Situação que gera muitas dúvidas é sobre a possibilidade ou não da participação e votação dos locatários (inquilinos) nas assembleias de condomínio. Diante deste questionamento, o presente artigo se propõe a responder se o inquilino pode participar e votar nas assembleias de condomínio.
- COMO ERA ANTES DO CÓDIGO CIVIL DE 2002
Antes da entrada em vigor do Código Civil, a Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), em seu art. 24, §4º estabelecia que
§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
Portanto, pela lógica da legislação acima o locatário podia participar e votar nas assembleias quando:
a) a assembleia não discutir sobre questões que envolvam despesas extraordinárias;
b) o locador não comparecer.
Assim, a
contrario sensu, a interpretação que se dá é a de que pode o inquilino participar e votar das assembleias que tratem de despesas ordinárias, somente caso o locador a ela não compareça.
No entanto, após a entrada em vigor do Código Civil Brasileiro (2002), a lei de condomínios foi derrogada no que diz respeito a matéria. O que quer dizer que a lei foi parcialmente revogada. Isto porque entrou em vigor o novo código civil, que passou a tratar sobre a matéria, questão que será demonstrada a seguir.
2. COMO FICOU APÓS A ENTRADA EM VIGOR DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 Após a entrada em vigor do Código Civil, a lei de Condomínios foi parcialmente revogada no que diz respeito a matéria sobre a relação condominial, pois o Código Civil passou a tratar sobre o tema. De forma que o dispositivo trazido acima não mais deve prevalecer.
Segundo a legislação civil:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Desta forma, estando quite com as despesas condominiais, pode o condômino participar e votar nas assembleias de condomínio. Assim, resta saber quem é o condômino.
Os condôminos são aqueles titulares que constam da matrícula/escritura do bem. Ou, quando forem tecnicamente proprietários, como no caso dos promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários. De forma que o conceito de condômino, segundo o dicionário, “é indivíduo que, com outro, exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário. Cada proprietário de um condomínio”.
O condômino guarda relação com propriedade. Portanto, condômino aqui não seria o locatário.
A relação do locatário (inquilino) é com o proprietário (locado) e não com o condomínio.
3. MAS AFINAL, PODE O INQUILINO PARTICIPAR E VOTAR NAS ASSEMBLEIAS?
Como o Direito não é uma ciência exata, existem dois posicionamentos sobre o tema:
a) A possibilidade: Alguns doutrinadores entendem que muito embora a lei de condomínios tenha sido derrogada, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) deve prevalecer sobre o Código Civil, tendo em vista aquela se tratar de lei especial em relação a esta. E a lei do inquilinato trouxe disposição sobre a possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias que tratem sobre despesas ordinárias quando não houver comparecimento do condômino locador (art. 83).
Desta feita, existem aqueles que entendem pela possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias que tratem de despesas ordinárias, quando as elas não comparecer o condômino locador.
b) A impossibilidade: Lado outro, existe o entendimento de que não seria mesmo possível a participação e votação do inquilino nas assembleias de condomínio, ainda que tratem apenas de despesas ordinárias. Isto porque a lei de condomínios foi revogada na parte que trata da matéria, como já discorrido acima.
Assim, sendo a questão divergente e havendo posição no sentido de não ser possível a participação do inquilino nas assembleias, recomenda-se que o inquilino participe das assembleias como procurador do locador (proprietário), com procuração assinada para tanto. Isto, tendo em vista que desta forma não será possível que outros condôminos venham discutir a legalidade de sua participação.
4. O LOCATÁRIO TEM VOZ ATIVA PARA QUESTIONAR AS DESPESAS ORDINÁRIAS? Apesar do entendimento de que não poderia o locatário participar e votar nas assembleias sem ser como procurador do locador, o locatário (inquilino) é o responsável pelo pagamento das despesas ordinárias do condomínio. De forma que se essas despesas forem cobradas de forma irregular ou sem respaldo legal (votação em assembleia acerca de sua cobrança, por exemplo), o locatário teria voz ativa para discuti-las. É o entendimento da justiça mineira:
APELAÇÃO CÍVEL – CONDOMÍNIO – NULIDADE DE ASSEMBLÉIA-GERAL E COBRANÇA DE VALORES INDEVIDOS – ILEGITIMIDADE ATIVA – DESPESAS DE MANUTENÇÃO – DEVER DO CONDÔMINO – NULIDADE PARCIAL DE ASSEMBLÉIA-GERAL ORDINÁRIA. Os locatários, como são responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais, tem legitimidade para questionar a cobrança de certas verbas, bem como requerer a anulação de assembléia que afetou os valores correspondentes ao imóvel locado. Se os valores cobrados pelo Condomínio são condizentes aos previstos na Convenção, não há que se falar em restituição de valores. É ônus do réu a prova da existência de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. Não se desincumbiu o condomínio de sua tarefa processual, não demonstrando que a questão sobre o rateio de despesas das unidades comerciais constava no edital de convocação ou foi objeto de deliberação dos condôminos, devendo a assembléia ser parcialmente anulada. (TJMG – Apelação Cível 1.0145.11.054365-2/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/07/2013, publicação da súmula em 19/07/2013)
E por despesas ordinárias, leia-se aqueles gastos rotineiros e necessários para a manutenção do condomínio, como salários, prestadores de serviços, seguros, gastos administrativos, etc.
Portanto, ainda que o inquilino não participe ativamente das assembleias de condomínio, ele deve fiscalizar as cobranças ordinárias do condomínio, de modo a colaborar com a vida social do condomínio.
