A locação comercial e a impenhorabilidade do bem de família do fiador
06 jul 2018
Questão que recentemente foi decidida no âmbito do Supremo Tribunal Federal e que merece atenção especial neste espaço é quanto à penhorabilidade ou não do bem de família do fiador em locação de imóvel comercial. Trocando em miúdos, em uma locação de imóvel existem diversos meios de garantia, dentre os quais a fiança. Assim, na locação de imóvel caso o locatário não arque com o pagamento dos débitos do aluguel, o fiador deve fazê-lo. Mas imagine-se que este fiador só possua um bem imóvel, em que resida com a família (bem de família). Neste caso, será que este único bem pode ser penhorado para garantir a locação? Bom, para melhor elucidação vale a análise do art. 3º, VII da Lei nº 8.009/90, a chamada lei da impenhorabilidade do bem de família, vejamos:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.Portanto, pelo que descreve a lei a regra é que em qualquer processo é impenhorável o bem de família, exceto, especificamente, no caso de obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. Pois bem, esta era a regra. A de que nas locações de imóvel o fiador poderia vir a ter seu bem penhorado, ainda que fosse o bem de família. Inclusive, existe Súmula do STJ no sentido de que “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”. (Súmula 549, STJ). Ocorre que recentemente o Supremo Tribunal Federal decidiu modificar este entendimento quanto às locações comerciais, no julgamento do Recurso Especial nº 605.709. Para o tribunal, precedentes judiciais que permitem penhorar bem de família do fiador na locação residencial não se estendem aos casos envolvendo inquilinos comerciais, pois a livre iniciativa não pode colocar em detrimento o direito fundamental à moradia. Ou seja, o tribunal resolveu proteger o direito à moradia do fiador. De forma que à partir da decisão proferida pelo STF é aconselhável aos locadores de imóveis comerciais que, ao se utilizarem da fiança como garantia, exijam que o fiador possua mais de um imóvel. Se antes alguns já adotavam esta prática, agora isto se torna ainda mais relevante.
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6 comments
Quer dizer que para fiança de imóveis comerciais não pode e para fiança de imóveis residenciais pode? Não parece isso uma grande contradição? Afinal, teoricamente, o fiador comercial é mais abastado que um fiador residencial! Como podem distinguir a necessidade de moradia de um fiador comercial de um residencial? As mesmas leis e argumentos que reconhecem a proteção ao primeiro, também não são para o segundo? Ambos não precisam e têm o direito de moradia? Será que por analogia, pode-se requerer o mesmo para os fiadores residenciais? A lei é retroativa ou só vale para novos processos de execução?
Prezado, a crítica que se faz é justamente quanto à insegurança jurídica instaurada pelo STF.
Originariamente, com a lei 8009, a regra era pela penhorabilidade do “bem de família” do fiador, em qualquer tipo de locação (residencial ou comercial); em 2005 o STF mudou este entendimento com a promulgação da Emenda Constitucional 26, que incluiu o direito à moradia no rol dos direitos sociais da Constituição, razão pela qual entendeu-se pela inconstitucionalidade do inciso VII do art. 3º da 8009, voltando o bem de família do fiador a ser impenhorável.
E mais atualmente este novo posicionamento do STF, pela impenhorabilidade do bem de família do fiador. Não se trata de uma lei, mas de entendimento do tribunal. Portanto, a orientação ao locador é de cautela nas fianças comerciais. Uma vez criado este precedente, sua aplicação pode se dar em outros processos.
Com relação a locação residencial, teríamos dois direitos à moradia em conflito: o direito à moradia dos fiadores e o direito à moradia dos locatários de imóveis residenciais. No meu entender, o direito dos locatários deve prevalecer sobre os direitos dos fiadores.
Caro Fellipe.
Seu esclarecimento me deixou mais tranquilo . Por causa dessa crise infindável fui despejado de uma loja que era a minha fonte de renda. Sem recursos tive
Amargar uma ação de cobrança e sem condições de honrar, vi a ação atingir meu fiador que era minha tia no unico imóvel que ela tinha. Infelizmente ela faleceu e a ação foi arquivada. Mas hoje ela foi retomada com a abertura de inventário por parte da Imobiliária, o que trouxe de volta o pesadelo! Com o novo entendimento fico mais tranquilo de que posso evitar essa cobrança e a venda do imóvel que é o unico imovel e moradia de minha prima com seus filhos e netos! Tentarei honrar o compromisso um dia, mas não é justo que seja a qualquer preço.
Prezado Carlos, a decisão do STF abre um grande precedente para a defesa do fiador, que por sua vez pode se utilizar dos argumentos utilizados pelo tribunal para opor a impenhorabilidade do bem de família. Justa ou não, creio que seja sim um alívio para aqueles que se encontram nesta situação. Espero que a questão pela qual estão passando seja solucionada da melhor maneira possível. Boa sorte!
Prezado Felipe, tenho um caso em família parecido com este, ou seja um primo meu que é o único filho, cujo pai é falecido e mãe viva ficou com 50% após o inventário do imóvel ao qual reside com sua mãe é dois filhos, acontece que o mesmo foi fiador de locação de imóvel comercial, o responsável pela locação não pagou os aluguéis deixando uma dívida alta e o mesmo teve 50% ou seja sua parte do imóvel penhorada, diante disto pergunto: cabe recurso ao STF, o mesmo tem chances? de ganhar? e ainda caso perca como dar-se-á a venda já que a mãe (minha tia) que nada tem a ver com a história tem 50% do imóvel?
Prezado Mauro, para saber se cabe ou não recurso só mesmo avaliando a situação. Peça a ele que leve a um advogado para que seja feita uma avaliação sobre a possibilidade de recurso. O mesmo quanto à possibilidade de ganhar. No direito existem muitas variáveis que devem ser consideradas para uma boa defesa. Quanto à possibilidade de venda da parte da mãe (sua tia), creio que a situação continuará a mesma. Ou seja, sua tia manterá os mesmos 50% que antes já tinha, de forma que a penhora de parte do imóvel não prejudicará a parte que cabe à sua tia. No entanto, certamente se sobre a outra parte do imóvel não houvesse a penhora seria mais fácil a venda, de forma que todos os proprietários fariam a transação e o comprador se tornaria dono de todo o imóvel.