Situação de conhecimento geral é a existência, no país, de milhares de núcleos urbanos informais. E por núcleos urbanos informais entende-se ocupações ordenadas, desordenadas, clandestinas, irregulares (por exemplo, condomínios, loteamentos e incorporações ilegais). Assim, várias são as situações em que as pessoas residem de maneira irregular. Situação que gera enorme insegurança ao possuidor destes imóveis e acaba por prejudicar o Poder Público, que muitas vezes não recebe o imposto devido.
Diante desta conhecida situação, o presente artigo se presta a mostrar uma nova forma de regularização fundiária urbana, que pretendeu substituir o tradicional processo de regularização fundiária por um reconhecimento de aquisição originária de propriedade, a partir de cadastro aprovado pelo Poder Público.
Talvez o leitor atento já tenha percebido, com a leitura do parágrafo acima, que o presente artigo tratará especificamente da chamada REURB.
Portanto, este artigo pretende mostrar ao leitor que é, SIM, possível regularizar loteamentos irregulares. Através do procedimento da REURB é possível regularizar inúmeras situações irregulares. I – O que é a REURB? A REURB consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de núcleos urbanos informais. Mas a REURB não foi inventada agora. Ela apenas ganhou uma nova nomenclatura com a Lei 13.465/17.
Quando foi publicada a Medida Provisória nº 759/2016, que foi posteriormente convertida na Lei 13.465/17, o Ministério das Cidades emitiu “nota” sobre as medidas de regularização fundiária urbana e informou que
“o novo marco legal traz inovações com o conceito de informalidade tratado como núcleo urbano informal, a legitimação fundiária, a desburocratização dos procedimentos de aprovação e registro, além da criação do direito de laje”
Portanto, verifica-se que a REURB é, grosso modo, um procedimento que pretende a regularização de diversas moradias irregulares.
Existem duas modalidades de REURB, a saber:
- REURB-S: Reurb de interesse social. Aqui são incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público.
- REURB-E: Reurb de interesse específico. Neste caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.
A seguir, será demonstrado quem pode iniciar o procedimento.
II – Quem pode iniciar a REURB? Uma vez explicada o que é a REURB, é preciso entender quem pode dar o pontapé inicial no procedimento. A lei é clara que quem pode requerer a REURB são:
- a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;
- os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
- os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
- a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
- o Ministério Público.
Portanto, o rol dos legitimados ativos é amplo. De forma que tanto uma associação de moradores de um loteamento irregular quanto o próprio Município pode dar início ao procedimento.
Mas o rol é taxativo? Ou seja, só essas pessoas que podem iniciar a REURB?
Há quem entenda que o rol de legitimados é exemplificativo, ou seja, outros que não estão nesta lista poderiam também requerer a REURB. Este entendimento se dá por conta do alcance social da lei (MAUX).
III – Como é o procedimento administrativo da REURB? Ultrapassada a questão de quem pode dar início ao procedimento, é interessante observar que existe uma ordem lógica deste procedimento junto ao Poder Público.
O procedimento administrativo é elencado pelo art. 28 da Lei 13.465/17, veja-se:
- requerimento dos legitimados;
- processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
- elaboração do projeto de regularização fundiária;
- saneamento do processo administrativo;
- decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;
- expedição da CRF pelo Município;
- Registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.
É importante dizer que o fato de não existir legislação Municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicável a projetos de regularização fundiária urbana não impedirá a REURB.
Inicialmente, com o protocolo do requerimento no órgão competente, o Município deverá, em até 180 dias, classificar e fixar uma modalidade de REURB ou indeferir, fundamentadamente, o requerimento. Sendo que a inércia do Município implicará a automática fixação da modalidade apresentada no requerimento, bem como o prosseguimento do processo administrativo da REURB.
Instaurado o procedimento, o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis daquele núcleo urbano informal a ser regularizado. O Município notificará os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados para que, se pretenderem, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação.
A notificação será via postal, com aviso de recebimento. Podendo, também, ser por edital. A ausência de manifestação dos notificados será entendida como concordância com a REURB.
Havendo apresentação de impugnação, será iniciado o procedimento extrajudicial de composição de conflitos, nos moldes do art. 21 da Lei 13.465/17.
Após a fase de saneamento e com a decisão da autoridade competente, será emitida a Certidão de Regularização Fundiária, a chamada CRF. Trata-se de documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos.
De forma que a CRF será levada a registro no cartório de registro de imóveis competente.
IV – O registro da CRF no cartório de registro de imóveis Com a emissão da CRF pelo Município, esta será levada a registro, conforme o art. 167, I, 43 da Lei 6.015/73, veja-se:
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro: 43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
O registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado será requerido diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel e será efetivado independentemente de determinação judicial ou do Ministério Público.
Observe que em caso de recusa do oficial, ele emitirá nota devolutiva fundamentada, em que indicará os motivos da recusa e formulará exigências, nos termos da lei 13.465/17.
Importa dizer que o registro é isento de comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados.
Após o registro da CRF, o oficial notificará o Incra, o Ministério do Meio Ambiente e a Secretaria da Receita Federal do brasil para que estes órgãos cancelem, parcial ou totalmente, os respectivos registros existentes no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e nos demais cadastros relacionados a imóvel rural, relativamente as unidades imobiliárias regularizadas.
V – Que profissional procurar para realizar a REURB? É importante observar que o procedimento da REURB é um procedimento complexo do ponto de vista de conhecimento técnico. Portanto, para a realização do procedimento é preciso que vários personagens participem. Estes profissionais têm de possuir conhecimento técnico para lidar com situações ligadas ao meio ambiente, à elaboração de plantas e memoriais descritivos, etc.
Assim, trata-se de um procedimento que envolve um conhecimento multidisciplinar, sendo necessário que o interessado busque diversos profissionais, dentre os quais um advogado especializado em Direito Imobiliário e Direito Ambiental.
BIBLIOGRAFIA MAUX, Filipe Gustavo Barbosa. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (REURB) – conceitos, objetivos, pressupostos e efetivação registral. Disponível em http://www.anoregrn.org.br/noticia/regularizacao-fundiaria-urbana-reurb-conceitos-objetivos-pressupostos-e-efetivacao-registral/5065. Acesso em 31.01.2019.
RICALDE, Mário do Carmo. Regularização Fundiária Rural e Urbana: impactos da Lei 13.465/17. 2 ed. Campo Grande: Contemplar, 2019.
