Tag: compra e venda

O que é ganho de capital e por que preciso conhecê-lo?

out 07, 2019

Tagged : compra e venda, compra e venda de imóveis, ganho de capital, imposto de renda, lucro imobiliário
No dia a dia, milhares de pessoas negociam imóveis. Pessoas e empresas compram, vendem, doam, permutam, etc. A este respeito, tenho tratado neste espaço, de maneira frequente, de questões afetas ao mercado imobiliário. Sobretudo de questões afetas aos cuidados na compra e venda, a relações locatícias, etc. Por outro lado, questão que não pode fugir ao conhecimento de quem negocia imóveis é sobre o ganho de capital, que muitas vezes não é devidamente observado pelos negociantes. Neste sentido, o presente artigo pretende explicar o que é o chamado Imposto de Renda sobre o Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital e por que é importante seu conhecimento. Neste artigo o imposto só será abordado no que diz respeito a pessoas físicas. E como de costume o presente artigo será abordado em tópicos, para uma melhor didática. I – O QUE É O LUCRO IMOBILIÁRIO OU GANHO DE CAPITAL? O Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital é o imposto de renda que incide sobre o lucro imobiliário que o vendedor aufere com a venda do bem. Ou seja, se um imóvel é comprado por um determinado valor e, depois de um tempo, vendido pelo mesmo valor, não há que se falar em lucro imobiliário. Por outro lado, se um imóvel é adquirido por um determinado valor e, após um tempo, vendido por valor superior, em regra é devido o imposto. A seguir, passa-se a tratar do cálculo do imposto. II – QUAL O VALOR E COMO CALCULAR O GANHO DE CAPITAL? Para pessoa física, o ganho de capital obedece a tabela seguinte:
Imóveis até R$ 5.000.000,00 = alíquota de 15% Sobre a parcela do ganho que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 = 17,5% Sobre a parcela do ganho que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 = 20% Sobre a parcela do ganho que ultrapassar R$ 30.000.000,00 = 30%
Para efeitos de cálculo, observe o exemplo abaixo:
Aquisição do imóvel: R$ 100.000,00 Venda do imóvel: R$ 150.000,00 Diferença (compra – venda): R$ 50.000,00 15% sobre R$ 50.000,00 = R$ 7.500,00
III – QUAL É O PRAZO PARA O PAGAMENTO DO IMPOSTO? O pagamento deve ser efetuado até o último dia útil do mÊs subsequente àquele em que o ganho ou parcela houver sido recebido, se o alienante residir no Brasil ou se for pessoa jurídica que resida no exterior; ou na data da percepção do ganho, se o alienante for pessoa física não residente no Brasil; se o alienante for residente no exterior, a responsabilidade pela retenção e pagamento do imposto é do adquirente, caso seja residente ou domiciliado no Brasil ou do procurador do adquirente, quando este for residente ou domiciliado no exterior. IV – HÁ ISENÇÃO? Neste ponto, interessante explicar sobre algumas isenções trazidas pela lei, quais sejam: a) São isentos do imposto de renda todas as operações em que o ganho de capital seja inferior a R$ 35.000,00 (art. 22, II Lei nº 9.250/95); b) Também há isenção quando a venda for efetuada por igual valor ou inferior a R$ 440.000,00 desde que seja o único imóvel do vendedor (comercial ou residencial) e não tenha ocorrido nenhuma transação desse tipo nos últimos 5 (cinco) anos (art. 23, Lei nº 9.250/95). c) Se o produto da venda do imóvel antigo for utilizado para aquisição de novo imóvel em até 180 dias, da data do contrato antigo. Só para imóveis residenciais e gozar uma vez a cada 5 anos. Atenção: Se a compra do novo imóvel for anterior a venda do antigo, não há isenção, conforme Instrução Normativa SRF nº 599/2015. V – CONCLUSÃO As questões acima se aplicam somente a pessoas físicas. A tributação para pessoas jurídicas é diferente, mas não foi objeto do presente artigo. Conhecer e saber calcular o imposto de renda sobre o ganho de capital é fundamental, pois muitas vezes as pessoas compram e vendem imóveis sem observar estas questões. O que pode gerar futuros problemas com o fisco.  
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O que fazer quando o vendedor de um imóvel não passa a escritura pública?

out 22, 2018

Tagged : adjudicação compulsória, compra e venda, construtora, consumidor, Danos morais, hipoteca

No mercado imobiliário, seja nas vendas de imóveis por construtoras, seja na venda de imóveis usados por pessoas físicas ou empresas, para que o adquirente de um imóvel se torne efetivamente o proprietário, é preciso que comprador e vendedor assinem a escritura pública de compra e venda e, após isto, seja realizado seu registro no cartório de imóveis competente.

Pois bem. Neste ponto, a dúvida maior é com relação àqueles negócios em que o comprador tenha efetivamente quitado todo o preço do negócio e, ao final, procurado o vendedor, este não passa a escritura pública definitiva ao comprador do imóvel.

Esta situação causa insegurança ao adquirente do imóvel, na medida em que segundo a lei só é proprietário do imóvel quando se realiza seu efetivo registro no cartório de registro de imóveis (só é dono quem registra).

Portanto, enquanto aquele vendedor não passa a escritura (para ser registrada na matrícula do imóvel), o proprietário continua sendo o vendedor daquele imóvel. No dia a dia do mercado imobiliário, não raras as vezes ocorre de compradores perderem seus imóveis pela falta de seu efetivo registro.

Diante desta situação, como deve o comprador do imóvel proceder para que o vendedor passe a escritura pública? Este artigo pretende demonstrar como agir nestas situações.

Muitas vezes se adquire um imóvel através de um contrato particular de promessa de compra e venda em que o promitente comprador se compromete a pagar pelo imóvel (pode-se mencionar em uma entrada e prestações mensais, por exemplo). Quando da quitação do preço, o promitente vendedor deve passar a escritura pública.

Para tanto, deve o comprador solicitar o termo de quitação ao vendedor e entrar em contato para que seja passada a escritura pública.

Ocorre que muitas vezes o promitente vendedor não toma as devidas providências para passar a escritura pública definitiva. Sendo assim o que pode o comprador fazer?

I – A NOTIFICAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR PARA QUE PASSE A ESCRITURA PÚBLICA

Inicialmente deve o comprador entrar em contato com o vendedor, demonstrando a quitação do imóvel e pedindo que seja passada a escritura pública, para posterior registro.

Se o vendedor for uma construtora ou uma empresa de empreendimentos imobiliários, o aconselhável é que o comprador telefone para a central de atendimento e explique a situação. É importante, neste caso, que seja anotado o número do protocolo daquela ligação telefônica e o nome do atendente.

Se mesmo assim o vendedor continuar omisso, deve o adquirente daquele imóvel notificar o vendedor por carta com a viso de recebimento (correios) ou através do cartório de registro de títulos e documentos, demonstrando que todas as parcelas referentes a aquisição do imóvel foram pagas e solicitando que o vendedor, finalmente, outorgue a escritura pública de compra e venda. É importante que seja dado prazo razoável para a outorga da escritura por parte do vendedor.

Lembrando que o comprador só será o efetivo proprietário do imóvel após o efetivo registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis competente. Antes disso, o adquirente será tão-somente (na maioria dos casos) possuidor daquele imóvel.

II – DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Ultrapassada a devida notificação, caso o vendedor não se manifeste no sentido de passar a escritura pública do imóvel, é possível que o adquirente do imóvel proponha uma ação judicial chamada Adjudicação Compulsória.

Esta ação pretende fazer com que o juiz profira uma sentença que tem por finalidade substituir a escritura pública do imóvel, de forma que esta sentença ingressará no cartório de registro de imóveis. Ou seja, o juiz dará suprimento a falta de manifestação do vendedor do imóvel.

Muitas vezes esta ação judicial pode ser realizada em conjunto com um pedido de danos morais pela demora excessiva por parte do vendedor. Em alguns casos, ainda, costuma incidir sobre o imóvel o gravame da hipoteca, como será explicado a seguir.

II – QUANDO O IMÓVEL ESTÁ GRAVADO DE HIPOTECA

Nos casos de imóveis de construtoras, muitas vezes pode ocorrer de o imóvel estar gravado de hipoteca. Isto porque muitas vezes as construtoras se utilizam desta forma de garantia para financiar a obra.

Nestes casos, muito embora exista sobre o imóvel a hipoteca, o comprador deste imóvel não pode ser prejudicado.

Neste sentido, inclusive, a justiça entende que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não pode prejudicar o adquirente do imóvel, nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça:

a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Na verdade, a hipoteca tem de ser baixada na matrícula do imóvel para que haja o efetivo registro da escritura pública em nome do adquirente do imóvel.

III – A OMISSÃO DO VENDEDOR EM PASSAR A ESCRITURA GERA DANOS MORAIS AO COMPRADOR?

A questão referente aos danos morais deve se analisada caso a caso. No entanto, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais tem o entendimento de que a demora injustificada da construtora em baixar a hipoteca sobre imóvel vendido, como de outorgar escritura da venda, ultrapassa os limites do mero aborrecimento, e caracteriza dano moral.

Neste sentido, vide jurisprudência sobre o tema:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEFERIMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA NA SENTENÇA – CUMPRIMENTO DA DECISÃO DE CARÁTER PROVISÓRIO – PERDA DO OBJETO DO RECURSO – INOCORRÊNCIA – MÉRITO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL PELO ADQUIRENTE – DEMORA NA BAIXA DE HIPOTECA E DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – DANO MORAL CONFIGURADO – FIXAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO.

– A demora injustificada da construtora em baixar a hipoteca sobre imóvel vendido, como de outorgar escritura da venda, ultrapassa os limites do mero aborrecimento, e caracteriza dano moral. 

– Dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando o seu patrimônio. A indenização pelo dano moral possui caráter punitivo, para que o causador do dano, diante de sua condenação, se sinta castigado pela ofensa que praticou; possui também caráter compensatório, para que a vítima receba valor que lhe proporcione satisfação como contrapartida do mal sofrido.

– A quantificação da indenização pelo dano moral requer: (1) capacidade/possibilidade do que indeniza, pois este não pode ser levado à ruína, e (2) suficiência ao que é indenizado, pela satisfação diante da compensação obtida, sem que ocorra enriquecimento ilícito ou exploração do Poder Judiciário como nascedouro de proventos. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.17.032258-0/001, Relator(a): Des.(a) Ramom Tácio , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/12/2017, publicação da súmula em 11/12/2017)

No entanto, recomenda-se que a análise de cada caso seja feita com cautela e antes de o interessado pleitear os devidos danos morais na justiça, notifique o vendedor com a intenção da outorga da escritura pública definitiva, conforme mencionado no início deste artigo.

Caso o comprador do imóvel esteja passando por situação semelhante, é importante que ele procure o advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança.

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Um dos proprietários de um imóvel pode vender sua parte a outro sem dar preferência aos demais?

maio 29, 2018

Tagged : Co-propriedade, compra e venda, Direito de preferência, imóvel, STJ
Muitas vezes a propriedade de determinado imóvel fica partilhada entre um conjunto de pessoas, de forma que várias pessoas ficam como co-proprietários do imóvel. É o caso, por exemplo, de quando ocorre a partilha em inventário, em que vários herdeiros se tornam proprietários de um único imóvel, ou de vários imóveis em condomínio. Nesses casos, quando um dos co-proprietários pretende vender sua parte para terceiros, normalmente é preciso dar a preferência na compra de sua parte aos demais co-proprietários. Ou seja, antes de se oferecer a uma pessoa estranha, é preciso que se ofereça aos demais proprietários. De forma que a venda a terceiros só será possível caso os demais proprietários não tenham interesse na compra. Desta forma, o direito de preferência mencionado se aplica quando o bem é indivisível, nos termos do art. 504 do Código Civil, senão vejamos:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Em outras palavras, caso o interessado na venda de sua parte o faça sem antes oferecer aos demais co-proprietários, o co-proprietário prejudicado pode entrar na justiça e “adquirir” para si a parte vendida a estranhos, depositando o equivalente em juízo. Ultrapassada a explicação do dispositivo acima, surge uma dúvida: e se um dos proprietários quiser vender sua parte para outro co-proprietário, pode? Em resposta a esta indagação, colaciono recente julgado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo o qual:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL INDIVISÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO APENAS À ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL A ESTRANHOS E NÃO A CONDÔMINOS. NORMA RESTRITIVA DE DIREITOS. INTERPRETAÇÃO TAMBÉM RESTRITIVA. EXEGESE LITERAL E TELEOLÓGICA DESTA E DE OUTRAS NORMAS DO SISTEMA A ESTABELECER SEMELHANTE DISPOSIÇÃO. 1. Controvérsia em torno do direito de preferência na venda de fração ideal de imóvel indivisível em condomínio a outros condôminos, em face do disposto no art. 504 do Código Civil. 2. A exegese do enunciado normativo do art. 504, “caput”, do CC, denota que o direito de preferência ali regulado contempla a hipótese fática em que um dos condôminos vende parte do bem condominiado a estranhos, omitindo-se de o oferecer aos demais cotitulares interessados. 3. Interpretação restritiva desse dispositivo legal por representar restrição ao direito de propriedade e à liberdade de contratar, notadamente, de dispor do bem objeto do domínio, alienando-o a quem o condômino bem entenda. 4. A concorrência estabelecida entre os condôminos, prevista no parágrafo único do art. 504 do CC, preferindo aquele que possua benfeitorias de maior valor ou, em segundo plano, aquele que detenha a maior fração condominiada, somente incidirá quando a premissa para o exercício do direito de preferência constante no caput desse dispositivo legal tenha sido verificada, ou seja, quando, alienada a fração ideal do imóvel a um estranho, não se tenha ofertado previamente aos demais condôminos tanto por tanto. 5. Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na compropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência. 6. Exegese sistemático-teleológica das disposições do Código Civil à luz do princípio da autonomia privada. 7. Precedentes específicos da 3ª e 4ª Turmas do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ – REsp: 1526125 SP 2015/0074967-9, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 17/04/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/04/2018)
O julgado acima foi no sentido de que o direito de preferência não se aplica à venda de fração ideal a co-proprietário. Em palavras diversas, a justiça interpretou o art. 504 do Código Civil de maneira restritiva, de forma que a preferência só se aplica quando o co-proprietário oferece sua parte a terceiros, estranhos ao imóvel. Já quanto à venda para outros condôminos, o dispositivo da lei civil não se aplicaria. Portanto, de acordo com a leitura da jurisprudência acima, conclui-se que quando existem vários proprietários de um determinado imóvel, um deles pode livremente oferecer sua parte a outro, sem que respeite a preferência dos demais. Tudo, nos termos da decisão acima. Não obstante, em que pese a decisão do STJ, nosso posicionamento é no sentido de que é sempre sensato que um dos proprietários notifique os demais de sua intenção de venda. Desta forma, ele dá a todos a oportunidade de adquirirem sua parte do imóvel. Situação, inclusive, que demonstra transparência entre as partes.
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“Única esperança” da construção civil, MP dos distratos ainda gera controvérsia

jan 17, 2018

Tagged : compra e venda, Distrato, imóvel, medida provisória, Notícias
Por: Paula Zogbi SÃO PAULO – Durante os meses de julho e agosto de 2017, noticiou-se que o governo estava “prestes” a fechar uma proposta de regulamentação de distratos imobiliários, ou seja, desistência de compra ou venda de imóvel na planta. Para a infelicidade das empresas do setor de Construção Civil, que aguentaram a paulada de uma taxa de distratos de 41% no consolidado de 2016, o ano virou novamente e até agora essa regulamentação não vingou. Segundo dados da Abrainc e da Fipe, incorporadoras brasileiras gastaram R$ 1,1 bilhão para renegociar 44.233 distratos em 2016, valor superior ao prejuízo líquido total de R$ 717 milhões contabilizados pelas construtoras de capital aberto no mesmo período. Incorporadoras passaram por meses de “venda negativa” durante a crise, quando o número de distratos superava o de vendas. Esta matéria faz parte do guia Onde Investir 2018. Para ver nosso conteúdo completo, clique aqui. Promessa para uma das indústrias mais atingidas pela crise econômica brasileira, a MP deveria padronizar a porcentagem retida pelas empreiteiras em casos de desistência por parte dos compradores. Fala-se na retenção de taxa de corretagem mais mais 50% do valor pago pelo consumidor até a data de desistência, respeitando até 10% do valor total do contrato – ou 30%, respeitando 5% do total, em caso de imóveis dentro dos parâmetros do Minha Casa, Minha Vida. Isso mesmo quando todas as parcelas estiverem em dia. Em casos de inadimplência, prevê-se retenção de 50% do total pago pelo consumidor que não cumprir com as parcelas por mais de 6 meses e 30% em atrasos entre 3 e 6 prestações. A lei também pretende definir uma multa padrão caso haja atraso na entrega e o prazo para devolução dos valores já pagos pelos consumidores. Embora não exista hoje uma legislação que regulamente esse tipo de quebra de contrato, a jurisprudência atual normalmente limita as perdas dos consumidores a porcentagens entre 10% e 25% do valor pago até o momento da desistência, de acordo com advogados especializados na área imobiliária. Esses valores valem também para casos de inadimplência, pois o STJ entende que é um direito do consumidor receber de volta o restante do dinheiro pago. Paula Farias, sócia do escritório Paula Farias Advocacia e especialista em direto imobiliário, acredita que aplicação da MP seria “empurrão” importante para a retomada do crescimento da indústria de Construção Civil. “Sozinha, ela não é suficiente, mas é um grande passo para ajudar esse setor, que viu um nível de distratos de 51% dos imóveis comprados entre agosto de 2016 e agosto de 2017”, opina. Para Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente do conselho da Tecnisa, deixar de publicar essa MP traria consequências serão desastrosas para o país. “Se não for aprovada, daqui alguns anos teremos uma crise pior que essa que passou”, dispara o executivo. “Com uma retenção de 10% [do valor pago], uma queda de 10% nos preços dos imóveis já torna interessante para o comprador distratar sem motivo [para comprar com desconto]”, explica. Dessa forma, as empreiteiras acabam obrigadas a vender as unidades com desconto de até 70% ou parar as obras, o que gera desemprego e aprofunda a crise. Vai sair? Agosto, momento em que a MP estava mais encaminhada, foi justamente o mês de rejeição da primeira denúncia contra o presidente Michel Temer na Câmara dos Deputados. A segunda denúncia foi barrada em outubro. Para a advogada, essa turbulência política, somada à pressa em aprovar outras pautas, como as reformas trabalhista e da previdência, foram cruciais para que a MP dos distratos acabasse postergada. Ainda assim, ela e os demais especialistas na área acreditam na aplicação das regras muito em breve. “Já houve um alinhamento entre os ministérios da Fazenda, Planejamento e Justiça. Entretanto, vivemos em um momento político conturbado e isso faz com que a aprovação do tema seja um pouco mais demorada”, concorda Luiz Antonio França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), uma das entidades que participaram das discussões preliminares do texto. Ele acredita que a regulação tem potencial de “diminuir o risco jurídico existente na incorporação”, incentivando “maior volume de investimentos por parte dos incorporadores e contribuindo para a efetivação de um processo de retomada no setor”. Nigri, da Tecnisa, tem segurança de que a legislação seja publicada ainda no primeiro semestre – mais especificamente, até fevereiro. “Hoje, conversando com as autoridades, percebo que está todo mundo muito consciente da necessidade de rever essas regras. Nenhum país do mundo tem uma legislação que permita os distratos como no Brasil”, afirma. “Na maioria dos casos, ele [quem desiste da compra na planta] perde tudo o que pagou e ainda tem que responder por perdas e danos”. Na opinião do executivo, o ideal para o Brasil também seria acabar com os distratos de uma vez por todas, “mas me parece difícil aprovar isso, mas acho difícil porque teria que mudar o código de defesa do consumidor”. Defesa do consumidor As regras apresentadas ao longo de 2017 não agradaram associações de defesa do consumidor. Em nota pública, a MPCON (Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor) repudiou as normas previamente divulgadas para distratos em território brasileiro por as considerar injustas do ponto de vista da parte mais vulnerável da transação: o consumidor. Além da associação, assinaram tal nota a CONDEGE (Comissão de Defesa do Consumidor), a Associação Brasileira de PROCONS e a BRASILCON (Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor). “Tais disposições não apenas transferem todo o risco do negócio ao consumidor como também viram do avesso todo o entendimento jurisprudencial já consolidado, estabelecendo vantagem manifestamente excessiva ao fornecedor”, escreveram as associações na nota conjunta. Elas observam que o cliente teria que arcar com custos mesmo quando não têm condições de manter uma negociação que iniciaram meses antes, ao passo que a incorporadora reteria parte mais robusta do valor pago e “ainda receberia [o imóvel] livre e desembaraçado para novamente oferta-lo à venda por preço integral”. Para a advogada Farias, é pouco provável que construtoras ajam de má fé frente ao consumidor, já que precisam fechar contratos no futuro. “Se fizerem algo muito desproporcional, [os clientes] podem ficar com medo de comprar”, justifica. “O comprador não pode, de maneira nenhuma, sair mais prejudicado que a construtora”, ressalta. Para França, da Abrainc, o consumidor que deve ser colocado em primeiro lugar é o “que não distrata, que muitas vezes podem ter frustrado o sonho da casa própria mesmo estando em dia com suas obrigações”. Nigri concorda. Na Tecnisa, aproximadamente 5% dos distratos ocorrem por perda de emprego e 0,4% devido a problemas de saúde. “Ou seja, menos de 5,5% das pessoas distratam por real necessidade”. Ele ainda lembra que clientes de baixa renda, por entrarem com financiamento com o banco logo no ato da compra, raramente entram nessa conta. Para a construtora, os demais distratos significam “devolução do dinheiro com inflação e juros de 12% ao ano, além de termos que revender com enorme desconto: o prejuízo é de bilhões de reais”, diz. Não obstante, associações argumentam que o consumidor que distrata, caso perca muito do dinheiro já investido em um imóvel que não pode mais pagar, “perde duas vezes”, já que “perde metade do que pagou por um imóvel que a construtora vai vender novamente”. “Não obstante o crescimento da atividade econômica deva ser constantemente estimulado, esse estímulo não pode instrumentalizar-se na viabilização de confiscos abusivos de valores pagos por consumidores que sofrem até mais fortemente dos efeitos dessa mesma situação econômica”, acrescenta o documento. Fonte:  Infomoney
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Os pais podem vender o imóvel do filho menor?

jan 11, 2018

Tagged : Alvará Judicial, Código Civil, compra e venda, doação, imóvel, interesse de menor
É muito comum que pais ou parentes que possuem patrimônio façam doação de imóveis para menores. Inclusive de forma recorrente ocorre a chamada doação com reserva de usufruto, situação em que a nua-propriedade passa a ser do menor e o usufruto se mantém reservado ao doador. Mas, após realizada esta doação a menor de idade, caso futuramente um dos pais deste menor queira vender o imóvel, seja para utilizar o dinheiro para pagar dívidas ou mesmo adquirir outro imóvel, isso será possível? E para responder a esta questão é preciso se atentar ao art. 1.691 do Código Civil Brasileiro, cuja transcrição segue abaixo:
Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
Observe que a regra criada pela lei é que os pais não podem alienar, gravar de ônus real, nem contrair em nome dos filhos obrigações que ultrapassem os limites da simples administração. Ou seja, os pais em regra não podem vender o imóveis de seus filhos menores. No entanto, como toda regra tem sua exceção, notadamente no Direito, é possível fazê-lo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. Mas afinal, o que seria essa necessidade ou esse evidente interesse da prole? A venda por necessidade seria por exemplo para os filhos subsistirem, para comprarem alimentos ou para o atendimento de despesas médicas e hospitalares. Já o interesse da prole seria, por exemplo, para adquirir outro bem ou investir o dinheiro em negócio mais seguro e rentável. É evidente que aqui a lei pretendeu proteger o interesse dos filhos menores, de forma que só se poderia vender ou gravar seu imóvel de ônus reais caso não restassem prejuízos ao menor. Ademais, antes da alienação do imóvel do filho, é necessário que os pais recorram ao poder judiciário, pois a lei só o permite após prévia autorização do juiz. Portanto, caso haja interesse dos genitores na venda de imóvel de propriedade do filho menor, é imperativo que se recorra ao judiciário justificando os motivos da venda. De modo que o juiz não autorizará a venda deste imóvel sem um motivo que atenda aos interesses do menor. Aliás, os próprios julgados são neste sentido. Veja-se julgado do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:
ALVARÁ – AUTORIZAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL DOADO AOS FILHOS – IMPOSSIBILIDADE – NÃO DEMONSTRAÇÃO DA NECESSIDADE E UTILIDADE – ART. 1.691, DO CC. Não há que se falar em pedido de alvará para alienação do imóvel, se este já foi objeto de doação à prole. Para que se autorize a venda de bens de menor sob o pátrio poder, como expresso no art. 1691 do Código Civil é indispensável a prova da necessidade ou de evidente interesse da prole. (TJMG –  Apelação Cível  1.0261.09.073906-9/001, Relator(a): Des.(a) Silas Vieira , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/03/2010, publicação da súmula em 30/03/2010)
Assim, se observa que caso não seja comprovada efetivamente a necessidade e utilidade, nos termos do art. 1.691 do Código Civil, a justiça não permite a venda do imóvel. Lado outro, caso se demonstre que a venda de imóvel será benéfica para o menor, a justiça tem permitido a venda:
ALVARÁ JUDICIAL – IMÓVEL PERTENCENTE A MENOR IMPÚBERE – APLICAÇÃO DO PRODUTO DA VENDA NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL VALORIZADO COMERCIALMENTE – ADMISSIBILIDADE – UTILIDADE PRESENTE. 1. Os pais devem zelar pela preservação do patrimônio de seus filhos menores, não podendo sem autorização judicial praticar atos que impliquem em alienação direta ou indireta de seus bens, ou dos quais possa resultar uma diminuição patrimonial, mesmo em caso de necessidade evidente ou utilidade da prole. 2. O produto da venda de imóveis de filhos menores impúberes, aplicado na aquisição de outro imóvel mais valorizado, quando mais que concorrem os genitores com parte do preço total, evidentemente lhes beneficia, o que demonstra real vantagem econômica e a intenção dos pais em proteger o patrimônio dos menores. V.V.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0707.02.050660-6/001, Relator(a): Des.(a) Edgard Penna Amorim , Relator(a) para o acórdão: Des.(a) Duarte de Paula , 8ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/08/2004, publicação da súmula em 16/12/2004)
Ultrapassada a questão acima, é preciso salientar que caso um dos pais não concorde, o juiz resolverá a divergência, nos termos do art. 1.690, parágrafo único. Por fim, se houver a venda do imóvel do filho menor sem a prévia autorização judicial, é possível que os filhos, os herdeiros ou o representante legal do menor pleiteiem a declaração de nulidade do negócio na justiça, conforme o parágrafo único do art. 1.691 do Código Civil. De toda forma, não obstante a regra da impossibilidade da venda, para que a autorização judicial tenha êxito, é preciso que haja motivo justo e seja tudo comprovado em juízo, pois a análise vai depender da sensibilidade de cada julgador. Afinal, cada caso é um caso.  
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