Nova lei dos distratos: como fica a comissão de corretagem?

06 fev 2019

Em dezembro de 2018 foi publicada a Lei 13.786, a qual se convencionou denominar Lei dos Distratos de Imóveis. A lei trouxe algumas alterações nas regras previstas na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) e na Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79). Dentre as alterações, incluem-se as regras relativas à extinção do contrato de promessa de compra e venda sob a égide da Incorporação Imobiliária. Em que pese a riqueza de informações e as diversas partes divergentes da lei, o presente artigo pretende somente tratar da comissão de corretagem. Pretende-se, pois, responder ao leitor ao seguinte questionamento: com a entrada em vigor da Lei 13.786/64, como fica a comissão de corretagem nos casos de desfazimento do contrato sob a égide da lei? Antes de pontuar o que a lei trouxe sobre a comissão de corretagem, é importante fazer uma introdução mencionando o que seria a comissão de corretagem e como funciona sua sistemática. A legislação que regulamenta a profissão de corretor de imóveis dispõe que “compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária”(art. 2º, Decreto 81.871/78). Através desta intermediação exercida pelo corretor, é para ele paga a comissão de corretagem, conforme as regras previstas nos arts. 722 a 729 do Código Civil. Veja-se o teor do art. 725, do Código Civil:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Portanto, uma vez conseguido o resultado de intermediação das partes, o corretor deve receber sua remuneração. Inclusive em caso de arrependimento das partes. Assim, a comissão de corretagem é devida mesmo se, após realizado o trabalho de intermediação das partes, uma das partes se arrepender posteriormente. Ultrapassada esta breve introdução, resta esclarecer como fica a comissão do corretor que vende imóvel na planta, no âmbito da incorporação imobiliária e dos loteamentos. Sempre é devida a comissão, ainda que haja desistência da compra do imóvel? Vejamos: I – Quando o comprador se arrepende da compra A) Na incorporação imobiliária A lei trouxe o direito de o comprador se arrepender da compra, quando realizada em estandes de vendas e fora de sede do incorporado, no prazo improrrogável de 7 (sete) dias, veja o dispositivo (art. 67-A, §10, Lei 4.591/64):

§ 10.  Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Conforme grifado acima, em caso de arrependimento do comprador todos os valores devem ser devolvidos, inclusive a comissão de corretagem. Mas para que este direito de arrependimento seja realmente exercido, é preciso que o adquirente notifique o incorporador, através de carta registrada com aviso de recebimento, nos termos do §11. E para efeitos de prazo, será levado em conta a data da postagem como contagem do prazo mencionado. Situação em que a comissão de corretagem deverá ser devolvida ao adquirente. Na prática, é corriqueiro que quando da assinatura dos contratos o adquirente já deixe preenchido o cheque relativo a comissão de corretagem. Então como esta situação poderia ser resolvida na prática? Diante da previsão legislativa, é sensato que o dinheiro relativo a comissão do corretor de imóveis fique retido enquanto não completados os 7 (sete) dias da concretização do negócio. De modo que a lei cria uma verdadeira condição resolutiva no negócio. Condição resolutiva, para melhor entendimento, é aquela situação que acarreta a extinção do contrato quando verificado determinado fato. Assim, a comissão do corretor, na prática, não seria paga enquanto não se passassem os 7 dias. Em havendo o arrependimento pelo adquirente, o contrato se extinguiria, de forma que o corretor não teria direito a sua comissão. Assim, nos moldes do art. 127 do Código Civil:

Art. 127. Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido.

Ocorrendo o arrependimento do comprador, devolve-se a comissão de corretagem. B) Nos loteamentos No caso dos loteamentos, a lei não trouxe expressamente o direito de arrependimento. De modo que quanto ao arrependimento deverão continuar a ser aplicáveis as regras que antes já o eram. Sobretudo, em sendo o adquirente consumidor, deve ser observado o Código de Defesa do Consumidor. II – Como fica a comissão de corretagem quando há atraso na entrega do imóvel em mais de 180 dias? A) Na incorporação A nova lei permite que a entrega do imóvel se dê em até 180 dias do prazo estabelecido em contrato, quando assim expressamente estabelecido, de forma clara e destacada. Mas e se houver atraso além deste prazo por parte da incorporadora? Veja-se, o corretor realizou o negócio, recebeu sua comissão mas a incorporadora atrasou a entrega do imóvel. Como fica a comissão de corretagem? Segundo a lei, com o atraso da entrega do imóvel, o contrato pode se manter com o adquirente ou pode ser desfeito. Em se mantendo o contrato, será devido ao adquirente indenização, na forma da lei (art. 43-A, §2º, Lei 4.591/64). Situação que não será especificada, pois não é objeto de nosso estudo. Em havendo o desfazimento do contrato pelo atraso na entrega da obra, a lei dispõe que:

§ 1º  Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

A lei menciona que deverão ser restituídas ao adquirente “a integralidade de todos os valores pagos”. Não mencionou a lei, de forma expressa, que a comissão de corretagem estaria nesta “integralidade”. Mas como integralidade, entende-se todos os valores pagos. Inclusive a comissão de corretagem? Entendemos que sim, em respeito as demais opiniões e não obstante futuros entendimentos da justiça. Para maior elucidação, é importante verificar como os tribunais têm decidido questões como esta,  veja-se decisão recentíssima de Minas Gerais:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO – PRAZO DE ENTREGA DA OBRA MAIS BENÉFICO AO CONSUMIDOR – RESCISÃO CONTRATUAL DANOS MORAIS – EXISTÊNCIA. Nos contratos envolvendo relação de consumo a interpretação das cláusulas deve ser sempre realizada em favor do consumidor (inteligência do art. 47 do CDC). Assim, havendo previsão de dois prazos distintos para entrega do bem, deverá ser considerada a data que, no caso concreto, se revele mais benéfica ao consumidor. Ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prestação, sem culpa do promissário comprador, é devida a devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem. O atraso na entrega do imóvel enseja lesão a direito de personalidade do comprador, sobretudo nos casos em que há rescisão da avença. O valor da indenização por danos morais deve ser fixado de acordo com os preceitos da proporcionalidade e razoabilidade, levando-se em conta a condição econômica das partes e a repercussão do evento danoso.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0000.18.118102-5/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/01/0019, publicação da súmula em 25/01/2019)

Portanto, devem estar expressas no contrato as consequências de seu desfazimento, seja por distrato (acordo entre as partes), seja por resolução (descumprimento) do contrato pelo adquirente ou pelo loteador. A lei menciona que para que sejam efetivadas as regras do desfazimento, é preciso que haja a anuência prévia e específica do adquirente a este respeito. E observa a necessidade de as cláusulas serem escritas em observância ao Código de Defesa do Consumidor. Portanto, não há menção expressa em como fica a comissão de corretagem por desfazimento do contrato pelo atraso do loteador. III – Contrato desfeito por distrato ou resolvido por inadimplemento do adquirente A) Na incorporação Quando o contrato é desfeito por acordo entre as partes (distrato) ou por inadimplência do comprador, serão devolvidas ao comprador todas as quantias pagas, atualizadas com base no índice estabelecido em contrato, sendo dessas quantias deduzidas a comissão de corretagem, nos termos do art. 67-A, I da Lei 4.591/64. Portanto, nestes casos específicos os corretores de imóveis não serão prejudicados. O mesmo ocorre quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do §5º do art. 67-A da Lei 4.591/64. Vale lembrar que caso as partes queiram desfazer o contrato por acordo, a lei permite que isto seja feito mediante instrumento específico. A lei deixa claro que as partes poderão, inclusive, definir condições diferenciadas daquelas previstas na própria lei. A primeira vista, isto faz crer que poderiam haver regras diferentes para a comissão de corretagem. Daí surge a dúvida: poderiam? Poderiam as partes estabelecer condições diversas em acordo, ultrapassando as regras da lei? Só o tempo e a jurisprudência responderão como esta questão ficará. B) Nos loteamentos No caso dos loteamentos, havendo resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, os valores que foram pagos por ele deverão ser restituídos, podendo ser descontados dos valores pagos alguns itens, dentre os quais a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (art. 32-A, V Lei 6.766/79). Observe que a comissão de corretagem não é devolvida, caso seja integrada ao preço do lote, conforme dispõe a lei. IV – Conclusão Por fim, resta dizer que a lei é muito recente. Existem mais dúvidas quanto à aplicação da lei do que soluções. A lei pretendeu dar maior segurança jurídica aos negócios e resolver questões das quais os incorporadores de imóveis clamavam. Com o passar do tempo, algumas respostas que ainda não existem podem vir a surgir.