Modalidade muito utilizada de garantia é a alienação fiduciária de imóvel. É a garantia utilizada na maioria dos contratos bancários, quando se realiza um financiamento imobiliário. Ou, ainda, pode ser utilizada por qualquer pessoa para garantir o pagamento de uma dívida. Para saber mais sobre o funcionamento da alienação fiduciária de imóvel, clique aqui.
A questão a ser tratada no presente artigo, no entanto, é uma novidade trazida pelo legislador, com a permissão de um “compartilhamento” dessa garantia. Na prática, a lei permite a obtenção de novos empréstimos no montante dos valores já quitados de um financiamento imobiliário.
Desta forma, em seguida serão trazidos alguns pontos importante da lei, sem a pretensão de se aprofundar no tema.
I – A possibilidade de o fiduciante (devedor) utilizar o mesmo imóvel para novas garantias
Aquela pessoa, por exemplo, que adquire um imóvel através de um contrato de mútuo com pacto de alienação fiduciária, se compromete a pagar as parcelas ao banco e o imóvel “adquirido” fica como garantia do financiamento.
Assim, este se torna o fiduciante. A instituição financeira, por sua vez, a fiduciária. Quitando o débito, baixa-se a garantia. Ficando inadimplente o fiduciante, o banco retoma o bem, que serviu de garantia.
Com a vinda da Medida Provisória nº 992, incluiu-se o art. 9º-A à Lei nº 13.476/17, trazendo a seguinte redação:
Art. 9º-A Fica permitido ao fiduciante, com a anuência do credor fiduciário, utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito de qualquer natureza, desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original.
Assim, o fiduciante poderá contratar novas operações de crédito autônomas, utilizando aquele bem que já fora alienado fiduciariamente na operação originária. No entanto, note que é preciso da anuência do credor fiduciário.
Aqui, abre-se parêntese para uma crítica, uma vez que o texto não deixa claro quem deve dar a anuência: o credor fiduciário atual ou o originário.
II – Como se dá esse “compartilhamento” da alienação fiduciária?
O compartilhamento poderá ser realizado por contrato particular ou por instrumento público, inclusive por meio eletrônico. Aqui, devem ser observadas as regras já vigentes na legislação. Neste instrumento, devem estar presentes as seguintes informações:
- O valor principal da nova operação de crédito;
- a taxa de juros e encargos incidentes;
- o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário;
- quando o fiduciarie for pessoa natural, sua declaração de que está contratando em benefício próprio ou de sua entidade familiar;
- o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação para constituição em mora do fiduciante;
- cláusula prevendo que, enquanto o fiduciante estiver adimplente, poderá utilizar livremente, por sua conta e risco, o imóvel objeto da alienação fiduciária;
- cláusula prevendo que o inadimplemento e a ausência do pagamento (purgação da mora) permite ao credor fiduciário considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária;
- cláusula de que as disposições do art. 27 da Lei nº 9.514/97 serão cumpridas;
III – Se o devedor ficar inadimplente com um dos negócios, o que ocorre com os demais?
Suponha que o devedor contrate um financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária. Suponha, ainda, que este mesmo devedor contrate uma nova operação. Daí, serão dois negócios contratados (duas operações) e um único imóvel garantindo ambos.
Caso o devedor fique inadimplente apenas com relação a uma das operações e não purgue a mora em prazo hábil, serão consideradas vencidas todas elas, por força do art. 9º-D da Lei nº 13.476/17:
Art. 9º-D Na hipótese de inadimplemento e ausência de purgação da mora, de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514, de 1997, em relação a quaisquer das operações de crédito, independentemente de seu valor, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, situação em que será exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais.
Mas, por outro lado, se o devedor quitar uma das operações ele não está obrigado a quitar a outra (art. 9º-C, Lei nº 13.476/17)
IV – Como se dará esse “compartilhamento” no cartório?
A lei dispõe que o compartilhamento da garantia será averbado no cartório de registro de imóveis, na matrícula do imóvel, por força da inserção do item 33 do art. 167, II da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73).
V – A regulamentação pelo Banco Central
Com a vinda da legislação, o Banco Central trouxe regulamentação, com a Resolução nº 4.837, de 21 de julho de 2.020.
A mais nova resolução dispôs sobre as condições gerais e os critérios para a contratação de financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central. A regulamentação disciplinou, ainda, o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança.
VI – Conclusão
A questão foi trazida por Medida Provisória e tem como objetivo o estímulo do mercado de crédito para atenuar as repercussões sobre a atividade econômica decorrentes da pandemia do Coronavírus.
