Na negociação de imóveis, é de extrema importância o conhecimento – seja pelo corretor de imóveis, pelo vendedor ou comprador ou mesmo pelo estudioso do direito – de uma figura chamada indisponibilidade de bens. Talvez o leitor já tenha verificado esta situação na prática: ao pesquisar a documentação do imóvel que está sendo vendido, verifica-se uma averbação na matrícula daquele imóvel indicando que está indisponível.
Mas afinal, o que seria a chamada indisponibilidade de bens imóveis e a que ela se destina na prática do mercado imobiliário? O presente artigo pretende explicar estas e outras questões, a seguir.
I – O que é indisponibilidade de bens imóveis? A lei dá ao proprietário de um imóvel o direito de usar, gozar e dispor da coisa, bem como reivindicá-la de quem injustamente a possua. Ou seja, na prática o proprietário pode usar aquele imóvel ou alugá-lo a terceiros, podendo inclusive receber alugueis pela locação. Pode também vender aquele bem, no exercício de seu direito de proprietário.
O direito de o proprietário dispor da coisa – por exemplo, o direito de alienar um bem ou até mesmo dar o bem em garantia – é um dos atributos da propriedade. Ou seja, é um dos direitos que possui o titular da propriedade de um bem.
No entanto, existem algumas situações em que o proprietário perde o direito de dispor, por determinação legal, judicial ou administrativa. A indisponibilidade é, portanto,
a restrição do poder de o proprietário de dispor da coisa (vendê-lo ou onerá-lo). Ela impede que o proprietário venda o imóvel, por exemplo. II – Para que serve a indisponibilidade? A indisponibilidade pode ser útil em diversas situações. A título de exemplo de sua utilização, cite-se situação em que o devedor inadimplente, no curso de ação judicial, poderia dilapidar seu patrimônio para que determinado imóvel de sua propriedade não respondesse pela dívida.
Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a indisponibilidade de bens é uma medida excepcional e só pode ser conferida no caso de ficar comprovada situação de perigo, quando é justificável o receio de dilapidação do patrimônio ou desvios de bens.
Portanto, é possível que, por segurança, o juiz ordene que determinado imóvel se torne indisponível. O que pode ser feito, inclusive, como medida liminar em processos judiciais. Ou seja, logo no início do processo.
III – Como saber se um imóvel está indisponível? Para verificar se sobre um imóvel existe o gravame da indisponibilidade, o interessado deve comparecer ao cartório de registro de imóveis competente (aquele da localidade do imóvel) e pedir uma certidão da matrícula do imóvel. Neste documento é possível verificar todo o “histórico” daquele imóvel. Se houver indisponibilidade, será possível saber.
No entanto, e já indo além da pretensão do presente artigo, para quem atua no mercado imobiliário e negocia imóveis, não basta que o interessado verifique somente se um imóvel encontra-se indisponível. É preciso, ainda, que o interessado examine processos judiciais em nome do proprietário (e cônjuge) daquele imóvel. Isto porque pode ser que existam ações judiciais em curso que podem desencadear gravames ao imóvel, tais como a penhora do imóvel ou mesmo sua indisponibilidade.
Portanto, não obstante a importância da consulta à matrícula do imóvel, não é o bastante. É preciso que o interessado tenha cautelas outras, como consultar um advogado especialista em direito imobiliário para que realize a due dilligence imobiliária, investigação minuciosa que visa a segurança daquela negociação. Situação que não é possível explorar neste espaço, cujo objeto de estudo se restringe a indisponibilidade de bens.
IV – O que é o sistema CNIB? O sistema CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens) é um sistema de alta disponibilidade, criado e regulamentado pelo Provimento Nº 39/2014, da Corregedoria Nacional de Justiça e se destina a integrar todas as indisponibilidades de bens decretadas por Magistrados e por Autoridades Administrativas.
O CNIB tem como objetivos dar eficácia e efetividade às decisões judiciais e administrativas de indisponibilidades de bens, divulgando-as para os Tabeliães de Notas e Oficiais de Registro de Imóveis de todo o território nacional e para outros usuários do sistema. E proporcionar segurança aos negócios imobiliários de compra e venda e de financiamento de imóveis e de outros bens.
Assim, antes de promover quaisquer atos nos cartórios, cumpre aos tabeliães de notas a consulta ao CNIB, conforme art. 160, §6º do Provimento 260 da Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais (Código de Normas do Extrajudicial de MG), veja-se:
§ 6º Os tabeliães de notas e os oficiais de registro civil com atribuição notarial, antes da prática de qualquer ato notarial que tenha por objeto bens imóveis ou direitos a eles relativos, exceto a lavratura de testamento, deverão consultar a base de dados da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB, consignando no ato notarial o resultado da pesquisa e o respectivo código gerado (“hash”), dispensado o arquivamento do resultado da pesquisa em meio físico ou eletrônico.
Portanto, através deste sistema se realiza um verdadeiro rastreamento de todos os bens que o atingido pela indisponibilidade possui em território nacional, evitando a dilapidação do patrimônio, atuando como importante ferramenta no combate ao crime organizado e na recuperação de ativos de origem ilícita.
V – Qual lei trata sobre a indisponibilidade de bens? A possibilidade de indisponibilidade de bens está presente em diversas legislações, como por exemplo no caso da execução trabalhista (art. 889 da CLT e 185-A do CTN); na Recuperação Judicial e Falência (Lei 11.101/05); quando se fala de improbidade administrativa, em ação civil pública (lei 8.429/92); investigação de CPIs (art. 58, §3º, CF); Poder cautelar geral (art. 796 e seguintes do CPC), dentre outros.
No caso específico da indisponibilidade de bens imóveis, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) estabelece, em seu art. 247, o seguinte:
“Averbar-se-á, também, na matrícula, a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei”.
Sabe-se que o documento principal de um imóvel é sua matrícula, documento em que está registrado todo o “histórico” do imóvel (quem é o proprietário, se o imóvel está penhorado, se é bem de família, se foi inventariado, etc). Assim, caso exista ordem judicial ordenando que determinado imóvel se torne indisponível, o julgador irá oficiar o cartório de registro de imóveis competente mandando que averbe, na matrícula do imóvel, a indisponibilidade.
Daí a importância do estudo da certidão atualizada da matrícula do imóvel, visando sempre a segurança nas negociações imobiliárias.
VI – A importância de conhecer a indisponibilidade para quem opera no mercado imobiliário O conhecimento do instituto da indisponibilidade de bens, sobretudo dos imóveis, é de suma importância para quem opera no mercado imobiliário. Sejam, corretores de imóveis, investidores, advogados que atuam na área ou até mesmo proprietários de imóveis, todos devem entender a que se destina o instituto. O que faz com que os operadores do mercado imobiliário atuem visando garantir maior segurança e cautela na negociação de imóveis.
