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Idosos são isentos do pagamento de IPTU?

dez 29, 2018

Tagged : estatuto do idoso, idosos, iptu, isenção
Por vezes, fala-se que o idoso tem alguns privilégios e que, portanto, seria também isento do pagamento do IPTU. Diante destas informações, o presente artigo pretende esclarecer de vez a questão da isenção (ou não) do pagamento do IPTU pelo idoso. Afinal, os idosos são isentos de pagar IPTU? Para fins de raciocínio, antes é preciso esclarecer que o Estatuto do Idoso (Lei nº 10.741/03), afirmando o óbvio, trouxe alguns direitos para os idosos, estes considerados pessoas com mais de 60 anos. Trata a lei:
Art. 2o O idoso goza de todos os direitos fundamentais inerentes à pessoa humana, sem prejuízo da proteção integral de que trata esta Lei, assegurando-se-lhe, por lei ou por outros meios, todas as oportunidades e facilidades, para preservação de sua saúde física e mental e seu aperfeiçoamento moral, intelectual, espiritual e social, em condições de liberdade e dignidade.
Na verdade, o que a lei fez foi indicar que o idoso, em razão da idade, não pode ser impedido de uma vida digna, ou mesmo deve ter uma vida digna. E como desdobramento deste raciocínio, diversas legislações estabelecem alguns “benefícios” ao idoso, vide como exemplo a gratuidade nos transportes públicos urbanos, concedida pela Constituição Federal (art. 260, §2º). Pois bem, outra importante medida tomada por algumas legislações é a concessão de isenção no pagamento do IPTU aos idosos. Como o IPTU é um imposto cobrado pelos Municípios, as regras sobre a possibilidade ou não de isenção são estabelecidas por leis municipais. Portanto, não existe uma legislação federal que garanta especificamente e totalmente a isenção do IPTU aos idosos maiores de 60 anos. O que existem são legislações municipais que tratam da questão. Para que o interessado tome conhecimento se há, ou não, isenção em seu município, o ideal é que procure o atendimento ao cidadão de cada município ou consulte um advogado especialista na questão. Como não é possível que um breve artigo sobre o tema analise todos os municípios brasileiros, a questão será analisada tão-somente em relação a cidade mineira de Juiz de Fora. Em Juiz de Fora foi publicada a Lei Complementar nº 70/2017, que alterou o Código Tributário Municipal. Esta legislação possibilita a isenção do pagamento do IPTU para algumas pessoas, são elas: I – aposentados; II – pensionistas III – viúvas IV – servidores públicos municipais efetivos da Administração Direta e Indireta e do Poder Legislativo, ou o cônjuge sobrevivente; V – servidores federais e os estaduais cedidos ao Município para prestação de serviços junto ao Sistema Único de Saúde – SUS, ou o cônjuge sobrevivente VI – empregados das empresas públicas e da sociedade de economia mista, nas quais o Município direta e indiretamente detenha a maioria do capital social com direito a voto, ou o cônjuge sobrevivente. Para obter a isenção, o interessado deverá ser proprietário, usufrutuário ou detentor de posse ad usucapionem (aquela que pode ser adquirida através de usucapião), de imóvel único, que deverá servir para residência própria, comprovar os proventos ou respectivas pensões ou o vencimento ou salário, acrescido das vantagens de caráter permanente, desse mesmo proprietário, usufrutuário ou posseiro do imóvel, igual ou inferior a três salários 5 mínimos. Existe, ainda, exigência quanto ao tamanho do imóvel. Em se tratando de apartamento, deve ter até 125 metros quadrados. Em se tratando de casa, a depender do caso até 150 metros quadrados ou até 250 metros quadrados. Caso o interessado se enquadre neste contexto, deverá protocolar um pedido de isenção no órgão competente comprovando os fatos. Por fim, diante do contexto dos benefícios aos idosos, é preciso que cada interessado verifique, em seu município, como são as regras para o pagamento do IPTU.  
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Imóvel adquirido em leilão: quem paga o IPTU?

ago 07, 2018

Tagged : arrematação, hasta pública, iptu, leilão
Com a crise financeira do país, muitas empresas e pessoas estão tendo dificuldades em arcar com suas despesas. Razão pela qual estas empresas e pessoas estão perdendo seus imóveis na justiça, através de leilões judiciais de imóveis. No entanto, em uma situação de crise nem todos saem perdendo. O investidor que estiver capitalizado no momento da crise tem uma grande vantagem, pois pode adquirir imóveis em valores e condições favoráveis através da arrematação do imóvel em leilões. E em se tratando de leilão de imóvel, dúvida muito comum é quanto ao pagamento do IPTU que incide sobre o imóvel: afinal, quem deve pagar o IPTU do imóvel adquirido em leilão? Pois bem, antes de responder a esta questão é preciso esclarecer que quando da comunicação do leilão será expedido um edital que dará conhecimento aos interessados acerca do leilão daquele bem imóvel. Neste edital deverá conter menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados, conforme art. 886, VI do Código de Processo Civil. Razão pela qual constará do edital qualquer ônus que venha a incidir sobre o imóvel, por exemplo. Bom, e para que a leitura se faça de uma forma didática, vamos separar a questão em três situações distintas: a) o IPTU que incide sobre o imóvel antes da arrematação (do termo de arrematação); b) o IPTU que incide sobre o imóvel após a arrematação (termo de arrematação) e antes do efetivo registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóvel competente; c) o IPTU que incide após o efetivo registro da carta de arrematação. Adiante, cada situação será vista separadamente.
a) o IPTU que incide sobre o imóvel antes da arrematação (do termo de arremataçã0);
Quanto ao IPTU que incide sobre o imóvel antes de sua efetiva arrematação, a justiça entende que em regra aquele que arremata o imóvel o adquire livre de qualquer ônus. Entende-se, pois, que nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN, ocorrendo a arrematação em hasta pública, o arrematante adquire o imóvel livre de quaisquer ônus, porquanto a sub-rogação ocorre sobre o valor arrecadado, vale dizer, ocorre uma sub-rogação real, e não pessoal. Assim, o valor do débito tributário deve ser abatido do produto da arrecadação. Porém, caso esteja expresso no edital que o imóvel possui débitos de IPTU, deve o arrematante assumi-los, conforme entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual “o caput do art. 130 do CTN deve ser interpretado conjuntamente com o seu parágrafo único. Nenhuma dúvida de que a sub-rogação do parágrafo único não exclui a responsabilidade do proprietário anterior à transferência imobiliária. Tal raciocínio há de ser aplicado na sub-rogação do caput, devendo a interpretação sistemática prevalecer sobre a isolada.” (AgInt no AREsp 942.940/RJ, julgado em 15/08/2017). Toda esta questão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais, conforme julgado abaixo:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO FISCAL – IPTU – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – MATÉRIAS DE ORDEM PÚBLICA QUE NÃO DEMANDAM DILAÇÃO PROBATÓRIA – ILEGITIMIDADE PASSIVA – ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA – SUB-ROGAÇÃO DO TRIBUTO NO PREÇO DA ARREMATAÇÃO – MENÇÃO EXPRESSA NO EDITAL DE QUE O IMÓVEL POSSUI DÉBITOS TRIBUTÁRIOS – RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE – ALIENANTE – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1 – O objeto da exceção de pré-executividade cinge-se às questões referentes aos pressupostos processuais, legitimidade de parte e interesse de agir, bem como àquelas referentes aos caracteres do título executivo, quais sejam, certeza, liquidez e exigibilidade, desde que haja prova pré-constituída dos fatos trazidos pelo excipiente, não se admitindo, portanto, dilação probatória. 2 – Nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN, ocorrendo a arrematação em hasta pública, o arrematante adquire o imóvel livre de quaisquer ônus, porquanto a sub-rogação ocorre sobre o valor arrecadado, vale dizer, ocorre uma sub-rogação real, e não pessoal. Assim, o valor do débito tributário deve ser abatido do produto da arrecadação. 3 – Todavia, havendo menção expressa no edital de hasta pública de que o imóvel possui débito relativo ao não recolhimento do IPTU, o STJ firmou posicionamento no sentido de que o arrematante não pode se valer do disposto no art. 130, parágrafo único, do CTN, de forma que será responsável pelo adimplemento do crédito tributário, porquanto adstrito ao pré-estabelecido no edital (art. 686, V, do CPC/73; art. 886, VI, do CPC/15) e tratando-se de obrigação propter rem. 4 – Segundo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, “o caput do art. 130 do CTN deve ser interpretado conjuntamente com o seu parágrafo único. Nenhuma dúvida de que a sub-rogação do parágrafo único não exclui a responsabilidade do proprietário anterior à transferência imobiliária. Tal raciocínio há de ser aplicado na sub-rogação do caput, devendo a interpretação sistemática prevalecer sobre a isolada.” (AgInt no AREsp 942.940/RJ, julgado em 15/08/2017). 5 – Destarte, consoante precedente supra, na sub-rogação tributária prevista no art. 130, do CTN não se opera a substituição pura e simples do alienante pelo adquirente, mas sim a inserção deste, quando não houver a sub-rogação real no caso de alienação judicial, na relação jurídico-tributária, tratando-se de “responsabilidade solidária, cumulativa e não excludente , em que a sucessão no débito tributário há de ser neutra em relação à garantia do credor fiscal, não podendo este ser manietado quanto à cobrança do devedor original pela transmissão privada de dívida sem a sua concordância.” (AgInt no AREsp 942.940/RJ, julgado em 15/08/2017). 6 – Em suma, a eventual incidência da norma de responsabilidade por sucessão pela alienação de bem imóvel não afasta a sujeição passiva do alienante.  (TJMG –  Agravo de Instrumento-Cv  1.0024.04.199190-2/001, Relator(a): Des.(a) Jair Varão , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/11/2017,)
Portanto, é importante que o interessado na arrematação do imóvel antes verifique a íntegra do edital do leilão.
b) o IPTU que incide sobre o imóvel após a arrematação (termo de arrematação) e antes do efetivo registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóvel competente
Muitas vezes o adquirente arremata o imóvel em hasta pública, mas ocorre a demora na emissão do mandado de arrematação pelo juiz competente. Situação muito comum em um país em que a justiça é morosa. Neste sentido, o Código de Processo Civil, em seu art. 903 assegura que “qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado (…)”. Entende-se, portanto, que após o momento da arrematação ela se considera perfeita. Portanto, em que pese a morosidade na emissão do mandado de arrematação para seu efetivo registro no cartório de registro de imóveis, o entendimento é que os créditos de IPTU cujos fatos geradores são posteriores à arrematação devem ser suportados pelo arrematante. Aliás, neste sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. TCR. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. FATO GERADOR POSTERIOR. SUJEITO PASSIVO. ARREMATANTE. RECURSO DESPROVIDO. 1. O crédito tributário decorrente de IPTU e TCR, cujo fato gerador afigura-se posterior a arrematação em hasta pública de imóvel tem como sujeito passivo o adquirente (arrematante). 2. Recurso não provido.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0024.10.156063-9/001, Relator(a): Des.(a) Jair Varão , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/08/2013, publicação da súmula em 06/09/2013)
Razão pela qual ainda que haja a demora no registro do título oriundo da arrematação em hasta pública, deve o arrematante diligenciar no sentido do pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel, sob pena de ser responsabilizado através de execução fiscal. c) o IPTU que incide após o efetivo registro da carta de arrematação Quanto a este não restam dúvidas que uma vez arrematado e registrada a carta de arrematação do imóvel, o arrematante se tornará o proprietário. Razão pela qual deve arcar com todos os débitos de IPTU que passarem a incidir sobre o imóvel. Por fim, o procedimento de leilão de imóvel é um procedimento complexo, sendo que tanto o investidor interessado quanto aquele que está perdendo o bem devem  ser acompanhados por um advogado especialista em Direito Imobiliário, sob pena de prejuízos.  
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Quem paga o IPTU: nu-proprietário ou usufrutuário?

ago 02, 2018

Tagged : iptu, nua-propriedade, usufruto, usufrutuário
Muitas vezes proprietários de imóveis doam estes imóveis e fazem, para si, a reserva do usufruto. De forma que sobre o imóvel passam a existir duas figuras. A do nu-proprietário e a do usufrutuário. Nesses casos, questão que gera inúmeras dúvidas é sobre quem deve pagar as despesas de IPTU deste imóvel. O nu-proprietário ou o usufrutuário? Mas antes de responder a questão acima é preciso explicar, de forma sucinta, o que vem a ser o usufruto. Usufruto é uma segurança jurídica dada àquele que doa seu imóvel à terceiro. O usufruto nada mais é que o direito de uso do imóvel, mesmo que não se detenha a sua propriedade. Assim, a pessoa doa o imóvel para um terceiro, que se torna o proprietário, mas que não pode USAR o bem, enquanto o doador for vivo. De forma que tanto a pessoa que fez a doação quanto a pessoa que se reservou no direito de usar vão constar no registro do imóvel. Mas na prática quem poderá usar o imóvel, alugar e receber os alugueis é o usufrutuário. Já quanto ao nú-proprietário, este terá a propriedade, porém sem poder usar o imóvel nem receber os alugueis, caso o imóvel esteja locado. O usufruto é muitas vezes usado como planejamento sucessório e muitas vezes os herdeiros podem herdar tão-somente a nua propriedade sobre determinado imóvel. E em se tratando de imóvel urbano, sabe-se que todo ano deve ser pago seu IPTU. E  segundo o Código Tributário Nacional contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular de domínio útil ou seu possuidor a qualquer título. Na prática, o poder público municipal cobrará o IPTU daquele que detém a propriedade do imóvel. Portanto, nada impede que o nu-proprietário seja cobrado pelo pagamento do IPTU. No entanto, pela lei quem deve responder pelo pagamento do IPTU é o usufrutuário, conforme esclarece o código civil:

Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário:

II – as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

Este também é o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, veja:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO – IPTU – IMÓVEL OBJETO DE USUFRUTO VITALÍCIO – RESPONSÁVEL TRIBUTÁRIO – USUFRUTUÁRIO – ART. 1403, II, DO CC/2002 E ART. 34 DO CTN – COBRANÇA INDEVIDA DO NU- PROPRIETÁRIO – NOTIFICAÇÃO DE DÍVIDA ATIVA – DÉBITOS CONSISTENTES EM FATOS GERADORES DISTINTOS – PARCIAL LEGITIMIDADE DA DÍVIDA COBRADA – DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1- Tratando-se de imóvel gravado com usufruto vitalício, regularmente constituído mediante registro no Serviço de Registro de Imóveis, o crédito tributário deverá ser cobrado, inteiramente, do usufrutuário. 2- Ainda que o ente público alegue ausência de atualização nos cadastros municipais acerca da doação do imóvel e consequente inobservância de expressa disposição de lei pelo contribuinte, a justificar a cobrança do IPTU do doador do imóvel, tem-se pelas regras estabelecidas pelo art. 1.403, II do CC/2002 e art. 34 do CTN, que o único contribuinte na espécie é o donatário/usufrutuário. 3- A obrigação de indenizar surge de uma conduta capaz e suficiente de produzir o evento danoso, devendo, todavia, ser afastada quando a própria parte reconhece a legitimidade de parte da dívida que deu origem à inscrição de seu nome em dívida ativa do Município.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0261.14.006772-7/001, Relator(a): Des.(a) Magid Nauef Láuar (JD Convocado) , 8ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/03/2016, publicação da súmula em 16/03/2016)
Portanto, se o imóvel está gravado com usufruto, quem deve pagar o IPTU é o usufrutuário, aquele que está usufruindo do bem. Diante disso, é recomendável que o nu-proprietário fiscalize o pagamento do IPTU junto à Prefeitura do Município para saber se o usufrutuário está em dia com o pagamento. E caso não esteja sendo pago, é possível ainda que o nú-proprietário proponha ação em face do usufrutuário o obrigando a pagar o imposto.  
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