Como o PL das garantias vai aquecer o mercado imobiliário?

out 25, 2022

Atualmente, tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 4188/2021, o chamado “marco legal das garantias imobiliárias”.

Trata-se de projeto de lei que, se aprovado permitirá, dentre outras questões, a utilização de um mesmo imóvel como garantia em diferentes operações de financiamento.

Sabe-se que, em desacordo com a realidade, a mídia tem noticiado duras críticas ao projeto (veja aqui e aqui). Questão que oportunamente será tratada ao longo do presente texto.

Mas inicialmente, passa-se a explicar, de forma sintética, do que realmente trata o projeto de lei e por que sua entrada em vigor fomentará ainda mais o mercado imobiliário brasileiro.

I – Como funcionam as garantias imobiliárias?

Como de praxe, os textos deste BLOG são de caráter informativo. Estão longe de se tratar de um estudo técnico-jurídico e de aprofundamentos mais complexos.

Existem diversas garantias imobiliárias na legislação do país. As garantias reais e as garantias fidejussórias. A primeiras basicamente se apoiam no bem. As segundas se apoiam na pessoa.

Como garantias fidejussórias, citem-se a fiança, o aval e a caução. São garantias comumente, mas não só, utilizadas na locação de imóveis. Como garantias reais, citem-se a hipoteca e a alienação fiduciária de bem imóvel. Estas são comumente, mas não só, utilizadas no financiamento imobiliário.

Aquele que adquire um imóvel através de financiamento normalmente se submete a uma garantia real, como a hipoteca e a alienação fiduciária de imóvel.

De longe, sem que seja necessário recorrer a qualquer base de dados, sabe-se que a garantia real mais utilizada pelas instituições financeiras é a alienação fiduciária. Para um maior aprofundamento do tema, clique aqui e leia um texto sobre o instituto.

Basicamente, aquele que “adquire” um imóvel em financiamento fica como devedor do banco (quando o financiamento é realizado com a instituição financeira). O banco, por sua vez. fica como credor.

Uma vez quitado o financiamento, a propriedade plena vai para o adquirente do imóvel. Caso ele fique inadimplente, ocorre um procedimento extrajudicial de retomada do bem (os detalhes desse procedimento podem ser verificados no link acima).

II – O que vai mudar com a entrada em vigor do Projeto de Lei?

O projeto de lei é rico em detalhes, mas é possível destacar algumas questões interessantes, conforme se verifica em seguida.

a) A criação da instituição gestora de garantia – IGG

O PL cria a instituição credora de garantia (IGG). A IGG será responsável por, dentre outras questões, gerir administrativamente as garantias constituídas sobre bens móveis ou imóveis e realizar a interconexão com as instituições financeiras.

O detalhamento do funcionamento do IGG será ainda regulamentado pelo Conselho Monetário Nacional.

b) O contrato de gestão de garantias

Com a aprovação do PL, a contratação da garantia será realizada através da assinatura do chamado contrato de gestão de garantias. Instrumento assinado entre a instituição gestora de garantia e a pessoa (física ou jurídica) prestadora do serviço.

No contrato, algumas questões deverão estar presentes, como a natureza da garantia, os serviços prestados, as condições da garantia, o valor máximo de crédito que poderão ser vinculados às garantias prestadas, o prazo de vigência do contrato, dentre outros (art. 5º, §§1º e 3º).

b) A possibilidade de dar um imóvel como garantia em mais de um financiamento 

Com a aprovação do PL, uma das leis que será alterada é a Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária de Imóvel). Uma das alterações na alienação fiduciária é a possibilidade de utilizar um mesmo imóvel para garantir mais de um financiamento.

Aliás, o PL permite que o credor utilize o procedimento de retomada do imóvel nos casos em que existirem sobre o imóvel mais de um credor.

c) A possibilidade de execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca

Com a vinda da alienação fiduciária de imóvel, em que é possível que o credor cobre a dívida sem entrar na justiça, o instituto da hipoteca caiu em desuso.

Isso porque, ao contrário da alienação fiduciária, o credor da hipoteca tem de ajuizar uma ação na justiça para cobrança dos créditos hipotecários.

Caso o PL avance, será possível que esses créditos garantidos por hipoteca sejam cobrados de forma extrajudicial. Ou seja, sem necessidade de ajuizamento de ação.

III – Por que não faz sentido o que a mídia tem noticiado?

No dia 18/06/2022, o jornal Estadão publicou:

Em 1º de junho de 2022, a Câmara dos Deputados aprovou o projeto de lei (PL) 4.188/21, que institui um marco legal para o uso de garantias destinadas à obtenção de crédito. Se aprovado, o texto vai permitir, entre outros pontos, que um imóvel dado como garantia de uma dívida seja penhorado, mesmo que seja o único bem da família – hoje, existe a impenhorabilidade desse tipo de bem.

Outros canais de notícia, assim como o jornal Estadão, noticiaram que a aprovação do PL permitirá que a pessoa perca seu único imóvel, tratado como bem de família.

Na realidade, antes mesmo da aprovação do Projeto de Lei, se uma pessoa financia um imóvel e o dá como garantia (na alienação fiduciária, por exemplo), essa pessoa já pode perder seu imóvel, ainda que seja considerado bem de família.

Neste sentido, veja-se o que tem entendido a justiça:

EMENTA: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL E ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL C/C TUTELA DE URGÊNCIA – IMPENHORABILIDADE – BEM DE FAMÍLIA – GARANTIA OFERECIDA PELOS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL – PROTEÇÃO AFASTADA. Ao ser dado em garantia fiduciária, o imóvel perde a impenhorabilidade decorrente da proteção oriunda do bem de família, disposta na Lei nº 8.009/1990.

(TJ-MG – AC: 10000170555122003 MG, Relator: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 23/11/2021, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/11/2021)

Em diversos julgados tem se entendido que, se o interessado oferece seu bem de família como garantia de determinado financiamento, ele automaticamente abre mão da proteção de seu bem de família.

Apesar de essa questão não estar clara na legislação, esse tem sido o entendimento da justiça. Diversos julgados têm trazido essa interpretação.

É claro que, como toda legislação, o PL possui seus pontos positivos e negativos.

Portanto, o leitor de jornais deve sempre fazer uma leitura crítica do que é noticiado.

IV – O que esperar do futuro?

O presente texto foi escrito no dia 25/10/2022. Assim, a expectativa é que o projeto de lei das garantias seja votado após as eleições. E, como toda nova legislação, dependerá de algumas regulamentações para que seja efetivamente utilizado no mercado.

Do ponto de vista do mercado imobiliário, trata-se de uma inovação que, espera-se, fomentará as negociações imobiliárias. De longe, o simples fato de se possibilitar a utilização de um imóvel para garantir mais de um financiamento será um grande passo para a economia.

Entenda o funcionamento da Fidúcia – PL 4.758/20

nov 25, 2020

I – Introdução

O projeto de lei da fidúcia, de autoria de Enrico Misasi, atualmente encontra-se em tramitação na Câmara dos Deputados. Trata-se de um projeto que pretende viabilizar uma sistemática amplamente difundida no mundo, muitas vezes sob a constituição de um trust.

O trust, segundo a Convenção de Haia, se refere a relações jurídicas criadas por alguém, o outorgante, quando os bens forem colocados sob controle de um curador para o benefício de um beneficiário ou para alguma finalidade específica.

Essa sistemática difundida da qual se falou inicialmente basicamente é aquela situação em que a administração de ativos é confiada a terceiro, administrador profissional, ao qual é atribuída a titularidade dos bens objeto do negócio.

Assim, o PL, em sua justificação, esclarece que é possível alcançar o mesmo efeito jurídico do trust mediante transmissão fiduciária, “pois tanto o trust quanto a fidúcia produzem o mesmo efeito de definir uma destinação para o bem transmitido e vinculá-lo à realização desse escopo específico, excluindo-o dos efeitos de eventuais situações de crise do fiduciário”.

Para que fique mais claro, caso o PL da fidúcia se torne lei, será possível a administração de heranças, de patrimônio de dependentes ou de investimentos financeiros.

II – O que é fidúcia?

O PL estabelece o chamado Regime Geral da Fidúcia (art. 1º), pois pretendeu estabelecer todo o regime jurídico do instituto em uma só lei.

A fidúcia é o negócio jurídico pelo qual uma das partes, denominada fiduciante, transmite, sob regime fiduciário, bens ou direitos, presentes ou futuros, a outra, denominada fiduciário, para que este os administre em proveito de um terceiro, denominado beneficiário, ou do próprio fiduciante, e os transmita a estes ou a terceiros, de acordo com o estipulado no respectivo ato constitutivo (art. 2º).

Portanto, são partes desse negócio:

  1. O fiduciante: aquele que transmite bens ou direitos;
  2. O fiduciário: aquele que administra esses bens e direitos, em proveito de um terceiro;
  3. O beneficiário: o terceiro, que se beneficia da administração dos bens ou direitos pelo fiduciário.

Necessário lembrar que a fidúcia pode também ser utilizada como forma de garantia (art. 2º, parágrafo único).

III – Como se constitui a fidúcia?

A fidúcia se constitui das formas seguintes:

  1. Por lei (art. 4º);
  2. Por contrato ou ato unilateral (art. 4º);
  3. Por testamento (art. 4º, §3º).

IV – Os requisitos da fidúcia

O PL traz, em seu art. 4º, §1º uma série de requisitos, como a individualização dos bens e direitos objetos da fidúcia e os direitos e obrigações das partes e dos beneficiários.

Lembrando que a exigência dos requisitos é impositiva, sob pena de nulidade (art. 4º, §1º)

V – O registro da fidúcia

Como já explicado, a fidúcia pode ser sobre bens e direitos.

O PL estabelece que se considera constituída a propriedade ou a titularidade fiduciária, e válida perante terceiros, mediante registro do ato de constituição da fidúcia no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel dado em fidúcia, no Registro de Títulos e Documentos, na Comarca em que forem domiciliados o fiduciário e o fiduciante, ou no órgão a que a lei atribuir competência para esse fim (art. 4º, §2º).

VI – A separação do patrimônio

O regime da fidúcia estabelece, grosso modo, uma afetação patrimonial. O que significa dizer que o patrimônio do fiduciante e do fiduciário são separados, não podendo se misturar.

Assim, segundo o PL, o fiduciário deverá se esforçar para que os bens e direitos objetos da fidúcia, e também seus frutos, não se comuniquem, nem se confundam, com seus bens e direitos (art. 6º, §1º). Trata-se, portanto, de uma afetação patrimonial. Situação semelhante da que já ocorre na Incorporação Imobiliária com utilização do patrimônio de afetação (sobre esse tema, clique aqui).

Portanto, ao se estabelecer o regime da fidúcia em determinado negócio, os patrimônios ficam separados. Esse, inclusive, é o ponto central do PL.

Inclusive, a este respeito o PL estabelece que o patrimônio constituído pela fidúcia não se submeterá aos efeitos da falência ou da recuperação judicial da empresa, permanecendo esse patrimônio separado do falido (art. 13).

VII – Conclusão

Vistos alguns aspectos desse PL, verifica-se que o mercado já tem adotado essa sistemática em situações pontuais, como na Incorporação Imobiliária, na parceria público-privada, na securitização de créditos e nas operações de crédito do agronegócio.

A viabilização da fidúcia em sentido amplo, como é o que pretende fazer o PL, é louvável e fomentará novos negócios.

Como o síndico deve lidar com a violência doméstica nos condomínios?

ago 21, 2020

O Brasil ocupa, em matéria de violência doméstica contra a mulher, o desonroso quinto lugar entre os países mais violentos do globo. Em 2019, o Fórum Brasileiro de Segurança Pública divulgou pesquisa com dados recolhidos pelo Instituto Datafolha dando conta de que 1,6 milhão de mulheres sofreram espancamento durante o ano de 2018. Desse contingente, 76,4% das vítimas conheciam o agressor e 42% dos crimes ocorreram em ambiente doméstico.

O trecho acima é parte da justificação do Projeto de Lei nº 2.510, de 2.020, de autoria do Senador Luiz do Carmo (MDB/GO).

O projeto tem o condão de, em resumo, conferir a atribuição de os síndicos comunicarem às autoridades competentes situações de violência doméstica ocorridas no interior das unidades habitacionais ou da área comum do condomínio.

Assim, o presente artigo pretende trazer pontos relevantes do artigo, com a mesma didática daquela comumente utilizada neste blog.

I – Os casos práticos

Diversos são os casos práticos de violência doméstica que se encontram no dia a dia dos condomínios. Diante desses casos, muitas vezes os síndicos, com receio de denunciarem, deixam de fazê-lo.

No entanto, diante dos números apresentados no início do texto, o Projeto de Lei se faz relevante.

II – O que diz o Projeto de Lei?

Caso o Projeto se transforme efetivamente em Lei, as atribuições do síndico serão aumentadas, para também comunicar as autoridades competentes os casos de violência doméstica e familiar contra a mulher ocorridos nas áreas comuns ou no interior das unidades habitacionais, de que tenha conhecimento.

Além disso, os condôminos, locatários ou possuidores terão o dever de não utilizar a unidade habitacional de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos e, ainda, a comunicar ao síndico ou administrador as situações de violência doméstica e familiar contra a mulher de que tenham conhecimento, ainda que no interior das unidades habitacionais.

III – O que ocorre se houver violação ao projeto?

Segundo o PL, a violação aos deveres ou vedações estipuladas na lei e na convenção (a convenção do condomínio deve ser observada) sujeitará o infrator ao pagamento de multa de até 10 vezes o valor atribuído ao condomínio.

Além disso, poderá responder criminalmente. Afinal, o PL altera, ainda, o Código Penal, pois cria um aumento de pena no crime de omissão de socorro quando: a pessoa a quem é devido o socorro é mulher em situação de violência doméstica.

IV – O condômino que souber da violência doméstica é obrigado a denunciar ao síndico?

O PL altera o art. 1.336 do Código Civil, de forma que estabelece que o condômino ou possuidor que não cumprir os deveres então estabelecidos (dentre eles, o de comunicar ao síndico as situações de violência doméstica das quais tenha conhecimento) pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

Em regra a Assembleia deliberará sobre a cobrança da multa aos condôminos.

Portanto, caso qualquer condômino, ainda que locatário, tenha conhecimento de violência doméstica dentro das unidades ou, ainda, na área comum do condomínio, deve ele formalizar a denúncia ao síndico. Para que o síndico, por sua vez, o faça às autoridades competentes.

V – O que devem fazer os síndicos enquanto o projeto não se torna lei?

A prática de violência doméstica no âmbito domiciliar e condominial é recorrente, desde residenciais populares a residenciais luxuosos. Recomenda-se que o síndico, com discrição, denuncie o ato às autoridades competentes.

Posso despejar o inquilino sem entrar na justiça?

ago 06, 2020

O movimento da desjudicialização tem, ao longo do tempo, retirado do poder judiciário a exclusividade na solução das questões. Pode-se citar como exemplo a possibilidade de realização de divórcio e inventário através de escritura pública (Lei nº 11.441/97) ou, ainda, o procedimento extrajudicial de retomada do imóvel em garantia (Lei nº 9.514/97), sobre o qual já escrevi neste artigo.

Apesar de termos, no país, uma forte cultura de judicialização, o movimento da desjudicialização é, realmente, um caminho sem volta. A cada dia que passa, são publicadas novas legislações, que conferem a outras “classes” poderes de resolução de conflitos que não o judiciário.

Neste sentido, uma pergunta que se faz é: seria possível o locador despejar o locatário sem entrar na justiça? Seria isso viável? Por enquanto não, mas caso o Projeto de Lei nº 3.999/2020, de autoria do Deputado Federal Hugo Leal, se torne efetivamente lei, essa será uma feliz realidade. Assim, o presente artigo pretende demonstrar, didaticamente, como se dará o “despejo extrajudicial” com a conversão do projeto em lei.

I – Quando é possível se utilizar do despejo extrajudicial?

É importante verificar que o despejo extrajudicial só poderá ser utilizado no caso de o locatário deixar de pagar o aluguel e seus acessórios (condomínio, iptu, etc).

II – O que o locador deve fazer para despejar o locatário sem entrar na justiça?

O locador que estiver sem receber o aluguel deverá requerer ao tabelião de notas da comarca onde está localizado o imóvel a elaboração de uma ata notarial (saiba mais sobre ata notarial aqui), em que deverá constar o seguinte procedimento:

III – Quais os documentos necessário para o despejo extrajudicial?

Deverão ser apresentados:

  1. documento de identificação e comprovante de domicílio do locador;
  2. prova do contrato de locação;
  3. prova de tentativa de negociação por parte do locador, ou seu preposto, esclarecendo ao locatário o uso do despejo extrajudicial em caso de insucesso;
  4. planilha para fins de purga da mora;
  5. indicação de conta para depósito dos aluguéis e encargos, para fins de purga da mora.

IV – A notificação do locatário pelo locador

Em até 30 dias da lavratura da ata notarial pelo tabelionato de notas, o locador deverá notificar o locatário, para que o locatário pague o que deve em até 30 dias corridos ou para desocupar voluntariamente o imóvel, no mesmo prazo.

A notificação será realizada através do Cartório de Títulos e Documentos (que, atualmente, já é possível ser realizada on-line, em www.rtdbrasil.org.br).

É importante salientar que esta notificação deverá ser assinada também por advogado (art. 66-C, §1º), sob pena de nulidade.

Devem constar, na notificação, informações relativas a ata notarial lavrada pelo tabelião de notas.

Além disso, após realizada a notificação pela serventia competente, o locador deverá apresentar o comprovante de notificação do locatário. Exceto se este já tiver pago (purgado a mora).

V – E se o imóvel estiver ocupado por pessoas diversas do locatário?

Se o imóvel estiver ocupado por pessoas outras, que não o locatário ou seus familiares, essa informação constará da notificação sempre que possível. E os ocupantes serão tidos como efetivamente notificados.

VI – O que deve constar na notificação?

O projeto de lei traz algumas informações que deve, necessariamente, constar na notificação, sob pena de nulidade:

  • Os valores discriminados de aluguel, multas ou penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários de advogado do locador;
  • a indicação de banco, agência e conta para depósito dos aluguéis e encargos vinhedos, a partir da data do protocolo no Ofício de Notas;
  • a indicação de que a notificação se faz com fundamento no art. 66-A e seguintes da Lei nº 8.245/91.

VII – O que o locatário pode fazer ao receber a notificação?

Recebida a notificação pelo Registro de Títulos e Documentos, o locatário pode:

  1. desocupar o imóvel, com a entrega das chaves ao tabelião de notas; ou
  2. pagar o que deve (purgar a mora), com o depósito na conta indicada pelo locador.

Lembrando que, se o locatário entender que houve irregularidade no procedimento, ele poderá provocar o juiz competente. Aqui, leia-se, entrar na justiça para que o juiz aprecie irregularidade no procedimento ou erro na planilha apresentada pelo locador.

Por isso é muito importante que todo o procedimento seja devidamente analisado por um profissional experiente, sob pena de a desjudicialização cair por terra e a questão ter de ser, posteriormente, submetida ao judiciário.

VIII – E se o locatário não pagar?

Imagine-se que o locatário, após o recebimento da notificação e o prazo para pagamento (ou desocupação) não paga e continua no imóvel.

Neste caso, o tabelião de notas encerrará o procedimento, descrevendo minuciosamente os acontecimentos, ficando desde logo rescindida a locação e decretado o despejo compulsório.

O tabelião de notas enviará, assim, um ofício ao Tribunal de Justiça, informando todo o procedimento, anexando a ata notarial elaborada ao Ofício, para que seja distribuída ao juiz competente.

IX – A responsabilidade do tabelião no procedimento

Questão que não pode ser esquecida é a responsabilidade do Tabelião de Notas no procedimento do despejo extrajudicial. Segundo o projeto de lei, o envio do ofício ao juízo competente se dará em até 30 (trinta) dias corridos, sob pena de responsabilidade. Inicia-se a contagem da data de encerramento da ata notarial.

X – O direito de o locatário devolver o imóvel pagando multa

Assim como pode o locador despejar extrajudicialmente, pode também, segundo o projeto de lei, o locatário entregar as chaves perante o Tabelião de Notas.

Assim, o locatário que pretender entregar as chaves deverá, da mesma forma que o despejo, pedir a lavratura de ata notarial para este fim.

Lembrando a necessidade, também neste caso, da presença do advogado (art. 67-A, §1º).

XI – Já posso despejar ou entregar as chaves sem entrar na justiça?

O Projeto de Lei foi apresentado no dia 30/07/2020. Portanto, existe ainda todo um procedimento legislativo até sua aprovação. Isso se realmente for aprovado.

A nosso sentir, trata-se de uma evolução fomentada pelo movimento da desjudicialização, que vem ganhando espaço no ordenamento jurídico brasileiro.

Em que pese maiores discussões técnicas acerca do procedimento (como se sabe, toda lei nova é passível de diversos questionamentos e análises por juristas), é louvável a iniciativa.

Espera-se que um dia possamos, realmente, utilizar os cartórios para mais esse serviço.

Entenda o projeto de lei do "distrato" de imóveis

jun 10, 2018

Recentemente, jornais de todo o país noticiaram a aprovação, na Câmara dos Deputados, do Projeto de Lei nº 1220-A/2015, que visa disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. O texto original foi alterado, tendo como Relator o deputado José Stédile. O presente artigo pretende trazer ao leitor as inovações que o projeto de lei visa introduzir na legislação. Mas, claro, sem a pretensão de esgotar o tema. E para facilitar a compreensão, favorecendo a didática do leitor, as modificações trazidas pelo Projeto de Lei serão abaixo indicadas, em tópicos:
  • Atraso de 180 dias: O primeiro destaque é para a questão do prazo de 180 dias, que o incorporador tem de carência para a entrega do imóvel. O texto prevê que caso esteja expresso no contrato, de forma clara e destacada, a possibilidade do atraso de 180 dias pelo incorporador, este fato não ocasionará a resolução do contrato por parte do adquirente, nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Questão esta, aliás, que já vinha sendo pacificada pela justiça. O que fez a lei foi deixar claro este entendimento.
  • Atraso superior a 180 dias com resolução do contrato: caso haja atraso superior aos 180 dias previstos, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, ele pode resolver o contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida em contrato. Tudo, em até 60 (sessenta) dias corridos da resolução. Devendo ainda ser corrigidos, na forma da lei.
  • Atraso superior a 180 dias sem resolução do contrato: caso a entrega do imóvel demore além dos 180 dias e não haja resolução do contrato por parte do adquirente, será a ele devida, na entrega do imóvel, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, de maneira corrigida. Mas note que isto só ocorrerá para o adquirente adimplente.
  • Multa: A lei prevê, ainda, que a multa acima indicada não pode se acumular com a multa aplicada em caso de resolução do contrato.
  • Distrato ou resolução por inadimplemento: A lei acrescenta também o art. 67-A na lei de incorporação imobiliária, que estabelece que caso seja desfeito o contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação do adquirente, haverá devolução de quantias por ele pagas, atualizadas, que serão deduzidas da integralidade da comissão de corretagem e, ainda, haverá penalidade no pagamento de 25% da quantia efetivamente paga.
  • Aluguel e encargos sobre o imóvel: E em função do período em que a unidade imobiliária esteve à disposição do adquirente, ele deverá ainda arcar com os impostos incidentes sobre o imóvel e as cotas condominiais e contribuições devidas a associação de moradores, e também ao valor correspondente ao período que usufruiu do imóvel a título de aluguel. E, ainda, demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas em contrato.
  • Compensação: Os débitos do adquirentes e as deduções acima demonstradas poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
  • Patrimônio de afetação: quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente. A lei prevê que, neste caso, a pena de 25% estabelecida possa chegar em até 50% da quantia paga.
  • Incorporação sem regime da afetação: caso a incorporação não esteja submetida ao regime de afetação, após as deduções admitidas, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, será realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias do desfazimento do contrato.
  • Revenda da unidade: caso ocorra a revenda da unidade antes dos prazos estabelecidos (de 30 dias e de 180 dias), o valor remanescente devido ao adquirente será pago em até 30 (trinta) dias, devendo ser corrigido com base no índice estabelecido em contrato, aquele estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.
  • Contratos firmados em estandes de venda/fora da sede do incorporador: A lei estabelece o prazo de 7 dias para que o adquirente se arrependa da compra, caso tenha sido realizada em estandes de venda e fora da sede do incorporador. Situação em que todos os valores eventualmente antecipados, bem como a comissão de corretagem, sejam devolvidos. Mas para que o adquirente tenha este direito, ele deve demonstrar este fato através de carta registrada com aviso de recebimento. Neste ponto, importante destacar que no Código de Defesa do Consumidor existe previsão semelhante para produtos adquiridos fora do estabelecimento comercial.
  • Condições diferentes mediante acordo: A lei permite que as partes possam estabelecer diferentes condições daquelas previstas na lei, mediante instrumento de distrato.
  • Resolução por fato imputado ao adquirente: Neste ponto, a lei cria regras para o ressarcimento de valores pagos pelo adquirente, estabelecendo alguns descontos, como valores correspondentes à eventual fruição do imóvel pelo adquirente (limitando a 1% ao mês sobre o valor atualizado do lote definido em contrato); montante devido por cláusula penal e despesas administrativas (incluindo-se arras ou sinal), limitando a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato; encargos moratórias; débitos sobre impostos contribuições condominiais, associativas ou outras do tipo; comissão de corretagem, desde integrada ao preço do lote;
  • Prazo para o pagamento da restituição: A lei estabelece o prazo de até 12 parcelas mensais, para o pagamento da restituição a que se refere o tópico acima. O prazo inicial está descrito caso a caso na lei.
  • Nova venda: Após o “distrato” com o adquirente, somente será feito o registro de contrato de nova venda se ficar comprovado o início da restituição ao antigo adquirente, exceto se as partes houverem pactuado expressamente de forma diversa em distrato por elas assinado.
O projeto de lei passou na Câmara de Deputados. Agora está pendente de apreciação pelo Senado Federal. Caso a lei seja finalmente aprovada, as incorporadoras e os adquirentes terão regras mais claras a serem aplicadas aos negócios imobiliários. A esperança é de que haja maior segurança jurídica nas relações entre as partes, muito embora possam existir novas interpretações pelo poder judiciário.