Tag: construtora

Como lidar com os defeitos da construção do imóvel?

abr 12, 2023

Tagged : construtora, direito imobiliário, vício, vícios construtivos

Quando se adquire um imóvel na planta de uma construtora, esse adquirente muitas vezes está realizando seu sonho. O sonho de ter a casa própria. Da assinatura desse contrato inicial até a entrega das chaves, é sabido que as partes passam por uma burocracia em que, muitas vezes, é necessária a contratação de profissional jurídico/burocrático.

Como se não bastasse toda a burocracia inicial, pode ser que ocorram problemas após a entrega do imóvel. Chamo, aqui, a atenção para os vícios construtivos. São defeitos da construção que podem causar prejuízos aos adquirentes.

Imagine-se, por exemplo, um imóvel novo que conta com uma infiltração recorrente, que pode chegar a gerar prejuízos na saúde do morador. Ou, ainda, um imóvel com problemas em sua fundação, situação que pode levar a insegurança na moradia.

A abordagem dos vícios construtivos junto à construtora é necessária para que o adquirente tenha um produto com qualidade e segurança. Mas é preciso ter clareza sobre onde exatamente está o vício. Afinal, a construção de um edifício é tarefa complexa, que envolve diversos profissionais, prestadores de serviço e fornecedores.

Neste breve artigo, serão trazidas algumas questões sobre os vícios construtivos.

I – O que é o vício construtivo

De maneira geral, são aqueles defeitos da construção. Como exemplo, cita-se a utilização de acabamento defeituoso, má qualidade de materiais empregados na obra, etc.

II – Vício aparente

O vício aparente é aquele de fácil constatação. Ou seja, pelo simples olhar é possível identificar o defeito.

III – Vício oculto

Vício oculto é aquele que não se constata facilmente. Que se manifesta após certo tempo de uso do produto. Imagine-se a utilização de um encanamento furado. Ao longo do tempo, a constatação desse defeito só será feita com a utilização do imóvel, ocorrendo infiltração.

IV – Qual o prazo de garantia da obra?

Com relação à existência de vícios construtivos, a legislação estabelece alguns critérios para a obtenção da garantia.

Inicialmente, o art. 618, do Código Civil, estabelece que “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”.

E continua, em seu parágrafo, que “decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito”.

Pela leitura do dispositivo, tem-se que a reclamação com relação ao vício deve ser realizada em até 180 (cento e oitenta) dias após o aparecimento do defeito.

Mas quando se trata de adquirente que compra o imóvel para seu uso, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, que garante ao adquirente que o prazo para que ele reclame do vício começa a contar do momento em que fica evidenciado o defeito (art. 26, § 3º, do Código de Defesa do Consumidor).

Assim, do ponto de vista do consumidor, a construtora deve observar os prazos para sanar os vícios construtivos. Mas do ponto de vista de ambos – tanto do construtor quanto do consumidor – é importante observar as normas técnicas relativas àquele contexto. Passa-se, portanto, a tratar dessa questão.

V – NBR 17.170 – Prazos e diretrizes da construção civil

Inicialmente, é preciso esclarecer que a norma técnica não tem força de lei. Ou seja, não se pode vincular a solução jurídica ao que menciona a norma técnica. No entanto, trata-se de um importante instrumento que norteia as construtoras para a realização da obra.

E é neste sentido que, em dezembro do ano de 2.022, foi lançada a NBR 17.170, da ABNT, em evento que contou com a participação de diversas entidades representativas dos setores da construção civil. A referida norma técnica trouxe diretrizes para que o mercado estabeleça condições, prazos e garantias em edificações. O documento foi elaborado pelo Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB-02), pela comissão de estudos de Garantias das Edificações.

A norma técnica passa a nortear os prazos de garantia tecnicamente recomendados relativos aos defeitos. Os prazos trazidos pela norma são de 1, 3 e 5 anos, conforme a espécie do vício. A título de exemplo, com relação a desgaste e rupturas de suportes de pisos elevados em ambientes internos e externos e estrutura para pisos de vidro, a norma traz o prazo tecnicamente recomendado de 3 (três) anos. Já com relação aos rodapés, a norma recomenda o prazo de 1 (um) ano.

A norma é rica em detalhes técnicos e foi um grande avanço para a classe da construção civil e, ainda, um documento que também servirá para nortear o consumidor ao tratar de questões relativas a vícios construtivos.

VI – Mas o que fazer diante de um vício construtivo?

Ao receber o imóvel, o recomendável é sempre que o consumidor procure a construtora para que solucione a questão do defeito de forma amigável. Caso essa conversa inicial não seja possível, recomenda-se encaminhar à construtora uma notificação extrajudicial para que as tratativas sejam iniciadas fora da justiça.

A notificação serve para mostrar a boa-fé do consumidor (que ele está tentando, de fato, solucionar o problema) e para documentar a tentativa da solução.

Uma outra sugestão, caso a questão mereça uma mediação mais profissional, é a utilização dos mediadores judiciais dos tribunais de justiça, através de um procedimento de reclamação pré-processual. Nesse procedimento, não se está iniciando um processo, apenas se vai utilizar um mediador do tribunal para que as partes cheguem a um acordo.

Somente em último caso é recomendável a utilização do poder judiciário.

No mais, recomenda-se fortemente que o interessado (seja o consumidor, seja a construtora) procure um advogado especialista na área para que tenha condições de lidar com a situação de modo a não ter prejuízo.

Read More

O que fazer quando o vendedor de um imóvel não passa a escritura pública?

out 22, 2018

Tagged : adjudicação compulsória, compra e venda, construtora, consumidor, Danos morais, hipoteca

No mercado imobiliário, seja nas vendas de imóveis por construtoras, seja na venda de imóveis usados por pessoas físicas ou empresas, para que o adquirente de um imóvel se torne efetivamente o proprietário, é preciso que comprador e vendedor assinem a escritura pública de compra e venda e, após isto, seja realizado seu registro no cartório de imóveis competente.

Pois bem. Neste ponto, a dúvida maior é com relação àqueles negócios em que o comprador tenha efetivamente quitado todo o preço do negócio e, ao final, procurado o vendedor, este não passa a escritura pública definitiva ao comprador do imóvel.

Esta situação causa insegurança ao adquirente do imóvel, na medida em que segundo a lei só é proprietário do imóvel quando se realiza seu efetivo registro no cartório de registro de imóveis (só é dono quem registra).

Portanto, enquanto aquele vendedor não passa a escritura (para ser registrada na matrícula do imóvel), o proprietário continua sendo o vendedor daquele imóvel. No dia a dia do mercado imobiliário, não raras as vezes ocorre de compradores perderem seus imóveis pela falta de seu efetivo registro.

Diante desta situação, como deve o comprador do imóvel proceder para que o vendedor passe a escritura pública? Este artigo pretende demonstrar como agir nestas situações.

Muitas vezes se adquire um imóvel através de um contrato particular de promessa de compra e venda em que o promitente comprador se compromete a pagar pelo imóvel (pode-se mencionar em uma entrada e prestações mensais, por exemplo). Quando da quitação do preço, o promitente vendedor deve passar a escritura pública.

Para tanto, deve o comprador solicitar o termo de quitação ao vendedor e entrar em contato para que seja passada a escritura pública.

Ocorre que muitas vezes o promitente vendedor não toma as devidas providências para passar a escritura pública definitiva. Sendo assim o que pode o comprador fazer?

I – A NOTIFICAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR PARA QUE PASSE A ESCRITURA PÚBLICA

Inicialmente deve o comprador entrar em contato com o vendedor, demonstrando a quitação do imóvel e pedindo que seja passada a escritura pública, para posterior registro.

Se o vendedor for uma construtora ou uma empresa de empreendimentos imobiliários, o aconselhável é que o comprador telefone para a central de atendimento e explique a situação. É importante, neste caso, que seja anotado o número do protocolo daquela ligação telefônica e o nome do atendente.

Se mesmo assim o vendedor continuar omisso, deve o adquirente daquele imóvel notificar o vendedor por carta com a viso de recebimento (correios) ou através do cartório de registro de títulos e documentos, demonstrando que todas as parcelas referentes a aquisição do imóvel foram pagas e solicitando que o vendedor, finalmente, outorgue a escritura pública de compra e venda. É importante que seja dado prazo razoável para a outorga da escritura por parte do vendedor.

Lembrando que o comprador só será o efetivo proprietário do imóvel após o efetivo registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis competente. Antes disso, o adquirente será tão-somente (na maioria dos casos) possuidor daquele imóvel.

II – DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Ultrapassada a devida notificação, caso o vendedor não se manifeste no sentido de passar a escritura pública do imóvel, é possível que o adquirente do imóvel proponha uma ação judicial chamada Adjudicação Compulsória.

Esta ação pretende fazer com que o juiz profira uma sentença que tem por finalidade substituir a escritura pública do imóvel, de forma que esta sentença ingressará no cartório de registro de imóveis. Ou seja, o juiz dará suprimento a falta de manifestação do vendedor do imóvel.

Muitas vezes esta ação judicial pode ser realizada em conjunto com um pedido de danos morais pela demora excessiva por parte do vendedor. Em alguns casos, ainda, costuma incidir sobre o imóvel o gravame da hipoteca, como será explicado a seguir.

II – QUANDO O IMÓVEL ESTÁ GRAVADO DE HIPOTECA

Nos casos de imóveis de construtoras, muitas vezes pode ocorrer de o imóvel estar gravado de hipoteca. Isto porque muitas vezes as construtoras se utilizam desta forma de garantia para financiar a obra.

Nestes casos, muito embora exista sobre o imóvel a hipoteca, o comprador deste imóvel não pode ser prejudicado.

Neste sentido, inclusive, a justiça entende que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não pode prejudicar o adquirente do imóvel, nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça:

a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Na verdade, a hipoteca tem de ser baixada na matrícula do imóvel para que haja o efetivo registro da escritura pública em nome do adquirente do imóvel.

III – A OMISSÃO DO VENDEDOR EM PASSAR A ESCRITURA GERA DANOS MORAIS AO COMPRADOR?

A questão referente aos danos morais deve se analisada caso a caso. No entanto, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais tem o entendimento de que a demora injustificada da construtora em baixar a hipoteca sobre imóvel vendido, como de outorgar escritura da venda, ultrapassa os limites do mero aborrecimento, e caracteriza dano moral.

Neste sentido, vide jurisprudência sobre o tema:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEFERIMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA NA SENTENÇA – CUMPRIMENTO DA DECISÃO DE CARÁTER PROVISÓRIO – PERDA DO OBJETO DO RECURSO – INOCORRÊNCIA – MÉRITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL PELO ADQUIRENTE – DEMORA NA BAIXA DE HIPOTECA E DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – DANO MORAL CONFIGURADO – FIXAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO.

– A demora injustificada da construtora em baixar a hipoteca sobre imóvel vendido, como de outorgar escritura da venda, ultrapassa os limites do mero aborrecimento, e caracteriza dano moral. 

– Dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando o seu patrimônio. A indenização pelo dano moral possui caráter punitivo, para que o causador do dano, diante de sua condenação, se sinta castigado pela ofensa que praticou; possui também caráter compensatório, para que a vítima receba valor que lhe proporcione satisfação como contrapartida do mal sofrido.

– A quantificação da indenização pelo dano moral requer: (1) capacidade/possibilidade do que indeniza, pois este não pode ser levado à ruína, e (2) suficiência ao que é indenizado, pela satisfação diante da compensação obtida, sem que ocorra enriquecimento ilícito ou exploração do Poder Judiciário como nascedouro de proventos. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.17.032258-0/001, Relator(a): Des.(a) Ramom Tácio , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/12/2017, publicação da súmula em 11/12/2017)

No entanto, recomenda-se que a análise de cada caso seja feita com cautela e antes de o interessado pleitear os devidos danos morais na justiça, notifique o vendedor com a intenção da outorga da escritura pública definitiva, conforme mencionado no início deste artigo.

Caso o comprador do imóvel esteja passando por situação semelhante, é importante que ele procure o advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança.

Você também pode se interessar por:

A usucapião da laje de bem público

O código de trânsito é aplicado dentro dos condomínios?

A assinatura eletrônica nos contratos de locação de imóveis

Comprei um imóvel: em quanto tempo o inquilino deve sair?

Read More

Como o incorporador pode aumentar suas vendas?

abr 26, 2018

Tagged : construtora, direito imobiliário, incorporação, incorporadora, patrimônio de afetação
Na construção de edificações de unidades autônomas, tais como prédios comerciais e prédios de apartamentos, aquele responsável pela incorporação tem de observar rigorosas regras para comercializar estas unidades. Grande parte destas regras estão previstas na Lei de Incorporação Imobiliária, a Lei nº 4.591/64. Assim, diante do rigor do procedimento e diante do considerável aumento da concorrência de construtoras no país, é interessante trazer um importante instrumento jurídico, dentro da mais estrita legalidade, que, se bem utilizado, permite fazer com que o construtor/incorporador aumente significativamente suas vendas. Afinal, o consumidor deste tipo de produto (compra de imóveis na planta, por exemplo), num passado próximo, se deparou com situações extremamente inseguras. O exemplo mais conhecido foi o fatídico caso da ENCOL, que já foi considerada uma das maiores construtoras do país. E para que o leitor compreenda, a ENCOL foi uma grande construtora (na década de 90) que acabou por decretar falência, o que prejudicou milhares de consumidores. Para situar o leitor, segue trecho da revista IstoÉ Dinheiro sobre o caso da construtora:
“Ao pedir concordata em 1998, (a ENCOL) possuía 720 empreendimentos inacabados e deixou 42 mil famílias às portas do desespero. Outros 10 mil clientes já moravam em seus apartamentos, mas não tinham a escritura definitiva do imóvel”.
Pois bem, a construtora era líder do mercado e sua falência prejudicou milhares de consumidores. Em alguns casos, os consumidores conseguiram continuar as construções com outras empresas, embora o custo para o comprador tenha aumentado cerca de 25% do custo inicial da construção. Em outros casos, os consumidores perderam todo o dinheiro investido e estes imóveis continuam até hoje inacabados, jogados às traças. Portanto, acontecimentos como este toraram o consumidor deste tipo de produto cético quanto à segurança do negócio, o que de certa forma pode prejudicar a venda de imóveis, sobretudo das pequenas construtoras que estão recém inseridas no mercado imobiliário. É diante de fatos como este que o leitor deve se atentar para este instrumento jurídico que, se bem utilizado, pode fazer com que as vendas do construtor/incorporador aumentem significativamente. E é sobre este instrumento que abordarei a seguir. Existe uma forma de o incorporador de imóveis trazer mais segurança ao seu empreendimento, de forma que o dinheiro utilizado em determinado empreendimento não se misture com o capital de giro da construtora. Aliás, a utilização deste instrumento é uma forma eficaz de o incorporador garantir segurança ao empreendimento e fomentar suas vendas. A legislação trata deste instrumento em seu art. 31-A, senão vejamos:

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. 

§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

O dispositivo acima trata do chamado Patrimônio de Afetação, instrumento que surgiu em 2004, através da Lei nº 10.931. E embora o instrumento seja de conhecimento de muitas incorporadoras, ele é pouquíssimo utilizado, pois não é obrigatório (a lei menciona “a critério do incorporador”).

Através deste instrumento, o patrimônio da incorporação imobiliária será apartado (separado) do patrimônio do incorporador. O parágrafo estabelece que este patrimônio não se comunica com os demais bens do incorporador e só responderá por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação.

Na prática significa dizer que caso a incorporadora “quebre”, aquele empreendimento em que se estabeleceu o patrimônio de afetação não será afetado pelas dívidas da construtora. Em outras palavras, isso trará uma enorme segurança para o consumidor, adquirente da unidade autônoma.

E para que o incorporador se utilize do patrimônio de afetação, é exigido que haja uma conta bancária exclusiva para aquele empreendimento e que a incorporadora convoque, logo no início das obras, a assembleia dos adquirentes para que seja eleita a comissão de representantes, que fiscalizará e acompanhará o patrimônio de afetação.

E como isto pode aumentar as vendas do incorporador?

Ora, as construtoras/incorporadoras se utilizam de um importante profissional para a venda de suas unidades, o corretor de imóveis. A proposta é que a construtora organize um material para a venda de suas unidades e treine o corretor responsável para passar ao cliente a informação que mudará seu comportamento diante daquela construtora: a de que aquele empreendimento foi submetido ao regime do patrimônio de afetação.

Para isto, basta passar a informação correta ao corretor de imóveis e ao cliente, explicando de maneira clara o que é o patrimônio de afetação e como ele pode trazer maior segurança ao consumidor.

Assim, caso a incorporadora quebre, a unidade imobiliária adquirida pelo consumidor não sofrerá nenhum tipo de constrição judicial (como penhora, por exemplo). O que permitirá que os adquirentes das unidades daquele empreendimento se unam e deem continuidade em sua construção, de maneira independente da situação financeira do incorporador originário. Ou seja, o consumidor não perderá dinheiro nem o imóvel.

Este instrumento pode, ainda, ser uma poderosa forma de o pequeno incorporador se destacar e concorrer com grandes empresas do mercado imobiliário. Isto porque a legislação não obriga o incorporador a se utilizar do patrimônio de afetação. Ele é facultativo. Razão pela qual, pela experiência prática, ouso dizer que menos de 5% das incorporadoras se utilizam dele.

Portanto, está aí uma grande oportunidade para o construtor/incorporador se destacar em seu mercado e aumentar a credibilidade com seu cliente e, consequentemente, suas vendas.

BIBLIOGRAFIA:

Lei 4.591/64: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/L4591.htm

Matéria IstoÉ Dinheiro: https://www.istoedinheiro.com.br/noticias/negocios/20060607/herdeiros-encol/15446

Read More

Entenda o procedimento da Alienação Fiduciária de Imóvel após a Lei 13.465/17

nov 27, 2017

Tagged : alienação fiduciária, construtora, imóveis
I – INTRODUÇÃO No dia 17/07/2017 foi sancionada a Lei nº 13.645/2017, que modificou diversas outras leis na área do Direito Imobiliário. Dentre as modificações e inovações, a nova lei trouxe a figura do condomínio de lotes, inseriu a figura do direito real de laje e modificou as regras da alienação fiduciária de imóvel. Neste artigo vou tratar especificamente sobre as novas regras da alienação fiduciária de imóveis. Antes de explicar o tema, é importante observar que as modificações da legislação facilitaram a vida das construtoras e incorporadoras, de modo que o procedimento ficou mais rigoroso e duro para aquele que compra o imóvel, caso se torne inadimplente com as obrigações. Note que em momento algum ocorre a participação do Poder Judiciário. Ou seja, o procedimento de cobrança não vai parar na justiça, nas mãos de um Juiz. Tudo é feito de forma extrajudicial, no Cartório de Registro de Imóveis.  II – O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL? Ultrapassada a introdução, é preciso esclarecer o que é a alienação fiduciária e por que é importante que você conheça as regras trazidas em Julho de 2017. Pois bem. A alienação fiduciária é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário), até que pague a dívida. Na prática, o devedor continua utilizando um bem que não mais lhe pertence. Uma vez paga a dívida, o devedor, automaticamente, volta ser o proprietário da garantia. Na hipótese de não pagamento do débito, o credor, titular do bem, poderá, rapidamente, reaver a posse direta das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a. Note que é diferente da hipoteca, procedimento em que há a necessidade da participação do Poder Judiciário. Quando se compra um imóvel na planta, por exemplo, este instituto tem sido muito utilizado por sua segurança e celeridade. A Lei que regula o procedimento é a Lei nº 9.514/1997.   III – PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL NO CASO DE INADIMPLEMENTO – CONSIDERANDO AS ALTERAÇÕES DA NOVA LEI Para efeito ilustrativo, imagine-se que o devedor (fiduciante) não paga em dia suas prestações de seu financiamento imobiliário (sendo utilizado da alienação fiduciária de imóvel). Após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, ocorre a constituição em mora do fiduciante, de modo que ele é notificado pra pagar em 15 dias todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança. E quando se menciona todos os valores, leia-se os vencidos e os que se vencerem até a data do pagamento, conforme o art. 26, §1º da Lei 9.514/97. A notificação é realizada através do Oficial de Registro de Imóveis, que poderá delegar a atribuição ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio do notificado. De forma que o próprio oficial do cartório (de registro de imóveis ou de títulos e documentos) vai “notificar” o devedor do pagamento da dívida. E se o devedor se esconder, se ocultar de alguma forma? A Lei 13.465/17 trouxe uma regra nova, segundo a qual quando o oficial houver procurado o devedor por duas vezes sem o encontrar, se houver suspeita de ocultação, ele poderá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no próximo dia útil, retornará ao imóvel para efetuar a intimação, na hora que designar. E no caso de condomínios com controle de acesso (portaria), a intimação indicada acima poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. Note que mesmo que o devedor se esquive de receber a intimação, não é possível alegar seu desconhecimento. Trata-se de uma medida que facilita o procedimento. É possível, também, a citação por edital. O Oficial do cartório (Registro de Imóveis) publicará por 3 (três) dias em jornal local de grande circulação a citação do devedor, valendo como citado. Após os 15 dias, há dois caminhos. O não pagamento da dívida ou o pagamento no cartório (purgação da mora no registro de imóveis). Caso ocorra o pagamento no cartório, nos 3 dias seguintes, ocorre a entrega dos valores ao fiduciário, descontadas as despesas de cobrança e intimação. No caso de financiamento com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (inclusive Minha Casa Minha Vida), a consolidação da propriedade se dá em 45 dias, levando-se em conta os 15 dias da notificação e 30 dias previstos no art. 26-A, §1º da Lei. No caso do não pagamento pelo devedor, ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário com o pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio. O que quer dizer que se o devedor (aquele que comprou o bem) não pagar, no próprio cartório ocorrerá o procedimento para que a propriedade volte para aquele que “vendeu” o imóvel. Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em 30 dias este promoverá público leilão para a alienação do imóvel. De modo que o imóvel ira a leilão para sua venda. O primeiro leilão será pelo valor do imóvel indicado no contrato ou sobre o valor de referência para o ITBI, o que for maior (inovação do art. 39, parágrafo único da Lei). Se neste primeiro leilão o maior valor oferecido for inferior ao valor do imóvel ( na forma do dispositivo anterior) será feito um segundo leilão em até 15 dias do primeiro. Este segundo, pelo valor mínimo do saldo devedor total e despesas, consideradas incluídas no valor as benfeitorias, que não dão direito de retenção. Caso o valor da arrematação seja superior ao da dívida e das despesas, ocorre a entrega do valor que sobejar ao devedor. Caso o valor da arrematação seja inferior ao da dívida e das despesas, fica o devedor exonerado, recebendo quitação da dívida em 5 dias. As datas e locais dos leilões serão comunicados ao devedor, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato. IV – COMO ERA ANTES DA LEI 13.465/17 Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, o STJ havia alterado substancialmente o sentido da Lei 9.514/97, dificultando a recuperação do crédito. O primeiro obstáculo a dificultar a recuperação do crédito era a aplicação do Decreto Lei 70/66 e conseguinte necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão. Entendia-se que era necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial (REsp 1447687/DF e AgRg no REsp 1367704/RS). Apesar de não mais se aplicar o Decreto-Lei 70/66, a Lei 13.465/17 trouxe disciplina propria para a comunicação dos leilões, de modo que serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, conforme já explicado acima (art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97). Outro obstáculo era a purgação da mora até a assinatura da arrematação (REsp 1.433.031/DF e REsp 1447687/DF). V – CONSIDERAÇÕES FINAIS A Lei 13.465/17 chegou ao mundo jurídico em Julho de 2017 e facilitou, em muito, a vida dos profissionais que vendem imóveis se utilizando da figura da alienação fiduciária de imóvel, em especial as construtoras e incorporadoras. E dificultou a vida do comprador do imóvel, de forma que para este, é preciso saber realmente se conseguirá pagar integralmente seu financiamento imobiliário. Pois, como já afirmado, a retomada por parte da construtora é célere e dispensa a utilização da justiça.  

Read More