Tag: direito imobiliário

Como lidar com os defeitos da construção do imóvel?

abr 12, 2023

Tagged : construtora, direito imobiliário, vício, vícios construtivos

Quando se adquire um imóvel na planta de uma construtora, esse adquirente muitas vezes está realizando seu sonho. O sonho de ter a casa própria. Da assinatura desse contrato inicial até a entrega das chaves, é sabido que as partes passam por uma burocracia em que, muitas vezes, é necessária a contratação de profissional jurídico/burocrático.

Como se não bastasse toda a burocracia inicial, pode ser que ocorram problemas após a entrega do imóvel. Chamo, aqui, a atenção para os vícios construtivos. São defeitos da construção que podem causar prejuízos aos adquirentes.

Imagine-se, por exemplo, um imóvel novo que conta com uma infiltração recorrente, que pode chegar a gerar prejuízos na saúde do morador. Ou, ainda, um imóvel com problemas em sua fundação, situação que pode levar a insegurança na moradia.

A abordagem dos vícios construtivos junto à construtora é necessária para que o adquirente tenha um produto com qualidade e segurança. Mas é preciso ter clareza sobre onde exatamente está o vício. Afinal, a construção de um edifício é tarefa complexa, que envolve diversos profissionais, prestadores de serviço e fornecedores.

Neste breve artigo, serão trazidas algumas questões sobre os vícios construtivos.

I – O que é o vício construtivo

De maneira geral, são aqueles defeitos da construção. Como exemplo, cita-se a utilização de acabamento defeituoso, má qualidade de materiais empregados na obra, etc.

II – Vício aparente

O vício aparente é aquele de fácil constatação. Ou seja, pelo simples olhar é possível identificar o defeito.

III – Vício oculto

Vício oculto é aquele que não se constata facilmente. Que se manifesta após certo tempo de uso do produto. Imagine-se a utilização de um encanamento furado. Ao longo do tempo, a constatação desse defeito só será feita com a utilização do imóvel, ocorrendo infiltração.

IV – Qual o prazo de garantia da obra?

Com relação à existência de vícios construtivos, a legislação estabelece alguns critérios para a obtenção da garantia.

Inicialmente, o art. 618, do Código Civil, estabelece que “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”.

E continua, em seu parágrafo, que “decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito”.

Pela leitura do dispositivo, tem-se que a reclamação com relação ao vício deve ser realizada em até 180 (cento e oitenta) dias após o aparecimento do defeito.

Mas quando se trata de adquirente que compra o imóvel para seu uso, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, que garante ao adquirente que o prazo para que ele reclame do vício começa a contar do momento em que fica evidenciado o defeito (art. 26, § 3º, do Código de Defesa do Consumidor).

Assim, do ponto de vista do consumidor, a construtora deve observar os prazos para sanar os vícios construtivos. Mas do ponto de vista de ambos – tanto do construtor quanto do consumidor – é importante observar as normas técnicas relativas àquele contexto. Passa-se, portanto, a tratar dessa questão.

V – NBR 17.170 – Prazos e diretrizes da construção civil

Inicialmente, é preciso esclarecer que a norma técnica não tem força de lei. Ou seja, não se pode vincular a solução jurídica ao que menciona a norma técnica. No entanto, trata-se de um importante instrumento que norteia as construtoras para a realização da obra.

E é neste sentido que, em dezembro do ano de 2.022, foi lançada a NBR 17.170, da ABNT, em evento que contou com a participação de diversas entidades representativas dos setores da construção civil. A referida norma técnica trouxe diretrizes para que o mercado estabeleça condições, prazos e garantias em edificações. O documento foi elaborado pelo Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB-02), pela comissão de estudos de Garantias das Edificações.

A norma técnica passa a nortear os prazos de garantia tecnicamente recomendados relativos aos defeitos. Os prazos trazidos pela norma são de 1, 3 e 5 anos, conforme a espécie do vício. A título de exemplo, com relação a desgaste e rupturas de suportes de pisos elevados em ambientes internos e externos e estrutura para pisos de vidro, a norma traz o prazo tecnicamente recomendado de 3 (três) anos. Já com relação aos rodapés, a norma recomenda o prazo de 1 (um) ano.

A norma é rica em detalhes técnicos e foi um grande avanço para a classe da construção civil e, ainda, um documento que também servirá para nortear o consumidor ao tratar de questões relativas a vícios construtivos.

VI – Mas o que fazer diante de um vício construtivo?

Ao receber o imóvel, o recomendável é sempre que o consumidor procure a construtora para que solucione a questão do defeito de forma amigável. Caso essa conversa inicial não seja possível, recomenda-se encaminhar à construtora uma notificação extrajudicial para que as tratativas sejam iniciadas fora da justiça.

A notificação serve para mostrar a boa-fé do consumidor (que ele está tentando, de fato, solucionar o problema) e para documentar a tentativa da solução.

Uma outra sugestão, caso a questão mereça uma mediação mais profissional, é a utilização dos mediadores judiciais dos tribunais de justiça, através de um procedimento de reclamação pré-processual. Nesse procedimento, não se está iniciando um processo, apenas se vai utilizar um mediador do tribunal para que as partes cheguem a um acordo.

Somente em último caso é recomendável a utilização do poder judiciário.

No mais, recomenda-se fortemente que o interessado (seja o consumidor, seja a construtora) procure um advogado especialista na área para que tenha condições de lidar com a situação de modo a não ter prejuízo.

Read More

Entenda o novo Minha Casa Minha Vida – MP 1162/2023

mar 22, 2023

Tagged : direito imobiliário, financiamento imobiliário, imóveis, minha casa minha vida

Talvez o leitor já tenha conhecimento do novo “velho” Programa Minha Casa Minha Vida, do atual governo. Novo porque conta com novas regras. Velho, porque retoma a nomenclatura antes utilizada pelo governo.

Sabe-se que o governo Bolsonaro substituiu o Programa Minha Casa Minha Vida pelo Programa Casa Verde Amarela, trazido pela Lei 14.118/21. Tendo sido, agora, trocado o governo, voltamos ao Programa Minha Casa Minha Vida. Que será trazido por meio da Medida Provisória 1162/2023 (atualmente, na comissão mista do congresso nacional).

Mas quais serão as novas regras?

I – Quais os objetivos do programa?

Dentre os objetivos do programa estão o de ampliar a oferta de moradias para atender às necessidades habitacionais, principalmente da população de baixa renda e promover a melhoria de moradias existentes para reparar as inadequações habitacionais.

A intenção, como se sabe, é o estímulo do mercado imobiliário para a população de baixa renda. Gerando, com isso, o estímulo da economia.

II – A quem o programa se destina

O programa se destina àquelas famílias que vivem em área urbana que possuem renda mensal bruta de até R$ 8.000,00. E àquelas famílias que vivem em área rural com renda anual de até R$ 96.000,00.

No cômputo da renda mensal bruta, não serão considerados benefícios temporários de natureza indenizatória, assistencial ou previdenciária (auxílio-doença, auxílio-acidente, seguro-desemprego, benefício de prestação continuada, etc).

Mas atenção, o programa poderá ser concedido apenas uma vez para cada beneficiário, podendo ser cumulado com os descontos habitacionais e utilização de recursos do FGTS.

O programa não pode ser concedido se o interessado já for titular de contrato de financiamento utilizado com recursos do FGTS ou em condições equivalentes às do Sistema Financeiro da Habitação (art. 9º, I); se o interessado já for dono do próprio imóvel com abastecimento de água, esgotamento sanitário e com energia elétrica regular (art. 9º, II); ou tenha recebido, nos últimos 10 anos, benefícios similares do governo (art. 9º, III).

III – A mulher como prioridade

O novo programa beneficia a mulher, já que os contratos formalizados no âmbito do Minha Casa Minha Vida serão formalizados preferencialmente no nome da mulher. Caso ela seja a “chefe de família”, esses contratos poderão ser assinados sem a participação do marido. De modo que aqui, a lei afasta a necessidade do que chamamos de outorga uxória (arts. 1.647, 1.648, 1.649, do Código Civil).

Aliás, quando do registro do contrato de financiamento junto ao cartório de registro de imóveis, a lei dispensa a exigência de dados relativos ao cônjuge ou ao companheiro e ao regime de bens.

IV – Cautelas para o financiamento

Recentemente, a Folha de São Paulo noticiou recente recorde de inadimplência na faixa 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida (veja aqui). Portanto, uma dica prática é que o interessado nesses financiamentos se organize e tome suas decisões com o pé no chão, para evitar problemas.

Read More

Reurb em "imóvel rural" é possível?

out 29, 2019

Tagged : direito imobiliário, direito urbanístico, imóvel rural, regularização de imóvel rural, reurb
A Regularização Fundiária Urbana – REURB – é um tema muito recente, que veio à tona com a conversão da Medida Provisória nº 759/2016 na Lei nº 13.465/17. Esta lei não só simplificou o procedimento da regularização fundiária urbana (trazendo algumas alterações à Lei nº 11.977/09), com a REURB, como também trouxe várias modificações relevantes no Direito Imobiliário. Não obstante os diversos institutos e a riqueza de detalhes da lei, atenta-se, mais uma vez, para a questão da Reurb. Sobretudo no que tange a regularização de imóveis rurais. Diante disso, pergunta-se: seria possível a aplicação da Reurb em imóveis rurais? E para tratar desta questão, como de praxe, passa-se ao estudo através de tópicos, que serão vistos a seguir. I – O que afinal é a REURB? A título introdutório, é preciso explicar melhor do que se trata a REURB. Pois bem, a sigla indica Regularização Fundiária Urbana. Mas o que seria isso? Basicamente, a Reurb é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Trata-se de uma política pública que tem como finalidade regularizar núcleos informais. Assim, grosso modo, havendo núcleo urbano informal (exemplo, loteamentos irregulares), caso se encaixem nos critérios da lei, é possível sua regularização através de um procedimento extrajudicial. De forma que, dentre os objetivos da Reurb, evidencia-se aquele de identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assessorar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior. II – Quais os tipos de REURB? A lei trouxe dois tipos de Reurb, quais sejam:
  1. REURB-S: Reurb de interesse social. Aqui são incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público.
  2. REURB-E: Reurb de interesse específico. Neste caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.
Para as famílias de baixa renda, o próprio Município “toca” o projeto, não havendo despesas para essa população. Nos demais casos, não considerados de baixa renda, o interessado será o responsável pelas despesas com a Reurb. De forma que ele deve arcar com emolumentos de cartório, eventuais despesas com engenheiros para elaboração de projetos técnicos e advogados. III – Quem pode requerer a REURB? Segundo a lei, podem requerer a Reurb:
  • a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;
  • os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
  • os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
  • a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
  • o Ministério Público.
Uma vez que a lei visa garantir o direito social à moradia, deve-se entender o rol acima como exemplificativo. De forma que outros interessados, que não os do rol acima, podem requerer a Reurb. IV – Onde dar entrada na REURB?  Para iniciar a Reurb é preciso dar entrada junto ao Município. Cada Município vai regulamentar a Reurb, criando uma legislação específica com regras específicas. Portanto, deve-se dar entrada na Reurb no órgão competente no âmbito Municipal. V – É possível REURB em imóvel Rural? Para verificar a possibilidade de aplicação da Reurb a imóveis rurais, é preciso verificar alguns pontos da Lei, vejamos o art. 11, parágrafo 6º:
§ 6º Aplicam-se as disposições desta Lei aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972 .
Da leitura acima, verifica-se que a Reurb se aplica a imóveis localizados em área rural, desde que o módulo rural seja menor que a fração mínima de parcelamento. Quando a lei fala em “módulo rural”, leia-se o lote. Ou seja, em um loteamento, por exemplo, o lote deve ser menor que essa fração mínima de parcelamento. Quanto a fração mínima de parcelamento, essa é a menor área em que um imóvel rural pode ser desmembrado num determinado Município. Ou seja, existe uma fração mínima de parcelamento que o imóvel rural deve observar. Assim, se a unidade imobiliária (o lote) for menor que esta fração, é possível a aplicação da Reurb. Além disso, o Decreto nº 9.310/18, que regulamentou a Reurb, estabelece o seguinte conceito de núcleo urbano, em seu art. 3º, I:
assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias com área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8o da Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;
Daí se compreende que núcleos urbanos, ainda que situados em área inscrita como rural, com a unidade imobiliária inferior à fração mínima de parcelamento, é passível de Reurb. Mas observe que este núcleo deve ter uso e características urbanas. O que seriam essas características urbanas? A Lei nº 13.465/17, ao tratar da REURB, não indicou o que seriam essas características urbanas. De modo que a lei se contenta em indicar que é possível a REURB em imóveis localizados em área rural, cujo módulo seja inferior a fração, desde que com características urbanas. O que deixa a cargo do Município a opção por deferir ou não o procedimento da Reurb nesses casos. No entanto, é possível se utilizar de critérios de outras legislações para se ter um norte sobre o que seriam essas características urbanas. Sugestão de critérios para considerar o imóvel com características urbanas Poderíamos utilizar como exemplo as características que devem ter o imóvel para efeitos de cobrança de IPTU (imposto sobre a propriedade territorial e predial urbana), conforme definido pelo Código Tributário Nacional. Neste caso, para a cobrança do IPTU o imóvel deve ter sua localização em área urbana e ter, no mínimo, duas das seguintes infraestruturas: a) meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; b) abastecimento de água; c) sistema de esgotos sanitários; d) rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;  e) escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado. Outro critério que poderia ser levado em consideração é aquele da Lei nº 9.636/98 relativa ao patrimônio da União. Naquela legislação, exige-se como condição para alienação de imóveis sob o regime da “enfitêuse” (saiba mais sobre enfitêuse assistindo este vídeo) que estejam situados em “área urbana consolidada”, definida como aquela a) inserida no perímetro urbano; b) com sistema viário implantado e vias de circulação pavimentadas; c) organizada em quadras e lotes predominantemente edificados; d) de uso predominantemente urbano; e) com a presença de, no mínimo, três equipamentos de infraestrutura implantados. É importante, ainda, levar em consideração que são atividades típicas com características urbanas aquelas ligadas à indústria, ao comércio e de serviços. Existem outros critérios de outras legislações que poderiam ser utilizados para este efeito. Mas a questão pode ser solucionada com uma regulamentação municipal mais precisa. Veja-se a seguir. Verificado que o lote é menor que a fração mínima de parcelamento e que o imóvel tenha características urbanas, como fica a Reurb? Caso o imóvel tenha preenchido esses requisitos da Lei nº 13.465/17, o interessado pode dar entrada na Reurb em seu Município. Quando da análise do procedimento pelo Poder Público Municipal, segundo o art. 30, §2º da Lei nº 13.465/17, o Município poderá deferir (definindo a modalidade da REURB) ou indeferir o procedimento. É nesse momento que o Município avaliará se o interessado observou todos os princípios e toda a legislação vigentes para dar continuidade na Reurb. Dentre os princípios a serem observados estão todos aqueles previstos na Lei nº 13.465/17 e no Decreto nº 9.310/18, dentre os quais destaca-se o princípio da eficiência na ocupação do solo:
Art. 2º. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios:
IX – concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
Assim, para efeitos de regularização de assentamentos em zona rural, o poder público deverá fornecer serviços públicos adequados aos moradores, o que exige uma avaliação de viabilidade financeira, para que seja assegurada sua sustentabilidade econômica. Além disso, a ocupação eficiente do território é objetivo implícito do art. 182, §4º da Constituição Federal, que busca coibir o solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, com vistas à promoção de seu adequado aproveitamento. Portanto, no momento da análise do procedimento pelo Município, deve-se avaliar cada caso. Tudo, com base no critério de oportunidade e conveniência da Administração Pública. Uma vez que o Município tome a decisão de deferir a regularização fundiária em área rural, é preciso que se altere o plano diretor, de modo a ampliar o perímetro urbano. Incluindo-se, assim, o assentamento em uma zona de expansão urbana ou de urbanização específica.
 
Read More

Como regularizar loteamentos irregulares? Conheça a REURB.

jan 31, 2019

Tagged : certidão de regularização fundiária, direito imobiliário, regularização fundiária, reurb
Situação de conhecimento geral é a existência, no país, de milhares de núcleos urbanos informais. E por núcleos urbanos informais entende-se ocupações ordenadas, desordenadas, clandestinas, irregulares (por exemplo, condomínios, loteamentos e incorporações ilegais). Assim, várias são as situações em que as pessoas residem de maneira irregular. Situação que gera enorme insegurança ao possuidor destes imóveis e acaba por prejudicar o Poder Público, que muitas vezes não recebe o imposto devido. Diante desta conhecida situação, o presente artigo se presta a mostrar uma nova forma de regularização fundiária urbana, que pretendeu substituir o tradicional processo de regularização fundiária por um reconhecimento de aquisição originária de propriedade, a partir de cadastro aprovado pelo Poder Público. Talvez o leitor atento já tenha percebido, com a leitura do parágrafo acima, que o presente artigo tratará especificamente da chamada REURB. Portanto, este artigo pretende mostrar ao leitor que é, SIM, possível regularizar loteamentos irregulares. Através do procedimento da REURB é possível regularizar inúmeras situações irregulares. I – O que é a REURB? A REURB consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de núcleos urbanos informais. Mas a REURB não foi inventada agora. Ela apenas ganhou uma nova nomenclatura com a Lei 13.465/17. Quando foi publicada a Medida Provisória nº 759/2016, que foi posteriormente convertida na Lei 13.465/17, o Ministério das Cidades emitiu “nota” sobre as medidas de regularização fundiária urbana e informou que
“o novo marco legal traz inovações com o conceito de informalidade tratado como núcleo urbano informal, a legitimação fundiária, a desburocratização dos procedimentos de aprovação e registro, além da criação do direito de laje”
Portanto, verifica-se que a REURB é, grosso modo, um procedimento que pretende a regularização de diversas moradias irregulares. Existem duas modalidades de REURB, a saber:
  1. REURB-S: Reurb de interesse social. Aqui são incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público.
  2. REURB-E: Reurb de interesse específico. Neste caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.
A seguir, será demonstrado quem pode iniciar o procedimento. II – Quem pode iniciar a REURB? Uma vez explicada o que é a REURB, é preciso entender quem pode dar o pontapé inicial no procedimento. A lei é clara que quem pode requerer a REURB são:
  • a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;
  • os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
  • os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
  • a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
  • o Ministério Público.
Portanto, o rol dos legitimados ativos é amplo. De forma que tanto uma associação de moradores de um loteamento irregular quanto o próprio Município pode dar início ao procedimento. Mas o rol é taxativo? Ou seja, só essas pessoas que podem iniciar a REURB? Há quem entenda que o rol de legitimados é exemplificativo, ou seja, outros que não estão nesta lista poderiam também requerer a REURB. Este entendimento se dá por conta do alcance social da lei (MAUX). III – Como é o procedimento administrativo da REURB? Ultrapassada a questão de quem pode dar início ao procedimento, é interessante observar que existe uma ordem lógica deste procedimento junto ao Poder Público. O procedimento administrativo é elencado pelo art. 28 da Lei 13.465/17, veja-se:
  1.  requerimento dos legitimados;
  2. processamento administrativo do requerimento, no qual será conferido prazo para manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
  3. elaboração do projeto de regularização fundiária;
  4. saneamento do processo administrativo;
  5. decisão da autoridade competente, mediante ato formal, ao qual se dará publicidade;
  6. expedição da CRF pelo Município;
  7. Registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado perante o oficial do cartório de registro de imóveis em que se situe a unidade imobiliária com destinação urbana regularizada.
É importante dizer que o fato de não existir legislação Municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicável a projetos de regularização fundiária urbana não impedirá a REURB. Inicialmente, com o protocolo do requerimento no órgão competente, o Município deverá, em até 180 dias, classificar e fixar uma modalidade de REURB ou indeferir, fundamentadamente, o requerimento. Sendo que a inércia do Município implicará a automática fixação da modalidade apresentada no requerimento, bem como o prosseguimento do processo administrativo da REURB. Instaurado o procedimento, o Município deverá proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis daquele núcleo urbano informal a ser regularizado. O Município notificará os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados para que, se pretenderem, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação. A notificação será via postal, com aviso de recebimento. Podendo, também, ser por edital. A ausência de manifestação dos notificados será entendida como concordância com a REURB. Havendo apresentação de impugnação, será iniciado o procedimento extrajudicial de composição de conflitos, nos moldes do art. 21 da Lei 13.465/17. Após a fase de saneamento e com a decisão da autoridade competente, será emitida a Certidão de Regularização Fundiária, a chamada CRF. Trata-se de documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos. De forma que a CRF será levada a registro no cartório de registro de imóveis competente. IV – O registro da CRF no cartório de registro de imóveis Com a emissão da CRF pelo Município, esta será levada a registro, conforme o art. 167, I, 43 da Lei 6.015/73, veja-se:
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I – o registro:             43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
O registro da CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado será requerido diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel e será efetivado independentemente de determinação judicial ou do Ministério Público. Observe que em caso de recusa do oficial, ele emitirá nota devolutiva fundamentada, em que indicará os motivos da recusa e formulará exigências, nos termos da lei 13.465/17. Importa dizer que o registro é isento de comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados. Após o registro da CRF, o oficial notificará o Incra, o Ministério do Meio Ambiente e a Secretaria da Receita Federal do brasil para que estes órgãos cancelem, parcial ou totalmente, os respectivos registros existentes no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e nos demais cadastros relacionados a imóvel rural, relativamente as unidades imobiliárias regularizadas. V – Que profissional procurar para realizar a REURB? É importante observar que o procedimento da REURB é um procedimento complexo do ponto de vista de conhecimento técnico. Portanto, para a realização do procedimento é preciso que vários personagens participem. Estes profissionais têm de possuir conhecimento técnico para lidar com situações ligadas ao meio ambiente, à elaboração de plantas e memoriais descritivos, etc. Assim, trata-se de um procedimento que envolve um conhecimento multidisciplinar, sendo necessário que o interessado busque diversos profissionais, dentre os quais um advogado especializado em Direito Imobiliário e Direito Ambiental. BIBLIOGRAFIA MAUX, Filipe Gustavo Barbosa. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (REURB) – conceitos, objetivos, pressupostos e efetivação registral. Disponível em http://www.anoregrn.org.br/noticia/regularizacao-fundiaria-urbana-reurb-conceitos-objetivos-pressupostos-e-efetivacao-registral/5065. Acesso em 31.01.2019. RICALDE, Mário do Carmo. Regularização Fundiária Rural e Urbana: impactos da Lei 13.465/17. 2 ed. Campo Grande: Contemplar, 2019.
Read More

A assinatura eletrônica nos contratos de locação de imóveis

out 09, 2018

Tagged : assinatura digital, assinatura eletrônica, contrato de locação, direito imobiliário
Questão que pode gerar dúvidas é sobre a assinatura eletrônica de um contrato de locação de imóveis. Atualmente já existem tecnologias que permitem que as partes, bem como fiadores, assinem contratos de maneira completamente digital. Inclusive, algumas imobiliárias já trabalham com a tecnologia. Mas surge uma dúvida: como isto é visto do ponto de vista jurídico? Inicialmente, é preciso esclarecer que assinatura eletrônica e assinatura digital são termos distintos. O que será brevemente explicado a seguir. Basicamente, a assinatura eletrônica é o gênero referente a todos os métodos utilizados para assinar um documento eletrônico. É semelhante à assinatura no papel, porém no meio eletrônico. Para ter valor legal, a assinatura eletrônica é composta por três elementos essenciais: comprovação da integridade do documento assinado, identificação e autenticação do autor da assinatura e registro da assinatura. Já a assinatura digital é uma espécie de assinatura eletrônica, resultante de uma operação matemática que utiliza criptografia e permite aferir a origem e a integridade do documento. A assinatura digital fica de tal modo vinculada ao documento eletrônico, que caso seja feita qualquer alteração, a assinatura se torna inválida. No país, ainda não existe uma regulamentação própria sobre o tema. No entanto, a Medida Provisória nº 2.200-2 de 2001, que instituiu Infra-Estrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, respalda transações eletrônicas. Veja-se seu art. 10, §1º:

Art. 10.  Consideram-se documentos públicos ou particulares, para todos os fins legais, os documentos eletrônicos de que trata esta Medida Provisória.

        § 1o  As declarações constantes dos documentos em forma eletrônica produzidos com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil presumem-se verdadeiros em relação aos signatários, na forma do art. 131 da Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916 – Código Civil.

A Medida Provisória criou a ICP-Brasil para garantir a autenticidade, a integridade e a validade jurídica de documentos em forma eletrônica.

Portanto, embora não exista legislação própria específica que regulamente assinaturas eletrônicas em contratos, a MP em questão passou a presumir verdadeiros, em relação a signatários, documentos eletrônicos, na forma do art. 131 do Código Civil de 1916 (leia-se, art. 219 do atual Código Civil).

Desta feita, sob a ótica da jurisprudência, admite-se a utilização das assinaturas eletrônicas em contratos. Inclusive, em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça se posicionou no sentido de que

“A assinatura digital de contrato eletrônico tem a vocação de certificar, através de terceiro desinteressado (autoridade certificadora), que determinado usuário de certa assinatura a utilizara e, assim, está efetivamente a firmar o documento eletrônico e a garantir serem os mesmos os dados do documento assinado que estão a ser sigilosamente enviados” (STJ – REsp: 1495920 DF 2014/0295300-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 15/05/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/06/2018)

Neste sentido, nada impede que assinaturas em contratos sejam colhidas de forma eletrônica. Fato, aliás, que facilita a vida das partes que estão formalizando o contrato, tendo em vista que não se exige a presença dos subscritores no local de sua assinatura.

 
Read More

O condômino antissocial pode ser expulso do condomínio?

set 09, 2018

Tagged : assembleia de condomínio, condomínio, condômino anti-social, direito imobiliário
Questão que comumente ocorre nos condomínios, sobretudo nos residenciais, é com relação àquele condômino que prejudica os demais com comportamentos que fogem ao bom senso. E como comportamentos que fogem ao bom senso, pode-se citar barulhos das mais diversas naturezas (música muito alta durante a madrugada, por exemplo), algazarra, comportamentos que desrespeitem claramente as regras estabelecidas pela convenção de condomínio. Quando isto ocorre, surgem algumas dúvidas por parte dos demais condôminos. A primeira é como proceder, ou seja, o que deve ser feito para que aqueles comportamentos cessem de vez. Outra dúvida é com relação à possibilidade ou não da expulsão do condômino antissocial do condomínio. Afinal, pode o condômino antissocial ser efetivamente expulso do condomínio? O presente artigo pretende responder a estas questões, conforme será demonstrado a seguir. Em primeiro lugar, é preciso compreender que os condôminos devem obedecer as regras do condomínio. Regras estas que estão presentes em suas convenções e seus regulamentos internos. Assim, a convenção de condomínio é o documento que faz lei entre os condôminos. É lá que estarão as regras com relação a barulho, a horários de mudança, etc. Complementando a convenção, alguns condomínios possuem regimento interno, que estabelece regras como horários de uso da piscina (caso haja), por exemplo. Caso o condômino desrespeite estas regras é possível que o condomínio notifique e/ ou aplique ao condômino em questão uma multa, que normalmente está prevista na convenção. Quanto aos condôminos que se sentirem incomodados com o comportamento do vizinho, como barulho excessivo, o recomendável é que inicialmente este condômino converse com o vizinho barulhento, pois a conversa sempre é o melhor caminho. Caso o problema persista, o ideal é que envie ao vizinho uma notificação extrajudicial, ou seja, uma carta bem redigida com aviso de recebimento. Se mesmo assim a situação persistir, o condômino que se sentir prejudicado pode registrar uma ocorrência no livro de ocorrências do condomínio e chamar a polícia ou ajuizar uma ação na esfera civil para fazer cessar o incômodo do condômino antissocial. Nesta ação pode haver um pedido liminar para que o condômino cesse o incômodo, sob pena de pagar multa por seu descumprimento. Para tanto, é preciso que o vizinho que se sinta prejudicado colha o máximo de provas dos danos que vem sofrendo, como testemunhas que têm presenciado o dano (barulho ou demais comportamentos anti-sociais), dentre outras provas. Uma prova interessante é a lavratura da ata notarial por um tabelião de notas. Através deste documento, o notário vai ao local, presencia os fatos e consta o que presenciou. Este documento é um importante instrumento de prova, pois o tabelião possui fé pública. Trata-se de uma prova difícil de ser desconstituída no judiciário. Em último caso, como medida excepcional, é possível a expulsão do condômino antissocial, conforme se verifica no Enunciado nº 508 CJF:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

Ou seja, se o condomínio aplicar a multa ao condômino antissocial e se mesmo assim seu comportamento persistir, como medida excepcional é possível a exclusão do condômino.

Aliás, existem algumas decisões judiciais isoladas que permitem a expulsão do condômino antissocial, como medida excepcional. É o caso do que foi decidido no processo nº 1065584-32.2016.8.26.0100, do Tribunal de Justiça de São Paulo. Naquele processo a juíza declarou que:
“Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justifiquem a sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais moradores. (…) Entre o cotejo do direito de propriedade em sua inteireza do réu e o dos demais condôminos, deve-se escolher o da maioria. Segundo a prova colhida, denota-se que o exercício amplo do direito de propriedade dos condôminos tem sido vedado ou restringido por atitudes perpetradas pelo réu.”
Neste sentido, não basta que o condômino seja barulhento ou possua comportamentos pontuais, isolados. É preciso que realmente o convívio com este condômino se torne insuportável. Trata-se, portanto, de medida extrema, excepcional. E deve ser avaliado caso a caso. Interessante observar, ainda, que existe no congresso nacional um projeto de lei que, se for aprovado, permitirá a expulsão do condômino inconveniente, com comportamento agressivo ou desrespeitoso às normas de convivência. Trata-se do Projeto de Lei 9353/17, de autoria do deputado Augusto Carvalho (SD-DF). O texto determina que a decisão pela expulsão será tomada em assembleia, com apoio de pelo menos três quartos dos condôminos restantes, e sempre que a multa por comportamento antissocial não surtir o efeito esperado. A multa é prevista no Código Civil para os moradores que perturbam a vida em condomínio. Portanto, embora a jurisprudência já permita a expulsão do condômino antissocial, o projeto pretende modificar a lei para inserir esta regra de forma expressa.    
Read More

Como funciona a caução em dinheiro na locação de imóveis?

jun 16, 2018

Tagged : Aluguel, caução, direito imobiliário, garantia locação, Inquilinato, Locação, locação de imóvel
Questão que deixa muitas pessoas em dúvida é sobre como funciona a caução em dinheiro na locação de imóveis. E neste artigo pretendo esclarecer esta dúvida. A lei do inquilinato, Lei 8.245/91, determina em seu art. 38, parágrafo 2º o seguinte:

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

O primeiro detalhe a ser esclarecido é que a caução prestada em dinheiro não pode exceder 3 (três) meses de aluguel. Este valor deverá ser pelo locatário (ou por terceiro) depositado em caderneta de poupança. Sendo que quando finalizada a locação, a quantia depositada e todas as suas vantagens (seus rendimentos) deverão ser revertidas ao locatário.

Na prática, na maioria das vezes o locatário entrega o dinheiro ao locador no início do contrato. O locador, por sua vez, deposita ou não o dinheiro em uma conta poupança particular. E ao final do contrato devolve esse dinheiro, com as devidas correções, ao locatário.

Ocorre que para que se cumpra as exigências da lei, deve-se observar a Resolução nº 9, de 13/08/1979, do Banco Nacional da Habitação, segundo a qual:

1.As entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE poderão receber em depósito, em garantia de contrato de locação, quantia equivalente a até 3 (três) meses do aluguel convencionado.

2. O depósito terá o prazo de duração da locação.

3. O depósito será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário.

4. Aplicar-se-ão ao depósito objeto desta Resolução as normas regulamentares do BNH para as cadernetas comuns, no que se referem a correção monetária, taxa de juros e prazo de carência.

5. Qualquer retirada somente poderá ser efetuada:

5.1. pelo locatário, com anuência por escrito do locador;

5.2. pelo locador, com anuência por escrito do locatário;

5.3. pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro no contrato que deu origem ao depósito;

5.4. pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.

Assim, o correto seria a abertura de uma conta conjunta, não solidária, em nome de locador e locatário. A ausência de solidariedade se justifica porque o regime jurídico das contas correntes bancárias, como regra, é o da solidariedade ativa, permitindo a qualquer um dos correntistas movimentar os valores depositados independente de autorização do outro.

E conforme a resolução acima, a retirada do dinheiro só pode se dar nas seguintes situações: (1) pelo locatário, com anuência por escrito do locador; (2) pelo locador, com anuência por escrito do locatário; (3) pelo locatário, com a apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do contrato ou (4) pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado (quando não mais cabem recursos).

Quanto à forma corriqueira utilizada com o depósito em conta particular do locador, trata-se de um procedimento que constitui abuso de direito e a doutrina defende que neste caso é possível que o locatário acione o locador para exigir a resolução do contrato  podendo, inclusive, pleitear a condenação do locador a restituir os valores indevidamente apropriados, sem prejuízo da condenação ao pagamento de eventual cláusula penal prevista em contrato.

E não é demais lembrar que se a caução é depositada em conta particular do locador, esse dinheiro passa a integrar seu patrimônio, ficando sujeito a futuras penhoras e bloqueios judiciais.

Read More

Como o incorporador pode aumentar suas vendas?

abr 26, 2018

Tagged : construtora, direito imobiliário, incorporação, incorporadora, patrimônio de afetação
Na construção de edificações de unidades autônomas, tais como prédios comerciais e prédios de apartamentos, aquele responsável pela incorporação tem de observar rigorosas regras para comercializar estas unidades. Grande parte destas regras estão previstas na Lei de Incorporação Imobiliária, a Lei nº 4.591/64. Assim, diante do rigor do procedimento e diante do considerável aumento da concorrência de construtoras no país, é interessante trazer um importante instrumento jurídico, dentro da mais estrita legalidade, que, se bem utilizado, permite fazer com que o construtor/incorporador aumente significativamente suas vendas. Afinal, o consumidor deste tipo de produto (compra de imóveis na planta, por exemplo), num passado próximo, se deparou com situações extremamente inseguras. O exemplo mais conhecido foi o fatídico caso da ENCOL, que já foi considerada uma das maiores construtoras do país. E para que o leitor compreenda, a ENCOL foi uma grande construtora (na década de 90) que acabou por decretar falência, o que prejudicou milhares de consumidores. Para situar o leitor, segue trecho da revista IstoÉ Dinheiro sobre o caso da construtora:
“Ao pedir concordata em 1998, (a ENCOL) possuía 720 empreendimentos inacabados e deixou 42 mil famílias às portas do desespero. Outros 10 mil clientes já moravam em seus apartamentos, mas não tinham a escritura definitiva do imóvel”.
Pois bem, a construtora era líder do mercado e sua falência prejudicou milhares de consumidores. Em alguns casos, os consumidores conseguiram continuar as construções com outras empresas, embora o custo para o comprador tenha aumentado cerca de 25% do custo inicial da construção. Em outros casos, os consumidores perderam todo o dinheiro investido e estes imóveis continuam até hoje inacabados, jogados às traças. Portanto, acontecimentos como este toraram o consumidor deste tipo de produto cético quanto à segurança do negócio, o que de certa forma pode prejudicar a venda de imóveis, sobretudo das pequenas construtoras que estão recém inseridas no mercado imobiliário. É diante de fatos como este que o leitor deve se atentar para este instrumento jurídico que, se bem utilizado, pode fazer com que as vendas do construtor/incorporador aumentem significativamente. E é sobre este instrumento que abordarei a seguir. Existe uma forma de o incorporador de imóveis trazer mais segurança ao seu empreendimento, de forma que o dinheiro utilizado em determinado empreendimento não se misture com o capital de giro da construtora. Aliás, a utilização deste instrumento é uma forma eficaz de o incorporador garantir segurança ao empreendimento e fomentar suas vendas. A legislação trata deste instrumento em seu art. 31-A, senão vejamos:

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. 

§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

O dispositivo acima trata do chamado Patrimônio de Afetação, instrumento que surgiu em 2004, através da Lei nº 10.931. E embora o instrumento seja de conhecimento de muitas incorporadoras, ele é pouquíssimo utilizado, pois não é obrigatório (a lei menciona “a critério do incorporador”).

Através deste instrumento, o patrimônio da incorporação imobiliária será apartado (separado) do patrimônio do incorporador. O parágrafo estabelece que este patrimônio não se comunica com os demais bens do incorporador e só responderá por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação.

Na prática significa dizer que caso a incorporadora “quebre”, aquele empreendimento em que se estabeleceu o patrimônio de afetação não será afetado pelas dívidas da construtora. Em outras palavras, isso trará uma enorme segurança para o consumidor, adquirente da unidade autônoma.

E para que o incorporador se utilize do patrimônio de afetação, é exigido que haja uma conta bancária exclusiva para aquele empreendimento e que a incorporadora convoque, logo no início das obras, a assembleia dos adquirentes para que seja eleita a comissão de representantes, que fiscalizará e acompanhará o patrimônio de afetação.

E como isto pode aumentar as vendas do incorporador?

Ora, as construtoras/incorporadoras se utilizam de um importante profissional para a venda de suas unidades, o corretor de imóveis. A proposta é que a construtora organize um material para a venda de suas unidades e treine o corretor responsável para passar ao cliente a informação que mudará seu comportamento diante daquela construtora: a de que aquele empreendimento foi submetido ao regime do patrimônio de afetação.

Para isto, basta passar a informação correta ao corretor de imóveis e ao cliente, explicando de maneira clara o que é o patrimônio de afetação e como ele pode trazer maior segurança ao consumidor.

Assim, caso a incorporadora quebre, a unidade imobiliária adquirida pelo consumidor não sofrerá nenhum tipo de constrição judicial (como penhora, por exemplo). O que permitirá que os adquirentes das unidades daquele empreendimento se unam e deem continuidade em sua construção, de maneira independente da situação financeira do incorporador originário. Ou seja, o consumidor não perderá dinheiro nem o imóvel.

Este instrumento pode, ainda, ser uma poderosa forma de o pequeno incorporador se destacar e concorrer com grandes empresas do mercado imobiliário. Isto porque a legislação não obriga o incorporador a se utilizar do patrimônio de afetação. Ele é facultativo. Razão pela qual, pela experiência prática, ouso dizer que menos de 5% das incorporadoras se utilizam dele.

Portanto, está aí uma grande oportunidade para o construtor/incorporador se destacar em seu mercado e aumentar a credibilidade com seu cliente e, consequentemente, suas vendas.

BIBLIOGRAFIA:

Lei 4.591/64: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/L4591.htm

Matéria IstoÉ Dinheiro: https://www.istoedinheiro.com.br/noticias/negocios/20060607/herdeiros-encol/15446

Read More

A importância da consulta ao advogado especialista em Direito Imobiliário

abr 16, 2018

Tagged : advocacia imobiliária, advogado especialista, direito imobiliário, especialista
Pedro comprou uma casa por R$500.000,00 (quinhentos mil reais), pagou a casa quase por completo e se mudou para a casa nova com sua família. Após determinado período, Pedro tomou conhecimento de que o vendedor ficou devendo cerca de cinquenta mil reais de condomínio. Ao procurar saber sobre o IPTU, Pedro tomou conhecimento de que havia um saldo devedor de cerca de cem mil reais de IPTU. Tentou contato com o vendedor para resolver a situação, mas o vendedor da casa não atendia e, quando atendia, pedia para Pedro não se preocupar que a questão seria resolvida. Ana adquiriu um lote para construir sua casa em um lindo loteamento. Construiu suas casa e nela viveu por cerca de 5 anos, até que um dia recebeu uma autuação ambiental por ter intervido em Área de Preservação Permanente sem a autorização do Poder Público. Após uns meses, recebeu uma carta do Ministério Público do Meio ambiente para fazer um acordo, sem o qual responderia por crime ambiental e seria obrigada a destruir sua casa. Exemplos como o de Pedro e de Ana são típicos exemplos de pessoas que não procuram, com antecedência, um especialista em Direito Imobiliário. Negociam imóveis e constroem sem antes se certificarem da segurança para fazê-lo. Negociações realizadas desta forma, sem o prévio aconselhamento com um especialista, estão fadadas ao perecimento. De forma que, em muitos casos, o adquirente daquele imóvel pode chegar até mesmo a perdê-lo. A negociação imobiliária envolve questões de cunho registral, notarial, ambiental e urbanístico. Questões estas que necessariamente exigem a prévia participação de um especialista na área, com a expertise necessária a garantir a segurança e viabilidade do negócio. E isto ocorre porque o sistema imobiliário do país é complexo, envolve uma série de legislações específicas e questões interdisciplinares que devem ser analisadas em suas minúcias. É sabido que culturalmente as pessoas se utilizam do direito de forma a judicializar suas questões só após algum prejuízo, ou após uma ameaça a este prejuízo. No entanto, é importante se utilizar da legislação de forma preventiva, evitando-se, inclusive, um longo e exaustivo processo judicial. Afinal, existem questões que podem ser solucionadas através de acordo, mediação, ou até mesmo através de procedimentos extrajudiciais que, embora mais céleres, não dispensam a devida atenção e acompanhamento técnico do do especialista.
Read More