A segurança nas transações imobiliárias e a obtenção das certidões

mar 28, 2024

I – Por que tirar certidões?

            Quem trabalha no mercado imobiliário ou quem já teve a experiência de negociar imóveis provavelmente já ouviu falar da importância da minuciosa análise documental, notadamente da obtenção das certidões para uma transação segura. Esse é o conhecido procedimento da due diligence imobiliária. Nessa análise, é possível por exemplo verificar se os vendedores possuem alguma dívida que pode atingir o imóvel negociado.

            Assim, grosso modo se o vendedor estiver vendendo um único imóvel de quinhentos mil reais e se, no trâmite dessa transação, ele tiver uma dívida de um milhão de reais, a justiça pode decretar fraudulenta essa venda e desfazer o negócio.

            Por esse motivo, ao longo do tempo se tornou praxe a obtenção de inúmeras certidões do imóvel e da pessoa do vendedor e seu cônjuge para mostrar a boa-fé daquele comprador do imóvel.

            Mas ao longo do tempo, a legislação vem sofrendo inúmeras alterações para que tudo (dívidas, execuções, etc) esteja transcrito na matrícula do imóvel. Por esse entendimento, se não estiver na matrícula, deve-se entender que o imóvel está livre para ser vendido.

            No entanto, esse contexto não é simples. O direito não é uma ciência exata, depende de inúmeras interpretações. E neste artigo a ideia é explicar um pouco como tem funcionado essa questão junto ao judiciário.

II – Um breve histórico para a compreensão do tema

            O Código de Processo Civil de 1973, que não está mais em vigor, estabelecia que “considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência”.[1]

            De forma direta, no momento da venda do imóvel não pode o vendedor ter contra ele ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Leia-se: o vendedor deve ter outros bens que garantam suas dívidas. Caso ele só tenha aquele bem ou caso a dívida seja superior ao patrimônio, a venda em questão será considerada fraudulenta e poderá ser anulada.

            Por esse motivo, passou a ser importante a investigação da vida do vendedor no momento da venda, para averiguar a existência de ação capaz de levar o vendedor à insolvência.

            Com o passar do tempo, em 2009 o STJ editou a Súmula nº 375, cujo trecho segue descrito:

O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

            A partir de então, para que fosse reconhecida a fraude no negócio, seria necessário: (i) o registro da penhora do bem alienado ou (ii) prova de má-fé do terceiro adquirente.

            No primeiro caso, passou a ser necessário ao credor registrar a penhora na matrícula do imóvel. De modo que o imóvel vendido com o registro da penhora na matrícula implicaria em fraude.

            No segundo caso, passou-se a exigir a prova de má-fé do terceiro adquirente. Ou seja, para o reconhecimento da fraude, seria preciso provar a má-fé do comprador. Mas como isso funciona na prática?

            A justiça passou a entender pela necessidade de o comprador de determinado bem examinar minuciosamente a documentação do bem para não incorrer em fraude:

 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIROS – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL NO CURSO DE AÇÃO DE EXECUÇÃO CAPAZ DE REDUZIR O DEVEDOR À INSOLVÊNCIA – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE TAL FATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – SÚMULA 375 DO STJ – MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE – COMPROVAÇÃO – FRAUDE À EXECUÇÃO CONFIGURADA. – Nos termos da Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente” – O adquirente de um bem qualquer deve, antes de finalizar a realização do negócio jurídico, procurar informações relevantes acerca da real situação do referido bem – Está demonstrada a má-fé do terceiro adquirente que expressamente dispensa a apresentação de certidões de distribuição cível e de protestos no domicílio do alienante e no local do imóvel[2].

            Firmou-se o entendimento da necessidade de obtenção de certidões dos vendedores, tanto no domicílio do vendedor quanto no domicílio do imóvel.

            A necessidade de obtenção das certidões perdurou por anos, até que a Lei nº 13.097/2015 inaugurou o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel.

            Veja-se o texto do art. 54, §1º da referida lei:

§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

            Trocando em miúdos, o texto quer dizer que qualquer alegação de fraude só valeria se houvesse a anotação (averbação ou registro) na matrícula do imóvel. Neste sentido, passou-se a privilegiar a concentração dos atos na matrícula. Ou seja, todas as situações, para que fossem consideradas, deveriam estar na matrícula do imóvel.

            Foi louvável a vinda dessa legislação. Pretendeu-se, com isso, dispensar a obtenção de tantas certidões nas negociações de imóveis.

            No entanto, a Lei da Concentração dos Atos na Matrícula veio no dia 19/01/2015. Logo no dia 16/03/2015 entrou em vigor o novo Código de Processo Civil, que estabeleceu, o seguinte:

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

            Portanto, apesar da louvável iniciativa da concentração dos atos na matrícula do imóvel, o Código de Processo Civil retrocedeu com o entendimento de que qualquer ação capaz de reduzir o vendedor à insolvência seria considerada fraude. Com isso, continuou sendo necessário a obtenção das certidões.

            Mais recentemente, em 2022, a Lei nº 14.382/22 alterou a Lei de Concentração dos Atos na Matrícula e estabeleceu o seguinte[3]:

§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e

II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.”

Com isso, a partir de 2022 a lei passou a dispensar a exigência das certidões forenses ou de distribuidores judiciais. São aquelas certidões dos tribunais (Justiça Estadual, Justiça Federal e Justiça do Trabalho). A única exigência que ficou foi a obtenção das certidões fiscais (União, Estado e Município), de propriedade e de ônus reais[4].

E mais recentemente, no dia 20/03/2024, a Lei nº 14.825/24 alterou a Lei de Concentração dos Atos na Matrícula do Imóvel trazendo o seguinte:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

V – averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.”

            Portanto, o que ocorreu foi o reforço da concentração dos atos na matrícula do imóvel. Mas daí vem a seguinte pergunta: com toda essa evolução para a concentração dos atos na matrícula, deve-se deixar de tirar as certidões?

III – Deve-se dispensar as certidões?

            Inicialmente, é preciso esclarecer que o tema não é pacífico. Há aqueles que defendem a dispensa das certidões forenses considerando a alteração trazida pela Lei nº 14.382/22. Há, no entanto, aqueles que, como eu, avaliam as mudanças com mais cautela. Assim, a resposta à pergunta proposta pode ser dividida em dois tópicos: a) as certidões dos distribuidores forenses e b) as certidões fiscais.

A – As certidões dos distribuidores forenses

            Como já foi verificado, a lei deixou claro que não é mais necessário a exigência da obtenção das certidões forenses para a constatação da boa-fé do terceiro adquirente. Partindo-se desse pressuposto, poderíamos incialmente concluir pela sua desnecessidade.

No entanto, quando se pesquisa as inúmeras decisões dos tribunais do país, é comum nos depararmos com decisões contrárias a esse entendimento. Veja-se, por exemplo, o entendimento da justiça do trabalho de presunção absoluta de fraude:

AGRAVO DE PETIÇÃO. FRAUDE À EXECUÇÃO. AFASTAMENTO DA SÚMULA 375 DO STJ. APLICAÇÃO DO ART. 185 DO CTN À EXECUÇÃO TRABALHISTA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA DE FRAUDE. INSCRIÇÃO DA DÍVIDA NO BNDT OU EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÕES NO DETRAN. No Processo do Trabalho, na fase de execução, é aplicável subsidiariamente o microssistema de execução fiscal, tal como autorizado pelo art. 889 da CLT. Significa dizer que o entendimento contido na Súmula 375 do STJ deve ser afastado, porque na Justiça do Trabalho incide o disposto no art. 185 do CTN, o que não poderia ser diferente em razão da posição privilegiada do crédito trabalhista (art. 186 do CTN). O crédito trabalhista merece proteção contra atos de dilapidação do patrimônio do executado, de tal sorte que sobre a alienação de veículos a terceiro adquirente recai a presunção absoluta de fraude à execução quando a publicidade da dívida trabalhista foi anterior à venda, por meio da inscrição do devedor no BNDT ou da existência de restrições veiculares no DETRAN[5].

A justiça do trabalho, por vezes tem equiparado o crédito trabalhista ao crédito fiscal. Partindo-se daí, há decisões da justiça do trabalho que tem entendido que a mera inscrição do crédito no Banco Nacional de Devedores Trabalhistas presumiria fraude.

Com decisões como essas, ainda que anteriores às alterações da Lei nº 14.382/22, fica difícil defender a possibilidade de dispensa das certidões dos distribuidores para a segurança dos negócios imobiliários.

De forma teórica e acadêmica, deve-se privilegiar o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel e defende-se esse entendimento. No entanto, em sentido prático e de mercado, recomenda-se que os operadores do mercado imobiliário continuem com as diligências de praxe, obtendo as certidões dos distribuidores.

Quanto aos casos das certidões fiscais, é preciso ressaltar que em momento algum a lei as dispensou para efeitos de comprovação da boa fé do adquirente, como será trazido em seguida.

B – As certidões fiscais

            Essas certidões não foram dispensadas pela lei. E aqui deve-se atentar para o seguinte entendimento: crédito tributário inscrito em dívida ativa gera presunção de fraude. Isso porque os tribunais assim têm entendido, veja-se:

TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. NEGÓCIO REALIZADO APÓS A INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA. BOA-FÉ DE TERCEIRO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. MATÉRIA DECIDIDA EM RECURSO REPETITIVO. EXCEÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 185 DO CTN. VERIFICAÇÃO. NECESSIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. […] 2. A Primeira Seção, no julgamento do REsp 1.141.990/PR, realizado na sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que “a alienação efetivada antes da entrada em vigor da LC n.º 118/2005 (09.06.2005) presumia-se em fraude à execução se o negócio jurídico sucedesse a citação válida do devedor; posteriormente a 09.06.2005, consideram-se fraudulentas as alienações efetuadas pelo devedor fiscal após a inscrição do crédito tributário na dívida ativa”. 3. Nesse contexto, não há porque se averiguar a eventual boa-fé do adquirente, se ocorrida a hipótese legal caracterizadora da fraude, a qual só pode ser excepcionada no caso de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita. 4. Esse entendimento se aplica também às hipóteses de alienações sucessivas, daí porque “considera-se fraudulenta a alienação, mesmo quando há transferências sucessivas do bem, feita após a inscrição do débito em dívida ativa, sendo desnecessário comprovar a má-fé do terceiro adquirente” (REsp 1.833.644/PB, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 18/10/2019)[6]

            Em outras palavras, não é recomendável a dispensa das certidões fiscais do Município, do Estado e da União. Afinal, com a obtenção das certidões será possível averiguar se existe ou não débito inscrito na dívida ativa.

            Caso a certidão esteja negativa, o negócio pode ser realizado. Caso esteja positiva, é preciso se atentar se há ou não inscrição em dívida ativa. Caso haja, abre-se um alerta para o risco do negócio. Deve-se aprofundar na investigação, sob pena de colocar o negócio em risco.


[1] Art. 593, II, Lei 5.869/1973.

[2] TJ-MG – AC: 10208160006481001 Cruzília, Relator: Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 01/12/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/12/2021.

[3] Art. 54, §2º, Lei nº 14.382/22.

[4] A própria Lei nº 14.382/22 passou a dispensar a certidão de ônus reais, incluindo o §11 na Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos): § 11. No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.      (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

[5] TRT-2 10005446720215020029 SP, Relator: MARCIO MENDES GRANCONATO, 16ª Turma – Cadeira 2, Data de Publicação: 23/11/2021.

[6] STJ – AgInt no REsp: 1820873 RS 2019/0172341-2, Relator: BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 25/04/2023, T1 – PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2023.

Quais os cuidados ao comprar um imóvel pela internet?

abr 28, 2020

No dia 1º de julho de 2019 o Estadão publicou uma notícia intitulada “Compra de imóvel no futuro será feita pela internet e sem corretor, aponta pesquisa” (você pode ler aqui). Na notícia foi mencionado que “no ano de 2040, mais de 50% dos consumidores poderão abrir mão de um corretor ou consultor para comprar um imóvel”. Já é realidade a compra de imóveis pela internet e a legislação tem caminhado no sentido de facilitar os trâmites. No entanto, o ano de 2040 ainda não chegou e o sistema imobiliário (legislação, cartórios, etc) do país é complexo. De forma que se de um lado é possível que quase tudo seja feito on-line, de outro é preciso observar alguns cuidados, para que o sonho da compra daquele imóvel não se torne um pesadelo. Quanto aos problemas, O GLOBO já noticiou que “”Um a cada 5 contratos de venda de imóvel não acontece por problema na documentação” (veja aqui). Pois bem, estamos no ano de 2020 e a compra de imóvel pela internet já está se tornando realidade, principalmente acelerada pela pandemia da Covid-19. Recentemente, uma reportagem de O GLOBO (veja aqui) destacou que “Angela (…) realizou um sonho: ter uma casa na bucólica Campos do Jordão, encravada na parte paulista da Serra da Mantiqueira. E tudo foi feito pela internet, sem sequer visitar o imóvel“. A possibilidade de realização dos trâmites on-line se ampliou recentemente, com as publicações dos mais recentes Provimentos do CNJ (veja artigo sobre isto aqui) e não é de hoje que diversas pessoas e imobiliárias disponibilizam fotografias e informações de imóveis à venda em sites especializados e redes sociais. Assim, a seguir serão dadas algumas dicas sobre cuidados na compra de imóveis pela internet. 1. Verifique a Matrícula do Imóvel Para a aquisição do imóvel on-line, a primeira dica é verificar a Matrícula do Imóvel. Trata-se do documento mais importante do imóvel. Na matrícula consta todo o histórico do imóvel, desde seu primeiro proprietário até seu atual proprietário, passando pelos ônus do imóvel. É possível acessar a Matrícula On-Line no site www.registradores.org.br. A Matrícula on-line não vale como certidão, mas com ela você tem acesso ao histórico do imóvel e consegue verificar se aquela pessoa que está vendendo realmente é a proprietária do imóvel. Mas atenção, nem todas as informações estão na matrícula do imóvel. É preciso verificar outras certidões para ter uma segurança maior, sob pena de o negócio se inviabilizar. 2. Compre pela internet, mas verifique o local do imóvel A compra de um imóvel é um investimento alto. Muitas vezes o comprador utiliza a poupança de toda uma vida ou o faz através de financiamento imobiliário. Portanto, é razoável que antes de adquirir determinado imóvel o interessado verifique o local ao menos uma vez. Nessa verificação, é possível avaliar de perto a localização do imóvel, conversar com a vizinhança, etc. 3. Condomínio e IPTU Antes de fechar o negócio verifique se não há débitos em aberto de condomínio e de IPTU. O condomínio pode ser obtido através de uma declaração assinada pelo síndico, com a respectiva quitação. Verifique, ainda, se quem assinou é realmente o síndico. Basta pedir a ata assembleia que o elegeu. Tratando-se de negociação on-line, é possível que o síndico do condomínio seja contactado para que o documento seja remetido por e-mail. O IPTU pode ser verificado junto à Prefeitura Municipal do Município do Imóvel. Entre no site da prefeitura e verifique sobre a expedição da certidão do IPTU e se o serviço pode ser solicitado on-line. Caso não seja possível, é possível conseguir o documento se utilizando de um despachante imobiliário. 4. As certidões do vendedor Também é extremamente importante obter diversas certidões do vendedor do imóvel. Se o vendedor for Pessoa Jurídica, necessárias as certidões da empresa e de seus sócios. Qualquer problema encontrado nas certidões deve ser minuciosamente avaliado para verificar o risco do negócio. O recomendável é que se procure um profissional para que sejam verificadas as certidões e eventuais problemas encontrados, sob pena de inviabilizar o negócio. 5. Aprenda como dar segurança nos negócios imobiliários de seu cliente Para os profissionais que tenham interesse em se aprofundar nesta área, em breve lançarei a segunda edição do curso totalmente on-line “Contratos e Rotinas Imobiliárias“. Nessa edição haverá um módulo específico para tratar dos contratos imobiliários e a pandemia do Coronavírus, além de conteúdos adicionais envolvendo as últimas práticas cartorárias na pandemia. Se você quer garantir sua vaga, clique aqui, que você receberá em seu e-maio informação sobre a abertura das inscrições em primeira mão.  

Nova lei dos distratos: como fica a comissão de corretagem?

fev 06, 2019

Em dezembro de 2018 foi publicada a Lei 13.786, a qual se convencionou denominar Lei dos Distratos de Imóveis. A lei trouxe algumas alterações nas regras previstas na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) e na Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79). Dentre as alterações, incluem-se as regras relativas à extinção do contrato de promessa de compra e venda sob a égide da Incorporação Imobiliária. Em que pese a riqueza de informações e as diversas partes divergentes da lei, o presente artigo pretende somente tratar da comissão de corretagem. Pretende-se, pois, responder ao leitor ao seguinte questionamento: com a entrada em vigor da Lei 13.786/64, como fica a comissão de corretagem nos casos de desfazimento do contrato sob a égide da lei? Antes de pontuar o que a lei trouxe sobre a comissão de corretagem, é importante fazer uma introdução mencionando o que seria a comissão de corretagem e como funciona sua sistemática. A legislação que regulamenta a profissão de corretor de imóveis dispõe que “compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária”(art. 2º, Decreto 81.871/78). Através desta intermediação exercida pelo corretor, é para ele paga a comissão de corretagem, conforme as regras previstas nos arts. 722 a 729 do Código Civil. Veja-se o teor do art. 725, do Código Civil:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Portanto, uma vez conseguido o resultado de intermediação das partes, o corretor deve receber sua remuneração. Inclusive em caso de arrependimento das partes. Assim, a comissão de corretagem é devida mesmo se, após realizado o trabalho de intermediação das partes, uma das partes se arrepender posteriormente. Ultrapassada esta breve introdução, resta esclarecer como fica a comissão do corretor que vende imóvel na planta, no âmbito da incorporação imobiliária e dos loteamentos. Sempre é devida a comissão, ainda que haja desistência da compra do imóvel? Vejamos: I – Quando o comprador se arrepende da compra A) Na incorporação imobiliária A lei trouxe o direito de o comprador se arrepender da compra, quando realizada em estandes de vendas e fora de sede do incorporado, no prazo improrrogável de 7 (sete) dias, veja o dispositivo (art. 67-A, §10, Lei 4.591/64):
§ 10.  Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
Conforme grifado acima, em caso de arrependimento do comprador todos os valores devem ser devolvidos, inclusive a comissão de corretagem. Mas para que este direito de arrependimento seja realmente exercido, é preciso que o adquirente notifique o incorporador, através de carta registrada com aviso de recebimento, nos termos do §11. E para efeitos de prazo, será levado em conta a data da postagem como contagem do prazo mencionado. Situação em que a comissão de corretagem deverá ser devolvida ao adquirente. Na prática, é corriqueiro que quando da assinatura dos contratos o adquirente já deixe preenchido o cheque relativo a comissão de corretagem. Então como esta situação poderia ser resolvida na prática? Diante da previsão legislativa, é sensato que o dinheiro relativo a comissão do corretor de imóveis fique retido enquanto não completados os 7 (sete) dias da concretização do negócio. De modo que a lei cria uma verdadeira condição resolutiva no negócio. Condição resolutiva, para melhor entendimento, é aquela situação que acarreta a extinção do contrato quando verificado determinado fato. Assim, a comissão do corretor, na prática, não seria paga enquanto não se passassem os 7 dias. Em havendo o arrependimento pelo adquirente, o contrato se extinguiria, de forma que o corretor não teria direito a sua comissão. Assim, nos moldes do art. 127 do Código Civil:
Art. 127. Se for resolutiva a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o negócio jurídico, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido.
Ocorrendo o arrependimento do comprador, devolve-se a comissão de corretagem. B) Nos loteamentos No caso dos loteamentos, a lei não trouxe expressamente o direito de arrependimento. De modo que quanto ao arrependimento deverão continuar a ser aplicáveis as regras que antes já o eram. Sobretudo, em sendo o adquirente consumidor, deve ser observado o Código de Defesa do Consumidor. II – Como fica a comissão de corretagem quando há atraso na entrega do imóvel em mais de 180 dias? A) Na incorporação A nova lei permite que a entrega do imóvel se dê em até 180 dias do prazo estabelecido em contrato, quando assim expressamente estabelecido, de forma clara e destacada. Mas e se houver atraso além deste prazo por parte da incorporadora? Veja-se, o corretor realizou o negócio, recebeu sua comissão mas a incorporadora atrasou a entrega do imóvel. Como fica a comissão de corretagem? Segundo a lei, com o atraso da entrega do imóvel, o contrato pode se manter com o adquirente ou pode ser desfeito. Em se mantendo o contrato, será devido ao adquirente indenização, na forma da lei (art. 43-A, §2º, Lei 4.591/64). Situação que não será especificada, pois não é objeto de nosso estudo. Em havendo o desfazimento do contrato pelo atraso na entrega da obra, a lei dispõe que:
§ 1º  Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
A lei menciona que deverão ser restituídas ao adquirente “a integralidade de todos os valores pagos”. Não mencionou a lei, de forma expressa, que a comissão de corretagem estaria nesta “integralidade”. Mas como integralidade, entende-se todos os valores pagos. Inclusive a comissão de corretagem? Entendemos que sim, em respeito as demais opiniões e não obstante futuros entendimentos da justiça. Para maior elucidação, é importante verificar como os tribunais têm decidido questões como esta,  veja-se decisão recentíssima de Minas Gerais:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO – PRAZO DE ENTREGA DA OBRA MAIS BENÉFICO AO CONSUMIDOR – RESCISÃO CONTRATUAL DANOS MORAIS – EXISTÊNCIA. Nos contratos envolvendo relação de consumo a interpretação das cláusulas deve ser sempre realizada em favor do consumidor (inteligência do art. 47 do CDC). Assim, havendo previsão de dois prazos distintos para entrega do bem, deverá ser considerada a data que, no caso concreto, se revele mais benéfica ao consumidor. Ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prestação, sem culpa do promissário comprador, é devida a devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem. O atraso na entrega do imóvel enseja lesão a direito de personalidade do comprador, sobretudo nos casos em que há rescisão da avença. O valor da indenização por danos morais deve ser fixado de acordo com os preceitos da proporcionalidade e razoabilidade, levando-se em conta a condição econômica das partes e a repercussão do evento danoso.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0000.18.118102-5/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/01/0019, publicação da súmula em 25/01/2019)
Note, no entanto, que a decisão acima tratou de caso envolvendo consumidor como adquirente. Já vinham, antes da lei em questão, os tribunais decidindo no sentido da devolução da comissão de corretagem em caso de atraso na entrega do imóvel.
Com a entrada em vigor da lei, havendo previsão legislativa que deve ser restituída a “integralidade” dos valores pagos pelo adquirente, entende-se que a comissão de corretagem estaria inclusa nestes valores.
No entanto, não é demais lembrar que a lei é nova, aliás, novíssima. Razão pela qual obviamente caberá à jurisprudência de nossos tribunais interpretar a lei. O tempo dirá quais os caminhos a jurisprudência traçará e como as questões relativas a lei 13.786/18 serão sedimentadas.
B) Nos loteamentos
No caso dos loteamentos, a lei exige que conste em contrato as consequências de seu desfazimento, veja-se:

“Art. 26-A.  Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

V – as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente”;

Portanto, devem estar expressas no contrato as consequências de seu desfazimento, seja por distrato (acordo entre as partes), seja por resolução (descumprimento) do contrato pelo adquirente ou pelo loteador. A lei menciona que para que sejam efetivadas as regras do desfazimento, é preciso que haja a anuência prévia e específica do adquirente a este respeito. E observa a necessidade de as cláusulas serem escritas em observância ao Código de Defesa do Consumidor. Portanto, não há menção expressa em como fica a comissão de corretagem por desfazimento do contrato pelo atraso do loteador. III – Contrato desfeito por distrato ou resolvido por inadimplemento do adquirente A) Na incorporação Quando o contrato é desfeito por acordo entre as partes (distrato) ou por inadimplência do comprador, serão devolvidas ao comprador todas as quantias pagas, atualizadas com base no índice estabelecido em contrato, sendo dessas quantias deduzidas a comissão de corretagem, nos termos do art. 67-A, I da Lei 4.591/64. Portanto, nestes casos específicos os corretores de imóveis não serão prejudicados. O mesmo ocorre quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do §5º do art. 67-A da Lei 4.591/64. Vale lembrar que caso as partes queiram desfazer o contrato por acordo, a lei permite que isto seja feito mediante instrumento específico. A lei deixa claro que as partes poderão, inclusive, definir condições diferenciadas daquelas previstas na própria lei. A primeira vista, isto faz crer que poderiam haver regras diferentes para a comissão de corretagem. Daí surge a dúvida: poderiam? Poderiam as partes estabelecer condições diversas em acordo, ultrapassando as regras da lei? Só o tempo e a jurisprudência responderão como esta questão ficará. B) Nos loteamentos No caso dos loteamentos, havendo resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, os valores que foram pagos por ele deverão ser restituídos, podendo ser descontados dos valores pagos alguns itens, dentre os quais a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (art. 32-A, V Lei 6.766/79). Observe que a comissão de corretagem não é devolvida, caso seja integrada ao preço do lote, conforme dispõe a lei. IV – Conclusão Por fim, resta dizer que a lei é muito recente. Existem mais dúvidas quanto à aplicação da lei do que soluções. A lei pretendeu dar maior segurança jurídica aos negócios e resolver questões das quais os incorporadores de imóveis clamavam. Com o passar do tempo, algumas respostas que ainda não existem podem vir a surgir.  

A responsabilidade do corretor de imóveis nas negociações imobiliárias

nov 07, 2018

Diariamente, várias pessoas buscam o corretor de imóveis para intermediar negócios imobiliários. Seja para vender, seja para comprar um imóvel. De forma que o papel do corretor de imóveis é fundamental na intermediação de negócios imobiliários. E, em sendo um papel relevante, existem também suas responsabilidades. E é este aspecto que será tratado neste artigo: qual a responsabilidade que tem o corretor de imóveis na intermediação dos negócios? E para que a leitura se faça de forma bem didática, os assuntos serão abordados por tópicos, a seguir. I – O QUE FAZ O CORRETOR DE IMÓVEIS? Ainda que seja claro para muitos, é interessante delinear qual o papel do corretor de imóveis, de forma que não restem dúvidas sobre sua importância e sobre suas responsabilidades. A Lei nº 6.530/78 regulamenta a profissão do corretor de imóveis e estabelece, em seu art. 3º o seguinte:
Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Portanto, pode-se dizer que o corretor deverá intermediar o negócio, aproximando as partes. Podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. II – O CORRETOR SÓ TEM DE APROXIMAR AS PARTES? Ultrapassada a questão acima, é preciso esclarecer se o corretor de imóveis só precisa aproximar as partes e nada mais. E é neste ponto que reside a questão mais importante, a análise da documentação relativa ao imóvel para uma negociação segura. Como o corretor de imóveis deve ser Técnico em Transações Imobiliárias, compete ao corretor avaliar a negociação que está intermediando, sob pena de responder pelos danos causados ao cliente. Para tanto, o corretor deve obter diversos documentos relativos ao negócio que está sendo realizado, tais como certidões do imóvel e certidões das partes que estão negociando o imóvel. De maneira a dar segurança na negociação do imóvel. De forma que não basta que o corretor aproxime as partes e elas fechem o negócio. O negócio deve ser viável, do ponto de vista técnico. III – A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS Quanto a responsabilidade do corretor de imóveis, cite-se dispositivo do Código Civil, a seguir:
Art. 723, parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
Desta feita, o corretor prestará todos os esclarecimentos acerca da segurança ou risco do negócio. E para que haja segurança na negociação, o corretor deve verificar questões diretamente e indiretamente ligadas ao imóvel. É preciso, por exemplo, que o corretor verifique se não existem débitos de IPTU sobre o imóvel. Isto porque por se tratar de uma obrigação propter rem (que acompanha a coisa), se esta questão não for verificada previamente, o próprio imóvel “responderá” pela dívida de iptu. Outra questão importante para a segurança do negócio é a avaliação da matrícula do imóvel, documento em que constarão detalhes como gravames que possam incidir sobre o imóvel negociado. Veja-se, ainda, o Código de Ética profissional dos corretores de imóveis:
Art. 5° – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
De maneira que fica evidente que o trabalho do corretor de imóveis possui alta carga de responsabilidade. Assim, o corretor que der causa a ato danoso ao cliente por imperícia, imprudência e negligência (ou infrações éticas) responde civil e penalmente. Observe, ainda, o que o Superior Tribunal de Justiça menciona sobre a responsabilidade do corretor de imóveis:
AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ORIENTA A SÚMULA 7/STJ QUE, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME DE PROVAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, DE MODO A EVITAR A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS NULOS OU ANULÁVEIS, PODENDO, NESSES CASOS, CONSTATADA A SUA NEGLIGÊNCIA QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE SÃO ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR PERDAS E DANOS. 1. A decisão tomada pela Corte local decorreu de fundamentada convicção embasada nos elementos contidos nos autos, de modo que a eventual revisão da decisão esbarraria no óbice intransponível imposto pela Súmula 7/STJ. 2. “É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos”. (STJ – AgRg no REsp: 1309646 SP 2012/0032432-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 25/02/2014, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2014)
Portanto, recomenda-se que a escolha do corretor de imóveis seja feita de forma a privilegiar o profissional com experiência e com conhecimento técnico suficientes para que o negócio seja realizado de maneira segura. Lembrando que se a análise da negociação ultrapassar o conhecimento técnico do corretor de imóveis, é importante que o interessado procure um advogado especialista em Direito Imobiliário, profissional que poderá emitir parecer jurídico acerca de negociações imobiliárias.  

Como fica a comissão do corretor de imóveis na permuta?

jan 19, 2018

Questão que coloca muitos profissionais do mercado imobiliário e muitos compradores e vendedores de imóveis em dúvida é quanto à comissão de corretagem em caso de permuta de imóveis. O que será esclarecido no presente artigo. Mas antes, é preciso entender o que é permuta, também conhecida como troca ou escambo. A permuta, sem se prender a técnica jurídica, é uma troca de coisas. Isto, na prática do mercado ocorre, por exemplo, quando uma pessoa troca uma casa por um apartamento, um terreno por uma loja, uma sala comercial por uma casa, etc. Portanto, na permuta de imóveis ocorre a troca de bens imóveis, sendo que neste caso não há a figura do comprador e do vendedor, pois ambas as partes estão permutando. De modo que não existe uma contraprestação em dinheiro , não existe um “preço” na negociação. No caso de existir necessidade do pagamento de uma diferença em dinheiro, em que uma parte entrega um imóvel de menor valor e paga, ainda, uma quantia em dinheiro, ocorre na verdade a compra e venda. Mas voltando ao caso da permuta é preciso esclarecer que o próprio Conselho (CRECI) recomenda que, em caso de permuta e dação em pagamento, os honorários do corretor serão devidos pelos respectivos proprietários, no percentual correspondente ao da venda. Neste sentido, leia-se a Tabela de Honorários do SINDIMÓVEIS/MG (Sindicato dos Corretores de Imóveis de Minas Gerais):
Nas permutas e/ou dações em pagamento, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários, seja do imóvel vendido, bem como do(s) imóvel(is) dado(s) pelo comprador como parte de pagamento, incidindo sobre todos os imóveis envolvidos na transação, o mesmo percentual previsto no Item I (Venda).
Aliás, redação semelhante existe na Tabela Referencial de Honorários do CRECI/SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo). Mas note que o entendimento da jurisprudência é no sentido de que a comissão deve incidir sobre o valor global da transação, não sendo admitida a dupla comissão, nos termos da decisão a seguir:
“Comissão de corretagem. Ação de cobrança e indenização por danos morais. Parcial procedência. Ilegitimidade passiva dos réus, pessoas físicas. Afastamento. Negócio realizado por meio de permuta de imóvel. Pretensão de recebimento da comissão sobre o valor de cada imóvel. Inadmissibilidade de dupla comissão. Incidência sobre o valor negociado. Ausente prova do pagamento, eis que o comprovante de transferência bancária não indica que se trata da comissão. Recurso parcialmente provido.” (Relator: Cesar Lacerda; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 06/12/2016; Data de registro: 07/12/2016)”
Para que não haja problemas entre as partes contratantes, o ideal é que fique disposto no contrato de corretagem todos os detalhes referentes à transação, tal como os honorários devidos, dentre outros detalhes da negociação.