O tema do momento no Direito Imobiliário brasileiro é a aprovação da Medida Provisória 1085/2021, que pretende a alteração de diversas legislações imobiliárias, notariais e registrais.
No momento da produção desse artigo, o texto da Medida Provisória foi remetido para veto ou sanção presidencial. Espera-se, claro, que seja sancionado.
O texto é rico em detalhes e altera diversas questões. Mas pretende-se tratar aqui da possibilidade da realização de adjudicação compulsória através do cartório.
Esse assunto já foi objeto de explanação neste BLOG, quando se abordou acerca do Projeto de Lei nº 10046/18, que retiraria a adjudicação compulsória da exclusividade do poder judiciário (leia aqui).
Mas agora a questão veio novamente à tona com a MP 1085/21, como será tratado em seguida.
I – O que é adjudicação compulsória?
Imagine-se que João celebra com Carlos um contrato de promessa de compra e venda relativo a um imóvel. De modo que João promete a venda desse imóvel para Carlos. Com o tempo, João some do mapa ou, ainda, deixa de assinar a escritura pública de compra e venda para a transmissão do imóvel para Carlos.
Sem que João assine a escritura pública de compra e venda para Carlos, não é possível a realização da compra e venda daquele imóvel. Resta a Carlos procurar o poder judiciário para solucionar seu problema.
Sem entrar no mérito de demais formas de regularização desse imóvel, um dos caminhos é o da adjudicação compulsória. Carlos, através de ação judicial, requer ao juízo que ordene a transmissão do imóvel. De modo que, grosso modo, a sentença teria força de escritura pública.
Pois com a entrada em vigor da MP 1085/21, passará a ser possível a realização desse procedimento nos cartórios, como será verificado em seguida.
II – Como se dará o procedimento no cartório?
O texto da MP insere o art. 216-B na Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que possibilita a adjudicação compulsória extrajudicial. Poderão, assim, requerê-la, o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou ainda seus sucessores.
Para o procedimento, o pedido deve ser instruído com:
- a) instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão;
- b) prova do inadimplemento, ou seja, da não celebração do título de transmissão da propriedade no prazo de 15 dias da notificação;
- c) ata notarial lavrada por tabelião de notas;
- d) certidões dos distribuidores que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo aquele contrato objeto da adjudicação;
- e) comprovante de pagamento do ITBI
- f) procuração com poderes específicos
Apresentada a documentação junto ao registro de imóveis competente, o oficial procederá com o registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão.
Como tudo que é realizado nos cartórios, qualquer desavença entre as partes poderá levar o procedimento ao judiciário. Portanto, em eventual conciliação a ser realizada no cartório, havendo impugnação, a questão passará a ser tratada pelo poder judiciário.
O tema provavelmente será regulamentado pelo CNJ e pelas Corregedorias dos Estados.
Trata-se, a nosso ver, de um grande avanço para a sociedade.
Fellipe Duarte é advogado especialista e com atuação exclusiva em Direito Imobiliário, Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG, subseção Juiz de Fora; co-autor das obras “O direito notarial e registral em artigos, vol IV”, Editora YK; “Atos eletrônicos em notas e registros” e “Questões atuais do direito ambiental: uma visão prática”, ambos do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
