História recorrente no país é aquela em que uma pessoa adquire para si um lote para construir sua casa (ou sítio) em um loteamento, paga por aquele espaço e quando vai passar a Escritura Pública para registrar o imóvel em seu nome se depara com inúmeras dificuldades. Dentre as quais a impossibilidade de passar a Escritura, uma vez que o loteamento em questão é irregular.
É de conhecimento geral que existem, no país, inúmeros loteamentos irregulares e/ ou ilegais e que seus adquirentes estão à margem da lei, de forma que não conseguem sua regularização, fato que atrapalha sua venda e sua transmissão por herança. Vive-se, desta forma, verdadeira insegurança na compra e venda de imóveis.
I – UMA SAÍDA PARA A REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS Por conta disso e para que estes imóveis irregulares possam ser regularizados, recentemente foi editada a Lei nº 13.465/17, que trouxe, dentre outras questões, uma certa simplificação na regularização de imóveis, com o instituto da REURB.
A REURB, grosso modo, trata-se de um conjunto de medidas em que se pretende identificar núcleos urbanos informais e regularizá-los. É feita através de um processo administrativo dirigido ao Município, de forma que se dispensa a utilização do Poder Judiciário.
No entanto, não se trata de um processo simples, pois no curso deste procedimento devem ser levadas em conta várias questões, como a questão ambiental, a titulação dos possuidores e a estrita observância à lei.
Para saber mais detalhes sobre a REURB,
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Ultrapassada a introdução do que seria a REURB, passa-se a tratar da solução especificamente para Juiz de Fora.
II – QUEM PODE DAR ENTRADA NA REURB? Em se tratando de legislação com finalidade de garantir o direito social à moradia, é preciso entender que o rol de legitimados apresentado pela lei não é fechado. Ou seja, além da lista que será a seguir apresentada, entende-se que outros interessados poderiam também requerer a REURB.
- a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;
- os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
- os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
- a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
- o Ministério Público.
Assim, todos os acima indicados, estando em situação imobiliária irregular, podem dar entrada no procedimento administrativo para, finalmente, regularizar seu imóvel.
Caso o interessado não tenha condições de contratar um advogado especialista na área, pode se valer da Defensoria Pública para tanto.
III – COMO REGULARIZAR IMÓVEIS IRREGULARES EM JUIZ DE FORA/MG? Com a entrada em vigor da Lei Federal, os Municípios têm criado legislações locais, visando dar efetividade a regra federal criada. De forma que em Juiz de Fora/MG, ainda no ano de 2019, entrou em vigor a Lei Complementar nº 90/19.
Esta lei regulamentou a Lei Federal nº 13.465/17 no âmbito do Município, de forma que
já é possível que aquele ocupante de imóvel irregular, que já ocupa o imóvel comprovadamente desde o dia 22 de dezembro de 2016 (art. 1º da LC 90/19), se utilize do procedimento administrativo para a regularização do imóvel. Os passos para a regularização do imóvel irregular, segundo a Lei Municipal, são:
a) Apresentação do requerimento junto ao Município, assinado pelo interessado;
b) Cópia autenticada da Ata de Aprovação do pedido de regularização do parcelamento ou documento equivalente;
c) Apresentação da matrícula ou certidão atualizada da área, com todas as averbações já registradas;
d) Apresentação do projeto de regularização do parcelamento, indicando suas dividas e confrontações, indicando áreas de preservação permanente (quando for o caso), vias de acesso e circulação, quadras e lotes, dentre outras questões.
e) perfis longitudinais e seções transversais tipo das vias de circulação;
f) cadastro no sistema de captação e escoamento das águas pluviais com memória de cálculo e descrição dos materiais utilizados na execução;
g) cadastro no sistema de abastecimento de água potável e esgoto sanitário com memória de cálculo e descrição dos materiais utilizados na execução;
h) cadastro no sistema de iluminação implantado e memorial descritivo.
Além da apresentação dos documentos e passos acima, é preciso que o interessado respeite também a Lei Federal nº 13.465/17 e o Decreto 9.310/18, que regulamentou a lei.
IV – TODOS OS IMÓVEIS PODEM SER REGULARIZADOS? A Lei que simplificou a regularização fundiária é muito recente. Sua regulamentação no âmbito do Município de Juiz de Fora, mais recente ainda.
É de se dizer, ainda, que imóveis com situação não consolidada na data de 22 de dezembro de 2016 não estão sujeitos ao procedimento da Reurb.
Além disso, como tudo no Direito, é preciso verificar a documentação de cada imóvel para que seja avaliada a possibilidade do procedimento ao caso concreto.
V – QUAL O PROFISSIONAL COMPETENTE PARA FAZER A REURB? A Reurb é um procedimento multidisciplinar, que requer a atenção de vários profissionais, em especial do Engenheiro (para topografia); a depender do caso, do responsável técnico pela questão ambiental (Engenheiro Florestal, Ambiental) e do Advogado.
A participação do Advogado especialista em Direito Imobiliário é fundamental, tendo em vista que a temática da regularização fundiária é extremamente específica e complexa e a jurisprudência ainda carece de decisões que mencionam especificamente a nova legislação.
