O IGP-M e a pandemia nas locações de imóveis

17 jun 2021

A crise desencadeada pela pandemia do coronavírus trouxe uma grande reviravolta no mercado imobiliário nacional. Na esfera da construção civil, ocorreu substancial aumento nos materiais de construção[1]; na esfera das aquisições de imóveis, já se noticiou certa preocupação com eventual redução nos contratos de compra e venda de imóveis[2]; já na esfera das locações, é de conhecimento geral que inúmeros locatários e locadores realizaram acordos para manter suas relações locatícias de pé, inclusive com reduções nos alugueis.

Além das questões acima, chama a atenção especificamente o reajuste praticado nas locações de imóveis. A Lei do Inquilinato prevê que os contratos de locação de imóveis podem ser reajustado, deixando a critério das partes estabelecer o índice de reajuste[3].

A prática mostra que o índice regularmente utilizado para o reajuste das locações de imóveis é o Índice Geral de Preços de Mercado, publicado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M). Trata-se de indicador composto por três outros indicadores: Índice de Preços ao Produtor Amplo de Mercado, que representa os preços do atacado (IPA-M), Índice de Preços ao Consumidor Mercado, que corresponde à inflação no varejo (IPC-M) e Índice Nacional de Custo da Construção Mercado, que afere os custos do setor de construções habitacionais (INCC-M), com pesos de 60%, 30% e 10%, respectivamente[4].

O IGP-M é, portanto, reajustado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e fornece uma visão sobre as oscilações da economia dentro do mês.

Ocorre que, com a pandemia do coronavírus, percebeu-se um aumento substancial do IGP-M nos últimos meses. Se em dezembro de 2019 – antes da pandemia – o acumulado do ano girava em torno de 9% [5], o acumulado no mês de abril de 2021 chegou a 37,06%.

Esse aumento tem gerado inúmeras discussões entre as partes nas locações de imóveis, pois agora, além de acordos sobre os valores de alugueis, os locatários precisam suportar um reajuste altíssimo do aluguel.

Com toda essa questão, locadores e locatários iniciaram acordos nos mais diversos sentidos. Alguns optaram por alterar o IGP-M por índice diverso, mais realista. Outros optam pelo não reajuste, diante da pandemia do coronavírus. Outros, ainda, estabeleceram percentuais diversos, com base em outros critérios.

Há, no entanto, quem tenha procurado o poder judiciário para discutir a questão. Em uma dessas ocorrências, houve autorização judicial para a substituição do IGP-M para o IPCA[6].

Mais recentemente veio à tona o Projeto de Lei 1026/21, que tramita na Câmara dos Deputados, determinando que o reajuste dos contratos de aluguel comercial e residencial não poderá ser superior à inflação oficial do país, medida pelo IPCA[7]. Há, ainda, o Projeto de Lei 1806/21 sobre o mesmo assunto tramitando no Senado Federal.

A ideia é que seja fixado um índice específico para esses reajustes, já que atualmente a lei deixa a cargo das partes a negociação sobre qual índice deve ser levado em conta para efeitos desses reajustes.

Apesar da existência dos projetos de lei, enquanto não se tornem efetivamente lei, recomenda-se fortemente que as partes estabeleçam índice distinto para esses reajustes. Recomenda-se, portanto, que isso seja realizado através de termo aditivo a esses contratos.

NOTAS:

[1] Notícia retirada de https://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2021/03/22/interna_noticias,50823/aumento-no-custo-de-materiais-de-construcao-pressiona-preco-dos-imovei.shtml

[2] Veja em https://www.migalhas.com.br/depeso/328641/a-influencia-da-pandemia-no-mercado-imobiliario

[3] Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

[4] https://einvestidor.estadao.com.br/educacao-financeira/igp-m-o-que-e-e-como-funciona

[5] https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-acelera-209-dezembro-2019-aponta-fgv-ibre?utm_source=portal-fgv&utm_medium=fgvnoticias&utm_campaign=fgvnoticias-2020-01-30

[6] https://www.migalhas.com.br/quentes/346318/juiza-autoriza-alteracao-de-reajuste-de-aluguel-de-igp-m-para-ipca

[7] https://www.conjur.com.br/2021-abr-16/projeto-limita-reajustes-aluguel-residencial-comercial-ipca