Existem, no país, milhares de pessoas que residem em condomínios. Essas milhares de pessoas pagam – ou ao menos têm de pagar – mensalmente a chamada quota condominial. Isto porque o condomínio custeia suas despesas através da arrecadação mensal de seus condôminos, os moradores.
Ocorre que muitas vezes os condôminos ficam devedores das quotas condominiais, de forma que os síndicos têm de se utilizar de alguns recursos para o recebimento desses valores.
Dentre esses recursos, pergunta-se:
Pode o síndico levar a protesto a quota condominial? Passa-se a tratar deste tema a seguir.
I – O que é protesto? Em primeiro lugar, é preciso esclarecer o que afinal é o protesto de um título e para o que serve esse protesto.
Pois bem, assim como existem o SERASA e o SPC para, digamos, auxiliarem os credores no recebimento de seus créditos não quitados, existe o cartório de protesto de títulos.
O protesto é uma forma de comprovar a inadimplência de uma determinada pessoa, seja física ou jurídica. De forma que quando alguém está inadimplente, ao invés de o credor procurar a justiça, ele pode recorrer aos cartórios de protestos. Para saber mais sobre o protesto, veja um artigo que escrevi
clicando aqui.
Estando com o nome protestado, o devedor fica impedido de praticar diversos atos, como um financiamento imobiliário, por exemplo.
II – Condômino inadimplente. Posso protestar sua quota condominial?
Ultrapassada a questão inicial sobre protesto, passa-se a responder a pergunta que dá título a este artigo. Afinal, se um condômino está inadimplente, pode o síndico levar esta quota condominial a protesto?
Inicialmente, para que um título seja levado a protesto, o título precisa ser certo, líquido e exigível. Mas o que significa isso?
Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.
No que diz respeito as quotas condominiais, o Novo Código de Processo Civil inovou ao trazer, como título executivo extrajudicial (art. 784, X, NCPC):
o crédito referente às contribuições ordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas
Além disso, no Estado de São Paulo a temática foi regulamentada pelo Código de Normas, no item 20.7:
Para protesto do crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, o Condomínio deverá apresentar planilha, assinada pelo síndico, na qual conste a especialização do crédito condominial , convenção do condomínio para comprovação da previsão das contribuiçÕes ordinárias ou extraordinárias ou a aprovação destas em assembleia geral, bem como a indicação do nome, endereço e CPF ou CNPJ do condômino-devedor
Portanto, as quotas condominiais, observados os requisitos da lei, são sim passíveis de protesto.
III- Quais os documentos devem ser apresentados?
Os seguintes documentos devem ser apresentados ao Tabelião de Protestos:
- Convenção de condomínio para comprovar a previsão das contribuições ou a aprovação em assembleia geral;
- Planilha de débitos atualizada
IV – Cautelas no protesto das quotas condominiais Diante do risco de um protesto indevido, é muito importante que o condomínio observe algumas cautelas antes do protesto das quotas condominiais do condômino-inadimplente. Algumas cautelas:
- Quanto a responsabilidade dos débitos condominiais. São inúmeras as controvérsias relacionadas a identificação do condômino, sobretudo diante dos costumes nacionais de, em regra, não levar a registro os títulos de propriedade. De forma que eventualmente, o aviso de protesto poderia ser endereçado a quem não é o responsável pelo débito condominial;
- Existe grande possibilidade de o protesto ser sustado judicialmente em decorrência de impugnação dos valores levados ao protesto;
V – Como o condomínio pode se utilizar da Convenção de Condomínio para tornar o protesto das quotas condominiais mais eficaz e mais seguro? Pode-se, através da Convenção de Condomínio, tornar a cobrança extrajudicial dos condôminos-devedores mais célere e eficaz.
E isto pode ser feito ao se inserir, na convenção do condomínio, disposições claras quem indiquem a quem deverá ser dirigido o protesto (ao compromissário comprador, ao cessionário, etc). Pode-se, ainda, constar na Convenção os requisitos para que as quotas-condominiais sejam levadas a protesto. Situações que dariam maior segurança tanto ao condômino-devedor quanto ao condomínio.
VI – Conclusão: posso ou não levar a protesto? Sim, as quotas condominiais podem ser levadas a protesto. No entanto, é certo de que o condomínio, ao fazê-lo, tem de tomar as devidas cautelas, conforme explicado acima.
Mesmo com eventual modificação da convenção de condomínio com o fim de facilitar a cobrança extrajudicial, recomenda-se cautela para que sejam evitadas futuras ações judiciais que possam retardar ou prejudicar o procedimento.
