No mercado imobiliário, seja nas vendas de imóveis por construtoras, seja na venda de imóveis usados por pessoas físicas ou empresas, para que o adquirente de um imóvel se torne efetivamente o proprietário, é preciso que comprador e vendedor assinem a escritura pública de compra e venda e, após isto, seja realizado seu registro no cartório de imóveis competente.
Pois bem. Neste ponto, a dúvida maior é com relação àqueles negócios em que o comprador tenha efetivamente quitado todo o preço do negócio e, ao final, procurado o vendedor, este não passa a escritura pública definitiva ao comprador do imóvel.
Esta situação causa insegurança ao adquirente do imóvel, na medida em que segundo a lei só é proprietário do imóvel quando se realiza seu efetivo registro no cartório de registro de imóveis (só é dono quem registra).
Portanto, enquanto aquele vendedor não passa a escritura (para ser registrada na matrícula do imóvel), o proprietário continua sendo o vendedor daquele imóvel. No dia a dia do mercado imobiliário, não raras as vezes ocorre de compradores perderem seus imóveis pela falta de seu efetivo registro.
Diante desta situação, como deve o comprador do imóvel proceder para que o vendedor passe a escritura pública? Este artigo pretende demonstrar como agir nestas situações.
Muitas vezes se adquire um imóvel através de um contrato particular de promessa de compra e venda em que o promitente comprador se compromete a pagar pelo imóvel (pode-se mencionar em uma entrada e prestações mensais, por exemplo). Quando da quitação do preço, o promitente vendedor deve passar a escritura pública.
Para tanto, deve o comprador solicitar o termo de quitação ao vendedor e entrar em contato para que seja passada a escritura pública.
Ocorre que muitas vezes o promitente vendedor não toma as devidas providências para passar a escritura pública definitiva. Sendo assim o que pode o comprador fazer?
I – A NOTIFICAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR PARA QUE PASSE A ESCRITURA PÚBLICA
Inicialmente deve o comprador entrar em contato com o vendedor, demonstrando a quitação do imóvel e pedindo que seja passada a escritura pública, para posterior registro.
Se o vendedor for uma construtora ou uma empresa de empreendimentos imobiliários, o aconselhável é que o comprador telefone para a central de atendimento e explique a situação. É importante, neste caso, que seja anotado o número do protocolo daquela ligação telefônica e o nome do atendente.
Se mesmo assim o vendedor continuar omisso, deve o adquirente daquele imóvel notificar o vendedor por carta com a viso de recebimento (correios) ou através do cartório de registro de títulos e documentos, demonstrando que todas as parcelas referentes a aquisição do imóvel foram pagas e solicitando que o vendedor, finalmente, outorgue a escritura pública de compra e venda. É importante que seja dado prazo razoável para a outorga da escritura por parte do vendedor.
Lembrando que o comprador só será o efetivo proprietário do imóvel após o efetivo registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis competente. Antes disso, o adquirente será tão-somente (na maioria dos casos) possuidor daquele imóvel.
II – DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Ultrapassada a devida notificação, caso o vendedor não se manifeste no sentido de passar a escritura pública do imóvel, é possível que o adquirente do imóvel proponha uma ação judicial chamada Adjudicação Compulsória.
Esta ação pretende fazer com que o juiz profira uma sentença que tem por finalidade substituir a escritura pública do imóvel, de forma que esta sentença ingressará no cartório de registro de imóveis. Ou seja, o juiz dará suprimento a falta de manifestação do vendedor do imóvel.
Muitas vezes esta ação judicial pode ser realizada em conjunto com um pedido de danos morais pela demora excessiva por parte do vendedor. Em alguns casos, ainda, costuma incidir sobre o imóvel o gravame da hipoteca, como será explicado a seguir.
II – QUANDO O IMÓVEL ESTÁ GRAVADO DE HIPOTECA
Nos casos de imóveis de construtoras, muitas vezes pode ocorrer de o imóvel estar gravado de hipoteca. Isto porque muitas vezes as construtoras se utilizam desta forma de garantia para financiar a obra.
Nestes casos, muito embora exista sobre o imóvel a hipoteca, o comprador deste imóvel não pode ser prejudicado.
Neste sentido, inclusive, a justiça entende que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não pode prejudicar o adquirente do imóvel, nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça:
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Na verdade, a hipoteca tem de ser baixada na matrícula do imóvel para que haja o efetivo registro da escritura pública em nome do adquirente do imóvel.
III – A OMISSÃO DO VENDEDOR EM PASSAR A ESCRITURA GERA DANOS MORAIS AO COMPRADOR?
A questão referente aos danos morais deve se analisada caso a caso. No entanto, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais tem o entendimento de que a demora injustificada da construtora em baixar a hipoteca sobre imóvel vendido, como de outorgar escritura da venda, ultrapassa os limites do mero aborrecimento, e caracteriza dano moral.
Neste sentido, vide jurisprudência sobre o tema:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEFERIMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA NA SENTENÇA – CUMPRIMENTO DA DECISÃO DE CARÁTER PROVISÓRIO – PERDA DO OBJETO DO RECURSO – INOCORRÊNCIA – MÉRITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL PELO ADQUIRENTE – DEMORA NA BAIXA DE HIPOTECA E DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – DANO MORAL CONFIGURADO – FIXAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO.
– A demora injustificada da construtora em baixar a hipoteca sobre imóvel vendido, como de outorgar escritura da venda, ultrapassa os limites do mero aborrecimento, e caracteriza dano moral.
– Dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando o seu patrimônio. A indenização pelo dano moral possui caráter punitivo, para que o causador do dano, diante de sua condenação, se sinta castigado pela ofensa que praticou; possui também caráter compensatório, para que a vítima receba valor que lhe proporcione satisfação como contrapartida do mal sofrido.
– A quantificação da indenização pelo dano moral requer: (1) capacidade/possibilidade do que indeniza, pois este não pode ser levado à ruína, e (2) suficiência ao que é indenizado, pela satisfação diante da compensação obtida, sem que ocorra enriquecimento ilícito ou exploração do Poder Judiciário como nascedouro de proventos. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.17.032258-0/001, Relator(a): Des.(a) Ramom Tácio , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/12/2017, publicação da súmula em 11/12/2017)
No entanto, recomenda-se que a análise de cada caso seja feita com cautela e antes de o interessado pleitear os devidos danos morais na justiça, notifique o vendedor com a intenção da outorga da escritura pública definitiva, conforme mencionado no início deste artigo.
Caso o comprador do imóvel esteja passando por situação semelhante, é importante que ele procure o advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança.
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