Tenho desconto na compra do primeiro imóvel?

set 30, 2021

Um dos questionamentos de quem adquire o primeiro imóvel é sobre a possibilidade de redução dos custos com sua aquisição. É uma pergunta recorrente que, muitas vezes, é mal compreendida.

O breve artigo pretende explicar se, realmente, aquele que adquire o primeiro imóvel, tem algum desconto com as despesas de aquisição.

I – Quais os custos para a aquisição de um imóvel?

De forma prática, os custos que o adquirente de um imóvel tem com a aquisição são, em regra:

a) ITBI – imposto de transmissão do imóvel. É o imposto que o adquirente paga para o Município e que, muitas vezes deve ser pago antes mesmo da lavrar a escritura pública. Como é pago ao Município, a alíquota é definida pelo próprio Município.

b) Emolumentos do tabelionato de notas – Ao lavrar a escritura pública, serão devidos ainda emolumentos ao cartório. Os emolumentos são calculados de acordo com cada Estado. Afinal, a tabela é Estadual.

c) Emolumentos do registro de imóveis – Após a lavratura da escritura pública no tabelionato de notas, o documento precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis. De modo que a propriedade só se transmite ao adquirente após o registro. Aqui também serão devidos emolumentos conforme tabela Estadual.

d) Laudêmio – há situações em que, além das despesas acima, é necessário que o adquirente pague o laudêmio. Trata-se de um montante que deve ser pago pelo proprietário de domínio útil ao proprietário de domínio direto. É muito comum essa despesas em imóveis da orla marítima, por exemplo.

e) Despachantes e advogados – Se o adquirente contar com o auxílio de um advogado ou um despachante para a obtenção da documentação, ainda serão devidos os honorários desses profissionais.

II – O desconto do primeiro imóvel é sobre qual despesa?

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), em seu art. 290, estabelece que:

Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).          

Os emolumentos são aqueles devidos aos cartórios. Portanto, o desconto refere-se somente aos emolumentos dos cartórios.

Mas observe que a lei traz os seguintes requisitos: a) deve ser a primeira aquisição imobiliária; b) para fins residenciais; c) financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.

Mas afinal, o que seria esse Sistema Financeiro da Habitação?

O Sistema Financeiro da Habitação foi criado pelo Governo Federal em 1.964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. E, conforme a Resolução 4.676/2018 do Banco Central,

Integram o SFH, na qualidade de agentes financeiros, além das entidades previstas no art. 8º da Lei nº 4.380, de 1964, as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e as entidades fechadas de previdência complementar.

Portanto, para que o adquirente tenha o desconto nos emolumentos é preciso que a aquisição seja financiada por essas instituições financeiras que integram o SFH.

III – E o desconto no imposto?

O desconto trazido pela Lei de Registros Públicos engloba só as despesas com a escrituração do imóvel. Nada mencionando sobre o ITBI.

Como o imposto é Municipal, o ideal é que seja verificada a legislação do Município em que é feita a transação para saber sobre eventual desconto ou concessão de benefícios.

Posso sacar o dinheiro do falecido depois do óbito?

set 23, 2021

Questão que gera muitas dúvidas é sobre a possibilidade ou não de os herdeiros sacarem dinheiro na conta do falecido após o óbito. Vez ou outra os herdeiros se deparam com essa situação. O presente artigo, portanto, tem o condão de esclarecer um pouco essa questão.

I – A abertura de inventário com o óbito

Com o óbito, se a pessoa deixou bens é necessário, para a transmissão desses bens aos herdeiros, da abertura do inventário com a partilha dos bens. E o numerário então existente na conta do falecido deve, necessariamente, ser mencionado no inventário, para a partilha.

Sendo assim, sobre esse montante também deverá ser calculado o imposto de transmissão (ITCD). O cálculo do imposto dependerá da legislação de cada Estado, pois é o Estado que o regulamenta.

Há situações, no entanto, em que é possível que os herdeiros obtenham acesso ao numerário em conta bancária através de um processo de alvará judicial. O que costuma ser aceito quando o falecido não deixou bens, mas somente um resíduo de numerário em conta bancária.

II – O saque da conta bancária conjunta após o óbito do falecido do ponto de vista da instituição bancária

Outra questão que pode surgir é sobre a possibilidade de saque da conta bancária conjunta do falecido. Para melhor compreensão, note que existem dois tipos de contas bancárias: a) conta solidária; b) conta não solidária.

A primeira é aquela que pode ter movimentação com a assinatura de um dos co-titulares. Já a segunda, para que ocorra saques, é preciso que todos os co-titulares assinem.

No que diz respeito às regras bancárias, se um dos co-titulares for o falecido, a instituição bancária não obstará o saque, pela natureza da conta.

Já se a conta bancária é não solidária, ou ainda se a conta for somente do titular que houver falecido, será necessária a abertura de inventário (ou nomeação de inventariante) para o saque.

III – O saque da conta bancária conjunta após o óbito do falecido – do ponto de vista do direito sucessório

Apesar de ser possível o saque de conta conjunta solidária, em que um dos cotitulares é o falecido e o outro, muitas vezes, o herdeiro, deve-se ter a seguinte cautela. Se o saque não respeitar o direito sucessório de todos os herdeiros, aquele ou aqueles que se beneficiaram do saque poderão sofrer a cobrança judicial dos demais herdeitos.

Há precedente do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que se deve respeitar o direito sucessório. Veja-se o Recurso Especial nº 1.836.130:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO.
INOCORRÊNCIA. ACÓRDÃO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO. CONTA
CORRENTE BANCÁRIA COLETIVA E SOLIDÁRIA. SOLIDARIEDADE
ESTABELECIDA APENAS ENTRE OS CORRENTISTAS E A INSTITUIÇÃO
FINANCEIRA. INAPLICABILIDADE A TERCEIROS. CONSTRIÇÃO DE VALORES DE
COTITULAR EM VIRTUDE DO INADIMPLEMENTO DE NEGÓCIO CELEBRADO
PELO OUTRO COTITULAR. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DO COTITULAR
ATINGIDO DE PROVAR A PROPRIEDADE EXCLUSIVA DE VALORES. APLICAÇÃO
SUBSIDIÁRIA DA PRESUNÇÃO DE COTITULARIDADE IGUALITÁRIA SE
IMPOSSÍVEL A COMPROVAÇÃO. EXTENSÃO DO ENTENDIMENTO PARA A
HIPÓTESE DE FALECIMENTO DE UM DOS COTITULARES. RESPEITO AO
DIREITO SUCESSÓRIO DOS HERDEIROS NECESSÁRIOS. NECESSIDADE DE
INCLUSÃO NO INVENTÁRIO E NA PARTILHA. PENA DE SONEGADOS.
COMPROVAÇÃO DE DOLO, FRAUDE OU MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA NA HIPÓTESE.
1- Ação ajuizada em 03/11/2016. Recurso especial interposto em
17/09/2018 e atribuído à Relatora em 06/03/2019.
2- Os propósitos recursais consistem em definir: (i) se houve omissões
relevantes no acórdão recorrido; (ii) se, falecendo um dos cotitulares de
conta corrente conjunta, o saldo existente deve ser objeto de inventário e de
partilha entre os herdeiros e, se a resposta for positiva, se deve ser aplicada
a pena de sonegados ao cotitular que não colacionou o referido valor.
3- Não há violação aos arts. 1.022, I e II, e 1.025, ambos do novo CPC, na
hipótese em que todas as questões relevantes suscitadas são enfrentadas
pelo acórdão, ainda que contrariamente aos interesses da parte.
4- Na conta corrente bancária coletiva e solidária, cada cotitular possui o
direito de movimentar a integralidade dos fundos disponíveis, sendo que a
solidariedade se estabelece apenas entre os correntistas e a instituição
financeira mantenedora da conta, mas não em relação a terceiros.

Precedentes.
5- O cotitular de conta corrente conjunta não pode sofrer constrição em
virtude de negócio jurídico celebrado pelo outro cotitular e por ele
inadimplido, podendo, nessa hipótese, comprovar os valores que compõem o patrimônio de cada um e, na ausência ou na impossibilidade de prova nesse
sentido, far-se-á a divisão do saldo de modo igualitário. Precedentes.
6- Esse mesmo entendimento deve se aplicar na hipótese de superveniente
falecimento de um dos cotitulares da conta corrente conjunta, na medida
em que a atribuição de propriedade exclusiva sobre a totalidade do saldo ao
cotitular remanescente representaria grave ofensa aos direitos sucessórios
dos herdeiros necessários, de modo que a importância titularizada pelo
falecido deverá, obrigatoriamente, constar do inventário e da partilha.

7- Não sendo possível esclarecer a autoria, a propriedade e a origem dos
aportes realizados na conta corrente conjunta, deverá incidir a presunção de
que o saldo existente na conta corrente ao tempo do falecimento pertencia
a ambas as partes em igualdade de condições, razão pela qual o valor deve
ser dividido em quotas-parte idênticas.
8- Considerando que a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que
a aplicação da pena de sonegados pressupõe a prova de dolo, fraude ou
má-fé, com ressalva pessoal de entendimento desta Relatora, não se afigura
razoável a aplicação da referida penalidade na hipótese em que a autoria,
propriedade e origem dos recursos existentes na conta corrente conjunta
mantida pelo autor da herança é duvidosa.
9- Recurso especial conhecido e parcialmente provido, com inversão da
sucumbência.

Portanto, uma das análises a ser feita é se esse montante a ser sacado respeita o direito de todos os sucessores.

IV – A questão relativa ao ITCD em Minas Gerais

Como já foi mencionado, o imposto de transmissão causa mortis é regulamentado por cada Estado. De modo que, caso a caso, deve-se fazer uma leitura da legislação estadual.

No caso de Minas Gerais, o Decreto nº 43.981/2005 estabelece isenção do imposto sobre a “remuneração oriunda da relação de trabalho ou a rendimento de aposentadoria ou pensão não recebido em vida pelo de cujus da fonte pagadora”. (art. 5º Decreto 43.981/2005). Sendo que, para o caso acima, não deve se considerar os saldos individuais de FGTS ou PIS/PASEP; restituições relativas a imposto de renda e demais tributos e verbas trabalhistas de caráter indenizatório.

Portanto, é importante que se saiba qual a natureza do numerário existente na conta corrente do de cujus, para que o co-titular da conta bancária tenha mais tranquilidade de realizar o saque frente ao Estado.

V – Conclusão

Se o falecido deixou numerário em conta bancária, a instituição bancária impedirá os herdeiros de realizarem o saque, salvo: a) se houver a nomeação de inventariante ou a abertura de inventário; b) se houver decisão judicial autorizando o saque.

Já se a conta for conjunta, sendo o falecido um dos cotitulares, o outro titular poderá sacar o numerário, em sendo a conta solidária. Só há duas preocupações para tanto: a) verificar se o montante é isento de ITCD, sob pena de se estar fraudando o Estado; b) verificar se os direitos dos sucessores estão sendo respeitados, sob pena de o beneficiário do saque ser cobrado judicialmente.

Na dúvida, é sensato que o interessado procure um advogado especializado para uma melhor avaliação.

A lei do superendividamento e os negócios imobiliários

ago 11, 2021

Recentemente, o governo publicou a chamada Lei do Superendividamento. A Lei nº 14.181/21, com vigência a partir do dia 1º de Julho de 2.021, inseriu dispositivos no Estatuto do Idoso e no Código de Defesa do Consumidor. O que pretendeu a lei foi oferecer uma solução a consumidores que não conseguem mais pagar as parcelas de seus empréstimos e crediários de maneira geral.

Além disso, a lei possui um forte impacto nos negócios imobiliários. Sobretudo naqueles em que o consumidor adquire imóvel na planta através de financiamento, seja com o banco, seja com o próprio construtor. E é sobre esse impacto nos contratos e nos negócios imobiliários que este artigo irá tratar.

I – O que a Lei do Superendividamento mudou ?

A Lei nº 14.181/21 alterou dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e do Estatuto do Idoso, visando conferir maior segurança nas negociações que envolvem o consumidor e o idoso.

II – O que é superendividamento?

Para a lei, superendividamento é a impossibilidade manifesta de o consumidor, pessoa física, de boa-fé, pagar a totalidade de suas dívidas de consumo, exigíveis e vincendas, sem comprometer seu mínimo existencial, nos termos de sua regulamentação.

Quando se menciona “nos termos de sua regulamentação”, entende-se que a lei em questão será regulamentada ainda por outra legislação a ser criada.

Note, ainda, que a lei não se aplica àquele consumidor que agiu de má-fé ou em caso de fraude.

III – As cláusulas nulas de pleno direito

O Código de Defesa do Consumidor já possuía, em seu art. 51, algumas cláusulas que, se previstas em contratos, seriam nulas de pleno direito. Ou seja, abusivas.

Como se não bastasse, a lei do superendividamento passou também a prever como cláusulas abusivas aquelas:

  • que condicionem ou limitem, ao consumidor, o acesso ao poder judiciário;
  • que estabeleçam prazos de carência em caso de impontualidade das prestações mensais ou impeçam o restabelecimento integral dos direitos do consumidor e de seus meios de pagamento a partir da purgação da mora ou do acordo com os credores.

Portanto, se o consumidor pretender quitar os atrasados ou antecipar a dívida, o construtor não poderá estabelecer prazos de carência para que ele o faça.

IV – O que o construtor ou o intermediário deve informar ao consumidor?

O construtor/incorporador ou o intermediário daquela negociação deve, quando da oferta do serviço ou do produto, informar:

  • o custo efetivo total e a descrição dos elementos que o compõem;
  • a taxa efetiva mensal de juros, bem como a taxa dos juros de mora e o total de encargos, de qualquer natureza, previstos para o atraso no pagamento;
  • o montante das prestações e o prazo de validade da oferta, que deve ser, no mínimo, de 2 (dois) dias;
  • o nome e o endereço, inclusive o eletrônico, do fornecedor;
  • o direito do consumidor à liquidação antecipada e não onerosa do débito, nos termos do § 2º do art. 52 deste Código e da regulamentação em vigor.

Além dos itens acima, salienta-se que deve ainda ser respeitado o Código de Defesa do Consumidor, que, em seu art. 52, traz outros tantos itens a serem respeitados.

V – O que não pode ser feito na oferta de crédito ao consumidor?

A lei traz, ainda, situações proibidas na oferta de crédito ao consumidor:

  • indicar que a operação de crédito poderá ser concluída sem consulta a serviços de proteção ao crédito ou sem avaliação da situação financeira do consumidor;
  • ocultar ou dificultar a compreensão sobre os ônus e os riscos da contratação do crédito ou da venda a prazo;
  • assediar ou pressionar o consumidor para contratar o fornecimento de produto, serviço ou crédito, principalmente se se tratar de consumidor idoso, analfabeto, doente ou em estado de vulnerabilidade agravada ou se a contratação envolver prêmio;
  • V – condicionar o atendimento de pretensões do consumidor ou o início de tratativas à renúncia ou à desistência de demandas judiciais, ao pagamento de honorários advocatícios ou a depósitos judiciais.

Portanto, na oferta de crédito ao consumidor, antes mesmo da contratação do serviço ou do produto, o fornecedor e seu intermediário, devem agir de forma responsável, sempre a) considerando a idade do consumidor, informar e esclarecer sobre a natureza e a modalidade do crédito oferecido, sobre todos os custos incidentes e sobre as consequências do inadimplemento; b) avaliar, de forma responsável, as condições de crédito do consumidor, através de análise de informações disponíveis em banco de dados de proteção ao crédito, sempre observando a lei de proteção de dados; c) informar a identidade do agente financiador e entregar ao consumidor a cópia do contrato de crédito.

Caso o fornecedor descumpra as obrigações acima, ele está sujeito a ação judicial, a ser proposta pelo consumidor, para a redução dos juros, dos encargos ou de qualquer acréscimo ao principal e, ainda, a dilatação de prazo de pagamento previsto no contrato original.

Além, é claro, de o consumidor ter direito à indenização por perdas e danos, patrimoniais e morais.

VI – A cobrança ou o débito de conta contestada pelo consumidor

Outra questão que trouxe a legislação foi proibir o fornecedor do serviço cobrar créditos relativos a qualquer quantia previamente contestada pelo consumidor, enquanto não solucionada a controvérsia.

VII – A conciliação no superendividamento

A lei trouxe, ainda, a possibilidade de o consumidor iniciar o processo de repactuação de dívidas, objetivando a realização de audiência de conciliação para a solução da questão.

Trata-se de um processo judicial no qual o consumidor apresentará proposta de plano de pagamento preservando seu mínimo existencial. A questão será resolvida com todos (consumidor e credores) presentes em audiência de conciliação.

Interessante observar que a lei estabeleceu que, caso o credor não compareça injustificadamente na conciliação, a dívida não poderá ser cobrada do consumidor.

VIII – O idoso

A modificação da lei no Estatuto do Idoso foi no sentido de inserir na lei que “Não constitui crime a negativa de crédito motivada por superendividamento do idoso”.

IX – Conclusão

A vinda da lei do superendividamento foi louvável, pois traz um afago ao consumidor que tem passado por dificuldades em quitar suas dívidas. Espera-se, portanto, que sua aplicação prática contribua para o fomento do mercado, sempre com transparência e boa-fé nas relações de consumo.

O IGP-M e a pandemia nas locações de imóveis

jun 17, 2021

A crise desencadeada pela pandemia do coronavírus trouxe uma grande reviravolta no mercado imobiliário nacional. Na esfera da construção civil, ocorreu substancial aumento nos materiais de construção[1]; na esfera das aquisições de imóveis, já se noticiou certa preocupação com eventual redução nos contratos de compra e venda de imóveis[2]; já na esfera das locações, é de conhecimento geral que inúmeros locatários e locadores realizaram acordos para manter suas relações locatícias de pé, inclusive com reduções nos alugueis.

Além das questões acima, chama a atenção especificamente o reajuste praticado nas locações de imóveis. A Lei do Inquilinato prevê que os contratos de locação de imóveis podem ser reajustado, deixando a critério das partes estabelecer o índice de reajuste[3].

A prática mostra que o índice regularmente utilizado para o reajuste das locações de imóveis é o Índice Geral de Preços de Mercado, publicado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M). Trata-se de indicador composto por três outros indicadores: Índice de Preços ao Produtor Amplo de Mercado, que representa os preços do atacado (IPA-M), Índice de Preços ao Consumidor Mercado, que corresponde à inflação no varejo (IPC-M) e Índice Nacional de Custo da Construção Mercado, que afere os custos do setor de construções habitacionais (INCC-M), com pesos de 60%, 30% e 10%, respectivamente[4].

O IGP-M é, portanto, reajustado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e fornece uma visão sobre as oscilações da economia dentro do mês.

Ocorre que, com a pandemia do coronavírus, percebeu-se um aumento substancial do IGP-M nos últimos meses. Se em dezembro de 2019 – antes da pandemia – o acumulado do ano girava em torno de 9% [5], o acumulado no mês de abril de 2021 chegou a 37,06%.

Esse aumento tem gerado inúmeras discussões entre as partes nas locações de imóveis, pois agora, além de acordos sobre os valores de alugueis, os locatários precisam suportar um reajuste altíssimo do aluguel.

Com toda essa questão, locadores e locatários iniciaram acordos nos mais diversos sentidos. Alguns optaram por alterar o IGP-M por índice diverso, mais realista. Outros optam pelo não reajuste, diante da pandemia do coronavírus. Outros, ainda, estabeleceram percentuais diversos, com base em outros critérios.

Há, no entanto, quem tenha procurado o poder judiciário para discutir a questão. Em uma dessas ocorrências, houve autorização judicial para a substituição do IGP-M para o IPCA[6].

Mais recentemente veio à tona o Projeto de Lei 1026/21, que tramita na Câmara dos Deputados, determinando que o reajuste dos contratos de aluguel comercial e residencial não poderá ser superior à inflação oficial do país, medida pelo IPCA[7]. Há, ainda, o Projeto de Lei 1806/21 sobre o mesmo assunto tramitando no Senado Federal.

A ideia é que seja fixado um índice específico para esses reajustes, já que atualmente a lei deixa a cargo das partes a negociação sobre qual índice deve ser levado em conta para efeitos desses reajustes.

Apesar da existência dos projetos de lei, enquanto não se tornem efetivamente lei, recomenda-se fortemente que as partes estabeleçam índice distinto para esses reajustes. Recomenda-se, portanto, que isso seja realizado através de termo aditivo a esses contratos.

NOTAS:

[1] Notícia retirada de https://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2021/03/22/interna_noticias,50823/aumento-no-custo-de-materiais-de-construcao-pressiona-preco-dos-imovei.shtml

[2] Veja em https://www.migalhas.com.br/depeso/328641/a-influencia-da-pandemia-no-mercado-imobiliario

[3] Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

[4] https://einvestidor.estadao.com.br/educacao-financeira/igp-m-o-que-e-e-como-funciona

[5] https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-acelera-209-dezembro-2019-aponta-fgv-ibre?utm_source=portal-fgv&utm_medium=fgvnoticias&utm_campaign=fgvnoticias-2020-01-30

[6] https://www.migalhas.com.br/quentes/346318/juiza-autoriza-alteracao-de-reajuste-de-aluguel-de-igp-m-para-ipca

[7] https://www.conjur.com.br/2021-abr-16/projeto-limita-reajustes-aluguel-residencial-comercial-ipca

Como autenticar documentos digitais no cartório?

jun 09, 2021

O leitor habitual deste BLOG provavelmente conhece a predileção deste autor por temas ligados à tecnologia. Sobretudo àqueles que se relacionam com o universo jurídico, notadamente o Direito Notarial e Registral Imobiliário.

A pandemia do coronavírus, como por vezes explicitado neste espaço, fomentou ainda mais a utilização da tecnologia no universo jurídico. Não bastassem os processos eletrônicos, que já são de conhecimento de boa parte dos advogados, o funcionamento dos cartórios e questões relacionadas à documentação passaram por uma evolução significativa na utilização da tecnologia.

I – Breve histórico da utilização da tecnologia no âmbito dos cartórios

Trazendo um breve histórico da matéria, desde o ano de 2001 a legislação reconhece aos documentos eletrônicos com certificação digital a mesma presunção de veracidade que o Código Civil atribuiu a documentos físicos, em relação a seus signatários. O que ocorreu, à época, com a Medida Provisória nº 2.200, reeditada pelas Medidas Provisórias números 2.200-1 e 2.200-2, respectivamente em 27 de julho e 24 de agosto de 2001.

Conforme o art. 10, §1º da MP 2.200-2, as declarações constantes dos documentos em forma eletrônica produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil (Infraestrutura de Chaves Públicas – Brasil) presumem-se verdadeiros entre os signatários.

Já no ano de 2006, a Lei Federal nº 11.382 trouxe a chamada penhora on-line, passando a permitir as penhoras de numerário e averbações de penhoras de imóveis e móveis por meio eletrônico (art. 837, Código de Processo Civil).

Em 2015, o Provimento nº 47 do Conselho Nacional de Justiça criou a obrigatoriedade de haver, em cada Estado e no Distrito Federal, Centrais de Serviços Eletrônicos Compartilhados (SREI) para fins de intercâmbio de documentos entre os Registros de Imóveis, o Poder Judiciário, a Administração Pública e os usuários.

Mais recentemente, em 2019, com o Provimento 89 do Conselho Nacional de Justiça, houve a regulamentação do Código Nacional de Matrículas, o Sistema de Registros Eletrônicos de Imóveis e o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC).

Até aqui, dentro do universo dos cartórios, percebe-se que a maior evolução tecnológica foi a dos cartórios de registro de imóveis.

Com a publicação, em 20 de março de 2020, do Provimento 91 do CNJ (normativa que tratou da suspensão ou redução do atendimento presencial ao público pelas serventias extrajudiciais) e a publicação dos Provimentos 92 e 93, passou a ser possível o envio eletrônico dos documentos necessários para a lavratura de registros de nascimentos e de óbito no período de emergência em saúde pública de importância nacional (ESPIN).

 Ato contínuo, com os Provimentos números 94 e 95, o Conselho Nacional de Justiça trouxe à baila a questão do funcionamento dos serviços notariais e de registro durante o período de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN), em decorrência da infecção humana pelo novo Coronavírus.

Nesta oportunidade, regulamentou-se a possibilidade de os oficiais dos Registros de Imóveis recepcionarem os chamados títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, encaminhados digitalmente, por meio das centrais de serviços eletrônicos compartilhados.

Em seguida, com o Provimento nº 97 o Conselho Nacional de Justiça regulamentou os procedimentos de intimação nos tabelionatos de protestos de títulos visando a redução dos riscos de contaminação com o novo vírus. O Provimento nº 98 dispôs sobre os pagamentos dos emolumentos através dos meios eletrônicos, dentre os quais boleto bancário, cartão de crédito e débito, etc.

Já o Provimento nº 99 prorrogou a vigência dos Provimentos números 91, 93, 94 95 e 97 para o prazo do dia 31 de maio de 2.020. Prazo este mais uma vez prorrogado para 14 de junho pelo Provimento nº 101, do dia 27 de maio de 2.020. E, ainda, prorrogado para 31 de dezembro de 2.020 pelo Provimento nº 105 do CNJ.

Diante da movimentação do Conselho Nacional de Justiça, possibilitando e regulamentando a recepção pelos Cartórios de Registro de Imóveis de títulos nato-digitais e digitalizados, alguns Estados começaram a regulamentar os atos notariais à distância. Citem-se como exemplo o Estado de São Paulo, com o já revogado Provimento nº 12/2020, e Minas Gerais, com a já revogada Portaria nº 6.405/CGJ/MG, que instituiu o Projeto-Piloto para a recepção de requisições e para a realização de atos notariais e de registro, em meio digital.

Ocorre que, mais recentemente, foi publicado o Provimento nº 100 do Conselho Nacional de Justiça, que regulamentou em âmbito nacional os atos notariais à distância, revogando todas as normativas a ele anteriores, por força de seu art. 38.

Com a vinda do Provimento nº 100 do CNJ, passou-se a permitir a prática de atos notariais eletrônicos utilizando o sistema e-Notariado, oportunamente criado e mantido pelo Colégio Notarial do Brasil.

Verificado o breve histórico acima, percebe-se que, dentre todas as serventias extrajudiciais, a que mais demorou a se desenvolver no campo da tecnologia foi o Tabelionato de Notas.

II – A recente virada tecnológica do Tabelionato de Notas

Embora tendo uma evolução tecnológica tardia, atualmente existe fundamento jurídico para vários serviços de maneira eletrônica nos Tabelionatos de Notas, a exemplo da possibilidade de lavratura de escrituras públicas à distância (vide a regulamentação do Provimento nº 100 do Conselho Nacional de Justiça). Portanto, é possível comprar e vender imóveis, se divorciar, assinar procurações públicas e até fazer um inventário, tudo sem sair de casa.

No entanto, sem maiores divagações importa em tratar da possibilidade de autenticação de documentos digitais, questão da qual se atenta no tópico seguinte.

III – A autenticação de documentos digitais

Certamente o leitor já passou pela experiência de ir até um Tabelionato de Notas e pedir ao funcionário para autenticar determinado documento físico – lembre-se que autenticação de documento não é o mesmo que o reconhecimento de firma (da assinatura).

Com a evolução tecnológica dos Tabelionatos de Notas, agora é possível também realizar a autenticação de documentos digitais.

O Provimento nº 100 do Conselho Nacional de Justiça regulamentou a Central Notarial de Autenticação Digital (CENAD), que já está disponível no e-Notariado, gerido pelo Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB/CF), entidade que reúne os Cartórios de Notas do país.

É possível autenticar o documento originariamente físico – caso em que o cartório digitaliza o documento – ou o documento digital. De modo que, após o documento ser autenticado pela Cenad, ele poderá ser enviado eletronicamente a órgãos públicos e a outras pessoas, tendo o mesmo valor que o documento original.

IV – Como autenticar documentos digitais no cartório?

Para autenticar documentos digitais é preciso que o interessado procure um Tabelionato de Notas e envie o documento por e-mail (caso o original seja digital). Se o documento a ser autenticado for impresso, deve-se levá-lo ao cartório para que seja digitalizado e autenticado.

Realizada a autenticação notarial, a plataforma gera um registro com os dados do responsável pela autenticação, data e hora de sua assinatura e código de verificação. O interessado receberá do responsável pela autenticação um arquivo PDF assinado digitalmente pelo cartório. Toda essa operação é assegurada pela tecnologia Blockchain.

Como vai funcionar o regime de atualização patrimonial?

jun 04, 2021

A tributação de imóveis no país é assunto que, de forma recorrente, preocupa os proprietários e possuidores de imóveis. Diversos são os tributos que recaem sobre os imóveis: itbi, iptu, itr, ir, etc. Dentre todos esses, um dos que “doem” no bolso de proprietários de imóveis é o imposto de renda sobre o ganho de capital, também conhecido como lucro imobiliário.

I – Como funciona o Imposto de Renda sobre lucro imobiliário?

Explique-se. Quando se adquire um imóvel por determinado valor e se vende por um valor maior, paga-se um percentual sobre o ganho de capital auferido com aquele imóvel. Essa questão existe em virtude da Lei Federal nº 9.250/95, com alterações da Lei Federal nº 11.196/2005 e 13.259/2016. Lembrando que há, ainda, a regulamentação através da Instrução Normativa nº 599, de 28 de dezembro de 2005, da Receita Federal.

Assim, toma-se como exemplo a pessoa (física) que adquire um imóvel por R$ 500.000,00 e o vende, após um tempo, por R$ 700.000,00. Ela auferiu um ganho de capital de R$ 200.000,00. E é justamente sobre esse ganho que incidirá 15% de imposto de renda.

No caso das pessoas físicas, essa alíquota é progressiva, de acordo com a regra seguinte:

“ Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);

III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e

IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

No caso da pessoa jurídica, as regras são outras. Mas essa questão não será abordada no presente artigo.

II – Como vai funcionar o regime de atualização patrimonial?

Verificado rapidamente o funcionamento do ganho de capital das pessoas físicas, passa-se a tratar especificamente do chamado regime de atualização patrimonial.

Tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 458/2021, de autoria do Senador Roberto Rocha, que, se aprovado, vai trazer o regime de atualização patrimonial (REAP) “para declaração voluntária de bens ou cessões de direitos de origem lícita, referentes a bens móveis ou imóveis, declarados incorretamente ou com valores desatualizados, por residentes ou domiciliados no país”. O PL foi apensado (unido) ao então existente PL 7323/2017 na Câmara dos Deputados, que também já tratava do REAP.

Portanto, trocando em miúdos, será permitido ao proprietário do imóvel atualizar seu valor declarado pagando, quando da atualização de valor, imposto de renda sobre esse aumento patrimonial com a alíquota de 3% sobre a diferença (art. 2º, § 5º).

Segundo o art. 2º do PL, será possível a atualização de valor de bens adquiridos com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2020. O que será feito através do preenchimento da Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física.

Assim, se o PL se tornar lei, o contribuinte poderá continuar se submetendo ao pagamento do imposto sobre o ganho de capital quando de sua venda ou, como opção, poderá atualizar o valor do imóvel com uma alíquota mais atrativa.

É bom lembrar que o REAP poderá ser aplicado também a bens móveis, como veículos, aeronaves e embarcações; a ativos intangíveis de qualquer natureza, como marcas, copyright, software, know-how, patentes, etc; a operações de empréstimo com pessoa física e jurídica; recursos, bens ou direitos de qualquer natureza, integralizados em empresas sob a forma de ações, integralização de capital, etc.

Quais os cuidados para a compra de um imóvel rural?

maio 03, 2021

A compra de imóvel no Brasil envolve uma série de cuidados, como a verificação de diversas certidões para que haja segurança jurídica na aquisição. No caso dos imóveis rurais, os cuidados são ainda mais necessários, pois a legislação traz uma série de peculiaridades.

Desta forma, no presente artigo, sem a pretensão de se esgotar o tema, serão trazidos alguns cuidados necessários antes de se adquirir um imóvel rural.

1 – Verifique a matrícula do imóvel

Essa regra serve para todo e qualquer imóvel. Todos os imóveis possuem um registro no Cartório de Registro de Imóveis de sua competência. A primeira questão a ser verificada é retirar, no cartório em questão, uma certidão da matrícula daquele imóvel e verificar: primeiro, se o imóvel pertence a quem realmente o está vendendo.

Afinal, só o proprietário pode vender o imóvel. Caso quem lhe pretenda vender não seja o proprietário (aquele que consta na matrícula), provavelmente ele só tem a posse do imóvel. E certamente não pode, sozinho, realizar essa venda.

A segunda questão que se pode observar na matrícula e no contrato de promessa de compra e venda desse imóvel é se o imóvel que vai ser vendido respeita a fração mínima de parcelamento. Questão que será melhor explicada em seguida.

Aliado a matrícula, é preciso verificar uma série de certidões, como a CND da Receita Federal, a Certidão de quitação do ITR (Imposto territorial rural), dentre outras.

2 – Observe a Fração Mínima de Parcelamento

A fração mínima de parcelamento é a menor área que um imóvel rural pode ser parcelado em determinada região. Em Juiz de Fora/MG, por exemplo, a fração mínima é de 2 hectares, o que corresponde a 20 mil metros quadrados. Portanto, só se pode vender e registrar o tamanho que corresponde a esta medida.

O leitor pode estar se perguntando como as pessoas compram e vendem imóveis rurais com metragem inferior a este tamanho. Vamos tentar esclarecer.

Regra geral, a compra e venda somente ocorre quando é lavrada a Escritura Pública no Tabelionato de Notas. Afinal, pela regra do art. 108 do Código Civil, “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Esse montante, atualmente, é cerca de R$ 33.000,00. E dificilmente existem, no país, imóveis com valores inferiores a este.

Portanto, esses contratos particulares intitulados “Contrato de Compra e Venda” na verdade são verdadeiras promessas de compra e venda. Significa dizer que nesses contratos as partes prometem vender, não vendem efetivamente. Porque a venda somente ocorre na escritura pública.

Nesses contratos, nos casos dos imóveis rurais, as partes prometem vender imóveis rurais com áreas inferiores à fração mínima de parcelamento. Ocorre que esse negócio não pode ser efetivado no Tabelionato de Notas, pelo fato de o negócio estar desrespeitando a fração mínima de parcelamento, que está prevista nos art. 65 da Lei Federal 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e art. 8º da Lei Federal 5.868/1972.

Portanto, negócios como esses são inseguros do ponto de vista jurídico. Com o contrato particular se transmite a posse. Porém o registro continua em nome do proprietário originário.

3 – O georreferenciamento

Com o fim de se evitar a sobreposição de imóveis rurais, é necessário que o proprietário do imóvel rural realize um procedimento chamado georreferenciamento.

Trata-se de um procedimento que visa definir a forma, a dimensão e a localização, através de levantamento topográfico que toma as coordenadas geográficas do imóvel conhecidas em um dado sistema de referência.

O georreferenciamento é realizado por um engenheiro especializado em topografia rural e é obrigatório a todos os imóveis rurais.

Portanto, é importante observar se o imóvel a ser adquirido já foi georreferenciado. E caso não tenha sido, é preciso observar os prazos legais pra que seja realizado o georreferenciamento. Os prazos foram estabelecidos originariamente pelo Decreto 4.449/2002.

Os prazos para o georreferenciamento são:

20/11/2021 para imóveis com áreaa de 25 a menos de 100 hectares;

20/11/2025 para os imóveis com área inferior a 25 hectares.

Atente-se para o fato de que, caso já tenha se esgotado o prazo para o georreferenciamento de determinado imóvel, o registro da compra e venda somente será efetivado caso seja antes realizado o georreferenciamento daquele imóvel.

Portanto, é preciso verificar essa questão antes de se adquirir um imóvel rural.

4 – A questão ambiental

Uma das questões mais relevantes quando se fala em imóvel rural é verificar as questões ambientais que o envolvem.

A) CAR – Cadastro Ambiental Rural

A primeira delas é observar se determinado imóvel foi inscrito no chamado Cadastro Ambiental Rural. Vulgarmente conhecido como CAR. O CAR é um registro público eletrônico obrigatório para todos os imóveis rurais. E tem como finalidade integrar as informações ambientais referentes à situação das áreas de preservação permanente, das áreas de reserva legal, das florestas e dos remanescentes de vegetação nativa, das áreas de uso restrito e das áreas consolidadas das propriedades e posses rurais do país.

Visto o que é o CAR, pergunta-se: qual seria o prejuízo de o imóvel rural não possuir o cadastro?

A ausência de inscrição do imóvel no CAR poderá acarretar restrição ao acesso do proprietário a alguns benefícios previstos na lei, como:

– Possibilidade de regularização das Áreas de Proteção Permanente (APP) e/ou Reserva Legal e vegetação natural suprimida ou alterada até 22/07/2008 no imóvel rural, sem autuação por infração administrativa ou crime ambiental (art. 59§ 2º c/c § 4º, Lei Federal nº 12.651/12);

– Obtenção de crédito agrícola, em todas as suas modalidades, com taxas de juros menores, bem como limites e prazos maiores que o praticado no mercado (art. 41, inciso II, alínea ‘a’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Contratação do seguro agrícola em condições melhores que as praticadas no mercado (art. 41, inciso II, alínea ‘b’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Dedução das Áreas de Preservação Permanente, de Reserva Legal e de uso restrito base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Territorial RuralITR, gerando créditos tributários (art. 41, inciso II, alínea ‘c’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Linhas de financiamento para atender iniciativas de preservação voluntária de vegetação nativa, proteção de espécies da flora nativa ameaçadas de extinção, manejo florestal e agroflorestal sustentável realizados na propriedade ou posse rural, ou recuperação de áreas degradadas (art. 41, inciso II, alínea ‘e’, Lei Federal nº 12.651/12);

– Isenção de impostos para os principais insumos e equipamentos, tais como: fio de arame, postes de madeira tratada, bombas d’água, trado de perfuração do solo, dentre outros utilizados para os processos de recuperação e manutenção das Áreas de Preservação Permanente, de Reserva Legal e de uso restrito (art. 41, inciso II, alínea ‘f’, Lei Federal nº 12.651/12), e; 

– Suspensão de sanções em função de infrações administrativas por supressão irregular de vegetação em áreas de APP, Reserva Legal e de uso restrito, cometidas até 22/07/2008 (art. 14§ 2º, Lei Federal nº 12.651/12).

Portanto, este é outro ponto relevante a ser verificado pelo interessado em adquirir imóvel rural.

B) Área de Preservação Permanente

Não é incomum que dentro de imóveis rurais existam Áreas de Preservação Permanente. As chamadas APPs estão previstas do Código Florestal e são áreas protegidas, cobertas ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas (art. 3º, II Lei 12.651/12).

As áreas de preservação permanente são tratadas pelo art. 4º e seguintes do Código Florestal e são extremamente relevantes. O adquirente do imóvel rural deve observar se no imóvel que pretende adquirir existe área de preservação permanente e, principalmente, se existem construções ilegais nessas áreas.

A título de exemplo, cite-se um imóvel com um curso d’água de menos de 10 metros de largura que passa pelo imóvel rural. Segundo a lei, a faixa de 30 metros desse curso d’água é considerada APP e não se pode intervir nela sem a autorização do órgão ambiental competente (dependendo da intervenção, é considerado crime pela lei de crimes ambientais).

Caso tenha algo tenha sido construído nessa APP pelo promitente vendedor do imóvel, é preciso observar quando foi realizada a construção, sob pena de o adquirente daquele imóvel responder pelo passivo ambiental. Afinal, a obrigação ambiental é obrigação propter em, o que significa dizer que acompanha a coisa.

C) Autuações ambientais

Outra questão ambiental relevante é verificar se o proprietário daquele imóvel possui autuações ambientais nos órgãos ambientais competentes, como o IBAMA, o órgão ambiental federal e o órgão ambiental municipal. Caso existentes, deve-se verificar como ficariam eventuais multas incidentes sobre o imóvel e constar essas questões em contrato.

CONCLUSÃO

As questões acima são só alguns dos cuidados que se deve ter com esse tipo de aquisição. É preciso ressaltar que a compra de um imóvel rural é ainda mais complexa que a aquisição de imóveis urbanos e deve envolver uma atenção especial, sobretudo por um advogado especialista em direito imobiliário com conhecimento em imóveis rurais.

O que é e como funciona o IPTU verde?

mar 22, 2021

Um dos muitos impostos que o contribuinte paga ao poder público é o IPTU (imposto predial e territorial urbano). Esse tributo é pago aos Municípios todo ano pelos contribuintes.

Uma tendência em alguns Municípios para fomentar a construção de empreendimentos imobiliários sustentáveis (ecologicamente corretos) são os programas que se convencionou chamar de IPTU Verde.

Mas afinal, o que é IPTU verde, para que ele serve e como aderir ao programa?

Alguns Municípios possuem programas que estimulam a construção de empreendimentos ecologicamente sustentáveis. As regras para a concessão do benefício são conferidas pela Lei de cada Município. Portanto, as regras de um Município não são as mesmas aplicáveis aos demais Municípios.

a) Juiz de Fora/MG

No Município de Juiz de Fora/MG, a Lei Municipal nº 14.015/2020 dispôs sobre o Programa de Certificação Sustentável em Edificações. Em outras palavras, a lei trouxe o que chamou de JF IPTU VERDE.

No caso deste Município, dentre os objetivos do programa está o de incentivar construções sustentáveis que adotem ações em Edificações no Município. A certificação de novos empreendimentos é opcional e pode ser conferida aos empreendimentos que cumprirem com alguns requisitos, como (alguns exemplos):

  • 1 Uso de equipamentos economizadores de água (torneiras com arejadores, spray e/ou temporizadores e chuveiros com regulador de 
  • pressão) em no mínimo 60% dos pontos de utilização da edificação. 3 
  • 2 Uso de descargas de vasos sanitários de comando duplo ou comando único com volume reduzido de 4.8 litros em no mínimo 60% 
  • dos pontos. 3 
  • 3 Individualização dos medidores de consumo de água fria e quente (quando tiver sistema de aquecimento central de água) nas 
  • edificações multifamiliares, comerciais, institucionais e mistas. 2 
  • 4 Sistemas de reuso de 90% das águas cinzas: sistema independente constituído de tratamento, reservação e distribuição para vasos 
  • sanitários. 7 
  • 5 Sistemas de reuso de 90% das águas negras: sistema independente
  • constituído de tratamento, reservação e distribuição para vasos sanitários. 10 
  • 6 Aproveitamento de águas pluviais em 90% da área de cobertura excetuando possível área de telhado verde: implantação de sistema 

Dentre os benefícios para determinado empreendimento se enquadrar como ecologicamente correto está a concessão, pelo Município, de descontos no IPTU. De modo que quanto mais requisitos o empreendimento possua, maior sua pontuação para efeitos de desconto. Podendo chegar até 10% de desconto no IPTU (nível ouro).

b) Guarulhos/SP

Outra cidade que dispõe do programa é o Município de Guarulhos, no Estado de São Paulo. A Lei nº 6.793/2010 dispõe sobre a arrecadação e fiscalização do IPTU no Município.

Segundo a legislação, os descontos poderão chegar até 20% sobre o valor do imposto, caso o empreendimento preencha determinados requisitos, dentre os quais ter o empreendimento sistema de captação de água e chuva, sistema de reuso de água, construçÕes com material sustentável, sistema de utilização de energia eólica, etc.

Por fim, o interessado que quiser aderir ao programa IPTU Verde do Município deve observar a legislação local e procurar assessoria jurídica especializada para sanar quaisquer problemas que possam ser encontrados.

Entenda o funcionamento da Fidúcia – PL 4.758/20

nov 25, 2020

I – Introdução

O projeto de lei da fidúcia, de autoria de Enrico Misasi, atualmente encontra-se em tramitação na Câmara dos Deputados. Trata-se de um projeto que pretende viabilizar uma sistemática amplamente difundida no mundo, muitas vezes sob a constituição de um trust.

O trust, segundo a Convenção de Haia, se refere a relações jurídicas criadas por alguém, o outorgante, quando os bens forem colocados sob controle de um curador para o benefício de um beneficiário ou para alguma finalidade específica.

Essa sistemática difundida da qual se falou inicialmente basicamente é aquela situação em que a administração de ativos é confiada a terceiro, administrador profissional, ao qual é atribuída a titularidade dos bens objeto do negócio.

Assim, o PL, em sua justificação, esclarece que é possível alcançar o mesmo efeito jurídico do trust mediante transmissão fiduciária, “pois tanto o trust quanto a fidúcia produzem o mesmo efeito de definir uma destinação para o bem transmitido e vinculá-lo à realização desse escopo específico, excluindo-o dos efeitos de eventuais situações de crise do fiduciário”.

Para que fique mais claro, caso o PL da fidúcia se torne lei, será possível a administração de heranças, de patrimônio de dependentes ou de investimentos financeiros.

II – O que é fidúcia?

O PL estabelece o chamado Regime Geral da Fidúcia (art. 1º), pois pretendeu estabelecer todo o regime jurídico do instituto em uma só lei.

A fidúcia é o negócio jurídico pelo qual uma das partes, denominada fiduciante, transmite, sob regime fiduciário, bens ou direitos, presentes ou futuros, a outra, denominada fiduciário, para que este os administre em proveito de um terceiro, denominado beneficiário, ou do próprio fiduciante, e os transmita a estes ou a terceiros, de acordo com o estipulado no respectivo ato constitutivo (art. 2º).

Portanto, são partes desse negócio:

  1. O fiduciante: aquele que transmite bens ou direitos;
  2. O fiduciário: aquele que administra esses bens e direitos, em proveito de um terceiro;
  3. O beneficiário: o terceiro, que se beneficia da administração dos bens ou direitos pelo fiduciário.

Necessário lembrar que a fidúcia pode também ser utilizada como forma de garantia (art. 2º, parágrafo único).

III – Como se constitui a fidúcia?

A fidúcia se constitui das formas seguintes:

  1. Por lei (art. 4º);
  2. Por contrato ou ato unilateral (art. 4º);
  3. Por testamento (art. 4º, §3º).

IV – Os requisitos da fidúcia

O PL traz, em seu art. 4º, §1º uma série de requisitos, como a individualização dos bens e direitos objetos da fidúcia e os direitos e obrigações das partes e dos beneficiários.

Lembrando que a exigência dos requisitos é impositiva, sob pena de nulidade (art. 4º, §1º)

V – O registro da fidúcia

Como já explicado, a fidúcia pode ser sobre bens e direitos.

O PL estabelece que se considera constituída a propriedade ou a titularidade fiduciária, e válida perante terceiros, mediante registro do ato de constituição da fidúcia no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel dado em fidúcia, no Registro de Títulos e Documentos, na Comarca em que forem domiciliados o fiduciário e o fiduciante, ou no órgão a que a lei atribuir competência para esse fim (art. 4º, §2º).

VI – A separação do patrimônio

O regime da fidúcia estabelece, grosso modo, uma afetação patrimonial. O que significa dizer que o patrimônio do fiduciante e do fiduciário são separados, não podendo se misturar.

Assim, segundo o PL, o fiduciário deverá se esforçar para que os bens e direitos objetos da fidúcia, e também seus frutos, não se comuniquem, nem se confundam, com seus bens e direitos (art. 6º, §1º). Trata-se, portanto, de uma afetação patrimonial. Situação semelhante da que já ocorre na Incorporação Imobiliária com utilização do patrimônio de afetação (sobre esse tema, clique aqui).

Portanto, ao se estabelecer o regime da fidúcia em determinado negócio, os patrimônios ficam separados. Esse, inclusive, é o ponto central do PL.

Inclusive, a este respeito o PL estabelece que o patrimônio constituído pela fidúcia não se submeterá aos efeitos da falência ou da recuperação judicial da empresa, permanecendo esse patrimônio separado do falido (art. 13).

VII – Conclusão

Vistos alguns aspectos desse PL, verifica-se que o mercado já tem adotado essa sistemática em situações pontuais, como na Incorporação Imobiliária, na parceria público-privada, na securitização de créditos e nas operações de crédito do agronegócio.

A viabilização da fidúcia em sentido amplo, como é o que pretende fazer o PL, é louvável e fomentará novos negócios.

Quais os cuidados na locação de topos de prédios para instalação de antenas de telefonia?

ago 26, 2020

Situação que ajuda muito os condomínios angariarem renda extra para sua manutenção é a locação do topo do prédio para empresas de telefonia, para a instalação de antenas.

Trata-se de um negócio interessante tanto para o condomínio quanto para as empresas locatárias. No entanto, é preciso que sejam tomadas algumas cautelas para a realização desse tipo de negócio. De forma que, no presente artigo, algumas questões importantes serão apresentadas.

I – Precisa da aprovação de Assembleia?

O argumento da alteração da fachada do condomínio

Alguns condôminos, inconformados com a instalação de antenas no topo de seus condomínios, apresentam o argumento de que seria necessária a aprovação, em assembleia, pela unanimidade dos condôminos. E o fazem por entenderem que a instalação de antenas no topo do edifício alteraria a fachada do prédio. Há, inclusive, julgado neste sentido (Apelação nº 262.076-4/2, 4ª Câmara do TJ/SP).

E realmente, em se tratando de alteração de fachada, o art. 10, §2º da Lei nº 4.591/64 e, ainda, o art. 1.336, II do Código Civil exigem a aprovação da unanimidade dos condôminos para tanto.

Portanto, para aqueles que entendem que a instalação de antenas implique em alteração da fachada do condomínio, é preciso se considerar o quórum da unanimidade dos condôminos.

No entanto, há também decisão no sentido de que a colocação de antenas nos topos dos prédios não podem ser consideradas alteração de fachada, conforme já entendeu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

Condomínio. Área externa. Aprovação com ampla maioria, em assembleia, da instalação remunerada de antenas retransmissoras, de titularidade de terceiros, no teto do edifício. Insurgência de condômina vencida na votação, com arguição de nulidade da deliberação, por não observada a unanimidade necessária em se tratando de alteração de fachada. Caráter questionável, todavia, da premissa de ocorrer agressão à fachada. Teto do edifício que, embora envolvendo a superfície externa, considerada no todo, não é visível ao público em geral, nem integra propriamente a linha arquitetônica e o padrão estético característico da construção. Área comum de resto normalmente destinada, justamente, à instalação de equipamentos móveis, como antenas de uso dos próprios condôminos. Ausência de ilegalidade flagrante na autorização assemblear. Requisito da probabilidade do direito a ser tutelado não atendido. Decisão denegatória de tutela antecipada para a suspensão da eficácia da deliberação que se confirma. Agravo de instrumento da autora desprovido, contra o voto da Relatora sorteada. (TJ-SP – AI: 20110555020198260000 SP 2011055-50.2019.8.26.0000, Relator: Fabio Tabosa, Data de Julgamento: 22/04/2019, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2019)

É claro que a questão é delicada e deve ser analisada em cada caso. No entanto, o entendimento aqui defendido é o de que não se pode considerar a instalação de antenas nos topos dos prédios como alteração de fachada, confirmando a decisão acima exposta.

E qual o quórum para aprovação?

Em que pese não se tratar de alteração da fachada, há que se observar quórum específico para a colocação de antenas no topo dos prédios. E a definição desse quórum está longe de ser pacífica. De modo que alguns entendem que basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos. Outros, porém, defendem a necessidade da aprovação da unanimidade dos condôminos.

  • Quórum de 2/3:

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já se manifestou no sentido de que, para a instalação de antenas nos topos de edifícios, basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos (TJ-RJ – APL: 02016143420128190001 RJ 0201614-34.2012.8.19.0001, Relator: DES. LUCIO DURANTE, Data de Julgamento: 04/08/2015, DÉCIMA NONA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 06/08/2015 00:00). Segundo o julgado, “a aprovação de sua instalação é matéria que deve ser deliberada pelo quórum de dois terços das unidades imobiliárias, em assembleia especialmente convocada para tal fim. Precedentes do STJ e desta Corte”.

  • Unanimidade:

Aqueles que defendem a necessidade de aprovação da unanimidade dos condôminos o fazem por dois motivos: primeiro, por entenderem que a instalação de antena implicaria na alteração da fachada do condomínio, conforme já explicado acima.

Outros, como Scavone, o fazem sob o argumento de que a locação do teto, que é parte comum do condomínio, impedirá o uso dos condôminos, embora haja fruição. E se a lei faculta a utilização, a fruição representaria alteração da destinação das áreas comuns e, consequentemente, tornaria imprescindível a unanimidade.

E a doutrina possui o entendimento de que, para a alteração da forma do uso e destinação das partes comuns, necessariamente deverá haver unanimidade João Batista Lopes. Condomínios. 6ª ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1998. P. 173).

Mas, afinal, qual quórum considerar para efeitos de aprovação?

Sabe-se que o direito não é matéria exata, de modo que cada jurista e cada julgador aplicará sua interpretação a questão.

Diante disso, sugere-se o estudo do caso concreto para que seja verificado, de forma mais assertiva, o quórum a ser observado. Sobretudo levando em conta o entendimento do Tribunal do Estado em que está localizado o condomínio.

No entanto, a nosso sentir deve-se ter cautela e adotar a interpretação mais restritiva, da unanimidade dos condôminos, a fim de que o síndico e o condomínio não sejam demandados em juízo no futuro.

A análise da convenção do condomínio

Para toda e qualquer atitude no âmbito dos condomínios, é sempre necessário a consulta à sua convenção e ao regimento interno. É nesses documentos que estão presentes todas as regras que obrigarão os condôminos.

Portanto, não se esquecendo da aplicação da lei, é preciso sempre estudar a questão também com base no que está disposto na convenção do condomínio.

II – A questão do imposto de renda dos condôminos

Outra questão a ser observada é se os condôminos teriam de declarar, em seu imposto de renda pessoa física, o lucro auferido com essa locação.

O Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de Março de 2007 estabelece que na hipótese de locação de partes comuns do condomínio edilício, será observado:

I – os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;

II – o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.

Assim, apesar de existirem críticas a normativa acima, os rendimentos auferidos com a locação das áreas comuns devem ser entendidos como renda. De modo que os condôminos se obrigam a declarar, em suas declarações de renda, os rendimentos auferidos com a locação de área comum.

Portanto, sob o aspecto fiscal, o locador é reconhecido pelo fisco como sendo o destinatário das receitas e alugueis das partes comuns, e, nessas condições, responde pelo pagamento dos impostos devidos, fazendo jus ao recebimento dos alugueis.

Deve-se observar, ainda, o art. 3º da Lei nº 12.973/2014, que estabelece que ficam isentos do IR os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais (constituídos nos termos da Lei nº 4.591/64), limitado a R$ 24.000,00 por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para a cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram da locação de partes comuns do condomínio.

III – Os contratos realizados com as empresas

Outra questão importante é a análise minuciosa desses contratos de locação realizados com as empresas de telefonia.

Deve-se ater a algumas questões, como a duração do contrato, a atribuição da responsabilidade sobre o custo de instalação, a responsabilidade decorrente de danos a área comum locada (como infiltrações), a especificação do índice de correção do contrato, dentre outras questões.

Uma das questões apresentadas nesses contratos é uma cláusula que expressamente proíbe o locador de arrendar ou ceder, ainda que a título gratuito, a área da locação, ou a área remanescente, a empresas concorrentes a locatária, salvo por expressa autorização desta. Essas cláusulas costumam vir com a imposição de multa compensatória.

Sendo que nestes casos, se o locador pretender locar a área também a outra empresa, é importante obter a autorização expressa da empresa que já se instalou no local.

IV – Demais cuidados

Existem outras questões a serem observadas, como a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e a aprovação dos condôminos, como já foi anteriormente exposto.

V – Conclusão

Antes de os condomínios locarem estes espaços a empresas, é importante verificar uma série de requisitos e questões, como foi explicado acima.

O ideal é que o síndico conte com a assessoria de um advogado especializado na área.