Existem, no país, milhares de pessoas que residem em condomínios. Essas milhares de pessoas pagam – ou ao menos têm de pagar – mensalmente a chamada quota condominial. Isto porque o condomínio custeia suas despesas através da arrecadação mensal de seus condôminos, os moradores.
Ocorre que muitas vezes os condôminos ficam devedores das quotas condominiais, de forma que os síndicos têm de se utilizar de alguns recursos para o recebimento desses valores.
Dentre esses recursos, pergunta-se: Pode o síndico levar a protesto a quota condominial? Passa-se a tratar deste tema a seguir. I – O que é protesto? Em primeiro lugar, é preciso esclarecer o que afinal é o protesto de um título e para o que serve esse protesto.
Pois bem, assim como existem o SERASA e o SPC para, digamos, auxiliarem os credores no recebimento de seus créditos não quitados, existe o cartório de protesto de títulos.
O protesto é uma forma de comprovar a inadimplência de uma determinada pessoa, seja física ou jurídica. De forma que quando alguém está inadimplente, ao invés de o credor procurar a justiça, ele pode recorrer aos cartórios de protestos. Para saber mais sobre o protesto, veja um artigo que escrevi clicando aqui.
Estando com o nome protestado, o devedor fica impedido de praticar diversos atos, como um financiamento imobiliário, por exemplo.
II – Condômino inadimplente. Posso protestar sua quota condominial?
Ultrapassada a questão inicial sobre protesto, passa-se a responder a pergunta que dá título a este artigo. Afinal, se um condômino está inadimplente, pode o síndico levar esta quota condominial a protesto?
Inicialmente, para que um título seja levado a protesto, o título precisa ser certo, líquido e exigível. Mas o que significa isso?
Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.
No que diz respeito as quotas condominiais, o Novo Código de Processo Civil inovou ao trazer, como título executivo extrajudicial (art. 784, X, NCPC):
o crédito referente às contribuições ordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas
Além disso, no Estado de São Paulo a temática foi regulamentada pelo Código de Normas, no item 20.7:
Para protesto do crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, o Condomínio deverá apresentar planilha, assinada pelo síndico, na qual conste a especialização do crédito condominial , convenção do condomínio para comprovação da previsão das contribuiçÕes ordinárias ou extraordinárias ou a aprovação destas em assembleia geral, bem como a indicação do nome, endereço e CPF ou CNPJ do condômino-devedor
Portanto, as quotas condominiais, observados os requisitos da lei, são sim passíveis de protesto.
III- Quais os documentos devem ser apresentados?
Os seguintes documentos devem ser apresentados ao Tabelião de Protestos:
Convenção de condomínio para comprovar a previsão das contribuições ou a aprovação em assembleia geral;
Planilha de débitos atualizada
IV – Cautelas no protesto das quotas condominiais Diante do risco de um protesto indevido, é muito importante que o condomínio observe algumas cautelas antes do protesto das quotas condominiais do condômino-inadimplente. Algumas cautelas:
Quanto a responsabilidade dos débitos condominiais. São inúmeras as controvérsias relacionadas a identificação do condômino, sobretudo diante dos costumes nacionais de, em regra, não levar a registro os títulos de propriedade. De forma que eventualmente, o aviso de protesto poderia ser endereçado a quem não é o responsável pelo débito condominial;
Existe grande possibilidade de o protesto ser sustado judicialmente em decorrência de impugnação dos valores levados ao protesto;
V – Como o condomínio pode se utilizar da Convenção de Condomínio para tornar o protesto das quotas condominiais mais eficaz e mais seguro? Pode-se, através da Convenção de Condomínio, tornar a cobrança extrajudicial dos condôminos-devedores mais célere e eficaz.
E isto pode ser feito ao se inserir, na convenção do condomínio, disposições claras quem indiquem a quem deverá ser dirigido o protesto (ao compromissário comprador, ao cessionário, etc). Pode-se, ainda, constar na Convenção os requisitos para que as quotas-condominiais sejam levadas a protesto. Situações que dariam maior segurança tanto ao condômino-devedor quanto ao condomínio. VI – Conclusão: posso ou não levar a protesto? Sim, as quotas condominiais podem ser levadas a protesto. No entanto, é certo de que o condomínio, ao fazê-lo, tem de tomar as devidas cautelas, conforme explicado acima.
Mesmo com eventual modificação da convenção de condomínio com o fim de facilitar a cobrança extrajudicial, recomenda-se cautela para que sejam evitadas futuras ações judiciais que possam retardar ou prejudicar o procedimento.
Diariamente, milhares de imóveis são alugados no país. E sobre a locação de imóveis, podem surgir diversas dúvidas, como qual a forma de garantia ideal ou quais cláusulas são importantes inserir no contrato de locação.
Apesar de existirem inúmeras questões relevantes sobre a locação de imóveis, o presente artigo tem o condão de esclarecer quais as formas de o locador cobrar os alugueis atrasados do locatário. E dentre essas formas, como pode o locador cobrar os alugueis sem ter de recorrer ao poder judiciário. A seguir, algumas formas de cobrança serão tratadas em tópicos e, ao final, será esclarecido como cobrar o locatário sem entrar na justiça. I – AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA Da inadimplência do locatário, pode o locador ajuizar uma ação de despejo para a retirada do locatário do imóvel, pela autorização do desfazimento do contrato pelo não pagamento dos alugueis, vide art. 9º, III da Lei 8.245/91. Em conjunto com este despejo, os alugueis e acessórios da locação são cobrados.
Portanto, esta é uma forma em que o locador cobra os alugueis e seus acessórios pela cobrança judicial. Observe que embora muito utilizada, a ação de despejo com cobrança está suscetível à morosidade do poder judiciário, sem contar que pode o locatário purgar a mora.
Há casos em que é possível pleitear medida liminar, como nos casos do art. 59, §1º e seus incisos. Mas note que para tanto é preciso que o locador deposite o equivalente a três meses da locação a título de caução. II – EXECUÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO Nesta modalidade não há pedido de despejo para que o locatário desocupe o imóvel, mas tão-somente a execução do contrato, que é título executivo extrajudicial, nos moldes do art. 784, VIII do Código de Processo Civil.
Normalmente esta modalidade é utilizada quando já foi procedida a entrega do imóvel. Isto porque a execução não tem o condão de despejar o inquilino.
O Código de Processo Civil estabelece que:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
Desta forma, o contrato de locação pode ser executado diretamente na justiça, dispensando-se o processo de conhecimento. De forma que o procedimento no poder judiciário se torna mais célere, pois dispensa a fase inicial que teria na ação de cobrança.
Assim, o executado será citado para pagar a dívida, no prazo de 3 (três) dias, conforme art. 829 do Código de Processo Civil vigente.
III – COBRANÇA ATRAVÉS DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
Uma forma muito usual, sobretudo pelos profissionais que priorizam o trabalho extrajudicial e evitam, ao menos inicialmente, a utilização do moroso poder judiciário, é a conversa. Exatamente, a conversa.
Notifica-se extrajudicialmente o locatário inadimplente, seja através de carta registrada com aviso de recebimento (pelos correios), seja através da notificação pelo cartório de Registro de Títulos e Documentos.
Aqui, a notificação é motivada pela intenção de unir as partes para um acordo, através da sempre necessária conversa. De forma que as partes podem formalizar um documento em que o locatário se compromete a pagar um determinado montante relativo aos alugueis em atraso.
Ademais, a notificação prévia é exigível antes do ajuizamento de algumas ações de despejo. Além de mostrar a boa-fé do locador em tentar a conversa antes de recorrer ao judiciário.
É importante ainda ressalvar a importância da notificação através do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Isto porque caso o intimado – locatário inadimplente – se recuse a receber ou a assinar a notificação, o oficial do cartório certifica este fato. O oficial tem fé pública, de modo que a certidão do oficial com um “recusou-se a assinar” tem um grandioso valor para efeitos de prova.
MAS, AFINAL, ALÉM DAS FORMAS ACIMA DESCRITAS, EXISTE UMA FORMA REALMENTE EFICAZ DE COBRAR O LOCATÁRIO INADIMPLENTE SEM ENTRAR NA JUSTIÇA?
Uma forma poderosa de cobrar o locatário inadimplente sem ter de ajuizar uma ação é através da utilização do cartório de protesto de títulos, conforme tópico seguinte.
IV – O PROTESTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Ultrapassadas formas outras de cobrança dos alugueis vencidos do locatário, é de dizer que existe, ainda, a possibilidade de o locador protestar o contrato de locação. De forma que se trata de cobrança extrajudicial e eficiente, à medida que o próprio cartório faz a cobrança do inadimplente.
Sobre o funcionamento do protesto de títulos, deve observar a Lei nº 9.492/97, a lei de protestos. A sistemática da lei para efeitos de cobrança é a seguinte. O título será apresentado e protocolizado no cartório, na forma do art. 9º da Lei. O tabelião de protesto analisará os aspectos formais do título.
Ato contínuo, o tabelião expedirá intimação ao devedor, no caso, o locatário. O devedor intimado terá prazo para pagar a dívida, de forma que se não o fizer nos três dias úteis subsequentes a intimação, o título será registrado.
É importante observar que o título deve conter obrigação líquida, certa e exigível, veja-se decisão do Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. PROTESTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PERMISSÃO AOS TABELIÃES DE PROTESTOS DE LETRAS E TÍTULOS DA COMARCA DE SÃO PAULO. CANCELAMENTO. ATO DE CORREGEDOR GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. INEXISTÊNCIA. EXIGÊNCIA DE QUE O TÍTULO EXECUTIVO CONTENHA OBRIGAÇÃO PECUNIÁRIA LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO.
INEXISTÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA DENEGADO.
1. Com efeito, tem-se que o contrato de locação foi caracterizado pela legislação como título executivo extrajudicial, transmutando-o com força executiva. Contudo, o protesto será devido sempre que a obrigação expressa no título for líquida, certa e exigível. 2. Na hipótese dos autos, o contrato de locação de imóvel apresentado evidencia ser título com o atributo da certeza, em decorrência da determinação cogente da norma legal, bem como também demonstra possuir exigibilidade, por presunção de que houve o vencimento da dívida, sem revestir-se, no entanto, do atributo da liquidez, fato que inviabiliza o protesto do referido título.
3. Recurso em Mandado de Segurança a que se nega provimento.
(RMS 17.400/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, Rel. p/ Acórdão Ministro ADILSON VIEIRA MACABU (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RJ), QUINTA TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 03/11/2011)
Mas o que é líquido, certo e exigível? Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.
Importante, pois, que seja apresentada também uma planilha com o valor correto a ser cobrado, além de outros documentos, conforme manda a lei.
Ainda, é de se mencionar que para o protesto a jurisprudência dispensa a necessidade da assinatura de duas testemunhas, senão vejamos:
“A jurisprudência, sobretudo do Superior Tribunal de Justiça, pacificou-se no sentido da dispensa das testemunhas como condição de executividade do título, como se vê no julgamento do REsp 578.355, de 25 de outubro de 2004, Rel. Min. José Arnaldo e no REsp 201.123, de 19 de outubro de 1999, Rel. Min. Fernando Gonçalves.
A falta de assinatura de um dos proprietários não retira eficácia ao título, diante da comprovação de que cumpre ao recorrente a administração dos bens comuns, nos termos do acordo de separação (fls. 25/26), homologado judicialmente (fls. 27):(705/2011)
Portanto, o protesto do contrato de locação é uma das formas de cobrança extrajudicial do aluguel vencido. Trata-se de uma forma eficaz, de forma que se evita o judiciário.
Não obstante, não se pode concluir que seja a melhor forma de cobrança. De forma que cada caso deverá ser analisado de forma específica para que se verifique qual a melhor forma de se cobrar o devedor.
