O mercado imobiliário, apesar de sua oscilação, está em alta. Sobretudo a questão dos loteamentos. Diversas empresas têm realizado loteamentos para a venda de terrenos a adquirentes. O mercado está aquecido, as construtoras estão investindo e os corretores têm se dedicado na venda desses imóveis.
No caso dos loteamentos, por vezes empresas procuram proprietários de terras para a realização de uma parceria. Grosso modo, a empresa e o proprietário da terra (seja ele pessoa física ou pessoa jurídica) ajustam entre si um contrato, que pode estar formatado de diversas formas, para a venda desses lotes a futuros adquirentes.
Assim, merece atenção a formatação desse negócio entre o proprietário da terra e a empresa que executará o loteamento. Qual seria a formatação ideal que atendesse a ambos? No presente artigo, serão trazidas algumas das formatações possíveis na relação entre o proprietário da terra e a empresa.
I – Contrato de Parceria
a) Como funciona?
Talvez a modalidade mais usual e tradicional do mercado seja o contrato de parceria. Neste instrumento, o proprietário da terra e a empresa executora celebram uma parceria. De modo que não há a transmissão da propriedade para a empresa. A propriedade continua em nome do proprietário originário e a empresa toma todas as iniciativas para o loteamento em nome do proprietário.
Nesta modalidade, o proprietário e a empresa executora partilham lucros e receitas.
b) Quais as vantagens e desvantagens para as partes?
Uma das vantagens para o proprietário é que não há a transferência do imóvel a empresa parceira. De forma que, havendo a inadimplência do loteador, o proprietário pode resolver o contrato e dar continuidade ao loteamento com terceiro.
Outra vantagem para o proprietário da terra é que não há custo com a transmissão da terra, tais como imposto de transmissão e emolumentos. E, ainda, há a distribuição de receita entre as partes e a tributação obedecerá o regime de cada uma delas.
Há, porém, desvantagens nessa modalidade. Dentre elas, para o proprietário, estão eventuais riscos de o proprietário ser acionado judicialmente por omissão na aprovação, execução e vendas do loteamento. Outra desvantagem para o proprietário é, no caso de desfazimento do contrato com o loteador, de o próprio proprietário ter de conduzir, por si ou por terceiros, a continuidade das obras.
Como desvantagem para o loteador cita-se o surgimento de apontamento em nome do proprietário que possa inviabilizar o empreendimento, com o bloqueio da matrícula e recebíveis.
c) Garantias
Em regra, como não há transferência da propriedade para o loteador, não se exige garantia. No entanto, nada impede que as partes, com total liberdade de negociação, estabeleçam garantia para o negócio.
d) Tributação
A questão deve ser tratada em vista do Parecer Normativo do Coordenador do Sistema de Tributação – CST da SRF nº 15/1984.
O parecer examina “a forma de tributação aplicável à hipótese de uma associação entre um proprietário de uma área de terras com uma pessoa jurídica para a prática de operação imobiliária, à qual assistirá executar e promover o empreendimento de loteamento, e cuja receita operacional consiste na participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias, segundo um percentual convencionado entre as partes”.
II – A constituição de uma Sociedade de Propósito Específico entre as partes
a) Como funciona?
Outra formatação viável é a escolha pela constituição de uma SPE entre o loteador e o proprietário da terra. Trata-se de alternativa quando uma das partes tem receio de executar a parceria.
Pelo proprietário, pode haver receio de que a manutenção da propriedade em seu nome possa gerar problemas ambientais, criminais, civis, trabalhistas ou fiscais decorrentes das obras do loteamento. Já pelo loteador, o receio pode ocorrer na eventual existência de apontamento em nome do proprietário que o prejudique, bloqueando os lotes ou causando a constrição de recebíveis.
Na utilização dessa formatação, recomenda-se a realização de um acordo de quotistas, com previsão das regras aplicáveis e responsabilidades.
b) Quais as vantagens e desvantagens para as partes?
Dentre as vantagens dessa formatação, destaca-se a “separação” dos lotes do patrimônio de ambos, de modo que eventual problema envolvendo os sócios tem menor chance de afetar a sociedade. Outra questão é a administração e contabilidade profissionais, relativas ao loteamento. De modo que haja tratamento unificado quanto a essas questões. E com uma sociedade única regulando as relações entre loteador e proprietário, eventuais cessões de recebíveis e securitizações ficam mais simples.
Quanto as desvantagens, pode-se citar a necessidade de pagamento de imposto de transmissão e custos com a transferência do terreno. Cite-se, ainda, a responsabilidade solidária dos sócios perante terceiros em caso de dívidas ou questões advindas da execução da obra e venda.
Há, ainda, a necessidade de transferência de quotas do capital social para ajustar participação entre as partes.
c) Garantias
Nesta modalidade, é comum que o proprietário da terra exija uma garantia do loteador. Isto ocorre porque o proprietário integraliza o terreno no capital social da empresa antes mesmo do registro do loteamento.
d) Tributação
A tributação com os recebíveis ocorre dentro da própria sociedade, de forma que na distribuição aos sócios não há necessidade de nova tributação.
III – A constituição de uma Sociedade em Conta de Participação
a) Como funciona?
Nesta formatação, que tem sido cada vez mais aceita e utilizada, se constitui uma SCP figurando o loteador como sócio ostensivo e o proprietário como sócio participante (anteriormente chamado de sócio oculto).
Nesta sociedade, “perante terceiros” aparece o sócio ostensivo, como se não houvesse sócio participante. De forma que terceiros contratam apensa com o ostensivo.
Como a SCP não tem patrimônio próprio, a transferência do terreno para a sociedade ocorre como dação em pagamento ao patrimônio da sociedade.
b) Quais as vantagens e desvantagens para as partes?
Dentre as vantagens desta modalidade, destaca-se, para o proprietário, a mitigação total da responsabilização de problemas perante terceiros envolvendo a realização do loteamento. Há, ainda, o benefício de que o nome do proprietário não estará envolvido no loteamento, eis que sócio participante.
Do ponto de vista do loteador, não haverá o risco de bloqueio da matrícula em virtude de óbices oriundos do nome do proprietário.
Das desvantagens, destacam-se os custos com a transferência do terreno (imposto, emolumentos, etc); a realização de distribuição ao sócio participante apenas dos lucros, e não de recebíveis. Para o proprietário, destaca-se condições comerciais mais limitadas para não desvirtuar a natureza da sociedade em conta de participação.
c) Garantias
Nada impede que haja a estipulação de uma garantia, como a obrigação de contratação de seguro garantia de obras pela sociedade em conta de participação constituída pelo loteador.
d) Tributação
Toda a receita é tributada na sociedade, de modo que não há nova tributação na distribuição de dividendos ao sócio ostensivo.
IV – Outras formatações
Há, ainda, outras formatações como a escolha da utilização de consórcio entre loteador e proprietário. No consórcio, a relação entre as partes é regrada através do Termo de Constituição e do Regulamento Interno.
Antes da escolha pelo consórcio, é preciso analisar a higidez das potenciais empresas consorciadas. Sendo que, em determinadas situações, o consórcio pode apresentar riscos.
V – Qual a melhor formatação, enfim?
Não há como selecionar a melhor formatação. O que se deve fazer é analisar as características e peculiaridades de cada uma delas para adequação ao caso concreto. De modo que deve haver ampla negociação entre as partes, para que a formatação do empreendimento se dê de maneira transparente e que atenda a ambos os interesses.
Assim, através de uma consultoria jurídica especializada e de tratativas transparentes entre as partes é possível que todos saiam ganhando com o empreendimento.
