Categoria: Direito Imobiliário

Entenda o funcionamento da Fidúcia – PL 4.758/20

nov 25, 2020

Tagged : alienação fiduciária de imóvel, fidúcia, garantia, projeto de lei, regime geral da fidúcia, trust

I – Introdução

O projeto de lei da fidúcia, de autoria de Enrico Misasi, atualmente encontra-se em tramitação na Câmara dos Deputados. Trata-se de um projeto que pretende viabilizar uma sistemática amplamente difundida no mundo, muitas vezes sob a constituição de um trust.

O trust, segundo a Convenção de Haia, se refere a relações jurídicas criadas por alguém, o outorgante, quando os bens forem colocados sob controle de um curador para o benefício de um beneficiário ou para alguma finalidade específica.

Essa sistemática difundida da qual se falou inicialmente basicamente é aquela situação em que a administração de ativos é confiada a terceiro, administrador profissional, ao qual é atribuída a titularidade dos bens objeto do negócio.

Assim, o PL, em sua justificação, esclarece que é possível alcançar o mesmo efeito jurídico do trust mediante transmissão fiduciária, “pois tanto o trust quanto a fidúcia produzem o mesmo efeito de definir uma destinação para o bem transmitido e vinculá-lo à realização desse escopo específico, excluindo-o dos efeitos de eventuais situações de crise do fiduciário”.

Para que fique mais claro, caso o PL da fidúcia se torne lei, será possível a administração de heranças, de patrimônio de dependentes ou de investimentos financeiros.

II – O que é fidúcia?

O PL estabelece o chamado Regime Geral da Fidúcia (art. 1º), pois pretendeu estabelecer todo o regime jurídico do instituto em uma só lei.

A fidúcia é o negócio jurídico pelo qual uma das partes, denominada fiduciante, transmite, sob regime fiduciário, bens ou direitos, presentes ou futuros, a outra, denominada fiduciário, para que este os administre em proveito de um terceiro, denominado beneficiário, ou do próprio fiduciante, e os transmita a estes ou a terceiros, de acordo com o estipulado no respectivo ato constitutivo (art. 2º).

Portanto, são partes desse negócio:

  1. O fiduciante: aquele que transmite bens ou direitos;
  2. O fiduciário: aquele que administra esses bens e direitos, em proveito de um terceiro;
  3. O beneficiário: o terceiro, que se beneficia da administração dos bens ou direitos pelo fiduciário.

Necessário lembrar que a fidúcia pode também ser utilizada como forma de garantia (art. 2º, parágrafo único).

III – Como se constitui a fidúcia?

A fidúcia se constitui das formas seguintes:

  1. Por lei (art. 4º);
  2. Por contrato ou ato unilateral (art. 4º);
  3. Por testamento (art. 4º, §3º).

IV – Os requisitos da fidúcia

O PL traz, em seu art. 4º, §1º uma série de requisitos, como a individualização dos bens e direitos objetos da fidúcia e os direitos e obrigações das partes e dos beneficiários.

Lembrando que a exigência dos requisitos é impositiva, sob pena de nulidade (art. 4º, §1º)

V – O registro da fidúcia

Como já explicado, a fidúcia pode ser sobre bens e direitos.

O PL estabelece que se considera constituída a propriedade ou a titularidade fiduciária, e válida perante terceiros, mediante registro do ato de constituição da fidúcia no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel dado em fidúcia, no Registro de Títulos e Documentos, na Comarca em que forem domiciliados o fiduciário e o fiduciante, ou no órgão a que a lei atribuir competência para esse fim (art. 4º, §2º).

VI – A separação do patrimônio

O regime da fidúcia estabelece, grosso modo, uma afetação patrimonial. O que significa dizer que o patrimônio do fiduciante e do fiduciário são separados, não podendo se misturar.

Assim, segundo o PL, o fiduciário deverá se esforçar para que os bens e direitos objetos da fidúcia, e também seus frutos, não se comuniquem, nem se confundam, com seus bens e direitos (art. 6º, §1º). Trata-se, portanto, de uma afetação patrimonial. Situação semelhante da que já ocorre na Incorporação Imobiliária com utilização do patrimônio de afetação (sobre esse tema, clique aqui).

Portanto, ao se estabelecer o regime da fidúcia em determinado negócio, os patrimônios ficam separados. Esse, inclusive, é o ponto central do PL.

Inclusive, a este respeito o PL estabelece que o patrimônio constituído pela fidúcia não se submeterá aos efeitos da falência ou da recuperação judicial da empresa, permanecendo esse patrimônio separado do falido (art. 13).

VII – Conclusão

Vistos alguns aspectos desse PL, verifica-se que o mercado já tem adotado essa sistemática em situações pontuais, como na Incorporação Imobiliária, na parceria público-privada, na securitização de créditos e nas operações de crédito do agronegócio.

A viabilização da fidúcia em sentido amplo, como é o que pretende fazer o PL, é louvável e fomentará novos negócios.

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Quais os cuidados na locação de topos de prédios para instalação de antenas de telefonia?

ago 26, 2020

Tagged : assembleia de condomínio, condomínio, empresas de telefonia, imposto de renda, Locação, locação de topo de prédio

Situação que ajuda muito os condomínios angariarem renda extra para sua manutenção é a locação do topo do prédio para empresas de telefonia, para a instalação de antenas.

Trata-se de um negócio interessante tanto para o condomínio quanto para as empresas locatárias. No entanto, é preciso que sejam tomadas algumas cautelas para a realização desse tipo de negócio. De forma que, no presente artigo, algumas questões importantes serão apresentadas.

I – Precisa da aprovação de Assembleia?

O argumento da alteração da fachada do condomínio

Alguns condôminos, inconformados com a instalação de antenas no topo de seus condomínios, apresentam o argumento de que seria necessária a aprovação, em assembleia, pela unanimidade dos condôminos. E o fazem por entenderem que a instalação de antenas no topo do edifício alteraria a fachada do prédio. Há, inclusive, julgado neste sentido (Apelação nº 262.076-4/2, 4ª Câmara do TJ/SP).

E realmente, em se tratando de alteração de fachada, o art. 10, §2º da Lei nº 4.591/64 e, ainda, o art. 1.336, II do Código Civil exigem a aprovação da unanimidade dos condôminos para tanto.

Portanto, para aqueles que entendem que a instalação de antenas implique em alteração da fachada do condomínio, é preciso se considerar o quórum da unanimidade dos condôminos.

No entanto, há também decisão no sentido de que a colocação de antenas nos topos dos prédios não podem ser consideradas alteração de fachada, conforme já entendeu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

Condomínio. Área externa. Aprovação com ampla maioria, em assembleia, da instalação remunerada de antenas retransmissoras, de titularidade de terceiros, no teto do edifício. Insurgência de condômina vencida na votação, com arguição de nulidade da deliberação, por não observada a unanimidade necessária em se tratando de alteração de fachada. Caráter questionável, todavia, da premissa de ocorrer agressão à fachada. Teto do edifício que, embora envolvendo a superfície externa, considerada no todo, não é visível ao público em geral, nem integra propriamente a linha arquitetônica e o padrão estético característico da construção. Área comum de resto normalmente destinada, justamente, à instalação de equipamentos móveis, como antenas de uso dos próprios condôminos. Ausência de ilegalidade flagrante na autorização assemblear. Requisito da probabilidade do direito a ser tutelado não atendido. Decisão denegatória de tutela antecipada para a suspensão da eficácia da deliberação que se confirma. Agravo de instrumento da autora desprovido, contra o voto da Relatora sorteada. (TJ-SP – AI: 20110555020198260000 SP 2011055-50.2019.8.26.0000, Relator: Fabio Tabosa, Data de Julgamento: 22/04/2019, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2019)

É claro que a questão é delicada e deve ser analisada em cada caso. No entanto, o entendimento aqui defendido é o de que não se pode considerar a instalação de antenas nos topos dos prédios como alteração de fachada, confirmando a decisão acima exposta.

E qual o quórum para aprovação?

Em que pese não se tratar de alteração da fachada, há que se observar quórum específico para a colocação de antenas no topo dos prédios. E a definição desse quórum está longe de ser pacífica. De modo que alguns entendem que basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos. Outros, porém, defendem a necessidade da aprovação da unanimidade dos condôminos.

  • Quórum de 2/3:

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já se manifestou no sentido de que, para a instalação de antenas nos topos de edifícios, basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos (TJ-RJ – APL: 02016143420128190001 RJ 0201614-34.2012.8.19.0001, Relator: DES. LUCIO DURANTE, Data de Julgamento: 04/08/2015, DÉCIMA NONA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 06/08/2015 00:00). Segundo o julgado, “a aprovação de sua instalação é matéria que deve ser deliberada pelo quórum de dois terços das unidades imobiliárias, em assembleia especialmente convocada para tal fim. Precedentes do STJ e desta Corte”.

  • Unanimidade:

Aqueles que defendem a necessidade de aprovação da unanimidade dos condôminos o fazem por dois motivos: primeiro, por entenderem que a instalação de antena implicaria na alteração da fachada do condomínio, conforme já explicado acima.

Outros, como Scavone, o fazem sob o argumento de que a locação do teto, que é parte comum do condomínio, impedirá o uso dos condôminos, embora haja fruição. E se a lei faculta a utilização, a fruição representaria alteração da destinação das áreas comuns e, consequentemente, tornaria imprescindível a unanimidade.

E a doutrina possui o entendimento de que, para a alteração da forma do uso e destinação das partes comuns, necessariamente deverá haver unanimidade João Batista Lopes. Condomínios. 6ª ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1998. P. 173).

Mas, afinal, qual quórum considerar para efeitos de aprovação?

Sabe-se que o direito não é matéria exata, de modo que cada jurista e cada julgador aplicará sua interpretação a questão.

Diante disso, sugere-se o estudo do caso concreto para que seja verificado, de forma mais assertiva, o quórum a ser observado. Sobretudo levando em conta o entendimento do Tribunal do Estado em que está localizado o condomínio.

No entanto, a nosso sentir deve-se ter cautela e adotar a interpretação mais restritiva, da unanimidade dos condôminos, a fim de que o síndico e o condomínio não sejam demandados em juízo no futuro.

A análise da convenção do condomínio

Para toda e qualquer atitude no âmbito dos condomínios, é sempre necessário a consulta à sua convenção e ao regimento interno. É nesses documentos que estão presentes todas as regras que obrigarão os condôminos.

Portanto, não se esquecendo da aplicação da lei, é preciso sempre estudar a questão também com base no que está disposto na convenção do condomínio.

II – A questão do imposto de renda dos condôminos

Outra questão a ser observada é se os condôminos teriam de declarar, em seu imposto de renda pessoa física, o lucro auferido com essa locação.

O Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de Março de 2007 estabelece que na hipótese de locação de partes comuns do condomínio edilício, será observado:

I – os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;

II – o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.

Assim, apesar de existirem críticas a normativa acima, os rendimentos auferidos com a locação das áreas comuns devem ser entendidos como renda. De modo que os condôminos se obrigam a declarar, em suas declarações de renda, os rendimentos auferidos com a locação de área comum.

Portanto, sob o aspecto fiscal, o locador é reconhecido pelo fisco como sendo o destinatário das receitas e alugueis das partes comuns, e, nessas condições, responde pelo pagamento dos impostos devidos, fazendo jus ao recebimento dos alugueis.

Deve-se observar, ainda, o art. 3º da Lei nº 12.973/2014, que estabelece que ficam isentos do IR os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais (constituídos nos termos da Lei nº 4.591/64), limitado a R$ 24.000,00 por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para a cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram da locação de partes comuns do condomínio.

III – Os contratos realizados com as empresas

Outra questão importante é a análise minuciosa desses contratos de locação realizados com as empresas de telefonia.

Deve-se ater a algumas questões, como a duração do contrato, a atribuição da responsabilidade sobre o custo de instalação, a responsabilidade decorrente de danos a área comum locada (como infiltrações), a especificação do índice de correção do contrato, dentre outras questões.

Uma das questões apresentadas nesses contratos é uma cláusula que expressamente proíbe o locador de arrendar ou ceder, ainda que a título gratuito, a área da locação, ou a área remanescente, a empresas concorrentes a locatária, salvo por expressa autorização desta. Essas cláusulas costumam vir com a imposição de multa compensatória.

Sendo que nestes casos, se o locador pretender locar a área também a outra empresa, é importante obter a autorização expressa da empresa que já se instalou no local.

IV – Demais cuidados

Existem outras questões a serem observadas, como a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e a aprovação dos condôminos, como já foi anteriormente exposto.

V – Conclusão

Antes de os condomínios locarem estes espaços a empresas, é importante verificar uma série de requisitos e questões, como foi explicado acima.

O ideal é que o síndico conte com a assessoria de um advogado especializado na área.

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Como funciona a parceria para loteamento?

ago 12, 2020

Tagged : formatação loteamento, Loteamento, loteamentos, parceria loteamento, Sociedade de propósito específico, Sociedade em conta de participação

O mercado imobiliário, apesar de sua oscilação, está em alta. Sobretudo a questão dos loteamentos. Diversas empresas têm realizado loteamentos para a venda de terrenos a adquirentes. O mercado está aquecido, as construtoras estão investindo e os corretores têm se dedicado na venda desses imóveis.

No caso dos loteamentos, por vezes empresas procuram proprietários de terras para a realização de uma parceria. Grosso modo, a empresa e o proprietário da terra (seja ele pessoa física ou pessoa jurídica) ajustam entre si um contrato, que pode estar formatado de diversas formas, para a venda desses lotes a futuros adquirentes.

Assim, merece atenção a formatação desse negócio entre o proprietário da terra e a empresa que executará o loteamento. Qual seria a formatação ideal que atendesse a ambos? No presente artigo, serão trazidas algumas das formatações possíveis na relação entre o proprietário da terra e a empresa.

I – Contrato de Parceria

a) Como funciona?

Talvez a modalidade mais usual e tradicional do mercado seja o contrato de parceria. Neste instrumento, o proprietário da terra e a empresa executora celebram uma parceria. De modo que não há a transmissão da propriedade para a empresa. A propriedade continua em nome do proprietário originário e a empresa toma todas as iniciativas para o loteamento em nome do proprietário.

Nesta modalidade, o proprietário e a empresa executora partilham lucros e receitas.

b) Quais as vantagens e desvantagens para as partes?

Uma das vantagens para o proprietário é que não há a transferência do imóvel a empresa parceira. De forma que, havendo a inadimplência do loteador, o proprietário pode resolver o contrato e dar continuidade ao loteamento com terceiro.

Outra vantagem para o proprietário da terra é que não há custo com a transmissão da terra, tais como imposto de transmissão e emolumentos. E, ainda, há a distribuição de receita entre as partes e a tributação obedecerá o regime de cada uma delas.

Há, porém, desvantagens nessa modalidade. Dentre elas, para o proprietário, estão eventuais riscos de o proprietário ser acionado judicialmente por omissão na aprovação, execução e vendas do loteamento. Outra desvantagem para o proprietário é, no caso de desfazimento do contrato com o loteador, de o próprio proprietário ter de conduzir, por si ou por terceiros, a continuidade das obras.

Como desvantagem para o loteador cita-se o surgimento de apontamento em nome do proprietário que possa inviabilizar o empreendimento, com o bloqueio da matrícula e recebíveis.

c) Garantias

Em regra, como não há transferência da propriedade para o loteador, não se exige garantia. No entanto, nada impede que as partes, com total liberdade de negociação, estabeleçam garantia para o negócio.

d) Tributação

A questão deve ser tratada em vista do Parecer Normativo do Coordenador do Sistema de Tributação – CST da SRF nº 15/1984.

O parecer examina “a forma de tributação aplicável à hipótese de uma associação entre um proprietário de uma área de terras com uma pessoa jurídica para a prática de operação imobiliária, à qual assistirá executar e promover o empreendimento de loteamento, e cuja receita operacional consiste na participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias, segundo um percentual convencionado entre as partes”.

II – A constituição de uma Sociedade de Propósito Específico entre as partes

a) Como funciona?

Outra formatação viável é a escolha pela constituição de uma SPE entre o loteador e o proprietário da terra. Trata-se de alternativa quando uma das partes tem receio de executar a parceria.

Pelo proprietário, pode haver receio de que a manutenção da propriedade em seu nome possa gerar problemas ambientais, criminais, civis, trabalhistas ou fiscais decorrentes das obras do loteamento. Já pelo loteador, o receio pode ocorrer na eventual existência de apontamento em nome do proprietário que o prejudique, bloqueando os lotes ou causando a constrição de recebíveis.

Na utilização dessa formatação, recomenda-se a realização de um acordo de quotistas, com previsão das regras aplicáveis e responsabilidades.

b) Quais as vantagens e desvantagens para as partes?

Dentre as vantagens dessa formatação, destaca-se a “separação” dos lotes do patrimônio de ambos, de modo que eventual problema envolvendo os sócios tem menor chance de afetar a sociedade. Outra questão é a administração e contabilidade profissionais, relativas ao loteamento. De modo que haja tratamento unificado quanto a essas questões. E com uma sociedade única regulando as relações entre loteador e proprietário, eventuais cessões de recebíveis e securitizações ficam mais simples.

Quanto as desvantagens, pode-se citar a necessidade de pagamento de imposto de transmissão e custos com a transferência do terreno. Cite-se, ainda, a responsabilidade solidária dos sócios perante terceiros em caso de dívidas ou questões advindas da execução da obra e venda.

Há, ainda, a necessidade de transferência de quotas do capital social para ajustar participação entre as partes.

c) Garantias

Nesta modalidade, é comum que o proprietário da terra exija uma garantia do loteador. Isto ocorre porque o proprietário integraliza o terreno no capital social da empresa antes mesmo do registro do loteamento.

d) Tributação

A tributação com os recebíveis ocorre dentro da própria sociedade, de forma que na distribuição aos sócios não há necessidade de nova tributação.

III – A constituição de uma Sociedade em Conta de Participação

a) Como funciona?

Nesta formatação, que tem sido cada vez mais aceita e utilizada, se constitui uma SCP figurando o loteador como sócio ostensivo e o proprietário como sócio participante (anteriormente chamado de sócio oculto).

Nesta sociedade, “perante terceiros” aparece o sócio ostensivo, como se não houvesse sócio participante. De forma que terceiros contratam apensa com o ostensivo.

Como a SCP não tem patrimônio próprio, a transferência do terreno para a sociedade ocorre como dação em pagamento ao patrimônio da sociedade.

b) Quais as vantagens e desvantagens para as partes?

Dentre as vantagens desta modalidade, destaca-se, para o proprietário, a mitigação total da responsabilização de problemas perante terceiros envolvendo a realização do loteamento. Há, ainda, o benefício de que o nome do proprietário não estará envolvido no loteamento, eis que sócio participante.

Do ponto de vista do loteador, não haverá o risco de bloqueio da matrícula em virtude de óbices oriundos do nome do proprietário.

Das desvantagens, destacam-se os custos com a transferência do terreno (imposto, emolumentos, etc); a realização de distribuição ao sócio participante apenas dos lucros, e não de recebíveis. Para o proprietário, destaca-se condições comerciais mais limitadas para não desvirtuar a natureza da sociedade em conta de participação.

c) Garantias

Nada impede que haja a estipulação de uma garantia, como a obrigação de contratação de seguro garantia de obras pela sociedade em conta de participação constituída pelo loteador.

d) Tributação

Toda a receita é tributada na sociedade, de modo que não há nova tributação na distribuição de dividendos ao sócio ostensivo.

IV – Outras formatações

Há, ainda, outras formatações como a escolha da utilização de consórcio entre loteador e proprietário. No consórcio, a relação entre as partes é regrada através do Termo de Constituição e do Regulamento Interno.

Antes da escolha pelo consórcio, é preciso analisar a higidez das potenciais empresas consorciadas. Sendo que, em determinadas situações, o consórcio pode apresentar riscos.

V – Qual a melhor formatação, enfim?

Não há como selecionar a melhor formatação. O que se deve fazer é analisar as características e peculiaridades de cada uma delas para adequação ao caso concreto. De modo que deve haver ampla negociação entre as partes, para que a formatação do empreendimento se dê de maneira transparente e que atenda a ambos os interesses.

Assim, através de uma consultoria jurídica especializada e de tratativas transparentes entre as partes é possível que todos saiam ganhando com o empreendimento.

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Posso despejar o inquilino sem entrar na justiça?

ago 06, 2020

Tagged : despejo, despejo extrajudicial, despejo no cartório, direito notarial, locação de imóveis, notificação, projeto de lei

O movimento da desjudicialização tem, ao longo do tempo, retirado do poder judiciário a exclusividade na solução das questões. Pode-se citar como exemplo a possibilidade de realização de divórcio e inventário através de escritura pública (Lei nº 11.441/97) ou, ainda, o procedimento extrajudicial de retomada do imóvel em garantia (Lei nº 9.514/97), sobre o qual já escrevi neste artigo.

Apesar de termos, no país, uma forte cultura de judicialização, o movimento da desjudicialização é, realmente, um caminho sem volta. A cada dia que passa, são publicadas novas legislações, que conferem a outras “classes” poderes de resolução de conflitos que não o judiciário.

Neste sentido, uma pergunta que se faz é: seria possível o locador despejar o locatário sem entrar na justiça? Seria isso viável? Por enquanto não, mas caso o Projeto de Lei nº 3.999/2020, de autoria do Deputado Federal Hugo Leal, se torne efetivamente lei, essa será uma feliz realidade. Assim, o presente artigo pretende demonstrar, didaticamente, como se dará o “despejo extrajudicial” com a conversão do projeto em lei.

I – Quando é possível se utilizar do despejo extrajudicial?

É importante verificar que o despejo extrajudicial só poderá ser utilizado no caso de o locatário deixar de pagar o aluguel e seus acessórios (condomínio, iptu, etc).

II – O que o locador deve fazer para despejar o locatário sem entrar na justiça?

O locador que estiver sem receber o aluguel deverá requerer ao tabelião de notas da comarca onde está localizado o imóvel a elaboração de uma ata notarial (saiba mais sobre ata notarial aqui), em que deverá constar o seguinte procedimento:

III – Quais os documentos necessário para o despejo extrajudicial?

Deverão ser apresentados:

  1. documento de identificação e comprovante de domicílio do locador;
  2. prova do contrato de locação;
  3. prova de tentativa de negociação por parte do locador, ou seu preposto, esclarecendo ao locatário o uso do despejo extrajudicial em caso de insucesso;
  4. planilha para fins de purga da mora;
  5. indicação de conta para depósito dos aluguéis e encargos, para fins de purga da mora.

IV – A notificação do locatário pelo locador

Em até 30 dias da lavratura da ata notarial pelo tabelionato de notas, o locador deverá notificar o locatário, para que o locatário pague o que deve em até 30 dias corridos ou para desocupar voluntariamente o imóvel, no mesmo prazo.

A notificação será realizada através do Cartório de Títulos e Documentos (que, atualmente, já é possível ser realizada on-line, em www.rtdbrasil.org.br).

É importante salientar que esta notificação deverá ser assinada também por advogado (art. 66-C, §1º), sob pena de nulidade.

Devem constar, na notificação, informações relativas a ata notarial lavrada pelo tabelião de notas.

Além disso, após realizada a notificação pela serventia competente, o locador deverá apresentar o comprovante de notificação do locatário. Exceto se este já tiver pago (purgado a mora).

V – E se o imóvel estiver ocupado por pessoas diversas do locatário?

Se o imóvel estiver ocupado por pessoas outras, que não o locatário ou seus familiares, essa informação constará da notificação sempre que possível. E os ocupantes serão tidos como efetivamente notificados.

VI – O que deve constar na notificação?

O projeto de lei traz algumas informações que deve, necessariamente, constar na notificação, sob pena de nulidade:

  • Os valores discriminados de aluguel, multas ou penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários de advogado do locador;
  • a indicação de banco, agência e conta para depósito dos aluguéis e encargos vinhedos, a partir da data do protocolo no Ofício de Notas;
  • a indicação de que a notificação se faz com fundamento no art. 66-A e seguintes da Lei nº 8.245/91.

VII – O que o locatário pode fazer ao receber a notificação?

Recebida a notificação pelo Registro de Títulos e Documentos, o locatário pode:

  1. desocupar o imóvel, com a entrega das chaves ao tabelião de notas; ou
  2. pagar o que deve (purgar a mora), com o depósito na conta indicada pelo locador.

Lembrando que, se o locatário entender que houve irregularidade no procedimento, ele poderá provocar o juiz competente. Aqui, leia-se, entrar na justiça para que o juiz aprecie irregularidade no procedimento ou erro na planilha apresentada pelo locador.

Por isso é muito importante que todo o procedimento seja devidamente analisado por um profissional experiente, sob pena de a desjudicialização cair por terra e a questão ter de ser, posteriormente, submetida ao judiciário.

VIII – E se o locatário não pagar?

Imagine-se que o locatário, após o recebimento da notificação e o prazo para pagamento (ou desocupação) não paga e continua no imóvel.

Neste caso, o tabelião de notas encerrará o procedimento, descrevendo minuciosamente os acontecimentos, ficando desde logo rescindida a locação e decretado o despejo compulsório.

O tabelião de notas enviará, assim, um ofício ao Tribunal de Justiça, informando todo o procedimento, anexando a ata notarial elaborada ao Ofício, para que seja distribuída ao juiz competente.

IX – A responsabilidade do tabelião no procedimento

Questão que não pode ser esquecida é a responsabilidade do Tabelião de Notas no procedimento do despejo extrajudicial. Segundo o projeto de lei, o envio do ofício ao juízo competente se dará em até 30 (trinta) dias corridos, sob pena de responsabilidade. Inicia-se a contagem da data de encerramento da ata notarial.

X – O direito de o locatário devolver o imóvel pagando multa

Assim como pode o locador despejar extrajudicialmente, pode também, segundo o projeto de lei, o locatário entregar as chaves perante o Tabelião de Notas.

Assim, o locatário que pretender entregar as chaves deverá, da mesma forma que o despejo, pedir a lavratura de ata notarial para este fim.

Lembrando a necessidade, também neste caso, da presença do advogado (art. 67-A, §1º).

XI – Já posso despejar ou entregar as chaves sem entrar na justiça?

O Projeto de Lei foi apresentado no dia 30/07/2020. Portanto, existe ainda todo um procedimento legislativo até sua aprovação. Isso se realmente for aprovado.

A nosso sentir, trata-se de uma evolução fomentada pelo movimento da desjudicialização, que vem ganhando espaço no ordenamento jurídico brasileiro.

Em que pese maiores discussões técnicas acerca do procedimento (como se sabe, toda lei nova é passível de diversos questionamentos e análises por juristas), é louvável a iniciativa.

Espera-se que um dia possamos, realmente, utilizar os cartórios para mais esse serviço.

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Quais os cuidados ao comprar um imóvel pela internet?

abr 28, 2020

Tagged : compra de imóvel pela internet, corretor de imóveis, cuidados compra de imóvel, curso contratos e rotinas imobiliárias, matrícula on-line
No dia 1º de julho de 2019 o Estadão publicou uma notícia intitulada “Compra de imóvel no futuro será feita pela internet e sem corretor, aponta pesquisa” (você pode ler aqui). Na notícia foi mencionado que “no ano de 2040, mais de 50% dos consumidores poderão abrir mão de um corretor ou consultor para comprar um imóvel”. Já é realidade a compra de imóveis pela internet e a legislação tem caminhado no sentido de facilitar os trâmites. No entanto, o ano de 2040 ainda não chegou e o sistema imobiliário (legislação, cartórios, etc) do país é complexo. De forma que se de um lado é possível que quase tudo seja feito on-line, de outro é preciso observar alguns cuidados, para que o sonho da compra daquele imóvel não se torne um pesadelo. Quanto aos problemas, O GLOBO já noticiou que “”Um a cada 5 contratos de venda de imóvel não acontece por problema na documentação” (veja aqui). Pois bem, estamos no ano de 2020 e a compra de imóvel pela internet já está se tornando realidade, principalmente acelerada pela pandemia da Covid-19. Recentemente, uma reportagem de O GLOBO (veja aqui) destacou que “Angela (…) realizou um sonho: ter uma casa na bucólica Campos do Jordão, encravada na parte paulista da Serra da Mantiqueira. E tudo foi feito pela internet, sem sequer visitar o imóvel“. A possibilidade de realização dos trâmites on-line se ampliou recentemente, com as publicações dos mais recentes Provimentos do CNJ (veja artigo sobre isto aqui) e não é de hoje que diversas pessoas e imobiliárias disponibilizam fotografias e informações de imóveis à venda em sites especializados e redes sociais. Assim, a seguir serão dadas algumas dicas sobre cuidados na compra de imóveis pela internet. 1. Verifique a Matrícula do Imóvel Para a aquisição do imóvel on-line, a primeira dica é verificar a Matrícula do Imóvel. Trata-se do documento mais importante do imóvel. Na matrícula consta todo o histórico do imóvel, desde seu primeiro proprietário até seu atual proprietário, passando pelos ônus do imóvel. É possível acessar a Matrícula On-Line no site www.registradores.org.br. A Matrícula on-line não vale como certidão, mas com ela você tem acesso ao histórico do imóvel e consegue verificar se aquela pessoa que está vendendo realmente é a proprietária do imóvel. Mas atenção, nem todas as informações estão na matrícula do imóvel. É preciso verificar outras certidões para ter uma segurança maior, sob pena de o negócio se inviabilizar. 2. Compre pela internet, mas verifique o local do imóvel A compra de um imóvel é um investimento alto. Muitas vezes o comprador utiliza a poupança de toda uma vida ou o faz através de financiamento imobiliário. Portanto, é razoável que antes de adquirir determinado imóvel o interessado verifique o local ao menos uma vez. Nessa verificação, é possível avaliar de perto a localização do imóvel, conversar com a vizinhança, etc. 3. Condomínio e IPTU Antes de fechar o negócio verifique se não há débitos em aberto de condomínio e de IPTU. O condomínio pode ser obtido através de uma declaração assinada pelo síndico, com a respectiva quitação. Verifique, ainda, se quem assinou é realmente o síndico. Basta pedir a ata assembleia que o elegeu. Tratando-se de negociação on-line, é possível que o síndico do condomínio seja contactado para que o documento seja remetido por e-mail. O IPTU pode ser verificado junto à Prefeitura Municipal do Município do Imóvel. Entre no site da prefeitura e verifique sobre a expedição da certidão do IPTU e se o serviço pode ser solicitado on-line. Caso não seja possível, é possível conseguir o documento se utilizando de um despachante imobiliário. 4. As certidões do vendedor Também é extremamente importante obter diversas certidões do vendedor do imóvel. Se o vendedor for Pessoa Jurídica, necessárias as certidões da empresa e de seus sócios. Qualquer problema encontrado nas certidões deve ser minuciosamente avaliado para verificar o risco do negócio. O recomendável é que se procure um profissional para que sejam verificadas as certidões e eventuais problemas encontrados, sob pena de inviabilizar o negócio. 5. Aprenda como dar segurança nos negócios imobiliários de seu cliente Para os profissionais que tenham interesse em se aprofundar nesta área, em breve lançarei a segunda edição do curso totalmente on-line “Contratos e Rotinas Imobiliárias“. Nessa edição haverá um módulo específico para tratar dos contratos imobiliários e a pandemia do Coronavírus, além de conteúdos adicionais envolvendo as últimas práticas cartorárias na pandemia. Se você quer garantir sua vaga, clique aqui, que você receberá em seu e-maio informação sobre a abertura das inscrições em primeira mão.  
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Impactos da Covid-19 nas locações de imóveis e os Projetos de Lei sobre a matéria

abr 01, 2020

Tagged : Contratos de locação, coronavírus, locação de imóveis, PL Coronavírus
Na data de redação do presente artigo, o país já contabiliza mais de cinco mil infectados pelo novo Coronavírus. E o número de óbitos supera 200. Com a pandemia da Covid-19, o governo tem tomado medidas emergenciais, como restrições no funcionamento de estabelecimentos comerciais. Essas medidas já têm afetado a economia, como é sabido. Dentre os setores afetados, destaca-se aquele relativo às locações de imóveis. O principal questionamento que se faz é: como fica a situação de locadores e locatários, frente ao fechamento do comércio e à grave crise econômica que se apresenta? No presente artigo serão apresentados os impactos da Covid-19 nas locações de imóveis, dentre outras questões. I – Quais os entendimentos que já existem sobre os contratos de locação de imóveis e o coronavírus? Alguns juristas já têm iniciado o debate sobre as possíveis implicações nos contratos de locação, diante da pandemia. Seja por conta de inúmeras lojas fechadas (por restrições do poder público), seja por conta da excessiva queda em seus faturamentos. Assim, como o direito não é uma ciência exata, ressalvados entendimentos outros, já existem três pontos de vista diferentes sobre as implicações do coronavírus nas locações de imóveis. A) Aplicação do caso fortuito ou força maior (art. 393, Código Civil) – Alguns juristas defendem que é possível que o locatário suspenda os pagamentos de alugueis, diante do caso fortuito ou força maior. Para efeitos didáticos, tanto o caso fortuito quanto a força maior podem ser entendidos como ações de causas que se situam fora do alcance da vontade de uma parte, impedindo-a de seu cumprimento. São eventos supervenientes e inevitáveis, ou seja, “fora do alcance do poder humano”. Quem assim entende, o faz utilizando o art. 393 do Código Civil:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Assim, para os adeptos desse entendimento, os locatários poderiam suspender os alugueis diante da ocorrência da pandemia do Coronavírus. B) A aplicação da onerosidade excessiva (art. 478, Código Civil) – Há, ainda, aqueles que se utilizam do art. 478 do Código Civil para tentar solucionar a questão:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Para os adeptos dessa corrente, esses contratos de locação se tornaram excessivamente onerosos para o locatário, uma vez que a pandemia tem atacado diretamente o faturamento dos empresários. Razão pela qual o locatário poderia pedir a revisão do contrato ou mesmo resolvê-lo (trocando em miúdos, desfazê-lo). Com respeito aos que assim entendem, não há como aplicar esse entendimento. Para a aplicação da onerosidade excessiva, é preciso que, cumulativamente:
  • a prestação se torne excessivamente onerosa para o locatário;
  • haja extrema vantagem para o locador.
No caso concreto, a pandemia do Coronavírus até pode fazer com que as prestações das locações de imóveis se tornem excessivamente onerosas aos locatários. No entanto, não geram, de forma alguma, extrema vantagem aos locadores. Os locadores também estão sofrendo com a pandemia. Portanto, defende-se a impossibilidade de aplicação desse argumento. C) Deterioração da Coisa (art. 567, Código Civil) – Para aqueles que defendem essa corrente, a pandemia do Coronavírus trouxe a impossibilidade de usar a coisa (o imóvel) conforme contratado. O que criaria uma espécie de deterioração do imóvel. Veja-se o teor do art. 567, do Código Civil:
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Assim, se a coisa alugada se deteriorar sem culpa do locatário, ele poderá pedir a redução proporcional do valor do aluguel ou, ainda, resolver o contrato, caso o imóvel não sirva para a finalidade que se destina. Dentre os que defendem esta corrente, está o jurista Gustavo Tepedino. D) A teoria do fato do príncipe A teoria do fato do príncipe serve àquelas situações em que o governo suspendeu o funcionamento do comércio. É o caso dos shopping centers, restaurantes, teatros e cinemas. Pelo fato do príncipe, há um desequilíbrio contratual causado pela intervenção do Poder Público, que gera um desequilíbrio econômico-financeiro do contrato. Segundo os defensores dessa corrente, sugere-se a suspensão de pagamentos ou eventual resolução no futuro, sem imputação de culpa a qualquer das partes. II – Deve-se aplicar necessariamente um dos entendimentos acima? Os entendimentos apresentados têm sido debatidos por juristas em todo o país. No entanto, a questão ainda não chegou ao judiciário. Razão pela qual ainda não existe jurisprudência sobre o tema. Portanto, não se sabe se a justiça aplicará qualquer dos entendimentos acima. Há, por outro lado, teorias que defendem a manutenção dos contratos. Algumas delas:
  • Princípio da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais (art. 421, parágrafo único Código Civil): “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”;
  • Força obrigatória das convenções e dos contratos, concretizado na máxima pacta sunt servanda: art. 2º da Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19).
Portanto, existem argumentos de ambos os lados. Razão pela qual não se pode afirmar, categoricamente, que se deve aplicar esta ou aquela corrente em detrimento das demais. III – O Projeto de Lei nº 1179/2020 que tramita no Senado Federal e a locação de imóveis O Senador Antonio Anastasia é autor do referido Projeto de Lei que tramita no Senado Federal. O projeto dispõe sobre o Regimento Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do Coronavírus. O projeto não se restringe a tratar de locações de imóveis. No entanto, o presente artigo não tratará de todo o teor do projeto, se limitando a tratar das locações de imóveis. A) A resilição, resolução e Revisão dos Contratos Efeitos jurídicos do PL: Segundo o art. 6º do PL, as consequências decorrentes da pandemia não terão efeitos jurídicos retroativos. O dispositivo inclui aquelas decorrentes de caso fortuito e força maior. Em outras palavras, caso o PL se torne lei, as soluções trazidas pelo PL não podem retroagir. Só serão aplicadas à partir da publicação da lei, considerando-se a data do dia 20/03/2020 (art. 1º, parágrafo único do PL). Fatos imprevisíveis para aplicação da onerosidade excessiva: Ainda, segundo o PL, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário não poderão ser considerados fatos imprevisíveis para efeitos de aplicação da onerosidade excessiva, apresentada no item B do primeiro tópico (art. 7º , PL). B) Das Locações de Imóveis Urbanos Liminar em ação de despejo: segundo o PL, nas ações de despejo ajuizadas após o dia 20/03/2020 não será concedida liminar para desocupação antes de 31/12/2020 (art. 9º, PL). Algumas decisões recentes tem privilegiado os locatários neste sentido. Cite-se como exemplo um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo (primeira instância) em que o juiz deferiu o despejo, mas o suspendeu por 30 dias, tendo em vista a pandemia do coronavírus. No despacho, o juiz ainda considerou: “Decorrido o prazo de 30 dias, tornem conclusos para apreciar o cumprimento da medida ou nova suspensão de prazo, a depender a situação do contágio do surto em questão”. (Processo nº 0012529-47.2020.8.26.0100). Suspensão de alugueis nas locações residenciais: nas locações residenciais, os locatários que sofrerem alteração econômico-financeira (demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração) poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento de alugueis vencíveis a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020. Essa suspensão, segundo o PL, deverá ser comunicada pelos locatários aos locadores. Sugere-se que a comunicação seja através de notificação extrajudicial, através dos correios (com aviso de recebimento) ou através do cartório de registro de títulos e documentos. No entanto, o PL autoriza qualquer forma, desde que lícita. Em caso de suspensão de pagamento pelos locatários, os alugueres vencidos deverão ser pagos de maneira parcelada a partir de 30/10/2020, na data do vencimento, somando-se a prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% daqueles vencidos(art. 10º, §1º PL).
IV – O Projeto de Lei nº 884/2020 que tramita no Senado Federal e a suspensão de alugueis em caráter emergencial Há, ainda, o Projeto de Lei nº 884, de autoria do Senador Weverton, que dispões sobre a suspensão na cobrança do pagamento de aluguéis em caráter emergencial a pessoas físicas e jurídicas, bem como nos casos de assunção destes valores pelo Governo Federal, pelo prazo de 90 dias, devido à pandemia do Coronavírus.
O Projeto suspende as cobranças de alugueis por 90 dias, nos casos de pessoas físicas e jurídicas (art. 1º, PL). V – O que tem acontecido na prática? Diante da forte crise econômica causada pela pandemia do Coronavírus, locatários têm tomado algumas providências, cada qual à sua maneira. Algumas são elencadas:
  • Acordos para a redução dos valores pagos:  Nos casos em que os imóveis foram compulsoriamente fechados, por conta de ato do poder público, alguns locatários têm procurado os locadores para acordar alguma redução (proporcional) nas locações;
  • Notificação para suspensão dos pagamentos: Alguns locatários, sem tentativa alguma de acordos, têm notificado seus locadores informando a suspensão dos pagamentos de alugueis, se utilizando do argumento do caso fortuito e da força maior.
Não nos parece correta, muito menos sensata, a postura que alguns locatários têm tomado, de se utilizarem da notificação para imediata suspensão dos pagamentos a título de alugueis. Essas notificações, por si só, não são capazes de permitir a inadimplência por parte dos locatários. É bom lembrar que, apesar da existência dos diversos entendimentos apresentados no presente artigo, ainda não se formou jurisprudência sobre a matéria. Assim, caso haja judicialização da questão, não há certeza que a justiça manterá tais suspensões. VI – Então qual a melhor solução? Não existe uma solução uniforme, que se pode aplicar a toda e qualquer locação de imóvel. Deve-se analisar as diferentes modalidades de locação (se em shopping center, se é residencial ou não, se o imóvel está fechado por ato do poder público, etc.) e o caso concreto. Sugere-se, como sempre, que a solução sensata seja aquela que privilegie a conversa, o acordo. Tanto para locador quanto para locatário o melhor é que as partes conversem e cheguem a um acordo razoável para ambos.
       
 
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Como fica a taxa condominial em tempos de coronavírus?

mar 26, 2020

Tagged : Condomínios e coronavírus, coronavírus, direito condominial, Quotas condominial, Redução quota condominial
A pandemia do Coronavírus tem feito governos tomarem decisões drásticas, como o isolamento social, o fechamento do comércio, de escolas, etc. Com a paralisação do comércio e com o isolamento social, muitos trabalhadores têm deixado de produzir – ou produzido menos que deveriam -, razão pela qual a economia tem sido fortemente prejudicada. Com a crise do coronavírus e a economia afetada, todos os setores têm sido prejudicados. Neste artigo será abordado sobre um setor específico: os condomínios. Com a crise do coronavírus e a economia em queda, como ficam as taxas condominiais, aquelas que os condôminos pagam para a manutenção dos condomínios? Poderiam os condôminos cessarem com os pagamentos? Poderiam os condôminos reduzir as despesas? Essas questões serão tratadas a seguir, em tópicos. I – O que está incluso na taxa condominial? As taxas condominiais são valores pagos para a manutenção dos condomínios e se dividem basicamente em: despesas ordinárias e extraordinárias. a) despesas ordinárias: as despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração do condomínio, tais como (art. art. 23, §1º Lei n 8.245/91):
  • salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
  • consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas comuns do condomínio;
  • limpeza e conservação das áreas comuns;
  • manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;
  • manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
 b) despesas extraordinárias: as despesas extraordinárias são aquelas alheias aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como (art. 22, parágrafo único, Lei nº 8.245/91):
  • obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura geral do imóvel;
  • pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
  • obras destinadas as condições de habitalidade do edifício;
  • despesas de decoração e paisagismo da área comum;
  • constituição de fundo de reserva;
  • instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer.
Portanto, dentro das taxas condominiais se incluem as despesas ordinárias e extraordinárias. No entanto, com a crise instalada pela pandemia do coronavírus, é bem provável que diversas pessoas não tenham capital necessário para continuarem arcando com as despesas condominiais. II – Se o condômino cessar com o pagamento da taxa condominial, o condomínio pode cobrá-lo? Diante da ausência de pagamento, por qualquer condômino, das taxas condominiais, o condomínio certamente pode cobrá-lo. No entanto, diante do cenário de pandemia, recomenda-se prudência entre síndicos, administradoras e condôminos. É de conhecimento geral que todos os setores da economia vão sofrer considerável queda. III – O que o condômino com dificuldades financeiras pode fazer? Como o condomínio possui suas despesas recorrentes (pagamento de funcionários, manutenção do prédio, etc), caso o condômino preveja possibilidade de ficar inadimplente, recomenda-se que procure o síndico e a administradora e tente negociar um acordo. Acordo este com o fim de minimizar os riscos para ambos. Pode-se sugerir dilação de prazos, isenção de juros, etc. IV – Como o condomínio poderia tentar minimizar os gastos? A situação pela qual o país tem vivido é sem precedentes. Portanto, deve-se usar a criatividade, observando-se também a legislação vigente. Para efeitos de tentar minimizar os gastos, sugere-se que o condomínio negocie com eventuais fornecedores. Ao menos com aqueles cujas despesas não sejam ordinárias. Afinal, as despesas ordinárias invariavelmente são inadiáveis. Quanto às despesas extraordinárias, a depender do caso é possível adiá-las. A título de exemplo, cite-se eventual despesa com paisagismo e decoração da área comum ou com a instalação de equipamentos de esportes, desde que pendentes. Nestes casos, pode o condomínio negociar eventual suspensão do serviço com seus fornecedores e, respeitando-se decisão de assembleia específica e o respectivo quórum, suspender ou adiar os pagamentos dessas despesas extraordinárias. O que certamente fará com que o condomínio daquele período não aumente. De toda forma, como o momento é de crise e como todos os setores já têm sido afetados, recomenda-se muita conversa e bom senso nas decisões tomadas.    
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O coronavírus e os condomínios: o que pode ser feito?

mar 21, 2020

Tagged : área comum, condomínios, convid-19, coronavírus, direito de vizinhança, síndico
Evidente que o mundo tem enfrentado situação delicadíssima com a pandemia do coronavírus. Até o momento de divulgação deste artigo, segundo dados oficiais, os números chegam a 905 infectados e 12 mortos, somente no país (números oficiais, coletados aqui). Diante disso, governos têm fechado fronteiras, proibido eventos públicos e cultos, fechado praças, parques e até praias. Tudo no sentido de coibir aglomerações, pois até o momento o que se sabe é que o isolamento social é a medida mais eficaz para combater a disseminação do vírus. Na seara condominial, alguns condomínios têm tomado decisões drásticas, como a proibição de utilização de suas áreas comuns pelos moradores (conforme noticiado aqui). Outros optam por manter a utilização das áreas comuns e criar regras mais restritivas de sua utilização. No presente artigo serão abordadas algumas questões sobre como os condomínios podem agir no sentido de minimizar a contaminação com o Covid-19. Poderia o condomínio proibir a utilização II – Quais cuidados podem ser tomados nos condomínios? Antes de entrar no mérito da possibilidade ou não de fechamento das áreas comuns dos condomínios, atenta-se para algumas medidas que podem ser tomadas:
  1. suspensão por prazo indeterminado da utilização do Salão de Festas para eventos;
  2. permissão de utilização da churrasqueira coletiva apenas para uso dos moradores, sem qualquer tipo de convidado externo, para membros apenas de uma mesma família;
  3. suspensão, por prazo indeterminado, da utilização de personal traning na academia de ginástica;
  4. obrigação de todos os usuários da sala de ginástica da limpeza pré e pós uso dos equipamentos com álcool gel, inclusive pontos de abertura e fechamento da porta, janelas e persianas;
  5. recomendação de não utilização do parquinho, casinha e compartilhamento de brinquedos pelas crianças;
  6. recomendação de evitar contato entre os moradores nas áreas de lazer permitidas e uso, preferencialmente, por membros de uma mesma família de cada vez;
  7. entrada pela portaria sempre com utilização de álcool gel;
  8. qualquer entrega (exceto as remessas por postagem) deverá ser retirada pelo próprio morador na entrada da portaria. Importante higienizar (com álcool gel) as embalagens dos produtos antes de leva-los para os apartamentos.
  9. a utilização de palitos de dentes para chamar o elevador;
  10. Manter todos os ambientes com as janelas abertas, para ventilação;
  11. Se algum morador apresentar os sintomas, ligar para o 156 (cidade de São Paulo) ou procurar um pronto socorro/atendimento médico.
II – Pode o condomínio proibir a utilização de sua área comum? Quanto a proibição da utilização das áreas comuns pelos condôminos, primeiro passa-se a verificar questões pontuais da legislação. Quanto aos deveres dos condôminos, atente-se para aquele previsto no art. 1.336, IV do Código Civil, segundo o qual:
São deveres do condômino: dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O Código Civil é claro que os condôminos não podem utilizar a edificação de modo prejudicial. Neste mesmo sentido é o art. 1.277 do Código Civil, que se encontra no capítulo que trata dos direitos de vizinhança. Este último, permite a qualquer vizinho que faça cessar as interferências prejudiciais  à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam. Quanto às competências do síndico, vale verificar que ele deve “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” (art. 1.348, V do Código Civil). Portanto, o síndico é responsável pela conservação e guarda das partes comuns. Em se tratando do fechamento das áreas comuns dos condomínios, antes de qualquer medida sugere-se a realização de uma assembleia virtual, com a observância do respectivo quórum (verificar convenção do condomínio e, em sua omissão, o Código Civil) para que a questão seja votada. Em não sendo possível a solução pela medida acima, embora a questão seja controversa, firma-se aqui o entendimento da possibilidade de o síndico fechar áreas comuns que gerem aglomeração de pessoas, como piscinas, quadras esportivas, academias de ginásticas, salões de festas, etc. O fundamento da medida está estampado em todos os jornais do país. Os números não param de crescer e a responsabilidade pela prevenção é de todos. A questão da proibição de utilização das áreas comuns obviamente ainda chegará ao poder judiciário. Com isso, haverá a criação de jurisprudência acerca da matéria. Até lá, recomenda-se sempre o bom senso.    
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O incorporador pode desistir do empreendimento?

jan 14, 2020

Tagged : desistência incorporação, imóveis, incorporação, incorporador desistir
A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Assim, antes de se dar início às vendas das futuras unidades autônomas (de apartamentos, por exemplo), deve o incorporador arquivar a incorporação no cartório de registro de imóveis competente, apresentando diversos documentos cujo rol se encontra no art. 32 da Lei nº 4.591/64. Assim, suponha que o incorporador deu início à incorporação e lançou seu empreendimento, mas verificou que o mercado imobiliário não estava propício àquele lançamento. Sendo assim, o incorporador poderia desistir da incorporação? A questão será respondida à seguir. I – O incorporador pode desistir do empreendimento? Para responder a esta questão, é importante observar o teor do art. 34 da Lei nº 4.591/64:
O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento
Assim, a lei dá o direito do incorporador fixar o chamado “prazo de carência”, que seria basicamente um prazo em que o incorporador poderia desistir do empreendimento. Portanto, caso estabeleça o prazo de carência, pode o incorporador desistir. II – Pode o incorporador desistir do empreendimento sem ter fixado o prazo de carência no cartório? Se o incorporador não fixou o prazo de carência no cartório ou se o fixou, sem que fosse por declaração expressa, à partir do momento em que negociar qualquer unidade imobiliária, estará o incorporador obrigado a promover a incorporação. Sendo assim, não poderá ele desistir do empreendimento. II – Como estabelecer o prazo de carência e qual seria esse prazo? O prazo de carência será estabelecido através de declaração expressa, junto ao cartório de registro de imóveis competente. O prazo em questão, segundo o art. 34, §2º da Lei nº 4.591/64, não pode ultrapassar o termo final do prazo de validade do registro. Assim, como a lei estabelece que o prazo de validade do registro é de 180 dias (art. 33 da Lei nº 4.591/64), não pode o prazo de carência superar este valor. Conta-se, pois, o prazo de carência da data do registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, o prazo de carência pode ser qualquer um, desde que não ultrapasse os 180 dias. III – A desistência do incorporador deve ter uma explicação? Na  declaração que estabelecer o prazo de carência, deverá o incorporador especificar, de forma clara e objetiva, as razões que permitirão eventual desistência da incorporação, com as quais ficará o incorporador rigorosamente vinculado. Essas razões poderiam ser, por exemplo, dificuldades jurídicas e administrativas, problemas de ordem técnica na edificação, conjuntura financeira negativa, reação negativa do mercado na aceitação ou receptividade do empreendimento imobiliário, manifestações populares organizadas contra o empreendimento, etc. IV – Uma vez estabelecido o prazo de carência, como o incorporador pode evitar problemas com o consumidor? Suponha-se que o incorporador estabeleceu, nos moldes da lei, o referido prazo e carência. Suponha-se, ainda, que algumas unidades imobiliárias foram prometidas a venda a alguns consumidores. Se o incorporador estabeleceu prazo para desistir do empreendimento, ele deve mencionar a existência do prazo em todos os documentos e materiais que envolver o empreendimento, tais como documentos preliminares e contratos. Nesses documentos deve haver cláusula expressa e destacada neste sentido (art. 32, §3º da Lei nº 4.591/64). V – Como deve ser feita a desistência? Se o incorporador efetivamente desistir, ele deve protocolar requerimento junto ao cartório de registro de imóveis. Nesta comunicação, deve constar:
  • os motivos que levaram o incorporador a desistir do empreendimento
  • os documentos que comprovem que os adquirentes foram devidamente comunicados por escrito da desistência da incorporação
  • declaração firmada pelo incorporador de que não houve celebração de nenhum documento de venda, promessa de venda ou de ajuste preliminar, etc.
  • a data e assinatura do incorporador, com firma reconhecida por tabelião de notas da localidade do imóvel
Ato contínuo, o oficial de registro averbará na matrícula do imóvel a respectiva desistência. VI – E se o incorporador quis desistir, mas já passou o prazo para a desistência? Pode ocorrer de o incorporador ter vontade de desistir do empreendimento mas deixar o prazo se esgotar. Se isso ocorrer, o proprietário do terreno pode apresentar o requerimento com a desistência, quando tiver outorgado procuração para o construtor ou o corretor de imóveis atuarem como incorporador (art. 35, §3º da Lei nº 4.591/64). Sendo assim, o proprietário do terreno terá o prazo de 5 dias para denunciar a incorporação ao oficial, contado a partir do término do período de carência. Ocasião em que o proprietário do terreno ficará solidariamente responsável com o incorporador pela obrigação de restituição aos adquirentes à aquisição dos valores pagos, com seus acréscimos legais. Isso deve constar expressamente de sua comunicação ao registro de imóveis. VII – O cancelamento da incorporação cancela automaticamente a “venda” das unidades imobiliárias? Por óbvio, o cancelamento da incorporação com a desistência do incorporador não gera o cancelamento automático das alienações. Para tanto, o registrador exigirá que o incorporador apresente os seguintes documentos:
  • rescisão comprovada do contrato, devidamente formalizada; ou
  • requerimento conjunto das partes contratantes, se capazes, com firmas reconhecidas;
  • decisão judicial transitada em julgado
VIII – Conclusão Diante de tudo que foi explicado acima, o incorporador pode usar o prazo de carência para “testar o mercado”, uma vez que a denúncia da incorporação dentro desse prazo é medida de avaliação da viabilidade do negócio.
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Posso protestar a quota condominial?

nov 11, 2019

Tagged : advocacia extrajudicial, cobrança de condomínio, cobrança extrajudicial, condomínio, protesto, quota condominial, síndico
Existem, no país, milhares de pessoas que residem em condomínios. Essas milhares de pessoas pagam – ou ao menos têm de pagar – mensalmente a chamada quota condominial. Isto porque o condomínio custeia suas despesas através da arrecadação mensal de seus condôminos, os moradores. Ocorre que muitas vezes os condôminos ficam devedores das quotas condominiais, de forma que os síndicos têm de se utilizar de alguns recursos para o recebimento desses valores. Dentre esses recursos, pergunta-se: Pode o síndico levar a protesto a quota condominial?  Passa-se a tratar deste tema a seguir. I – O que é protesto? Em primeiro lugar, é preciso esclarecer o que afinal é o protesto de um título e para o que serve esse protesto. Pois bem, assim como existem o SERASA e o SPC para, digamos, auxiliarem os credores no recebimento de seus créditos não quitados, existe o cartório de protesto de títulos. O protesto é uma forma de comprovar a inadimplência de uma determinada pessoa, seja física ou jurídica. De forma que quando alguém está inadimplente, ao invés de o credor procurar a justiça, ele pode recorrer aos cartórios de protestos. Para saber mais sobre o protesto, veja um artigo que escrevi clicando aqui. Estando com o nome protestado, o devedor fica impedido de praticar diversos atos, como um financiamento imobiliário, por exemplo.

II – Condômino inadimplente. Posso protestar sua quota condominial?

Ultrapassada a questão inicial sobre protesto, passa-se a responder a pergunta que dá título a este artigo. Afinal, se um condômino está inadimplente, pode o síndico levar esta quota condominial a protesto?

Inicialmente, para que um título seja levado a protesto, o título precisa ser certo, líquido e exigível. Mas o que significa isso?

Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.

No que diz respeito as quotas condominiais, o Novo Código de Processo Civil inovou ao trazer, como título executivo extrajudicial (art. 784, X, NCPC):

o crédito referente às contribuições ordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas

Além disso, no Estado de São Paulo a temática foi regulamentada pelo Código de Normas, no item 20.7:

Para protesto do crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, o Condomínio deverá apresentar planilha, assinada pelo síndico, na qual conste a especialização do crédito condominial , convenção do condomínio para comprovação da previsão das contribuiçÕes ordinárias ou extraordinárias ou a aprovação destas em assembleia geral, bem como a indicação do nome, endereço e CPF ou CNPJ do condômino-devedor

Portanto, as quotas condominiais, observados os requisitos da lei, são sim passíveis de protesto.

III- Quais os documentos devem ser apresentados?

Os seguintes documentos devem ser apresentados ao Tabelião de Protestos:

  • Convenção de condomínio para comprovar a previsão das contribuições ou a aprovação em assembleia geral;
  • Planilha de débitos atualizada
IV – Cautelas no protesto das quotas condominiais Diante do risco de um protesto indevido, é muito importante que o condomínio observe algumas cautelas antes do protesto das quotas condominiais do condômino-inadimplente. Algumas cautelas:
  • Quanto a responsabilidade dos débitos condominiais. São inúmeras as controvérsias relacionadas a identificação do condômino, sobretudo diante dos costumes nacionais de, em regra, não levar a registro os títulos de propriedade. De forma que eventualmente, o aviso de protesto poderia ser endereçado a quem não é o responsável pelo débito condominial;
  • Existe grande possibilidade de o protesto ser sustado judicialmente em decorrência de impugnação dos valores levados ao protesto;
V – Como o condomínio pode se utilizar da Convenção de Condomínio para tornar o protesto das quotas condominiais mais eficaz e mais seguro? Pode-se, através da Convenção de Condomínio, tornar a cobrança extrajudicial dos condôminos-devedores mais célere e eficaz. E isto pode ser feito ao se inserir, na convenção do condomínio, disposições claras quem indiquem a quem deverá ser dirigido o protesto (ao compromissário comprador, ao cessionário, etc). Pode-se, ainda, constar na Convenção os requisitos para que as quotas-condominiais sejam levadas a protesto. Situações que dariam maior segurança tanto ao condômino-devedor quanto ao condomínio. VI – Conclusão: posso ou não levar a protesto? Sim, as quotas condominiais podem ser levadas a protesto. No entanto, é certo de que o condomínio, ao fazê-lo, tem de tomar as devidas cautelas, conforme explicado acima. Mesmo com eventual modificação da convenção de condomínio com o fim de facilitar a cobrança extrajudicial, recomenda-se cautela para que sejam evitadas futuras ações judiciais que possam retardar ou prejudicar o procedimento.
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