Locação – Fellipe Duarte

O IGP-M e a pandemia nas locações de imóveis

jun 17, 2021

Tagged : igp-m, incc, Locação, pandemia

A crise desencadeada pela pandemia do coronavírus trouxe uma grande reviravolta no mercado imobiliário nacional. Na esfera da construção civil, ocorreu substancial aumento nos materiais de construção[1]; na esfera das aquisições de imóveis, já se noticiou certa preocupação com eventual redução nos contratos de compra e venda de imóveis[2]; já na esfera das locações, é de conhecimento geral que inúmeros locatários e locadores realizaram acordos para manter suas relações locatícias de pé, inclusive com reduções nos alugueis.

Além das questões acima, chama a atenção especificamente o reajuste praticado nas locações de imóveis. A Lei do Inquilinato prevê que os contratos de locação de imóveis podem ser reajustado, deixando a critério das partes estabelecer o índice de reajuste[3].

A prática mostra que o índice regularmente utilizado para o reajuste das locações de imóveis é o Índice Geral de Preços de Mercado, publicado pela Fundação Getúlio Vargas (IGP-M). Trata-se de indicador composto por três outros indicadores: Índice de Preços ao Produtor Amplo de Mercado, que representa os preços do atacado (IPA-M), Índice de Preços ao Consumidor Mercado, que corresponde à inflação no varejo (IPC-M) e Índice Nacional de Custo da Construção Mercado, que afere os custos do setor de construções habitacionais (INCC-M), com pesos de 60%, 30% e 10%, respectivamente[4].

O IGP-M é, portanto, reajustado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e fornece uma visão sobre as oscilações da economia dentro do mês.

Ocorre que, com a pandemia do coronavírus, percebeu-se um aumento substancial do IGP-M nos últimos meses. Se em dezembro de 2019 – antes da pandemia – o acumulado do ano girava em torno de 9% [5], o acumulado no mês de abril de 2021 chegou a 37,06%.

Esse aumento tem gerado inúmeras discussões entre as partes nas locações de imóveis, pois agora, além de acordos sobre os valores de alugueis, os locatários precisam suportar um reajuste altíssimo do aluguel.

Com toda essa questão, locadores e locatários iniciaram acordos nos mais diversos sentidos. Alguns optaram por alterar o IGP-M por índice diverso, mais realista. Outros optam pelo não reajuste, diante da pandemia do coronavírus. Outros, ainda, estabeleceram percentuais diversos, com base em outros critérios.

Há, no entanto, quem tenha procurado o poder judiciário para discutir a questão. Em uma dessas ocorrências, houve autorização judicial para a substituição do IGP-M para o IPCA[6].

Mais recentemente veio à tona o Projeto de Lei 1026/21, que tramita na Câmara dos Deputados, determinando que o reajuste dos contratos de aluguel comercial e residencial não poderá ser superior à inflação oficial do país, medida pelo IPCA[7]. Há, ainda, o Projeto de Lei 1806/21 sobre o mesmo assunto tramitando no Senado Federal.

A ideia é que seja fixado um índice específico para esses reajustes, já que atualmente a lei deixa a cargo das partes a negociação sobre qual índice deve ser levado em conta para efeitos desses reajustes.

Apesar da existência dos projetos de lei, enquanto não se tornem efetivamente lei, recomenda-se fortemente que as partes estabeleçam índice distinto para esses reajustes. Recomenda-se, portanto, que isso seja realizado através de termo aditivo a esses contratos.

NOTAS:

[1] Notícia retirada de https://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2021/03/22/interna_noticias,50823/aumento-no-custo-de-materiais-de-construcao-pressiona-preco-dos-imovei.shtml

[2] Veja em https://www.migalhas.com.br/depeso/328641/a-influencia-da-pandemia-no-mercado-imobiliario

[3] Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

[4] https://einvestidor.estadao.com.br/educacao-financeira/igp-m-o-que-e-e-como-funciona

[5] https://portal.fgv.br/noticias/igp-m-acelera-209-dezembro-2019-aponta-fgv-ibre?utm_source=portal-fgv&utm_medium=fgvnoticias&utm_campaign=fgvnoticias-2020-01-30

[6] https://www.migalhas.com.br/quentes/346318/juiza-autoriza-alteracao-de-reajuste-de-aluguel-de-igp-m-para-ipca

[7] https://www.conjur.com.br/2021-abr-16/projeto-limita-reajustes-aluguel-residencial-comercial-ipca

Quais os cuidados na locação de topos de prédios para instalação de antenas de telefonia?

ago 26, 2020

Tagged : assembleia de condomínio, condomínio, empresas de telefonia, imposto de renda, Locação, locação de topo de prédio

Situação que ajuda muito os condomínios angariarem renda extra para sua manutenção é a locação do topo do prédio para empresas de telefonia, para a instalação de antenas.

Trata-se de um negócio interessante tanto para o condomínio quanto para as empresas locatárias. No entanto, é preciso que sejam tomadas algumas cautelas para a realização desse tipo de negócio. De forma que, no presente artigo, algumas questões importantes serão apresentadas.

I – Precisa da aprovação de Assembleia?

O argumento da alteração da fachada do condomínio

Alguns condôminos, inconformados com a instalação de antenas no topo de seus condomínios, apresentam o argumento de que seria necessária a aprovação, em assembleia, pela unanimidade dos condôminos. E o fazem por entenderem que a instalação de antenas no topo do edifício alteraria a fachada do prédio. Há, inclusive, julgado neste sentido (Apelação nº 262.076-4/2, 4ª Câmara do TJ/SP).

E realmente, em se tratando de alteração de fachada, o art. 10, §2º da Lei nº 4.591/64 e, ainda, o art. 1.336, II do Código Civil exigem a aprovação da unanimidade dos condôminos para tanto.

Portanto, para aqueles que entendem que a instalação de antenas implique em alteração da fachada do condomínio, é preciso se considerar o quórum da unanimidade dos condôminos.

No entanto, há também decisão no sentido de que a colocação de antenas nos topos dos prédios não podem ser consideradas alteração de fachada, conforme já entendeu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

Condomínio. Área externa. Aprovação com ampla maioria, em assembleia, da instalação remunerada de antenas retransmissoras, de titularidade de terceiros, no teto do edifício. Insurgência de condômina vencida na votação, com arguição de nulidade da deliberação, por não observada a unanimidade necessária em se tratando de alteração de fachada. Caráter questionável, todavia, da premissa de ocorrer agressão à fachada. Teto do edifício que, embora envolvendo a superfície externa, considerada no todo, não é visível ao público em geral, nem integra propriamente a linha arquitetônica e o padrão estético característico da construção. Área comum de resto normalmente destinada, justamente, à instalação de equipamentos móveis, como antenas de uso dos próprios condôminos. Ausência de ilegalidade flagrante na autorização assemblear. Requisito da probabilidade do direito a ser tutelado não atendido. Decisão denegatória de tutela antecipada para a suspensão da eficácia da deliberação que se confirma. Agravo de instrumento da autora desprovido, contra o voto da Relatora sorteada. (TJ-SP – AI: 20110555020198260000 SP 2011055-50.2019.8.26.0000, Relator: Fabio Tabosa, Data de Julgamento: 22/04/2019, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2019)

É claro que a questão é delicada e deve ser analisada em cada caso. No entanto, o entendimento aqui defendido é o de que não se pode considerar a instalação de antenas nos topos dos prédios como alteração de fachada, confirmando a decisão acima exposta.

E qual o quórum para aprovação?

Em que pese não se tratar de alteração da fachada, há que se observar quórum específico para a colocação de antenas no topo dos prédios. E a definição desse quórum está longe de ser pacífica. De modo que alguns entendem que basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos. Outros, porém, defendem a necessidade da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Quórum de 2/3:

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já se manifestou no sentido de que, para a instalação de antenas nos topos de edifícios, basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos (TJ-RJ – APL: 02016143420128190001 RJ 0201614-34.2012.8.19.0001, Relator: DES. LUCIO DURANTE, Data de Julgamento: 04/08/2015, DÉCIMA NONA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 06/08/2015 00:00). Segundo o julgado, “a aprovação de sua instalação é matéria que deve ser deliberada pelo quórum de dois terços das unidades imobiliárias, em assembleia especialmente convocada para tal fim. Precedentes do STJ e desta Corte”.

Unanimidade:

Aqueles que defendem a necessidade de aprovação da unanimidade dos condôminos o fazem por dois motivos: primeiro, por entenderem que a instalação de antena implicaria na alteração da fachada do condomínio, conforme já explicado acima.

Outros, como Scavone, o fazem sob o argumento de que a locação do teto, que é parte comum do condomínio, impedirá o uso dos condôminos, embora haja fruição. E se a lei faculta a utilização, a fruição representaria alteração da destinação das áreas comuns e, consequentemente, tornaria imprescindível a unanimidade.

E a doutrina possui o entendimento de que, para a alteração da forma do uso e destinação das partes comuns, necessariamente deverá haver unanimidade João Batista Lopes. Condomínios. 6ª ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1998. P. 173).

Mas, afinal, qual quórum considerar para efeitos de aprovação?

Sabe-se que o direito não é matéria exata, de modo que cada jurista e cada julgador aplicará sua interpretação a questão.

Diante disso, sugere-se o estudo do caso concreto para que seja verificado, de forma mais assertiva, o quórum a ser observado. Sobretudo levando em conta o entendimento do Tribunal do Estado em que está localizado o condomínio.

No entanto, a nosso sentir deve-se ter cautela e adotar a interpretação mais restritiva, da unanimidade dos condôminos, a fim de que o síndico e o condomínio não sejam demandados em juízo no futuro.

A análise da convenção do condomínio

Para toda e qualquer atitude no âmbito dos condomínios, é sempre necessário a consulta à sua convenção e ao regimento interno. É nesses documentos que estão presentes todas as regras que obrigarão os condôminos.

Portanto, não se esquecendo da aplicação da lei, é preciso sempre estudar a questão também com base no que está disposto na convenção do condomínio.

II – A questão do imposto de renda dos condôminos

Outra questão a ser observada é se os condôminos teriam de declarar, em seu imposto de renda pessoa física, o lucro auferido com essa locação.

O Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de Março de 2007 estabelece que na hipótese de locação de partes comuns do condomínio edilício, será observado:

I – os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;
II – o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.

Assim, apesar de existirem críticas a normativa acima, os rendimentos auferidos com a locação das áreas comuns devem ser entendidos como renda. De modo que os condôminos se obrigam a declarar, em suas declarações de renda, os rendimentos auferidos com a locação de área comum.

Portanto, sob o aspecto fiscal, o locador é reconhecido pelo fisco como sendo o destinatário das receitas e alugueis das partes comuns, e, nessas condições, responde pelo pagamento dos impostos devidos, fazendo jus ao recebimento dos alugueis.

Deve-se observar, ainda, o art. 3º da Lei nº 12.973/2014, que estabelece que ficam isentos do IR os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais (constituídos nos termos da Lei nº 4.591/64), limitado a R$ 24.000,00 por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para a cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram da locação de partes comuns do condomínio.

III – Os contratos realizados com as empresas

Outra questão importante é a análise minuciosa desses contratos de locação realizados com as empresas de telefonia.

Deve-se ater a algumas questões, como a duração do contrato, a atribuição da responsabilidade sobre o custo de instalação, a responsabilidade decorrente de danos a área comum locada (como infiltrações), a especificação do índice de correção do contrato, dentre outras questões.

Uma das questões apresentadas nesses contratos é uma cláusula que expressamente proíbe o locador de arrendar ou ceder, ainda que a título gratuito, a área da locação, ou a área remanescente, a empresas concorrentes a locatária, salvo por expressa autorização desta. Essas cláusulas costumam vir com a imposição de multa compensatória.

Sendo que nestes casos, se o locador pretender locar a área também a outra empresa, é importante obter a autorização expressa da empresa que já se instalou no local.

IV – Demais cuidados

Existem outras questões a serem observadas, como a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e a aprovação dos condôminos, como já foi anteriormente exposto.

V – Conclusão

Antes de os condomínios locarem estes espaços a empresas, é importante verificar uma série de requisitos e questões, como foi explicado acima.

O ideal é que o síndico conte com a assessoria de um advogado especializado na área.

Como proteger o ponto comercial do inquilino?

jan 08, 2020

Tagged : como proteger o inquilino, Direito de preferência, direito de vigência, imóvel, Locação, ponto comercial, proteção inquilino

Questão importante, sobretudo para empresários que alugam imóveis para montarem suas empresas, é a proteção do ponto comercial. Quando o empresário aluga um imóvel para montar seu negócio, certamente sua pretensão é de permanecer no imóvel o maior tempo possível. Para tanto, normalmente se faz um contrato com um prazo maior, o que em regra impede a retomada do imóvel pelo locador/proprietário. Mas o prazo do contrato não é suficiente para proteger o inquilino. Afinal, em caso de venda do imóvel a terceiros, o terceiro adquirente pode simplesmente denunciar o contrato para que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 90 dias (saiba mais clicando aqui). Diante disso, neste artigo vou trazer algumas dicas de como efetivamente proteger o ponto comercial do inquilino. I – Se o proprietário quiser vender o imóvel ele tem de oferecer antes ao inquilino? Se o proprietário/locador tiver interesse em vender o imóvel, ele obrigatoriamente deve oferecer o imóvel ao locatário, conforme estabelece o art. 27 da Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato). Note que o proprietário deve comunicar ao locatário por escrito, indicando o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como a data e horário que pode ser analisada a documentação do imóvel (art. 27, parágrafo único Lei nº 8.245/91). II – O proprietário ofereceu, o inquilino não teve interesse na compra e um terceiro adquiriu. O terceiro deve respeitar o contrato? Suponha que o proprietário tenha oferecido o imóvel ao locatário e o locatário tenha se recusado a adquirir o imóvel. Caso um terceiro venha a adquirir o imóvel, em regra esse terceiro pode denunciar o contrato para que o locatário desocupe em 90 dias. Mas há uma forma de fazer com que o terceiro adquirente respeite o contrato até o fim. Esta é uma questão importante, que garante ao inquilino a proteção necessária de seu ponto comercial. Para obrigar ao terceiro adquirente a respeitar o contrato de locação até o fim, é preciso que, cumulativamente (art. 8º da Lei nº 8.245/91):

a) o contrato esteja com prazo determinado; b) haja, no contrato, a chamada “Cláusula de vigência”; b) o contrato de locação esteja “averbado” na matrícula do imóvel.

O contrato deve estar com prazo determinado, ou seja, em vigor. Afinal, se no momento da venda do imóvel o contrato já estiver “vencido”, não há como conferir essa proteção ao inquilino. No corpo do contrato deve haver, necessariamente, a chamada cláusula de vigência, cuja redação costuma ser a seguinte:

Fica desde já estabelecida a cláusula de vigência, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, de modo que o futuro adquirente deverá observar e cumprir integralmente todas as cláusulas aqui estabelecidas.

Além disso, é importante que o contrato seja “averbado” na matrícula do imóvel. O verbete “averbado” está em destaque, pois enquanto a Lei nº 8.245/91 menciona averbação, a Lei nº 6.015/73 menciona “registro”:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro: 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

Portanto, para garantir que o adquirente observe o contrato de locação, é imprescindível o prévio registro do contrato de locação na matrícula do imóvel. O que dá conhecimento a terceiros da existência da relação locatícia.

E para que o contrato seja registrado é importante que tenha sido assinado por duas testemunhas.

Note, ainda, que se este contrato tiver o prazo igual ou superior a 10 anos, e caso o locador seja casado, para que o contrato seja registrado é necessário que haja autorização expressa do cônjuge.

III – O proprietário vendeu o imóvel e não ofereceu ao locatário. O que pode ser feito? Caso o imóvel tenha sido vendido e o proprietário não o tenha antes oferecido ao locatário, podem ocorrer duas situações distintas: a) O locatário pode depositar o valor em juízo e adquirir ou imóvel; ou b) o locatário poderá ajuizar ação contra o proprietário pleiteando perdas e danos. Passa-se a tratar de cada um dos casos acima. a) O depósito do valor do imóvel em juízo e sua aquisição pelo locatário Para que o locatário deposite o valor do imóvel e o adquira em juízo, deve observar, cumulativamente o seguinte:

Deve fazê-lo no prazo de 6 meses a contar do registro da compra e venda;
O contrato de locação deve estar averbado no cartório de registro de imóveis pelo menos 30 dias antes da venda do imóvel

Portanto, o locatário não poderá adquirir o imóvel nessa situação caso não o faça no prazo acima e caso o contrato não tenha antes sido averbado na matrícula do imóvel. b) Perdas e danos em face do proprietário Caso não seja possível a aquisição do imóvel pelo locatário, seja por desinteresse, seja por não ter antes averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel, pode-se pleitear perdas e danos do proprietário. Assim, se o proprietário não tiver oferecido o imóvel ao locatário antes de vendê-lo, pode o locatário entrar com uma ação na justiça pedindo perdas e danos. IV – Outras dicas para dar segurança ao inquilino Diante dos tópicos anteriores, fica evidente que o contrato de locação deve ser averbado e registrado na matrícula do imóvel. No entanto, pode ser que esses atos sejam dificultosos junto ao cartório de registro de imóveis, tendo em vista as eventuais exigências apresentadas pelo oficial de registro. Pode ser, por exemplo, que as partes tenham de aditar o contrato para efetivamente levá-lo a registro ou que tenham de providenciar outros documentos para tanto. Neste sentido, sugere-se a inserção da seguinte cláusula nesses contratos:

O presente Contrato será registrado e averbado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente e as despesas com o referido registro serão suportadas pela LOCATÁRIA. No entanto, o LOCADOR se obriga a apresentar e/ou entregar à LOCATÁRIA toda documentação necessária a efetivação do registro e da averbação (direito de vigência e direito de preferência), conforme o disposto nos arts. 8º e 33º da Lei 8.245/91, combinado com o art. 167, I, item 3 e inciso II, item 16 da Lei 6.015/73. Caso seja necessário, poderão ser feitos aditamentos a este contrato para atender as necessidades das partes e cumprir as exigências do Cartório de Registro de Imóveis competente.

Pode ocorrer ainda de o locatário demorar a registrar/averbar o contrato na matrícula do imóvel. Seja por esquecimento, seja por dificuldades outras com a documentação. Se isso ocorrer e o imóvel for vendido a terceiros antes, o locatário pode ficar desprotegido. Sugere-se, para tanto, a inserção da seguinte cláusula no contrato:

Enquanto o presente Contrato de locação não estiver registrado e averbado no Cartório de Registro de Imóveis competente, fica o LOCADOR obrigado, na hipótese de alienação do imóvel, a, contratualmente, e como condição prévia e essencial para a possível venda, fazer com que o terceiro adquirente se comprometa a respeitar integralmente o presente Contrato de locação. O não cumprimento desta obrigação dará direito à LOCATÁRIA de exigir do LOCADOR perdas e danos, lucros cessantes ou emergentes, despesas de mudança, relocação e indenização de todas as benfeitorias realizadas no imóvel

Embora a ausência do registro e da averbação não leve a conhecimento de terceiros a existência da relação locatícia, nada impede que essa responsabilidade seja contratualmente estabelecida. Fato que certamente dará maior segurança ao locatário. V – Conclusão É fato que diariamente milhares de pessoas e empresas celebram contratos de locação de imóvel. Na locação comercial, sobretudo de empresas locatárias que querem manter seu negócio e seu ponto comercial, é necessário que seja dado ao locatário a máxima proteção possível. Ocorre que muitas vezes essa proteção não é dada de maneira correta, tendo em vista o desconhecimento da legislação por parte dos profissionais que atuam com locação de imóveis. Desta feita, o presente artigo trouxe alguns cuidados importantes que podem ser tomados para que seja conferido aos locatários a maior segurança possível.

Posso alugar meu imóvel sem autorização do co-proprietário?

ago 15, 2019

Tagged : co-proprietário, composse, condomínio, extinção de condomínio, Locação

Dúvida de ordem prática que de forma recorrente surge no dia a dia é sobre a possibilidade de locação de imóvel, seja ele residencial ou não, por um dos co-proprietários sem que os demais participem ou concordem. Desta forma, no presente artigo serão abordadas questões relativas ao exercício do direito de propriedade por um dos proprietários do imóvel, quando existe co-propriedade. Ou seja, quando mais de uma pessoa é proprietária de um imóvel. Para efeitos didáticos, as questões serão a seguir abordadas em tópicos. I – O PROPRIETÁRIO PODE ALUGAR O IMÓVEL A TERCEIROS SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS CO-PROPRIETÁRIOS? Suponha que duas pessoas sejam proprietárias de um apartamento, cada qual com 50%. Suponha, ainda, que um dos proprietários pretenda alugar o imóvel a terceiros, visando obter renda. O outro proprietário, a seu turno, se recusa expressamente a colocar o imóvel a locação. Poderia este imóvel ser alugado a terceiros, ainda que um dos co-proprietários se recuse? Quanto a este questionamento, é importante salientar o que dispõe o art. 1.314, parágrafo único do Código Civil, veja-se:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Veja que, conforme o dispositivo acima, o co-proprietário não pode, sem o consentimento dos demais:

a) alterar a destinação da coisa comum;
b) dar posse, uso ou gozo a estranhos.

Desta forma, a não ser que haja o consentimento de todos os proprietários, não pode um deles fazer qualquer tipo de obra no imóvel ou alterar a destinação do imóvel. Não pode também dar posse, uso ou gozo a estranhos. Aqui se encaixa a locação de imóvel a terceiros.

II – E SE O IMÓVEL FICAR DESOCUPADO?

Suponha-se, agora, que em virtude da discordância de um dos co-proprietários, o imóvel fique vazio. É natural que todas as despesas sobre o imóvel (iptu, condomínio, etc) deverão ser custeadas por todos os co-proprietários, na proporção da fração de cada um.

Na prática pode ser que um dos proprietários se recuse a pagar essas despesas. Como deve agir o outro proprietário?

Tendo em vista que os débitos de IPTU e de Condomínio são obrigações propter rem – clique aqui e saiba o que é obrigação propter rem – , é imperativo que o co-proprietário que não quer se ver prejudicado pague a totalidade dessas despesas e cobre dos demais.

Isto porque o próprio imóvel pode responder pelas dívidas de condomínio e IPTU. O que quer dizer que o imóvel pode ir a leilão para quitar essas despesas. Portanto, é sensato que um dos co-proprietários quite essas prestações.

III – LOCAÇÃO CELEBRADA POR UM PROPRIETÁRIO SEM O CONSENTIMENTO DOS DEMAIS

Ultrapassada a questão acima, imagine-se que mesmo com a proibição da lei o imóvel foi alugado a terceiros sem que um dos co-proprietários concordasse. Neste caso, o que é possível fazer?

a) PRESTAÇÃO DE CONTAS

A primeira situação que pode ser pensada pelo proprietário preterido é a cobrança de sua parte na locação firmada. Ou seja, se o co-proprietário discordante com a locação possui 50% do imóvel, ele pode cobrar metade do valor do aluguel do co-proprietário que está administrando o bem.

Sugere-se que o co-proprietário que recebeu o montante a título de aluguel seja notificado extrajudicialmente pelo proprietário preterido, visando receber todo o montante relativo a sua fração.

Caso não seja possível a solução extrajudicial, pode-se pensar na propositura de uma ação de Prestação de Contas em face do co-proprietário.

b) O DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Outra questão que tem chegado ao poder judiciário é acerca da possibilidade de o proprietário preterido desfazer o contrato de locação, tendo em vista que não houve sua concordância no negócio.

Este ponto merece uma análise mais cautelosa, tendo em vista que existem decisões em ambos os sentidos. Como exemplo, veja-se que em dois momentos distintos, em casos semelhantes, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu de maneira controversa.

Na decisão seguinte o tribunal autorizou o desfazimento do contrato de locação, tendo em vista que um dos co-proprietários não anuiu com o negócio, veja:

Apelação – Ação anulatória cumulada com pedido de reintegração de posse – Co-proprietário da parte ideal de 25% do imóvel, que o aluga a terceiro sem anuência dos demais – Procedência da ação – Recurso dos réus – Correta aplicação do art. 1.314, parágrafo único do CC – Não provimento, sendo que a morte do autor não modifica a essência do julgado, sendo que eventual confusão deverá ser resolvida em fase de cumprimento de sentença. Não provimento. (TJ-SP – APL: 10073927620158260477 SP 1007392-76.2015.8.26.0477, Relator: Enio Zuliani, Data de Julgamento: 09/10/2018, 30ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 10/10/2018)

Lado outro, por vezes o mesmo tribunal entendeu que, em que pese a existência do art. 1.314, parágrafo único do Código Civil, se o terceiro-locatário celebrou a locação de boa-fé com os demais co-proprietários, a locação deve prevalecer. A seguir:

Ação de reintegração de posse – Alegação de esbulho possessório praticado pela ré – Inocorrência – Requerida ingressou no imóvel na qualidade de locatária das demais condôminas do imóvel (irmãs do autor) – Em que pese a norma proibitiva contida no art. 1.314, parágrafo único do Código Civil (pela qual é vedado ao condômino dar a posse, uso ou gozo da coisa a estranhos, sem o consentimento do outro), sua inobservância, na hipótese, não invalida o contrato de locação firmado pelas demais condôminas com a requerida, mormente diante da boa fé desta – Posse injusta e esbulho praticado pela requerida não comprovados na hipótese – Adoção dos fundamentos da sentença pelo Tribunal – Incidência do art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – Recurso negado.* (TJ-SP – APL: 10105225720148260009 SP 1010522-57.2014.8.26.0009, Relator: Francisco Giaquinto, Data de Julgamento: 03/03/2017, 13ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2017)

Portanto, tendo em vista decisões tão dissonantes, não se pode concluir pela certeza na possibilidade de desfazimento do contrato de locação pelo co-proprietário inconformado. Mas certamente este proprietário deverá receber sua parte na locação, conforme seu percentual como proprietário do imóvel. IV – COMO FICAR LIVRE DO IMÓVEL RECEBENDO SUA PARTE? Se a situação entre os co-proprietários ficar crítica, sem que todos entrem em consenso sobre a administração do imóvel e o repasse da renda com ele obtida, existe uma forma judicial de extinguir o condomínio e vender o imóvel. Trata-se da ação de dissolução de condomínio com a venda do bem em hasta pública. Observe o art. 1.322 do Código Civil:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Observe que para que seja vendido o bem em hasta pública é preciso que:

o imóvel seja indivisível;
exista vontade de extinguir o condomínio;
inexista interesse de compra por um dos co-proprietários.

Assim, se o imóvel não puder ser dividido (como um apartamento, por exemplo), se ambos dos co-proprietários não tiverem interesse em manter o condomínio e partilhar as despesas e a renda com o imóvel obtidos e se a situação ficar crítica entre eles, é cabível esta ação judicial. Mas note que esta ação também pode ser consensual, ou seja, pode ser que ambos os co-proprietários, ou todos eles, tenham interesse na extinção de condomínio e na venda do imóvel.

Dicas sobre o aluguel de imóveis para escolas e hospitais

jun 17, 2019

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Muitas vezes os contratos de locação de imóveis são elaborados com base em modelos retirados da internet ou sem observar algumas peculiaridades sobre cada tipo de empreendimento. Além do que esses contratos muitas vezes são elaborados por pessoas que desconhecem a legislação aplicável. Tendo em vista este fato, é importante tratar de uma espécie de locação específica. Aquela locação para imóveis onde serão instalados estabelecimentos de ensino, de saúde, unidades sanitárias e asilos. Nestes casos específicos, é preciso ressaltar que a Lei confere uma proteção especial a estas instituições, tendo em vista seu relevante valor social. Esta proteção está descrita no art. 53 da Lei nº 8.245/91:

Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996) I – nas hipóteses do art. 9º; (estas hipóteses são: I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las). II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Trocando em miúdos, diz a lei que a locação para estas instituições somente poderá ser rescindida em casos específicos. E somente nestes casos. Passa-se a tratar de cada um destes casos, em tópicos: I – Por mútuo acordo O mútuo acordo, como o próprio nome diz, seria um acordo de ambas as partes visando o distrato da locação. Nenhum empecilho, já que ambos estariam distratando. Com o perdão da redundância, seria o “distrato por acordo entre as partes”. II – Em decorrência da prática de infração legal ou contratual Caso o locatário (a escola ou o hospital, por exemplo) descumpra uma cláusula prevista em contrato, ou ainda a lei, será possível o desfazimento do contrato pelo locador. Por conta desta cláusula, é recomendável que o contrato seja o mais completo possível. Ou seja, que ele preveja as mais variadas obrigações ao locatário. III – Em decorrência de falta de pagamento de alugueis ou demais encargos Neste caso, obviamente que se o locatário deixar de pagar o aluguel ou qualquer de seus acessórios, o contrato poderá ser rescindido. IV – Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las. V – Se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. Neste caso, um exemplo é o do adquirente do imóvel que, com os requisitos preenchidos, precise demolir, edificar ou mesmo reformar o imóvel, desde que esta aumente ao menos 50% de sua área útil. Mas e se o contrato estiver por prazo indeterminado? Suponha que determinada locação seja de 4 anos e que o contrato já tenha expirado, de forma que a locação esteja por prazo indeterminado. Neste caso, poderia o locatário pedir o imóvel de volta através da chamada denúncia vazia? A proteção que a lei confere neste tipo de locação é tão grande que o Superior Tribunal de Justiça possui o entendimento que a locação não pode ser rescindida por denúncia vazia. Veja esta decisão:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.237.386 – SP (2018/0002727-0) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO AGRAVANTE : COLÉGIO AUGUSTO LARANJA LTDA ADVOGADO : LEVI CORREIA – SP309052 AGRAVADO : IPATEC – INSTITUTO PAULISTA DE CIENCIA, CULTURA E TECNOLOGIA ADVOGADO : LAILA MARIA BRANDI – SP285706 DECISÃO 1. Trata-se de agravo interposto pelo COLÉGIO AUGUSTO LARANJA LTDA., contra decisão que não admitiu o seu recurso especial, por sua vez manejado com fulcro no art. 105, III, a, da Constituição Federal, em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 380): AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. IMÓVEL LOCADO PARA ESTABELECIMENTO DE ENSINO. DESCABIMENTO. ART. 53, DA LEI N.º 8.245/91. Se o pacto locativo foi firmado com estabelecimento de ensino é vedada a retomada por denúncia vazia. (…) Portanto, considerando-se que o pacto locativo foi firmado com estabelecimento de ensino, é vedada a retomada por denúncia vazia. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público tem proteção legal contra a retomada por denúncia vazia, em face do seu relevante valor social. (STJ – AREsp: 1237386 SP 2018/0002727-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Publicação: DJ 26/06/2018)

Agora suponha que o locador queira vender o imóvel a terceiro. Neste caso, o adquirente do imóvel poderia retirar o locatário? Ou seja, poderia o adquirente denunciar o contrato? Vejamos, em regra a locação pode ser denunciada pelo adquirente, nos termos do art. 8º da lei do inquilinato:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Ocorre que caso a locação seja para os estabelecimentos constantes no rol do art. 53, como escolas, asilos e afins, a jurisprudência também não tem permitido o desfazimento do contrato por denúncia vazia. A este respeito, numa interpretação a contrario sensu, veja-se decisão de Minas Gerais:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – LITISPENDÊNCIA – INEXISTÊNCIA – CERCEAMENTO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – LOCAÇÃO – DESPEJO – CLÍNICA MÉDICA – DENÚNCIA VAZIA – POSSIBILIDADE. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO, PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO. I – O julgamento antecipado da lide é possível, a teor do artigo 330, I, do estatuto processual. II – Não há falar-se em cerceamento de defesa, nos casos em que os documentos acostados se apresentarem suficiente para formar o convencimento do julgador. III – Estabelecimento de saúde, para fins da proteção inserta no artigo 53 da Lei do Inquilinato, é aquele em que se faz internação, excluídos os utilizados apenas para consultas ou tratamento meramente ambulatorial. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. IV – Em relação ao pedido de retenção/indenização das benfeitorias, não está o adquirente obrigado a pagar por algo que não contratou. V – Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e não provido. (TJMG – Apelação Cível 1.0702.07.391019-3/001, Relator(a): Des.(a) Bitencourt Marcondes , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/10/2008, publicação da súmula em 28/11/2008)

No caso acima avaliado, entendeu-se permitida a denúncia vazia, por conta de a clínica médica não preencher os requisitos de estabelecimento de saúde do art. 53. Lado outro, na locação para estabelecimentos como hospitais credenciados e fiscalizados pelo poder público não poderia o adquirente denunciar o contrato, ainda que esta denúncia fosse após o prazo do contrato ter vencido. Ultrapassada a questão acima, é preciso ainda esclarecer que quando houver o despejo de estabelecimentos de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público, o prazo para a desocupação será no mínimo de 6 meses e deverá coincidir com o período de férias escolares, nos termos do art. 63, §2º da lei do inquilinato.

Como cobrar o aluguel atrasado sem entrar na justiça?

abr 06, 2019

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Diariamente, milhares de imóveis são alugados no país. E sobre a locação de imóveis, podem surgir diversas dúvidas, como qual a forma de garantia ideal ou quais cláusulas são importantes inserir no contrato de locação. Apesar de existirem inúmeras questões relevantes sobre a locação de imóveis, o presente artigo tem o condão de esclarecer quais as formas de o locador cobrar os alugueis atrasados do locatário. E dentre essas formas, como pode o locador cobrar os alugueis sem ter de recorrer ao poder judiciário. A seguir, algumas formas de cobrança serão tratadas em tópicos e, ao final, será esclarecido como cobrar o locatário sem entrar na justiça. I – AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA Da inadimplência do locatário, pode o locador ajuizar uma ação de despejo para a retirada do locatário do imóvel, pela autorização do desfazimento do contrato pelo não pagamento dos alugueis, vide art. 9º, III da Lei 8.245/91. Em conjunto com este despejo, os alugueis e acessórios da locação são cobrados. Portanto, esta é uma forma em que o locador cobra os alugueis e seus acessórios pela cobrança judicial. Observe que embora muito utilizada, a ação de despejo com cobrança está suscetível à morosidade do poder judiciário, sem contar que pode o locatário purgar a mora. Há casos em que é possível pleitear medida liminar, como nos casos do art. 59, §1º e seus incisos. Mas note que para tanto é preciso que o locador deposite o equivalente a três meses da locação a título de caução. II – EXECUÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO Nesta modalidade não há pedido de despejo para que o locatário desocupe o imóvel, mas tão-somente a execução do contrato, que é título executivo extrajudicial, nos moldes do art. 784, VIII do Código de Processo Civil. Normalmente esta modalidade é utilizada quando já foi procedida a entrega do imóvel. Isto porque a execução não tem o condão de despejar o inquilino. O Código de Processo Civil estabelece que:

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

Desta forma, o contrato de locação pode ser executado diretamente na justiça, dispensando-se o processo de conhecimento. De forma que o procedimento no poder judiciário se torna mais célere, pois dispensa a fase inicial que teria na ação de cobrança.

Assim, o executado será citado para pagar a dívida, no prazo de 3 (três) dias, conforme art. 829 do Código de Processo Civil vigente.

III – COBRANÇA ATRAVÉS DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

Uma forma muito usual, sobretudo pelos profissionais que priorizam o trabalho extrajudicial e evitam, ao menos inicialmente, a utilização do moroso poder judiciário, é a conversa. Exatamente, a conversa.

Notifica-se extrajudicialmente o locatário inadimplente, seja através de carta registrada com aviso de recebimento (pelos correios), seja através da notificação pelo cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Aqui, a notificação é motivada pela intenção de unir as partes para um acordo, através da sempre necessária conversa. De forma que as partes podem formalizar um documento em que o locatário se compromete a pagar um determinado montante relativo aos alugueis em atraso.

Ademais, a notificação prévia é exigível antes do ajuizamento de algumas ações de despejo. Além de mostrar a boa-fé do locador em tentar a conversa antes de recorrer ao judiciário.

É importante ainda ressalvar a importância da notificação através do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Isto porque caso o intimado – locatário inadimplente – se recuse a receber ou a assinar a notificação, o oficial do cartório certifica este fato. O oficial tem fé pública, de modo que a certidão do oficial com um “recusou-se a assinar” tem um grandioso valor para efeitos de prova.

MAS, AFINAL, ALÉM DAS FORMAS ACIMA DESCRITAS, EXISTE UMA FORMA REALMENTE EFICAZ DE COBRAR O LOCATÁRIO INADIMPLENTE SEM ENTRAR NA JUSTIÇA?

Uma forma poderosa de cobrar o locatário inadimplente sem ter de ajuizar uma ação é através da utilização do cartório de protesto de títulos, conforme tópico seguinte.

IV – O PROTESTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Ultrapassadas formas outras de cobrança dos alugueis vencidos do locatário, é de dizer que existe, ainda, a possibilidade de o locador protestar o contrato de locação. De forma que se trata de cobrança extrajudicial e eficiente, à medida que o próprio cartório faz a cobrança do inadimplente.

Sobre o funcionamento do protesto de títulos, deve observar a Lei nº 9.492/97, a lei de protestos. A sistemática da lei para efeitos de cobrança é a seguinte. O título será apresentado e protocolizado no cartório, na forma do art. 9º da Lei. O tabelião de protesto analisará os aspectos formais do título.

Ato contínuo, o tabelião expedirá intimação ao devedor, no caso, o locatário. O devedor intimado terá prazo para pagar a dívida, de forma que se não o fizer nos três dias úteis subsequentes a intimação, o título será registrado.

É importante observar que o título deve conter obrigação líquida, certa e exigível, veja-se decisão do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. PROTESTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PERMISSÃO AOS TABELIÃES DE PROTESTOS DE LETRAS E TÍTULOS DA COMARCA DE SÃO PAULO. CANCELAMENTO. ATO DE CORREGEDOR GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. INEXISTÊNCIA. EXIGÊNCIA DE QUE O TÍTULO EXECUTIVO CONTENHA OBRIGAÇÃO PECUNIÁRIA LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA DENEGADO. 1. Com efeito, tem-se que o contrato de locação foi caracterizado pela legislação como título executivo extrajudicial, transmutando-o com força executiva. Contudo, o protesto será devido sempre que a obrigação expressa no título for líquida, certa e exigível. 2. Na hipótese dos autos, o contrato de locação de imóvel apresentado evidencia ser título com o atributo da certeza, em decorrência da determinação cogente da norma legal, bem como também demonstra possuir exigibilidade, por presunção de que houve o vencimento da dívida, sem revestir-se, no entanto, do atributo da liquidez, fato que inviabiliza o protesto do referido título. 3. Recurso em Mandado de Segurança a que se nega provimento. (RMS 17.400/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, Rel. p/ Acórdão Ministro ADILSON VIEIRA MACABU (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RJ), QUINTA TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 03/11/2011)

Mas o que é líquido, certo e exigível? Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.

Importante, pois, que seja apresentada também uma planilha com o valor correto a ser cobrado, além de outros documentos, conforme manda a lei.

Ainda, é de se mencionar que para o protesto a jurisprudência dispensa a necessidade da assinatura de duas testemunhas, senão vejamos:

“A jurisprudência, sobretudo do Superior Tribunal de Justiça, pacificou-se no sentido da dispensa das testemunhas como condição de executividade do título, como se vê no julgamento do REsp 578.355, de 25 de outubro de 2004, Rel. Min. José Arnaldo e no REsp 201.123, de 19 de outubro de 1999, Rel. Min. Fernando Gonçalves. A falta de assinatura de um dos proprietários não retira eficácia ao título, diante da comprovação de que cumpre ao recorrente a administração dos bens comuns, nos termos do acordo de separação (fls. 25/26), homologado judicialmente (fls. 27):(CGJSP – PROCESSO: 705/2011)

Portanto, o protesto do contrato de locação é uma das formas de cobrança extrajudicial do aluguel vencido. Trata-se de uma forma eficaz, de forma que se evita o judiciário. Não obstante, não se pode concluir que seja a melhor forma de cobrança. De forma que cada caso deverá ser analisado de forma específica para que se verifique qual a melhor forma de se cobrar o devedor.

Como funciona o aluguel de imóveis em Shopping Center?

nov 19, 2018

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Situação que pode gerar dúvidas, sobretudo a locatários, é sobre a locação de imóveis em shopping center. Este breve artigo pretende demonstrar como funcionam as locações comerciais nos shopping center. De forma que as questões serão tratadas a seguir, em tópicos. I – Natureza das locações em Shopping Center Inicialmente, para o entendimento da matéria é importante dizer que a relação locatícia estabelecida entre o empreendedor e o locatário é uma relação que resulta em um contrato atípico, permitido pela lei, veja-se o teor do art. 425 do Código Civil:

“É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.”

O que significa dizer que se trata de um contrato que não é regulamentado especificamente pela lei, mas que não é por ela proibido, quando não contraria-la. Aliás, o Superior Tribunal de Justiça também possui o entendimento que os contratos de locação em shopping center são atípicos (REsp nº 178908). Neste sentido, é importante observar o teor do art. 54 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), segundo a qual:

“Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

Desta forma, prevalecerão as condições livremente pactuadas entre lojistas e shopping center. As cláusulas contratuais são respeitadas com base no chamado princípio do “pacta sunt servanda“, segundo o qual deve-se cumprir exatamente o que foi estipulado em contrato. Diante disso, é preciso entender exatamente o que pode e o que não pode ser tratado nessa espécie de contrato. O que será demonstrado a seguir. I – O que pode e o que não pode prever o contrato Ultrapassada a análise da natureza do contrato de locação em shopping center e claro, sem pretender esgotar o assunto, é preciso salientar o que pode ou não estar previsto nesses contratos. a) A cobrança de décimo terceiro aluguel ou aluguel dúplice Como se sabe, nestes contratos os shopping center costumam cobrar um décimo terceiro mês a título de aluguel. Ou seja, normalmente existem cláusulas que dobram o valor do aluguel em dezembro de cada mês. Acerca da legalidade destas cláusulas, verifica-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 54 DA LEI DE LOCAÇÕES. COBRANÇA EM DOBRO DO ALUGUEL NO MÊS DE DEZEMBRO. CONCREÇÃO DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA. NECESSIDADE DE RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA OBRIGATORIEDADE (“PACTA SUNT SERVANDA”) E DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS (“INTER ALIOS ACTA”). MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS LIVREMENTE PACTUADAS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (…) 3. Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ – REsp: 1409849 PR 2013/0342057-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/05/2016)

Neste sentido, tendo sido a cláusula de cobrança do aluguel dúplice livremente pactuada, deve-se respeita-la. Assim, ao contrário das locações comuns previstas pela lei do inquilinato, nas locações de shopping center os empreendedores passam a gozar de vantagens como esta. b) a cobrança de “luvas” A Lei do Inquilinato (lei 8.245/91) prevê a possibilidade da cobrança das “luvas” na assinatura do contrato de locação, desde que seja dado ao locatário o direito à renovatória, conforme seu art. 45, veja-se:

“São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.

E a jurisprudência também possui o entendimento de que é possível a cobrança das chamadas “luvas”, de forma que

“a Lei nº 8.245/91, em seu art. 45, veda, expressamente, a cobrança de “luvas” obrigações pecuniárias – quando da renovação do contrato. Contudo, silencia, ao contrário da legislação anterior (Dec. 24.150/34), no que se refere ao contrato inicial. Não há, pois, qualquer proibição, sequer implícita, quanto à sua cobrança. Não afasta esse entendimento o disposto no art. 43 da Lei nº 8.245/91, pois o dispositivo veda a cobrança de valores além dos encargos permitidos e não a expressamente elencados. Assim, apesar de não se fazer referência às “luvas” iniciais para permiti-las, tampouco se faz para proibi-las, o que, em termos obrigacionais, tendo em conta a liberdade contratual, faz concluir pela possibilidade da cobrança de valor sob esse título. Recurso provido. (REsp 406.934/RJ, Relator o Ministro Félix Fischer, QUINTA TURMA, DJ 22/04/2002, p. 253)

Ocorre que deve ser observado o prazo de 5 anos para a cobrança de “luvas”. Isto porque antes deste prazo não existe o direito a ação renovatória, razão pela qual não poderia haver a incidência das “luvas” em locação inferior a este prazo. c) a cobrança de aluguel com base nas vendas do locatário Nos contratos de imóveis em shopping center, normalmente o aluguel é determinado da seguinte forma: aluguel mínimo e aluguel em percentual sobre as vendas. Quanto ao aluguel mínimo, é aquele que normalmente se pratica no mercado imobiliário. Quanto ao aluguel por percentual sobre o faturamento, também chamado de “aluguel de desempenho” ou “aluguel percentual”, é aplicado sobre o faturamento bruto da loja, sendo devido quando exceder o aluguel mínimo e naquilo que o ultrapassar. Quanto a esta forma de cobrança, se estiver prevista em contrato e se não houver ilegalidade, não há que se falar em proibição de sua cobrança, veja-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. (..) 3 – Existindo expressa previsão contratual e não sobressaindo ilegalidade dos termos pactuados em avença de locação de unidade comercial no tocante à fórmula de cálculo do valor do aluguel mínimo nos casos de renovação do contrato, deve ser prestigiado o princípio da obrigatoriedade do contrato, pacta sunt servanda, não subsistindo a pretensão de declaração de nulidade das cláusulas impugnadas. (…) (TJ-DF – APC: 20100111362058 DF 0045336-09.2010.8.07.0001, Relator: ANGELO CANDUCCI PASSARELI, Data de Julgamento: 15/10/2014, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 20/10/2014 . Pág.: 223)

Portanto, é preciso que as cláusulas estejam previstas no contrato para sua validade. Diante das colocações acima, surge a pergunta: A liberdade do empreendedor é irrestrita? Ou seja, pode ele estabelecer quaisquer cláusulas? Esta liberdade que possui o empreendedor com base no chamado “pacta sunt servanda” encontra limitação no chamado princípio da “função social” do contrato. Este princípio, previsto no Código Civil de 2002, passou a elevar o interesse coletivo sobre o interesse individual. Assim, a liberdade que o empreendedor possui nestas espécies de contrato podem ser restringidas quando houver, nestes contratos, cláusulas que coloquem uma das partes em desvantagem desproporcional e exagerada. Ou, ainda, quando houver qualquer cláusula que desequilibre o contrato. Desta forma, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já se posicionou sobre a possibilidade de o Poder Judiciário reconhecer a abusividade de cláusulas previstas nestas espécies de contrato:

DIREITO CIVIL. SHOPPING CENTER. INSTALAÇÃO DE LOJA. PROPAGANDA DO EMPREENDIMENTO QUE INDICAVA A PRESENÇA DE TRÊS LOJAS-ÂNCORAS.DESCUMPRIMENTO DESSE COMPROMISSO. PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO. 1. Conquanto a relação entre lojistas e administradores de Shopping Center não seja regulada pelo CDC, é possível ao Poder Judiciário reconhecer a abusividade em cláusula inserida no contrato de adesão que regula a locação de espaço no estabelecimento, especialmente na hipótese de cláusula que isente a administradora de responsabilidade pela indenização de danos causados ao lojista. (STJ – REsp: 1259210 RJ 2011/0061964-0, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 26/06/2012, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/08/2012)

Portanto, não obstante a liberdade do empreendedor estipular cláusulas que o beneficiem, é preciso ter cautela, de forma a não prejudicar o locatário. A não colocá-lo em desvantagem desproporcional. Na dúvida, é importante a consulta de um advogado especialista em direito imobiliário. Profissional este que será capaz de analisar a legalidade do contrato e emitir um parecer sobre a negociação.

Como funciona a caução em dinheiro na locação de imóveis?

jun 16, 2018

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Questão que deixa muitas pessoas em dúvida é sobre como funciona a caução em dinheiro na locação de imóveis. E neste artigo pretendo esclarecer esta dúvida. A lei do inquilinato, Lei 8.245/91, determina em seu art. 38, parágrafo 2º o seguinte:

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

O primeiro detalhe a ser esclarecido é que a caução prestada em dinheiro não pode exceder 3 (três) meses de aluguel. Este valor deverá ser pelo locatário (ou por terceiro) depositado em caderneta de poupança. Sendo que quando finalizada a locação, a quantia depositada e todas as suas vantagens (seus rendimentos) deverão ser revertidas ao locatário.

Na prática, na maioria das vezes o locatário entrega o dinheiro ao locador no início do contrato. O locador, por sua vez, deposita ou não o dinheiro em uma conta poupança particular. E ao final do contrato devolve esse dinheiro, com as devidas correções, ao locatário.

Ocorre que para que se cumpra as exigências da lei, deve-se observar a Resolução nº 9, de 13/08/1979, do Banco Nacional da Habitação, segundo a qual:

1.As entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE poderão receber em depósito, em garantia de contrato de locação, quantia equivalente a até 3 (três) meses do aluguel convencionado.

2. O depósito terá o prazo de duração da locação.
3. O depósito será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário.
4. Aplicar-se-ão ao depósito objeto desta Resolução as normas regulamentares do BNH para as cadernetas comuns, no que se referem a correção monetária, taxa de juros e prazo de carência.
5. Qualquer retirada somente poderá ser efetuada:
5.1. pelo locatário, com anuência por escrito do locador;
5.2. pelo locador, com anuência por escrito do locatário;
5.3. pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro no contrato que deu origem ao depósito;
5.4. pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.

Assim, o correto seria a abertura de uma conta conjunta, não solidária, em nome de locador e locatário. A ausência de solidariedade se justifica porque o regime jurídico das contas correntes bancárias, como regra, é o da solidariedade ativa, permitindo a qualquer um dos correntistas movimentar os valores depositados independente de autorização do outro.

E conforme a resolução acima, a retirada do dinheiro só pode se dar nas seguintes situações: (1) pelo locatário, com anuência por escrito do locador; (2) pelo locador, com anuência por escrito do locatário; (3) pelo locatário, com a apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do contrato ou (4) pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado (quando não mais cabem recursos).

Quanto à forma corriqueira utilizada com o depósito em conta particular do locador, trata-se de um procedimento que constitui abuso de direito e a doutrina defende que neste caso é possível que o locatário acione o locador para exigir a resolução do contrato podendo, inclusive, pleitear a condenação do locador a restituir os valores indevidamente apropriados, sem prejuízo da condenação ao pagamento de eventual cláusula penal prevista em contrato.

E não é demais lembrar que se a caução é depositada em conta particular do locador, esse dinheiro passa a integrar seu patrimônio, ficando sujeito a futuras penhoras e bloqueios judiciais.

Estado que deve aluguel a empresa não pode exigir regularidade fiscal

jan 21, 2018

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Se o Estado não paga com regularidade aluguel devido a uma entidade privada, não pode exigir que ela esteja com certidão de regularidade fiscal para receber o repasse do dinheiro. Com esse entendimento, a juíza Andrea Cabral Antas Câmara, da 2ª Vara da Fazenda Pública de Natal, proibiu que o Rio Grande do Norte exija certidões de regularidade fiscal para pagar mensalidades locatícias, em contrato firmado com o Instituto de Traumatologia e Ortopedia do RN (Itorn). A entidade cobra na Justiça os valores não pagos do contrato de locação relativo a um imóvel, onde funciona o Hospital Estadual Dr. Ruy Pereira. O instituto afirmou ter feito parcelamento dos débitos fiscais e trabalhistas, para tornar possível a concretização do acordo locatício, tendo obtido certidão positiva de efeitos negativos com validade até novembro de 2011, em observância ao requisito da regularidade fiscal. Em decorrência dos atrasos no repasse de aluguel, porém, o autor disse ser impossível continuar a pagar obrigações fiscais anteriormente contraídas e, por via reflexa, perdeu a sua condição de regular perante o fisco. Por isso, pediu que o Estado se abstenha de condicionar o pagamento das prestações em aberto à apresentação de certidões de regularidade fiscal. Fato impeditivo Andrea Cabral Câmara constatou que o estado não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Itorn. Para ela, na verdade, o ente estatal apenas afirmou que a irregularidade fiscal do instituto inviabilizou o pagamento pretendido, estando tal conduta convergente com as disposições contidas na Lei de Licitação. A juíza observou que o estado, em nenhum momento, negou que o imóvel tenha sido utilizado para os fins aludidos pelo autor, tendo se detido em assegurar a existência de vícios formais referentes à regularidade fiscal para obstruir o cabimento dos pagamentos. Ela entendeu ainda que a irregularidade fiscal do Itorn tem relação direta e imediata com o inadimplemento dos aluguéis por parte do estado, de modo que a retenção dos valores devidos pelo uso do imóvel locado, reconhecida pelo ente estatal, ofende de forma patente o princípio da legalidade, haja vista a ausência de tal sanção no rol contido no artigo 87 da Lei de Licitação. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-RN. Processo 0800657-54.2012.8.20.0001 Fonte: Conjur

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