No Brasil, a negociação de imóveis é cheia de pormenores e regras. Dentre esses pormenores, talvez uma das maiores dúvidas entre aqueles que compram e vendem imóveis seja sobre a isenção do lucro imobiliário. Afinal, o que todos querem é reduzir os custos com as negociações imobiliárias.
Neste sentido, o presente artigo pretende tratar, de forma didática, de quando é possível se obter isenção no pagamento de imposto de renda sobre o lucro imobiliário (também conhecido como ganho de capital).
Se o leitor desconhece o significado desse imposto, o remeto a um artigo que já escrevi neste espaço. Basta clicar aqui.
Ultrapassada a questão introdutória acerca do imposto, passa-se a tratar especificamente das isenções. Afinal, quando o vendedor pode se livrar do pagamento do imposto?
I – Bens e direitos de pequeno valor
A primeira hipótese é aquela relativa aos bens de pequeno valor. Se a venda for efetuada por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, desde que seja o único imóvel do vendedor (residencial ou comercial) e não tenha ocorrido nenhuma transação desse tipo nos últimos 5 anos, há isenção.
Há isenção também quando o ganho de capital for inferior a R$ 35.000,00.
II – Utilização do produto da venda de um imóvel para aquisição de outro em 180 dias
Outra hipótese de isenção do imposto de renda é aquela prevista no art. 39 da Lei 11.196/2005 e no art. 2º, §11, I, da Instrução Normativa 599/2005 da Receita Federal, veja-se:
Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País
Note que a lei traz como requisitos: a) pessoa física residente no país; b) venda de imóveis residenciais; c) que haja, no prazo de 180 dias da venda, a aplicação do produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no país.
Sendo assim, aquele que pretende vender seu imóvel residencial para adquirir outro imóvel residencial está isento do tributo, caso o faça em 180 dias.
Daí, pode surgir uma dúvida: existe isenção quando o interessado vende seu imóvel residencial para quitar financiamento realizado anteriormente à venda?
Apesar de a norma do art. 2º, §11, I da Instrução Normativa trazer interpretação no sentido de que a isenção não se aplicaria quando o produto da venda fosse utilizado com o objetivo de quitar débito remanescente de aquisição a prazo de imóvel residencial já possuído pelo alienante, o STJ firmou o entendimento de que “É ilegal a restrição estabelecida no art. 2º, §11, I da Instrução Normativa SRF 599/2005”.
Veja decisão a este respeito:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1882009 – SP (2021/0120483-5) DECISÃO Trata-se agravo de LUIS ALBERTO LOBOISSIERE AMBRÓSIO da decisão que inadmitiu recurso especial interposto, com base na alínea a do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região assim ementado (e-STJ fl. 602/603): DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. IMPOSTO DE RENDA PESSOA FÍSICA – IRPF. GANHO DE CAPITAL PELA VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PARCELA UTILIZADA NA QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL RESIDENCIAL ADQUIRIDO ANTERIORMENTE. ARTIGO 39 DA LEI 11.196/2005. NORMA DE ISENÇÃO. APLICABILIDADE. ILEGALIDADE DO ARTIGO 2º, § 11, I, DA IN RFB 599/2005. 1. O mandado de segurança, constitucionalmente deferido para tutelar direito líquido e certo do impetrante, demonstrável de plano por prova pré-constituída apresentada juntamente com a petição inicial, é incompatível com instrução ou dilação probatória. Não configura nulidade a preservação pelo Juízo do rito célere do mandado de segurança, rejeitando a juntada de documentos no curso da tramitação, que exigiriam contradita da autoridade impetrada e tumulto processual atentatório à natureza especial do procedimento mandamental. 2. A parcela de ganho de capital da venda de imóvel, utilizada na quitação de financiamento de outro imóvel anteriormente adquirido, não se sujeita à incidência do imposto de renda, nos termos do artigo 39 da Lei 11.196/2005, sendo ilegal o artigo 2º, § 11, I, da IN RFB 599/2005, ao estabelecer restrição não prevista em lei, inovando indevidamente a ordem jurídica. […]
(STJ – AREsp: 1882009 SP 2021/0120483-5, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Publicação: DJ 22/09/2021)
Portanto, a restrição trazida pela instrução normativa não pode ser considerada. De modo que o produto da venda do imóvel residencial pode ser utilizado para quitação de financiamento de imóvel adquirido anteriormente.
Não se pode falar, também, de necessidade de o titular do direito ter somente um único imóvel. Afinal, a própria lei assegura que, em caso de venda de mais de um imóvel, o prazo a ser considerado (para a contagem dos 180 dias) será relativo ao primeiro negócio praticado.
De toda forma, recomenda-se sempre que se procure um advogado especializado na área para auxiliar o vendedor ou o comprador do imóvel.
