Incorporação imobiliária: cuidados necessários

26 mar 2018

O termo incorporação remete ao verbo incorporar, que significa incluir algo em outra coisa. Em se tratando de construção, a compreensão é que o empreendimento será incorporado ao terreno. A legislação que trata da incorporação imobiliária é a Lei 4.591/64. No contexto do direito e do mercado imobiliário, incorporação é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, conforme a própria lei conceitua (parágrafo único, art. 28, Lei 4.591/64). Desta forma, quando um edifício é construído com a finalidade de venda de suas unidades autônomas, antes é preciso que seja realizada sua incorporação imobiliária. Aliás, sua venda sem a incorporação prévia constitui contravenção, conforme a própria lei menciona, vejamos:

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

I – negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

Assim, para que o incorporador não venha a ter problemas é preciso que em hipótese alguma se divulgue ou faça marketing do empreendimento no começo do projeto, por mais que ele esteja acordado e formalizado, pois isto pode vir a ser um problema.

É preciso, sobretudo, que antes se obtenha o registro da incorporação no cartório de registro de imóveis. A incorporadora deve, portanto, contratar um profissional especializado para conduzir o procedimento da incorporação junto ao cartório competente.

O procedimento junto ao cartório é regulamentado por Estado, de forma que cada Estado possui sua legislação específica. Em Minas Gerais, o Código de Normas Extrajudiciais trata do procedimento em seu Capítulo V, à partir do art. 955. E para o registro, é preciso que sejam apresentados diversos documentos, tais como o registro de incorporação, diversas certidões negativas referentes aos atuais proprietários do terreno e do incorporador, dentre outros.

Quanto à etapa da construção e da obtenção de autorizações, como existem muitos documentos e profissionais envolvidos,  é preciso que não sejam cometidos erros, pois isto pode acarretar a aplicação de multas e processos indesejados.

Por fim, é preciso salientar que o procedimento de incorporação imobiliária é complexo e deve ser realizado com muito critério, pois envolve responsabilidades tanto para o incorporador quanto para o cartório de registro de imóveis. E por esse motivo é que a lista de documentos exigida é tão extensa e demanda muito tempo e clareza na hora de elaborar.