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Como cobrar o aluguel atrasado sem entrar na justiça?

abr 06, 2019

Tagged : Aluguel, cobrança extrajudicial, Locação, protesto
Diariamente, milhares de imóveis são alugados no país. E sobre a locação de imóveis, podem surgir diversas dúvidas, como qual a forma de garantia ideal ou quais cláusulas são importantes inserir no contrato de locação. Apesar de existirem inúmeras questões relevantes sobre a locação de imóveis, o presente artigo tem o condão de esclarecer quais as formas de o locador cobrar os alugueis atrasados do locatário. E dentre essas formas, como pode o locador cobrar os alugueis sem ter de recorrer ao poder judiciário. A seguir, algumas formas de cobrança serão tratadas em tópicos e, ao final, será esclarecido como cobrar o locatário sem entrar na justiça. I – AÇÃO DE DESPEJO COM COBRANÇA Da inadimplência do locatário, pode o locador ajuizar uma ação de despejo para a retirada do locatário do imóvel, pela autorização do desfazimento do contrato pelo não pagamento dos alugueis, vide art. 9º, III da Lei 8.245/91. Em conjunto com este despejo, os alugueis e acessórios da locação são cobrados. Portanto, esta é uma forma em que o locador cobra os alugueis e seus acessórios pela cobrança judicial. Observe que embora muito utilizada, a ação de despejo com cobrança está suscetível à morosidade do poder judiciário, sem contar que pode o locatário purgar a mora. Há casos em que é possível pleitear medida liminar, como nos casos do art. 59, §1º e seus incisos. Mas note que para tanto é preciso que o locador deposite o equivalente a três meses da locação a título de caução. II – EXECUÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO Nesta modalidade não há pedido de despejo para que o locatário desocupe o imóvel, mas tão-somente a execução do contrato, que é título executivo extrajudicial, nos moldes do art. 784, VIII do Código de Processo Civil. Normalmente esta modalidade é utilizada quando já foi procedida a entrega do imóvel. Isto porque a execução não tem o condão de despejar o inquilino. O Código de Processo Civil estabelece que:

Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

Desta forma, o contrato de locação pode ser executado diretamente na justiça, dispensando-se o processo de conhecimento. De forma que o procedimento no poder judiciário se torna mais célere, pois dispensa a fase inicial que teria na ação de cobrança.

Assim, o executado será citado para pagar a dívida, no prazo de 3 (três) dias, conforme art. 829 do Código de Processo Civil vigente.

III – COBRANÇA ATRAVÉS DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

Uma forma muito usual, sobretudo pelos profissionais que priorizam o trabalho extrajudicial e evitam, ao menos inicialmente, a utilização do moroso poder judiciário, é a conversa. Exatamente, a conversa.

Notifica-se extrajudicialmente o locatário inadimplente, seja através de carta registrada com aviso de recebimento (pelos correios), seja através da notificação pelo cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Aqui, a notificação é motivada pela intenção de unir as partes para um acordo, através da sempre necessária conversa. De forma que as partes podem formalizar um documento em que o locatário se compromete a pagar um determinado montante relativo aos alugueis em atraso.

Ademais, a notificação prévia é exigível antes do ajuizamento de algumas ações de despejo. Além de mostrar a boa-fé do locador em tentar a conversa antes de recorrer ao judiciário.

É importante ainda ressalvar a importância da notificação através do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Isto porque caso o intimado – locatário inadimplente – se recuse a receber ou a assinar a notificação, o oficial do cartório certifica este fato. O oficial tem fé pública, de modo que a certidão do oficial com um “recusou-se a assinar” tem um grandioso valor para efeitos de prova.

MAS, AFINAL, ALÉM DAS FORMAS ACIMA DESCRITAS, EXISTE UMA FORMA REALMENTE EFICAZ DE COBRAR O LOCATÁRIO INADIMPLENTE SEM ENTRAR NA JUSTIÇA?

Uma forma poderosa de cobrar o locatário inadimplente sem ter de ajuizar uma ação é através da utilização do cartório de protesto de títulos, conforme tópico seguinte.

IV – O PROTESTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Ultrapassadas formas outras de cobrança dos alugueis vencidos do locatário, é de dizer que existe, ainda, a possibilidade de o locador protestar o contrato de locação. De forma que se trata de cobrança extrajudicial e eficiente, à medida que o próprio cartório faz a cobrança do inadimplente.

Sobre o funcionamento do protesto de títulos, deve observar a Lei nº 9.492/97, a lei de protestos. A sistemática da lei para efeitos de cobrança é a seguinte. O título será apresentado e protocolizado no cartório, na forma do art. 9º da Lei. O tabelião de protesto analisará os aspectos formais do título.

Ato contínuo, o tabelião expedirá intimação ao devedor, no caso, o locatário. O devedor intimado terá prazo para pagar a dívida, de forma que se não o fizer nos três dias úteis subsequentes a intimação, o título será registrado.

É importante observar que o título deve conter obrigação líquida, certa e exigível, veja-se decisão do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. PROTESTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PERMISSÃO AOS TABELIÃES DE PROTESTOS DE LETRAS E TÍTULOS DA COMARCA DE SÃO PAULO. CANCELAMENTO. ATO DE CORREGEDOR GERAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. INEXISTÊNCIA. EXIGÊNCIA DE QUE O TÍTULO EXECUTIVO CONTENHA OBRIGAÇÃO PECUNIÁRIA LÍQUIDA, CERTA E EXIGÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE LIQUIDEZ. RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA DENEGADO. 1. Com efeito, tem-se que o contrato de locação foi caracterizado pela legislação como título executivo extrajudicial, transmutando-o com força executiva. Contudo, o protesto será devido sempre que a obrigação expressa no título for líquida, certa e exigível. 2. Na hipótese dos autos, o contrato de locação de imóvel apresentado evidencia ser título com o atributo da certeza, em decorrência da determinação cogente da norma legal, bem como também demonstra possuir exigibilidade, por presunção de que houve o vencimento da dívida, sem revestir-se, no entanto, do atributo da liquidez, fato que inviabiliza o protesto do referido título. 3. Recurso em Mandado de Segurança a que se nega provimento. (RMS 17.400/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, Rel. p/ Acórdão Ministro ADILSON VIEIRA MACABU (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RJ), QUINTA TURMA, julgado em 21/06/2011, DJe 03/11/2011)

Mas o que é líquido, certo e exigível? Bom, a liquidez pode-se dizer que está ligada a perfeita definição do que é devido, sobretudo em relação ao valor quantitativo. De forma que o título deve conter o valor exato que é devido. Quanto a certeza, refere-se à existência da prestação que se quer ver realizada. Já no que tange a exigibilidade, é de dizer que é exigível aquela obrigação da qual não restam dúvidas de que pode ser cobrada. Há exigibilidade quando o pagamento não depende de termo ou condição e nem está sujeito a outras limitações.

Importante, pois, que seja apresentada também uma planilha com o valor correto a ser cobrado, além de outros documentos, conforme manda a lei.

Ainda, é de se mencionar que para o protesto a jurisprudência dispensa a necessidade da assinatura de duas testemunhas, senão vejamos:

“A jurisprudência, sobretudo do Superior Tribunal de Justiça, pacificou-se no sentido da dispensa das testemunhas como condição de executividade do título, como se vê no julgamento do REsp 578.355, de 25 de outubro de 2004, Rel. Min. José Arnaldo e no REsp 201.123, de 19 de outubro de 1999, Rel. Min. Fernando Gonçalves. A falta de assinatura de um dos proprietários não retira eficácia ao título, diante da comprovação de que cumpre ao recorrente a administração dos bens comuns, nos termos do acordo de separação (fls. 25/26), homologado judicialmente (fls. 27):(705/2011)
Portanto, o protesto do contrato de locação é uma das formas de cobrança extrajudicial do aluguel vencido. Trata-se de uma forma eficaz, de forma que se evita o judiciário. Não obstante, não se pode concluir que seja a melhor forma de cobrança. De forma que cada caso deverá ser analisado de forma específica para que se verifique qual a melhor forma de se cobrar o devedor.  
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Quais as vantagens de alugar um imóvel sem garantia?

set 27, 2018

Tagged : Aluguel, despejo, garantias, locação de imóveis, locação sem garantia
Diante da insegurança econômica que o país vive atualmente, diversos imóveis têm permanecido por um longo espaço de tempo sem alugar. Isto gera prejuízo ao proprietário, que muitas vezes tem de arcar com os custos do bem (como IPTU e condomínio) e insegurança no sentido de o imóvel estar sujeito a invasores. Nas locações de imóveis é possível que o locador, como forma de garantir a locação, exija uma forma de garantia. Dentre as quais a caução e a fiança. Ocorre que nem sempre os locatários têm possibilidade de apresentar uma garantia, o que dificulta a locação do imóvel. Como alternativa a esta situação, o locador pode alugar seu imóvel sem qualquer garantia. Mas pergunta-se: existe vantagem na locação sem garantia? Muito embora o contrato esteja desprovido de garantias, em algumas situações a locação sem garantia se mostra vantajosa. A seguir serão enumeradas suas vantagens: 1. Facilita a locação, de forma que também diminui o tempo que o imóvel fica desocupado; Neste caso, aumenta a agilidade com que o locador ache um locatário. Pois contratos com garantias muitas vezes dificultam a locação, tendo em vista que nem sempre é fácil para o locatário achar fiadores com patrimônio e nem sempre esses inquilinos têm dinheiro para a prestação de caução. 2. A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu art. 42, permite a cobrança antecipada do aluguel caso não haja garantia. A cobrança antecipada do aluguel, aquela em que o locatário paga no início do mês para só então usufruir do imóvel, em regra é proibida pela lei. É, inclusive, contravenção penal (art. 43, III da Lei 8.245/91) fazê-lo. Ocorre que a lei permite esta cobrança antecipada quando o contrato está desprovido de garantias. 3. No despejo do inquilino, permite-se o despejo liminar para que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias (conforme art. 59, IX da Lei 8.245/91); Sabe-se que a justiça é morosa e processos judiciais demoram anos. Nas ações de despejo, por exemplo, o locador só consegue fazer com que o juiz mande que o locatário saia do imóvel depois de esgotados todos os recursos cabíveis no processo. Isso pode levar dois ou três anos. E no decorrer deste tempo o locador fica sem receber os valores referentes à locação. Mas quando o contrato não possui garantia, é possível que o locador peça uma liminar, ou seja, é possível que a retirada do locatário do imóvel se dê logo no início do processo. De forma que o juiz dá 15 dias para que o locatário desocupe o imóvel. Mas é importante salientar que para que esta liminar seja aprovada, o locador deve prestar caução em juízo, correspondente a três meses o valor do aluguel. Esta caução serve para eventuais perdas e danos que o locatário venha a ter. Ao final do processo o dinheiro pode ser levantado pelo locador. Portanto, se por um lado existem vantagens de um contrato sem garantias, também existe a desvantagem de que o contrato ficará “desprotegido”, de modo que existe o risco de o locador não receber a locação enquanto o imóvel tiver ocupado. Por fim, a depender do caso concreto, o locador deve decidir se vale ou não a pena a locação desprovida de garantias.
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Como funciona a caução em dinheiro na locação de imóveis?

jun 16, 2018

Tagged : Aluguel, caução, direito imobiliário, garantia locação, Inquilinato, Locação, locação de imóvel
Questão que deixa muitas pessoas em dúvida é sobre como funciona a caução em dinheiro na locação de imóveis. E neste artigo pretendo esclarecer esta dúvida. A lei do inquilinato, Lei 8.245/91, determina em seu art. 38, parágrafo 2º o seguinte:

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

O primeiro detalhe a ser esclarecido é que a caução prestada em dinheiro não pode exceder 3 (três) meses de aluguel. Este valor deverá ser pelo locatário (ou por terceiro) depositado em caderneta de poupança. Sendo que quando finalizada a locação, a quantia depositada e todas as suas vantagens (seus rendimentos) deverão ser revertidas ao locatário.

Na prática, na maioria das vezes o locatário entrega o dinheiro ao locador no início do contrato. O locador, por sua vez, deposita ou não o dinheiro em uma conta poupança particular. E ao final do contrato devolve esse dinheiro, com as devidas correções, ao locatário.

Ocorre que para que se cumpra as exigências da lei, deve-se observar a Resolução nº 9, de 13/08/1979, do Banco Nacional da Habitação, segundo a qual:

1.As entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE poderão receber em depósito, em garantia de contrato de locação, quantia equivalente a até 3 (três) meses do aluguel convencionado.

2. O depósito terá o prazo de duração da locação.

3. O depósito será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário.

4. Aplicar-se-ão ao depósito objeto desta Resolução as normas regulamentares do BNH para as cadernetas comuns, no que se referem a correção monetária, taxa de juros e prazo de carência.

5. Qualquer retirada somente poderá ser efetuada:

5.1. pelo locatário, com anuência por escrito do locador;

5.2. pelo locador, com anuência por escrito do locatário;

5.3. pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro no contrato que deu origem ao depósito;

5.4. pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.

Assim, o correto seria a abertura de uma conta conjunta, não solidária, em nome de locador e locatário. A ausência de solidariedade se justifica porque o regime jurídico das contas correntes bancárias, como regra, é o da solidariedade ativa, permitindo a qualquer um dos correntistas movimentar os valores depositados independente de autorização do outro.

E conforme a resolução acima, a retirada do dinheiro só pode se dar nas seguintes situações: (1) pelo locatário, com anuência por escrito do locador; (2) pelo locador, com anuência por escrito do locatário; (3) pelo locatário, com a apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do contrato ou (4) pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado (quando não mais cabem recursos).

Quanto à forma corriqueira utilizada com o depósito em conta particular do locador, trata-se de um procedimento que constitui abuso de direito e a doutrina defende que neste caso é possível que o locatário acione o locador para exigir a resolução do contrato  podendo, inclusive, pleitear a condenação do locador a restituir os valores indevidamente apropriados, sem prejuízo da condenação ao pagamento de eventual cláusula penal prevista em contrato.

E não é demais lembrar que se a caução é depositada em conta particular do locador, esse dinheiro passa a integrar seu patrimônio, ficando sujeito a futuras penhoras e bloqueios judiciais.

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Estado que deve aluguel a empresa não pode exigir regularidade fiscal

jan 21, 2018

Tagged : Aluguel, Certidão do imóvel, Estado, Fiscal, Inquilinato, Locação
Se o Estado não paga com regularidade aluguel devido a uma entidade privada, não pode exigir que ela esteja com certidão de regularidade fiscal para receber o repasse do dinheiro. Com esse entendimento, a juíza Andrea Cabral Antas Câmara, da 2ª Vara da Fazenda Pública de Natal, proibiu que o Rio Grande do Norte exija certidões de regularidade fiscal para pagar mensalidades locatícias, em contrato firmado com o Instituto de Traumatologia e Ortopedia do RN (Itorn). A entidade cobra na Justiça os valores não pagos do contrato de locação relativo a um imóvel, onde funciona o Hospital Estadual Dr. Ruy Pereira. O instituto afirmou ter feito parcelamento dos débitos fiscais e trabalhistas, para tornar possível a concretização do acordo locatício, tendo obtido certidão positiva de efeitos negativos com validade até novembro de 2011, em observância ao requisito da regularidade fiscal. Em decorrência dos atrasos no repasse de aluguel, porém, o autor disse ser impossível continuar a pagar obrigações fiscais anteriormente contraídas e, por via reflexa, perdeu a sua condição de regular perante o fisco. Por isso, pediu que o Estado se abstenha de condicionar o pagamento das prestações em aberto à apresentação de certidões de regularidade fiscal. Fato impeditivo Andrea Cabral Câmara constatou que o estado não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Itorn. Para ela, na verdade, o ente estatal apenas afirmou que a irregularidade fiscal do instituto inviabilizou o pagamento pretendido, estando tal conduta convergente com as disposições contidas na Lei de Licitação. A juíza observou que o estado, em nenhum momento, negou que o imóvel tenha sido utilizado para os fins aludidos pelo autor, tendo se detido em assegurar a existência de vícios formais referentes à regularidade fiscal para obstruir o cabimento dos pagamentos. Ela entendeu ainda que a irregularidade fiscal do Itorn tem relação direta e imediata com o inadimplemento dos aluguéis por parte do estado, de modo que a retenção dos valores devidos pelo uso do imóvel locado, reconhecida pelo ente estatal, ofende de forma patente o princípio da legalidade, haja vista a ausência de tal sanção no rol contido no artigo 87 da Lei de Licitação. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-RN. Processo 0800657-54.2012.8.20.0001 Fonte: Conjur
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Uso exclusivo de imóvel é fator determinante para pagamento de alugueis a ex-cônjuge

out 18, 2017

Tagged : Aluguel, cônjuge, imóvel, partilha
“Ainda mais importante do que o modo de exercício do direito de propriedade (se mancomunhão ou condomínio) é a relação de posse mantida com o bem, isto é, se é comum do casal ou se é exclusivamente de um dos ex-cônjuges, uma vez que o fato gerador da indenização não é a propriedade, mas, ao revés, a posse exclusiva do bem no caso concreto.”
A afirmação foi feita pela ministra Nancy Andrighi ao proferir seu voto no recurso de ex-cônjuge que buscava se eximir da obrigação de pagar aluguéis ao argumento de que o imóvel ainda não havia sido partilhado. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acompanhou por unanimidade a posição da relatora e rejeitou o recurso. A ministra destacou que a jurisprudência do STJ é clara a respeito da obrigação imposta àquele que ocupa exclusivamente o imóvel comum, mesmo antes da partilha. Segundo Nancy Andrighi, negar o pedido indenizatório feito pelo ex-cônjuge que deixou de usar o imóvel implicaria “indiscutível e inadmissível enriquecimento ilícito” em favor de quem continuou residindo no apartamento até a alienação do bem, que só foi decidida em outro processo. Estado de condomínio Em seu voto, a relatora frisou que não há impossibilidade jurídica no pedido de aluguéis pelo fato de a divisão do patrimônio comum não ter sido concluída. O pedido é uma forma de se reparar quem não pôde utilizar o bem e precisa comprar ou alugar um outro imóvel. “Se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição do bem, reparação essa que pode se dar, como busca o recorrido, mediante o pagamento de valor correspondente à metade do valor estimado ou efetivamente apurado do aluguel do imóvel”, justificou a ministra. Aplicam-se ao caso, segundo a magistrada, as regras do artigo 1.319 do Código Civil, já que a situação analisada configura estado de condomínio sobre o imóvel, e não mancomunhão. Nancy Andrighi destacou que há, no acórdão recorrido, provas inequívocas de direito do ex-cônjuge à metade do imóvel, situação que possibilita o pedido de aluguéis. O recurso foi parcialmente provido apenas para limitar o termo inicial do pagamento dos aluguéis devidos à data do divórcio (2007), e não da separação de fato (2000). A ministra lembrou que os aluguéis são devidos apenas após a citação, momento em que o ex-cônjuge tem ciência inequívoca da irresignação da outra parte quanto à ocupação do imóvel. Notícia originalmente publicada no site do STJ, referente ao Recurso Especial 1375271
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