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Como fugir do georreferenciamento de imóveis rurais?

fev 19, 2022

Tagged : estremação, georreferenciamento, imóvel rural, reurb

Se você chegou aqui, provavelmente está diante da seguinte situação: precisa vender seu imóvel ou, ainda, precisa realizar alguma questão relativa a seu imóvel e, portanto, precisa realizar o georreferenciamento do imóvel. Sendo ou não sendo esta sua situação, o presente artigo tratará sobre o chamado georreferenciamento e trará, talvez, uma saída para postergar sua realização.

Antes de entrar na questão, ressalto que não existe fórmula mágica. Mas com o profundo conhecimento da legislação e o conhecimento sobre o tema, além da prática notarial e registral, é possível solucionar questões de maneira mais simplificada.

Pois bem. Passamos ao tema de maneira didática, como de costume, para que haja a correta compreensão do leitor.

I – O que é georreferenciamento de imóvel?

O georreferenciamento de imóvel é basicamente um procedimento para definição da forma, dimensão e localização do imóvel, através de levantamento topográfico.

O chamado “geo” foi criado para que fossem eliminadas falhas de levantamentos topográficos antigos, como a sobreposição de áreas junto aos cartórios de registro de imóveis. Essa situação gerava muitas discussões jurídicas e uma certa insegurança aos proprietários.

Portanto, a Lei 10.267 de 2001, alterando alguns dispositivos de outras legislações, trouxe a necessidade da realização do georreferenciamento nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais.

Seu regulamento (Decreto 4.449/2002) trouxe, portanto, a obrigatoriedade do procedimento conforme o tamanho da área. Assim, a cada dia que passa, mais imóveis têm de se submeter ao geo, a saber:

Já vigente para imóveis acima de 250 hectares;

Já vigente para os imóveis com área entre 100 a menos de 250 hectares;

20/11/2023 para os imóveis com área de 25 a menos de 100 hectares;

20/11/2025 para os imóveis com área inferior a 25 hectares.

Dessa forma, se você está lendo esse artigo no ano de 2.022 e se seu imóvel tem entre 25 e 100 hectares, você ainda não está obrigado realizar o geo. Se seu imóvel já tem mais de 100 hectares, já deve realizar o procedimento.

II – Como funciona o georreferenciamento?

De maneira prática, para a realização do procedimento é preciso procurar um profissional técnico (profissional especializado em topografia rural). Esse profissional elaborará uma planta e um memorial descritivo e submeterá a questão ao INCRA.

Para que o procedimento ocorra, é necessário que a planta seja assinada pelos confrontantes diretos (art. 9º, §6º, Dec. 4449/02). Ou seja, aqueles proprietários vizinhos diretos do imóvel que está sendo georreferenciado.

E é justamente a necessidade das assinaturas que, muitas vezes, atrasa sobremaneira o procedimento. Porque enquanto a planta não é completamente assinada pelos confrontantes, ela não entra no cartório de registro de imóveis.

III – É possível a realização do geo sem a assinatura dos confrontantes?

Embora o Decreto 4449/02 tenha trazido a necessidade de anuência dos titulares de direito real confrontantes do imóvel para a realização do geo, a Lei 13.838/2019 alterou a Lei de Registros Públicos para dispensar a anuência dos confrontantes nos casos de desmebramento, parcelamento e remembramento de imóveis rurais.

A questão é instigante, mas como o objetivo do presente artigo não é o aprofundamento da referida dispensa, a questão não será tratada aqui.

Passo, então, ao questionamento que dá o título do artigo.

IV – Como fugir do georreferenciamento?

Verificado todo o contexto acima, existe uma forma de o proprietário “fugir” da realização do georreferenciamento.

O proprietário do imóvel cujo tamanho (no caso do ano de 2022, mais de 100 hectares) já seja exigido o georreferenciamento não conseguirá se aproveitar dessa fuga. Portanto, se este é seu caso, o georreferenciamento é obrigatório.

No entanto, para aquele proprietário de imóveis menores, é possível se utilizar desta fuga. A questão, em uma leitura rasa, pode parecer óbvia. Afinal, se não está no prazo, não há fuga. Apenas não estaria no prazo.

No entanto, há aqueles casos em que o imóvel possui 150 hectares e possui vários coproprietários. Neste caso, se seu Zé das Couves é dono de 12 hectares dentro de um todo (em uma única matrícula), ele não poderia vender seu imóvel a terceiros, uma vez que o registrador de imóveis deve considerar o tamanho total da gleba para interpretar a lei do geo.

Assim, seu Zé das Couves não conseguirá registrar a compra e venda da área de 12 hectares dentro de uma gleba de 150 hectares. Ainda que seja possível lavrar essa escritura, o cartório de registro de imóveis apresentará uma nota devolutiva (um documento explicando que não é possível registrar a compra e venda) exigindo a realização do georreferenciamento.

Mas neste caso, seu Zé da Couves consegue fugir do chamado georreferenciamento. Como? Através da estremação do imóvel. Sob qual fundamento? Para efeitos de estremação de imóvel, há recomendação de que o cartório de registro de imóveis deve considerar o tamanho do imóvel a ser estremado, e não o tamanho do todo (conforme enunciado nº 39 do Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais).

V – O que é estremação?

A estremação (com “S” mesmo) é um procedimento extrajudicial (portanto, não há necessidade de ir para a justiça) em que o proprietário em condomínio pode separar sua parte da matrícula em condomínio. Já escrevi sobre esse tema em meu blog, aqui (embora o artigo esteja desatualizado, consegue explicar bem o procedimento).

Nesta situação, se uma matrícula possui 15 coproprietários, um deles pode realizar uma estremação para sair dessa matrícula. Oportunidade em que se cria uma nova matrícula para esse coproprietário. Daí, seu imóvel será uma matrícula separada com um tamanho inferior àquele da matrícula maior.

No caso de seu Zé das Couves, ele sairia de uma matrícula de 150 hectares para uma matrícula de 12 hectares. Estaria, portanto, fora do prazo para o georreferenciamento. O que o possibilitaria de vender o imóvel sem que o cartório de registro de imóveis exija o procedimento.

VI – A estremação é possível em todo o Brasil?

Você pode estar se questionando que no seu Estado não haveria regulamentação para a estremação. Afinal, a estremação nasceu no Rio Grande do Sul e, atualmente, não possui regulamentação em todos os Estados da Federação.

No entanto, com a entrada em vigor da Lei 13.465/17 e a vinda da Reurb (também já escrevi sobre isso aqui), é possível sim a realização da estremação. Só que neste caso o procedimento passaria necessariamente pelo Município e pelo Cartório de Registro de Imóveis. Ficando a questão, assim, submetida a uma análise mais pormenorizada da legislação municipal.

VII – Conclusão

O tema comentado acima não está nítido na legislação. Portanto, não se trata de questão simples de ser realizada. Assim, se faz relevante procurar um profissional especialista na área para que os procedimentos sejam corretamente conduzidos e haja êxito na regularização.

Fellipe Duarte é advogado especialista e com atuação exclusiva em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG, subseção Juiz de Fora; co-autor das obras “O direito notarial e registral em artigos, vol IV”, Editora YK e “Atos eletrônicos em notas e registros”, do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.

www.fellipeduarte.adv.br

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Reurb em "imóvel rural" é possível?

out 29, 2019

Tagged : direito imobiliário, direito urbanístico, imóvel rural, regularização de imóvel rural, reurb
A Regularização Fundiária Urbana – REURB – é um tema muito recente, que veio à tona com a conversão da Medida Provisória nº 759/2016 na Lei nº 13.465/17. Esta lei não só simplificou o procedimento da regularização fundiária urbana (trazendo algumas alterações à Lei nº 11.977/09), com a REURB, como também trouxe várias modificações relevantes no Direito Imobiliário. Não obstante os diversos institutos e a riqueza de detalhes da lei, atenta-se, mais uma vez, para a questão da Reurb. Sobretudo no que tange a regularização de imóveis rurais. Diante disso, pergunta-se: seria possível a aplicação da Reurb em imóveis rurais? E para tratar desta questão, como de praxe, passa-se ao estudo através de tópicos, que serão vistos a seguir. I – O que afinal é a REURB? A título introdutório, é preciso explicar melhor do que se trata a REURB. Pois bem, a sigla indica Regularização Fundiária Urbana. Mas o que seria isso? Basicamente, a Reurb é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Trata-se de uma política pública que tem como finalidade regularizar núcleos informais. Assim, grosso modo, havendo núcleo urbano informal (exemplo, loteamentos irregulares), caso se encaixem nos critérios da lei, é possível sua regularização através de um procedimento extrajudicial. De forma que, dentre os objetivos da Reurb, evidencia-se aquele de identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assessorar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior. II – Quais os tipos de REURB? A lei trouxe dois tipos de Reurb, quais sejam:
  1. REURB-S: Reurb de interesse social. Aqui são incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público.
  2. REURB-E: Reurb de interesse específico. Neste caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.
Para as famílias de baixa renda, o próprio Município “toca” o projeto, não havendo despesas para essa população. Nos demais casos, não considerados de baixa renda, o interessado será o responsável pelas despesas com a Reurb. De forma que ele deve arcar com emolumentos de cartório, eventuais despesas com engenheiros para elaboração de projetos técnicos e advogados. III – Quem pode requerer a REURB? Segundo a lei, podem requerer a Reurb:
  • a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;
  • os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
  • os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
  • a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
  • o Ministério Público.
Uma vez que a lei visa garantir o direito social à moradia, deve-se entender o rol acima como exemplificativo. De forma que outros interessados, que não os do rol acima, podem requerer a Reurb. IV – Onde dar entrada na REURB?  Para iniciar a Reurb é preciso dar entrada junto ao Município. Cada Município vai regulamentar a Reurb, criando uma legislação específica com regras específicas. Portanto, deve-se dar entrada na Reurb no órgão competente no âmbito Municipal. V – É possível REURB em imóvel Rural? Para verificar a possibilidade de aplicação da Reurb a imóveis rurais, é preciso verificar alguns pontos da Lei, vejamos o art. 11, parágrafo 6º:
§ 6º Aplicam-se as disposições desta Lei aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972 .
Da leitura acima, verifica-se que a Reurb se aplica a imóveis localizados em área rural, desde que o módulo rural seja menor que a fração mínima de parcelamento. Quando a lei fala em “módulo rural”, leia-se o lote. Ou seja, em um loteamento, por exemplo, o lote deve ser menor que essa fração mínima de parcelamento. Quanto a fração mínima de parcelamento, essa é a menor área em que um imóvel rural pode ser desmembrado num determinado Município. Ou seja, existe uma fração mínima de parcelamento que o imóvel rural deve observar. Assim, se a unidade imobiliária (o lote) for menor que esta fração, é possível a aplicação da Reurb. Além disso, o Decreto nº 9.310/18, que regulamentou a Reurb, estabelece o seguinte conceito de núcleo urbano, em seu art. 3º, I:
assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias com área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8o da Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;
Daí se compreende que núcleos urbanos, ainda que situados em área inscrita como rural, com a unidade imobiliária inferior à fração mínima de parcelamento, é passível de Reurb. Mas observe que este núcleo deve ter uso e características urbanas. O que seriam essas características urbanas? A Lei nº 13.465/17, ao tratar da REURB, não indicou o que seriam essas características urbanas. De modo que a lei se contenta em indicar que é possível a REURB em imóveis localizados em área rural, cujo módulo seja inferior a fração, desde que com características urbanas. O que deixa a cargo do Município a opção por deferir ou não o procedimento da Reurb nesses casos. No entanto, é possível se utilizar de critérios de outras legislações para se ter um norte sobre o que seriam essas características urbanas. Sugestão de critérios para considerar o imóvel com características urbanas Poderíamos utilizar como exemplo as características que devem ter o imóvel para efeitos de cobrança de IPTU (imposto sobre a propriedade territorial e predial urbana), conforme definido pelo Código Tributário Nacional. Neste caso, para a cobrança do IPTU o imóvel deve ter sua localização em área urbana e ter, no mínimo, duas das seguintes infraestruturas: a) meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; b) abastecimento de água; c) sistema de esgotos sanitários; d) rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;  e) escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado. Outro critério que poderia ser levado em consideração é aquele da Lei nº 9.636/98 relativa ao patrimônio da União. Naquela legislação, exige-se como condição para alienação de imóveis sob o regime da “enfitêuse” (saiba mais sobre enfitêuse assistindo este vídeo) que estejam situados em “área urbana consolidada”, definida como aquela a) inserida no perímetro urbano; b) com sistema viário implantado e vias de circulação pavimentadas; c) organizada em quadras e lotes predominantemente edificados; d) de uso predominantemente urbano; e) com a presença de, no mínimo, três equipamentos de infraestrutura implantados. É importante, ainda, levar em consideração que são atividades típicas com características urbanas aquelas ligadas à indústria, ao comércio e de serviços. Existem outros critérios de outras legislações que poderiam ser utilizados para este efeito. Mas a questão pode ser solucionada com uma regulamentação municipal mais precisa. Veja-se a seguir. Verificado que o lote é menor que a fração mínima de parcelamento e que o imóvel tenha características urbanas, como fica a Reurb? Caso o imóvel tenha preenchido esses requisitos da Lei nº 13.465/17, o interessado pode dar entrada na Reurb em seu Município. Quando da análise do procedimento pelo Poder Público Municipal, segundo o art. 30, §2º da Lei nº 13.465/17, o Município poderá deferir (definindo a modalidade da REURB) ou indeferir o procedimento. É nesse momento que o Município avaliará se o interessado observou todos os princípios e toda a legislação vigentes para dar continuidade na Reurb. Dentre os princípios a serem observados estão todos aqueles previstos na Lei nº 13.465/17 e no Decreto nº 9.310/18, dentre os quais destaca-se o princípio da eficiência na ocupação do solo:
Art. 2º. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios:
IX – concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
Assim, para efeitos de regularização de assentamentos em zona rural, o poder público deverá fornecer serviços públicos adequados aos moradores, o que exige uma avaliação de viabilidade financeira, para que seja assegurada sua sustentabilidade econômica. Além disso, a ocupação eficiente do território é objetivo implícito do art. 182, §4º da Constituição Federal, que busca coibir o solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, com vistas à promoção de seu adequado aproveitamento. Portanto, no momento da análise do procedimento pelo Município, deve-se avaliar cada caso. Tudo, com base no critério de oportunidade e conveniência da Administração Pública. Uma vez que o Município tome a decisão de deferir a regularização fundiária em área rural, é preciso que se altere o plano diretor, de modo a ampliar o perímetro urbano. Incluindo-se, assim, o assentamento em uma zona de expansão urbana ou de urbanização específica.
 
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Como regularizar imóveis em Juiz de Fora? Conheça a nova Lei Municipal

set 09, 2019

Tagged : juiz de fora, lei complementar 90, regularização de imóveis, regularização fundiária, reurb
História recorrente no país é aquela em que uma pessoa adquire para si um lote para construir sua casa (ou sítio) em um loteamento, paga por aquele espaço e quando vai passar a Escritura Pública para registrar o imóvel em seu nome se depara com inúmeras dificuldades. Dentre as quais a impossibilidade de passar a Escritura, uma vez que o loteamento em questão é irregular. É de conhecimento geral que existem, no país, inúmeros loteamentos irregulares e/ ou ilegais e que seus adquirentes estão à margem da lei, de forma que não conseguem sua regularização, fato que atrapalha sua venda e sua transmissão por herança. Vive-se, desta forma, verdadeira insegurança na compra e venda de imóveis. I – UMA SAÍDA PARA A REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS Por conta disso e para que estes imóveis irregulares possam ser regularizados, recentemente foi editada a Lei nº 13.465/17, que trouxe, dentre outras questões, uma certa simplificação na regularização de imóveis, com o instituto da REURB. A REURB, grosso modo, trata-se de um conjunto de medidas em que se pretende identificar núcleos urbanos informais e regularizá-los. É feita através de um processo administrativo dirigido ao Município, de forma que se dispensa a utilização do Poder Judiciário. No entanto, não se trata de um processo simples, pois no curso deste procedimento devem ser levadas em conta várias questões, como a questão ambiental, a titulação dos possuidores e a estrita observância à lei. Para saber mais detalhes sobre a REURB, clique aqui. Ultrapassada a introdução do que seria a REURB, passa-se a tratar da solução especificamente para Juiz de Fora. II – QUEM PODE DAR ENTRADA NA REURB? Em se tratando de legislação com finalidade de garantir o direito social à moradia, é preciso entender que o rol de legitimados apresentado pela lei não é fechado. Ou seja, além da lista que será a seguir apresentada, entende-se que outros interessados poderiam também requerer a REURB.
  • a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;
  • os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
  • os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
  • a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
  • o Ministério Público.
Assim, todos os acima indicados, estando em situação imobiliária irregular, podem dar entrada no procedimento administrativo para, finalmente, regularizar seu imóvel. Caso o interessado não tenha condições de contratar um advogado especialista na área, pode se valer da Defensoria Pública para tanto. III – COMO REGULARIZAR IMÓVEIS IRREGULARES EM JUIZ DE FORA/MG? Com a entrada em vigor da Lei Federal, os Municípios têm criado legislações locais, visando dar efetividade a regra federal criada. De forma que em Juiz de Fora/MG, ainda no ano de 2019, entrou em vigor a Lei Complementar nº 90/19. Esta lei regulamentou a Lei Federal nº 13.465/17 no âmbito do Município, de forma que já é possível que aquele ocupante de imóvel irregular, que já ocupa o imóvel comprovadamente desde o dia 22 de dezembro de 2016 (art. 1º da LC 90/19), se utilize do procedimento administrativo para a regularização do imóvel.  Os passos para a regularização do imóvel irregular, segundo a Lei Municipal, são:
a) Apresentação do requerimento junto ao Município, assinado pelo interessado; b) Cópia autenticada da Ata de Aprovação do pedido de regularização do parcelamento ou documento equivalente; c) Apresentação da matrícula ou certidão atualizada da área, com todas as averbações já registradas; d) Apresentação do projeto de regularização do parcelamento, indicando suas dividas e confrontações, indicando áreas de preservação permanente (quando for o caso), vias de acesso e circulação, quadras e lotes, dentre outras questões. e) perfis longitudinais e seções transversais tipo das vias de circulação; f) cadastro no sistema de captação e escoamento das águas pluviais com memória de cálculo e descrição dos materiais utilizados na execução; g) cadastro no sistema de abastecimento de água potável e esgoto sanitário com memória de cálculo e descrição dos materiais utilizados na execução; h) cadastro no sistema de iluminação implantado e memorial descritivo.
Além da apresentação dos documentos e passos acima, é preciso que o interessado respeite também a Lei Federal nº 13.465/17 e o Decreto 9.310/18, que regulamentou a lei. IV – TODOS OS IMÓVEIS PODEM SER REGULARIZADOS? A Lei que simplificou a regularização fundiária é muito recente. Sua regulamentação no âmbito do Município de Juiz de Fora, mais recente ainda. É de se dizer, ainda, que imóveis com situação não consolidada na data de 22 de dezembro de 2016 não estão sujeitos ao procedimento da Reurb. Além disso, como tudo no Direito, é preciso verificar a documentação de cada imóvel para que seja avaliada a possibilidade do procedimento ao caso concreto. V – QUAL O PROFISSIONAL COMPETENTE PARA FAZER A REURB? A Reurb é um procedimento multidisciplinar, que requer a atenção de vários profissionais, em especial do Engenheiro (para topografia); a depender do caso, do responsável técnico pela questão ambiental (Engenheiro Florestal, Ambiental) e do Advogado. A participação do Advogado especialista em Direito Imobiliário é fundamental, tendo em vista que a temática da regularização fundiária é extremamente específica e complexa e a jurisprudência ainda carece de decisões que mencionam especificamente a nova legislação.      
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Como regularizar loteamentos irregulares? Conheça a REURB.

jan 31, 2019

Tagged : certidão de regularização fundiária, direito imobiliário, regularização fundiária, reurb
Situação de conhecimento geral é a existência, no país, de milhares de núcleos urbanos informais. E por núcleos urbanos informais entende-se ocupações ordenadas, desordenadas, clandestinas, irregulares (por exemplo, condomínios, loteamentos e incorporações ilegais). Assim, várias são as situações em que as pessoas residem de maneira irregular. Situação que gera enorme insegurança ao possuidor destes imóveis e acaba por prejudicar o Poder Público, que muitas vezes não recebe o imposto devido. Diante desta conhecida situação, o presente artigo se presta a mostrar uma nova forma de regularização fundiária urbana, que pretendeu substituir o tradicional processo de regularização fundiária por um reconhecimento de aquisição originária de propriedade, a partir de cadastro aprovado pelo Poder Público. Talvez o leitor atento já tenha percebido, com a leitura do parágrafo acima, que o presente artigo tratará especificamente da chamada REURB. Portanto, este artigo pretende mostrar ao leitor que é, SIM, possível regularizar loteamentos irregulares. Através do procedimento da REURB é possível regularizar inúmeras situações irregulares. I – O que é a REURB? A REURB consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de núcleos urbanos informais. Mas a REURB não foi inventada agora. Ela apenas ganhou uma nova nomenclatura com a Lei 13.465/17. Quando foi publicada a Medida Provisória nº 759/2016, que foi posteriormente convertida na Lei 13.465/17, o Ministério das Cidades emitiu “nota” sobre as medidas de regularização fundiária urbana e informou que
“o novo marco legal traz inovações com o conceito de informalidade tratado como núcleo urbano informal, a legitimação fundiária, a desburocratização dos procedimentos de aprovação e registro, além da criação do direito de laje”
Portanto, verifica-se que a REURB é, grosso modo, um procedimento que pretende a regularização de diversas moradias irregulares. Existem duas modalidades de REURB, a saber:
  1. REURB-S: Reurb de interesse social. Aqui são incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público.
  2. REURB-E: Reurb de interesse específico. Neste caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.
A seguir, será demonstrado quem pode iniciar o procedimento. II – Quem pode iniciar a REURB? Uma vez explicada o que é a REURB, é preciso entender quem pode dar o pontapé inicial no procedimento. A lei é clara que quem pode requerer a REURB são:
  • a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;
  • os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
  • os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
  • a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
  • o Ministério Público.
Portanto, o rol dos legitimados ativos é amplo. De forma que tanto uma associação de moradores de um loteamento irregular quanto o próprio Município pode dar início ao procedimento. Mas o rol é taxativo? Ou seja, só essas pessoas que podem iniciar a REURB? Há quem entenda que o rol de legitimados é exemplificativo, ou seja, outros que não estão nesta lista poderiam também requerer a REURB. Este entendimento se dá por conta do alcance social da lei (MAUX). III – Como é o procedimento administrativo da REURB? Ultrapassada a questão de quem pode dar início ao procedimento, é interessante observar que existe uma ordem lógica deste procedimento junto ao Poder Público. O procedimento administrativo é elencado pelo art. 28 da Lei 13.465/17, veja-se:
  1.  requerimento dos legitimados;
  2. processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
  3. elaboração do projeto de regularização fundiária;
  4. saneamento do processo administrativo;
  5. decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;
  6. expedição da CRF pelo Município;
  7. Registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.
É importante dizer que o fato de não existir legislação Municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicável a projetos de regularização fundiária urbana não impedirá a REURB. Inicialmente, com o protocolo do requerimento no órgão competente, o Município deverá, em até 180 dias, classificar e fixar uma modalidade de REURB ou indeferir, fundamentadamente, o requerimento. Sendo que a inércia do Município implicará a automática fixação da modalidade apresentada no requerimento, bem como o prosseguimento do processo administrativo da REURB. Instaurado o procedimento, o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis daquele núcleo urbano informal a ser regularizado. O Município notificará os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados para que, se pretenderem, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação. A notificação será via postal, com aviso de recebimento. Podendo, também, ser por edital. A ausência de manifestação dos notificados será entendida como concordância com a REURB. Havendo apresentação de impugnação, será iniciado o procedimento extrajudicial de composição de conflitos, nos moldes do art. 21 da Lei 13.465/17. Após a fase de saneamento e com a decisão da autoridade competente, será emitida a Certidão de Regularização Fundiária, a chamada CRF. Trata-se de documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos. De forma que a CRF será levada a registro no cartório de registro de imóveis competente. IV – O registro da CRF no cartório de registro de imóveis Com a emissão da CRF pelo Município, esta será levada a registro, conforme o art. 167, I, 43 da Lei 6.015/73, veja-se:
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I – o registro:             43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
O registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado será requerido diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel e será efetivado independentemente de determinação judicial ou do Ministério Público. Observe que em caso de recusa do oficial, ele emitirá nota devolutiva fundamentada, em que indicará os motivos da recusa e formulará exigências, nos termos da lei 13.465/17. Importa dizer que o registro é isento de comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados. Após o registro da CRF, o oficial notificará o Incra, o Ministério do Meio Ambiente e a Secretaria da Receita Federal do brasil para que estes órgãos cancelem, parcial ou totalmente, os respectivos registros existentes no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e nos demais cadastros relacionados a imóvel rural, relativamente as unidades imobiliárias regularizadas. V – Que profissional procurar para realizar a REURB? É importante observar que o procedimento da REURB é um procedimento complexo do ponto de vista de conhecimento técnico. Portanto, para a realização do procedimento é preciso que vários personagens participem. Estes profissionais têm de possuir conhecimento técnico para lidar com situações ligadas ao meio ambiente, à elaboração de plantas e memoriais descritivos, etc. Assim, trata-se de um procedimento que envolve um conhecimento multidisciplinar, sendo necessário que o interessado busque diversos profissionais, dentre os quais um advogado especializado em Direito Imobiliário e Direito Ambiental. BIBLIOGRAFIA MAUX, Filipe Gustavo Barbosa. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (REURB) – conceitos, objetivos, pressupostos e efetivação registral. Disponível em http://www.anoregrn.org.br/noticia/regularizacao-fundiaria-urbana-reurb-conceitos-objetivos-pressupostos-e-efetivacao-registral/5065. Acesso em 31.01.2019. RICALDE, Mário do Carmo. Regularização Fundiária Rural e Urbana: impactos da Lei 13.465/17. 2 ed. Campo Grande: Contemplar, 2019.
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Como regularizar um imóvel sem registro?

dez 04, 2018

Tagged : escritura pública, registro, regularização, regularização de imóveis, reurb, Usucapião
É de conhecimento de muitos que a grande maioria de imóveis do país está irregular. E isto ocorre porque grande parte das pessoas não sabe que no Brasil, para que uma pessoa seja realmente a proprietária do imóvel, é preciso realizar sua escritura e seu registro. Este artigo, portanto, tem o condão de demonstrar algumas formas de regularizar um imóvel que se encontra irregular. Antes de mostrar as formas para sua regularização, é importante explicar como funciona a compra e venda e o registro de imóveis no país, a seguir. I – COMO FUNCIONA A COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS? Ao adquirir um imóvel, o mais importante é que o interessado analise a matrícula do imóvel. Este documento pode ser obtido por qualquer pessoa no cartório de registro de imóveis onde está registrado o imóvel. Neste documento é possível saber o histórico do imóvel (quem foram os antigos proprietários, se o imóvel já foi dado em garantia, se está penhorado, etc) e quem é efetivamente seu proprietário. Ao confirmar o verdadeiro proprietário do imóvel, supondo que seja possível sua aquisição, é preciso que as partes assinem uma Escritura Pública de Compra e Venda no cartório de notas. Depois, é preciso que esta escritura seja levada ao cartório de Registro de Imóveis, para seu efetivo registro. Observe que o comprador do imóvel só será efetivamente seu proprietário após o devido registro desta escritura, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Isso porque enquanto não se registra esta escritura, o vendedor continua sendo o dono do imóvel. Portanto, aquele contrato particular de promessa ou compromisso de compra e venda não tem valor na compra e venda de imóveis. Trata-se apenas de uma promessa por parte do vendedor. De forma que existe um risco muito grande para o adquirente que “compra” imóveis somente através destes documentos. Existem diversas nuances interessantes sobre este tema, o que poderá ser abordado em futuro artigo. Neste, a proposta é tratar da regularização destes imóveis. II – MAS AFINAL, COMO REGULARIZAR ESTES IMÓVEIS? A regularização de um imóvel “irregular” sempre dependerá de uma análise minuciosa da documentação do imóvel e de sua situação. Mas a seguir serão abordadas algumas formas de regularizar imóveis. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Existem situações em que o comprador celebra com o vendedor um contrato particular de promessa de compra e venda no qual o vendedor se compromete a vender determinado imóvel para aquele comprador. Normalmente a posse do imóvel é transferida ao comprador no momento da assinatura destes instrumentos. Ou seja, normalmente esse documento é assinado e logo em seguida o comprador pega as chaves e toma posse do imóvel. No entanto, a escritura pública e o registro somente serão feitos após o pagamento total do imóvel, que muitas vezes é financiado. Pois bem, mas existem situações em que o comprador quita todo o imóvel e, ao procurar o vendedor, este não lhe outorga a Escritura Pública. Ou se esquiva de responder ao comprador, ou simplesmente não toma iniciativa de assinar a escritura. Situação que gera prejuízo ao comprador, pois apesar de ele ter a posse sobre o imóvel, ele ainda não é seu proprietário. Nestes casos é possível que o comprador ajuíze uma ação de adjudicação compulsória em face do promitente vendedor. O objetivo é que ao final desta ação judicial o juiz dê uma sentença que substitua a Escritura Pública para que seja levada a Registro no Cartório de Registro de Imóveis e para que, efetivamente, o comprador se torne seu proprietário. Mas é importante que a situação em questão seja analisada, pois para que seja possível este procedimento junto ao poder judiciário alguns requisitos devem ser observados. USUCAPIÃO A famosa usucapião (veja bem, não é usucampeão) é uma forma de se adquirir a propriedade de um bem através de sua posse prolongada no tempo. Ou seja, se a pessoa se mantiver na posse de um determinado bem durante um determinado tempo, é possível que ela adquira sua propriedade. Mas não é qualquer posse. Essa posse deve ser mansa e pacífica. É de dizer que o proprietário ou outra pessoa não podem reclamar da posse do imóvel. O possuidor com intenção de entrar com a usucapião não pode ser contestado em sua posse. Existem diversas espécies de usucapião, cada qual com seus requisitos específicos. Detalhes que não serão objeto deste artigo, que se destina tão-somente a demonstrar algumas formas de regularização de imóveis. Importante, ainda, esclarecer que imóveis públicos não podem ser usucapidos. Portanto, quem reside em um imóvel do Município ou do Estado, por exemplo, não pode se tornar o proprietário desse imóvel através da usucapião. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL A famosa usucapião administrativa, aquela que pode ser feita no cartório, é uma novidade no mundo jurídico e ainda objeto de muitas discussões entre os juristas. Discussões em seu procedimento, que ainda é novo. No entanto, trata-se de uma forma de adquirir a propriedade mais célere que aquela que tramita na justiça. E engana-se aquele que pensa que é um procedimento simples, por se tratar de procedimento que não envolve o poder judiciário. Trata-se de um procedimento complexo com diversos requisitos legais. Razão pela qual deve ser elaborada por um advogado especialista no assunto. REURB A Reurb é uma novidade trazida pela Lei 13.465/17. Trata-se do processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com a finalidade de incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Este procedimento pode ser promovido pelo interessado (proprietário de lotes ou terrenos) ou mesmo pelo poder público. De forma que existem outros legitimados ativos arrolados na lei. Portanto, através da REURB é possível regularizar núcleos urbanos informais. CONCLUSÃO O risco de adquirir um imóvel e não efetivar seu devido registro é enorme para o adquirente do imóvel. Não é incomum situações de pessoas que compram um imóvel por “contrato de compra e venda” (contrato particular) e, após determinado tempo, se veem tolhidas em seu direito de proprietário por conta de uma futura penhora ou indisponibilidade sobre aquele imóvel. Afinal, estes documentos não transferem propriedade, apenas a posse. Portanto, é altamente recomendável que o interessado regularize sua situação.
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