Tag: Direito de preferência

Como proteger o ponto comercial do inquilino?

jan 08, 2020

Tagged : como proteger o inquilino, Direito de preferência, direito de vigência, imóvel, Locação, ponto comercial, proteção inquilino
Questão importante, sobretudo para empresários que alugam imóveis para montarem suas empresas, é a proteção do ponto comercial. Quando o empresário aluga um imóvel para montar seu negócio, certamente sua pretensão é de permanecer no imóvel o maior tempo possível. Para tanto, normalmente se faz um contrato com um prazo maior, o que em regra impede a retomada do imóvel pelo locador/proprietário. Mas o prazo do contrato não é suficiente para proteger o inquilino. Afinal, em caso de venda do imóvel a terceiros, o terceiro adquirente pode simplesmente denunciar o contrato para que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 90 dias (saiba mais clicando aqui). Diante disso, neste artigo vou trazer algumas dicas de como efetivamente proteger o ponto comercial do inquilino. I – Se o proprietário quiser vender o imóvel ele tem de oferecer antes ao inquilino? Se o proprietário/locador tiver interesse em vender o imóvel, ele obrigatoriamente deve oferecer o imóvel ao locatário, conforme estabelece o art. 27 da Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato). Note que o proprietário deve comunicar ao locatário por escrito, indicando o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como a data e horário que pode ser analisada a documentação do imóvel (art. 27, parágrafo único Lei nº 8.245/91). II – O proprietário ofereceu, o inquilino não teve interesse na compra e um terceiro adquiriu. O terceiro deve respeitar o contrato? Suponha que o proprietário tenha oferecido o imóvel ao locatário e o locatário tenha se recusado a adquirir o imóvel. Caso um terceiro venha a adquirir o imóvel, em regra esse terceiro pode denunciar o contrato para que o locatário desocupe em 90 dias. Mas há uma forma de fazer com que o terceiro adquirente respeite o contrato até o fim. Esta é uma questão importante, que garante ao inquilino a proteção necessária de seu ponto comercial. Para obrigar ao terceiro adquirente a respeitar o contrato de locação até o fim, é preciso que, cumulativamente (art. 8º da Lei nº 8.245/91):
a) o contrato esteja com prazo determinado; b) haja, no contrato, a chamada “Cláusula de vigência”; b) o contrato de locação esteja “averbado” na matrícula do imóvel.
O contrato deve estar com prazo determinado, ou seja, em vigor. Afinal, se no momento da venda do imóvel o contrato já estiver “vencido”, não há como conferir essa proteção ao inquilino. No corpo do contrato deve haver, necessariamente, a chamada cláusula de vigência, cuja redação costuma ser a seguinte:
Fica desde já estabelecida a cláusula de vigência, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, de modo que o futuro adquirente deverá observar e cumprir integralmente todas as cláusulas aqui estabelecidas.
Além disso, é importante que o contrato seja “averbado” na matrícula do imóvel. O verbete “averbado” está em destaque, pois enquanto a Lei nº 8.245/91 menciona averbação, a Lei nº 6.015/73 menciona “registro”:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I – o registro: 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

Portanto, para garantir que o adquirente observe o contrato de locação, é imprescindível o prévio registro do contrato de locação na matrícula do imóvel. O que dá conhecimento a terceiros da existência da relação locatícia.

E para que o contrato seja registrado é importante que tenha sido assinado por duas testemunhas.

Note, ainda, que se este contrato tiver o prazo igual ou superior a 10 anos, e caso o locador seja casado, para que o contrato seja registrado é necessário que haja autorização expressa do cônjuge.

III – O proprietário vendeu o imóvel e não ofereceu ao locatário. O que pode ser feito? Caso o imóvel tenha sido vendido e o proprietário não o tenha antes oferecido ao locatário, podem ocorrer duas situações distintas: a) O locatário pode depositar o valor em juízo e adquirir ou imóvel; ou b) o locatário poderá ajuizar ação contra o proprietário pleiteando perdas e danos. Passa-se a tratar de cada um dos casos acima. a) O depósito do valor do imóvel em juízo e sua aquisição pelo locatário Para que o locatário deposite o valor do imóvel e o adquira em juízo, deve observar, cumulativamente o seguinte:
  • Deve fazê-lo no prazo de 6 meses a contar do registro da compra e venda;
  • O contrato de locação deve estar averbado no cartório de registro de imóveis pelo menos 30 dias antes da venda do imóvel
Portanto, o locatário não poderá adquirir o imóvel nessa situação caso não o faça no prazo acima e caso o contrato não tenha antes sido averbado na matrícula do imóvel. b) Perdas e danos em face do proprietário Caso não seja possível a aquisição do imóvel pelo locatário, seja por desinteresse, seja por não ter antes averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel, pode-se pleitear perdas e danos do proprietário. Assim, se o proprietário não tiver oferecido o imóvel ao locatário antes de vendê-lo, pode o locatário entrar com uma ação na justiça pedindo perdas e danos. IV – Outras dicas para dar segurança ao inquilino Diante dos tópicos anteriores, fica evidente que o contrato de locação deve ser averbado e registrado na matrícula do imóvel. No entanto, pode ser que esses atos sejam dificultosos junto ao cartório de registro de imóveis, tendo em vista as eventuais exigências apresentadas pelo oficial de registro. Pode ser, por exemplo, que as partes tenham de aditar o contrato para efetivamente levá-lo a registro ou que tenham de providenciar outros documentos para tanto. Neste sentido, sugere-se a inserção da seguinte cláusula nesses contratos:
O presente Contrato será registrado e averbado junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente e as despesas com o referido registro serão suportadas pela LOCATÁRIA. No entanto, o LOCADOR se obriga a apresentar e/ou entregar à LOCATÁRIA toda documentação necessária a efetivação do registro e da averbação (direito de vigência e direito de preferência), conforme o disposto nos arts. 8º e 33º da Lei 8.245/91, combinado com o art. 167, I, item 3 e inciso II, item 16 da Lei 6.015/73. Caso seja necessário, poderão ser feitos aditamentos a este contrato para atender as necessidades das partes e cumprir as exigências do Cartório de Registro de Imóveis competente.
Pode ocorrer ainda de o locatário demorar a registrar/averbar o contrato na matrícula do imóvel. Seja por esquecimento, seja por dificuldades outras com a documentação. Se isso ocorrer e o imóvel for vendido a terceiros antes, o locatário pode ficar desprotegido. Sugere-se, para tanto, a inserção da seguinte cláusula no contrato:
Enquanto o presente Contrato de locação não estiver registrado e averbado no Cartório de Registro de Imóveis competente, fica o LOCADOR obrigado, na hipótese de alienação do imóvel, a, contratualmente, e como condição prévia e essencial para a possível venda, fazer com que o terceiro adquirente se comprometa a respeitar integralmente o presente Contrato de locação. O não cumprimento desta obrigação dará direito à LOCATÁRIA de exigir do LOCADOR perdas e danos, lucros cessantes ou emergentes, despesas de mudança, relocação e indenização de todas as benfeitorias realizadas no imóvel
Embora a ausência do registro e da averbação não leve a conhecimento de terceiros a existência da relação locatícia, nada impede que essa responsabilidade seja contratualmente estabelecida. Fato que certamente dará maior segurança ao locatário. V – Conclusão É fato que diariamente milhares de pessoas e empresas celebram contratos de locação de imóvel. Na locação comercial, sobretudo de empresas locatárias que querem manter seu negócio e seu ponto comercial, é necessário que seja dado ao locatário a máxima proteção possível. Ocorre que muitas vezes essa proteção não é dada de maneira correta, tendo em vista o desconhecimento da legislação por parte dos profissionais que atuam com locação de imóveis. Desta feita, o presente artigo trouxe alguns cuidados importantes que podem ser tomados para que seja conferido aos locatários a maior segurança possível.  
Read More

Como funciona a sublocação de imóvel?

set 23, 2018

Tagged : Direito de preferência, Inquilinato, locação de imóveis, Sublocação
A sublocação de imóvel ocorre quando o locatário subloca para um terceiro o imóvel ou parte dele. Em suma, o proprietário do imóvel aluga para o inquilino. Este, por sua vez, subloca para um terceiro. Parte do imóvel ou todo o imóvel. E em nome da didática e para facilitar o entendimento, este texto será exposto em itens. 1. Forma da sublocação É importante observar que a sublocação deve ser expressamente autorizada, por escrito, pelo locador, conforme diz a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato):
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
Portanto, na hipótese de existir sublocação do imóvel sem o consentimento prévio do locador, é plenamente viável que tanto a locação quanto a sublocação sejam desfeitas. Neste sentido, caso pretenda o locador autorizar a sublocação do imóvel pelo locatário, é preciso que se insira no contrato de locação cláusula com esta permissão expressa. Ou, ainda, caso a locação já esteja em vigor, é possível permitir a sublocação ao locatário através da realização de um termo aditivo ao contrato de locação, com cláusula expressa neste sentido. 2. O valor da sublocação Quanto ao valor da sublocação, a lei estabelece que seu valor não pode ser superior ao valor da locação, conforme o art. 21 da Lei do Inquilinato. Sendo que se este valor-limite não for respeitado, a lei autoriza que o sublocatário reduza o aluguel até seus limites. 3. A rescisão da locação Cumpre, ainda, salientar que caso haja a rescisão da locação, a sublocação também será desfeita. Sendo que fica assegurado direito de indenização do sublocatário contra o sublocador (art. 15, Lei 8.245/91). 4. A responsabilidade do sublocatário Em hipótese de sublocação, o sublocatário não fica isento de responsabilidades. Segundo o art. 16 da Lei do Inquilinato:
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
Ou seja, o locador pode cobrar do sublocatário as importâncias que este ficar devendo do locatário, de forma subsidiária. Sendo que o sublocatário pode ser cobrado após ter sido o locatário cobrado. Situação que pode ocorrer é a sublocação do imóvel sem a expressa autorização do locador. Imaginando pequeno o risco da descoberta da sublocação pelo locador, alguns locatários podem vir a sublocar o imóvel de maneira clandestina. E para que isto não ocorra, o locador pode inserir no contrato cláusula que o permita vistoriar o imóvel de tempos em tempos. Antes das vistorias, deve o locador notificar o locatário com 24h de antecedência. Lembrando que as vistorias devem ser realizadas levando-se em conta a disponibilidade do locatário. Deve haver, sobretudo, boa-fé para que não se dificulte a locação. 5. As regras da sublocação Outra questão a ser observada é que as regras aplicadas nas sublocações são as mesmas da locação (art. 14, Lei 8.245/91). Sendo que sublocar um imóvel em desacordo com as cláusulas do contrato original pode resultar no cancelamento do acordo. E por caracterizar uma infração contratual, o proprietário do imóvel pode ingressar na Justiça com uma ação de despejo. Muito embora a legislação exija a forma escrita para a sublocação, ainda existem pessoas que tratam da questão de forma verbal. No entanto, aconselha-se que as sublocações sejam sempre autorizadas e realizadas por escrito. Isto fará com que as partes não tenham problemas no futuro. 6. O direito de preferência na sublocação É sabido que na locação de imóveis, o locatário tem preferência na compra do imóvel. No caso da sublocação, assim estabelece a lei:
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

A preferência é dada ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. E caso existam vários pretendentes, deve ser aplicada a regra da preferência ao locatário mais antigo e, caso sejam da mesma data, ao mais idoso. Tudo, conforme a lei.  
Read More

O direito de preferência do locatário na alienação fiduciária

jul 16, 2018

Tagged : alienação fiduciária, averbação, Direito de preferência, locação de imóveis, registro de imóveis, registro do contrato de locação
Questão relevante a ser tratada é sobre o direito de preferência do locatário na locação de imóveis quando o imóvel está gravado com alienação fiduciária. Para demonstrar a questão, é preciso antes explicar do que se trata o direito de preferência do locatário. Nas locações de imóveis o locatário possui direito de preferência para adquirir o imóvel locado. Ou seja, caso pretenda o proprietário vender o imóvel, é preciso que antes ele ofereça ao locatário. Tudo, nos termos do art. 27, vejamos:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Portanto, para a venda do imóvel é preciso que o proprietário ofereça ao locatário em iguais condições com terceiros. O locatário, por sua vez, tem o prazo de 30 dias para se manifestar sobre a compra do imóvel. Isto, de maneira inequívoca. Pois bem, resta agora demonstrar do que se trata a alienação fiduciária de bem imóvel. De maneira direta, é uma espécie de garantia comumente utilizada no mercado imobiliário. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa alienada. O devedor se torna possuidor direto. Para melhor entendimento, aquele que adquire o imóvel pode utiliza-lo, mas o imóvel ficará gravado com a cláusula da alienação fiduciária. Como consequência, caso aquele que tenha adquirido o bem não pague as prestações do financiamento, o imóvel retorna para a propriedade do banco. Que, por sua vez, pode leva-lo a leilão. É importante observar que este procedimento de retomada do imóvel é muito eficiente e rápido. Sobre este procedimento, veja-se um artigo em meu blog (https://fellipeduarte.adv.br/2017/11/27/entenda-o-procedimento-da-alienacao-fiduciaria-de-imovel-apos-a-lei-13-465-17/). Ultrapassada a questão introdutória, é preciso observar algumas questões específicas referentes a locação do imóvel objeto de alienação fiduciária, senão vejamos. Quando o locador não cumpre com o pagamento das prestações do financiamento imobiliário, pelo regime da alienação fiduciária a propriedade se consolida nas mãos do credor fiduciário (o banco, por exemplo). Da consolidação, em regra a locação poderá ser denunciada no prazo de 30 dias para desocupação. Mas o contrato poderá ser denunciado no prazo de 90 dias da consolidação na propriedade do fiduciário, caso se este tiver aquiescido. Porém, para a aplicação do prazo de 90 dias é preciso que esta condição esteja especificada em cláusula contratual (art. 27, §7º da Lei 9.514/97). Outra questão que deve ser observada é que, caso haja locação de imóvel ou sua prorrogação por prazo superior a um ano, sem a concordância por escrito do fiduciário, esta situação será considerada ineficaz e sem qualquer efeito perante o fiduciário. O que significa que caso não haja concordância do fiduciário, se o locador não pagar as prestações do financiamento o fiduciário poderá denunciar o contrato de locação, conforme demonstrado acima. Lado outro, se o contrato de locação estiver registrado no cartório de registro de imóveis, o fiduciário será obrigado a observar todas as suas condições. Inclusive, aquele que adquirir o imóvel em público leilão deverá observar o contrato em todos os seus termos. Aqui, abre-se um parêntese para uma questão importante: como fica o direito de preferência do locatário nestes casos? Com a consolidação na propriedade do fiduciário e a realização de público leilão, o locatário não tem direito de preferência. Ocorre que após quitado o imóvel pelo devedor fiduciante, caso sejam observados os requisitos legais, terá o locatário seu direito de preferência. Retornando à questão do registro do contrato de locação, os registradores têm exigido algumas condições para seu registro. A primeira, é que se conste, no bojo do contrato, cláusula específica informando que o imóvel está sob alienação fiduciária e que, por isso, não haveria direito de preferência enquanto estiver alienado (art. 23, parágrafo único, Lei 8.245/91). A segunda exigência é a de que se conste, no contrato de locação, cláusula com o seguinte teor: “se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário”. Ademais, conforme a jurisprudência, para o registro de contrato de locação com cláusula de vigência superior a um ano, é preciso que haja a anuência do credor fiduciário, conforme art. 37-B da Lei 9.514/97 e jurisprudência:
“Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com clausula de vigência superior a um ano – Alienação fiduciária sobre o imóvel locado – Necessidade a anuênciadocredorfiduciárioparaoregistrodalocação-Artigo37Bda Lei nº 9.514/97. Recusa do oficial adequada Recurso não provido” (Conselho Superior da Magistratura, na Apelaçãono 0065836-57.2013.8.26.0100).
E não é demais lembrar que para que o futuro adquirente respeite o contrato de locação até seu término, é preciso que esteja expresso no contrato cláusula de vigência e que seja averbado na matrícula do imóvel. Diante das considerações feitas, é preciso que o interessado em alugar um imóvel o faça com cautela, de maneira que durante a negociação o interessado procure estudar a documentação referente ao imóvel. E quanto ao credor fiduciário, caso não queira correr o risco da locação, deverá impor como condição à alienação fiduciária o cancelamento do registro da locação antes da constituição da garantia fiduciária. Caso não o faça, correrá o risco de se submeter aos dispositivos da locação do imóvel.    
Read More

Um dos proprietários de um imóvel pode vender sua parte a outro sem dar preferência aos demais?

maio 29, 2018

Tagged : Co-propriedade, compra e venda, Direito de preferência, imóvel, STJ
Muitas vezes a propriedade de determinado imóvel fica partilhada entre um conjunto de pessoas, de forma que várias pessoas ficam como co-proprietários do imóvel. É o caso, por exemplo, de quando ocorre a partilha em inventário, em que vários herdeiros se tornam proprietários de um único imóvel, ou de vários imóveis em condomínio. Nesses casos, quando um dos co-proprietários pretende vender sua parte para terceiros, normalmente é preciso dar a preferência na compra de sua parte aos demais co-proprietários. Ou seja, antes de se oferecer a uma pessoa estranha, é preciso que se ofereça aos demais proprietários. De forma que a venda a terceiros só será possível caso os demais proprietários não tenham interesse na compra. Desta forma, o direito de preferência mencionado se aplica quando o bem é indivisível, nos termos do art. 504 do Código Civil, senão vejamos:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Em outras palavras, caso o interessado na venda de sua parte o faça sem antes oferecer aos demais co-proprietários, o co-proprietário prejudicado pode entrar na justiça e “adquirir” para si a parte vendida a estranhos, depositando o equivalente em juízo. Ultrapassada a explicação do dispositivo acima, surge uma dúvida: e se um dos proprietários quiser vender sua parte para outro co-proprietário, pode? Em resposta a esta indagação, colaciono recente julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL INDIVISÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO APENAS À ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL A ESTRANHOS E NÃO A CONDÔMINOS. NORMA RESTRITIVA DE DIREITOS. INTERPRETAÇÃO TAMBÉM RESTRITIVA. EXEGESE LITERAL E TELEOLÓGICA DESTA E DE OUTRAS NORMAS DO SISTEMA A ESTABELECER SEMELHANTE DISPOSIÇÃO. 1. Controvérsia em torno do direito de preferência na venda de fração ideal de imóvel indivisível em condomínio a outros condôminos, em face do disposto no art. 504 do Código Civil. 2. A exegese do enunciado normativo do art. 504, “caput”, do CC, denota que o direito de preferência ali regulado contempla a hipótese fática em que um dos condôminos vende parte do bem condominiado a estranhos, omitindo-se de o oferecer aos demais cotitulares interessados. 3. Interpretação restritiva desse dispositivo legal por representar restrição ao direito de propriedade e à liberdade de contratar, notadamente, de dispor do bem objeto do domínio, alienando-o a quem o condômino bem entenda. 4. A concorrência estabelecida entre os condôminos, prevista no parágrafo único do art. 504 do CC, preferindo aquele que possua benfeitorias de maior valor ou, em segundo plano, aquele que detenha a maior fração condominiada, somente incidirá quando a premissa para o exercício do direito de preferência constante no caput desse dispositivo legal tenha sido verificada, ou seja, quando, alienada a fração ideal do imóvel a um estranho, não se tenha ofertado previamente aos demais condôminos tanto por tanto. 5. Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na compropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência. 6. Exegese sistemático-teleológica das disposições do Código Civil à luz do princípio da autonomia privada. 7. Precedentes específicos da 3ª e 4ª Turmas do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ – REsp: 1526125 SP 2015/0074967-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 17/04/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2018)
O julgado acima foi no sentido de que o direito de preferência não se aplica à venda de fração ideal a co-proprietário. Em palavras diversas, a justiça interpretou o art. 504 do Código Civil de maneira restritiva, de forma que a preferência só se aplica quando o co-proprietário oferece sua parte a terceiros, estranhos ao imóvel. Já quanto à venda para outros condôminos, o dispositivo da lei civil não se aplicaria. Portanto, de acordo com a leitura da jurisprudência acima, conclui-se que quando existem vários proprietários de um determinado imóvel, um deles pode livremente oferecer sua parte a outro, sem que respeite a preferência dos demais. Tudo, nos termos da decisão acima. Não obstante, em que pese a decisão do STJ, nosso posicionamento é no sentido de que é sempre sensato que um dos proprietários notifique os demais de sua intenção de venda. Desta forma, ele dá a todos a oportunidade de adquirirem sua parte do imóvel. Situação, inclusive, que demonstra transparência entre as partes.
Read More