Tag: cobrança extrajudicial

Como cobrar dívida sem ir para a justiça?

set 09, 2020

Tagged : cartório de protestos, cobrança, cobrança de dívida, cobrança extrajudicial, execução civil, execução extrajudicial

É de conhecimento de boa parte da população que o poder judiciário está abarrotado de processos e, ainda, é fato que no brasileiro prevalece incutida a ideia da judicialização. Para tudo se judicializa. Desde questões complexas, que envolvem patrimônios vultosos até questões mais simples, como o mero atraso na entrega de um produto adquirido pela internet.

No entanto, sabe-se também que há algum tempo já existe um movimento de desjudicialização dos procedimentos. Basicamente, há parcela de juristas que vem caminhando no sentido de trazer as soluções de conflitos para o âmbito extrajudicial (soluções que não passam pelo poder judiciário).

As leis também têm seguido o movimento da desjudicialização dos procedimentos. Veja-se, a título de exemplo, a possibilidade de realização de divórcios e inventários nos cartórios (Lei nº 11.441/07) e a retomada extrajudicial do imóvel garantido por alienação fiduciária nos financiamentos imobiliários (Lei nº 9.514/97). Outro exemplo, ainda em fase de projeto de lei, é a possibilidade de despejo extrajudicial, que pode ser vista neste artigo.

Neste sentido, algo que certamente modificará a forma como as pessoas cobram das outras é a chamada Execução Extrajudicial, que virá com a aprovação do Projeto de Lei nº 6.204/2019. Tema que será tratado a seguir.

Existindo um título judicial ou extrajudicial (exemplos: escritura pública assinada pelo devedor, documento particular assinado pelo devedor e duas testemunhas, letra de câmbio, etc), será possível se utilizar de um procedimento extrajudicial de cobrança através do cartório de protestos.

Mas daí pode-se questionar: mas já não seria possível efetuar a cobrança através do cartório de protestos?

Sim. Já é possível levar a protesto títulos executivos certos, líquidos e exigíveis, como é o caso do contrato de locação de imóveis. Já escrevi sobre isso aqui.

O protesto de um título é o ato pelo qual se prova a inadimplência do devedor. Mas o Projeto de Lei tem o condão de trazer a possibilidade de um procedimento de cobrança extrajudicial mais robusto, possibilitando inclusive a penhora e avaliação de bens no âmbito do extrajudicial.

Trata-se, portanto, de procedimento diverso do que já ocorre nos cartórios de protestos. De modo que passa-se a analisar os principais pontos da Execução Extrajudicial.

I – O que se pode cobrar na execução extrajudicial?

Com a execução extrajudicial, será possível que o credor cobre do devedor qualquer dívida materializada em um título executivo judicial e extrajudicial.

Títulos judiciais, conforme o art. 515 do Código de Processo Civil, são:

  • as decisões proferidas no processo civil que reconheçam a exigibilidade de obrigação de pagar quantia, de fazer, de não fazer ou de entregar coisa;
  • a decisão homologatória de autocomposição judicial;
  • a decisão homologatória de autocomposição extrajudicial de qualquer natureza;
  • o formal e a certidão de partilha, exclusivamente em relação ao inventariante, aos herdeiros e aos sucessores a título singular ou universal;
  • o crédito de auxiliar da justiça, quando as custas, emolumentos ou honorários tiverem sido aprovados por decisão judicial;
  • a sentença penal condenatória transitada em julgado;
  • a sentença arbitral;
  • a sentença estrangeira homologada pelo Superior Tribunal de Justiça;
  • a decisão interlocutória estrangeira, após a concessão do exequatur à carta rogatória pelo Superior Tribunal de Justiça;

Já os títulos executivos extrajudiciais são, conforme o art. 784, Código de Processo Civil:

  • a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque;
  • a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor;
  • o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;
  • o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública, pela Advocacia Pública, pelos advogados dos transatores ou por conciliador ou mediador credenciado por tribunal;
  • o contrato garantido por hipoteca, penhor, anticrese ou outro direito real de garantia e aquele garantido por caução;
  • o contrato de seguro de vida em caso de morte;
  • o crédito decorrente de foro e laudêmio;
  • o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
  • a certidão de dívida ativa da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, correspondente aos créditos inscritos na forma da lei;
  • o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
  • a certidão expedida por serventia notarial ou de registro relativa a valores de emolumentos e demais despesas devidas pelos atos por ela praticados, fixados nas tabelas estabelecidas em lei;
  • todos os demais títulos aos quais, por disposição expressa, a lei atribuir força executiva.

Portanto, havendo uma dívida reconhecida em um título (dentre os apresentados acima), será possível sua cobrança sem a necessidade de entrar na justiça, através da execução extrajudicial.

II – Será obrigatória a contratação de advogado para realizar essa cobrança?

Assim como na execução judicial (mediante a judicialização), será imprescindível que a cobrança seja realizada através de advogado, conforme estabelece o art. 2º do Projeto de Lei.

III – Como funcionará o procedimento de cobrança extrajudicial?

O credor, ora chamado requerente, vai apresentar requerimento inicial ao cartório, comprovando o recolhimento dos emolumentos prévios ou, ainda, requerendo ser beneficiário da gratuidade (quando o requerente não possui condições de arcar com o processo extrajudicial).

Uma vez protocolado o requerimento, o tabelião (chamado pelo PL de “agente de execução”) avaliará se o requerimento possui os requisitos legais. Caso não preencha, ele determinará ao requerente que efetue as correções necessárias em 15 dias úteis, sob pena de ser o requerimento cancelado.

Caso preencha os requisitos, o agente de execução citará o devedor para o pagamento do título, acrescido de juros e correção monetária, honorários advocatícios de 10% e emolumentos iniciais.

Na citação constará a informação de que a ausência de pagamento no prazo de 5 (cinco) dias úteis dará ensejo à penhora de bens de sua propriedade e subsequentes atos expropriatórios.

Se o devedor não pagar, será efetuada a penhora e avaliação dos bens necessários à satisfação do crédito, lavrando-se os respectivos termos, com intimação do executado.

Se o credor pagar integralmente no prazo de 5 dias, o valor dos honorários será reduzido pela metade.

IV – E se o devedor não for encontrado?

Caso o devedor não seja encontrado, ele será citado por edital, fixado na sede do tabelionato e publicado em seção especial do Diário da Justiça ou do jornal eletrônico utilizado para publicação dos editais de intimação de protesto (art. 11).

Para esse devedor, será nomeado curador especial, um advogado nomeado para representar seus interesses na cobrança extrajudicial.

V – Qual a saída para o devedor que tiver interesse em parcelar?

Citado o devedor, pode ser que ele tenha interesse em pagar a dívida de forma parcelada.

Em assim sendo, ele poderá, no prazo dos 5 dias da citação, depositar 30% do valor da dívida (incluindo-se os emolumentos, juros, correção monetária e honorários advocatícios) e pagar o restante em até 6 parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e juros de 1 % ao mês (art. 10, § 5º PL).

VI – O devedor pode perder os bens?

Após todo o procedimento acima indicado, se não houver nem o parcelamento nem o pagamento efetivo da dívida, o devedor pode vir a perder os bens.

Para tanto, o agente de execução lavrará certidões referentes ao início da execução para fins de averbação nos registros competentes, para a presunção absoluta de conhecimento por terceiros (art. 12).

Lembrando que antes de “perder” os bens, o devedor pode pagar a dívida ou consignar a importância atualizada da dívida, com jutos, correção, emolumentos e honorários advocatícios.

VII – Como o devedor pode se defender da execução extrajudicial?

O projeto permite que o devedor oponha embargos à execução para sua defesa, conforme estabelece o art. 18 do PL.

Lembrando que nos embargos à execução o executado poderá alegar qualquer matéria que lhe seja lícito deduzir como defesa (art. 917, VI CPC, dentre outras questões, como penhora incorreta e avaliação errônea ou excesso de execução ou cumulação indevida de execuções)

VIII – Conclusão

Com o quantitativo de processos judiciais nos tribunais, é fato que a desjudicialização dos procedimentos é um caminho sem volta. Soluções extrajudiciais, como a mediação, a arbitragem e as soluções através dos cartórios são cada vez mais necessárias.

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Posso protestar a quota condominial?

nov 11, 2019

Tagged : advocacia extrajudicial, cobrança de condomínio, cobrança extrajudicial, condomínio, protesto, quota condominial, síndico
Existem, no país, milhares de pessoas que residem em condomínios. Essas milhares de pessoas pagam – ou ao menos têm de pagar – mensalmente a chamada quota condominial. Isto porque o condomínio custeia suas despesas através da arrecadação mensal de seus condôminos, os moradores. Ocorre que muitas vezes os condôminos ficam devedores das quotas condominiais, de forma que os síndicos têm de se utilizar de alguns recursos para o recebimento desses valores. Dentre esses recursos, pergunta-se: Pode o síndico levar a protesto a quota condominial?  Passa-se a tratar deste tema a seguir. I – O que é protesto? Em primeiro lugar, é preciso esclarecer o que afinal é o protesto de um título e para o que serve esse protesto. Pois bem, assim como existem o SERASA e o SPC para, digamos, auxiliarem os credores no recebimento de seus créditos não quitados, existe o cartório de protesto de títulos. O protesto é uma forma de comprovar a inadimplência de uma determinada pessoa, seja física ou jurídica. De forma que quando alguém está inadimplente, ao invés de o credor procurar a justiça, ele pode recorrer aos cartórios de protestos. Para saber mais sobre o protesto, veja um artigo que escrevi clicando aqui. Estando com o nome protestado, o devedor fica impedido de praticar diversos atos, como um financiamento imobiliário, por exemplo.

II – Condômino inadimplente. Posso protestar sua quota condominial?

Ultrapassada a questão inicial sobre protesto, passa-se a responder a pergunta que dá título a este artigo. Afinal, se um condômino está inadimplente, pode o síndico levar esta quota condominial a protesto?

Inicialmente, para que um título seja levado a protesto, o título precisa ser certo, líquido e exigível. Mas o que significa isso?

Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.

No que diz respeito as quotas condominiais, o Novo Código de Processo Civil inovou ao trazer, como título executivo extrajudicial (art. 784, X, NCPC):

o crédito referente às contribuições ordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas

Além disso, no Estado de São Paulo a temática foi regulamentada pelo Código de Normas, no item 20.7:

Para protesto do crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, o Condomínio deverá apresentar planilha, assinada pelo síndico, na qual conste a especialização do crédito condominial , convenção do condomínio para comprovação da previsão das contribuiçÕes ordinárias ou extraordinárias ou a aprovação destas em assembleia geral, bem como a indicação do nome, endereço e CPF ou CNPJ do condômino-devedor

Portanto, as quotas condominiais, observados os requisitos da lei, são sim passíveis de protesto.

III- Quais os documentos devem ser apresentados?

Os seguintes documentos devem ser apresentados ao Tabelião de Protestos:

  • Convenção de condomínio para comprovar a previsão das contribuições ou a aprovação em assembleia geral;
  • Planilha de débitos atualizada
IV – Cautelas no protesto das quotas condominiais Diante do risco de um protesto indevido, é muito importante que o condomínio observe algumas cautelas antes do protesto das quotas condominiais do condômino-inadimplente. Algumas cautelas:
  • Quanto a responsabilidade dos débitos condominiais. São inúmeras as controvérsias relacionadas a identificação do condômino, sobretudo diante dos costumes nacionais de, em regra, não levar a registro os títulos de propriedade. De forma que eventualmente, o aviso de protesto poderia ser endereçado a quem não é o responsável pelo débito condominial;
  • Existe grande possibilidade de o protesto ser sustado judicialmente em decorrência de impugnação dos valores levados ao protesto;
V – Como o condomínio pode se utilizar da Convenção de Condomínio para tornar o protesto das quotas condominiais mais eficaz e mais seguro? Pode-se, através da Convenção de Condomínio, tornar a cobrança extrajudicial dos condôminos-devedores mais célere e eficaz. E isto pode ser feito ao se inserir, na convenção do condomínio, disposições claras quem indiquem a quem deverá ser dirigido o protesto (ao compromissário comprador, ao cessionário, etc). Pode-se, ainda, constar na Convenção os requisitos para que as quotas-condominiais sejam levadas a protesto. Situações que dariam maior segurança tanto ao condômino-devedor quanto ao condomínio. VI – Conclusão: posso ou não levar a protesto? Sim, as quotas condominiais podem ser levadas a protesto. No entanto, é certo de que o condomínio, ao fazê-lo, tem de tomar as devidas cautelas, conforme explicado acima. Mesmo com eventual modificação da convenção de condomínio com o fim de facilitar a cobrança extrajudicial, recomenda-se cautela para que sejam evitadas futuras ações judiciais que possam retardar ou prejudicar o procedimento.
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Como cobrar o aluguel atrasado sem entrar na justiça?

abr 06, 2019

Tagged : Aluguel, cobrança extrajudicial, Locação, protesto
Diariamente, milhares de imóveis são alugados no país. E sobre a locação de imóveis, podem surgir diversas dúvidas, como qual a forma de garantia ideal ou quais cláusulas são importantes inserir no contrato de locação. Apesar de existirem inúmeras questões relevantes sobre a locação de imóveis, o presente artigo tem o condão de esclarecer quais as formas de o locador cobrar os alugueis atrasados do locatário. E dentre essas formas, como pode o locador cobrar os alugueis sem ter de recorrer ao poder judiciário. A seguir, algumas formas de cobrança serão tratadas em tópicos e, ao final, será esclarecido como cobrar o locatário sem entrar na justiça. I – AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA Da inadimplência do locatário, pode o locador ajuizar uma ação de despejo para a retirada do locatário do imóvel, pela autorização do desfazimento do contrato pelo não pagamento dos alugueis, vide art. 9º, III da Lei 8.245/91. Em conjunto com este despejo, os alugueis e acessórios da locação são cobrados. Portanto, esta é uma forma em que o locador cobra os alugueis e seus acessórios pela cobrança judicial. Observe que embora muito utilizada, a ação de despejo com cobrança está suscetível à morosidade do poder judiciário, sem contar que pode o locatário purgar a mora. Há casos em que é possível pleitear medida liminar, como nos casos do art. 59, §1º e seus incisos. Mas note que para tanto é preciso que o locador deposite o equivalente a três meses da locação a título de caução. II – EXECUÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO Nesta modalidade não há pedido de despejo para que o locatário desocupe o imóvel, mas tão-somente a execução do contrato, que é título executivo extrajudicial, nos moldes do art. 784, VIII do Código de Processo Civil. Normalmente esta modalidade é utilizada quando já foi procedida a entrega do imóvel. Isto porque a execução não tem o condão de despejar o inquilino. O Código de Processo Civil estabelece que:

Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

Desta forma, o contrato de locação pode ser executado diretamente na justiça, dispensando-se o processo de conhecimento. De forma que o procedimento no poder judiciário se torna mais célere, pois dispensa a fase inicial que teria na ação de cobrança.

Assim, o executado será citado para pagar a dívida, no prazo de 3 (três) dias, conforme art. 829 do Código de Processo Civil vigente.

III – COBRANÇA ATRAVÉS DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

Uma forma muito usual, sobretudo pelos profissionais que priorizam o trabalho extrajudicial e evitam, ao menos inicialmente, a utilização do moroso poder judiciário, é a conversa. Exatamente, a conversa.

Notifica-se extrajudicialmente o locatário inadimplente, seja através de carta registrada com aviso de recebimento (pelos correios), seja através da notificação pelo cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Aqui, a notificação é motivada pela intenção de unir as partes para um acordo, através da sempre necessária conversa. De forma que as partes podem formalizar um documento em que o locatário se compromete a pagar um determinado montante relativo aos alugueis em atraso.

Ademais, a notificação prévia é exigível antes do ajuizamento de algumas ações de despejo. Além de mostrar a boa-fé do locador em tentar a conversa antes de recorrer ao judiciário.

É importante ainda ressalvar a importância da notificação através do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Isto porque caso o intimado – locatário inadimplente – se recuse a receber ou a assinar a notificação, o oficial do cartório certifica este fato. O oficial tem fé pública, de modo que a certidão do oficial com um “recusou-se a assinar” tem um grandioso valor para efeitos de prova.

MAS, AFINAL, ALÉM DAS FORMAS ACIMA DESCRITAS, EXISTE UMA FORMA REALMENTE EFICAZ DE COBRAR O LOCATÁRIO INADIMPLENTE SEM ENTRAR NA JUSTIÇA?

Uma forma poderosa de cobrar o locatário inadimplente sem ter de ajuizar uma ação é através da utilização do cartório de protesto de títulos, conforme tópico seguinte.

IV – O PROTESTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Ultrapassadas formas outras de cobrança dos alugueis vencidos do locatário, é de dizer que existe, ainda, a possibilidade de o locador protestar o contrato de locação. De forma que se trata de cobrança extrajudicial e eficiente, à medida que o próprio cartório faz a cobrança do inadimplente.

Sobre o funcionamento do protesto de títulos, deve observar a Lei nº 9.492/97, a lei de protestos. A sistemática da lei para efeitos de cobrança é a seguinte. O título será apresentado e protocolizado no cartório, na forma do art. 9º da Lei. O tabelião de protesto analisará os aspectos formais do título.

Ato contínuo, o tabelião expedirá intimação ao devedor, no caso, o locatário. O devedor intimado terá prazo para pagar a dívida, de forma que se não o fizer nos três dias úteis subsequentes a intimação, o título será registrado.

É importante observar que o título deve conter obrigação líquida, certa e exigível, veja-se decisão do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. PROTESTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PERMISSÃO AOS TABELIÃES DE PROTESTOS DE LETRAS E TÍTULOS DA COMARCA DE SÃO PAULO. CANCELAMENTO. ATO DE CORREGEDOR GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. INEXISTÊNCIA. EXIGÊNCIA DE QUE O TÍTULO EXECUTIVO CONTENHA OBRIGAÇÃO PECUNIÁRIA LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA DENEGADO. 1. Com efeito, tem-se que o contrato de locação foi caracterizado pela legislação como título executivo extrajudicial, transmutando-o com força executiva. Contudo, o protesto será devido sempre que a obrigação expressa no título for líquida, certa e exigível. 2. Na hipótese dos autos, o contrato de locação de imóvel apresentado evidencia ser título com o atributo da certeza, em decorrência da determinação cogente da norma legal, bem como também demonstra possuir exigibilidade, por presunção de que houve o vencimento da dívida, sem revestir-se, no entanto, do atributo da liquidez, fato que inviabiliza o protesto do referido título. 3. Recurso em Mandado de Segurança a que se nega provimento. (RMS 17.400/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, Rel. p/ Acórdão Ministro ADILSON VIEIRA MACABU (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RJ), QUINTA TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 03/11/2011)

Mas o que é líquido, certo e exigível? Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.

Importante, pois, que seja apresentada também uma planilha com o valor correto a ser cobrado, além de outros documentos, conforme manda a lei.

Ainda, é de se mencionar que para o protesto a jurisprudência dispensa a necessidade da assinatura de duas testemunhas, senão vejamos:

“A jurisprudência, sobretudo do Superior Tribunal de Justiça, pacificou-se no sentido da dispensa das testemunhas como condição de executividade do título, como se vê no julgamento do REsp 578.355, de 25 de outubro de 2004, Rel. Min. José Arnaldo e no REsp 201.123, de 19 de outubro de 1999, Rel. Min. Fernando Gonçalves. A falta de assinatura de um dos proprietários não retira eficácia ao título, diante da comprovação de que cumpre ao recorrente a administração dos bens comuns, nos termos do acordo de separação (fls. 25/26), homologado judicialmente (fls. 27):(705/2011)
Portanto, o protesto do contrato de locação é uma das formas de cobrança extrajudicial do aluguel vencido. Trata-se de uma forma eficaz, de forma que se evita o judiciário. Não obstante, não se pode concluir que seja a melhor forma de cobrança. De forma que cada caso deverá ser analisado de forma específica para que se verifique qual a melhor forma de se cobrar o devedor.  
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