condomínio – Fellipe Duarte

Quais os cuidados na locação de topos de prédios para instalação de antenas de telefonia?

ago 26, 2020

Tagged : assembleia de condomínio, condomínio, empresas de telefonia, imposto de renda, Locação, locação de topo de prédio

Situação que ajuda muito os condomínios angariarem renda extra para sua manutenção é a locação do topo do prédio para empresas de telefonia, para a instalação de antenas.

Trata-se de um negócio interessante tanto para o condomínio quanto para as empresas locatárias. No entanto, é preciso que sejam tomadas algumas cautelas para a realização desse tipo de negócio. De forma que, no presente artigo, algumas questões importantes serão apresentadas.

I – Precisa da aprovação de Assembleia?

O argumento da alteração da fachada do condomínio

Alguns condôminos, inconformados com a instalação de antenas no topo de seus condomínios, apresentam o argumento de que seria necessária a aprovação, em assembleia, pela unanimidade dos condôminos. E o fazem por entenderem que a instalação de antenas no topo do edifício alteraria a fachada do prédio. Há, inclusive, julgado neste sentido (Apelação nº 262.076-4/2, 4ª Câmara do TJ/SP).

E realmente, em se tratando de alteração de fachada, o art. 10, §2º da Lei nº 4.591/64 e, ainda, o art. 1.336, II do Código Civil exigem a aprovação da unanimidade dos condôminos para tanto.

Portanto, para aqueles que entendem que a instalação de antenas implique em alteração da fachada do condomínio, é preciso se considerar o quórum da unanimidade dos condôminos.

No entanto, há também decisão no sentido de que a colocação de antenas nos topos dos prédios não podem ser consideradas alteração de fachada, conforme já entendeu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

Condomínio. Área externa. Aprovação com ampla maioria, em assembleia, da instalação remunerada de antenas retransmissoras, de titularidade de terceiros, no teto do edifício. Insurgência de condômina vencida na votação, com arguição de nulidade da deliberação, por não observada a unanimidade necessária em se tratando de alteração de fachada. Caráter questionável, todavia, da premissa de ocorrer agressão à fachada. Teto do edifício que, embora envolvendo a superfície externa, considerada no todo, não é visível ao público em geral, nem integra propriamente a linha arquitetônica e o padrão estético característico da construção. Área comum de resto normalmente destinada, justamente, à instalação de equipamentos móveis, como antenas de uso dos próprios condôminos. Ausência de ilegalidade flagrante na autorização assemblear. Requisito da probabilidade do direito a ser tutelado não atendido. Decisão denegatória de tutela antecipada para a suspensão da eficácia da deliberação que se confirma. Agravo de instrumento da autora desprovido, contra o voto da Relatora sorteada. (TJ-SP – AI: 20110555020198260000 SP 2011055-50.2019.8.26.0000, Relator: Fabio Tabosa, Data de Julgamento: 22/04/2019, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2019)

É claro que a questão é delicada e deve ser analisada em cada caso. No entanto, o entendimento aqui defendido é o de que não se pode considerar a instalação de antenas nos topos dos prédios como alteração de fachada, confirmando a decisão acima exposta.

E qual o quórum para aprovação?

Em que pese não se tratar de alteração da fachada, há que se observar quórum específico para a colocação de antenas no topo dos prédios. E a definição desse quórum está longe de ser pacífica. De modo que alguns entendem que basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos. Outros, porém, defendem a necessidade da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Quórum de 2/3:

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro já se manifestou no sentido de que, para a instalação de antenas nos topos de edifícios, basta a observância do quórum de 2/3 dos condôminos (TJ-RJ – APL: 02016143420128190001 RJ 0201614-34.2012.8.19.0001, Relator: DES. LUCIO DURANTE, Data de Julgamento: 04/08/2015, DÉCIMA NONA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 06/08/2015 00:00). Segundo o julgado, “a aprovação de sua instalação é matéria que deve ser deliberada pelo quórum de dois terços das unidades imobiliárias, em assembleia especialmente convocada para tal fim. Precedentes do STJ e desta Corte”.

Unanimidade:

Aqueles que defendem a necessidade de aprovação da unanimidade dos condôminos o fazem por dois motivos: primeiro, por entenderem que a instalação de antena implicaria na alteração da fachada do condomínio, conforme já explicado acima.

Outros, como Scavone, o fazem sob o argumento de que a locação do teto, que é parte comum do condomínio, impedirá o uso dos condôminos, embora haja fruição. E se a lei faculta a utilização, a fruição representaria alteração da destinação das áreas comuns e, consequentemente, tornaria imprescindível a unanimidade.

E a doutrina possui o entendimento de que, para a alteração da forma do uso e destinação das partes comuns, necessariamente deverá haver unanimidade João Batista Lopes. Condomínios. 6ª ed. São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 1998. P. 173).

Mas, afinal, qual quórum considerar para efeitos de aprovação?

Sabe-se que o direito não é matéria exata, de modo que cada jurista e cada julgador aplicará sua interpretação a questão.

Diante disso, sugere-se o estudo do caso concreto para que seja verificado, de forma mais assertiva, o quórum a ser observado. Sobretudo levando em conta o entendimento do Tribunal do Estado em que está localizado o condomínio.

No entanto, a nosso sentir deve-se ter cautela e adotar a interpretação mais restritiva, da unanimidade dos condôminos, a fim de que o síndico e o condomínio não sejam demandados em juízo no futuro.

A análise da convenção do condomínio

Para toda e qualquer atitude no âmbito dos condomínios, é sempre necessário a consulta à sua convenção e ao regimento interno. É nesses documentos que estão presentes todas as regras que obrigarão os condôminos.

Portanto, não se esquecendo da aplicação da lei, é preciso sempre estudar a questão também com base no que está disposto na convenção do condomínio.

II – A questão do imposto de renda dos condôminos

Outra questão a ser observada é se os condôminos teriam de declarar, em seu imposto de renda pessoa física, o lucro auferido com essa locação.

O Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de Março de 2007 estabelece que na hipótese de locação de partes comuns do condomínio edilício, será observado:

I – os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;
II – o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.

Assim, apesar de existirem críticas a normativa acima, os rendimentos auferidos com a locação das áreas comuns devem ser entendidos como renda. De modo que os condôminos se obrigam a declarar, em suas declarações de renda, os rendimentos auferidos com a locação de área comum.

Portanto, sob o aspecto fiscal, o locador é reconhecido pelo fisco como sendo o destinatário das receitas e alugueis das partes comuns, e, nessas condições, responde pelo pagamento dos impostos devidos, fazendo jus ao recebimento dos alugueis.

Deve-se observar, ainda, o art. 3º da Lei nº 12.973/2014, que estabelece que ficam isentos do IR os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais (constituídos nos termos da Lei nº 4.591/64), limitado a R$ 24.000,00 por ano-calendário, e desde que sejam revertidos em benefício do condomínio para a cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram da locação de partes comuns do condomínio.

III – Os contratos realizados com as empresas

Outra questão importante é a análise minuciosa desses contratos de locação realizados com as empresas de telefonia.

Deve-se ater a algumas questões, como a duração do contrato, a atribuição da responsabilidade sobre o custo de instalação, a responsabilidade decorrente de danos a área comum locada (como infiltrações), a especificação do índice de correção do contrato, dentre outras questões.

Uma das questões apresentadas nesses contratos é uma cláusula que expressamente proíbe o locador de arrendar ou ceder, ainda que a título gratuito, a área da locação, ou a área remanescente, a empresas concorrentes a locatária, salvo por expressa autorização desta. Essas cláusulas costumam vir com a imposição de multa compensatória.

Sendo que nestes casos, se o locador pretender locar a área também a outra empresa, é importante obter a autorização expressa da empresa que já se instalou no local.

IV – Demais cuidados

Existem outras questões a serem observadas, como a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e a aprovação dos condôminos, como já foi anteriormente exposto.

V – Conclusão

Antes de os condomínios locarem estes espaços a empresas, é importante verificar uma série de requisitos e questões, como foi explicado acima.

O ideal é que o síndico conte com a assessoria de um advogado especializado na área.

Como o síndico deve lidar com a violência doméstica nos condomínios?

ago 21, 2020

Tagged : atribuições do síndico, condomínio, conômino antissocial, projeto de lei, síndico, violência doméstica

O Brasil ocupa, em matéria de violência doméstica contra a mulher, o desonroso quinto lugar entre os países mais violentos do globo. Em 2019, o Fórum Brasileiro de Segurança Pública divulgou pesquisa com dados recolhidos pelo Instituto Datafolha dando conta de que 1,6 milhão de mulheres sofreram espancamento durante o ano de 2018. Desse contingente, 76,4% das vítimas conheciam o agressor e 42% dos crimes ocorreram em ambiente doméstico.

O trecho acima é parte da justificação do Projeto de Lei nº 2.510, de 2.020, de autoria do Senador Luiz do Carmo (MDB/GO).

O projeto tem o condão de, em resumo, conferir a atribuição de os síndicos comunicarem às autoridades competentes situações de violência doméstica ocorridas no interior das unidades habitacionais ou da área comum do condomínio.

Assim, o presente artigo pretende trazer pontos relevantes do artigo, com a mesma didática daquela comumente utilizada neste blog.

I – Os casos práticos

Diversos são os casos práticos de violência doméstica que se encontram no dia a dia dos condomínios. Diante desses casos, muitas vezes os síndicos, com receio de denunciarem, deixam de fazê-lo.

No entanto, diante dos números apresentados no início do texto, o Projeto de Lei se faz relevante.

II – O que diz o Projeto de Lei?

Caso o Projeto se transforme efetivamente em Lei, as atribuições do síndico serão aumentadas, para também comunicar as autoridades competentes os casos de violência doméstica e familiar contra a mulher ocorridos nas áreas comuns ou no interior das unidades habitacionais, de que tenha conhecimento.

Além disso, os condôminos, locatários ou possuidores terão o dever de não utilizar a unidade habitacional de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos e, ainda, a comunicar ao síndico ou administrador as situações de violência doméstica e familiar contra a mulher de que tenham conhecimento, ainda que no interior das unidades habitacionais.

III – O que ocorre se houver violação ao projeto?

Segundo o PL, a violação aos deveres ou vedações estipuladas na lei e na convenção (a convenção do condomínio deve ser observada) sujeitará o infrator ao pagamento de multa de até 10 vezes o valor atribuído ao condomínio.

Além disso, poderá responder criminalmente. Afinal, o PL altera, ainda, o Código Penal, pois cria um aumento de pena no crime de omissão de socorro quando: a pessoa a quem é devido o socorro é mulher em situação de violência doméstica.

IV – O condômino que souber da violência doméstica é obrigado a denunciar ao síndico?

O PL altera o art. 1.336 do Código Civil, de forma que estabelece que o condômino ou possuidor que não cumprir os deveres então estabelecidos (dentre eles, o de comunicar ao síndico as situações de violência doméstica das quais tenha conhecimento) pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

Em regra a Assembleia deliberará sobre a cobrança da multa aos condôminos.

Portanto, caso qualquer condômino, ainda que locatário, tenha conhecimento de violência doméstica dentro das unidades ou, ainda, na área comum do condomínio, deve ele formalizar a denúncia ao síndico. Para que o síndico, por sua vez, o faça às autoridades competentes.

V – O que devem fazer os síndicos enquanto o projeto não se torna lei?

A prática de violência doméstica no âmbito domiciliar e condominial é recorrente, desde residenciais populares a residenciais luxuosos. Recomenda-se que o síndico, com discrição, denuncie o ato às autoridades competentes.

Posso protestar a quota condominial?

nov 11, 2019

Tagged : advocacia extrajudicial, cobrança de condomínio, cobrança extrajudicial, condomínio, protesto, quota condominial, síndico

Existem, no país, milhares de pessoas que residem em condomínios. Essas milhares de pessoas pagam – ou ao menos têm de pagar – mensalmente a chamada quota condominial. Isto porque o condomínio custeia suas despesas através da arrecadação mensal de seus condôminos, os moradores. Ocorre que muitas vezes os condôminos ficam devedores das quotas condominiais, de forma que os síndicos têm de se utilizar de alguns recursos para o recebimento desses valores. Dentre esses recursos, pergunta-se: Pode o síndico levar a protesto a quota condominial? Passa-se a tratar deste tema a seguir. I – O que é protesto? Em primeiro lugar, é preciso esclarecer o que afinal é o protesto de um título e para o que serve esse protesto. Pois bem, assim como existem o SERASA e o SPC para, digamos, auxiliarem os credores no recebimento de seus créditos não quitados, existe o cartório de protesto de títulos. O protesto é uma forma de comprovar a inadimplência de uma determinada pessoa, seja física ou jurídica. De forma que quando alguém está inadimplente, ao invés de o credor procurar a justiça, ele pode recorrer aos cartórios de protestos. Para saber mais sobre o protesto, veja um artigo que escrevi clicando aqui. Estando com o nome protestado, o devedor fica impedido de praticar diversos atos, como um financiamento imobiliário, por exemplo.

II – Condômino inadimplente. Posso protestar sua quota condominial?

Ultrapassada a questão inicial sobre protesto, passa-se a responder a pergunta que dá título a este artigo. Afinal, se um condômino está inadimplente, pode o síndico levar esta quota condominial a protesto?

Inicialmente, para que um título seja levado a protesto, o título precisa ser certo, líquido e exigível. Mas o que significa isso?

Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.

No que diz respeito as quotas condominiais, o Novo Código de Processo Civil inovou ao trazer, como título executivo extrajudicial (art. 784, X, NCPC):

o crédito referente às contribuições ordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas

Além disso, no Estado de São Paulo a temática foi regulamentada pelo Código de Normas, no item 20.7:

Para protesto do crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, o Condomínio deverá apresentar planilha, assinada pelo síndico, na qual conste a especialização do crédito condominial , convenção do condomínio para comprovação da previsão das contribuiçÕes ordinárias ou extraordinárias ou a aprovação destas em assembleia geral, bem como a indicação do nome, endereço e CPF ou CNPJ do condômino-devedor

Portanto, as quotas condominiais, observados os requisitos da lei, são sim passíveis de protesto.

III- Quais os documentos devem ser apresentados?

Os seguintes documentos devem ser apresentados ao Tabelião de Protestos:

Convenção de condomínio para comprovar a previsão das contribuições ou a aprovação em assembleia geral;
Planilha de débitos atualizada

IV – Cautelas no protesto das quotas condominiais Diante do risco de um protesto indevido, é muito importante que o condomínio observe algumas cautelas antes do protesto das quotas condominiais do condômino-inadimplente. Algumas cautelas:

Quanto a responsabilidade dos débitos condominiais. São inúmeras as controvérsias relacionadas a identificação do condômino, sobretudo diante dos costumes nacionais de, em regra, não levar a registro os títulos de propriedade. De forma que eventualmente, o aviso de protesto poderia ser endereçado a quem não é o responsável pelo débito condominial;
Existe grande possibilidade de o protesto ser sustado judicialmente em decorrência de impugnação dos valores levados ao protesto;

V – Como o condomínio pode se utilizar da Convenção de Condomínio para tornar o protesto das quotas condominiais mais eficaz e mais seguro? Pode-se, através da Convenção de Condomínio, tornar a cobrança extrajudicial dos condôminos-devedores mais célere e eficaz. E isto pode ser feito ao se inserir, na convenção do condomínio, disposições claras quem indiquem a quem deverá ser dirigido o protesto (ao compromissário comprador, ao cessionário, etc). Pode-se, ainda, constar na Convenção os requisitos para que as quotas-condominiais sejam levadas a protesto. Situações que dariam maior segurança tanto ao condômino-devedor quanto ao condomínio. VI – Conclusão: posso ou não levar a protesto? Sim, as quotas condominiais podem ser levadas a protesto. No entanto, é certo de que o condomínio, ao fazê-lo, tem de tomar as devidas cautelas, conforme explicado acima. Mesmo com eventual modificação da convenção de condomínio com o fim de facilitar a cobrança extrajudicial, recomenda-se cautela para que sejam evitadas futuras ações judiciais que possam retardar ou prejudicar o procedimento.

Posso alugar meu imóvel sem autorização do co-proprietário?

ago 15, 2019

Tagged : co-proprietário, composse, condomínio, extinção de condomínio, Locação

Dúvida de ordem prática que de forma recorrente surge no dia a dia é sobre a possibilidade de locação de imóvel, seja ele residencial ou não, por um dos co-proprietários sem que os demais participem ou concordem. Desta forma, no presente artigo serão abordadas questões relativas ao exercício do direito de propriedade por um dos proprietários do imóvel, quando existe co-propriedade. Ou seja, quando mais de uma pessoa é proprietária de um imóvel. Para efeitos didáticos, as questões serão a seguir abordadas em tópicos. I – O PROPRIETÁRIO PODE ALUGAR O IMÓVEL A TERCEIROS SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS CO-PROPRIETÁRIOS? Suponha que duas pessoas sejam proprietárias de um apartamento, cada qual com 50%. Suponha, ainda, que um dos proprietários pretenda alugar o imóvel a terceiros, visando obter renda. O outro proprietário, a seu turno, se recusa expressamente a colocar o imóvel a locação. Poderia este imóvel ser alugado a terceiros, ainda que um dos co-proprietários se recuse? Quanto a este questionamento, é importante salientar o que dispõe o art. 1.314, parágrafo único do Código Civil, veja-se:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Veja que, conforme o dispositivo acima, o co-proprietário não pode, sem o consentimento dos demais:

a) alterar a destinação da coisa comum;
b) dar posse, uso ou gozo a estranhos.

Desta forma, a não ser que haja o consentimento de todos os proprietários, não pode um deles fazer qualquer tipo de obra no imóvel ou alterar a destinação do imóvel. Não pode também dar posse, uso ou gozo a estranhos. Aqui se encaixa a locação de imóvel a terceiros.

II – E SE O IMÓVEL FICAR DESOCUPADO?

Suponha-se, agora, que em virtude da discordância de um dos co-proprietários, o imóvel fique vazio. É natural que todas as despesas sobre o imóvel (iptu, condomínio, etc) deverão ser custeadas por todos os co-proprietários, na proporção da fração de cada um.

Na prática pode ser que um dos proprietários se recuse a pagar essas despesas. Como deve agir o outro proprietário?

Tendo em vista que os débitos de IPTU e de Condomínio são obrigações propter rem – clique aqui e saiba o que é obrigação propter rem – , é imperativo que o co-proprietário que não quer se ver prejudicado pague a totalidade dessas despesas e cobre dos demais.

Isto porque o próprio imóvel pode responder pelas dívidas de condomínio e IPTU. O que quer dizer que o imóvel pode ir a leilão para quitar essas despesas. Portanto, é sensato que um dos co-proprietários quite essas prestações.

III – LOCAÇÃO CELEBRADA POR UM PROPRIETÁRIO SEM O CONSENTIMENTO DOS DEMAIS

Ultrapassada a questão acima, imagine-se que mesmo com a proibição da lei o imóvel foi alugado a terceiros sem que um dos co-proprietários concordasse. Neste caso, o que é possível fazer?

a) PRESTAÇÃO DE CONTAS

A primeira situação que pode ser pensada pelo proprietário preterido é a cobrança de sua parte na locação firmada. Ou seja, se o co-proprietário discordante com a locação possui 50% do imóvel, ele pode cobrar metade do valor do aluguel do co-proprietário que está administrando o bem.

Sugere-se que o co-proprietário que recebeu o montante a título de aluguel seja notificado extrajudicialmente pelo proprietário preterido, visando receber todo o montante relativo a sua fração.

Caso não seja possível a solução extrajudicial, pode-se pensar na propositura de uma ação de Prestação de Contas em face do co-proprietário.

b) O DESFAZIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Outra questão que tem chegado ao poder judiciário é acerca da possibilidade de o proprietário preterido desfazer o contrato de locação, tendo em vista que não houve sua concordância no negócio.

Este ponto merece uma análise mais cautelosa, tendo em vista que existem decisões em ambos os sentidos. Como exemplo, veja-se que em dois momentos distintos, em casos semelhantes, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu de maneira controversa.

Na decisão seguinte o tribunal autorizou o desfazimento do contrato de locação, tendo em vista que um dos co-proprietários não anuiu com o negócio, veja:

Apelação – Ação anulatória cumulada com pedido de reintegração de posse – Co-proprietário da parte ideal de 25% do imóvel, que o aluga a terceiro sem anuência dos demais – Procedência da ação – Recurso dos réus – Correta aplicação do art. 1.314, parágrafo único do CC – Não provimento, sendo que a morte do autor não modifica a essência do julgado, sendo que eventual confusão deverá ser resolvida em fase de cumprimento de sentença. Não provimento. (TJ-SP – APL: 10073927620158260477 SP 1007392-76.2015.8.26.0477, Relator: Enio Zuliani, Data de Julgamento: 09/10/2018, 30ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 10/10/2018)

Lado outro, por vezes o mesmo tribunal entendeu que, em que pese a existência do art. 1.314, parágrafo único do Código Civil, se o terceiro-locatário celebrou a locação de boa-fé com os demais co-proprietários, a locação deve prevalecer. A seguir:

Ação de reintegração de posse – Alegação de esbulho possessório praticado pela ré – Inocorrência – Requerida ingressou no imóvel na qualidade de locatária das demais condôminas do imóvel (irmãs do autor) – Em que pese a norma proibitiva contida no art. 1.314, parágrafo único do Código Civil (pela qual é vedado ao condômino dar a posse, uso ou gozo da coisa a estranhos, sem o consentimento do outro), sua inobservância, na hipótese, não invalida o contrato de locação firmado pelas demais condôminas com a requerida, mormente diante da boa fé desta – Posse injusta e esbulho praticado pela requerida não comprovados na hipótese – Adoção dos fundamentos da sentença pelo Tribunal – Incidência do art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – Recurso negado.* (TJ-SP – APL: 10105225720148260009 SP 1010522-57.2014.8.26.0009, Relator: Francisco Giaquinto, Data de Julgamento: 03/03/2017, 13ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/03/2017)

Portanto, tendo em vista decisões tão dissonantes, não se pode concluir pela certeza na possibilidade de desfazimento do contrato de locação pelo co-proprietário inconformado. Mas certamente este proprietário deverá receber sua parte na locação, conforme seu percentual como proprietário do imóvel. IV – COMO FICAR LIVRE DO IMÓVEL RECEBENDO SUA PARTE? Se a situação entre os co-proprietários ficar crítica, sem que todos entrem em consenso sobre a administração do imóvel e o repasse da renda com ele obtida, existe uma forma judicial de extinguir o condomínio e vender o imóvel. Trata-se da ação de dissolução de condomínio com a venda do bem em hasta pública. Observe o art. 1.322 do Código Civil:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Observe que para que seja vendido o bem em hasta pública é preciso que:

o imóvel seja indivisível;
exista vontade de extinguir o condomínio;
inexista interesse de compra por um dos co-proprietários.

Assim, se o imóvel não puder ser dividido (como um apartamento, por exemplo), se ambos dos co-proprietários não tiverem interesse em manter o condomínio e partilhar as despesas e a renda com o imóvel obtidos e se a situação ficar crítica entre eles, é cabível esta ação judicial. Mas note que esta ação também pode ser consensual, ou seja, pode ser que ambos os co-proprietários, ou todos eles, tenham interesse na extinção de condomínio e na venda do imóvel.

Airbnb: sua regulamentação é necessária?

maio 14, 2019

Tagged : airbnb, condomínio, locação de imóveis, locação por aplicativo, locação por temporada

O mundo mudou. Trata-se de uma das frases e ideias mais clichês da atualidade. Mas é a mais pura verdade: o mundo mudou! A maneira como as pessoas se relacionam e a maneira que os serviços a elas são prestados atualmente diferem completamente de como isso era feito em tempos nem tão longínquos assim. Atualmente, se você quer assistir a um filme você acessa a netflix, sem sair de casa; se você quer agendar uma viagem, você acessa seu aplicativo do Airbnb; se pretende contratar qualquer serviço, tenha certeza que há sempre um aplicativo à sua disposição. Diante desta situação e tendo em vista o mercado imobiliário no Brasil, surge a necessidade de debater especificamente acerca da locação por temporada através de aplicativos, como o Airbnb. Sendo assim, este artigo abordará questões jurídicas acerca da locação por temporada, como a necessidade ou não de sua regulamentação e outras questões polêmicas sobre este instigante assunto. Inicialmente, evitando-se entrar abruptamente no assunto, é preciso delinear um contexto histórico sobre o início da upstart AirBNB. Em 2007, Brian Chesky e Joe Gebbia iniciaram o projeto do então AirBed & Breakfast – popularmente conhecido como AirBNB – como um jeito de pagar o aluguel. O que eles não imaginavam é que haveria uma crescente no negócio que hoje se tornou um gigante. Tudo começou basicamente quando Chesky se mudara para San Francisco, tendo perguntado a Gebbia se aquele poderia alugar o sofá da casa deste por 500 dólares mensais, em vez de pagar pelo quarto todo. Foi também nesta época que Gebbia mandou a Chesky o e-mail que mudaria sua vida, em que escreveu:

“Pensei numa maneira de ganhar uns trocados – transformar o nosso apartamento num bed and breakfast para designers – oferecendo aos jovens designers que venham à cidade um lugar para passar a noite durante os quatro dias do evento, complementado com Wi-Fi, um pequeno escritório, colchão de dormir e café da manhã todos os dias. Rá!”

Desde então, apesar de turbulências relativas a todos os negócios, o AirBNB viveu uma crescente no mercado. Esta crescente foi tão rápida, que em 2010 o AirBNB já contava com quase 85 mil usuários, 12 mil propriedades cadastradas e 3.234 cidades em mais de 126 países. Em 2018, estes números chegaram a mais de 60.000.000 de hóspedes, 1,5 milhão de hospedagem em mais de 34 mil cidades e 191 países. No entanto, assim como outras upstarts, o negócio de Chesky e Gebbia esbarrou, em todo o mundo, em questões regulatórias acerca do setor hoteleiro e questões de responsabilidade civil. Um dos problemas surgiu quando uma anfitriã, que fornecia seu apartamento como compartilhamento no AirBNB teve seu imóvel em São Francisco roubado e vandalizado por um hóspede que o alugara por uma semana pelo AirBNB. Essa anfitriã criticou severamente o AirBNB nas redes sociais. Esta situação causou tanto alvoroço na época que o assunto se transformara em trending topic no twitter. No que concerne aos problemas regulatórios, estes talvez sejam de maior conhecimento do público em geral. A administração pública das cidades, ao longo do tempo, começou a perceber o crescimento do aplicativo de compartilhamento de casas e começou a se manifestar. A título de exemplo, citem-se as dificuldades do aplicativo em cidades como Washington, Nova Iorque, Berlim, Barcelona e Paris. Desta forma, surgem dúvidas acerca da experiência vivida com o AirBNB, que passam por questões como a responsabilidade civil do AirBNB perante seus anfitriões, a natureza jurídica da relação entre os clientes, os anfitriões e o AirBNB, a incidência ou não de impostos nestas propriedades, dentre questões outras. Visando solucionar algumas omissões que existem na locação por aplicativos, há no congresso dois projetos de leis federais, conforme será demonstrado a seguir. Atualmente, o Projeto de Lei 2.474/2019, de autoria do Senador de Ângelo Coronel, pretende modificar a Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91, inserindo, dentre outros dispositivos, o seguinte:

Art. 50-A. É vedada a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínios edilícios de uso exclusivamente residencial, salvo se houver expressa previsão na convenção de condomínio prevista no art. 1.333 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Ou seja, caso seja este projeto aprovado, a regra nos condomínios será da proibição da utilização de aplicativos para a locação por temporada, exceto se estiver expressamente disposto na convenção do condomínio. Uma situação que modifica completamente a regra atual. A de que não há vedação, salvo se previsto em convenção de condomínio. Aliás, esta é uma outra questão polêmica. Pode o condomínio proibir a locação pelo aplicativo AirBNB? Quando acaba o direito de o proprietário usar sua propriedade e quando começa o direito da coletividade de condôminos ditar regras acerca da matéria? Sobre este tema, você pode visualizar um artigo específico que escrevi, clicando aqui (“Pode o condomínio proibir locação por temporada através da utilização do AriBNB?). Voltando a questão dos projetos de lei sobre a matéria, existe também o Projeto de Lei do Senado nº 748/2015, de autoria do Senador Ricardo Ferraço, cujo texto pretende também alterar a Lei do Inquilinato no sentido de que não descaracterizam a locação por temporada o “oferecimento de imóveis residenciais para locação, em todo ou em parte, por meio de sítios eletrônicos ou aplicativos”. Trata-se de um projeto mais maleável que o outro, em que pretende tratar a locação do AirBNB como locação por temporada, regulamentado pela Lei do Inquilinato. Ambos os projetos, atualmente, encontram-se arquivados, tendo em vista o final da legislatura de 2018. Mas nada impede que sejam retomados ou que novos projetos como estes sejam iniciados. Ainda, no que concerne a regulamentação do AirBNB no país, é preciso lembrar que do ponto de vista das cidades, Caldas Novas regulamentou a matéria, especialmente no que concerne a sujeição de pagamento de impostos municipais e a sujeição à lei do inquilinato. Trata-se da Lei Complementar 99/2017, segundo a qual o proprietário do imóvel oferecido por aplicativo

“deve informar ao fisco municipal, preferencialmente através de plataformas específicas on-line de comunicação, o recolhimento da taxa anual de funcionamento e do imposto sobre o serviço de qualquer natureza, decorrentes da prestação remunerada de seus imóveis residenciais”

Com efeito, trata-se de uma inovação, vez que o Município de Caldas Novas foi o primeiro a regulamentar a questão no âmbito municipal. Outra cidade que o regulamentou foi Ubatuba/SP, com a edição da Lei nº 4050/17, que se aplica a hospedagens por período igual ou inferior a 45 dias. E tanto a legislação de Ubatuba quanto a legislação de Caldas Novas estabelecem que a locação por temporada devem ser autorizada na convenção de condomínio, no mesmo sentido que pretende o projeto de lei federal nº 2.474/2019, como já explicitado acima. Por fim, acredita-se que é interessante uma regulamentação, no entanto esta deveria ser após muito debate sobre a matéria. Afinal, se trata de matéria controvertida, uma vez que divide opiniões. FONTES: O autor retirou informações de: Livro: As upstarts, Como a Uber, o Airbnb e as Killer Companies do Novo Vale do Silício Estão Mudando o Mundo, de Brad Stone; Artigo: Desafios Regulatórios do Caso Airbnb: a intervenção do estado no modelo econômico colaborativo, de Jordana Viana Payão e Jonathan Barros Vita. Disponível em: http://seer.upf.br/index.php/rjd/article/download/7855/4802/

O que acontece se o condomínio ficar inadimplente?

fev 11, 2019

Tagged : bem de família, condomínio, inadimplência, obrigação propter rem

Com relação a temática de dívidas de condomínio, muito se debate sobre a inadimplência do condômino para com o condomínio. Ou seja, aquele condômino que para de pagar o condomínio. É sabido que este pode vir a perder seu imóvel em razão da inadimplência das taxas condominiais. Situação diversa é aquela em que o próprio condomínio deixa de pagar suas despesas. Imagine que o síndico, como representante legal do condomínio, deixe de pagar algumas despesas do próprio condomínio. Neste caso, o que pode acontecer? É sobre esse assunto que o presente artigo pretende tratar, a seguir. O que ocorre quando há inadimplência a um credor? Quando uma empresa ou uma pessoa física fica inadimplente, é sabido que o credor pode cobrar a dívida na justiça. Sendo assim, o patrimônio da pessoa inadimplente deve responder pela dívida. Leia-se, se houver dinheiro em conta pode-se, através de decisão judicial, bloquear e penhorar estes valores. O mesmo ocorre com bens móveis (automóveis, por exemplo) ou imóveis (apartamentos, casas, lojas, etc). Em caso de inadimplência de um condômino é possível, ainda, que este condômino perca seu imóvel, uma vez que a obrigação de pagar o condomínio é obrigação propter rem. O que é obrigação propter rem? A obrigação propter rem é aquela que acompanha a coisa. Diz-se própria da coisa. A taxa condominial é propter rem na medida em que o imóvel (a coisa) deve responder pela dívida. Ou seja, quando existe um atraso no pagamento das taxas condominiais, a coisa deve responder. Outro exemplo de obrigação propter rem é a responsabilidade por dano ambiental. Quando uma pessoa, possuidora de um lote, faz intervenção em área de preservação permanente e logo em seguida vende este lote a um terceiro, este responderá pelo dano. Isto porque a própria coisa deve responder. Mas é preciso esclarecer se o condômino pode vir a perder seu imóvel ainda que se trate de bem de família. O que é bem de família? O bem de família pode ser convencional ou legal. O bem de família convencional é aquele escolhido pela família para ser seu bem protegido. Para tanto, é preciso que o interessado lavre uma escritura pública em um cartório de notas visando gerar a inalienabilidade e impenhorabilidade. Já o bem de família legal é aquele em que a Lei nº 8.009/90 estabelece que “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam”. Existem ressalvas legais. Dentre as exceções cite-se o contido no art. 3º, IV da Lei 8.009/90:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Assim, o bem de família não pode ser utilizado como argumento para evitar a perda do imóvel por débitos relativos ao imóvel, como as taxas condominiais. Portanto, ainda que se trate de bem de família, regra geral o imóvel responde pelos débitos condominiais. Ou seja, se ficar sem pagar condomínio, pode vir a perder o imóvel para quitar essas despesas. Mas afinal, o que pode ocorrer quando o condomínio fica inadimplente? Situação diferente daquela tratada acima é quando o próprio condomínio fica inadimplente. Imagine-se um condomínio inadimplente com despesas com o jardineiro ou despesas trabalhistas de um porteiro ou zelador, por exemplo. Neste caso, quando o condomínio fica inadimplente com dívidas de terceiros, o que pode ocorrer? Por óbvio, seguindo a lógica, devem ser penhorados bens e dinheiro do patrimônio do próprio condomínio. Exatamente. Mas e se o condomínio não possuir dinheiro ou patrimônio algum, como fica esta situação? Em recente decisão o Superior Tribunal de Justiça entendeu que quando o condomínio deixa de pagar valor devido a terceiro, a natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução para os proprietários das unidades individuais, mesmo se o imóvel for bem de família e ainda adquirido depois da sentença que reconheceu o débito. Explique-se. Se o condomínio não possuir patrimônio para responder pela dívida, esta cobrança pode ser redirecionada para os próprios condôminos. Assim, os imóveis dos condôminos deverão responder pela dívida do condomínio. No caso da decisão do STJ, o argumento de que o imóvel seria bem de família não foi suficiente para evitar a penhora. Reconheceu-se exceção à regra do bem de família, contido na Lei 8.009/90. Segundo a própria decisão,

“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”

No caso específico desta decisão, fora ajuizada uma ação contra o condomínio. O condomínio inadimplente, por sua vez, não possuía patrimônio para quitar as dívidas. Razão pela qual o STJ autorizou que a cobrança pudesse ser redirecionada aos condôminos, na medida de suas frações ideais. Veja-se a decisão:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR DANOS A TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS, NA MEDIDA DE SUA COTA-PARTE. FATO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE. DÍVIDA PROPTER REM. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. LEI N. 8.009/1990, ART. 3º, IV. 1. Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual. 2. As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel. 3. Portanto, uma vez ajuizada a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio para satisfação do crédito, podem os condôminos ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal. 4. O bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino, nos termos da ressalva inserta na Lei n. 8.009/1990 (art. 3º, IV). 6. Recurso especial não provido. (STJ – REsp: 1473484 RS 2014/0185636-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 21/06/2018, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2018)

Portanto, em resposta ao questionamento que dá título ao presente artigo, quando o condomínio não puder pagar pela dívida que possui, é obrigação dos próprios condôminos, na medida de suas frações ideais.

Como a lei da ficha limpa pode proteger seu condomínio?

jan 03, 2019

Tagged : condomínio, destituição do síndico, lei de ficha limpa, síndico

Nos últimos anos, com a evidente corrupção dos governantes do país, a população brasileira clamou pela aprovação de uma legislação que impedisse a candidatura de corruptos ao governo. O que fez com que milhares de assinaturas fossem recolhidas e apresentadas na Câmara dos Deputados, em setembro de 2009. Época em que se iniciou, por iniciativa popular, a tramitação de um importante projeto de lei, que finalmente se tornou a conhecida Lei da Ficha Limpa, a Lei Complementar nº 135/2010, que alterou a Lei de Inelegibilidade, de 1990. Com a entrada em vigor da Lei da Ficha Limpa, restringiu-se a entrada de algumas figuras ao poder. De forma que a lei impediu, por exemplo, que um candidato condenado a um crime contra a economia popular disputasse as eleições. A lista de crimes pelos quais os candidatos são impedidos de entrar no poder é maior, abarcando também crimes como o patrimônio privado, o sistema financeiro, o mercado de capitais; lavagem de dinheiro ou ocultação de bens, dentre outros. Assim, é evidente que esta legislação foi de extrema relevância para o país. Explicada a lei da ficha limpa, a questão que este artigo pretende trazer é sobre a possibilidade (ou impossibilidade) de aplicação da Lei da Ficha Limpa nos Condomínios. Afinal, é possível trazer estas regras inseridas na Lei da Ficha Limpa para o condomínio, de forma a impedir que síndicos com, digamos, “Ficha Suja” se elejam? Do ponto de vista prático, levando-se em conta a proteção do condomínio, há que se analisar duas situações distintas. A primeira é aquela em que o síndico tem praticado atos de irregularidade ou não tem administrado o condomínio de forma conveniente. A segunda situação a ser pensada é aquela em que os condôminos pretendem criar regras para que futuros síndicos não sejam “ficha suja”. Ambas serão tratadas em tópicos a seguir. I – Síndico que pratica irregularidades no cargo Se o síndico do condomínio tem agido de maneira a cometer irregularidade ou não tem administrado o condomínio de forma conveniente, é possível que os próprios condôminos o destituam. Ou seja, o síndico pode ser retirado de seu cargo. Para maiores informações, é preciso analisar o art. 1.349 do Código Civil, veja-se:

A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2^o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Agora veja-se o que explicita o art. 1.348, §2º:

O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Note que deve ser convocada uma assembleia especificamente para o fim de destituição do síndico (ou para transferência de poderes, na forma do parágrafo 2º acima). Note, ainda, que para tanto é necessário o voto da maioria absoluta de seus membros. Ou seja, para a aprovação da medida é preciso de o primeiro número inteiro superior à metade dos participantes. No entanto, antes é preciso verificar o que diz o texto da Convenção sobre a destituição do síndico. Mas é importante que o síndico tenha seu direito de defesa garantido, de forma que esta decisão seja uma decisão justa. II – A criação de regras para impedir síndicos “Fichas Sujas” de se candidatarem Como se sabe, a Convenção do condomínio é o documento que “faz lei” entre os condôminos. Ou seja, em regra antes é preciso observar as cláusulas da convenção para, só então, caso sejam omissas, se observar o Código Civil. E com o fim de trazer regras que impeçam síndicos “fichas sujas” a ocuparem este relevante cargo, é possível que a Convenção estabeleça requisitos para que um pretenso candidato a síndico ocupe o cargo. De forma que é possível, por exemplo, inserir na Convenção do Condomínio cláusulas que exijam que o candidato não tenha sido condenado por crimes contra a economia popular ou contra o sistema financeiro, por exemplo. As possibilidades que podem ser inseridas na Convenção com a intenção de efetivamente “proteger” a administração do condomínio, tomando emprestada a idéia da Lei da Ficha Limpa, são inúmeras. Assim, interessante verificar o rol dos impedimentos da Lei da Ficha Limpa para adequar cada hipótese a vida condominial. No entanto, para inserir estas regras na Convenção do Condomínio é preciso de aprovação em Assembleia. Segundo o art. 1.351 do Código Civil, é preciso que 2/3 dos condôminos votem a este respeito. Necessário, pois, que os condôminos discutam cada hipótese em assembleia, sempre visando a proteção do alto numerário que o síndico tem como dever administrar. Por fim, tendo em vista que a convenção do condomínio é, efetivamente, uma legislação – com aplicação prática de termos jurídicos e uma redação técnica – é evidente a importância da assessoria de um profissional especialista na área. Sobretudo, para que a legislação em questão traga a segurança esperada na vida condominial.

A multipropriedade vai virar lei. Você sabe do que se trata?

dez 18, 2018

Tagged : condomínio, multipropriedade, multipropriedade imobiliária, time-sharing

A multipropriedade imobiliária já é realidade no país, mas recentemente ela será regulamentada através de lei. Isso porque a Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 10.287/2018, que vai alterar o Código Civil e a Lei de Registros Públicos. Duas importantes legislações do país. Mas do que se trata a multipropriedade e o que essa nova lei, caso venha a ser aprovada, vai mudar na realidade jurídica referente aos imóveis? Essas questões serão devidamente abordadas a seguir. A multipropriedade imobiliária ou o chamado time-sharing, apesar de pouco estudado no meio jurídico, merece sua devida atenção. Sobretudo quando está para ser tratada pela lei. A multipropriedade, grosso modo, é aquela em que se exerce por um determinado tempo. Ou seja, é uma espécie condominial relativa aos locais de prazer, pela qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel (casas, chalés, etc), repartindo em unidades fixas no tempo, assegurando a cada co-titular o seu uso exclusivo e perpétuo durante um tempo. Portanto, a propriedade se divide no tempo, de modo que será possível ser compartilhada. I – ANTES DA LEI DA MULTIPROPRIEDADE Antes da devida regulamentação da matéria o regime de multipropriedade possuía sua devida existência. No entanto, carecedor de regulamentação própria, as dúvidas existentes eram inúmeras. Situação que gerava insegurança tanto para o multiproprietário quanto para o empreendedor. Com a entrada em vigor da nova legislação se espera que muitas questões sejam resolvidas. II – DEPOIS DA LEI DA MULTIPROPRIEDADE O projeto de lei da multipropriedade acrescenta o Capítulo VII-A ao Código Civil, acrescentando os arts. 1.358-B ao 1.358-E. A nova lei conceitua multipropriedade como (art. 1.358-C, Código Civil):

“Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Assim, trata-se de um regime de condomínio em que é possível compartilhar a propriedade sobre um imóvel. E cada qual terá a propriedade numa parcela de tempo. Quanto a fração de tempo, a lei determina que cada fração de tempo é indivisível e que o período mínimo de cada fração será de 7 dias, seguidos ou intercalados (art. 1.358-E, §1º, Código Civil). Segundo a lei, a multipropriedade se institui por ato inter vivos ou testamento, registrado no cartório de registro de imóveis competente. E como se trata de um regime de condomínio, deve-se existir a convenção de condomínio em multipropriedade. Esta, entre suas cláusulas, determinará os poderes e deveres dos multiproprietários, o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo, as multas aplicáveis aos multiproprietários em caso de descumprimento de deveres, dentre outras (art. 1.358-G do Código Civil). A nova legislação também se ocupou acerca dos direitos e obrigações dos multiproprietários, cujo rol se encontra elencado no art. 1.358-I do Código Civil. Como exemplo de obrigação do multiproprietário vide a desocupação do imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na convenção de condomínio, sob pena de multa diária. O rol é extenso e poderá ser tratado em eventual artigo específico sobre o tema. Dúvida que pode surgir é quanto a responsabilidade pelo pagamento de tributos e contribuições condominiais sobre o imóvel. Pois bem, a legislação deixou claro que cada multiproprietário responderá por estas despesas na proporção de sua fração de tempo (art. 1.358-J, §5º, Código Civil). No que concerne à transferência da multipropriedade, ela se dará na forma da lei civil e não haverá necessidade da anuência prévia dos demais multiproprietários. E ainda, a lei estabelece que em regra não haverá direito de preferência na aquisição da fração pelos demais multiproprietários, salvo se estabelecido em instrumento de instituição ou na convenção de condomínio (art. 1.358-L, §1º, Código Civil). No que diz respeito às alterações na Lei nº 6.015/73, a chamada Lei de Registros Públicos, a legislação da multipropriedade fez pequenas alterações. Inseriu a necessidade de o oficial de registro de imóveis manter fichas auxiliares para os imóveis em regime de multipropriedade. Além da matrícula, deverá existir uma ficha auxiliar para cada fração de tempo, onde se registrarão e averbarão cada ato referente àquela fração. Acrescentou também, como não poderia deixar de ser, a possibilidade de registro da convenção de condomínio da multipropriedade na matrícula do imóvel. Espera-se, assim, que a legislação venha trazer maior segurança jurídica na instituição do instituto, de modo a regulamentar questões que antes não estavam positivadas.

O inquilino pode participar e votar nas assembleias do condomínio?

nov 04, 2018

Tagged : condomínio, despesas extraordinárias, despesas ordinárias, direito condominial, locador, locatário

Situação que gera muitas dúvidas é sobre a possibilidade ou não da participação e votação dos locatários (inquilinos) nas assembleias de condomínio. Diante deste questionamento, o presente artigo se propõe a responder se o inquilino pode participar e votar nas assembleias de condomínio.

COMO ERA ANTES DO CÓDIGO CIVIL DE 2002

Antes da entrada em vigor do Código Civil, a Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), em seu art. 24, §4º estabelecia que

§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Portanto, pela lógica da legislação acima o locatário podia participar e votar nas assembleias quando:

a) a assembleia não discutir sobre questões que envolvam despesas extraordinárias; b) o locador não comparecer.

Assim, a contrario sensu, a interpretação que se dá é a de que pode o inquilino participar e votar das assembleias que tratem de despesas ordinárias, somente caso o locador a ela não compareça. No entanto, após a entrada em vigor do Código Civil Brasileiro (2002), a lei de condomínios foi derrogada no que diz respeito a matéria. O que quer dizer que a lei foi parcialmente revogada. Isto porque entrou em vigor o novo código civil, que passou a tratar sobre a matéria, questão que será demonstrada a seguir. 2. COMO FICOU APÓS A ENTRADA EM VIGOR DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 Após a entrada em vigor do Código Civil, a lei de Condomínios foi parcialmente revogada no que diz respeito a matéria sobre a relação condominial, pois o Código Civil passou a tratar sobre o tema. De forma que o dispositivo trazido acima não mais deve prevalecer. Segundo a legislação civil:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Desta forma, estando quite com as despesas condominiais, pode o condômino participar e votar nas assembleias de condomínio. Assim, resta saber quem é o condômino.

Os condôminos são aqueles titulares que constam da matrícula/escritura do bem. Ou, quando forem tecnicamente proprietários, como no caso dos promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários. De forma que o conceito de condômino, segundo o dicionário, “é indivíduo que, com outro, exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário. Cada proprietário de um condomínio”.

O condômino guarda relação com propriedade. Portanto, condômino aqui não seria o locatário.

A relação do locatário (inquilino) é com o proprietário (locado) e não com o condomínio.

3. MAS AFINAL, PODE O INQUILINO PARTICIPAR E VOTAR NAS ASSEMBLEIAS?

Como o Direito não é uma ciência exata, existem dois posicionamentos sobre o tema: a) A possibilidade: Alguns doutrinadores entendem que muito embora a lei de condomínios tenha sido derrogada, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) deve prevalecer sobre o Código Civil, tendo em vista aquela se tratar de lei especial em relação a esta. E a lei do inquilinato trouxe disposição sobre a possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias que tratem sobre despesas ordinárias quando não houver comparecimento do condômino locador (art. 83). Desta feita, existem aqueles que entendem pela possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias que tratem de despesas ordinárias, quando as elas não comparecer o condômino locador. b) A impossibilidade: Lado outro, existe o entendimento de que não seria mesmo possível a participação e votação do inquilino nas assembleias de condomínio, ainda que tratem apenas de despesas ordinárias. Isto porque a lei de condomínios foi revogada na parte que trata da matéria, como já discorrido acima. Assim, sendo a questão divergente e havendo posição no sentido de não ser possível a participação do inquilino nas assembleias, recomenda-se que o inquilino participe das assembleias como procurador do locador (proprietário), com procuração assinada para tanto. Isto, tendo em vista que desta forma não será possível que outros condôminos venham discutir a legalidade de sua participação. 4. O LOCATÁRIO TEM VOZ ATIVA PARA QUESTIONAR AS DESPESAS ORDINÁRIAS? Apesar do entendimento de que não poderia o locatário participar e votar nas assembleias sem ser como procurador do locador, o locatário (inquilino) é o responsável pelo pagamento das despesas ordinárias do condomínio. De forma que se essas despesas forem cobradas de forma irregular ou sem respaldo legal (votação em assembleia acerca de sua cobrança, por exemplo), o locatário teria voz ativa para discuti-las. É o entendimento da justiça mineira:

APELAÇÃO CÍVEL – CONDOMÍNIO – NULIDADE DE ASSEMBLÉIA-GERAL E COBRANÇA DE VALORES INDEVIDOS – ILEGITIMIDADE ATIVA – DESPESAS DE MANUTENÇÃO – DEVER DO CONDÔMINO – NULIDADE PARCIAL DE ASSEMBLÉIA-GERAL ORDINÁRIA. Os locatários, como são responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais, tem legitimidade para questionar a cobrança de certas verbas, bem como requerer a anulação de assembléia que afetou os valores correspondentes ao imóvel locado. Se os valores cobrados pelo Condomínio são condizentes aos previstos na Convenção, não há que se falar em restituição de valores. É ônus do réu a prova da existência de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. Não se desincumbiu o condomínio de sua tarefa processual, não demonstrando que a questão sobre o rateio de despesas das unidades comerciais constava no edital de convocação ou foi objeto de deliberação dos condôminos, devendo a assembléia ser parcialmente anulada. (TJMG – Apelação Cível 1.0145.11.054365-2/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/07/2013, publicação da súmula em 19/07/2013)

E por despesas ordinárias, leia-se aqueles gastos rotineiros e necessários para a manutenção do condomínio, como salários, prestadores de serviços, seguros, gastos administrativos, etc. Portanto, ainda que o inquilino não participe ativamente das assembleias de condomínio, ele deve fiscalizar as cobranças ordinárias do condomínio, de modo a colaborar com a vida social do condomínio.

O código de trânsito é aplicado dentro de condomínios?

set 16, 2018

Tagged : código de trânsito brasileiro, condomínio, multa, poder de polícia, trânsito

Questão que pode levar muitas pessoas a dúvida é sobre qual a regra aplicável ao trânsito dentro de condomínios (horizontais e verticais). E por condomínios, leia-se tanto aquele condomínio de lotes, o corriqueiramente chamado “condomínio fechado”, quanto o condomínio vertical, aquele de prédios. Dentro dos condomínios são aplicadas as regras do Código de Trânsito Brasileiro, conforme menciona seu art. 2º, parágrafo único, a seguir:

Parágrafo único. Para os efeitos deste Código, são consideradas vias terrestres as praias abertas à circulação pública, as vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas e as vias e áreas de estacionamento de estabelecimentos privados de uso coletivo.

Esta questão foi inserida na lei pela Lei nº 13.146/15, que passou a tratar da aplicação do Código de Trânsito dentro dos condomínios, sejam eles horizontais ou verticais.

Portanto, questões como limites de velocidade e outras questões de trânsito devem ser tratadas através de sinalização dentro dos condomínios. De forma que a escolha dos equipamentos de sinalização e redutores de velocidades são do próprio condomínio, observada a legislação municipal vigente.

No que diz respeito à responsabilidade do condomínio para a implantação dessa sinalização, diz a lei que toda a sinalização e regulamentação das vias serão arcadas pelo próprio condomínio, conforme a lei:

Art. 51. Nas vias internas pertencentes a condomínios constituídos por unidades autônomas, a sinalização de regulamentação da via será implantada e mantida às expensas do condomínio, após aprovação dos projetos pelo órgão ou entidade com circunscrição sobre a via.
Art. 80. Sempre que necessário, será colocada ao longo da via, sinalização prevista neste Código e em legislação complementar, destinada a condutores e pedestres, vedada a utilização de qualquer outra.
§ 3º A responsabilidade pela instalação da sinalização nas vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas e nas vias e áreas de estacionamento de estabelecimentos privados de uso coletivo é de seu proprietário.

Portanto, após a aprovação de projeto pelo órgão competente, o próprio condomínio deverá implementar e arcar com a sinalização de suas vias.

Sabe-se, ainda, que o síndico é o responsável pela aplicação das penalidades aos possíveis infratores das regras e normas o edifício. Mas será que esta responsabilidade pode se estender a ele em caso de infração de normas de trânsito?

Inicialmente, o poder de polícia, que é próprio do Estado, não pode ser delegado ao particular. Não cabe, portanto, ao síndico lavrar auto de infração por condutas que firam o Código de Trânsito. Isto porque esta atuação é exclusiva do agente de trânsito.

No entanto, diante da impossibilidade de o Estado atuar de forma a fiscalizar todos os condomínios, eventual desrespeito à lei possibilita ao síndico, a um morador ou a qualquer funcionário do condomínio solicitar a presença da autoridade competente para tanto.

Há que se observar que pode haver previsão na legislação interna do condomínio (convenção ou regimento interno) quanto ao descumprimento de regras de trânsito. Havendo esta previsão determinando a aplicação de pena pecuniária, esta punição poderá ser aplicada, independente da autuação pelo Estado.

Tag: condomínio