Tag: direito notarial

Posso despejar o inquilino sem entrar na justiça?

ago 06, 2020

Tagged : despejo, despejo extrajudicial, despejo no cartório, direito notarial, locação de imóveis, notificação, projeto de lei

O movimento da desjudicialização tem, ao longo do tempo, retirado do poder judiciário a exclusividade na solução das questões. Pode-se citar como exemplo a possibilidade de realização de divórcio e inventário através de escritura pública (Lei nº 11.441/97) ou, ainda, o procedimento extrajudicial de retomada do imóvel em garantia (Lei nº 9.514/97), sobre o qual já escrevi neste artigo.

Apesar de termos, no país, uma forte cultura de judicialização, o movimento da desjudicialização é, realmente, um caminho sem volta. A cada dia que passa, são publicadas novas legislações, que conferem a outras “classes” poderes de resolução de conflitos que não o judiciário.

Neste sentido, uma pergunta que se faz é: seria possível o locador despejar o locatário sem entrar na justiça? Seria isso viável? Por enquanto não, mas caso o Projeto de Lei nº 3.999/2020, de autoria do Deputado Federal Hugo Leal, se torne efetivamente lei, essa será uma feliz realidade. Assim, o presente artigo pretende demonstrar, didaticamente, como se dará o “despejo extrajudicial” com a conversão do projeto em lei.

I – Quando é possível se utilizar do despejo extrajudicial?

É importante verificar que o despejo extrajudicial só poderá ser utilizado no caso de o locatário deixar de pagar o aluguel e seus acessórios (condomínio, iptu, etc).

II – O que o locador deve fazer para despejar o locatário sem entrar na justiça?

O locador que estiver sem receber o aluguel deverá requerer ao tabelião de notas da comarca onde está localizado o imóvel a elaboração de uma ata notarial (saiba mais sobre ata notarial aqui), em que deverá constar o seguinte procedimento:

III – Quais os documentos necessário para o despejo extrajudicial?

Deverão ser apresentados:

  1. documento de identificação e comprovante de domicílio do locador;
  2. prova do contrato de locação;
  3. prova de tentativa de negociação por parte do locador, ou seu preposto, esclarecendo ao locatário o uso do despejo extrajudicial em caso de insucesso;
  4. planilha para fins de purga da mora;
  5. indicação de conta para depósito dos aluguéis e encargos, para fins de purga da mora.

IV – A notificação do locatário pelo locador

Em até 30 dias da lavratura da ata notarial pelo tabelionato de notas, o locador deverá notificar o locatário, para que o locatário pague o que deve em até 30 dias corridos ou para desocupar voluntariamente o imóvel, no mesmo prazo.

A notificação será realizada através do Cartório de Títulos e Documentos (que, atualmente, já é possível ser realizada on-line, em www.rtdbrasil.org.br).

É importante salientar que esta notificação deverá ser assinada também por advogado (art. 66-C, §1º), sob pena de nulidade.

Devem constar, na notificação, informações relativas a ata notarial lavrada pelo tabelião de notas.

Além disso, após realizada a notificação pela serventia competente, o locador deverá apresentar o comprovante de notificação do locatário. Exceto se este já tiver pago (purgado a mora).

V – E se o imóvel estiver ocupado por pessoas diversas do locatário?

Se o imóvel estiver ocupado por pessoas outras, que não o locatário ou seus familiares, essa informação constará da notificação sempre que possível. E os ocupantes serão tidos como efetivamente notificados.

VI – O que deve constar na notificação?

O projeto de lei traz algumas informações que deve, necessariamente, constar na notificação, sob pena de nulidade:

  • Os valores discriminados de aluguel, multas ou penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários de advogado do locador;
  • a indicação de banco, agência e conta para depósito dos aluguéis e encargos vinhedos, a partir da data do protocolo no Ofício de Notas;
  • a indicação de que a notificação se faz com fundamento no art. 66-A e seguintes da Lei nº 8.245/91.

VII – O que o locatário pode fazer ao receber a notificação?

Recebida a notificação pelo Registro de Títulos e Documentos, o locatário pode:

  1. desocupar o imóvel, com a entrega das chaves ao tabelião de notas; ou
  2. pagar o que deve (purgar a mora), com o depósito na conta indicada pelo locador.

Lembrando que, se o locatário entender que houve irregularidade no procedimento, ele poderá provocar o juiz competente. Aqui, leia-se, entrar na justiça para que o juiz aprecie irregularidade no procedimento ou erro na planilha apresentada pelo locador.

Por isso é muito importante que todo o procedimento seja devidamente analisado por um profissional experiente, sob pena de a desjudicialização cair por terra e a questão ter de ser, posteriormente, submetida ao judiciário.

VIII – E se o locatário não pagar?

Imagine-se que o locatário, após o recebimento da notificação e o prazo para pagamento (ou desocupação) não paga e continua no imóvel.

Neste caso, o tabelião de notas encerrará o procedimento, descrevendo minuciosamente os acontecimentos, ficando desde logo rescindida a locação e decretado o despejo compulsório.

O tabelião de notas enviará, assim, um ofício ao Tribunal de Justiça, informando todo o procedimento, anexando a ata notarial elaborada ao Ofício, para que seja distribuída ao juiz competente.

IX – A responsabilidade do tabelião no procedimento

Questão que não pode ser esquecida é a responsabilidade do Tabelião de Notas no procedimento do despejo extrajudicial. Segundo o projeto de lei, o envio do ofício ao juízo competente se dará em até 30 (trinta) dias corridos, sob pena de responsabilidade. Inicia-se a contagem da data de encerramento da ata notarial.

X – O direito de o locatário devolver o imóvel pagando multa

Assim como pode o locador despejar extrajudicialmente, pode também, segundo o projeto de lei, o locatário entregar as chaves perante o Tabelião de Notas.

Assim, o locatário que pretender entregar as chaves deverá, da mesma forma que o despejo, pedir a lavratura de ata notarial para este fim.

Lembrando a necessidade, também neste caso, da presença do advogado (art. 67-A, §1º).

XI – Já posso despejar ou entregar as chaves sem entrar na justiça?

O Projeto de Lei foi apresentado no dia 30/07/2020. Portanto, existe ainda todo um procedimento legislativo até sua aprovação. Isso se realmente for aprovado.

A nosso sentir, trata-se de uma evolução fomentada pelo movimento da desjudicialização, que vem ganhando espaço no ordenamento jurídico brasileiro.

Em que pese maiores discussões técnicas acerca do procedimento (como se sabe, toda lei nova é passível de diversos questionamentos e análises por juristas), é louvável a iniciativa.

Espera-se que um dia possamos, realmente, utilizar os cartórios para mais esse serviço.

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A correição on-line nos atos notariais eletrônicos

jun 15, 2020

Tagged : cnj, corregedoria, correição, direito notarial, notários, provimento 100 CNJ

I – As serventias extrajudiciais e sua fiscalização

As serventias extrajudiciais são exercidas por particulares através de delegação do Poder Público. Assim, tendo em vista a necessária descentralização das atividades estatais, para um melhor cumprimento de sua finalidade, particulares recebem a delegação do exercício da competência.

No entanto, é preciso mencionar que esses particulares exercem suas funções sob a fiscalização do Estado, que é feita pelo juízo competente no âmbito do respectivo Estado, conforme estabelece o art. 37 da Lei nº 8.935/94.

Ainda, no que diz respeito à fiscalização das serventias extrajudiciais pelas Corregedorias, de acordo com o art. 38 da Lei nº 8.935/94:

O juízo competente zelará para que os serviços notariais e de registro sejam prestados com rapidez, qualidade satisfatória e de modo eficiente, podendo sugerir à autoridade competente a elaboração de planos de adequada e melhor prestação desses serviços, observados, também, critérios populacionais e sócio-econômicos, publicados regularmente pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.

Essas fiscalizações, realizadas através do juízo competente, são bem conhecidas dos notários e registradores. No entanto, para efeito do presente artigo, é preciso passar a tratar das fiscalizações dos atos eletrônicos, aqueles recentemente regulamentados pelo Provimento nº 100 do Conselho Nacional de Justiça.

II – Os atos eletrônicos e o Provimento nº 100 do CNJ

Recentemente, com a pandemia do Coronavírus e o necessário distanciamento social imposto a todos, diversos setores da sociedade têm procurado soluções “à distância”. É o caso das atividades extrajudiciais, que, através das mais recentes regulamentações do Conselho Nacional de Justiça, trouxe medidas para evitar aglomerações.

A título de exemplo, citem-se os Provimentos números 91, 92, 93, 94 e 95 do CNJ. O primeiro, de 22 de março de 2020, tratou da suspensão ou redução do atendimento presencial ao público pelas serventias extrajudiciais. Já os provimentos 92 e 93 regulamentaram a possibilidade de envio eletrônico dos documentos necessários para lavratura de registros de nascimentos e de óbitos no período de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN).

Ato contínuo, os Provimentos números 94 e 95 trouxeram à baila a questão do funcionamento dos serviços notariais e de registro durante a pandemia, inclusive com a possibilidade de entrada no fólio real dos chamados títulos nato digitais e digitalizados.

Em que pese a existência de diversos outros provimentos, e muitos ainda que estão por vir, a questão que importa é a recente regulamentação dos atos eletrônicos com o Provimento nº 100 do CNJ.

O Provimento nº 100 trouxe a possibilidade de realização de atos notariais à distância através do portal e-notariado (tema que já foi tratado aqui). Com a regulamentação dos atos notariais à distância, criou-se, ainda, a Matrícula Notarial Eletrônica, que servirá como chave de identificação individualizada, facilitando a unicidade e rastreabilidade da operação eletrônica praticada.

Com a possibilidade de prática de atos notariais à distância, é bom entender que esses atos, assim como aqueles praticados de forma presencial, estão sujeitos à fiscalização por suas respectivas corregedorias. E para efeito de atos notariais eletrônicos, o Provimento nº 100 do CNJ também criou uma forma eletrônica de fiscalização. A chamada correição on-line. Questão a ser tratada no tópico seguinte.

III – As correições on-line no âmbito do e-notariado

No que diz respeito às correições on-line, é preciso fazer a leitura do art. 11 e seu parágrafo (Prov. 100 CNJ):

Art. 11. O sistema e-Notariado contará com módulo de fiscalização e geração de relatórios (correição on-line), para efeito de contínuo acompanhamento, controle e fiscalização pelos juízes responsáveis pela atividade extrajudicial, pelas Corregedorias de Justiça dos Estados e do Distrito Federal e pela Corregedoria Nacional de Justiça.

Parágrafo único. A habilitação dos responsáveis pela fiscalização deverá ser realizada diretamente no link www.e-notariado.org.br, acessando o campo “correição on-line”, permitindo o acesso ao sistema em até 24 horas (vinte e quatro horas)

Dentre as tantas novidades trazidas pelo Provimento, será inserido no portal do e-notariado um módulo específico para a fiscalização e geração de relatórios para efeito de fiscalização do juízo corregedor.

Mesmo porque, segundo o art. 7º, §1º, o “e-Notariado deve oferecer acesso aos dados e às informações constantes de sua base de dados para o juízo competente responsável pela fiscalização da atividade extrajudicial, para as Corregedorias dos Estados e do Distrito Federal e para a Corregedoria Nacional de Justiça”.

Portanto, o juiz corregedor, através do campo “correição on-line”, terá acesso a todas as informações e relatórios dos atos notariais eletrônicos, para que possa exercer seu poder fiscalizador. Lembrando que mesmo nos atos notariais eletrônicos prevalecem as regras da Lei nº 8.935/94, em especial aquelas referentes as infrações disciplinares a que se sujeitam os notários e registradores.

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Como a ata notarial pode ser utilizada no mercado imobiliário?

ago 30, 2018

Tagged : ata notarial, direito notarial, notário, registros públicos
A ata notarial ganhou notoriedade após o Código de Processo Civil de 2015 ter entrado em vigor. No entanto, não se trata de uma novidade. A ata notarial já existia antes mesmo da entrada em vigor do novo código de processo. E neste artigo será demonstrado como a ata notarial pode ser utilizada no mercado imobiliário. Seja por corretores de imóveis, por proprietários, inquilinos, possuidores, advogados, imobiliárias, etc. Mas antes de esclarecer como utilizar este instrumento, é preciso demonstrar o que é a ata notarial, a seguir. Trata-se de uma constatação, pelo tabelião de notas, que atesta a existência de um determinado fato ou situação. E como o notário possui “fé pública”, trata-se de um poderoso instrumento de prova, seja em processos judiciais ou extrajudiciais, seja como meio de o interessado se municiar antes de qualquer conflito. Como exemplo, pode-se citar a utilização da ata notarial para atestar ofensas na internet. Ofensas entre pessoas nas redes sociais, por exemplo, podem ser publicadas e horas depois apagadas da rede social. Na prática, o tabelião de notas entra no site da rede social em que houve a ofensa e elabora uma ata notarial, alegando o que ele verifica na internet. Este documento serve como meio de prova em processos judiciais e possui fé pública. Ou seja, a ata notarial demonstrando estas ofensas possui mais força que “prints” da tela da rede social, pois neste último caso a prova pode ser facilmente questionada. É interessante observar que o notário não pode fazer juízo de valor, ou seja, não pode ele emitir opinião acerca daquilo que presencia e observa. Deve, tão-somente, explicitar a situação que está presenciando ou observando. Ele é imparcial. A ata notarial está prevista no art. 384 do Código de Normas Extrajudiciais de Minas Gerais, segundo o qual segue transcrição:
Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Desta forma, uma vez que a ata notarial serve para atestar a existência e o modo de existir de algum fato, trata-se de um instrumento extremamente versátil, que pode ser utilizado de diversas formas, a favor do interessado. É o extrajudicial trabalhando a favor do cidadão. E por se tratar de um artigo com viés prático, não cabe aqui o estudo aprofundado da legislação que envolve o instrumento, tampouco do estudo técnico da matéria. Questão reservada para outro momento. Ato contínuo, vejamos algumas situações em que a ata notarial pode ser utilizada a serviço do mercado imobiliário. I – Para fins de prova em processo judicial e administrativo Como poder judiciário abarrotado de processos, muitas vezes a oitava de testemunhas em processos judiciais pode demorar a ser realizada. A espera pela audiência de instrução e julgamento, aquela em que as testemunhas são ouvidas, pode se arrastar por anos. E como uma saída prática e rápida para a oitava de testemunhas nos processos judiciais, uma opção seria a realização de ata notarial com a declaração das testemunhas. Com isso, a ata notarial poderia ser pelo advogado juntada no processo em questão. Acerca desta utilização da ata notarial, certamente surgirão opiniões divergentes, cujo entendimento diga respeito a não observância do princípio do contraditório. Mas para se evitar esse questionamento, recomenda-se que as partes do processo realizem, de comum acordo, a oitava de testemunhas junto ao notário. Em que pese o notário não ser o juiz, a utilização da ata notarial neste caso pode dar mais agilidade ao processo. Outra utilização em processos judiciais e extrajudiciais é como meio de prova, com a ata notarial atestando algum fato, sendo que esta ata seria juntada aos autos. II – Reuniões e Assembleias de Condomínio Outra situação para se utilizar da ata notarial é em assembleias de condomínio. Chama-se o notário para comparecer no momento da assembleia, que atestará tudo que ocorreu naquela assembleia. Mas note que o notário deve atestar tudo o que observa e sente, não podendo omitir acerca de algum fato em benefício de quem o “contratou”. Afinal, a ata é do tabelião, e não especificamente do interessado. Inclusive, havendo briga deverá o notário também transcrever este fato. De forma que pode inclusive o notário atestar atos ilícitos. III – Constatações de acidentes e inundações Outra utilização interessante da ata notarial é para que o interessado constate acidentes e inundações em seu imóvel. As possibilidades, neste caso, são inúmeras. Como exemplo, o notário poderá constatar um vazamento ou uma infiltração de responsabilidade da construtora ou de um vizinho. Documento este que será de grande valia para a propositura de uma ação judicial contra quem está causando o problema (exemplo, ação de dano infecto). IV – Constatar imóvel desocupado A ata notarial poderá, também, constatar que determinado imóvel encontra-se desocupado ou abandonado pelo inquilino. De forma que o notário deverá realizar diligências ao local em diferentes horários. V – Desconformidade com o projeto Outra situação interessante em que a ata notarial pode ser utilizada, é em caso de compra de imóvel na planta em que o imóvel não está conforme o projeto apresentado no momento da venda. Neste caso, o notário comparece ao local e descreve características do imóvel, que podem ser confrontadas com o projeto. O que pode auxiliar em um possível acordo entre o adquirente do imóvel e a construtora. Ou para servir como meio de prova em uma ação judicial. VI – Estado do imóvel Pode também ser utilizada a ata notarial para comprovar o estado do imóvel, seja como substitutivo da vistoria de entrega do imóvel na locação, seja para atestar que o imóvel não ficou pronto no prazo prometido pelo vendedor. VII – Prova para os corretores de imóveis No mercado imobiliário, nem todos os corretores de imóveis elaboram um contrato com seu cliente. Muitas vezes, essas negociações são realizadas através de mensagens de texto (SMS) ou, ainda, de WhatsApp. Se o corretor e seu cliente acordaram o serviço de corretagem através de mensagens, a utilização da ata notarial é de grande valia. Isto porque sua utilização comprovará a contratação do profissional e das condições da corretagem. Na prática, o interessado levará seu celular com as mensagens ao notário para que ele conste na ata notarial as mensagens trocadas, dando maior segurança no meio de prova. VIII – Imagens de sites Outra situação interessante é quando o notário acessa um site de uma empresa (construtora ou imobiliária) e atesta que aquelas imagens (de imóveis, por exemplo) são fidedignas e estão (ou estiveram) no ar naquela data. Isto servirá como meio de prova para o interessado, de forma a demonstrar que quando da negociação sobre determinado imóvel, aquelas condições foram postas na internet naquela data. IX – Como prova de posse para usucapião Neste item, destaque para duas situações em que a ata notarial pode ser utilizada. A primeira é como requisito para a usucapião extrajudicial, aquela realizada no cartório. A lei estabelece que o pedido de usucapião extrajudicial deve ser instruído com a ata notarial, além de outros requisitos que não serão tratados neste artigo (art. 216-A da Lei 6.015/73):
“Art. 216-A, I. ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei 13.105 de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil)”.
Portanto, neste caso a ata notarial é documento indispensável para a realização da usucapião extrajudicial. Outra forma de utilização da ata notarial na usucapião, é sua utilização como comprovação de posse em processos judiciais. Isto porque nem sempre é possível que seja realizada a usucapião extrajudicial. Em alguns casos, os oficiais de registro não realizam e o processo se torna judicial. O documento elaborado pelo notário pode, portanto, ser aproveitado como meio e prova no judiciário. X – Outras formas de utilização da ata notarial Utilizando a criatividade, se encontra diversas formas de utilização da ata notarial. Tanto no mercado imobiliário quanto fora dele. Outros exemplos são sua utilização para demonstrar servidões, desapropriações, ou a transmissão da posse. Neste último caso, aquele que transmite a posse através de instrumento particular pode se utilizar da ata notarial para “atestar” que a posse sobre determinado imóvel foi transmitida a outra pessoa. Note, ainda, que é possível que a ata notarial seja averbada na matrícula do imóvel com a finalidade de dar publicidade a terceiros e maior segurança jurídica no negócio. XI – Conclusão A ata notarial é um poderoso instrumento de prova e tanto o profissional que atua no mercado imobiliário quanto interessados (investidores de imóveis, compradores e vendedoras, permutastes, etc) devem ao menos ter ciência de que este instrumento está à disposição dos interessados nos cartórios de notas.  
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