Tag: coronavírus

Como ficam as incorporações imobiliárias na pandemia?

maio 19, 2020

Tagged : construção civil, coronavírus, incorporação, pandemia

A incorporação imobiliária é uma atividade complexa, que envolve diversos contratos e negócios. É através da incorporação imobiliária que o incorporador localiza um terreno, antevendo o futuro e antecipando aquilo que os consumidores terão interesse em adquirir anos depois (através de um estudo sobre a viabilidade daquele empreendimento, em todos os aspectos) e idealiza, assim como efetiva, a construção de um empreendimento para a venda de unidades futuras.

Basicamente, o trabalho do incorporador é gerir a atividade de incorporação e canalizar todas as relações jurídicas envolvidas para o fim único de promover a construção de determinado empreendimento. Trata-se de atividade complexa, que gera muitos questionamentos.

Ocorre que, diante do estado de calamidade pública que se instalou por consequência da pandemia do coronavírus, esses questionamentos aumentaram e têm gerado inúmeros debates por profissionais do setor.

Dentre os questionamentos que se apresentam, destacam-se: como estará o mercado imobiliário após o fim da pandemia? Como ficará a capacidade de compra do consumidor após o fim da pandemia? Como estará a oferta de créditos dos agentes financeiros e quais as condições de financiamento para o produto e o adquirente? Como fica o programa Minha Casa Minha Vida? Como estarão as possibilidades de recursos da Caixa, se ela tiver de ajudar a aquecer a macroeconomia? Seria possível o incorporador, em situação de imprevisibilidade, poder desfazer o negócio?

De todas as questões apresentadas, que não são poucas, o presente artigo pretende tratar especificamente do chamado prazo de carência do incorporador e da possibilidade (ou não) de sua suspensão, de forma a proteger a incorporação da forte crise financeira agravada pela calamidade ocasionada pela pandemia do coronavírus.

I – O prazo de carência do incorporador

Quando do registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis competente, pode o incorporador estabelecer um prazo de carência para a efetivação da incorporação imobiliária (arts. 33 e 34 da Lei nº 4.591/64).

Referido prazo de carência deverá ser feito através de uma declaração expressa que fixe o prazo para que o incorporador possa, eventualmente, desistir do empreendimento. Nessa declaração o incorporador deve, ainda, apresentar as razões pelas quais o autorizarão a desistir do empreendimento. A título de exemplo, dentre as razões possíveis, cite-se problemas de ordem técnica na edificação, conjuntura financeira negativa, manifestações populares organizadas contra o empreendimento, etc.

Caso haja interesse na desistência por parte do incorporador, ele deve protocolar requerimento no cartório de registro de imóveis informando a) os motivos que o levaram a desistir do empreendimento; b) os documentos que comprovem que os adquirentes foram devidamente comunicados da desistência da incorporação; c) declaração firmada pelo incorporador de que não houve celebração de nenhum documento de venda, promessa de venda ou de ajuste preliminar, etc; d) a data e assinatura do incorporador, com firma reconhecida por tabelião de notas da localidade do imóvel.

Já escrevi sobre este tema aqui e aqui.

II – Como fica o prazo de carência durante a pandemia?

Ultrapassada essa questão inicial, pergunta-se: como ficaria esse prazo em tempos de pandemia? Afinal, sabe-se que com a pandemia, por conta da decretação do estado de calamidade e o consequente fechamento do comércio e de várias atividades, grave crise financeira tem atingido o mercado.

Portanto, certamente se poderia concluir que durante o estado de calamidade pública, decorrido da pandemia do coronavírus, vários consumidores deixariam de adquirir unidades imobiliárias por conta da instabilidade financeira do momento.

Foi exatamente por conta desse motivo que recente julgado da juíza da Vara de Sucessões, Empresarial e de Registros Públicos de Juiz de Fora/MG, ainda em primeira instância, deferiu liminar no sentido de suspender o restante do prazo de carência de determinado empreendimento, enquanto perdurar a situação de calamidade pública (Processo nº 5007483-14.2020.8.13.0145).

Na decisão, a juíza entendeu que

é muito maior a chance de desistência do empreendimento nesse período, considerando-se a situação socioeconômica do pais decorrente do estado de calamidade pública que mudam as circunstâncias da venda dos imóveis. Outrossim, se a principal finalidade do prazo de carência é justamente ter a chance de mensurar a adesão a comercialização das unidades do empreendimento, é certo que o alcance dessa finalidade de proteção ao mercado resta prejudicada em virtude do cenário atual.

Portanto, na decisão a juíza suspendeu o prazo de carência do incorporador, de forma que quando cessar o estado de calamidade o prazo voltará a contar do momento que foi suspenso, garantindo proteção ao incorporador.

Em verdade, a situação da calamidade pública tem prejudicado sobremaneira as atividades da construção civil. É fato. E o estado de calamidade vivenciado é argumento suficiente para a suspensão do prazo conferido ao incorporador.

III – Conclusão

Neste momento, o mercado imobiliário enfrenta muitos questionamentos. As perguntas são tantas que cada problemática merece um artigo específico, demonstrando como a justiça tem enfrentado cada questão e quais os argumentos jurídicos a favor do incorporador.

Neste breve artigo, que se limitou a tratar do prazo de carência do incorporador, verificou-se que o estado de calamidade e a consequente instabilidade do mercado imobiliário justificam a suspensão do prazo de carência a favor do incorporador.

Você também pode se interessar por:

Quais os cuidados ao comprar um imóvel pela internet?

O que mudou com a lei que dispensa o habite-se?

O funcionamento dos cartórios durante a pandemia

O que indisponibilidade de bens imóveis?

Read More

Como fazer um testamento durante a pandemia?

maio 12, 2020

Tagged : coronavírus, direito civil, direito notarial e registral, testamento, testamento emergencial, testamento na pandemia, testamento particular
O ano de 2.020 trouxe ao mundo a pandemia do coronavírus. E com a pandemia, veio à tona grande insegurança com relação ao futuro, seja na saúde pública (ou na própria saúde), seja na economia. No dia da publicação desse texto a mídia já noticia mais de 11 mil mortos, somente no Brasil. Com tanta incerteza com relação ao futuro e com tantos óbitos, sobretudo de idosos, uma contribuição relevante que pode ser feita é levar às pessoas o conhecimento acerca da possibilidade de realização de um testamento de urgência. Afinal, em se tratando a pandemia de situação emergencial, a lei permite que o testador realize um testamento sem maiores burocracias. Neste sentido, o presente artigo tem o condão de informar e tratar de alguns aspectos do chamado testamento emergencial. A questão será, a seguir, tratada em tópicos. I – O QUE É UM TESTAMENTO? Um testamento é basicamente o ato mediante o qual uma pessoa dispõe de seus bens para depois de sua morte. Através de um testamento o interessado pode indicar quem ficará com o que. Se aquela casa ficará para um terceiro ou para alguém específico da família, etc. Em regra, um testamento exige diversas formalidades legais, sem as quais ele pode até ser invalidado no futuro. No entanto, existe uma situação em que a Lei permite com que o interessado elabore um testamento de próprio punho, sem maiores formalidades legais. Mas para isso é preciso que alguns requisitos mínimos sejam observados. Trata-se do testamento emergencial, que será tratado no tópico seguinte. II – TESTAMENTO EMERGENCIAL? O testamento emergencial está descrito no art. 1.879 do Código Civil, veja-se:
Art. 1.879. Em circunstâncias excepcionais declaradas na cédula, o testamento particular de próprio punho e assinado pelo testador, sem testemunhas, poderá ser confirmado, a critério do juiz.
Veja que a lei exige que seja realizado o testamento em circunstâncias excepcionais e que essas circunstâncias sejam declaradas na cédula.  Portanto, a circunstância excepcional deve ser declarada expressamente pelo testador. Diante dessa necessidade, no passado era difícil a aplicação prática desta modalidade de testamento, mesmo porque essas circunstâncias excepcionais deveriam ser comprovadas no processo para o convencimento do juiz. Como exemplo, cite-se julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:
Testamento emergencial e providências do art. 1.879 do CC – Para que o juiz confirme documento subscrito de próprio punho, sem testemunhas, como sendo testamento particular celebrado em condições excepcionais e que dispensariam as formalidades legais, será preciso provas cabais de que existiam motivos para esse procedimento, o que não foi produzido pelos interessados – Cerceamento de defesa não configurado, mantida a r. sentença de extinção [art. 267,1, do CPC] – Cédula (folha de agenda) que não descreve a excepcionalidade da medida, não se comprovando que o de cujus estava a beira de morte ou em situação de perigo – Não provimento. (TJ-SP – APL: 994093426070 SP, Relator: Enio Zuliani, Data de Julgamento: 08/04/2010, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2010)
Outro exemplo é um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo:
TESTAMENTO. Testamento particular excepcional. Declaração que não descreve a situação excepcional que autoriza a dispensa de testemunhas. Ausência de requisito essencial previsto no art. 1.879 do CC. Morte da testadora, ademais, ocorrida mais de seis anos depois da subscrição da declaração. Prova oral inadmissível no caso concreto. Cerceamento de direito inexistente. Indeferimento da inicial mantido. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP – APL: 30021763520138260586 SP 3002176-35.2013.8.26.0586, Relator: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 26/05/2015, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/05/2015)
Não obstante a evidente situação emergencial vivida no mundo, na utilização do testamento emergencial não se pode deixar de mencionar expressamente na cédula as circunstâncias vivenciadas pelo testador que justificariam a ausência de testemunhas no ato. Mesmo porque isso é um requisito que a lei traz para que a questão seja posteriormente confirmada pelo juiz. Desta forma, após a realização da declaração pelo interessado, aos herdeiros caberá o ajuizamento de ação para que o juiz “confirme” se aquele procedimento observou todos os requisitos da lei e “valide” o ato. Assim, em se tratando a pandemia do coronavírus de situação obviamente emergencial, o enfermo poderia se utilizar do testamento emergencial como forma de planejar seu patrimônio para depois de seu óbito. III – TESTAMENTO PARTICULAR COM TESTEMUNHAS Caso o interessado não esteja passando por situação que justifique a utilização do mencionado testamento emergencial, é possível que ele se utilize do testamento particular disposto no art. 1.876 e seguintes do Código Civil. Assim como no testamento emergencial, o testamento particular pode ser escrito de próprio punho. Pode também ser através de processo mecânico, conforme a lei. No testamento particular, ao contrário do emergencial, três testemunhas devem acompanhar o ato e assinarem juntamente com o testador. Após a morte do testador, referido escrito deverá ser submetido ao juiz, para sua confirmação. III – QUAL O PRAZO DOS TESTAMENTOS PARTICULAR E EMERGENCIAL?
Uma vez realizado o testamento emergencial pelo interessado, caso ele não venha a óbito nos próximos 90 (noventa) dias, o documento caducará. De forma que para que aquelas disposições se tornem válidas, o testador, após a pandemia, deve realizar seu testamento da forma tradicional. O prazo de 90 (noventa) dias é utilizado pela doutrina, por conta do prazo expresso nos arts. 1.891 e 1.895 do Código Civil. Portanto, recomenda-se a observância do prazo acima para que os interessados não tenham problemas com a validação do testamento na justiça.
 
 
Read More

O funcionamento dos cartórios durante a pandemia

abr 11, 2020

Tagged : cartórios, cnj, coronavírus, pandemia, provimento 95
Com a pandemia do coronavírus, foram editadas diversas normativas pelo CNJ para regulamentar o funcionamento dos cartórios. De forma que essas normativas, dentre outras questões, dispuseram sobre a continuidade dos serviços notariais e registrais e de questões outras, das quais se pretende tratar. Os provimentos números 91, 93, 94 e 95, bem como a Recomendação nº 45 do Conselho Nacional de Justiça serão, a seguir, didaticamente tratados, para melhor compreensão do leitor. I – Continuidade do serviço Os serviços públicos de notas e registros (cartórios) devem manter a continuidade e o seu funcionamento é obrigatório (art. 1º, §1º Prov. 95 CNJ). Assim, segundo as normativas apresentadas, os cartórios devem continuar a operar, seja de forma remota, seja presencialmente (em casos excepcionais). II – Adoção de medidas preventivas para a redução dos riscos de contaminação A Recomendação nº 45 do CNJ recomenda “às Corregedorias dos Tribunais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal a adoção de medidas preventivas para a redução dos riscos de contaminação com o novo coronavírus, causados da Covid-19, pelos delegatários e/ou responsáveis e usuários do serviço extrajudicial brasileiro” (art. 1º). Neste sentido, a Corregedoria do Estado de Minas Gerais estabeleceu que os atendimentos presenciais deverão ocorrer de forma controlada, observando-se rigorosamente as orientações das Secretarias Municipais e Estaduais de Saúde, bem como ao Ministério da Saúde, sobre medidas de prevenção à disseminação do coronavírus (art. 1º, §3º c/c art. 3º da Portaria Conjunta nº 955/PR/2020). No caso dos notários que excepcionalmente resolverem implantar o atendimento ao público presencial, o Provimento nº 95 do CNJ traz alguns critérios:
  • intercalar cadeiras de espera com espaço mínimo de 2 metros entre um usuário e outro, para que fiquem com uma distância segura entre si;
  • limitar a entrada de pessoas nas áreas de atendimento, evitando aglomerações. Recomenda-se a triagem do lado de fora da serventia;
  • marcação de faixa de segurança a uma distância de 1,5 metros nas áreas de atendimento entre usuário e atendente;
  • orientar os usuários da possibilidade de realizar atos em diligência;
  • disponibilizar álcool em gel, luvas e máscaras aos atendentes que tenham contato com documentos em papel e com o público;
  • disponibilizar álcool em gel em local de fácil acesso aos usuários;
  • higienizar rotineiramente as máquinas e objetos, canetas e outros materiais de constante contato com os usuários.
III – Atendimento à distância obrigatório Quando o responsável pela serventia ou qualquer colaborador estiver infectado pelo vírus COVID-19, o atendimento à distância é obrigatório (art. 1º, §2º Prov. 95 CNJ). IV – Os registros de nascimentos no período da pandemia Quando dos nascimentos no país, o interessado tem, em regra, o prazo de 15 dias para apresentação das declarações de nascimento aos cartórios de registro civil. Quando o nascimento se dá em local distante mais de 30 km do cartório, o prazo pode chegar a 3 meses (art. 50, Lei nº 6.015/73). No período da pandemia (assim decretado Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional – ESPIN), pode o interessado apresentar a declaração de nascimento diretamente aos cartórios. Neste caso, vale a regra da lei. Se o oficial do cartório suspeitar da falsidade da declaração, pode exigir prova suficiente e, em caso de dúvida, poderá requerer ao Juiz as providências cabíveis para o esclarecimento do fato (art. 1º, §1º, Prov. 93 CNJ). No entanto, pode o interessado optar por não apresentar, de pronto, a declaração de nascimento aos cartórios. Isso porque no período de pandemia do coronavírus, os prazos para declaração de nascimento ficam prorrogados por até 15 (quinze) dias após a decretação do fim da emergência em saúde pública de importância nacional, ESPIN (art. 1º, Prov. 93 CNJ). Nestes casos, será consignado o motivo da dilatação dos prazos nos respectivos livros e assentamentos (art. 1º, §2º, Prov. 93 CNJ). Ainda por conta da pandemia, os hospitais, em caráter excepcional, podem encaminhar os documentos necessários à elaboração do atestado de nascimento ao e-mail do respectivo cartório, que pode ser obtido em www.arpenbrasil.org.br (art. 1º, §4º, Prov. 93 CNJ). V – Os óbitos durante a pandemia Quanto às declarações de óbito, estas poderão ser assinadas presencialmente pelos declarantes nos hospitais e posteriormente enviadas ao e-mail do cartório competente, no endereço divulgado no site www.arpenbrasil.org.br (art. 2º, Prov. 93 CNJ). Sendo que a cópia de identidade do falecido e do declarante poderão ser digitalizadas e enviadas ao cartório (art. 2º, §1º, Prov. 93, CNJ). Se o oficial do cartório suspeitar da falsidade da declaração, pode exigir prova suficiente e, em caso de dúvida, poderá requerer ao Juiz as providências cabíveis para o esclarecimento do fato (art. 2º, §4º, Prov. 93 CNJ). VI – A recepção dos títulos de forma eletrônica  É permitido que os notários, a seu exclusivo critério, recepcionem títulos de forma eletrônica, por outros meios que comprovem a autoria e integridade do arquivo. Neste caso, deve-se observar o art. 10, §2º da MP 2200-2/2001, segundo o qual:
§ 2o O disposto nesta Medida Provisória não obsta a utilização de outro meio de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica, inclusive os que utilizem certificados não emitidos pela ICP-Brasil, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento.
Portanto, é possível que os cartórios recepcionem os títulos de forma eletrônica. VII – O e-protocolo O e-protocolo é um sistema operado no www.registrodeimoveis.org.br em que o usuário cadastrado poderá enviar o arquivo na plataforma, escolhendo o cartório que receberá o título. VIII- As certidões dos cartórios de registro de imóveis No que diz respeito aos registros de imóveis, é possível se obter certidões em praticamente todo o país através do site www.registrodeimoveis.org.br (já era assim antes da pandemia). Existe, ainda, um sistema em Minas Gerais, onde também é possível praticar os atos junto ao registro: https://www.crimg.com.br. As certidões digitais solicitadas durante o horário de expedientes, com indicação do número da matrícula ou do registro será emitida e disponibilizada dentro de, no máximo, duas horas. Exceto nos casos de manuscritos, cuja emissão deve ocorrer em até 5 dias (art. 8º, Prov. 94 CNJ). IX – Protocolos via internet O art. 6º do Provimento 95 do CNJ (e o art. 4º do Prov. 94 do CNJ) admite que durante a ESPIN, todos os oficiais de registro e tabeliães deverão recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados com padrões técnicos, que forem encaminhados eletronicamente para a unidade de serviço. O art. 6º, §1º do Prov. 95 CNJ estabelece que:
§ 1º. Considera-se um título nativamente digital, para todas as atividades, sem prejuízo daqueles já referidos no Provimento CNJ 94/2020, de 28 de março de 2020, e na legislação em vigor, os seguintes:
I – O documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado com Certificado Digital ICP-Brasil por todos os signatários e testemunhas: II – A certidão ou traslado notarial gerado eletronicamente em PDF/A ou XML e assinado por tabelião de notas, seu substituto ou preposto; III – Os documentos desmaterializados por qualquer notário ou registrador, gerado em PDF/A e assinado por ele, seus substitutos ou prepostos com Certificado Digital ICP- Brasil. IV – As cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, por meio de acesso direto do oficial do registro ao processo judicial eletrônico, mediante requerimento do interessado.
Ocorre que o §1º acima exposto dispõe a expressão “sem prejuízo daqueles já referidos no Provimento CNJ 94/2020. Aqueles então referidos são:
III – o resumo de instrumento particular com força de escritura pública, celebrado por agentes financeiros autorizados a funcionar no âmbito do SFH/SFI, pelo Banco Central do Brasil, referido no art. 61, “caput” e parágrafo 4o da Lei no 4.380, de 21 de agosto de 1.964, assinado pelo representante legal do agente financeiro IV – as cédulas de crédito emitidas sob a forma escritural, na forma da lei; V – o documento desmaterializado por qualquer notário ou registrador, gerado em PDF/A e assinado por ele, seus substitutos ou prepostos com Certificado Digital ICP- Brasil.
Assim, os títulos apresentados são, para os devidos fins, considerados documentos nativamente digital. X – Os prazos nos registros de imóveis Os prazos não serão suspensos durante a pandemia. Enquanto perdurar o sistema de plantão, os prazos de validade da prenotação (protocolo) e os prazos de qualificação (pelo registrador) e de prática dos atos de registro serão contados em dobro. Com exceção dos prazos para emissão das certidões e os registros dos contratos de garantias reais sobre bens imóveis que sejam condição para a liberação de financiamentos concedidos por instituições de crédito, observados o controle do contraditório e a ordem cronológica de apresentação dos títulos.  
Read More

Impactos da Covid-19 nas locações de imóveis e os Projetos de Lei sobre a matéria

abr 01, 2020

Tagged : Contratos de locação, coronavírus, locação de imóveis, PL Coronavírus
Na data de redação do presente artigo, o país já contabiliza mais de cinco mil infectados pelo novo Coronavírus. E o número de óbitos supera 200. Com a pandemia da Covid-19, o governo tem tomado medidas emergenciais, como restrições no funcionamento de estabelecimentos comerciais. Essas medidas já têm afetado a economia, como é sabido. Dentre os setores afetados, destaca-se aquele relativo às locações de imóveis. O principal questionamento que se faz é: como fica a situação de locadores e locatários, frente ao fechamento do comércio e à grave crise econômica que se apresenta? No presente artigo serão apresentados os impactos da Covid-19 nas locações de imóveis, dentre outras questões. I – Quais os entendimentos que já existem sobre os contratos de locação de imóveis e o coronavírus? Alguns juristas já têm iniciado o debate sobre as possíveis implicações nos contratos de locação, diante da pandemia. Seja por conta de inúmeras lojas fechadas (por restrições do poder público), seja por conta da excessiva queda em seus faturamentos. Assim, como o direito não é uma ciência exata, ressalvados entendimentos outros, já existem três pontos de vista diferentes sobre as implicações do coronavírus nas locações de imóveis. A) Aplicação do caso fortuito ou força maior (art. 393, Código Civil) – Alguns juristas defendem que é possível que o locatário suspenda os pagamentos de alugueis, diante do caso fortuito ou força maior. Para efeitos didáticos, tanto o caso fortuito quanto a força maior podem ser entendidos como ações de causas que se situam fora do alcance da vontade de uma parte, impedindo-a de seu cumprimento. São eventos supervenientes e inevitáveis, ou seja, “fora do alcance do poder humano”. Quem assim entende, o faz utilizando o art. 393 do Código Civil:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Assim, para os adeptos desse entendimento, os locatários poderiam suspender os alugueis diante da ocorrência da pandemia do Coronavírus. B) A aplicação da onerosidade excessiva (art. 478, Código Civil) – Há, ainda, aqueles que se utilizam do art. 478 do Código Civil para tentar solucionar a questão:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Para os adeptos dessa corrente, esses contratos de locação se tornaram excessivamente onerosos para o locatário, uma vez que a pandemia tem atacado diretamente o faturamento dos empresários. Razão pela qual o locatário poderia pedir a revisão do contrato ou mesmo resolvê-lo (trocando em miúdos, desfazê-lo). Com respeito aos que assim entendem, não há como aplicar esse entendimento. Para a aplicação da onerosidade excessiva, é preciso que, cumulativamente:
  • a prestação se torne excessivamente onerosa para o locatário;
  • haja extrema vantagem para o locador.
No caso concreto, a pandemia do Coronavírus até pode fazer com que as prestações das locações de imóveis se tornem excessivamente onerosas aos locatários. No entanto, não geram, de forma alguma, extrema vantagem aos locadores. Os locadores também estão sofrendo com a pandemia. Portanto, defende-se a impossibilidade de aplicação desse argumento. C) Deterioração da Coisa (art. 567, Código Civil) – Para aqueles que defendem essa corrente, a pandemia do Coronavírus trouxe a impossibilidade de usar a coisa (o imóvel) conforme contratado. O que criaria uma espécie de deterioração do imóvel. Veja-se o teor do art. 567, do Código Civil:
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Assim, se a coisa alugada se deteriorar sem culpa do locatário, ele poderá pedir a redução proporcional do valor do aluguel ou, ainda, resolver o contrato, caso o imóvel não sirva para a finalidade que se destina. Dentre os que defendem esta corrente, está o jurista Gustavo Tepedino. D) A teoria do fato do príncipe A teoria do fato do príncipe serve àquelas situações em que o governo suspendeu o funcionamento do comércio. É o caso dos shopping centers, restaurantes, teatros e cinemas. Pelo fato do príncipe, há um desequilíbrio contratual causado pela intervenção do Poder Público, que gera um desequilíbrio econômico-financeiro do contrato. Segundo os defensores dessa corrente, sugere-se a suspensão de pagamentos ou eventual resolução no futuro, sem imputação de culpa a qualquer das partes. II – Deve-se aplicar necessariamente um dos entendimentos acima? Os entendimentos apresentados têm sido debatidos por juristas em todo o país. No entanto, a questão ainda não chegou ao judiciário. Razão pela qual ainda não existe jurisprudência sobre o tema. Portanto, não se sabe se a justiça aplicará qualquer dos entendimentos acima. Há, por outro lado, teorias que defendem a manutenção dos contratos. Algumas delas:
  • Princípio da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais (art. 421, parágrafo único Código Civil): “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”;
  • Força obrigatória das convenções e dos contratos, concretizado na máxima pacta sunt servanda: art. 2º da Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19).
Portanto, existem argumentos de ambos os lados. Razão pela qual não se pode afirmar, categoricamente, que se deve aplicar esta ou aquela corrente em detrimento das demais. III – O Projeto de Lei nº 1179/2020 que tramita no Senado Federal e a locação de imóveis O Senador Antonio Anastasia é autor do referido Projeto de Lei que tramita no Senado Federal. O projeto dispõe sobre o Regimento Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do Coronavírus. O projeto não se restringe a tratar de locações de imóveis. No entanto, o presente artigo não tratará de todo o teor do projeto, se limitando a tratar das locações de imóveis. A) A resilição, resolução e Revisão dos Contratos Efeitos jurídicos do PL: Segundo o art. 6º do PL, as consequências decorrentes da pandemia não terão efeitos jurídicos retroativos. O dispositivo inclui aquelas decorrentes de caso fortuito e força maior. Em outras palavras, caso o PL se torne lei, as soluções trazidas pelo PL não podem retroagir. Só serão aplicadas à partir da publicação da lei, considerando-se a data do dia 20/03/2020 (art. 1º, parágrafo único do PL). Fatos imprevisíveis para aplicação da onerosidade excessiva: Ainda, segundo o PL, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário não poderão ser considerados fatos imprevisíveis para efeitos de aplicação da onerosidade excessiva, apresentada no item B do primeiro tópico (art. 7º , PL). B) Das Locações de Imóveis Urbanos Liminar em ação de despejo: segundo o PL, nas ações de despejo ajuizadas após o dia 20/03/2020 não será concedida liminar para desocupação antes de 31/12/2020 (art. 9º, PL). Algumas decisões recentes tem privilegiado os locatários neste sentido. Cite-se como exemplo um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo (primeira instância) em que o juiz deferiu o despejo, mas o suspendeu por 30 dias, tendo em vista a pandemia do coronavírus. No despacho, o juiz ainda considerou: “Decorrido o prazo de 30 dias, tornem conclusos para apreciar o cumprimento da medida ou nova suspensão de prazo, a depender a situação do contágio do surto em questão”. (Processo nº 0012529-47.2020.8.26.0100). Suspensão de alugueis nas locações residenciais: nas locações residenciais, os locatários que sofrerem alteração econômico-financeira (demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração) poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento de alugueis vencíveis a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020. Essa suspensão, segundo o PL, deverá ser comunicada pelos locatários aos locadores. Sugere-se que a comunicação seja através de notificação extrajudicial, através dos correios (com aviso de recebimento) ou através do cartório de registro de títulos e documentos. No entanto, o PL autoriza qualquer forma, desde que lícita. Em caso de suspensão de pagamento pelos locatários, os alugueres vencidos deverão ser pagos de maneira parcelada a partir de 30/10/2020, na data do vencimento, somando-se a prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% daqueles vencidos(art. 10º, §1º PL).
IV – O Projeto de Lei nº 884/2020 que tramita no Senado Federal e a suspensão de alugueis em caráter emergencial Há, ainda, o Projeto de Lei nº 884, de autoria do Senador Weverton, que dispões sobre a suspensão na cobrança do pagamento de aluguéis em caráter emergencial a pessoas físicas e jurídicas, bem como nos casos de assunção destes valores pelo Governo Federal, pelo prazo de 90 dias, devido à pandemia do Coronavírus.
O Projeto suspende as cobranças de alugueis por 90 dias, nos casos de pessoas físicas e jurídicas (art. 1º, PL). V – O que tem acontecido na prática? Diante da forte crise econômica causada pela pandemia do Coronavírus, locatários têm tomado algumas providências, cada qual à sua maneira. Algumas são elencadas:
  • Acordos para a redução dos valores pagos:  Nos casos em que os imóveis foram compulsoriamente fechados, por conta de ato do poder público, alguns locatários têm procurado os locadores para acordar alguma redução (proporcional) nas locações;
  • Notificação para suspensão dos pagamentos: Alguns locatários, sem tentativa alguma de acordos, têm notificado seus locadores informando a suspensão dos pagamentos de alugueis, se utilizando do argumento do caso fortuito e da força maior.
Não nos parece correta, muito menos sensata, a postura que alguns locatários têm tomado, de se utilizarem da notificação para imediata suspensão dos pagamentos a título de alugueis. Essas notificações, por si só, não são capazes de permitir a inadimplência por parte dos locatários. É bom lembrar que, apesar da existência dos diversos entendimentos apresentados no presente artigo, ainda não se formou jurisprudência sobre a matéria. Assim, caso haja judicialização da questão, não há certeza que a justiça manterá tais suspensões. VI – Então qual a melhor solução? Não existe uma solução uniforme, que se pode aplicar a toda e qualquer locação de imóvel. Deve-se analisar as diferentes modalidades de locação (se em shopping center, se é residencial ou não, se o imóvel está fechado por ato do poder público, etc.) e o caso concreto. Sugere-se, como sempre, que a solução sensata seja aquela que privilegie a conversa, o acordo. Tanto para locador quanto para locatário o melhor é que as partes conversem e cheguem a um acordo razoável para ambos.
       
 
Read More

Como fica a taxa condominial em tempos de coronavírus?

mar 26, 2020

Tagged : Condomínios e coronavírus, coronavírus, direito condominial, Quotas condominial, Redução quota condominial
A pandemia do Coronavírus tem feito governos tomarem decisões drásticas, como o isolamento social, o fechamento do comércio, de escolas, etc. Com a paralisação do comércio e com o isolamento social, muitos trabalhadores têm deixado de produzir – ou produzido menos que deveriam -, razão pela qual a economia tem sido fortemente prejudicada. Com a crise do coronavírus e a economia afetada, todos os setores têm sido prejudicados. Neste artigo será abordado sobre um setor específico: os condomínios. Com a crise do coronavírus e a economia em queda, como ficam as taxas condominiais, aquelas que os condôminos pagam para a manutenção dos condomínios? Poderiam os condôminos cessarem com os pagamentos? Poderiam os condôminos reduzir as despesas? Essas questões serão tratadas a seguir, em tópicos. I – O que está incluso na taxa condominial? As taxas condominiais são valores pagos para a manutenção dos condomínios e se dividem basicamente em: despesas ordinárias e extraordinárias. a) despesas ordinárias: as despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração do condomínio, tais como (art. art. 23, §1º Lei n 8.245/91):
  • salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
  • consumo de água, esgoto, gás e luz das áreas comuns do condomínio;
  • limpeza e conservação das áreas comuns;
  • manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;
  • manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
 b) despesas extraordinárias: as despesas extraordinárias são aquelas alheias aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como (art. 22, parágrafo único, Lei nº 8.245/91):
  • obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura geral do imóvel;
  • pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
  • obras destinadas as condições de habitalidade do edifício;
  • despesas de decoração e paisagismo da área comum;
  • constituição de fundo de reserva;
  • instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer.
Portanto, dentro das taxas condominiais se incluem as despesas ordinárias e extraordinárias. No entanto, com a crise instalada pela pandemia do coronavírus, é bem provável que diversas pessoas não tenham capital necessário para continuarem arcando com as despesas condominiais. II – Se o condômino cessar com o pagamento da taxa condominial, o condomínio pode cobrá-lo? Diante da ausência de pagamento, por qualquer condômino, das taxas condominiais, o condomínio certamente pode cobrá-lo. No entanto, diante do cenário de pandemia, recomenda-se prudência entre síndicos, administradoras e condôminos. É de conhecimento geral que todos os setores da economia vão sofrer considerável queda. III – O que o condômino com dificuldades financeiras pode fazer? Como o condomínio possui suas despesas recorrentes (pagamento de funcionários, manutenção do prédio, etc), caso o condômino preveja possibilidade de ficar inadimplente, recomenda-se que procure o síndico e a administradora e tente negociar um acordo. Acordo este com o fim de minimizar os riscos para ambos. Pode-se sugerir dilação de prazos, isenção de juros, etc. IV – Como o condomínio poderia tentar minimizar os gastos? A situação pela qual o país tem vivido é sem precedentes. Portanto, deve-se usar a criatividade, observando-se também a legislação vigente. Para efeitos de tentar minimizar os gastos, sugere-se que o condomínio negocie com eventuais fornecedores. Ao menos com aqueles cujas despesas não sejam ordinárias. Afinal, as despesas ordinárias invariavelmente são inadiáveis. Quanto às despesas extraordinárias, a depender do caso é possível adiá-las. A título de exemplo, cite-se eventual despesa com paisagismo e decoração da área comum ou com a instalação de equipamentos de esportes, desde que pendentes. Nestes casos, pode o condomínio negociar eventual suspensão do serviço com seus fornecedores e, respeitando-se decisão de assembleia específica e o respectivo quórum, suspender ou adiar os pagamentos dessas despesas extraordinárias. O que certamente fará com que o condomínio daquele período não aumente. De toda forma, como o momento é de crise e como todos os setores já têm sido afetados, recomenda-se muita conversa e bom senso nas decisões tomadas.    
Read More

O coronavírus e os condomínios: o que pode ser feito?

mar 21, 2020

Tagged : área comum, condomínios, convid-19, coronavírus, direito de vizinhança, síndico
Evidente que o mundo tem enfrentado situação delicadíssima com a pandemia do coronavírus. Até o momento de divulgação deste artigo, segundo dados oficiais, os números chegam a 905 infectados e 12 mortos, somente no país (números oficiais, coletados aqui). Diante disso, governos têm fechado fronteiras, proibido eventos públicos e cultos, fechado praças, parques e até praias. Tudo no sentido de coibir aglomerações, pois até o momento o que se sabe é que o isolamento social é a medida mais eficaz para combater a disseminação do vírus. Na seara condominial, alguns condomínios têm tomado decisões drásticas, como a proibição de utilização de suas áreas comuns pelos moradores (conforme noticiado aqui). Outros optam por manter a utilização das áreas comuns e criar regras mais restritivas de sua utilização. No presente artigo serão abordadas algumas questões sobre como os condomínios podem agir no sentido de minimizar a contaminação com o Covid-19. Poderia o condomínio proibir a utilização II – Quais cuidados podem ser tomados nos condomínios? Antes de entrar no mérito da possibilidade ou não de fechamento das áreas comuns dos condomínios, atenta-se para algumas medidas que podem ser tomadas:
  1. suspensão por prazo indeterminado da utilização do Salão de Festas para eventos;
  2. permissão de utilização da churrasqueira coletiva apenas para uso dos moradores, sem qualquer tipo de convidado externo, para membros apenas de uma mesma família;
  3. suspensão, por prazo indeterminado, da utilização de personal traning na academia de ginástica;
  4. obrigação de todos os usuários da sala de ginástica da limpeza pré e pós uso dos equipamentos com álcool gel, inclusive pontos de abertura e fechamento da porta, janelas e persianas;
  5. recomendação de não utilização do parquinho, casinha e compartilhamento de brinquedos pelas crianças;
  6. recomendação de evitar contato entre os moradores nas áreas de lazer permitidas e uso, preferencialmente, por membros de uma mesma família de cada vez;
  7. entrada pela portaria sempre com utilização de álcool gel;
  8. qualquer entrega (exceto as remessas por postagem) deverá ser retirada pelo próprio morador na entrada da portaria. Importante higienizar (com álcool gel) as embalagens dos produtos antes de leva-los para os apartamentos.
  9. a utilização de palitos de dentes para chamar o elevador;
  10. Manter todos os ambientes com as janelas abertas, para ventilação;
  11. Se algum morador apresentar os sintomas, ligar para o 156 (cidade de São Paulo) ou procurar um pronto socorro/atendimento médico.
II – Pode o condomínio proibir a utilização de sua área comum? Quanto a proibição da utilização das áreas comuns pelos condôminos, primeiro passa-se a verificar questões pontuais da legislação. Quanto aos deveres dos condôminos, atente-se para aquele previsto no art. 1.336, IV do Código Civil, segundo o qual:
São deveres do condômino: dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O Código Civil é claro que os condôminos não podem utilizar a edificação de modo prejudicial. Neste mesmo sentido é o art. 1.277 do Código Civil, que se encontra no capítulo que trata dos direitos de vizinhança. Este último, permite a qualquer vizinho que faça cessar as interferências prejudiciais  à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam. Quanto às competências do síndico, vale verificar que ele deve “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” (art. 1.348, V do Código Civil). Portanto, o síndico é responsável pela conservação e guarda das partes comuns. Em se tratando do fechamento das áreas comuns dos condomínios, antes de qualquer medida sugere-se a realização de uma assembleia virtual, com a observância do respectivo quórum (verificar convenção do condomínio e, em sua omissão, o Código Civil) para que a questão seja votada. Em não sendo possível a solução pela medida acima, embora a questão seja controversa, firma-se aqui o entendimento da possibilidade de o síndico fechar áreas comuns que gerem aglomeração de pessoas, como piscinas, quadras esportivas, academias de ginásticas, salões de festas, etc. O fundamento da medida está estampado em todos os jornais do país. Os números não param de crescer e a responsabilidade pela prevenção é de todos. A questão da proibição de utilização das áreas comuns obviamente ainda chegará ao poder judiciário. Com isso, haverá a criação de jurisprudência acerca da matéria. Até lá, recomenda-se sempre o bom senso.    
Read More