor?

jan 11, 2018

Tagged : Alvará Judicial, Código Civil, compra e venda, doação, imóvel, interesse de menor

É muito comum que pais ou parentes que possuem patrimônio façam doação de imóveis para menores. Inclusive de forma recorrente ocorre a chamada doação com reserva de usufruto, situação em que a nua-propriedade passa a ser do menor e o usufruto se mantém reservado ao doador. Mas, após realizada esta doação a menor de idade, caso futuramente um dos pais deste menor queira vender o imóvel, seja para utilizar o dinheiro para pagar dívidas ou mesmo adquirir outro imóvel, isso será possível? E para responder a esta questão é preciso se atentar ao art. 1.691 do Código Civil Brasileiro, cuja transcrição segue abaixo:

Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

Observe que a regra criada pela lei é que os pais não podem alienar, gravar de ônus real, nem contrair em nome dos filhos obrigações que ultrapassem os limites da simples administração. Ou seja, os pais em regra não podem vender o imóveis de seus filhos menores. No entanto, como toda regra tem sua exceção, notadamente no Direito, é possível fazê-lo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. Mas afinal, o que seria essa necessidade ou esse evidente interesse da prole? A venda por necessidade seria por exemplo para os filhos subsistirem, para comprarem alimentos ou para o atendimento de despesas médicas e hospitalares. Já o interesse da prole seria, por exemplo, para adquirir outro bem ou investir o dinheiro em negócio mais seguro e rentável. É evidente que aqui a lei pretendeu proteger o interesse dos filhos menores, de forma que só se poderia vender ou gravar seu imóvel de ônus reais caso não restassem prejuízos ao menor. Ademais, antes da alienação do imóvel do filho, é necessário que os pais recorram ao poder judiciário, pois a lei só o permite após prévia autorização do juiz. Portanto, caso haja interesse dos genitores na venda de imóvel de propriedade do filho menor, é imperativo que se recorra ao judiciário justificando os motivos da venda. De modo que o juiz não autorizará a venda deste imóvel sem um motivo que atenda aos interesses do menor. Aliás, os próprios julgados são neste sentido. Veja-se julgado do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

ALVARÁ – AUTORIZAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL DOADO AOS FILHOS – IMPOSSIBILIDADE – NÃO DEMONSTRAÇÃO DA NECESSIDADE E UTILIDADE – ART. 1.691, DO CC. Não há que se falar em pedido de alvará para alienação do imóvel, se este já foi objeto de doação à prole. Para que se autorize a venda de bens de menor sob o pátrio poder, como expresso no art. 1691 do Código Civil é indispensável a prova da necessidade ou de evidente interesse da prole. (TJMG – Apelação Cível 1.0261.09.073906-9/001, Relator(a): Des.(a) Silas Vieira , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/03/2010, publicação da súmula em 30/03/2010)

Assim, se observa que caso não seja comprovada efetivamente a necessidade e utilidade, nos termos do art. 1.691 do Código Civil, a justiça não permite a venda do imóvel. Lado outro, caso se demonstre que a venda de imóvel será benéfica para o menor, a justiça tem permitido a venda:

ALVARÁ JUDICIAL – IMÓVEL PERTENCENTE A MENOR IMPÚBERE – APLICAÇÃO DO PRODUTO DA VENDA NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL VALORIZADO COMERCIALMENTE – ADMISSIBILIDADE – UTILIDADE PRESENTE. 1. Os pais devem zelar pela preservação do patrimônio de seus filhos menores, não podendo sem autorização judicial praticar atos que impliquem em alienação direta ou indireta de seus bens, ou dos quais possa resultar uma diminuição patrimonial, mesmo em caso de necessidade evidente ou utilidade da prole. 2. O produto da venda de imóveis de filhos menores impúberes, aplicado na aquisição de outro imóvel mais valorizado, quando mais que concorrem os genitores com parte do preço total, evidentemente lhes beneficia, o que demonstra real vantagem econômica e a intenção dos pais em proteger o patrimônio dos menores. V.V. (TJMG – Apelação Cível 1.0707.02.050660-6/001, Relator(a): Des.(a) Edgard Penna Amorim , Relator(a) para o acórdão: Des.(a) Duarte de Paula , 8ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/08/2004, publicação da súmula em 16/12/2004)

Ultrapassada a questão acima, é preciso salientar que caso um dos pais não concorde, o juiz resolverá a divergência, nos termos do art. 1.690, parágrafo único. Por fim, se houver a venda do imóvel do filho menor sem a prévia autorização judicial, é possível que os filhos, os herdeiros ou o representante legal do menor pleiteiem a declaração de nulidade do negócio na justiça, conforme o parágrafo único do art. 1.691 do Código Civil. De toda forma, não obstante a regra da impossibilidade da venda, para que a autorização judicial tenha êxito, é preciso que haja motivo justo e seja tudo comprovado em juízo, pois a análise vai depender da sensibilidade de cada julgador. Afinal, cada caso é um caso.

A criação do condomínio de lotes: entenda o que mudou com a Lei 13.465/17

dez 30, 2017

Tagged : Condomínio de Lotes, Condomínio Edilício, Condomínio fechado, Lei 13.465/17, Loteamento

Nos tempos idos, com o crescimento das cidades ouvia-se muito falar nos “condomínios fechados”, que inclusive continuam existindo e seguem em plena ascensão no Brasil. Outrora, o termo “condomínio fechado” era considerado atécnico, como será analisado a seguir. Isto porque quando se dizia “condomínio fechado”, queria-se efetivamente referir ao chamado loteamento. Um loteamento, nos termos do art. 2º, parágrafo 1º, da Lei 6.766/79 é a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos e prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. As vias e espaços públicos são transferidos à titularidade do Município (art. 22 da Lei 6.766/79). Ademais, voltando ao termo atécnico “condomínio fechado”, é preciso entender também o que é condomínio. Tendo em vista que o termo menciona esta palavra. Vejamos. Existem três formas de condomínio em nosso ordenamento jurídico: o voluntário, o necessário e o edilício. E neste ponto vamos tratar especificamente do condomínio edilício, regulamentado pela Lei 8.245/91. Aí, cada condômino possui a propriedade exclusiva da unidade privativa e cada unidade recebe matrícula própria no cartório de registro de imóveis. É o famoso prédio de apartamentos em que grande parte da população vive, que possui sua unidade privativa (o apartamento) e a área comum, cuja fração ideal do solo é de titularidade do condômino. Neste caso não há vias públicas, grosso modo todo o prédio é do particular (condôminos, cada qual com sua parte). Portanto, o chamado “condomínio fechado” não é condomínio edilício, mas na verdade loteamento, pois o que realmente ocorre na prática é a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação. Ou seja, cada lote é uma unidade de propriedade individual. E como as vias são públicas, normalmente o Município concede o uso exclusivo das áreas públicas daquele empreendimento aos proprietários de lotes. E confere à associação formada pelos moradores a competência para gerir a “coisa comum”que, diga-se, é de propriedade pública, mas com uso cedido ao particular. Com esta realidade, a figura do popularmente conhecido “condomínio fechado” ficou de fora da correta regulamentação do direito, já que não existia na legislação uma regulamentação específica. O que por um bom tempo gerou insegurança jurídica, pois muitos cartórios, corregedorias estaduais e municípios não reconheciam esta figura. Além disso, houve controvérsia ao se atribuir ao proprietáriodo lote a obrigatoriedade na cobrança da taxa de associação, por serviços prestados. O que, fazendo um paralelo com o condomínio edilício, seria a taxa condominial. Quanto a isto, o STJ decidiu poucas vezes e de maneira não unânime. Acompanhe os julgados:

CIVIL. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS. O proprietário de lote não está obrigado a concorrer para o custeio de serviços prestados por associação de moradores, se não os solicitou. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – REsp: 444931 SP 2002/0067871-2, Relator: Ministro ARI PARGENDLER, Data de Julgamento: 12/08/2003, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 06.10.2003 p. 269RJADCOAS vol. 52 p. 68) Civil. Agravo no recurso especial. Loteamento aberto ou fechado. Condomínio atípico. Sociedade prestadora de serviços. Despesas. Obrigatoriedade de pagamento. – O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes.(STJ – AgRg no REsp: 490419 SP 2003/0007665-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 10/06/2003, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: –> DJ 30/06/2003 p. 248)

No entanto, em julgamento no âmbito da sistemática de recursos repetitivos, o STJ definiu que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram“(REsp 1439163/SP). Diante de toda a problemática acima apresentada, o legislador criou a Lei número 13.465/17, uma verdadeira colcha de retalhos que modificou diversas legislações afetas ao Direito Imobiliário. Dentre as quais, houve a criação do chamado Condomínio de Lotes e Loteamento de Acesso Controlado. Houve, portanto, a inserção do art. 1.358-A no Código Civil brasileiro, segundo o qual

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Na verdade, o chamado condomínio de lotes nada mais é do que um desdobramento do condomínio edilício vertical (o de casas) de que tratava o art. 8º da Lei nº 4.591/2017. Mas esta modalidade não cria lotes, mas unidades imobiliárias vinculadas a uma fração ideal do solo e das áreas comuns. Essas unidades autônomas consistem necessariamente em construções existentes, e não em lotes avulsos.

Já o novo dispositivo inserido na lei civil passa a permitir a criação de um condomínio composto por lotes, que estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns na proporção a ser definida no ato da instituição. Ou seja, na prática as vias e áreas comuns não serão de propriedade do município, e sim de propriedade privada, pertencendo aos titulares do lote na proporção de sua respectiva fração ideal.

O que naturalmente acabará com a discussão acerca da compulsoriedade no pagamento da taxa de associação, tendo em vista que neste caso haverá a instituição de condomínio, de forma que serão cobrados de cada particular taxas condominiais, e não aquela taxa de associado acima referida.

Como se não bastasse, foi criada também a figura do “loteamento de acesso controlado”, art. 2º, parágrafo 8º da Lei 6.766/79, vejamos:

§ 8^o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1^o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

Já esta figura consiste no parcelamento em que resultam lotes sob forma de imóveis autônomos, e não como unidades condominiais. O que possibilitará a instalação de portarias nas ruas com o controle da entrada de pessoas e veículos, a depender de ato administrativo do município. Com as novidades trazidas pela legislação, espera-se que algumas antigas discussões sejam pacificadas e deve-se aguardar o amadurecimento da aplicação das novas figuras.

Entenda o procedimento da Alienação Fiduciária de Imóvel após a Lei 13.465/17

nov 27, 2017

Tagged : alienação fiduciária, construtora, imóveis

I – INTRODUÇÃO No dia 17/07/2017 foi sancionada a Lei nº 13.645/2017, que modificou diversas outras leis na área do Direito Imobiliário. Dentre as modificações e inovações, a nova lei trouxe a figura do condomínio de lotes, inseriu a figura do direito real de laje e modificou as regras da alienação fiduciária de imóvel. Neste artigo vou tratar especificamente sobre as novas regras da alienação fiduciária de imóveis. Antes de explicar o tema, é importante observar que as modificações da legislação facilitaram a vida das construtoras e incorporadoras, de modo que o procedimento ficou mais rigoroso e duro para aquele que compra o imóvel, caso se torne inadimplente com as obrigações. Note que em momento algum ocorre a participação do Poder Judiciário. Ou seja, o procedimento de cobrança não vai parar na justiça, nas mãos de um Juiz. Tudo é feito de forma extrajudicial, no Cartório de Registro de Imóveis. II – O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL? Ultrapassada a introdução, é preciso esclarecer o que é a alienação fiduciária e por que é importante que você conheça as regras trazidas em Julho de 2017. Pois bem. A alienação fiduciária é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário), até que pague a dívida. Na prática, o devedor continua utilizando um bem que não mais lhe pertence. Uma vez paga a dívida, o devedor, automaticamente, volta ser o proprietário da garantia. Na hipótese de não pagamento do débito, o credor, titular do bem, poderá, rapidamente, reaver a posse direta das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a. Note que é diferente da hipoteca, procedimento em que há a necessidade da participação do Poder Judiciário. Quando se compra um imóvel na planta, por exemplo, este instituto tem sido muito utilizado por sua segurança e celeridade. A Lei que regula o procedimento é a Lei nº 9.514/1997. III – PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL NO CASO DE INADIMPLEMENTO – CONSIDERANDO AS ALTERAÇÕES DA NOVA LEI Para efeito ilustrativo, imagine-se que o devedor (fiduciante) não paga em dia suas prestações de seu financiamento imobiliário (sendo utilizado da alienação fiduciária de imóvel). Após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, ocorre a constituição em mora do fiduciante, de modo que ele é notificado pra pagar em 15 dias todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança. E quando se menciona todos os valores, leia-se os vencidos e os que se vencerem até a data do pagamento, conforme o art. 26, §1º da Lei 9.514/97. A notificação é realizada através do Oficial de Registro de Imóveis, que poderá delegar a atribuição ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio do notificado. De forma que o próprio oficial do cartório (de registro de imóveis ou de títulos e documentos) vai “notificar” o devedor do pagamento da dívida. E se o devedor se esconder, se ocultar de alguma forma? A Lei 13.465/17 trouxe uma regra nova, segundo a qual quando o oficial houver procurado o devedor por duas vezes sem o encontrar, se houver suspeita de ocultação, ele poderá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no próximo dia útil, retornará ao imóvel para efetuar a intimação, na hora que designar. E no caso de condomínios com controle de acesso (portaria), a intimação indicada acima poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Note que mesmo que o devedor se esquive de receber a intimação, não é possível alegar seu desconhecimento. Trata-se de uma medida que facilita o procedimento. É possível, também, a citação por edital. O Oficial do cartório (Registro de Imóveis) publicará por 3 (três) dias em jornal local de grande circulação a citação do devedor, valendo como citado. Após os 15 dias, há dois caminhos. O não pagamento da dívida ou o pagamento no cartório (purgação da mora no registro de imóveis). Caso ocorra o pagamento no cartório, nos 3 dias seguintes, ocorre a entrega dos valores ao fiduciário, descontadas as despesas de cobrança e intimação. No caso de financiamento com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (inclusive Minha Casa Minha Vida), a consolidação da propriedade se dá em 45 dias, levando-se em conta os 15 dias da notificação e 30 dias previstos no art. 26-A, §1º da Lei. No caso do não pagamento pelo devedor, ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário com o pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio. O que quer dizer que se o devedor (aquele que comprou o bem) não pagar, no próprio cartório ocorrerá o procedimento para que a propriedade volte para aquele que “vendeu” o imóvel. Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em 30 dias este promoverá público leilão para a alienação do imóvel. De modo que o imóvel ira a leilão para sua venda. O primeiro leilão será pelo valor do imóvel indicado no contrato ou sobre o valor de referência para o ITBI, o que for maior (inovação do art. 39, parágrafo único da Lei). Se neste primeiro leilão o maior valor oferecido for inferior ao valor do imóvel ( na forma do dispositivo anterior) será feito um segundo leilão em até 15 dias do primeiro. Este segundo, pelo valor mínimo do saldo devedor total e despesas, consideradas incluídas no valor as benfeitorias, que não dão direito de retenção. Caso o valor da arrematação seja superior ao da dívida e das despesas, ocorre a entrega do valor que sobejar ao devedor. Caso o valor da arrematação seja inferior ao da dívida e das despesas, fica o devedor exonerado, recebendo quitação da dívida em 5 dias. As datas e locais dos leilões serão comunicados ao devedor, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato. IV – COMO ERA ANTES DA LEI 13.465/17 Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, o STJ havia alterado substancialmente o sentido da Lei 9.514/97, dificultando a recuperação do crédito. O primeiro obstáculo a dificultar a recuperação do crédito era a aplicação do Decreto Lei 70/66 e conseguinte necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão. Entendia-se que era necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial (REsp 1447687/DF e AgRg no REsp 1367704/RS). Apesar de não mais se aplicar o Decreto-Lei 70/66, a Lei 13.465/17 trouxe disciplina propria para a comunicação dos leilões, de modo que serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, conforme já explicado acima (art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97). Outro obstáculo era a purgação da mora até a assinatura da arrematação (REsp 1.433.031/DF e REsp 1447687/DF). V – CONSIDERAÇÕES FINAIS A Lei 13.465/17 chegou ao mundo jurídico em Julho de 2017 e facilitou, em muito, a vida dos profissionais que vendem imóveis se utilizando da figura da alienação fiduciária de imóvel, em especial as construtoras e incorporadoras. E dificultou a vida do comprador do imóvel, de forma que para este, é preciso saber realmente se conseguirá pagar integralmente seu financiamento imobiliário. Pois, como já afirmado, a retomada por parte da construtora é célere e dispensa a utilização da justiça.

Categoria: Direito Imobiliário