O condômino antissocial pode ser expulso do condomínio?

set 09, 2018

Questão que comumente ocorre nos condomínios, sobretudo nos residenciais, é com relação àquele condômino que prejudica os demais com comportamentos que fogem ao bom senso. E como comportamentos que fogem ao bom senso, pode-se citar barulhos das mais diversas naturezas (música muito alta durante a madrugada, por exemplo), algazarra, comportamentos que desrespeitem claramente as regras estabelecidas pela convenção de condomínio. Quando isto ocorre, surgem algumas dúvidas por parte dos demais condôminos. A primeira é como proceder, ou seja, o que deve ser feito para que aqueles comportamentos cessem de vez. Outra dúvida é com relação à possibilidade ou não da expulsão do condômino antissocial do condomínio. Afinal, pode o condômino antissocial ser efetivamente expulso do condomínio? O presente artigo pretende responder a estas questões, conforme será demonstrado a seguir. Em primeiro lugar, é preciso compreender que os condôminos devem obedecer as regras do condomínio. Regras estas que estão presentes em suas convenções e seus regulamentos internos. Assim, a convenção de condomínio é o documento que faz lei entre os condôminos. É lá que estarão as regras com relação a barulho, a horários de mudança, etc. Complementando a convenção, alguns condomínios possuem regimento interno, que estabelece regras como horários de uso da piscina (caso haja), por exemplo. Caso o condômino desrespeite estas regras é possível que o condomínio notifique e/ ou aplique ao condômino em questão uma multa, que normalmente está prevista na convenção. Quanto aos condôminos que se sentirem incomodados com o comportamento do vizinho, como barulho excessivo, o recomendável é que inicialmente este condômino converse com o vizinho barulhento, pois a conversa sempre é o melhor caminho. Caso o problema persista, o ideal é que envie ao vizinho uma notificação extrajudicial, ou seja, uma carta bem redigida com aviso de recebimento. Se mesmo assim a situação persistir, o condômino que se sentir prejudicado pode registrar uma ocorrência no livro de ocorrências do condomínio e chamar a polícia ou ajuizar uma ação na esfera civil para fazer cessar o incômodo do condômino antissocial. Nesta ação pode haver um pedido liminar para que o condômino cesse o incômodo, sob pena de pagar multa por seu descumprimento. Para tanto, é preciso que o vizinho que se sinta prejudicado colha o máximo de provas dos danos que vem sofrendo, como testemunhas que têm presenciado o dano (barulho ou demais comportamentos anti-sociais), dentre outras provas. Uma prova interessante é a lavratura da ata notarial por um tabelião de notas. Através deste documento, o notário vai ao local, presencia os fatos e consta o que presenciou. Este documento é um importante instrumento de prova, pois o tabelião possui fé pública. Trata-se de uma prova difícil de ser desconstituída no judiciário. Em último caso, como medida excepcional, é possível a expulsão do condômino antissocial, conforme se verifica no Enunciado nº 508 CJF:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. , XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

Ou seja, se o condomínio aplicar a multa ao condômino antissocial e se mesmo assim seu comportamento persistir, como medida excepcional é possível a exclusão do condômino.

Aliás, existem algumas decisões judiciais isoladas que permitem a expulsão do condômino antissocial, como medida excepcional. É o caso do que foi decidido no processo nº 1065584-32.2016.8.26.0100, do Tribunal de Justiça de São Paulo. Naquele processo a juíza declarou que:
Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justifiquem a sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais moradores. (…) Entre o cotejo do direito de propriedade em sua inteireza do réu e o dos demais condôminos, deve-se escolher o da maioria. Segundo a prova colhida, denota-se que o exercício amplo do direito de propriedade dos condôminos tem sido vedado ou restringido por atitudes perpetradas pelo réu.”
Neste sentido, não basta que o condômino seja barulhento ou possua comportamentos pontuais, isolados. É preciso que realmente o convívio com este condômino se torne insuportável. Trata-se, portanto, de medida extrema, excepcional. E deve ser avaliado caso a caso. Interessante observar, ainda, que existe no congresso nacional um projeto de lei que, se for aprovado, permitirá a expulsão do condômino inconveniente, com comportamento agressivo ou desrespeitoso às normas de convivência. Trata-se do Projeto de Lei 9353/17, de autoria do deputado Augusto Carvalho (SD-DF). O texto determina que a decisão pela expulsão será tomada em assembleia, com apoio de pelo menos três quartos dos condôminos restantes, e sempre que a multa por comportamento antissocial não surtir o efeito esperado. A multa é prevista no Código Civil para os moradores que perturbam a vida em condomínio. Portanto, embora a jurisprudência já permita a expulsão do condômino antissocial, o projeto pretende modificar a lei para inserir esta regra de forma expressa.    

Pode o condomínio proibir locação por temporada através da utilização do AirBNB?

mar 17, 2018

Síndicos e moradores diariamente discutem sobre as mais variadas questões em condomínios. E algo ultimamente muito debatido em alguns condomínios é sobre a utilização do imóvel residencial para locação por temporada, através de sites e aplicativos, como o AirBNB. Mas afinal, pode o condomínio proibir que o proprietário utilize seu imóvel para a locação por temporada? Bom, antes de responder à questão acima é preciso entender o que a lei entende por locação por temporada. E para isto é preciso observar o art. 48 da lei 8.245/91:
Art. 48. Considera se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Portanto, grosso modo a locação por temporada é aquela de até 90 (noventa) dias e sem prazo mínimo. É preciso, ainda, observar o que diz o Código Civil sobre o direito do proprietário de um imóvel, vejamos:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Trata-se do direito do uso, do gozo, de fruição e de disposição. Ou seja, o proprietário do imóvel tem o direito, por exemplo, de alugar o imóvel e receber os alugueis. Ademais, a Constituição Federal garante, em seu art. 5º, XXII o direito de propriedade. Portanto, em que pese o condomínio possuir áreas comuns, que devem se sujeitar a regras da coletividade de moradores, os apartamentos ou casas, áreas estas consideradas privativas, sujeitam-se ao direito de propriedade de cada proprietário. É claro que sua utilização deve ser feita com bom senso, de forma a não ofender direito alheio. Não se pode, por exemplo, extrapolar no barulho em horários inapropriados de forma a prejudicar o vizinho. Ultrapassada a questão acima, é preciso entender por que razão alguns condomínios pretendem proibir a utilização da propriedade dos condôminos para a locação por temporada. E uma reflexão a ser feita é: por que não existe semelhante proibição na locação tradicional? Afinal, a única diferença dentre elas é o fator tempo. A primeira é por até 90 (noventa) dias, enquanto que para a última não existe esta limitação. Em geral, o argumento referente à proibição da locação por temporada é a questão da segurança. A utilização destes imóveis por temporada leva a uma alta rotatividade de pessoas nos condomínios, o que pode prejudicar a segurança destes locais. E a discussão sobre o tema já chegou aos tribunais brasileiros. O Superior Tribunal de Justiça, em 2017, decidiu que o condomínio não pode proibir a locação por temporada, tendo em vista que prevista em lei, confira:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.174.291 – SE (2017/0240403-5) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE AGRAVANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CLUBE ATALAIA ADVOGADO : ROBERTO BALDO CUNHA E OUTRO (S) – SE000046B AGRAVADO : TEREZA CRISTINA CERQUEIRA DA GRACA ADVOGADO : PATRÍCIA TAVARES DE OLIVEIRA E OUTRO (S) – SE003532 AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO POR PRAZO INFERIOR A 30 (TRINTA) DIAS. OMISSÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUANTO AO CUMPRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO E DA CONVENÇÃO COLETIVA, QUE FAZEM LEI ENTRE OS CONDÔMINOS, OS QUAIS NÃO SE OPÕEM A NORMA LEGAL. QUESTÃO OPORTUNAMENTE SUSCITADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA NOVO JULGAMENTO DOS DECLARATÓRIOS. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO (…) In casu, verifico que a utilização dos apartamentos para locação por temporada é uma prática corriqueira e legal, inclusive com previsão no artigo 48 da Lei 8.145/91. (…) Ora, muito bem ponderou o magistrado a quo: (…) o Código Civil assegura aos proprietários o direito de gozar de seus bens. Igualmente, a lei de locações determina que os aluguéis temporários possuem prazo máximo de noventa dias (art. 48). Diante dessas circunstâncias, convém perceber que a norma regimental encontra-se em expresso descompasso com a legislação, pois ao estabelecer apenas um prazo máximo para os alugueis por temporada, a norma, a contrario sensu, autoriza tal instituto por qualquer prazo inferior a este. É evidente o silêncio eloquente do legislador, pois poderia ter estabelecido prazo mínimo, mas contentou-se em apenas ditar o prazo máximo para essa modalidade de contrato.”(…) Desta maneira, não há nenhuma ilegalidade o fato da autora/agravada promover a locação do seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo. Inexistente, portanto, plausibilidade nas alegações do recorrente, razão pela qual impõe-se manutenção da decisão agravada. (…) (STJ – AREsp: 1174291 SE 2017/0240403-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 24/11/2017)
Ainda sobre o entendimento de nossos tribunais, no final de 2016, o Tribunal de São Paulo concedeu tutela antecipada para que um morador pudesse locar seu apartamento para determinada temporada. O condomínio na ocasião tentava impedir. Na decisão, a Relatora salientou que, desde que resguardados os direitos à segurança e sossego dos demais condôminos, “não há justificativa plausível para restringir o exercício do direito de propriedade do agravante sobre sua unidade condominial” (TJSP, AI 2215036-11.2016.8.26.0000, julgado em 06/12/16). Apesar dos entendimentos acima, o Tribunal de Pernambuco, em 2016, entendeu a questão de outra forma, vejamos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO POR TEMPORADA DE CÔMODOS EM APARTAMENTO. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EDIFÍCIO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL DE MANEIRA PREJUDICIAL À SEGURANÇA, SOSSEGO E BEM ESTAR DOS DEMAIS CONDÔMINOS. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Hipótese em que a ré/agravante promove a locação de cômodos de seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo (dias, semanas), mediante veiculação de anúncios e propagandas em sites da internet, com a alteração do nome do condomínio para “ART SUÍTES HOME BOA VIAGEM BEACH”. Tal atividade denota prática nitidamente comercial, destinando o apartamento da agravante a espécie de hospedaria/albergue, o que é vedado pela convenção condominial, que atribui caráter exclusivamente residencial do edifício e veda a destinação diversa das suas unidades imobiliárias. 2. Nos termos do art. 1.333 do Código Civil, a convenção de condomínio é obrigatória a todos os titulares de unidades imobiliárias no edifício. Já o art. 1.336, IV, apregoa que é dever do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. (…) (TJ-PE – AI: 4295245 PE, Relator: José Fernandes, Data de Julgamento: 08/06/2016, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/07/2016)
Portanto, verifica-se que a questão não é decidida de forma pacífica em nossos tribunais. Com a licença da palavra, o entendimento correto não seria pela proibição da locação por temporada nos condomínios, mas pela regulamentação desta prática em suas convenções e regimentos internos, com regras claras e rígidas sobre a questão. Assim, o proprietário não teria seu direito de propriedade maculado e o condomínio poderia evitar futuros conflitos com os condôminos. É preciso observar, ainda, que à partir do momento que o condomínio estabelecer tais regras, é preciso que o proprietário, ao anunciar seu imóvel em sites e aplicativos de locação, deixe bem claro as regras aplicáveis no condomínio.