A segurança nas transações imobiliárias e a obtenção das certidões

mar 28, 2024

I – Por que tirar certidões?

            Quem trabalha no mercado imobiliário ou quem já teve a experiência de negociar imóveis provavelmente já ouviu falar da importância da minuciosa análise documental, notadamente da obtenção das certidões para uma transação segura. Esse é o conhecido procedimento da due diligence imobiliária. Nessa análise, é possível por exemplo verificar se os vendedores possuem alguma dívida que pode atingir o imóvel negociado.

            Assim, grosso modo se o vendedor estiver vendendo um único imóvel de quinhentos mil reais e se, no trâmite dessa transação, ele tiver uma dívida de um milhão de reais, a justiça pode decretar fraudulenta essa venda e desfazer o negócio.

            Por esse motivo, ao longo do tempo se tornou praxe a obtenção de inúmeras certidões do imóvel e da pessoa do vendedor e seu cônjuge para mostrar a boa-fé daquele comprador do imóvel.

            Mas ao longo do tempo, a legislação vem sofrendo inúmeras alterações para que tudo (dívidas, execuções, etc) esteja transcrito na matrícula do imóvel. Por esse entendimento, se não estiver na matrícula, deve-se entender que o imóvel está livre para ser vendido.

            No entanto, esse contexto não é simples. O direito não é uma ciência exata, depende de inúmeras interpretações. E neste artigo a ideia é explicar um pouco como tem funcionado essa questão junto ao judiciário.

II – Um breve histórico para a compreensão do tema

            O Código de Processo Civil de 1973, que não está mais em vigor, estabelecia que “considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência”.[1]

            De forma direta, no momento da venda do imóvel não pode o vendedor ter contra ele ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Leia-se: o vendedor deve ter outros bens que garantam suas dívidas. Caso ele só tenha aquele bem ou caso a dívida seja superior ao patrimônio, a venda em questão será considerada fraudulenta e poderá ser anulada.

            Por esse motivo, passou a ser importante a investigação da vida do vendedor no momento da venda, para averiguar a existência de ação capaz de levar o vendedor à insolvência.

            Com o passar do tempo, em 2009 o STJ editou a Súmula nº 375, cujo trecho segue descrito:

O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

            A partir de então, para que fosse reconhecida a fraude no negócio, seria necessário: (i) o registro da penhora do bem alienado ou (ii) prova de má-fé do terceiro adquirente.

            No primeiro caso, passou a ser necessário ao credor registrar a penhora na matrícula do imóvel. De modo que o imóvel vendido com o registro da penhora na matrícula implicaria em fraude.

            No segundo caso, passou-se a exigir a prova de má-fé do terceiro adquirente. Ou seja, para o reconhecimento da fraude, seria preciso provar a má-fé do comprador. Mas como isso funciona na prática?

            A justiça passou a entender pela necessidade de o comprador de determinado bem examinar minuciosamente a documentação do bem para não incorrer em fraude:

 EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIROS – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL NO CURSO DE AÇÃO DE EXECUÇÃO CAPAZ DE REDUZIR O DEVEDOR À INSOLVÊNCIA – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE TAL FATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – SÚMULA 375 DO STJ – MÁ-FÉ DO ADQUIRENTE – COMPROVAÇÃO – FRAUDE À EXECUÇÃO CONFIGURADA. – Nos termos da Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente” – O adquirente de um bem qualquer deve, antes de finalizar a realização do negócio jurídico, procurar informações relevantes acerca da real situação do referido bem – Está demonstrada a má-fé do terceiro adquirente que expressamente dispensa a apresentação de certidões de distribuição cível e de protestos no domicílio do alienante e no local do imóvel[2].

            Firmou-se o entendimento da necessidade de obtenção de certidões dos vendedores, tanto no domicílio do vendedor quanto no domicílio do imóvel.

            A necessidade de obtenção das certidões perdurou por anos, até que a Lei nº 13.097/2015 inaugurou o chamado princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel.

            Veja-se o texto do art. 54, §1º da referida lei:

§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

            Trocando em miúdos, o texto quer dizer que qualquer alegação de fraude só valeria se houvesse a anotação (averbação ou registro) na matrícula do imóvel. Neste sentido, passou-se a privilegiar a concentração dos atos na matrícula. Ou seja, todas as situações, para que fossem consideradas, deveriam estar na matrícula do imóvel.

            Foi louvável a vinda dessa legislação. Pretendeu-se, com isso, dispensar a obtenção de tantas certidões nas negociações de imóveis.

            No entanto, a Lei da Concentração dos Atos na Matrícula veio no dia 19/01/2015. Logo no dia 16/03/2015 entrou em vigor o novo Código de Processo Civil, que estabeleceu, o seguinte:

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

            Portanto, apesar da louvável iniciativa da concentração dos atos na matrícula do imóvel, o Código de Processo Civil retrocedeu com o entendimento de que qualquer ação capaz de reduzir o vendedor à insolvência seria considerada fraude. Com isso, continuou sendo necessário a obtenção das certidões.

            Mais recentemente, em 2022, a Lei nº 14.382/22 alterou a Lei de Concentração dos Atos na Matrícula e estabeleceu o seguinte[3]:

§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e

II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.”

Com isso, a partir de 2022 a lei passou a dispensar a exigência das certidões forenses ou de distribuidores judiciais. São aquelas certidões dos tribunais (Justiça Estadual, Justiça Federal e Justiça do Trabalho). A única exigência que ficou foi a obtenção das certidões fiscais (União, Estado e Município), de propriedade e de ônus reais[4].

E mais recentemente, no dia 20/03/2024, a Lei nº 14.825/24 alterou a Lei de Concentração dos Atos na Matrícula do Imóvel trazendo o seguinte:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

V – averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.”

            Portanto, o que ocorreu foi o reforço da concentração dos atos na matrícula do imóvel. Mas daí vem a seguinte pergunta: com toda essa evolução para a concentração dos atos na matrícula, deve-se deixar de tirar as certidões?

III – Deve-se dispensar as certidões?

            Inicialmente, é preciso esclarecer que o tema não é pacífico. Há aqueles que defendem a dispensa das certidões forenses considerando a alteração trazida pela Lei nº 14.382/22. Há, no entanto, aqueles que, como eu, avaliam as mudanças com mais cautela. Assim, a resposta à pergunta proposta pode ser dividida em dois tópicos: a) as certidões dos distribuidores forenses e b) as certidões fiscais.

A – As certidões dos distribuidores forenses

            Como já foi verificado, a lei deixou claro que não é mais necessário a exigência da obtenção das certidões forenses para a constatação da boa-fé do terceiro adquirente. Partindo-se desse pressuposto, poderíamos incialmente concluir pela sua desnecessidade.

No entanto, quando se pesquisa as inúmeras decisões dos tribunais do país, é comum nos depararmos com decisões contrárias a esse entendimento. Veja-se, por exemplo, o entendimento da justiça do trabalho de presunção absoluta de fraude:

AGRAVO DE PETIÇÃO. FRAUDE À EXECUÇÃO. AFASTAMENTO DA SÚMULA 375 DO STJ. APLICAÇÃO DO ART. 185 DO CTN À EXECUÇÃO TRABALHISTA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA DE FRAUDE. INSCRIÇÃO DA DÍVIDA NO BNDT OU EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÕES NO DETRAN. No Processo do Trabalho, na fase de execução, é aplicável subsidiariamente o microssistema de execução fiscal, tal como autorizado pelo art. 889 da CLT. Significa dizer que o entendimento contido na Súmula 375 do STJ deve ser afastado, porque na Justiça do Trabalho incide o disposto no art. 185 do CTN, o que não poderia ser diferente em razão da posição privilegiada do crédito trabalhista (art. 186 do CTN). O crédito trabalhista merece proteção contra atos de dilapidação do patrimônio do executado, de tal sorte que sobre a alienação de veículos a terceiro adquirente recai a presunção absoluta de fraude à execução quando a publicidade da dívida trabalhista foi anterior à venda, por meio da inscrição do devedor no BNDT ou da existência de restrições veiculares no DETRAN[5].

A justiça do trabalho, por vezes tem equiparado o crédito trabalhista ao crédito fiscal. Partindo-se daí, há decisões da justiça do trabalho que tem entendido que a mera inscrição do crédito no Banco Nacional de Devedores Trabalhistas presumiria fraude.

Com decisões como essas, ainda que anteriores às alterações da Lei nº 14.382/22, fica difícil defender a possibilidade de dispensa das certidões dos distribuidores para a segurança dos negócios imobiliários.

De forma teórica e acadêmica, deve-se privilegiar o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel e defende-se esse entendimento. No entanto, em sentido prático e de mercado, recomenda-se que os operadores do mercado imobiliário continuem com as diligências de praxe, obtendo as certidões dos distribuidores.

Quanto aos casos das certidões fiscais, é preciso ressaltar que em momento algum a lei as dispensou para efeitos de comprovação da boa fé do adquirente, como será trazido em seguida.

B – As certidões fiscais

            Essas certidões não foram dispensadas pela lei. E aqui deve-se atentar para o seguinte entendimento: crédito tributário inscrito em dívida ativa gera presunção de fraude. Isso porque os tribunais assim têm entendido, veja-se:

TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. NEGÓCIO REALIZADO APÓS A INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA. BOA-FÉ DE TERCEIRO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. MATÉRIA DECIDIDA EM RECURSO REPETITIVO. EXCEÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 185 DO CTN. VERIFICAÇÃO. NECESSIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. […] 2. A Primeira Seção, no julgamento do REsp 1.141.990/PR, realizado na sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que “a alienação efetivada antes da entrada em vigor da LC n.º 118/2005 (09.06.2005) presumia-se em fraude à execução se o negócio jurídico sucedesse a citação válida do devedor; posteriormente a 09.06.2005, consideram-se fraudulentas as alienações efetuadas pelo devedor fiscal após a inscrição do crédito tributário na dívida ativa”. 3. Nesse contexto, não há porque se averiguar a eventual boa-fé do adquirente, se ocorrida a hipótese legal caracterizadora da fraude, a qual só pode ser excepcionada no caso de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita. 4. Esse entendimento se aplica também às hipóteses de alienações sucessivas, daí porque “considera-se fraudulenta a alienação, mesmo quando há transferências sucessivas do bem, feita após a inscrição do débito em dívida ativa, sendo desnecessário comprovar a má-fé do terceiro adquirente” (REsp 1.833.644/PB, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 18/10/2019)[6]

            Em outras palavras, não é recomendável a dispensa das certidões fiscais do Município, do Estado e da União. Afinal, com a obtenção das certidões será possível averiguar se existe ou não débito inscrito na dívida ativa.

            Caso a certidão esteja negativa, o negócio pode ser realizado. Caso esteja positiva, é preciso se atentar se há ou não inscrição em dívida ativa. Caso haja, abre-se um alerta para o risco do negócio. Deve-se aprofundar na investigação, sob pena de colocar o negócio em risco.


[1] Art. 593, II, Lei 5.869/1973.

[2] TJ-MG – AC: 10208160006481001 Cruzília, Relator: Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 01/12/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/12/2021.

[3] Art. 54, §2º, Lei nº 14.382/22.

[4] A própria Lei nº 14.382/22 passou a dispensar a certidão de ônus reais, incluindo o §11 na Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos): § 11. No âmbito do registro de imóveis, a certidão de inteiro teor da matrícula conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial.      (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

[5] TRT-2 10005446720215020029 SP, Relator: MARCIO MENDES GRANCONATO, 16ª Turma – Cadeira 2, Data de Publicação: 23/11/2021.

[6] STJ – AgInt no REsp: 1820873 RS 2019/0172341-2, Relator: BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 25/04/2023, T1 – PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2023.

O que é ganho de capital e por que preciso conhecê-lo?

out 07, 2019

No dia a dia, milhares de pessoas negociam imóveis. Pessoas e empresas compram, vendem, doam, permutam, etc. A este respeito, tenho tratado neste espaço, de maneira frequente, de questões afetas ao mercado imobiliário. Sobretudo de questões afetas aos cuidados na compra e venda, a relações locatícias, etc. Por outro lado, questão que não pode fugir ao conhecimento de quem negocia imóveis é sobre o ganho de capital, que muitas vezes não é devidamente observado pelos negociantes. Neste sentido, o presente artigo pretende explicar o que é o chamado Imposto de Renda sobre o Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital e por que é importante seu conhecimento. Neste artigo o imposto só será abordado no que diz respeito a pessoas físicas. E como de costume o presente artigo será abordado em tópicos, para uma melhor didática. I – O QUE É O LUCRO IMOBILIÁRIO OU GANHO DE CAPITAL? O Lucro Imobiliário ou Ganho de Capital é o imposto de renda que incide sobre o lucro imobiliário que o vendedor aufere com a venda do bem. Ou seja, se um imóvel é comprado por um determinado valor e, depois de um tempo, vendido pelo mesmo valor, não há que se falar em lucro imobiliário. Por outro lado, se um imóvel é adquirido por um determinado valor e, após um tempo, vendido por valor superior, em regra é devido o imposto. A seguir, passa-se a tratar do cálculo do imposto. II – QUAL O VALOR E COMO CALCULAR O GANHO DE CAPITAL? Para pessoa física, o ganho de capital obedece a tabela seguinte:
Imóveis até R$ 5.000.000,00 = alíquota de 15% Sobre a parcela do ganho que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 = 17,5% Sobre a parcela do ganho que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 = 20% Sobre a parcela do ganho que ultrapassar R$ 30.000.000,00 = 30%
Para efeitos de cálculo, observe o exemplo abaixo:
Aquisição do imóvel: R$ 100.000,00 Venda do imóvel: R$ 150.000,00 Diferença (compra – venda): R$ 50.000,00 15% sobre R$ 50.000,00 = R$ 7.500,00
III – QUAL É O PRAZO PARA O PAGAMENTO DO IMPOSTO? O pagamento deve ser efetuado até o último dia útil do mÊs subsequente àquele em que o ganho ou parcela houver sido recebido, se o alienante residir no Brasil ou se for pessoa jurídica que resida no exterior; ou na data da percepção do ganho, se o alienante for pessoa física não residente no Brasil; se o alienante for residente no exterior, a responsabilidade pela retenção e pagamento do imposto é do adquirente, caso seja residente ou domiciliado no Brasil ou do procurador do adquirente, quando este for residente ou domiciliado no exterior. IV – HÁ ISENÇÃO? Neste ponto, interessante explicar sobre algumas isenções trazidas pela lei, quais sejam: a) São isentos do imposto de renda todas as operações em que o ganho de capital seja inferior a R$ 35.000,00 (art. 22, II Lei nº 9.250/95); b) Também há isenção quando a venda for efetuada por igual valor ou inferior a R$ 440.000,00 desde que seja o único imóvel do vendedor (comercial ou residencial) e não tenha ocorrido nenhuma transação desse tipo nos últimos 5 (cinco) anos (art. 23, Lei nº 9.250/95). c) Se o produto da venda do imóvel antigo for utilizado para aquisição de novo imóvel em até 180 dias, da data do contrato antigo. Só para imóveis residenciais e gozar uma vez a cada 5 anos. Atenção: Se a compra do novo imóvel for anterior a venda do antigo, não há isenção, conforme Instrução Normativa SRF nº 599/2015. V – CONCLUSÃO As questões acima se aplicam somente a pessoas físicas. A tributação para pessoas jurídicas é diferente, mas não foi objeto do presente artigo. Conhecer e saber calcular o imposto de renda sobre o ganho de capital é fundamental, pois muitas vezes as pessoas compram e vendem imóveis sem observar estas questões. O que pode gerar futuros problemas com o fisco.