A tributação de imóveis no país é assunto que, de forma recorrente, preocupa os proprietários e possuidores de imóveis. Diversos são os tributos que recaem sobre os imóveis: itbi, iptu, itr, ir, etc. Dentre todos esses, um dos que “doem” no bolso de proprietários de imóveis é o imposto de renda sobre o ganho de capital, também conhecido como lucro imobiliário.
I – Como funciona o Imposto de Renda sobre lucro imobiliário?
Explique-se. Quando se adquire um imóvel por determinado valor e se vende por um valor maior, paga-se um percentual sobre o ganho de capital auferido com aquele imóvel. Essa questão existe em virtude da Lei Federal nº 9.250/95, com alterações da Lei Federal nº 11.196/2005 e 13.259/2016. Lembrando que há, ainda, a regulamentação através da Instrução Normativa nº 599, de 28 de dezembro de 2005, da Receita Federal.
Assim, toma-se como exemplo a pessoa (física) que adquire um imóvel por R$ 500.000,00 e o vende, após um tempo, por R$ 700.000,00. Ela auferiu um ganho de capital de R$ 200.000,00. E é justamente sobre esse ganho que incidirá 15% de imposto de renda.
No caso das pessoas físicas, essa alíquota é progressiva, de acordo com a regra seguinte:
“ Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:
I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);
II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);
III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e
IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).
No caso da pessoa jurídica, as regras são outras. Mas essa questão não será abordada no presente artigo.
II – Como vai funcionar o regime de atualização patrimonial?
Verificado rapidamente o funcionamento do ganho de capital das pessoas físicas, passa-se a tratar especificamente do chamado regime de atualização patrimonial.
Tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 458/2021, de autoria do Senador Roberto Rocha, que, se aprovado, vai trazer o regime de atualização patrimonial (REAP) “para declaração voluntária de bens ou cessões de direitos de origem lícita, referentes a bens móveis ou imóveis, declarados incorretamente ou com valores desatualizados, por residentes ou domiciliados no país”. O PL foi apensado (unido) ao então existente PL 7323/2017 na Câmara dos Deputados, que também já tratava do REAP.
Portanto, trocando em miúdos, será permitido ao proprietário do imóvel atualizar seu valor declarado pagando, quando da atualização de valor, imposto de renda sobre esse aumento patrimonial com a alíquota de 3% sobre a diferença (art. 2º, § 5º).
Segundo o art. 2º do PL, será possível a atualização de valor de bens adquiridos com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2020. O que será feito através do preenchimento da Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física.
Assim, se o PL se tornar lei, o contribuinte poderá continuar se submetendo ao pagamento do imposto sobre o ganho de capital quando de sua venda ou, como opção, poderá atualizar o valor do imóvel com uma alíquota mais atrativa.
É bom lembrar que o REAP poderá ser aplicado também a bens móveis, como veículos, aeronaves e embarcações; a ativos intangíveis de qualquer natureza, como marcas, copyright, software, know-how, patentes, etc; a operações de empréstimo com pessoa física e jurídica; recursos, bens ou direitos de qualquer natureza, integralizados em empresas sob a forma de ações, integralização de capital, etc.
