Tag: imposto de renda

Quando existe isenção do lucro imobiliário?

nov 17, 2021

Tagged : compra e venda de imóvel, ganho de capital, imposto, imposto de renda, isençÃo, isenção de imposto, lucro imobiliário, tributo, venda de imóveis

No Brasil, a negociação de imóveis é cheia de pormenores e regras. Dentre esses pormenores, talvez uma das maiores dúvidas entre aqueles que compram e vendem imóveis seja sobre a isenção do lucro imobiliário. Afinal, o que todos querem é reduzir os custos com as negociações imobiliárias.

Neste sentido, o presente artigo pretende tratar, de forma didática, de quando é possível se obter isenção no pagamento de imposto de renda sobre o lucro imobiliário (também conhecido como ganho de capital).

Se o leitor desconhece o significado desse imposto, o remeto a um artigo que já escrevi neste espaço. Basta clicar aqui.

Ultrapassada a questão introdutória acerca do imposto, passa-se a tratar especificamente das isenções. Afinal, quando o vendedor pode se livrar do pagamento do imposto?

I – Bens e direitos de pequeno valor

A primeira hipótese é aquela relativa aos bens de pequeno valor. Se a venda for efetuada por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, desde que seja o único imóvel do vendedor (residencial ou comercial) e não tenha ocorrido nenhuma transação desse tipo nos últimos 5 anos, há isenção.

Há isenção também quando o ganho de capital for inferior a R$ 35.000,00.

II – Utilização do produto da venda de um imóvel para aquisição de outro em 180 dias

Outra hipótese de isenção do imposto de renda é aquela prevista no art. 39 da Lei 11.196/2005 e no art. 2º, §11, I, da Instrução Normativa 599/2005 da Receita Federal, veja-se:

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País

Note que a lei traz como requisitos: a) pessoa física residente no país; b) venda de imóveis residenciais; c) que haja, no prazo de 180 dias da venda, a aplicação do produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no país.

Sendo assim, aquele que pretende vender seu imóvel residencial para adquirir outro imóvel residencial está isento do tributo, caso o faça em 180 dias.

Daí, pode surgir uma dúvida: existe isenção quando o interessado vende seu imóvel residencial para quitar financiamento realizado anteriormente à venda?

Apesar de a norma do art. 2º, §11, I da Instrução Normativa trazer interpretação no sentido de que a isenção não se aplicaria quando o produto da venda fosse utilizado com o objetivo de quitar débito remanescente de aquisição a prazo de imóvel residencial já possuído pelo alienante, o STJ firmou o entendimento de que “É ilegal a restrição estabelecida no art. 2º, §11, I da Instrução Normativa SRF 599/2005”.

Veja decisão a este respeito:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1882009 – SP (2021/0120483-5) DECISÃO Trata-se agravo de LUIS ALBERTO LOBOISSIERE AMBRÓSIO da decisão que inadmitiu recurso especial interposto, com base na alínea a do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região assim ementado (e-STJ fl. 602/603): DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. IMPOSTO DE RENDA PESSOA FÍSICA – IRPF. GANHO DE CAPITAL PELA VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PARCELA UTILIZADA NA QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL RESIDENCIAL ADQUIRIDO ANTERIORMENTE. ARTIGO 39 DA LEI 11.196/2005. NORMA DE ISENÇÃO. APLICABILIDADE. ILEGALIDADE DO ARTIGO 2º, § 11, I, DA IN RFB 599/2005. 1. O mandado de segurança, constitucionalmente deferido para tutelar direito líquido e certo do impetrante, demonstrável de plano por prova pré-constituída apresentada juntamente com a petição inicial, é incompatível com instrução ou dilação probatória. Não configura nulidade a preservação pelo Juízo do rito célere do mandado de segurança, rejeitando a juntada de documentos no curso da tramitação, que exigiriam contradita da autoridade impetrada e tumulto processual atentatório à natureza especial do procedimento mandamental. 2. A parcela de ganho de capital da venda de imóvel, utilizada na quitação de financiamento de outro imóvel anteriormente adquirido, não se sujeita à incidência do imposto de renda, nos termos do artigo 39 da Lei 11.196/2005, sendo ilegal o artigo 2º, § 11, I, da IN RFB 599/2005, ao estabelecer restrição não prevista em lei, inovando indevidamente a ordem jurídica. […]

(STJ – AREsp: 1882009 SP 2021/0120483-5, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Publicação: DJ 22/09/2021)

Portanto, a restrição trazida pela instrução normativa não pode ser considerada. De modo que o produto da venda do imóvel residencial pode ser utilizado para quitação de financiamento de imóvel adquirido anteriormente.

Não se pode falar, também, de necessidade de o titular do direito ter somente um único imóvel. Afinal, a própria lei assegura que, em caso de venda de mais de um imóvel, o prazo a ser considerado (para a contagem dos 180 dias) será relativo ao primeiro negócio praticado.

De toda forma, recomenda-se sempre que se procure um advogado especializado na área para auxiliar o vendedor ou o comprador do imóvel.

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Como vai funcionar o regime de atualização patrimonial?

jun 04, 2021

Tagged : atualização patrimonial, imposto de renda, lucro imobiliário, pl reap, REAP

A tributação de imóveis no país é assunto que, de forma recorrente, preocupa os proprietários e possuidores de imóveis. Diversos são os tributos que recaem sobre os imóveis: itbi, iptu, itr, ir, etc. Dentre todos esses, um dos que “doem” no bolso de proprietários de imóveis é o imposto de renda sobre o ganho de capital, também conhecido como lucro imobiliário.

I – Como funciona o Imposto de Renda sobre lucro imobiliário?

Explique-se. Quando se adquire um imóvel por determinado valor e se vende por um valor maior, paga-se um percentual sobre o ganho de capital auferido com aquele imóvel. Essa questão existe em virtude da Lei Federal nº 9.250/95, com alterações da Lei Federal nº 11.196/2005 e 13.259/2016. Lembrando que há, ainda, a regulamentação através da Instrução Normativa nº 599, de 28 de dezembro de 2005, da Receita Federal.

Assim, toma-se como exemplo a pessoa (física) que adquire um imóvel por R$ 500.000,00 e o vende, após um tempo, por R$ 700.000,00. Ela auferiu um ganho de capital de R$ 200.000,00. E é justamente sobre esse ganho que incidirá 15% de imposto de renda.

No caso das pessoas físicas, essa alíquota é progressiva, de acordo com a regra seguinte:

“ Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);

III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e

IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

No caso da pessoa jurídica, as regras são outras. Mas essa questão não será abordada no presente artigo.

II – Como vai funcionar o regime de atualização patrimonial?

Verificado rapidamente o funcionamento do ganho de capital das pessoas físicas, passa-se a tratar especificamente do chamado regime de atualização patrimonial.

Tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 458/2021, de autoria do Senador Roberto Rocha, que, se aprovado, vai trazer o regime de atualização patrimonial (REAP) “para declaração voluntária de bens ou cessões de direitos de origem lícita, referentes a bens móveis ou imóveis, declarados incorretamente ou com valores desatualizados, por residentes ou domiciliados no país”. O PL foi apensado (unido) ao então existente PL 7323/2017 na Câmara dos Deputados, que também já tratava do REAP.

Portanto, trocando em miúdos, será permitido ao proprietário do imóvel atualizar seu valor declarado pagando, quando da atualização de valor, imposto de renda sobre esse aumento patrimonial com a alíquota de 3% sobre a diferença (art. 2º, § 5º).

Segundo o art. 2º do PL, será possível a atualização de valor de bens adquiridos com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2020. O que será feito através do preenchimento da Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física.

Assim, se o PL se tornar lei, o contribuinte poderá continuar se submetendo ao pagamento do imposto sobre o ganho de capital quando de sua venda ou, como opção, poderá atualizar o valor do imóvel com uma alíquota mais atrativa.

É bom lembrar que o REAP poderá ser aplicado também a bens móveis, como veículos, aeronaves e embarcações; a ativos intangíveis de qualquer natureza, como marcas, copyright, software, know-how, patentes, etc; a operações de empréstimo com pessoa física e jurídica; recursos, bens ou direitos de qualquer natureza, integralizados em empresas sob a forma de ações, integralização de capital, etc.

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Quais os cuidados na locação de topos de prédios para instalação de antenas de telefonia?

ago 26, 2020

Tagged : assembleia de condomínio, condomínio, empresas de telefonia, imposto de renda, Locação, locação de topo de prédio

Situação que ajuda muito os condomínios angariarem renda extra para sua manutenção é a locação do topo do prédio para empresas de telefonia, para a instalação de antenas.

Trata-se de um negócio interessante tanto para o condomínio quanto para as empresas locatárias. No entanto, é preciso que sejam tomadas algumas cautelas para a realização desse tipo de negócio. De forma que, no presente artigo, algumas questões importantes serão apresentadas.

I – Precisa da aprovação de Assembleia?

O argumento da alteração da fachada do condomínio

Alguns condôminos, inconformados com a instalação de antenas no topo de seus condomínios, apresentam o argumento de que seria necessária a aprovação, em assembleia, pela unanimidade dos condôminos. E o fazem por entenderem que a instalação de antenas no topo do edifício alteraria a fachada do prédio. Há, inclusive, julgado neste sentido (Apelação nº 262.076-4/2, 4ª Câmara do TJ/SP).

E realmente, em se tratando de alteração de fachada, o art. 10, §2º da Lei nº 4.591/64 e, ainda, o art. 1.336, II do Código Civil exigem a aprovação da unanimidade dos condôminos para tanto.

Portanto, para aqueles que entendem que a instalação de antenas implique em alteração da fachada do condomínio, é preciso se considerar o quórum da unanimidade dos condôminos.

No entanto, há também decisão no sentido de que a colocação de antenas nos topos dos prédios não podem ser consideradas alteração de fachada, conforme já entendeu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

Condomínio. Área externa. Aprovação com ampla maioria, em assembleia, da instalação remunerada de antenas retransmissoras, de titularidade de terceiros, no teto do edifício. Insurgência de condômina vencida na votação, com arguição de nulidade da deliberação, por não observada a unanimidade necessária em se tratando de alteração de fachada. Caráter questionável, todavia, da premissa de ocorrer agressão à fachada. Teto do edifício que, embora envolvendo a superfície externa, considerada no todo, não é visível ao público em geral, nem integra propriamente a linha arquitetônica e o padrão estético característico da construção. Área comum de resto normalmente destinada, justamente, à instalação de equipamentos móveis, como antenas de uso dos próprios condôminos. Ausência de ilegalidade flagrante na autorização assemblear. Requisito da probabilidade do direito a ser tutelado não atendido. Decisão denegatória de tutela antecipada para a suspensão da eficácia da deliberação que se confirma. Agravo de instrumento da autora desprovido, contra o voto da Relatora sorteada. (TJ-SP – AI: 20110555020198260000 SP 2011055-50.2019.8.26.0000, Relator: Fabio Tabosa, Data de Julgamento: 22/04/2019, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2019)

É claro que a questão é delicada e deve ser analisada em cada caso. No entanto, o entendimento aqui defendido é o de que não se pode considerar a instalação de antenas nos topos dos prédios como alteração de fachada, confirmando a decisão acima exposta.

E qual o quórum para aprovação?

Em que pese não se tratar de alteração da fachada, há que se observar quórum específico para a colocação de antenas no topo dos prédios. E a definição desse quórum está longe de ser pacífica. De modo que alguns entendem que basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos. Outros, porém, defendem a necessidade da aprovação da unanimidade dos condôminos.

  • Quórum de 2/3:

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já se manifestou no sentido de que, para a instalação de antenas nos topos de edifícios, basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos (TJ-RJ – APL: 02016143420128190001 RJ 0201614-34.2012.8.19.0001, Relator: DES. LUCIO DURANTE, Data de Julgamento: 04/08/2015, DÉCIMA NONA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 06/08/2015 00:00). Segundo o julgado, “a aprovação de sua instalação é matéria que deve ser deliberada pelo quórum de dois terços das unidades imobiliárias, em assembleia especialmente convocada para tal fim. Precedentes do STJ e desta Corte”.

  • Unanimidade:

Aqueles que defendem a necessidade de aprovação da unanimidade dos condôminos o fazem por dois motivos: primeiro, por entenderem que a instalação de antena implicaria na alteração da fachada do condomínio, conforme já explicado acima.

Outros, como Scavone, o fazem sob o argumento de que a locação do teto, que é parte comum do condomínio, impedirá o uso dos condôminos, embora haja fruição. E se a lei faculta a utilização, a fruição representaria alteração da destinação das áreas comuns e, consequentemente, tornaria imprescindível a unanimidade.

E a doutrina possui o entendimento de que, para a alteração da forma do uso e destinação das partes comuns, necessariamente deverá haver unanimidade João Batista Lopes. Condomínios. 6ª ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1998. P. 173).

Mas, afinal, qual quórum considerar para efeitos de aprovação?

Sabe-se que o direito não é matéria exata, de modo que cada jurista e cada julgador aplicará sua interpretação a questão.

Diante disso, sugere-se o estudo do caso concreto para que seja verificado, de forma mais assertiva, o quórum a ser observado. Sobretudo levando em conta o entendimento do Tribunal do Estado em que está localizado o condomínio.

No entanto, a nosso sentir deve-se ter cautela e adotar a interpretação mais restritiva, da unanimidade dos condôminos, a fim de que o síndico e o condomínio não sejam demandados em juízo no futuro.

A análise da convenção do condomínio

Para toda e qualquer atitude no âmbito dos condomínios, é sempre necessário a consulta à sua convenção e ao regimento interno. É nesses documentos que estão presentes todas as regras que obrigarão os condôminos.

Portanto, não se esquecendo da aplicação da lei, é preciso sempre estudar a questão também com base no que está disposto na convenção do condomínio.

II – A questão do imposto de renda dos condôminos

Outra questão a ser observada é se os condôminos teriam de declarar, em seu imposto de renda pessoa física, o lucro auferido com essa locação.

O Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de Março de 2007 estabelece que na hipótese de locação de partes comuns do condomínio edilício, será observado:

I – os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;

II – o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.

Assim, apesar de existirem críticas a normativa acima, os rendimentos auferidos com a locação das áreas comuns devem ser entendidos como renda. De modo que os condôminos se obrigam a declarar, em suas declarações de renda, os rendimentos auferidos com a locação de área comum.

Portanto, sob o aspecto fiscal, o locador é reconhecido pelo fisco como sendo o destinatário das receitas e alugueis das partes comuns, e, nessas condições, responde pelo pagamento dos impostos devidos, fazendo jus ao recebimento dos alugueis.

Deve-se observar, ainda, o art. 3º da Lei nº 12.973/2014, que estabelece que ficam isentos do IR os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais (constituídos nos termos da Lei nº 4.591/64), limitado a R$ 24.000,00 por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para a cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram da locação de partes comuns do condomínio.

III – Os contratos realizados com as empresas

Outra questão importante é a análise minuciosa desses contratos de locação realizados com as empresas de telefonia.

Deve-se ater a algumas questões, como a duração do contrato, a atribuição da responsabilidade sobre o custo de instalação, a responsabilidade decorrente de danos a área comum locada (como infiltrações), a especificação do índice de correção do contrato, dentre outras questões.

Uma das questões apresentadas nesses contratos é uma cláusula que expressamente proíbe o locador de arrendar ou ceder, ainda que a título gratuito, a área da locação, ou a área remanescente, a empresas concorrentes a locatária, salvo por expressa autorização desta. Essas cláusulas costumam vir com a imposição de multa compensatória.

Sendo que nestes casos, se o locador pretender locar a área também a outra empresa, é importante obter a autorização expressa da empresa que já se instalou no local.

IV – Demais cuidados

Existem outras questões a serem observadas, como a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e a aprovação dos condôminos, como já foi anteriormente exposto.

V – Conclusão

Antes de os condomínios locarem estes espaços a empresas, é importante verificar uma série de requisitos e questões, como foi explicado acima.

O ideal é que o síndico conte com a assessoria de um advogado especializado na área.

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O que é ganho de capital e por que preciso conhecê-lo?

out 07, 2019

Tagged : compra e venda, compra e venda de imóveis, ganho de capital, imposto de renda, lucro imobiliário
No dia a dia, milhares de pessoas negociam imóveis. Pessoas e empresas compram, vendem, doam, permutam, etc. A este respeito, tenho tratado neste espaço, de maneira frequente, de questões afetas ao mercado imobiliário. Sobretudo de questões afetas aos cuidados na compra e venda, a relações locatícias, etc. Por outro lado, questão que não pode fugir ao conhecimento de quem negocia imóveis é sobre o ganho de capital, que muitas vezes não é devidamente observado pelos negociantes. Neste sentido, o presente artigo pretende explicar o que é o chamado Imposto de Renda sobre o Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital e por que é importante seu conhecimento. Neste artigo o imposto só será abordado no que diz respeito a pessoas físicas. E como de costume o presente artigo será abordado em tópicos, para uma melhor didática. I – O QUE É O LUCRO IMOBILIÁRIO OU GANHO DE CAPITAL? O Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital é o imposto de renda que incide sobre o lucro imobiliário que o vendedor aufere com a venda do bem. Ou seja, se um imóvel é comprado por um determinado valor e, depois de um tempo, vendido pelo mesmo valor, não há que se falar em lucro imobiliário. Por outro lado, se um imóvel é adquirido por um determinado valor e, após um tempo, vendido por valor superior, em regra é devido o imposto. A seguir, passa-se a tratar do cálculo do imposto. II – QUAL O VALOR E COMO CALCULAR O GANHO DE CAPITAL? Para pessoa física, o ganho de capital obedece a tabela seguinte:
Imóveis até R$ 5.000.000,00 = alíquota de 15% Sobre a parcela do ganho que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 = 17,5% Sobre a parcela do ganho que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 = 20% Sobre a parcela do ganho que ultrapassar R$ 30.000.000,00 = 30%
Para efeitos de cálculo, observe o exemplo abaixo:
Aquisição do imóvel: R$ 100.000,00 Venda do imóvel: R$ 150.000,00 Diferença (compra – venda): R$ 50.000,00 15% sobre R$ 50.000,00 = R$ 7.500,00
III – QUAL É O PRAZO PARA O PAGAMENTO DO IMPOSTO? O pagamento deve ser efetuado até o último dia útil do mÊs subsequente àquele em que o ganho ou parcela houver sido recebido, se o alienante residir no Brasil ou se for pessoa jurídica que resida no exterior; ou na data da percepção do ganho, se o alienante for pessoa física não residente no Brasil; se o alienante for residente no exterior, a responsabilidade pela retenção e pagamento do imposto é do adquirente, caso seja residente ou domiciliado no Brasil ou do procurador do adquirente, quando este for residente ou domiciliado no exterior. IV – HÁ ISENÇÃO? Neste ponto, interessante explicar sobre algumas isenções trazidas pela lei, quais sejam: a) São isentos do imposto de renda todas as operações em que o ganho de capital seja inferior a R$ 35.000,00 (art. 22, II Lei nº 9.250/95); b) Também há isenção quando a venda for efetuada por igual valor ou inferior a R$ 440.000,00 desde que seja o único imóvel do vendedor (comercial ou residencial) e não tenha ocorrido nenhuma transação desse tipo nos últimos 5 (cinco) anos (art. 23, Lei nº 9.250/95). c) Se o produto da venda do imóvel antigo for utilizado para aquisição de novo imóvel em até 180 dias, da data do contrato antigo. Só para imóveis residenciais e gozar uma vez a cada 5 anos. Atenção: Se a compra do novo imóvel for anterior a venda do antigo, não há isenção, conforme Instrução Normativa SRF nº 599/2015. V – CONCLUSÃO As questões acima se aplicam somente a pessoas físicas. A tributação para pessoas jurídicas é diferente, mas não foi objeto do presente artigo. Conhecer e saber calcular o imposto de renda sobre o ganho de capital é fundamental, pois muitas vezes as pessoas compram e vendem imóveis sem observar estas questões. O que pode gerar futuros problemas com o fisco.  
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