A ata notarial ganhou notoriedade após o Código de Processo Civil de 2015 ter entrado em vigor. No entanto, não se trata de uma novidade. A ata notarial já existia antes mesmo da entrada em vigor do novo código de processo.
E neste artigo será demonstrado como a ata notarial pode ser utilizada no mercado imobiliário. Seja por corretores de imóveis, por proprietários, inquilinos, possuidores, advogados, imobiliárias, etc.
Mas antes de esclarecer como utilizar este instrumento, é preciso demonstrar o que é a ata notarial, a seguir.
Trata-se de uma constatação, pelo tabelião de notas, que atesta a existência de um determinado fato ou situação. E como o notário possui “fé pública”, trata-se de um poderoso instrumento de prova, seja em processos judiciais ou extrajudiciais, seja como meio de o interessado se municiar antes de qualquer conflito.
Como exemplo, pode-se citar a utilização da ata notarial para atestar ofensas na internet. Ofensas entre pessoas nas redes sociais, por exemplo, podem ser publicadas e horas depois apagadas da rede social. Na prática, o tabelião de notas entra no site da rede social em que houve a ofensa e elabora uma ata notarial, alegando o que ele verifica na internet. Este documento serve como meio de prova em processos judiciais e possui fé pública. Ou seja, a ata notarial demonstrando estas ofensas possui mais força que “prints” da tela da rede social, pois neste último caso a prova pode ser facilmente questionada.
É interessante observar que o notário não pode fazer juízo de valor, ou seja, não pode ele emitir opinião acerca daquilo que presencia e observa. Deve, tão-somente, explicitar a situação que está presenciando ou observando. Ele é imparcial.
A ata notarial está prevista no art. 384 do Código de Normas Extrajudiciais de Minas Gerais, segundo o qual segue transcrição:
Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.
Desta forma, uma vez que a ata notarial serve para atestar a existência e o modo de existir de algum fato, trata-se de um instrumento extremamente versátil, que pode ser utilizado de diversas formas, a favor do interessado. É o extrajudicial trabalhando a favor do cidadão.
E por se tratar de um artigo com viés prático, não cabe aqui o estudo aprofundado da legislação que envolve o instrumento, tampouco do estudo técnico da matéria. Questão reservada para outro momento.
Ato contínuo, vejamos algumas situações em que a ata notarial pode ser utilizada a serviço do mercado imobiliário.
I – Para fins de prova em processo judicial e administrativo Como poder judiciário abarrotado de processos, muitas vezes a oitava de testemunhas em processos judiciais pode demorar a ser realizada. A espera pela audiência de instrução e julgamento, aquela em que as testemunhas são ouvidas, pode se arrastar por anos.
E como uma saída prática e rápida para a oitava de testemunhas nos processos judiciais, uma opção seria a realização de ata notarial com a declaração das testemunhas. Com isso, a ata notarial poderia ser pelo advogado juntada no processo em questão.
Acerca desta utilização da ata notarial, certamente surgirão opiniões divergentes, cujo entendimento diga respeito a não observância do princípio do contraditório. Mas para se evitar esse questionamento, recomenda-se que as partes do processo realizem, de comum acordo, a oitava de testemunhas junto ao notário. Em que pese o notário não ser o juiz, a utilização da ata notarial neste caso pode dar mais agilidade ao processo.
Outra utilização em processos judiciais e extrajudiciais é como meio de prova, com a ata notarial atestando algum fato, sendo que esta ata seria juntada aos autos.
II – Reuniões e Assembleias de Condomínio Outra situação para se utilizar da ata notarial é em assembleias de condomínio. Chama-se o notário para comparecer no momento da assembleia, que atestará tudo que ocorreu naquela assembleia.
Mas note que o notário deve atestar tudo o que observa e sente, não podendo omitir acerca de algum fato em benefício de quem o “contratou”. Afinal, a ata é do tabelião, e não especificamente do interessado.
Inclusive, havendo briga deverá o notário também transcrever este fato. De forma que pode inclusive o notário atestar atos ilícitos.
III – Constatações de acidentes e inundações Outra utilização interessante da ata notarial é para que o interessado constate acidentes e inundações em seu imóvel. As possibilidades, neste caso, são inúmeras.
Como exemplo, o notário poderá constatar um vazamento ou uma infiltração de responsabilidade da construtora ou de um vizinho. Documento este que será de grande valia para a propositura de uma ação judicial contra quem está causando o problema (exemplo, ação de dano infecto).
IV – Constatar imóvel desocupado A ata notarial poderá, também, constatar que determinado imóvel encontra-se desocupado ou abandonado pelo inquilino. De forma que o notário deverá realizar diligências ao local em diferentes horários.
V – Desconformidade com o projeto Outra situação interessante em que a ata notarial pode ser utilizada, é em caso de compra de imóvel na planta em que o imóvel não está conforme o projeto apresentado no momento da venda.
Neste caso, o notário comparece ao local e descreve características do imóvel, que podem ser confrontadas com o projeto. O que pode auxiliar em um possível acordo entre o adquirente do imóvel e a construtora. Ou para servir como meio de prova em uma ação judicial.
VI – Estado do imóvel Pode também ser utilizada a ata notarial para comprovar o estado do imóvel, seja como substitutivo da vistoria de entrega do imóvel na locação, seja para atestar que o imóvel não ficou pronto no prazo prometido pelo vendedor.
VII – Prova para os corretores de imóveis No mercado imobiliário, nem todos os corretores de imóveis elaboram um contrato com seu cliente. Muitas vezes, essas negociações são realizadas através de mensagens de texto (SMS) ou, ainda, de WhatsApp.
Se o corretor e seu cliente acordaram o serviço de corretagem através de mensagens, a utilização da ata notarial é de grande valia. Isto porque sua utilização comprovará a contratação do profissional e das condições da corretagem.
Na prática, o interessado levará seu celular com as mensagens ao notário para que ele conste na ata notarial as mensagens trocadas, dando maior segurança no meio de prova.
VIII – Imagens de sites Outra situação interessante é quando o notário acessa um site de uma empresa (construtora ou imobiliária) e atesta que aquelas imagens (de imóveis, por exemplo) são fidedignas e estão (ou estiveram) no ar naquela data. Isto servirá como meio de prova para o interessado, de forma a demonstrar que quando da negociação sobre determinado imóvel, aquelas condições foram postas na internet naquela data.
IX – Como prova de posse para usucapião Neste item, destaque para duas situações em que a ata notarial pode ser utilizada. A primeira é como requisito para a usucapião extrajudicial, aquela realizada no cartório.
A lei estabelece que o pedido de usucapião extrajudicial deve ser instruído com a ata notarial, além de outros requisitos que não serão tratados neste artigo (art. 216-A da Lei 6.015/73):
“Art. 216-A, I. ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei 13.105 de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil)”.
Portanto, neste caso a ata notarial é documento indispensável para a realização da usucapião extrajudicial.
Outra forma de utilização da ata notarial na usucapião, é sua utilização como comprovação de posse em processos judiciais. Isto porque nem sempre é possível que seja realizada a usucapião extrajudicial. Em alguns casos, os oficiais de registro não realizam e o processo se torna judicial. O documento elaborado pelo notário pode, portanto, ser aproveitado como meio e prova no judiciário.
X – Outras formas de utilização da ata notarial Utilizando a criatividade, se encontra diversas formas de utilização da ata notarial. Tanto no mercado imobiliário quanto fora dele.
Outros exemplos são sua utilização para demonstrar servidões, desapropriações, ou a transmissão da posse. Neste último caso, aquele que transmite a posse através de instrumento particular pode se utilizar da ata notarial para “atestar” que a posse sobre determinado imóvel foi transmitida a outra pessoa.
Note, ainda, que é possível que a ata notarial seja averbada na matrícula do imóvel com a finalidade de dar publicidade a terceiros e maior segurança jurídica no negócio.
XI – Conclusão A ata notarial é um poderoso instrumento de prova e tanto o profissional que atua no mercado imobiliário quanto interessados (investidores de imóveis, compradores e vendedoras, permutastes, etc) devem ao menos ter ciência de que este instrumento está à disposição dos interessados nos cartórios de notas.
