locação de imóveis – Fellipe Duarte

Posso despejar o inquilino sem entrar na justiça?

ago 06, 2020

Tagged : despejo, despejo extrajudicial, despejo no cartório, direito notarial, locação de imóveis, notificação, projeto de lei

O movimento da desjudicialização tem, ao longo do tempo, retirado do poder judiciário a exclusividade na solução das questões. Pode-se citar como exemplo a possibilidade de realização de divórcio e inventário através de escritura pública (Lei nº 11.441/97) ou, ainda, o procedimento extrajudicial de retomada do imóvel em garantia (Lei nº 9.514/97), sobre o qual já escrevi neste artigo.

Apesar de termos, no país, uma forte cultura de judicialização, o movimento da desjudicialização é, realmente, um caminho sem volta. A cada dia que passa, são publicadas novas legislações, que conferem a outras “classes” poderes de resolução de conflitos que não o judiciário.

Neste sentido, uma pergunta que se faz é: seria possível o locador despejar o locatário sem entrar na justiça? Seria isso viável? Por enquanto não, mas caso o Projeto de Lei nº 3.999/2020, de autoria do Deputado Federal Hugo Leal, se torne efetivamente lei, essa será uma feliz realidade. Assim, o presente artigo pretende demonstrar, didaticamente, como se dará o “despejo extrajudicial” com a conversão do projeto em lei.

I – Quando é possível se utilizar do despejo extrajudicial?

É importante verificar que o despejo extrajudicial só poderá ser utilizado no caso de o locatário deixar de pagar o aluguel e seus acessórios (condomínio, iptu, etc).

II – O que o locador deve fazer para despejar o locatário sem entrar na justiça?

O locador que estiver sem receber o aluguel deverá requerer ao tabelião de notas da comarca onde está localizado o imóvel a elaboração de uma ata notarial (saiba mais sobre ata notarial aqui), em que deverá constar o seguinte procedimento:

III – Quais os documentos necessário para o despejo extrajudicial?

Deverão ser apresentados:

documento de identificação e comprovante de domicílio do locador;
prova do contrato de locação;
prova de tentativa de negociação por parte do locador, ou seu preposto, esclarecendo ao locatário o uso do despejo extrajudicial em caso de insucesso;
planilha para fins de purga da mora;
indicação de conta para depósito dos aluguéis e encargos, para fins de purga da mora.

IV – A notificação do locatário pelo locador

Em até 30 dias da lavratura da ata notarial pelo tabelionato de notas, o locador deverá notificar o locatário, para que o locatário pague o que deve em até 30 dias corridos ou para desocupar voluntariamente o imóvel, no mesmo prazo.

A notificação será realizada através do Cartório de Títulos e Documentos (que, atualmente, já é possível ser realizada on-line, em www.rtdbrasil.org.br).

É importante salientar que esta notificação deverá ser assinada também por advogado (art. 66-C, §1º), sob pena de nulidade.

Devem constar, na notificação, informações relativas a ata notarial lavrada pelo tabelião de notas.

Além disso, após realizada a notificação pela serventia competente, o locador deverá apresentar o comprovante de notificação do locatário. Exceto se este já tiver pago (purgado a mora).

V – E se o imóvel estiver ocupado por pessoas diversas do locatário?

Se o imóvel estiver ocupado por pessoas outras, que não o locatário ou seus familiares, essa informação constará da notificação sempre que possível. E os ocupantes serão tidos como efetivamente notificados.

VI – O que deve constar na notificação?

O projeto de lei traz algumas informações que deve, necessariamente, constar na notificação, sob pena de nulidade:

Os valores discriminados de aluguel, multas ou penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários de advogado do locador;
a indicação de banco, agência e conta para depósito dos aluguéis e encargos vinhedos, a partir da data do protocolo no Ofício de Notas;
a indicação de que a notificação se faz com fundamento no art. 66-A e seguintes da Lei nº 8.245/91.

VII – O que o locatário pode fazer ao receber a notificação?

Recebida a notificação pelo Registro de Títulos e Documentos, o locatário pode:

desocupar o imóvel, com a entrega das chaves ao tabelião de notas; ou
pagar o que deve (purgar a mora), com o depósito na conta indicada pelo locador.

Lembrando que, se o locatário entender que houve irregularidade no procedimento, ele poderá provocar o juiz competente. Aqui, leia-se, entrar na justiça para que o juiz aprecie irregularidade no procedimento ou erro na planilha apresentada pelo locador.

Por isso é muito importante que todo o procedimento seja devidamente analisado por um profissional experiente, sob pena de a desjudicialização cair por terra e a questão ter de ser, posteriormente, submetida ao judiciário.

VIII – E se o locatário não pagar?

Imagine-se que o locatário, após o recebimento da notificação e o prazo para pagamento (ou desocupação) não paga e continua no imóvel.

Neste caso, o tabelião de notas encerrará o procedimento, descrevendo minuciosamente os acontecimentos, ficando desde logo rescindida a locação e decretado o despejo compulsório.

O tabelião de notas enviará, assim, um ofício ao Tribunal de Justiça, informando todo o procedimento, anexando a ata notarial elaborada ao Ofício, para que seja distribuída ao juiz competente.

IX – A responsabilidade do tabelião no procedimento

Questão que não pode ser esquecida é a responsabilidade do Tabelião de Notas no procedimento do despejo extrajudicial. Segundo o projeto de lei, o envio do ofício ao juízo competente se dará em até 30 (trinta) dias corridos, sob pena de responsabilidade. Inicia-se a contagem da data de encerramento da ata notarial.

X – O direito de o locatário devolver o imóvel pagando multa

Assim como pode o locador despejar extrajudicialmente, pode também, segundo o projeto de lei, o locatário entregar as chaves perante o Tabelião de Notas.

Assim, o locatário que pretender entregar as chaves deverá, da mesma forma que o despejo, pedir a lavratura de ata notarial para este fim.

Lembrando a necessidade, também neste caso, da presença do advogado (art. 67-A, §1º).

XI – Já posso despejar ou entregar as chaves sem entrar na justiça?

O Projeto de Lei foi apresentado no dia 30/07/2020. Portanto, existe ainda todo um procedimento legislativo até sua aprovação. Isso se realmente for aprovado.

A nosso sentir, trata-se de uma evolução fomentada pelo movimento da desjudicialização, que vem ganhando espaço no ordenamento jurídico brasileiro.

Em que pese maiores discussões técnicas acerca do procedimento (como se sabe, toda lei nova é passível de diversos questionamentos e análises por juristas), é louvável a iniciativa.

Espera-se que um dia possamos, realmente, utilizar os cartórios para mais esse serviço.

Impactos da Covid-19 nas locações de imóveis e os Projetos de Lei sobre a matéria

abr 01, 2020

Tagged : Contratos de locação, coronavírus, locação de imóveis, PL Coronavírus

Na data de redação do presente artigo, o país já contabiliza mais de cinco mil infectados pelo novo Coronavírus. E o número de óbitos supera 200. Com a pandemia da Covid-19, o governo tem tomado medidas emergenciais, como restrições no funcionamento de estabelecimentos comerciais. Essas medidas já têm afetado a economia, como é sabido. Dentre os setores afetados, destaca-se aquele relativo às locações de imóveis. O principal questionamento que se faz é: como fica a situação de locadores e locatários, frente ao fechamento do comércio e à grave crise econômica que se apresenta? No presente artigo serão apresentados os impactos da Covid-19 nas locações de imóveis, dentre outras questões. I – Quais os entendimentos que já existem sobre os contratos de locação de imóveis e o coronavírus? Alguns juristas já têm iniciado o debate sobre as possíveis implicações nos contratos de locação, diante da pandemia. Seja por conta de inúmeras lojas fechadas (por restrições do poder público), seja por conta da excessiva queda em seus faturamentos. Assim, como o direito não é uma ciência exata, ressalvados entendimentos outros, já existem três pontos de vista diferentes sobre as implicações do coronavírus nas locações de imóveis. A) Aplicação do caso fortuito ou força maior (art. 393, Código Civil) – Alguns juristas defendem que é possível que o locatário suspenda os pagamentos de alugueis, diante do caso fortuito ou força maior. Para efeitos didáticos, tanto o caso fortuito quanto a força maior podem ser entendidos como ações de causas que se situam fora do alcance da vontade de uma parte, impedindo-a de seu cumprimento. São eventos supervenientes e inevitáveis, ou seja, “fora do alcance do poder humano”. Quem assim entende, o faz utilizando o art. 393 do Código Civil:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Assim, para os adeptos desse entendimento, os locatários poderiam suspender os alugueis diante da ocorrência da pandemia do Coronavírus. B) A aplicação da onerosidade excessiva (art. 478, Código Civil) – Há, ainda, aqueles que se utilizam do art. 478 do Código Civil para tentar solucionar a questão:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Para os adeptos dessa corrente, esses contratos de locação se tornaram excessivamente onerosos para o locatário, uma vez que a pandemia tem atacado diretamente o faturamento dos empresários. Razão pela qual o locatário poderia pedir a revisão do contrato ou mesmo resolvê-lo (trocando em miúdos, desfazê-lo). Com respeito aos que assim entendem, não há como aplicar esse entendimento. Para a aplicação da onerosidade excessiva, é preciso que, cumulativamente:

a prestação se torne excessivamente onerosa para o locatário;
haja extrema vantagem para o locador.

No caso concreto, a pandemia do Coronavírus até pode fazer com que as prestações das locações de imóveis se tornem excessivamente onerosas aos locatários. No entanto, não geram, de forma alguma, extrema vantagem aos locadores. Os locadores também estão sofrendo com a pandemia. Portanto, defende-se a impossibilidade de aplicação desse argumento. C) Deterioração da Coisa (art. 567, Código Civil) – Para aqueles que defendem essa corrente, a pandemia do Coronavírus trouxe a impossibilidade de usar a coisa (o imóvel) conforme contratado. O que criaria uma espécie de deterioração do imóvel. Veja-se o teor do art. 567, do Código Civil:

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Assim, se a coisa alugada se deteriorar sem culpa do locatário, ele poderá pedir a redução proporcional do valor do aluguel ou, ainda, resolver o contrato, caso o imóvel não sirva para a finalidade que se destina. Dentre os que defendem esta corrente, está o jurista Gustavo Tepedino. D) A teoria do fato do príncipe A teoria do fato do príncipe serve àquelas situações em que o governo suspendeu o funcionamento do comércio. É o caso dos shopping centers, restaurantes, teatros e cinemas. Pelo fato do príncipe, há um desequilíbrio contratual causado pela intervenção do Poder Público, que gera um desequilíbrio econômico-financeiro do contrato. Segundo os defensores dessa corrente, sugere-se a suspensão de pagamentos ou eventual resolução no futuro, sem imputação de culpa a qualquer das partes. II – Deve-se aplicar necessariamente um dos entendimentos acima? Os entendimentos apresentados têm sido debatidos por juristas em todo o país. No entanto, a questão ainda não chegou ao judiciário. Razão pela qual ainda não existe jurisprudência sobre o tema. Portanto, não se sabe se a justiça aplicará qualquer dos entendimentos acima. Há, por outro lado, teorias que defendem a manutenção dos contratos. Algumas delas:

Princípio da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais (art. 421, parágrafo único Código Civil): “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”;
Força obrigatória das convenções e dos contratos, concretizado na máxima pacta sunt servanda: art. 2º da Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19).

Portanto, existem argumentos de ambos os lados. Razão pela qual não se pode afirmar, categoricamente, que se deve aplicar esta ou aquela corrente em detrimento das demais. III – O Projeto de Lei nº 1179/2020 que tramita no Senado Federal e a locação de imóveis O Senador Antonio Anastasia é autor do referido Projeto de Lei que tramita no Senado Federal. O projeto dispõe sobre o Regimento Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do Coronavírus. O projeto não se restringe a tratar de locações de imóveis. No entanto, o presente artigo não tratará de todo o teor do projeto, se limitando a tratar das locações de imóveis. A) A resilição, resolução e Revisão dos Contratos Efeitos jurídicos do PL: Segundo o art. 6º do PL, as consequências decorrentes da pandemia não terão efeitos jurídicos retroativos. O dispositivo inclui aquelas decorrentes de caso fortuito e força maior. Em outras palavras, caso o PL se torne lei, as soluções trazidas pelo PL não podem retroagir. Só serão aplicadas à partir da publicação da lei, considerando-se a data do dia 20/03/2020 (art. 1º, parágrafo único do PL). Fatos imprevisíveis para aplicação da onerosidade excessiva: Ainda, segundo o PL, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário não poderão ser considerados fatos imprevisíveis para efeitos de aplicação da onerosidade excessiva, apresentada no item B do primeiro tópico (art. 7º , PL). B) Das Locações de Imóveis Urbanos Liminar em ação de despejo: segundo o PL, nas ações de despejo ajuizadas após o dia 20/03/2020 não será concedida liminar para desocupação antes de 31/12/2020 (art. 9º, PL). Algumas decisões recentes tem privilegiado os locatários neste sentido. Cite-se como exemplo um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo (primeira instância) em que o juiz deferiu o despejo, mas o suspendeu por 30 dias, tendo em vista a pandemia do coronavírus. No despacho, o juiz ainda considerou: “Decorrido o prazo de 30 dias, tornem conclusos para apreciar o cumprimento da medida ou nova suspensão de prazo, a depender a situação do contágio do surto em questão”. (Processo nº 0012529-47.2020.8.26.0100). Suspensão de alugueis nas locações residenciais: nas locações residenciais, os locatários que sofrerem alteração econômico-financeira (demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração) poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento de alugueis vencíveis a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020. Essa suspensão, segundo o PL, deverá ser comunicada pelos locatários aos locadores. Sugere-se que a comunicação seja através de notificação extrajudicial, através dos correios (com aviso de recebimento) ou através do cartório de registro de títulos e documentos. No entanto, o PL autoriza qualquer forma, desde que lícita. Em caso de suspensão de pagamento pelos locatários, os alugueres vencidos deverão ser pagos de maneira parcelada a partir de 30/10/2020, na data do vencimento, somando-se a prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% daqueles vencidos(art. 10º, §1º PL).

IV – O Projeto de Lei nº 884/2020 que tramita no Senado Federal e a suspensão de alugueis em caráter emergencial Há, ainda, o Projeto de Lei nº 884, de autoria do Senador Weverton, que dispões sobre a suspensão na cobrança do pagamento de aluguéis em caráter emergencial a pessoas físicas e jurídicas, bem como nos casos de assunção destes valores pelo Governo Federal, pelo prazo de 90 dias, devido à pandemia do Coronavírus.

O Projeto suspende as cobranças de alugueis por 90 dias, nos casos de pessoas físicas e jurídicas (art. 1º, PL). V – O que tem acontecido na prática? Diante da forte crise econômica causada pela pandemia do Coronavírus, locatários têm tomado algumas providências, cada qual à sua maneira. Algumas são elencadas:

Acordos para a redução dos valores pagos: Nos casos em que os imóveis foram compulsoriamente fechados, por conta de ato do poder público, alguns locatários têm procurado os locadores para acordar alguma redução (proporcional) nas locações;
Notificação para suspensão dos pagamentos: Alguns locatários, sem tentativa alguma de acordos, têm notificado seus locadores informando a suspensão dos pagamentos de alugueis, se utilizando do argumento do caso fortuito e da força maior.

Não nos parece correta, muito menos sensata, a postura que alguns locatários têm tomado, de se utilizarem da notificação para imediata suspensão dos pagamentos a título de alugueis. Essas notificações, por si só, não são capazes de permitir a inadimplência por parte dos locatários. É bom lembrar que, apesar da existência dos diversos entendimentos apresentados no presente artigo, ainda não se formou jurisprudência sobre a matéria. Assim, caso haja judicialização da questão, não há certeza que a justiça manterá tais suspensões. VI – Então qual a melhor solução? Não existe uma solução uniforme, que se pode aplicar a toda e qualquer locação de imóvel. Deve-se analisar as diferentes modalidades de locação (se em shopping center, se é residencial ou não, se o imóvel está fechado por ato do poder público, etc.) e o caso concreto. Sugere-se, como sempre, que a solução sensata seja aquela que privilegie a conversa, o acordo. Tanto para locador quanto para locatário o melhor é que as partes conversem e cheguem a um acordo razoável para ambos.

Airbnb: sua regulamentação é necessária?

maio 14, 2019

Tagged : airbnb, condomínio, locação de imóveis, locação por aplicativo, locação por temporada

O mundo mudou. Trata-se de uma das frases e ideias mais clichês da atualidade. Mas é a mais pura verdade: o mundo mudou! A maneira como as pessoas se relacionam e a maneira que os serviços a elas são prestados atualmente diferem completamente de como isso era feito em tempos nem tão longínquos assim. Atualmente, se você quer assistir a um filme você acessa a netflix, sem sair de casa; se você quer agendar uma viagem, você acessa seu aplicativo do Airbnb; se pretende contratar qualquer serviço, tenha certeza que há sempre um aplicativo à sua disposição. Diante desta situação e tendo em vista o mercado imobiliário no Brasil, surge a necessidade de debater especificamente acerca da locação por temporada através de aplicativos, como o Airbnb. Sendo assim, este artigo abordará questões jurídicas acerca da locação por temporada, como a necessidade ou não de sua regulamentação e outras questões polêmicas sobre este instigante assunto. Inicialmente, evitando-se entrar abruptamente no assunto, é preciso delinear um contexto histórico sobre o início da upstart AirBNB. Em 2007, Brian Chesky e Joe Gebbia iniciaram o projeto do então AirBed & Breakfast – popularmente conhecido como AirBNB – como um jeito de pagar o aluguel. O que eles não imaginavam é que haveria uma crescente no negócio que hoje se tornou um gigante. Tudo começou basicamente quando Chesky se mudara para San Francisco, tendo perguntado a Gebbia se aquele poderia alugar o sofá da casa deste por 500 dólares mensais, em vez de pagar pelo quarto todo. Foi também nesta época que Gebbia mandou a Chesky o e-mail que mudaria sua vida, em que escreveu:

“Pensei numa maneira de ganhar uns trocados – transformar o nosso apartamento num bed and breakfast para designers – oferecendo aos jovens designers que venham à cidade um lugar para passar a noite durante os quatro dias do evento, complementado com Wi-Fi, um pequeno escritório, colchão de dormir e café da manhã todos os dias. Rá!”

Desde então, apesar de turbulências relativas a todos os negócios, o AirBNB viveu uma crescente no mercado. Esta crescente foi tão rápida, que em 2010 o AirBNB já contava com quase 85 mil usuários, 12 mil propriedades cadastradas e 3.234 cidades em mais de 126 países. Em 2018, estes números chegaram a mais de 60.000.000 de hóspedes, 1,5 milhão de hospedagem em mais de 34 mil cidades e 191 países. No entanto, assim como outras upstarts, o negócio de Chesky e Gebbia esbarrou, em todo o mundo, em questões regulatórias acerca do setor hoteleiro e questões de responsabilidade civil. Um dos problemas surgiu quando uma anfitriã, que fornecia seu apartamento como compartilhamento no AirBNB teve seu imóvel em São Francisco roubado e vandalizado por um hóspede que o alugara por uma semana pelo AirBNB. Essa anfitriã criticou severamente o AirBNB nas redes sociais. Esta situação causou tanto alvoroço na época que o assunto se transformara em trending topic no twitter. No que concerne aos problemas regulatórios, estes talvez sejam de maior conhecimento do público em geral. A administração pública das cidades, ao longo do tempo, começou a perceber o crescimento do aplicativo de compartilhamento de casas e começou a se manifestar. A título de exemplo, citem-se as dificuldades do aplicativo em cidades como Washington, Nova Iorque, Berlim, Barcelona e Paris. Desta forma, surgem dúvidas acerca da experiência vivida com o AirBNB, que passam por questões como a responsabilidade civil do AirBNB perante seus anfitriões, a natureza jurídica da relação entre os clientes, os anfitriões e o AirBNB, a incidência ou não de impostos nestas propriedades, dentre questões outras. Visando solucionar algumas omissões que existem na locação por aplicativos, há no congresso dois projetos de leis federais, conforme será demonstrado a seguir. Atualmente, o Projeto de Lei 2.474/2019, de autoria do Senador de Ângelo Coronel, pretende modificar a Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91, inserindo, dentre outros dispositivos, o seguinte:

Art. 50-A. É vedada a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínios edilícios de uso exclusivamente residencial, salvo se houver expressa previsão na convenção de condomínio prevista no art. 1.333 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Ou seja, caso seja este projeto aprovado, a regra nos condomínios será da proibição da utilização de aplicativos para a locação por temporada, exceto se estiver expressamente disposto na convenção do condomínio. Uma situação que modifica completamente a regra atual. A de que não há vedação, salvo se previsto em convenção de condomínio. Aliás, esta é uma outra questão polêmica. Pode o condomínio proibir a locação pelo aplicativo AirBNB? Quando acaba o direito de o proprietário usar sua propriedade e quando começa o direito da coletividade de condôminos ditar regras acerca da matéria? Sobre este tema, você pode visualizar um artigo específico que escrevi, clicando aqui (“Pode o condomínio proibir locação por temporada através da utilização do AriBNB?). Voltando a questão dos projetos de lei sobre a matéria, existe também o Projeto de Lei do Senado nº 748/2015, de autoria do Senador Ricardo Ferraço, cujo texto pretende também alterar a Lei do Inquilinato no sentido de que não descaracterizam a locação por temporada o “oferecimento de imóveis residenciais para locação, em todo ou em parte, por meio de sítios eletrônicos ou aplicativos”. Trata-se de um projeto mais maleável que o outro, em que pretende tratar a locação do AirBNB como locação por temporada, regulamentado pela Lei do Inquilinato. Ambos os projetos, atualmente, encontram-se arquivados, tendo em vista o final da legislatura de 2018. Mas nada impede que sejam retomados ou que novos projetos como estes sejam iniciados. Ainda, no que concerne a regulamentação do AirBNB no país, é preciso lembrar que do ponto de vista das cidades, Caldas Novas regulamentou a matéria, especialmente no que concerne a sujeição de pagamento de impostos municipais e a sujeição à lei do inquilinato. Trata-se da Lei Complementar 99/2017, segundo a qual o proprietário do imóvel oferecido por aplicativo

“deve informar ao fisco municipal, preferencialmente através de plataformas específicas on-line de comunicação, o recolhimento da taxa anual de funcionamento e do imposto sobre o serviço de qualquer natureza, decorrentes da prestação remunerada de seus imóveis residenciais”

Com efeito, trata-se de uma inovação, vez que o Município de Caldas Novas foi o primeiro a regulamentar a questão no âmbito municipal. Outra cidade que o regulamentou foi Ubatuba/SP, com a edição da Lei nº 4050/17, que se aplica a hospedagens por período igual ou inferior a 45 dias. E tanto a legislação de Ubatuba quanto a legislação de Caldas Novas estabelecem que a locação por temporada devem ser autorizada na convenção de condomínio, no mesmo sentido que pretende o projeto de lei federal nº 2.474/2019, como já explicitado acima. Por fim, acredita-se que é interessante uma regulamentação, no entanto esta deveria ser após muito debate sobre a matéria. Afinal, se trata de matéria controvertida, uma vez que divide opiniões. FONTES: O autor retirou informações de: Livro: As upstarts, Como a Uber, o Airbnb e as Killer Companies do Novo Vale do Silício Estão Mudando o Mundo, de Brad Stone; Artigo: Desafios Regulatórios do Caso Airbnb: a intervenção do estado no modelo econômico colaborativo, de Jordana Viana Payão e Jonathan Barros Vita. Disponível em: http://seer.upf.br/index.php/rjd/article/download/7855/4802/

Quais as vantagens de alugar um imóvel sem garantia?

set 27, 2018

Tagged : Aluguel, despejo, garantias, locação de imóveis, locação sem garantia

Diante da insegurança econômica que o país vive atualmente, diversos imóveis têm permanecido por um longo espaço de tempo sem alugar. Isto gera prejuízo ao proprietário, que muitas vezes tem de arcar com os custos do bem (como IPTU e condomínio) e insegurança no sentido de o imóvel estar sujeito a invasores. Nas locações de imóveis é possível que o locador, como forma de garantir a locação, exija uma forma de garantia. Dentre as quais a caução e a fiança. Ocorre que nem sempre os locatários têm possibilidade de apresentar uma garantia, o que dificulta a locação do imóvel. Como alternativa a esta situação, o locador pode alugar seu imóvel sem qualquer garantia. Mas pergunta-se: existe vantagem na locação sem garantia? Muito embora o contrato esteja desprovido de garantias, em algumas situações a locação sem garantia se mostra vantajosa. A seguir serão enumeradas suas vantagens: 1. Facilita a locação, de forma que também diminui o tempo que o imóvel fica desocupado; Neste caso, aumenta a agilidade com que o locador ache um locatário. Pois contratos com garantias muitas vezes dificultam a locação, tendo em vista que nem sempre é fácil para o locatário achar fiadores com patrimônio e nem sempre esses inquilinos têm dinheiro para a prestação de caução. 2. A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu art. 42, permite a cobrança antecipada do aluguel caso não haja garantia. A cobrança antecipada do aluguel, aquela em que o locatário paga no início do mês para só então usufruir do imóvel, em regra é proibida pela lei. É, inclusive, contravenção penal (art. 43, III da Lei 8.245/91) fazê-lo. Ocorre que a lei permite esta cobrança antecipada quando o contrato está desprovido de garantias. 3. No despejo do inquilino, permite-se o despejo liminar para que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias (conforme art. 59, IX da Lei 8.245/91); Sabe-se que a justiça é morosa e processos judiciais demoram anos. Nas ações de despejo, por exemplo, o locador só consegue fazer com que o juiz mande que o locatário saia do imóvel depois de esgotados todos os recursos cabíveis no processo. Isso pode levar dois ou três anos. E no decorrer deste tempo o locador fica sem receber os valores referentes à locação. Mas quando o contrato não possui garantia, é possível que o locador peça uma liminar, ou seja, é possível que a retirada do locatário do imóvel se dê logo no início do processo. De forma que o juiz dá 15 dias para que o locatário desocupe o imóvel. Mas é importante salientar que para que esta liminar seja aprovada, o locador deve prestar caução em juízo, correspondente a três meses o valor do aluguel. Esta caução serve para eventuais perdas e danos que o locatário venha a ter. Ao final do processo o dinheiro pode ser levantado pelo locador. Portanto, se por um lado existem vantagens de um contrato sem garantias, também existe a desvantagem de que o contrato ficará “desprotegido”, de modo que existe o risco de o locador não receber a locação enquanto o imóvel tiver ocupado. Por fim, a depender do caso concreto, o locador deve decidir se vale ou não a pena a locação desprovida de garantias.

Como funciona a sublocação de imóvel?

set 23, 2018

Tagged : Direito de preferência, Inquilinato, locação de imóveis, Sublocação

A sublocação de imóvel ocorre quando o locatário subloca para um terceiro o imóvel ou parte dele. Em suma, o proprietário do imóvel aluga para o inquilino. Este, por sua vez, subloca para um terceiro. Parte do imóvel ou todo o imóvel. E em nome da didática e para facilitar o entendimento, este texto será exposto em itens. 1. Forma da sublocação É importante observar que a sublocação deve ser expressamente autorizada, por escrito, pelo locador, conforme diz a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato):

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Portanto, na hipótese de existir sublocação do imóvel sem o consentimento prévio do locador, é plenamente viável que tanto a locação quanto a sublocação sejam desfeitas. Neste sentido, caso pretenda o locador autorizar a sublocação do imóvel pelo locatário, é preciso que se insira no contrato de locação cláusula com esta permissão expressa. Ou, ainda, caso a locação já esteja em vigor, é possível permitir a sublocação ao locatário através da realização de um termo aditivo ao contrato de locação, com cláusula expressa neste sentido. 2. O valor da sublocação Quanto ao valor da sublocação, a lei estabelece que seu valor não pode ser superior ao valor da locação, conforme o art. 21 da Lei do Inquilinato. Sendo que se este valor-limite não for respeitado, a lei autoriza que o sublocatário reduza o aluguel até seus limites. 3. A rescisão da locação Cumpre, ainda, salientar que caso haja a rescisão da locação, a sublocação também será desfeita. Sendo que fica assegurado direito de indenização do sublocatário contra o sublocador (art. 15, Lei 8.245/91). 4. A responsabilidade do sublocatário Em hipótese de sublocação, o sublocatário não fica isento de responsabilidades. Segundo o art. 16 da Lei do Inquilinato:

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Ou seja, o locador pode cobrar do sublocatário as importâncias que este ficar devendo do locatário, de forma subsidiária. Sendo que o sublocatário pode ser cobrado após ter sido o locatário cobrado. Situação que pode ocorrer é a sublocação do imóvel sem a expressa autorização do locador. Imaginando pequeno o risco da descoberta da sublocação pelo locador, alguns locatários podem vir a sublocar o imóvel de maneira clandestina. E para que isto não ocorra, o locador pode inserir no contrato cláusula que o permita vistoriar o imóvel de tempos em tempos. Antes das vistorias, deve o locador notificar o locatário com 24h de antecedência. Lembrando que as vistorias devem ser realizadas levando-se em conta a disponibilidade do locatário. Deve haver, sobretudo, boa-fé para que não se dificulte a locação. 5. As regras da sublocação Outra questão a ser observada é que as regras aplicadas nas sublocações são as mesmas da locação (art. 14, Lei 8.245/91). Sendo que sublocar um imóvel em desacordo com as cláusulas do contrato original pode resultar no cancelamento do acordo. E por caracterizar uma infração contratual, o proprietário do imóvel pode ingressar na Justiça com uma ação de despejo. Muito embora a legislação exija a forma escrita para a sublocação, ainda existem pessoas que tratam da questão de forma verbal. No entanto, aconselha-se que as sublocações sejam sempre autorizadas e realizadas por escrito. Isto fará com que as partes não tenham problemas no futuro. 6. O direito de preferência na sublocação É sabido que na locação de imóveis, o locatário tem preferência na compra do imóvel. No caso da sublocação, assim estabelece a lei:

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

A preferência é dada ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. E caso existam vários pretendentes, deve ser aplicada a regra da preferência ao locatário mais antigo e, caso sejam da mesma data, ao mais idoso. Tudo, conforme a lei.

O direito de preferência do locatário na alienação fiduciária

jul 16, 2018

Tagged : alienação fiduciária, averbação, Direito de preferência, locação de imóveis, registro de imóveis, registro do contrato de locação

Questão relevante a ser tratada é sobre o direito de preferência do locatário na locação de imóveis quando o imóvel está gravado com alienação fiduciária. Para demonstrar a questão, é preciso antes explicar do que se trata o direito de preferência do locatário. Nas locações de imóveis o locatário possui direito de preferência para adquirir o imóvel locado. Ou seja, caso pretenda o proprietário vender o imóvel, é preciso que antes ele ofereça ao locatário. Tudo, nos termos do art. 27, vejamos:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Portanto, para a venda do imóvel é preciso que o proprietário ofereça ao locatário em iguais condições com terceiros. O locatário, por sua vez, tem o prazo de 30 dias para se manifestar sobre a compra do imóvel. Isto, de maneira inequívoca. Pois bem, resta agora demonstrar do que se trata a alienação fiduciária de bem imóvel. De maneira direta, é uma espécie de garantia comumente utilizada no mercado imobiliário. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa alienada. O devedor se torna possuidor direto. Para melhor entendimento, aquele que adquire o imóvel pode utiliza-lo, mas o imóvel ficará gravado com a cláusula da alienação fiduciária. Como consequência, caso aquele que tenha adquirido o bem não pague as prestações do financiamento, o imóvel retorna para a propriedade do banco. Que, por sua vez, pode leva-lo a leilão. É importante observar que este procedimento de retomada do imóvel é muito eficiente e rápido. Sobre este procedimento, veja-se um artigo em meu blog (https://fellipeduarte.adv.br/2017/11/27/entenda-o-procedimento-da-alienacao-fiduciaria-de-imovel-apos-a-lei-13-465-17/). Ultrapassada a questão introdutória, é preciso observar algumas questões específicas referentes a locação do imóvel objeto de alienação fiduciária, senão vejamos. Quando o locador não cumpre com o pagamento das prestações do financiamento imobiliário, pelo regime da alienação fiduciária a propriedade se consolida nas mãos do credor fiduciário (o banco, por exemplo). Da consolidação, em regra a locação poderá ser denunciada no prazo de 30 dias para desocupação. Mas o contrato poderá ser denunciado no prazo de 90 dias da consolidação na propriedade do fiduciário, caso se este tiver aquiescido. Porém, para a aplicação do prazo de 90 dias é preciso que esta condição esteja especificada em cláusula contratual (art. 27, §7º da Lei 9.514/97). Outra questão que deve ser observada é que, caso haja locação de imóvel ou sua prorrogação por prazo superior a um ano, sem a concordância por escrito do fiduciário, esta situação será considerada ineficaz e sem qualquer efeito perante o fiduciário. O que significa que caso não haja concordância do fiduciário, se o locador não pagar as prestações do financiamento o fiduciário poderá denunciar o contrato de locação, conforme demonstrado acima. Lado outro, se o contrato de locação estiver registrado no cartório de registro de imóveis, o fiduciário será obrigado a observar todas as suas condições. Inclusive, aquele que adquirir o imóvel em público leilão deverá observar o contrato em todos os seus termos. Aqui, abre-se um parêntese para uma questão importante: como fica o direito de preferência do locatário nestes casos? Com a consolidação na propriedade do fiduciário e a realização de público leilão, o locatário não tem direito de preferência. Ocorre que após quitado o imóvel pelo devedor fiduciante, caso sejam observados os requisitos legais, terá o locatário seu direito de preferência. Retornando à questão do registro do contrato de locação, os registradores têm exigido algumas condições para seu registro. A primeira, é que se conste, no bojo do contrato, cláusula específica informando que o imóvel está sob alienação fiduciária e que, por isso, não haveria direito de preferência enquanto estiver alienado (art. 23, parágrafo único, Lei 8.245/91). A segunda exigência é a de que se conste, no contrato de locação, cláusula com o seguinte teor: “se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário”. Ademais, conforme a jurisprudência, para o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, é preciso que haja a anuência do credor fiduciário, conforme art. 37-B da Lei 9.514/97 e jurisprudência:

“Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com clausula de vigência superior a um ano – Alienação fiduciária sobre o imóvel locado – Necessidade a anuênciadocredorfiduciárioparaoregistrodalocação-Artigo37Bda Lei nº 9.514/97. Recusa do oficial adequada Recurso não provido” (Conselho Superior da Magistratura, na Apelaçãono 0065836-57.2013.8.26.0100).

E não é demais lembrar que para que o futuro adquirente respeite o contrato de locação até seu término, é preciso que esteja expresso no contrato cláusula de vigência e que seja averbado na matrícula do imóvel. Diante das considerações feitas, é preciso que o interessado em alugar um imóvel o faça com cautela, de maneira que durante a negociação o interessado procure estudar a documentação referente ao imóvel. E quanto ao credor fiduciário, caso não queira correr o risco da locação, deverá impor como condição à alienação fiduciária o cancelamento do registro da locação antes da constituição da garantia fiduciária. Caso não o faça, correrá o risco de se submeter aos dispositivos da locação do imóvel.

A locação comercial e a impenhorabilidade do bem de família do fiador

jul 06, 2018

Tagged : fiador, fiança, garantia locatícia, locação de imóveis

Questão que recentemente foi decidida no âmbito do Supremo Tribunal Federal e que merece atenção especial neste espaço é quanto à penhorabilidade ou não do bem de família do fiador em locação de imóvel comercial. Trocando em miúdos, em uma locação de imóvel existem diversos meios de garantia, dentre os quais a fiança. Assim, na locação de imóvel caso o locatário não arque com o pagamento dos débitos do aluguel, o fiador deve fazê-lo. Mas imagine-se que este fiador só possua um bem imóvel, em que resida com a família (bem de família). Neste caso, será que este único bem pode ser penhorado para garantir a locação? Bom, para melhor elucidação vale a análise do art. 3º, VII da Lei nº 8.009/90, a chamada lei da impenhorabilidade do bem de família, vejamos:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Portanto, pelo que descreve a lei a regra é que em qualquer processo é impenhorável o bem de família, exceto, especificamente, no caso de obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. Pois bem, esta era a regra. A de que nas locações de imóvel o fiador poderia vir a ter seu bem penhorado, ainda que fosse o bem de família. Inclusive, existe Súmula do STJ no sentido de que “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”. (Súmula 549, STJ). Ocorre que recentemente o Supremo Tribunal Federal decidiu modificar este entendimento quanto às locações comerciais, no julgamento do Recurso Especial nº 605.709. Para o tribunal, precedentes judiciais que permitem penhorar bem de família do fiador na locação residencial não se estendem aos casos envolvendo inquilinos comerciais, pois a livre iniciativa não pode colocar em detrimento o direito fundamental à moradia. Ou seja, o tribunal resolveu proteger o direito à moradia do fiador. De forma que à partir da decisão proferida pelo STF é aconselhável aos locadores de imóveis comerciais que, ao se utilizarem da fiança como garantia, exijam que o fiador possua mais de um imóvel. Se antes alguns já adotavam esta prática, agora isto se torna ainda mais relevante.

Tag: locação de imóveis