Como regularizar imóvel doado pela "Prefeitura"?

jan 25, 2019

Frequentemente alguns Municípios doam imóveis de sua propriedade para algumas famílias, com o fim de que estabeleçam nestes imóveis suas moradias. Com estas doações, as famílias passam a morar nos imóveis e acreditam que a doação, por si só, não dependeria de iniciativas outras para a regularização desses imóveis. Diante dessas doações, é importante que os interessados saibam se esta doação do Poder Público foi realmente realizada ou se haveria necessidade de outros procedimentos para a regularização desse imóvel. Isto porque caso não haja a correta regularização da propriedade do imóvel, não é possível que o interessado negocie este imóvel ou o transmita a seus herdeiros, tornando sua condição de possuidor extremamente precária. A falta da correta regularização, nestes casos, seria arriscada a ponto de o donatário (aquele que recebeu a doação) poder inclusive vir a perder este imóvel. Desta forma, o presente artigo pretende tratar sobre como poderia o interessado regularizar a propriedade do imóvel recebido em doação pelo Município. Como de praxe, o assunto será abordado em tópicos para a melhor compreensão do leitor. I – Qual o procedimento para a doação de um imóvel público a um particular? A lei permite que um imóvel seja doado ao particular e para tanto alguns requisitos devem ser respeitados. Os requisitos são estipulados pelo próprio Município, tendo em vista que eles possuem autonomia para legislar em matéria local (art. 30, I, Constituição Federal). O que significa dizer que muito embora existam regras em lei federal para tanto, é preciso que sejam observadas as leis de cada município. No entanto, com frequência os municípios estabelecem os seguintes requisitos: a) Deve existir interesse público devidamente justificado (art. 17, Lei 8.666/93): o que significa dizer que o poder público não pode doar um imóvel a seu bel prazer, sem qualquer motivo. Deve haver um interesse público justificado. b) Lei específica: Antes de se efetivar a doação, é necessário que o Município edite lei específica para tanto. c) Procedimento licitatório (licitação): O procedimento de licitação está previsto na Lei nº 8.666/93  e deve anteceder a doação de imóveis. No entanto, em alguns casos este procedimento é dispensado, como por exemplo aquela doação com interesse público devidamente justificado. d) Escritura Pública de Doação: A lei estabelece que deve haver a assinatura de escritura pública, título necessário para a transferência do imóvel por doação. Colocados os requisitos acima, é oportuno dizer que o Tribunal de Contas do Estado de Minas Gerais já se pronunciou a respeito do assunto, no julgamento da Consulta nº 700.280, veja-se:
 “(…) os bens públicos, quaisquer que sejam, podem ser alienados, por meio de doação a particulares, desde que satisfeitas determinadas condições, tais como desafetação, se for o caso, autorização legislativa e, sobretudo, o reconhecimento de interesse público, pois, na Administração, não se faz o que se quer, mas apenas o autorizado em lei.”.
Com a leitura da decisão acima, observa-se a palavra “desafetação”. Daí pode surgir uma outra dúvida. O que seria desafetação? Tema a ser tratado no tópico seguinte. II – O que é desafetação? Desafetação e afetação são termos que dizem respeito ao fim que está sendo dado ao bem. Se o imóvel está sendo usado para determinado fim público, se diz que ele está afetado. Lado outro, se o imóvel não está sendo utilizado para um fim público, ele está desafetado. Caso o imóvel a ser doado esteja afetado, o poder público deve desafetá-lo previamente. Para tanto, existe um procedimento específico, que poderá ser tratado em um artigo específico, pois foge ao objetivo do presente artigo. III – Como regularizar o imóvel doado? Finalizadas as explicações acima, pergunta-se: Com a escritura pública o particular se tornar o proprietário do imóvel? Não, não se torna seu proprietário. Observe que após a assinatura da Escritura Pública ela deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis Competente. Se diz competente porque o cartório de registro de imóveis não pode ser de livre escolha do interessado. Deve ser aquele em que está registrado o imóvel. Na prática, o interessado deverá levar a escritura pública para que seja registrada na matrícula do imóvel. O oficial de registro avaliará o título e se posicionará da seguinte maneira: ou ele a registrará, sem maiores dúvidas; ou devolverá uma nota de exigência ao interessado, solicitando outros documentos para o registro. Caso haja exigência, o interessado poderá apresentar todos os documentos para o efetivo registro ou, discordando da posição do registrador, poderá discutir a questão de forma a argumentar seu ponto de vista. Isto deverá ser feito através de um procedimento chamado suscitação de dúvida. Procedimento este que poderá ser abordado com maiores detalhes em artigo específico. IV – Pode haver complicação no procedimento de regularização? O principal documento do imóvel é sua matrícula, um documento que fica arquivado no cartório de registro de imóveis. Com a leitura deste documento, é possível verificar um histórico do imóvel, quem foi seu primeiro proprietário e quem foram os proprietários seguintes, as doações e muitos gravames que possam incidir sobre o imóvel. A sistemática dos cartórios exige que este histórico siga uma ordem cronológica. Em outras palavras, o imóvel deve primeiro pertencer ao proprietário A, ser passado ao B e só então ao C. Não se pode pular etapas. Tecnicamente isto se chama princípio da continuidade registral. Um exemplo prático para melhor compreensão. Maria é proprietária de um imóvel e promete vendê-lo para Joaquim, através de um documento particular (contrato de promessa de compra e venda). Joaquim, que já está na posse do imóvel, pretende passar o imóvel para Douglas. Ao final, para que Douglas se torne o proprietário, antes é preciso que Maria faça uma escritura de compra e venda para Joaquim e que esta escritura seja registrada. O que fará com que a propriedade vá para Joaquim. Só então será possível que Douglas registre em seu nome. Trazendo esta situação para a doação de imóvel pelos municípios, muitas vezes o Município tampouco chega a registrar em seu nome a propriedade do imóvel, o que faz com que o donatário (aquele que recebe o imóvel) tenha dificuldades na regularização deste imóvel. Portanto, apesar de todo o procedimento estar previsto em Lei, na prática é fundamental que a documentação relativa ao imóvel seja analisada minuciosamente. Só assim será possível avaliar as dificuldades na regularização do imóvel. Podem, ainda, surgir outras dificuldades. De forma que cada caso é ocorre de uma maneira. V – É possível regularizar com a usucapião? É pacífico o entendimento de que não pode o interessado adquirir um imóvel público através da usucapião. Este procedimento para regularizar imóveis pode até ser útil quando o bem não é público. O que não é o caso. VI – Conclusão O presente artigo não pretendeu esgotar os procedimentos relativos a doação de imóvel público, mas tão-somente estabelecer um norte para quem pretenda entender um pouco sobre a possibilidade de regularizar um imóvel desta natureza. É sempre importante a consulta a um especialista na área para o estudo direcionado da documentação, pois no direito cada caso possui suas especificidades. Não há uma solução única que possa ser deliberadamente aplicada a toda e qualquer situação.

Posso doar todos os meus bens?

jan 13, 2018

Dúvida recorrente é sobre a doação de todos os bens de uma determinada pessoa. Seja para os filhos, seja para terceiros, ainda que não sejam da família. Pois neste breve artigo a questão da possibilidade ou não de doação de todos os bens de uma pessoa será esclarecida adiante. A doação está tratada no Código Civil, entre os arts. 538 a 554. Mas há uma regra específica dentre estes dispositivos que estabelece o seguinte:
Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador
De forma que o doador deve sempre garantir para si bens suficientes para sua subsistência. Mas há, ainda, outra regra tratada pela lei que não permite que o doador disponha de mais e 50% de seu patrimônio, vejamos:
Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.
E este artigo deve ser analisado em conjunto com outro dispositivo, a seguir:
Art. 1.846. Pertence aos herdeiros necessários, de pleno direito, a metade dos bens da herança, constituindo a legítima.
Para que fique claro, os herdeiros necessários são os descendentes, os ascendentes e o cônjuge. De modo que metade dos bens do doador devem ser mantidos em seu patrimônio para que seja garantido o direito dos herdeiros necessários. É o que a lei chama de legítima. Então, em resumo a pessoa pode doar metade do seu patrimônio a qualquer um, seja herdeiro ou estranho. Mas a outra metade não pode ser doada, pois é a legítima. E conforme o próprio art. 549 estabelece, a doação de mais da metade do patrimônio de determinada pessoa é nula. É o que se chama doação inoficiosa. E caso ocorra, o prejudicado pode ir à justiça.

Os pais podem vender o imóvel do filho menor?

jan 11, 2018

É muito comum que pais ou parentes que possuem patrimônio façam doação de imóveis para menores. Inclusive de forma recorrente ocorre a chamada doação com reserva de usufruto, situação em que a nua-propriedade passa a ser do menor e o usufruto se mantém reservado ao doador. Mas, após realizada esta doação a menor de idade, caso futuramente um dos pais deste menor queira vender o imóvel, seja para utilizar o dinheiro para pagar dívidas ou mesmo adquirir outro imóvel, isso será possível? E para responder a esta questão é preciso se atentar ao art. 1.691 do Código Civil Brasileiro, cuja transcrição segue abaixo:
Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
Observe que a regra criada pela lei é que os pais não podem alienar, gravar de ônus real, nem contrair em nome dos filhos obrigações que ultrapassem os limites da simples administração. Ou seja, os pais em regra não podem vender o imóveis de seus filhos menores. No entanto, como toda regra tem sua exceção, notadamente no Direito, é possível fazê-lo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. Mas afinal, o que seria essa necessidade ou esse evidente interesse da prole? A venda por necessidade seria por exemplo para os filhos subsistirem, para comprarem alimentos ou para o atendimento de despesas médicas e hospitalares. Já o interesse da prole seria, por exemplo, para adquirir outro bem ou investir o dinheiro em negócio mais seguro e rentável. É evidente que aqui a lei pretendeu proteger o interesse dos filhos menores, de forma que só se poderia vender ou gravar seu imóvel de ônus reais caso não restassem prejuízos ao menor. Ademais, antes da alienação do imóvel do filho, é necessário que os pais recorram ao poder judiciário, pois a lei só o permite após prévia autorização do juiz. Portanto, caso haja interesse dos genitores na venda de imóvel de propriedade do filho menor, é imperativo que se recorra ao judiciário justificando os motivos da venda. De modo que o juiz não autorizará a venda deste imóvel sem um motivo que atenda aos interesses do menor. Aliás, os próprios julgados são neste sentido. Veja-se julgado do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:
ALVARÁ – AUTORIZAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL DOADO AOS FILHOS – IMPOSSIBILIDADE – NÃO DEMONSTRAÇÃO DA NECESSIDADE E UTILIDADE – ART. 1.691, DO CC. Não há que se falar em pedido de alvará para alienação do imóvel, se este já foi objeto de doação à prole. Para que se autorize a venda de bens de menor sob o pátrio poder, como expresso no art. 1691 do Código Civil é indispensável a prova da necessidade ou de evidente interesse da prole. (TJMG –  Apelação Cível  1.0261.09.073906-9/001, Relator(a): Des.(a) Silas Vieira , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/03/2010, publicação da súmula em 30/03/2010)
Assim, se observa que caso não seja comprovada efetivamente a necessidade e utilidade, nos termos do art. 1.691 do Código Civil, a justiça não permite a venda do imóvel. Lado outro, caso se demonstre que a venda de imóvel será benéfica para o menor, a justiça tem permitido a venda:
ALVARÁ JUDICIAL – IMÓVEL PERTENCENTE A MENOR IMPÚBERE – APLICAÇÃO DO PRODUTO DA VENDA NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL VALORIZADO COMERCIALMENTE – ADMISSIBILIDADE – UTILIDADE PRESENTE. 1. Os pais devem zelar pela preservação do patrimônio de seus filhos menores, não podendo sem autorização judicial praticar atos que impliquem em alienação direta ou indireta de seus bens, ou dos quais possa resultar uma diminuição patrimonial, mesmo em caso de necessidade evidente ou utilidade da prole. 2. O produto da venda de imóveis de filhos menores impúberes, aplicado na aquisição de outro imóvel mais valorizado, quando mais que concorrem os genitores com parte do preço total, evidentemente lhes beneficia, o que demonstra real vantagem econômica e a intenção dos pais em proteger o patrimônio dos menores. V.V.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0707.02.050660-6/001, Relator(a): Des.(a) Edgard Penna Amorim , Relator(a) para o acórdão: Des.(a) Duarte de Paula , 8ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/08/2004, publicação da súmula em 16/12/2004)
Ultrapassada a questão acima, é preciso salientar que caso um dos pais não concorde, o juiz resolverá a divergência, nos termos do art. 1.690, parágrafo único. Por fim, se houver a venda do imóvel do filho menor sem a prévia autorização judicial, é possível que os filhos, os herdeiros ou o representante legal do menor pleiteiem a declaração de nulidade do negócio na justiça, conforme o parágrafo único do art. 1.691 do Código Civil. De toda forma, não obstante a regra da impossibilidade da venda, para que a autorização judicial tenha êxito, é preciso que haja motivo justo e seja tudo comprovado em juízo, pois a análise vai depender da sensibilidade de cada julgador. Afinal, cada caso é um caso.