O movimento da desjudicialização tem, ao longo do tempo, retirado do poder judiciário a exclusividade na solução das questões. Pode-se citar como exemplo a possibilidade de realização de divórcio e inventário através de escritura pública (Lei nº 11.441/97) ou, ainda, o procedimento extrajudicial de retomada do imóvel em garantia (Lei nº 9.514/97), sobre o qual já escrevi neste artigo.
Apesar de termos, no país, uma forte cultura de judicialização, o movimento da desjudicialização é, realmente, um caminho sem volta. A cada dia que passa, são publicadas novas legislações, que conferem a outras “classes” poderes de resolução de conflitos que não o judiciário.
Neste sentido, uma pergunta que se faz é: seria possível o locador despejar o locatário sem entrar na justiça? Seria isso viável? Por enquanto não, mas caso o Projeto de Lei nº 3.999/2020, de autoria do Deputado Federal Hugo Leal, se torne efetivamente lei, essa será uma feliz realidade. Assim, o presente artigo pretende demonstrar, didaticamente, como se dará o “despejo extrajudicial” com a conversão do projeto em lei.
I – Quando é possível se utilizar do despejo extrajudicial?
É importante verificar que o despejo extrajudicial só poderá ser utilizado no caso de o locatário deixar de pagar o aluguel e seus acessórios (condomínio, iptu, etc).
II – O que o locador deve fazer para despejar o locatário sem entrar na justiça?
O locador que estiver sem receber o aluguel deverá requerer ao tabelião de notas da comarca onde está localizado o imóvel a elaboração de uma ata notarial (saiba mais sobre ata notarial aqui), em que deverá constar o seguinte procedimento:
III – Quais os documentos necessário para o despejo extrajudicial?
Deverão ser apresentados:
- documento de identificação e comprovante de domicílio do locador;
- prova do contrato de locação;
- prova de tentativa de negociação por parte do locador, ou seu preposto, esclarecendo ao locatário o uso do despejo extrajudicial em caso de insucesso;
- planilha para fins de purga da mora;
- indicação de conta para depósito dos aluguéis e encargos, para fins de purga da mora.
IV – A notificação do locatário pelo locador
Em até 30 dias da lavratura da ata notarial pelo tabelionato de notas, o locador deverá notificar o locatário, para que o locatário pague o que deve em até 30 dias corridos ou para desocupar voluntariamente o imóvel, no mesmo prazo.
A notificação será realizada através do Cartório de Títulos e Documentos (que, atualmente, já é possível ser realizada on-line, em www.rtdbrasil.org.br).
É importante salientar que esta notificação deverá ser assinada também por advogado (art. 66-C, §1º), sob pena de nulidade.
Devem constar, na notificação, informações relativas a ata notarial lavrada pelo tabelião de notas.
Além disso, após realizada a notificação pela serventia competente, o locador deverá apresentar o comprovante de notificação do locatário. Exceto se este já tiver pago (purgado a mora).
V – E se o imóvel estiver ocupado por pessoas diversas do locatário?
Se o imóvel estiver ocupado por pessoas outras, que não o locatário ou seus familiares, essa informação constará da notificação sempre que possível. E os ocupantes serão tidos como efetivamente notificados.
VI – O que deve constar na notificação?
O projeto de lei traz algumas informações que deve, necessariamente, constar na notificação, sob pena de nulidade:
- Os valores discriminados de aluguel, multas ou penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários de advogado do locador;
- a indicação de banco, agência e conta para depósito dos aluguéis e encargos vinhedos, a partir da data do protocolo no Ofício de Notas;
- a indicação de que a notificação se faz com fundamento no art. 66-A e seguintes da Lei nº 8.245/91.
VII – O que o locatário pode fazer ao receber a notificação?
Recebida a notificação pelo Registro de Títulos e Documentos, o locatário pode:
- desocupar o imóvel, com a entrega das chaves ao tabelião de notas; ou
- pagar o que deve (purgar a mora), com o depósito na conta indicada pelo locador.
Lembrando que, se o locatário entender que houve irregularidade no procedimento, ele poderá provocar o juiz competente. Aqui, leia-se, entrar na justiça para que o juiz aprecie irregularidade no procedimento ou erro na planilha apresentada pelo locador.
Por isso é muito importante que todo o procedimento seja devidamente analisado por um profissional experiente, sob pena de a desjudicialização cair por terra e a questão ter de ser, posteriormente, submetida ao judiciário.
VIII – E se o locatário não pagar?
Imagine-se que o locatário, após o recebimento da notificação e o prazo para pagamento (ou desocupação) não paga e continua no imóvel.
Neste caso, o tabelião de notas encerrará o procedimento, descrevendo minuciosamente os acontecimentos, ficando desde logo rescindida a locação e decretado o despejo compulsório.
O tabelião de notas enviará, assim, um ofício ao Tribunal de Justiça, informando todo o procedimento, anexando a ata notarial elaborada ao Ofício, para que seja distribuída ao juiz competente.
IX – A responsabilidade do tabelião no procedimento
Questão que não pode ser esquecida é a responsabilidade do Tabelião de Notas no procedimento do despejo extrajudicial. Segundo o projeto de lei, o envio do ofício ao juízo competente se dará em até 30 (trinta) dias corridos, sob pena de responsabilidade. Inicia-se a contagem da data de encerramento da ata notarial.
X – O direito de o locatário devolver o imóvel pagando multa
Assim como pode o locador despejar extrajudicialmente, pode também, segundo o projeto de lei, o locatário entregar as chaves perante o Tabelião de Notas.
Assim, o locatário que pretender entregar as chaves deverá, da mesma forma que o despejo, pedir a lavratura de ata notarial para este fim.
Lembrando a necessidade, também neste caso, da presença do advogado (art. 67-A, §1º).
XI – Já posso despejar ou entregar as chaves sem entrar na justiça?
O Projeto de Lei foi apresentado no dia 30/07/2020. Portanto, existe ainda todo um procedimento legislativo até sua aprovação. Isso se realmente for aprovado.
A nosso sentir, trata-se de uma evolução fomentada pelo movimento da desjudicialização, que vem ganhando espaço no ordenamento jurídico brasileiro.
Em que pese maiores discussões técnicas acerca do procedimento (como se sabe, toda lei nova é passível de diversos questionamentos e análises por juristas), é louvável a iniciativa.
Espera-se que um dia possamos, realmente, utilizar os cartórios para mais esse serviço.
