imóvel – Fellipe Duarte

Tenho desconto na compra do primeiro imóvel?

set 30, 2021

Tagged : compra de imóvel, desconto, despesas, despesas com compra de imóvel, escritura, imóvel, isenção

Um dos questionamentos de quem adquire o primeiro imóvel é sobre a possibilidade de redução dos custos com sua aquisição. É uma pergunta recorrente que, muitas vezes, é mal compreendida.

O breve artigo pretende explicar se, realmente, aquele que adquire o primeiro imóvel, tem algum desconto com as despesas de aquisição.

I – Quais os custos para a aquisição de um imóvel?

De forma prática, os custos que o adquirente de um imóvel tem com a aquisição são, em regra:

a) ITBI – imposto de transmissão do imóvel. É o imposto que o adquirente paga para o Município e que, muitas vezes deve ser pago antes mesmo da lavrar a escritura pública. Como é pago ao Município, a alíquota é definida pelo próprio Município.

b) Emolumentos do tabelionato de notas – Ao lavrar a escritura pública, serão devidos ainda emolumentos ao cartório. Os emolumentos são calculados de acordo com cada Estado. Afinal, a tabela é Estadual.

c) Emolumentos do registro de imóveis – Após a lavratura da escritura pública no tabelionato de notas, o documento precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis. De modo que a propriedade só se transmite ao adquirente após o registro. Aqui também serão devidos emolumentos conforme tabela Estadual.

d) Laudêmio – há situações em que, além das despesas acima, é necessário que o adquirente pague o laudêmio. Trata-se de um montante que deve ser pago pelo proprietário de domínio útil ao proprietário de domínio direto. É muito comum essa despesas em imóveis da orla marítima, por exemplo.

e) Despachantes e advogados – Se o adquirente contar com o auxílio de um advogado ou um despachante para a obtenção da documentação, ainda serão devidos os honorários desses profissionais.

II – O desconto do primeiro imóvel é sobre qual despesa?

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), em seu art. 290, estabelece que:

Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).

Os emolumentos são aqueles devidos aos cartórios. Portanto, o desconto refere-se somente aos emolumentos dos cartórios.

Mas observe que a lei traz os seguintes requisitos: a) deve ser a primeira aquisição imobiliária; b) para fins residenciais; c) financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.

Mas afinal, o que seria esse Sistema Financeiro da Habitação?

O Sistema Financeiro da Habitação foi criado pelo Governo Federal em 1.964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. E, conforme a Resolução 4.676/2018 do Banco Central,

Integram o SFH, na qualidade de agentes financeiros, além das entidades previstas no art. 8º da Lei nº 4.380, de 1964, as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e as entidades fechadas de previdência complementar.

Portanto, para que o adquirente tenha o desconto nos emolumentos é preciso que a aquisição seja financiada por essas instituições financeiras que integram o SFH.

III – E o desconto no imposto?

O desconto trazido pela Lei de Registros Públicos engloba só as despesas com a escrituração do imóvel. Nada mencionando sobre o ITBI.

Como o imposto é Municipal, o ideal é que seja verificada a legislação do Município em que é feita a transação para saber sobre eventual desconto ou concessão de benefícios.

Como proteger o ponto comercial do inquilino?

jan 08, 2020

Tagged : como proteger o inquilino, Direito de preferência, direito de vigência, imóvel, Locação, ponto comercial, proteção inquilino

Questão importante, sobretudo para empresários que alugam imóveis para montarem suas empresas, é a proteção do ponto comercial. Quando o empresário aluga um imóvel para montar seu negócio, certamente sua pretensão é de permanecer no imóvel o maior tempo possível. Para tanto, normalmente se faz um contrato com um prazo maior, o que em regra impede a retomada do imóvel pelo locador/proprietário. Mas o prazo do contrato não é suficiente para proteger o inquilino. Afinal, em caso de venda do imóvel a terceiros, o terceiro adquirente pode simplesmente denunciar o contrato para que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 90 dias (saiba mais clicando aqui). Diante disso, neste artigo vou trazer algumas dicas de como efetivamente proteger o ponto comercial do inquilino. I – Se o proprietário quiser vender o imóvel ele tem de oferecer antes ao inquilino? Se o proprietário/locador tiver interesse em vender o imóvel, ele obrigatoriamente deve oferecer o imóvel ao locatário, conforme estabelece o art. 27 da Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato). Note que o proprietário deve comunicar ao locatário por escrito, indicando o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como a data e horário que pode ser analisada a documentação do imóvel (art. 27, parágrafo único Lei nº 8.245/91). II – O proprietário ofereceu, o inquilino não teve interesse na compra e um terceiro adquiriu. O terceiro deve respeitar o contrato? Suponha que o proprietário tenha oferecido o imóvel ao locatário e o locatário tenha se recusado a adquirir o imóvel. Caso um terceiro venha a adquirir o imóvel, em regra esse terceiro pode denunciar o contrato para que o locatário desocupe em 90 dias. Mas há uma forma de fazer com que o terceiro adquirente respeite o contrato até o fim. Esta é uma questão importante, que garante ao inquilino a proteção necessária de seu ponto comercial. Para obrigar ao terceiro adquirente a respeitar o contrato de locação até o fim, é preciso que, cumulativamente (art. 8º da Lei nº 8.245/91):

a) o contrato esteja com prazo determinado; b) haja, no contrato, a chamada “Cláusula de vigência”; b) o contrato de locação esteja “averbado” na matrícula do imóvel.

O contrato deve estar com prazo determinado, ou seja, em vigor. Afinal, se no momento da venda do imóvel o contrato já estiver “vencido”, não há como conferir essa proteção ao inquilino. No corpo do contrato deve haver, necessariamente, a chamada cláusula de vigência, cuja redação costuma ser a seguinte:

Fica desde já estabelecida a cláusula de vigência, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, de modo que o futuro adquirente deverá observar e cumprir integralmente todas as cláusulas aqui estabelecidas.

Além disso, é importante que o contrato seja “averbado” na matrícula do imóvel. O verbete “averbado” está em destaque, pois enquanto a Lei nº 8.245/91 menciona averbação, a Lei nº 6.015/73 menciona “registro”:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro: 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

Portanto, para garantir que o adquirente observe o contrato de locação, é imprescindível o prévio registro do contrato de locação na matrícula do imóvel. O que dá conhecimento a terceiros da existência da relação locatícia.

E para que o contrato seja registrado é importante que tenha sido assinado por duas testemunhas.

Note, ainda, que se este contrato tiver o prazo igual ou superior a 10 anos, e caso o locador seja casado, para que o contrato seja registrado é necessário que haja autorização expressa do cônjuge.

III – O proprietário vendeu o imóvel e não ofereceu ao locatário. O que pode ser feito? Caso o imóvel tenha sido vendido e o proprietário não o tenha antes oferecido ao locatário, podem ocorrer duas situações distintas: a) O locatário pode depositar o valor em juízo e adquirir ou imóvel; ou b) o locatário poderá ajuizar ação contra o proprietário pleiteando perdas e danos. Passa-se a tratar de cada um dos casos acima. a) O depósito do valor do imóvel em juízo e sua aquisição pelo locatário Para que o locatário deposite o valor do imóvel e o adquira em juízo, deve observar, cumulativamente o seguinte:

Deve fazê-lo no prazo de 6 meses a contar do registro da compra e venda;
O contrato de locação deve estar averbado no cartório de registro de imóveis pelo menos 30 dias antes da venda do imóvel

Portanto, o locatário não poderá adquirir o imóvel nessa situação caso não o faça no prazo acima e caso o contrato não tenha antes sido averbado na matrícula do imóvel. b) Perdas e danos em face do proprietário Caso não seja possível a aquisição do imóvel pelo locatário, seja por desinteresse, seja por não ter antes averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel, pode-se pleitear perdas e danos do proprietário. Assim, se o proprietário não tiver oferecido o imóvel ao locatário antes de vendê-lo, pode o locatário entrar com uma ação na justiça pedindo perdas e danos. IV – Outras dicas para dar segurança ao inquilino Diante dos tópicos anteriores, fica evidente que o contrato de locação deve ser averbado e registrado na matrícula do imóvel. No entanto, pode ser que esses atos sejam dificultosos junto ao cartório de registro de imóveis, tendo em vista as eventuais exigências apresentadas pelo oficial de registro. Pode ser, por exemplo, que as partes tenham de aditar o contrato para efetivamente levá-lo a registro ou que tenham de providenciar outros documentos para tanto. Neste sentido, sugere-se a inserção da seguinte cláusula nesses contratos:

O presente Contrato será registrado e averbado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente e as despesas com o referido registro serão suportadas pela LOCATÁRIA. No entanto, o LOCADOR se obriga a apresentar e/ou entregar à LOCATÁRIA toda documentação necessária a efetivação do registro e da averbação (direito de vigência e direito de preferência), conforme o disposto nos arts. 8º e 33º da Lei 8.245/91, combinado com o art. 167, I, item 3 e inciso II, item 16 da Lei 6.015/73. Caso seja necessário, poderão ser feitos aditamentos a este contrato para atender as necessidades das partes e cumprir as exigências do Cartório de Registro de Imóveis competente.

Pode ocorrer ainda de o locatário demorar a registrar/averbar o contrato na matrícula do imóvel. Seja por esquecimento, seja por dificuldades outras com a documentação. Se isso ocorrer e o imóvel for vendido a terceiros antes, o locatário pode ficar desprotegido. Sugere-se, para tanto, a inserção da seguinte cláusula no contrato:

Enquanto o presente Contrato de locação não estiver registrado e averbado no Cartório de Registro de Imóveis competente, fica o LOCADOR obrigado, na hipótese de alienação do imóvel, a, contratualmente, e como condição prévia e essencial para a possível venda, fazer com que o terceiro adquirente se comprometa a respeitar integralmente o presente Contrato de locação. O não cumprimento desta obrigação dará direito à LOCATÁRIA de exigir do LOCADOR perdas e danos, lucros cessantes ou emergentes, despesas de mudança, relocação e indenização de todas as benfeitorias realizadas no imóvel

Embora a ausência do registro e da averbação não leve a conhecimento de terceiros a existência da relação locatícia, nada impede que essa responsabilidade seja contratualmente estabelecida. Fato que certamente dará maior segurança ao locatário. V – Conclusão É fato que diariamente milhares de pessoas e empresas celebram contratos de locação de imóvel. Na locação comercial, sobretudo de empresas locatárias que querem manter seu negócio e seu ponto comercial, é necessário que seja dado ao locatário a máxima proteção possível. Ocorre que muitas vezes essa proteção não é dada de maneira correta, tendo em vista o desconhecimento da legislação por parte dos profissionais que atuam com locação de imóveis. Desta feita, o presente artigo trouxe alguns cuidados importantes que podem ser tomados para que seja conferido aos locatários a maior segurança possível.

A usucapião da laje de bem público

out 17, 2018

Tagged : bem público, direito de laje, imóvel, Usucapião, usucapião extrajudicial

I – O DIREITO DE LAJE Com finalidade de regularizar moradias irregulares, em especial as favelas brasileiras, com a entrada em vigor da Lei 13.465/17 surge o abrasileirado Direito de Laje. O Direito de Laje, ou o chamado direito real de laje trouxe a possibilidade da regularização da “laje” no registro imobiliário. Neste sentido, pode-se conceituar este novo direito como

“a nova lâmina de propriedade criada através da cessão, onerosa ou gratuita, da superfície superior ou inferior de uma construção (seja ela sobre o solo ou já em laje) por parte do proprietário (ou lajeário) da mesma, para que o titular do novo direito possa manter unidade autônoma da edificação original” (FARIAS, 2018)

Pois bem, desde a entrada em vigor da Lei nº 13.465/17 escreveu-se bastante sobre o Direito Real de Laje. E dentre as principais discussões, a questão de sua natureza jurídica (se direito real sobre coisa própria ou se direito real sobre coisa alheia) e a diferenciação do direito de laje e o condomínio edilício. No entanto, o presente e breve artigo, tem a finalidade de debater sobre a possibilidade ou não da usucapião do direito de laje de imóvel público. Trata-se te uma questão pontual, levando-se em conta os institutos da usucapião e do direito real de laje. Diante da objetividade e do foco do presente artigo, não serão debatidos temas outros, como análise aprofundada da legislação específica ou questões outras como as disposições entre os proprietários da laje e da construção-base. II – A POSSIBILIDADE DA USUCAPIÃO DA LAJE Ultrapassada questão introdutória, quanto à possibilidade da usucapião, reconheceu-se, de maneira inédita, a usucapião da laje. A questão foi decidida na 26ª Vara Cível da Comarca de Recife/PE, publicada em 14 de julho de 2017. A decisão reconheceu o direito de laje da usucapiente sobre imóvel originário que pertencia ao seu pai, por meio de uma cessão negocial, conferindo-lhe, expressamente, o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar o direito a que faz jus. Inclusive, é possível o ajuizamento de ação de usucapião sobre a laje mesmo que sobre ela existam algum gravame, como uma hipoteca, anticrese ou alienação fiduciária sobre bem imóvel. Quanto a usucapião do direito de laje, fica evidente que a posse mansa e pacífica, com ânimo de dono pelo tempo previsto em lei faz com que o interessado obtenha para si a propriedade daquele bem. Portanto, caso determinada pessoa resida na laje (no segundo andar) de uma residência, cumpridos os requisitos para usucapião, é plenamente possível que esta pessoa adquira para si a propriedade da laje. III – DA USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO Usucapião, para melhor compreensão do tema, em desatenção a técnica e ao juridiquês comumente utilizados no direito, ocorre quando determinada pessoa possui para si um bem de forma pacífica e sem interrupção, por um determinado tempo (vide requisitos legais). E quando essa posse exercida não é reclamada por terceiros. Como exemplo cite-se o caso de determinada pessoa que se apossou de um imóvel e nele reside há anos e, durante este tempo, não surgiu nenhum interessado reclamando deste imóvel. Pois bem, visto o que é a usucapião, é de se contextualizar a usucapião da laje de um imóvel público. Imagine-se que determinada pessoa reside na laje de um bem público (do Município, por exemplo. Esta pessoa reside neste local há bastante tempo. Após todo este tempo essa pessoa procura um advogado e questiona sobre a possibilidade de “regularizar” sua propriedade através da usucapião. E é neste ponto que a discussão fica interessante, pois em que pese o senso comum (ao menos, entre os profissionais do direito) da impossibilidade da usucapião de bem público, parte da doutrina entende que seria possível usucapir a laje de bem público. Maiores detalhes a seguir. IV – DA POSSIBILIDADE DA USUCAPIÃO DA LAJE DE BEM PÚBLICO Aqueles que defendem a possibilidade da usucapião de imóvel público o fazem com base nos seguintes argumentos (FARIAS, 2018): a) o Direito Real de Laje é um Direito Autônomo e independente da propriedade (ao contrário daqueles que entendem que o direito de laje é um direito real sobre coisa alheia); b) não haverá a perda de titularidade do bem público, pois a sentença que reconhecer a aquisição originária da laje bipartirá o direito real: a propriedade da coisa originariamente construída permanecendo com o Poder Público e a titularidade da laje com o usucapiente; c) O STF já reconheceu a usucapião da enfiteuse de bens públicos (Recurso Especial nº 218.324), na medida em que a titularidade da coisa permanece com o poder público, razão pela qual seria viável o mesmo raciocínio com a laje. d) a possibilidade da usucapião lajeária de bens públicos pode se prestar a um importante papel na regularização fundiária de morarias irregulares em áreas urbanas e rurais; e) A própria lei dá a entender a possibilidade, no art. 1.510-A, §1º do Código Civil: “o direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base”; V – DA IMPOSSIBILIDADE DA USUCAPIÃO DA LAJE DE BEM PÚBLICO Lado outro, existem aqueles que defendem que a usucapião da laje de bem público não seria possível. E o fazem com base nos seguintes argumentos (COUTO, 2018): a) Se a laje é um tipo de propriedade, o que se está adquirindo é, exatamente, a propriedade (da laje) de um bem público; b) Existe uma proibição constitucional da usucapião de bem público (art. 183, §3º, CF/88); c) Existe proibição no Código Civil (art. 102, CC); d) a interpretação deve seguir a lógica de que se a propriedade de bem público não pode ser usucapida, não o pode também seu direito real. Se não se pode usucapir o maior, também não se poderá usucapir o menor. e) O fato de existirem decisões do STF reconhecendo a usucapião do domínio útil de terras públicas não possibilita a dedução de possibilidade de adquirir a laje por esta via. No caso da enfiteuse, o que se está adquirindo é um direito real sobre coisa alheia (domínio útil). Essas enfiteuses foram regularmente constituídas, de modo que o Estado anuiu com a criação do direito real a favor do particular. VI – AFINAL, É POSSÍVEL USUCAPIR A LAJE DE BEM PÚBLICO? Não obstante os argumentos utilizados pela doutrina que entende pela possibilidade da usucapião da laje de bem público, persiste no ordenamento a vedação. O instituto do direito de laje é novo no país, tendo surgido em 2017. Razão pela qual é preciso tempo para que as discussões concernentes ao instituto amadureçam no poder judiciário e na doutrina. BIBLIOGRAFIA: FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito de Laje. 2. ed. rev. atual. e ampl. Salvador: Ed. Juspodivm, 2018. COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Usucapião Extrajudicial. Salvador: Editora Juspodivm, 2018.

Imóvel de herança pode ser usucapido?

jul 10, 2018

Tagged : herança, imóvel, inventário, Usucapião

Questão que merece análise neste espaço é quanto à possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança. Imagine-se que o proprietário de um imóvel venha a falecer e, dentre todos os herdeiros, irmãos, um deles continue a residir no imóvel de maneira exclusiva. Com o passar do tempo, sem que os herdeiros deem início ao inventário para partilhar o imóvel, este herdeiro que exerce a posse exclusiva sobre o bem ajuíza ação de usucapião para adquirir sua propriedade exclusiva. Diante disso, a pergunta que se faz é: um dos herdeiros pode usucapir o imóvel objeto da herança? Em outras palavras, caso o herdeiro resida no imóvel como se dele fosse, é possível que ele adquira a propriedade deste imóvel, ainda que seja fruto de herança? Para responder esta questão é preciso que antes fique claro do que se trata a usucapião. Quando alguém se mantém na posse de um imóvel por determinado tempo, observados alguns requisitos da lei, é possível que este possuidor adquira para si a propriedade do bem imóvel. Para tanto, é preciso que a posse seja com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica. Trocando em miúdos, o possuidor deve estar no imóvel como se dono fosse. A posse deve ser contínua e pacífica. Ou seja, no curso do prazo da posse não podem existir ações contra o possuidor questionando a posse, pois isso descaracterizaria a posse mansa e pacífica. A lei traz diversas espécies de usucapião, cada qual com seu requisito e tempo específicos. Em que pese a riqueza de detalhes e o prazer do estudo, não nos cabe neste artigo discorrer sobre as espécies de usucapião trazidas pela legislação. Pretende-se, tão-somente, responder à questão colocada no título deste artigo. E para tanto leva-se em conta recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1.631.859/SP, em que após o falecimento do proprietário de um imóvel um dos irmãos pleiteou a usucapião sobre o imóvel objeto da herança. No julgado, entendeu-se que é possível que um dos herdeiros pleiteie a usucapião sobre o imóvel,

“desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários”.

Completa a decisão que

“sob esta ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração de prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão – o outro herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião (…)”.

Portanto, em resposta ao questionamento inicial, ainda que o imóvel seja objeto de herança, se um dos herdeiros exercer a posse exclusiva, preenchidos os requisitos da lei, é possível que ele adquira para si a propriedade do bem. Muitas vezes, questões de herança e partilha de bens podem ser resolvidas rapidamente entre as partes. É possível até que a solução seja extrajudicial, diga-se, no cartório. Diante disso, recomenda-se que o interessado regularize sua situação o quanto antes, o que fará com que o herdeiro elimine uma grande preocupação de sua vida. Caso não seja possível abrir o inventário, enquanto a questão da herança não for solucionada, recomenda-se que os herdeiros aluguem o imóvel ou firmem um empréstimo (comodato), fato que certamente evitará futuras discussões acerca da propriedade.

Um dos proprietários de um imóvel pode vender sua parte a outro sem dar preferência aos demais?

maio 29, 2018

Tagged : Co-propriedade, compra e venda, Direito de preferência, imóvel, STJ

Muitas vezes a propriedade de determinado imóvel fica partilhada entre um conjunto de pessoas, de forma que várias pessoas ficam como co-proprietários do imóvel. É o caso, por exemplo, de quando ocorre a partilha em inventário, em que vários herdeiros se tornam proprietários de um único imóvel, ou de vários imóveis em condomínio. Nesses casos, quando um dos co-proprietários pretende vender sua parte para terceiros, normalmente é preciso dar a preferência na compra de sua parte aos demais co-proprietários. Ou seja, antes de se oferecer a uma pessoa estranha, é preciso que se ofereça aos demais proprietários. De forma que a venda a terceiros só será possível caso os demais proprietários não tenham interesse na compra. Desta forma, o direito de preferência mencionado se aplica quando o bem é indivisível, nos termos do art. 504 do Código Civil, senão vejamos:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Em outras palavras, caso o interessado na venda de sua parte o faça sem antes oferecer aos demais co-proprietários, o co-proprietário prejudicado pode entrar na justiça e “adquirir” para si a parte vendida a estranhos, depositando o equivalente em juízo. Ultrapassada a explicação do dispositivo acima, surge uma dúvida: e se um dos proprietários quiser vender sua parte para outro co-proprietário, pode? Em resposta a esta indagação, colaciono recente julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL INDIVISÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO APENAS À ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL A ESTRANHOS E NÃO A CONDÔMINOS. NORMA RESTRITIVA DE DIREITOS. INTERPRETAÇÃO TAMBÉM RESTRITIVA. EXEGESE LITERAL E TELEOLÓGICA DESTA E DE OUTRAS NORMAS DO SISTEMA A ESTABELECER SEMELHANTE DISPOSIÇÃO. 1. Controvérsia em torno do direito de preferência na venda de fração ideal de imóvel indivisível em condomínio a outros condôminos, em face do disposto no art. 504 do Código Civil. 2. A exegese do enunciado normativo do art. 504, “caput”, do CC, denota que o direito de preferência ali regulado contempla a hipótese fática em que um dos condôminos vende parte do bem condominiado a estranhos, omitindo-se de o oferecer aos demais cotitulares interessados. 3. Interpretação restritiva desse dispositivo legal por representar restrição ao direito de propriedade e à liberdade de contratar, notadamente, de dispor do bem objeto do domínio, alienando-o a quem o condômino bem entenda. 4. A concorrência estabelecida entre os condôminos, prevista no parágrafo único do art. 504 do CC, preferindo aquele que possua benfeitorias de maior valor ou, em segundo plano, aquele que detenha a maior fração condominiada, somente incidirá quando a premissa para o exercício do direito de preferência constante no caput desse dispositivo legal tenha sido verificada, ou seja, quando, alienada a fração ideal do imóvel a um estranho, não se tenha ofertado previamente aos demais condôminos tanto por tanto. 5. Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na compropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência. 6. Exegese sistemático-teleológica das disposições do Código Civil à luz do princípio da autonomia privada. 7. Precedentes específicos da 3ª e 4ª Turmas do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ – REsp: 1526125 SP 2015/0074967-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 17/04/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2018)

O julgado acima foi no sentido de que o direito de preferência não se aplica à venda de fração ideal a co-proprietário. Em palavras diversas, a justiça interpretou o art. 504 do Código Civil de maneira restritiva, de forma que a preferência só se aplica quando o co-proprietário oferece sua parte a terceiros, estranhos ao imóvel. Já quanto à venda para outros condôminos, o dispositivo da lei civil não se aplicaria. Portanto, de acordo com a leitura da jurisprudência acima, conclui-se que quando existem vários proprietários de um determinado imóvel, um deles pode livremente oferecer sua parte a outro, sem que respeite a preferência dos demais. Tudo, nos termos da decisão acima. Não obstante, em que pese a decisão do STJ, nosso posicionamento é no sentido de que é sempre sensato que um dos proprietários notifique os demais de sua intenção de venda. Desta forma, ele dá a todos a oportunidade de adquirirem sua parte do imóvel. Situação, inclusive, que demonstra transparência entre as partes.

“Única esperança” da construção civil, MP dos distratos ainda gera controvérsia

jan 17, 2018

Tagged : compra e venda, Distrato, imóvel, medida provisória, Notícias

Por: Paula Zogbi SÃO PAULO – Durante os meses de julho e agosto de 2017, noticiou-se que o governo estava “prestes” a fechar uma proposta de regulamentação de distratos imobiliários, ou seja, desistência de compra ou venda de imóvel na planta. Para a infelicidade das empresas do setor de Construção Civil, que aguentaram a paulada de uma taxa de distratos de 41% no consolidado de 2016, o ano virou novamente e até agora essa regulamentação não vingou. Segundo dados da Abrainc e da Fipe, incorporadoras brasileiras gastaram R$ 1,1 bilhão para renegociar 44.233 distratos em 2016, valor superior ao prejuízo líquido total de R$ 717 milhões contabilizados pelas construtoras de capital aberto no mesmo período. Incorporadoras passaram por meses de “venda negativa” durante a crise, quando o número de distratos superava o de vendas. Esta matéria faz parte do guia Onde Investir 2018. Para ver nosso conteúdo completo, clique aqui. Promessa para uma das indústrias mais atingidas pela crise econômica brasileira, a MP deveria padronizar a porcentagem retida pelas empreiteiras em casos de desistência por parte dos compradores. Fala-se na retenção de taxa de corretagem mais mais 50% do valor pago pelo consumidor até a data de desistência, respeitando até 10% do valor total do contrato – ou 30%, respeitando 5% do total, em caso de imóveis dentro dos parâmetros do Minha Casa, Minha Vida. Isso mesmo quando todas as parcelas estiverem em dia. Em casos de inadimplência, prevê-se retenção de 50% do total pago pelo consumidor que não cumprir com as parcelas por mais de 6 meses e 30% em atrasos entre 3 e 6 prestações. A lei também pretende definir uma multa padrão caso haja atraso na entrega e o prazo para devolução dos valores já pagos pelos consumidores. Embora não exista hoje uma legislação que regulamente esse tipo de quebra de contrato, a jurisprudência atual normalmente limita as perdas dos consumidores a porcentagens entre 10% e 25% do valor pago até o momento da desistência, de acordo com advogados especializados na área imobiliária. Esses valores valem também para casos de inadimplência, pois o STJ entende que é um direito do consumidor receber de volta o restante do dinheiro pago. Paula Farias, sócia do escritório Paula Farias Advocacia e especialista em direto imobiliário, acredita que aplicação da MP seria “empurrão” importante para a retomada do crescimento da indústria de Construção Civil. “Sozinha, ela não é suficiente, mas é um grande passo para ajudar esse setor, que viu um nível de distratos de 51% dos imóveis comprados entre agosto de 2016 e agosto de 2017”, opina. Para Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente do conselho da Tecnisa, deixar de publicar essa MP traria consequências serão desastrosas para o país. “Se não for aprovada, daqui alguns anos teremos uma crise pior que essa que passou”, dispara o executivo. “Com uma retenção de 10% [do valor pago], uma queda de 10% nos preços dos imóveis já torna interessante para o comprador distratar sem motivo [para comprar com desconto]”, explica. Dessa forma, as empreiteiras acabam obrigadas a vender as unidades com desconto de até 70% ou parar as obras, o que gera desemprego e aprofunda a crise. Vai sair? Agosto, momento em que a MP estava mais encaminhada, foi justamente o mês de rejeição da primeira denúncia contra o presidente Michel Temer na Câmara dos Deputados. A segunda denúncia foi barrada em outubro. Para a advogada, essa turbulência política, somada à pressa em aprovar outras pautas, como as reformas trabalhista e da previdência, foram cruciais para que a MP dos distratos acabasse postergada. Ainda assim, ela e os demais especialistas na área acreditam na aplicação das regras muito em breve. “Já houve um alinhamento entre os ministérios da Fazenda, Planejamento e Justiça. Entretanto, vivemos em um momento político conturbado e isso faz com que a aprovação do tema seja um pouco mais demorada”, concorda Luiz Antonio França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), uma das entidades que participaram das discussões preliminares do texto. Ele acredita que a regulação tem potencial de “diminuir o risco jurídico existente na incorporação”, incentivando “maior volume de investimentos por parte dos incorporadores e contribuindo para a efetivação de um processo de retomada no setor”. Nigri, da Tecnisa, tem segurança de que a legislação seja publicada ainda no primeiro semestre – mais especificamente, até fevereiro. “Hoje, conversando com as autoridades, percebo que está todo mundo muito consciente da necessidade de rever essas regras. Nenhum país do mundo tem uma legislação que permita os distratos como no Brasil”, afirma. “Na maioria dos casos, ele [quem desiste da compra na planta] perde tudo o que pagou e ainda tem que responder por perdas e danos”. Na opinião do executivo, o ideal para o Brasil também seria acabar com os distratos de uma vez por todas, “mas me parece difícil aprovar isso, mas acho difícil porque teria que mudar o código de defesa do consumidor”. Defesa do consumidor As regras apresentadas ao longo de 2017 não agradaram associações de defesa do consumidor. Em nota pública, a MPCON (Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor) repudiou as normas previamente divulgadas para distratos em território brasileiro por as considerar injustas do ponto de vista da parte mais vulnerável da transação: o consumidor. Além da associação, assinaram tal nota a CONDEGE (Comissão de Defesa do Consumidor), a Associação Brasileira de PROCONS e a BRASILCON (Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor). “Tais disposições não apenas transferem todo o risco do negócio ao consumidor como também viram do avesso todo o entendimento jurisprudencial já consolidado, estabelecendo vantagem manifestamente excessiva ao fornecedor”, escreveram as associações na nota conjunta. Elas observam que o cliente teria que arcar com custos mesmo quando não têm condições de manter uma negociação que iniciaram meses antes, ao passo que a incorporadora reteria parte mais robusta do valor pago e “ainda receberia [o imóvel] livre e desembaraçado para novamente oferta-lo à venda por preço integral”. Para a advogada Farias, é pouco provável que construtoras ajam de má fé frente ao consumidor, já que precisam fechar contratos no futuro. “Se fizerem algo muito desproporcional, [os clientes] podem ficar com medo de comprar”, justifica. “O comprador não pode, de maneira nenhuma, sair mais prejudicado que a construtora”, ressalta. Para França, da Abrainc, o consumidor que deve ser colocado em primeiro lugar é o “que não distrata, que muitas vezes podem ter frustrado o sonho da casa própria mesmo estando em dia com suas obrigações”. Nigri concorda. Na Tecnisa, aproximadamente 5% dos distratos ocorrem por perda de emprego e 0,4% devido a problemas de saúde. “Ou seja, menos de 5,5% das pessoas distratam por real necessidade”. Ele ainda lembra que clientes de baixa renda, por entrarem com financiamento com o banco logo no ato da compra, raramente entram nessa conta. Para a construtora, os demais distratos significam “devolução do dinheiro com inflação e juros de 12% ao ano, além de termos que revender com enorme desconto: o prejuízo é de bilhões de reais”, diz. Não obstante, associações argumentam que o consumidor que distrata, caso perca muito do dinheiro já investido em um imóvel que não pode mais pagar, “perde duas vezes”, já que “perde metade do que pagou por um imóvel que a construtora vai vender novamente”. “Não obstante o crescimento da atividade econômica deva ser constantemente estimulado, esse estímulo não pode instrumentalizar-se na viabilização de confiscos abusivos de valores pagos por consumidores que sofrem até mais fortemente dos efeitos dessa mesma situação econômica”, acrescenta o documento. Fonte: Infomoney

Averbação pré-executória: seus bens podem ser bloqueados sem ordem judicial?

jan 12, 2018

Tagged : direito de propriedade, dívida ativa, imóvel, indisponibilidade de bens

Recentemente foi publicada uma notícia no jornal Valor Econômico (acesse a notícia neste link: http://www.valor.com.br/legislacao/5253021/uniao-podera-bloquear-bens-sem-ordem-judicial), segundo a qual a União poderá bloquear bens sem que seja proferida ordem da justiça. A notícia foi compartilhada nas redes sociais e causou intensas discussões. A notícia publicada diz respeito à publicação a Lei nº 13.606/18, que institui o Programa de Regularização Tributária Rural (PRR) na Secretaria da Receita Federal do Brasil e na Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional. A lei é de ordem tributária e existe espaço para debate de sua integralidade. No entanto, no presente e breve artigo pretende-se ater ao procedimento da “averbação pré-executória”, criado pelo art. 25 da referida lei, que insere o art. 20-B na Lei 10.522/02. Vamos a ele:

“Art. 20-B. Inscrito o crédito em dívida ativa da União, o devedor será notificado para, em até cinco dias, efetuar o pagamento do valor atualizado monetariamente, acrescido de juros, multa e demais encargos nela indicados
§ 3^o Não pago o débito no prazo fixado no caput deste artigo, a Fazenda Pública poderá:
I – comunicar a inscrição em dívida ativa aos órgãos que operam bancos de dados e cadastros relativos a consumidores e aos serviços de proteção ao crédito e congêneres; e
II – averbar, inclusive por meio eletrônico, a certidão de dívida ativa nos órgãos de registro de bens e direitos sujeitos a arresto ou penhora, tornando-os indisponíveis.”

Grosso modo, se o tributo não for pago, a Procuradoria da Fazenda Nacional poderá averbar a certidão de dívida ativa nos órgãos de registro de bens e direitos sujeitos a arresto e penhora. Ou seja, o imóvel do proprietário, neste caso, se tornaria indisponível, bloqueado. Sem que fosse possível, portanto, sua venda.

Observe que o bloqueio seria por iniciativa da Procuradoria, de modo que ocorreria sem a prévia ordem da justiça. Ou seja, antes mesmo de o proprietário se manifestar em defesa.

Ainda na notícia do jornal Valor Econômico, o procurador Saboia Xavier alega que o procedimento é legal, pois os dispositivos são uma complementação do que prevê o art. 185 do Código Tributário Nacional. E que os efeitos da inscrição em dívida ativa podem ser definidos por lei ordinária, como é o caso deste instrumento.

Lado outro, é preciso esclarecer que existem princípios constitucionais que não podem ser desrespeitados, como o direito de propriedade, o devido processo legal, a razoabilidade e proporcionalidade, dentre outros. Ora, a constrição do patrimônio sem ao menos oportunizar a defesa do contribuinte, neste caso, seria grave afronta à constituição.

Tendo em vista que a legislação é recente, há que se aguardar uma Ação Direta de Inconstitucionalidade visando a suspensão da aplicação deste dispositivo. Ocorrendo ou não a suspensão da aplicação da norma, vamos acompanhar os próximos acontecimentos.

Os pais podem vender o imóvel do filho menor?

jan 11, 2018

Tagged : Alvará Judicial, Código Civil, compra e venda, doação, imóvel, interesse de menor

É muito comum que pais ou parentes que possuem patrimônio façam doação de imóveis para menores. Inclusive de forma recorrente ocorre a chamada doação com reserva de usufruto, situação em que a nua-propriedade passa a ser do menor e o usufruto se mantém reservado ao doador. Mas, após realizada esta doação a menor de idade, caso futuramente um dos pais deste menor queira vender o imóvel, seja para utilizar o dinheiro para pagar dívidas ou mesmo adquirir outro imóvel, isso será possível? E para responder a esta questão é preciso se atentar ao art. 1.691 do Código Civil Brasileiro, cuja transcrição segue abaixo:

Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

Observe que a regra criada pela lei é que os pais não podem alienar, gravar de ônus real, nem contrair em nome dos filhos obrigações que ultrapassem os limites da simples administração. Ou seja, os pais em regra não podem vender o imóveis de seus filhos menores. No entanto, como toda regra tem sua exceção, notadamente no Direito, é possível fazê-lo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. Mas afinal, o que seria essa necessidade ou esse evidente interesse da prole? A venda por necessidade seria por exemplo para os filhos subsistirem, para comprarem alimentos ou para o atendimento de despesas médicas e hospitalares. Já o interesse da prole seria, por exemplo, para adquirir outro bem ou investir o dinheiro em negócio mais seguro e rentável. É evidente que aqui a lei pretendeu proteger o interesse dos filhos menores, de forma que só se poderia vender ou gravar seu imóvel de ônus reais caso não restassem prejuízos ao menor. Ademais, antes da alienação do imóvel do filho, é necessário que os pais recorram ao poder judiciário, pois a lei só o permite após prévia autorização do juiz. Portanto, caso haja interesse dos genitores na venda de imóvel de propriedade do filho menor, é imperativo que se recorra ao judiciário justificando os motivos da venda. De modo que o juiz não autorizará a venda deste imóvel sem um motivo que atenda aos interesses do menor. Aliás, os próprios julgados são neste sentido. Veja-se julgado do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

ALVARÁ – AUTORIZAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL DOADO AOS FILHOS – IMPOSSIBILIDADE – NÃO DEMONSTRAÇÃO DA NECESSIDADE E UTILIDADE – ART. 1.691, DO CC. Não há que se falar em pedido de alvará para alienação do imóvel, se este já foi objeto de doação à prole. Para que se autorize a venda de bens de menor sob o pátrio poder, como expresso no art. 1691 do Código Civil é indispensável a prova da necessidade ou de evidente interesse da prole. (TJMG – Apelação Cível 1.0261.09.073906-9/001, Relator(a): Des.(a) Silas Vieira , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/03/2010, publicação da súmula em 30/03/2010)

Assim, se observa que caso não seja comprovada efetivamente a necessidade e utilidade, nos termos do art. 1.691 do Código Civil, a justiça não permite a venda do imóvel. Lado outro, caso se demonstre que a venda de imóvel será benéfica para o menor, a justiça tem permitido a venda:

ALVARÁ JUDICIAL – IMÓVEL PERTENCENTE A MENOR IMPÚBERE – APLICAÇÃO DO PRODUTO DA VENDA NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL VALORIZADO COMERCIALMENTE – ADMISSIBILIDADE – UTILIDADE PRESENTE. 1. Os pais devem zelar pela preservação do patrimônio de seus filhos menores, não podendo sem autorização judicial praticar atos que impliquem em alienação direta ou indireta de seus bens, ou dos quais possa resultar uma diminuição patrimonial, mesmo em caso de necessidade evidente ou utilidade da prole. 2. O produto da venda de imóveis de filhos menores impúberes, aplicado na aquisição de outro imóvel mais valorizado, quando mais que concorrem os genitores com parte do preço total, evidentemente lhes beneficia, o que demonstra real vantagem econômica e a intenção dos pais em proteger o patrimônio dos menores. V.V. (TJMG – Apelação Cível 1.0707.02.050660-6/001, Relator(a): Des.(a) Edgard Penna Amorim , Relator(a) para o acórdão: Des.(a) Duarte de Paula , 8ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/08/2004, publicação da súmula em 16/12/2004)

Ultrapassada a questão acima, é preciso salientar que caso um dos pais não concorde, o juiz resolverá a divergência, nos termos do art. 1.690, parágrafo único. Por fim, se houver a venda do imóvel do filho menor sem a prévia autorização judicial, é possível que os filhos, os herdeiros ou o representante legal do menor pleiteiem a declaração de nulidade do negócio na justiça, conforme o parágrafo único do art. 1.691 do Código Civil. De toda forma, não obstante a regra da impossibilidade da venda, para que a autorização judicial tenha êxito, é preciso que haja motivo justo e seja tudo comprovado em juízo, pois a análise vai depender da sensibilidade de cada julgador. Afinal, cada caso é um caso.

Uso exclusivo de imóvel é fator determinante para pagamento de alugueis a ex-cônjuge

out 18, 2017

Tagged : Aluguel, cônjuge, imóvel, partilha

“Ainda mais importante do que o modo de exercício do direito de propriedade (se mancomunhão ou condomínio) é a relação de posse mantida com o bem, isto é, se é comum do casal ou se é exclusivamente de um dos ex-cônjuges, uma vez que o fato gerador da indenização não é a propriedade, mas, ao revés, a posse exclusiva do bem no caso concreto.”

A afirmação foi feita pela ministra Nancy Andrighi ao proferir seu voto no recurso de ex-cônjuge que buscava se eximir da obrigação de pagar aluguéis ao argumento de que o imóvel ainda não havia sido partilhado. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acompanhou por unanimidade a posição da relatora e rejeitou o recurso. A ministra destacou que a jurisprudência do STJ é clara a respeito da obrigação imposta àquele que ocupa exclusivamente o imóvel comum, mesmo antes da partilha. Segundo Nancy Andrighi, negar o pedido indenizatório feito pelo ex-cônjuge que deixou de usar o imóvel implicaria “indiscutível e inadmissível enriquecimento ilícito” em favor de quem continuou residindo no apartamento até a alienação do bem, que só foi decidida em outro processo. Estado de condomínio Em seu voto, a relatora frisou que não há impossibilidade jurídica no pedido de aluguéis pelo fato de a divisão do patrimônio comum não ter sido concluída. O pedido é uma forma de se reparar quem não pôde utilizar o bem e precisa comprar ou alugar um outro imóvel. “Se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição do bem, reparação essa que pode se dar, como busca o recorrido, mediante o pagamento de valor correspondente à metade do valor estimado ou efetivamente apurado do aluguel do imóvel”, justificou a ministra. Aplicam-se ao caso, segundo a magistrada, as regras do artigo 1.319 do Código Civil, já que a situação analisada configura estado de condomínio sobre o imóvel, e não mancomunhão. Nancy Andrighi destacou que há, no acórdão recorrido, provas inequívocas de direito do ex-cônjuge à metade do imóvel, situação que possibilita o pedido de aluguéis. O recurso foi parcialmente provido apenas para limitar o termo inicial do pagamento dos aluguéis devidos à data do divórcio (2007), e não da separação de fato (2000). A ministra lembrou que os aluguéis são devidos apenas após a citação, momento em que o ex-cônjuge tem ciência inequívoca da irresignação da outra parte quanto à ocupação do imóvel. Notícia originalmente publicada no site do STJ, referente ao Recurso Especial 1375271

O que é e para que serve o comodato?

out 08, 2017

Tagged : Comodato, Contrato, Empréstimo, imóvel, Usucapião

Neste vídeo explico o que é o Comodato, basicamente um contrato de empréstimo que também pode ser utilizado para imóveis. Respondo, também, se o imóvel em comodato pode ser objeto de usucapião.

Tag: imóvel