Tenho desconto na compra do primeiro imóvel?

set 30, 2021

Um dos questionamentos de quem adquire o primeiro imóvel é sobre a possibilidade de redução dos custos com sua aquisição. É uma pergunta recorrente que, muitas vezes, é mal compreendida.

O breve artigo pretende explicar se, realmente, aquele que adquire o primeiro imóvel, tem algum desconto com as despesas de aquisição.

I – Quais os custos para a aquisição de um imóvel?

De forma prática, os custos que o adquirente de um imóvel tem com a aquisição são, em regra:

a) ITBI – imposto de transmissão do imóvel. É o imposto que o adquirente paga para o Município e que, muitas vezes deve ser pago antes mesmo da lavrar a escritura pública. Como é pago ao Município, a alíquota é definida pelo próprio Município.

b) Emolumentos do tabelionato de notas – Ao lavrar a escritura pública, serão devidos ainda emolumentos ao cartório. Os emolumentos são calculados de acordo com cada Estado. Afinal, a tabela é Estadual.

c) Emolumentos do registro de imóveis – Após a lavratura da escritura pública no tabelionato de notas, o documento precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis. De modo que a propriedade só se transmite ao adquirente após o registro. Aqui também serão devidos emolumentos conforme tabela Estadual.

d) Laudêmio – há situações em que, além das despesas acima, é necessário que o adquirente pague o laudêmio. Trata-se de um montante que deve ser pago pelo proprietário de domínio útil ao proprietário de domínio direto. É muito comum essa despesas em imóveis da orla marítima, por exemplo.

e) Despachantes e advogados – Se o adquirente contar com o auxílio de um advogado ou um despachante para a obtenção da documentação, ainda serão devidos os honorários desses profissionais.

II – O desconto do primeiro imóvel é sobre qual despesa?

A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), em seu art. 290, estabelece que:

Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).          

Os emolumentos são aqueles devidos aos cartórios. Portanto, o desconto refere-se somente aos emolumentos dos cartórios.

Mas observe que a lei traz os seguintes requisitos: a) deve ser a primeira aquisição imobiliária; b) para fins residenciais; c) financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação.

Mas afinal, o que seria esse Sistema Financeiro da Habitação?

O Sistema Financeiro da Habitação foi criado pelo Governo Federal em 1.964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. E, conforme a Resolução 4.676/2018 do Banco Central,

Integram o SFH, na qualidade de agentes financeiros, além das entidades previstas no art. 8º da Lei nº 4.380, de 1964, as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e as entidades fechadas de previdência complementar.

Portanto, para que o adquirente tenha o desconto nos emolumentos é preciso que a aquisição seja financiada por essas instituições financeiras que integram o SFH.

III – E o desconto no imposto?

O desconto trazido pela Lei de Registros Públicos engloba só as despesas com a escrituração do imóvel. Nada mencionando sobre o ITBI.

Como o imposto é Municipal, o ideal é que seja verificada a legislação do Município em que é feita a transação para saber sobre eventual desconto ou concessão de benefícios.

A lei do superendividamento e os negócios imobiliários

ago 11, 2021

Recentemente, o governo publicou a chamada Lei do Superendividamento. A Lei nº 14.181/21, com vigência a partir do dia 1º de Julho de 2.021, inseriu dispositivos no Estatuto do Idoso e no Código de Defesa do Consumidor. O que pretendeu a lei foi oferecer uma solução a consumidores que não conseguem mais pagar as parcelas de seus empréstimos e crediários de maneira geral.

Além disso, a lei possui um forte impacto nos negócios imobiliários. Sobretudo naqueles em que o consumidor adquire imóvel na planta através de financiamento, seja com o banco, seja com o próprio construtor. E é sobre esse impacto nos contratos e nos negócios imobiliários que este artigo irá tratar.

I – O que a Lei do Superendividamento mudou ?

A Lei nº 14.181/21 alterou dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e do Estatuto do Idoso, visando conferir maior segurança nas negociações que envolvem o consumidor e o idoso.

II – O que é superendividamento?

Para a lei, superendividamento é a impossibilidade manifesta de o consumidor, pessoa física, de boa-fé, pagar a totalidade de suas dívidas de consumo, exigíveis e vincendas, sem comprometer seu mínimo existencial, nos termos de sua regulamentação.

Quando se menciona “nos termos de sua regulamentação”, entende-se que a lei em questão será regulamentada ainda por outra legislação a ser criada.

Note, ainda, que a lei não se aplica àquele consumidor que agiu de má-fé ou em caso de fraude.

III – As cláusulas nulas de pleno direito

O Código de Defesa do Consumidor já possuía, em seu art. 51, algumas cláusulas que, se previstas em contratos, seriam nulas de pleno direito. Ou seja, abusivas.

Como se não bastasse, a lei do superendividamento passou também a prever como cláusulas abusivas aquelas:

  • que condicionem ou limitem, ao consumidor, o acesso ao poder judiciário;
  • que estabeleçam prazos de carência em caso de impontualidade das prestações mensais ou impeçam o restabelecimento integral dos direitos do consumidor e de seus meios de pagamento a partir da purgação da mora ou do acordo com os credores.

Portanto, se o consumidor pretender quitar os atrasados ou antecipar a dívida, o construtor não poderá estabelecer prazos de carência para que ele o faça.

IV – O que o construtor ou o intermediário deve informar ao consumidor?

O construtor/incorporador ou o intermediário daquela negociação deve, quando da oferta do serviço ou do produto, informar:

  • o custo efetivo total e a descrição dos elementos que o compõem;
  • a taxa efetiva mensal de juros, bem como a taxa dos juros de mora e o total de encargos, de qualquer natureza, previstos para o atraso no pagamento;
  • o montante das prestações e o prazo de validade da oferta, que deve ser, no mínimo, de 2 (dois) dias;
  • o nome e o endereço, inclusive o eletrônico, do fornecedor;
  • o direito do consumidor à liquidação antecipada e não onerosa do débito, nos termos do § 2º do art. 52 deste Código e da regulamentação em vigor.

Além dos itens acima, salienta-se que deve ainda ser respeitado o Código de Defesa do Consumidor, que, em seu art. 52, traz outros tantos itens a serem respeitados.

V – O que não pode ser feito na oferta de crédito ao consumidor?

A lei traz, ainda, situações proibidas na oferta de crédito ao consumidor:

  • indicar que a operação de crédito poderá ser concluída sem consulta a serviços de proteção ao crédito ou sem avaliação da situação financeira do consumidor;
  • ocultar ou dificultar a compreensão sobre os ônus e os riscos da contratação do crédito ou da venda a prazo;
  • assediar ou pressionar o consumidor para contratar o fornecimento de produto, serviço ou crédito, principalmente se se tratar de consumidor idoso, analfabeto, doente ou em estado de vulnerabilidade agravada ou se a contratação envolver prêmio;
  • V – condicionar o atendimento de pretensões do consumidor ou o início de tratativas à renúncia ou à desistência de demandas judiciais, ao pagamento de honorários advocatícios ou a depósitos judiciais.

Portanto, na oferta de crédito ao consumidor, antes mesmo da contratação do serviço ou do produto, o fornecedor e seu intermediário, devem agir de forma responsável, sempre a) considerando a idade do consumidor, informar e esclarecer sobre a natureza e a modalidade do crédito oferecido, sobre todos os custos incidentes e sobre as consequências do inadimplemento; b) avaliar, de forma responsável, as condições de crédito do consumidor, através de análise de informações disponíveis em banco de dados de proteção ao crédito, sempre observando a lei de proteção de dados; c) informar a identidade do agente financiador e entregar ao consumidor a cópia do contrato de crédito.

Caso o fornecedor descumpra as obrigações acima, ele está sujeito a ação judicial, a ser proposta pelo consumidor, para a redução dos juros, dos encargos ou de qualquer acréscimo ao principal e, ainda, a dilatação de prazo de pagamento previsto no contrato original.

Além, é claro, de o consumidor ter direito à indenização por perdas e danos, patrimoniais e morais.

VI – A cobrança ou o débito de conta contestada pelo consumidor

Outra questão que trouxe a legislação foi proibir o fornecedor do serviço cobrar créditos relativos a qualquer quantia previamente contestada pelo consumidor, enquanto não solucionada a controvérsia.

VII – A conciliação no superendividamento

A lei trouxe, ainda, a possibilidade de o consumidor iniciar o processo de repactuação de dívidas, objetivando a realização de audiência de conciliação para a solução da questão.

Trata-se de um processo judicial no qual o consumidor apresentará proposta de plano de pagamento preservando seu mínimo existencial. A questão será resolvida com todos (consumidor e credores) presentes em audiência de conciliação.

Interessante observar que a lei estabeleceu que, caso o credor não compareça injustificadamente na conciliação, a dívida não poderá ser cobrada do consumidor.

VIII – O idoso

A modificação da lei no Estatuto do Idoso foi no sentido de inserir na lei que “Não constitui crime a negativa de crédito motivada por superendividamento do idoso”.

IX – Conclusão

A vinda da lei do superendividamento foi louvável, pois traz um afago ao consumidor que tem passado por dificuldades em quitar suas dívidas. Espera-se, portanto, que sua aplicação prática contribua para o fomento do mercado, sempre com transparência e boa-fé nas relações de consumo.

Como vai funcionar o regime de atualização patrimonial?

jun 04, 2021

A tributação de imóveis no país é assunto que, de forma recorrente, preocupa os proprietários e possuidores de imóveis. Diversos são os tributos que recaem sobre os imóveis: itbi, iptu, itr, ir, etc. Dentre todos esses, um dos que “doem” no bolso de proprietários de imóveis é o imposto de renda sobre o ganho de capital, também conhecido como lucro imobiliário.

I – Como funciona o Imposto de Renda sobre lucro imobiliário?

Explique-se. Quando se adquire um imóvel por determinado valor e se vende por um valor maior, paga-se um percentual sobre o ganho de capital auferido com aquele imóvel. Essa questão existe em virtude da Lei Federal nº 9.250/95, com alterações da Lei Federal nº 11.196/2005 e 13.259/2016. Lembrando que há, ainda, a regulamentação através da Instrução Normativa nº 599, de 28 de dezembro de 2005, da Receita Federal.

Assim, toma-se como exemplo a pessoa (física) que adquire um imóvel por R$ 500.000,00 e o vende, após um tempo, por R$ 700.000,00. Ela auferiu um ganho de capital de R$ 200.000,00. E é justamente sobre esse ganho que incidirá 15% de imposto de renda.

No caso das pessoas físicas, essa alíquota é progressiva, de acordo com a regra seguinte:

“ Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);

III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e

IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

No caso da pessoa jurídica, as regras são outras. Mas essa questão não será abordada no presente artigo.

II – Como vai funcionar o regime de atualização patrimonial?

Verificado rapidamente o funcionamento do ganho de capital das pessoas físicas, passa-se a tratar especificamente do chamado regime de atualização patrimonial.

Tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 458/2021, de autoria do Senador Roberto Rocha, que, se aprovado, vai trazer o regime de atualização patrimonial (REAP) “para declaração voluntária de bens ou cessões de direitos de origem lícita, referentes a bens móveis ou imóveis, declarados incorretamente ou com valores desatualizados, por residentes ou domiciliados no país”. O PL foi apensado (unido) ao então existente PL 7323/2017 na Câmara dos Deputados, que também já tratava do REAP.

Portanto, trocando em miúdos, será permitido ao proprietário do imóvel atualizar seu valor declarado pagando, quando da atualização de valor, imposto de renda sobre esse aumento patrimonial com a alíquota de 3% sobre a diferença (art. 2º, § 5º).

Segundo o art. 2º do PL, será possível a atualização de valor de bens adquiridos com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2020. O que será feito através do preenchimento da Declaração de Ajuste Anual do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física.

Assim, se o PL se tornar lei, o contribuinte poderá continuar se submetendo ao pagamento do imposto sobre o ganho de capital quando de sua venda ou, como opção, poderá atualizar o valor do imóvel com uma alíquota mais atrativa.

É bom lembrar que o REAP poderá ser aplicado também a bens móveis, como veículos, aeronaves e embarcações; a ativos intangíveis de qualquer natureza, como marcas, copyright, software, know-how, patentes, etc; a operações de empréstimo com pessoa física e jurídica; recursos, bens ou direitos de qualquer natureza, integralizados em empresas sob a forma de ações, integralização de capital, etc.

O que acontece se o condomínio ficar inadimplente?

fev 11, 2019

Com relação a temática de dívidas de condomínio, muito se debate sobre a inadimplência do condômino para com o condomínio. Ou seja, aquele condômino que para de pagar o condomínio. É sabido que este pode vir a perder seu imóvel em razão da inadimplência das taxas condominiais. Situação diversa é aquela em que o próprio condomínio deixa de pagar suas despesas. Imagine que o síndico, como representante legal do condomínio, deixe de pagar algumas despesas do próprio condomínio. Neste caso, o que pode acontecer? É sobre esse assunto que o presente artigo pretende tratar, a seguir. O que ocorre quando há inadimplência a um credor? Quando uma empresa ou uma pessoa física fica inadimplente, é sabido que o credor pode cobrar a dívida na justiça. Sendo assim, o patrimônio da pessoa inadimplente deve responder pela dívida. Leia-se, se houver dinheiro em conta pode-se, através de decisão judicial, bloquear e penhorar estes valores. O mesmo ocorre com bens móveis (automóveis, por exemplo) ou imóveis (apartamentos, casas, lojas, etc). Em caso de inadimplência de um condômino é possível, ainda, que este condômino perca seu imóvel, uma vez que a obrigação de pagar o condomínio é obrigação propter rem. O que é obrigação propter rem A obrigação propter rem é aquela que acompanha a coisa. Diz-se própria da coisa. A taxa condominial é propter rem na medida em que o imóvel (a coisa) deve responder pela dívida. Ou seja, quando existe um atraso no pagamento das taxas condominiais, a coisa deve responder. Outro exemplo de obrigação propter rem é a responsabilidade por dano ambiental. Quando uma pessoa, possuidora de um lote, faz intervenção em área de preservação permanente e logo em seguida vende este lote a um terceiro, este responderá pelo dano. Isto porque a própria coisa deve responder. Mas é preciso esclarecer se o condômino pode vir a perder seu imóvel ainda que se trate de bem de família. O que é bem de família? O bem de família pode ser convencional ou legal. O bem de família convencional é aquele escolhido pela família para ser seu bem protegido. Para tanto, é preciso que o interessado lavre uma escritura pública em um cartório de notas visando gerar a inalienabilidade e impenhorabilidade. Já o bem de família legal é aquele em que a Lei nº 8.009/90 estabelece que “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam”. Existem ressalvas legais. Dentre as exceções cite-se o contido no art. 3º, IV da Lei 8.009/90:
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
Assim, o bem de família não pode ser utilizado como argumento para evitar a perda do imóvel por débitos relativos ao imóvel, como as taxas condominiais. Portanto, ainda que se trate de bem de família, regra geral o imóvel responde pelos débitos condominiais. Ou seja, se ficar sem pagar condomínio, pode vir a perder o imóvel para quitar essas despesas. Mas afinal, o que pode ocorrer quando o condomínio fica inadimplente? Situação diferente daquela tratada acima é quando o próprio condomínio fica inadimplente. Imagine-se um condomínio inadimplente com despesas com o jardineiro ou despesas trabalhistas de um porteiro ou zelador, por exemplo. Neste caso, quando o condomínio fica inadimplente com dívidas de terceiros, o que pode ocorrer? Por óbvio, seguindo a lógica, devem ser penhorados bens e dinheiro do patrimônio do próprio condomínio. Exatamente. Mas e se o condomínio não possuir dinheiro ou patrimônio algum, como fica esta situação? Em recente decisão o Superior Tribunal de Justiça entendeu que quando o condomínio deixa de pagar valor devido a terceiro, a natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução para os proprietários das unidades individuais, mesmo se o imóvel for bem de família e ainda adquirido depois da sentença que reconheceu o débito. Explique-se. Se o condomínio não possuir patrimônio para responder pela dívida, esta cobrança pode ser redirecionada para os próprios condôminos. Assim, os imóveis dos condôminos deverão responder pela dívida do condomínio. No caso da decisão do STJ, o argumento de que o imóvel seria bem de família não foi suficiente para evitar a penhora. Reconheceu-se exceção à regra do bem de família, contido na Lei 8.009/90. Segundo a própria decisão,
“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor pode recair sobre o próprio imóvel, sendo possível o afastamento da proteção dada ao bem de família, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente em detrimento dos demais”
No caso específico desta decisão, fora ajuizada uma ação contra o condomínio. O condomínio inadimplente, por sua vez, não possuía patrimônio para quitar as dívidas. Razão pela qual o STJ autorizou que a cobrança pudesse ser redirecionada aos condôminos, na medida de suas frações ideais. Veja-se a decisão:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR DANOS A TERCEIRO. OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS, NA MEDIDA DE SUA COTA-PARTE. FATO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE. DÍVIDA PROPTER REM. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. LEI N. 8.009/1990, ART. 3º, IV. 1. Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual. 2. As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel. 3. Portanto, uma vez ajuizada a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio para satisfação do crédito, podem os condôminos ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal. 4. O bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino, nos termos da ressalva inserta na Lei n. 8.009/1990 (art. 3º, IV). 6. Recurso especial não provido. (STJ – REsp: 1473484 RS 2014/0185636-5, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 21/06/2018, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/08/2018)
Portanto, em resposta ao questionamento que dá título ao presente artigo, quando o condomínio não puder pagar pela dívida que possui, é obrigação dos próprios condôminos, na medida de suas frações ideais.    

Inundação no imóvel causada por chuvas: responsabilidade do locador ou locatário?

dez 26, 2018

Nos últimos dias, em inúmeras cidades do país, as chuvas causaram diversos prejuízos a donos de imóveis. Tanto imóveis comerciais quanto imóveis residenciais. A imprensa tem noticiado, e por vezes o faz, inundações decorrentes de fortes tempestades. Com as fortes chuvas, diversos imóveis sofrem inundação, fato que pode trazer prejuízos diversos aos moradores e comerciantes, tanto na esfera patrimonial quanto na esfera moral. Diante disso, este breve artigo pretende tratar de uma questão que por vezes gera dúvida: de quem é a responsabilidade pelos danos advindos destas inundações: do locador ou do locatário? Tema que será abordado em tópicos, para maior compreensão. I – Locador deve entregar o imóvel ao locatário para o fim que se destina Para tratar do questionamento acima,  antes é preciso esclarecer que dentre as diversas obrigações do locador (art. 22, Lei nº 8.245/91), está a de “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”. Conjuntamente com esta obrigação, é preciso ter em mente que o locador deve agir com boa-fé na entrega do imóvel ao locatário. Ora, como proprietário do imóvel, o locador conhece a fundo suas características e seus problemas. De forma que, ao entregar o imóvel para locação, deve ele informar ao locatário as atuais condições do imóvel. Isto pode ser feito através de uma cláusula contratual ou até mesmo de uma vistoria, detalhando as características do imóvel. II – Quando o locador entrega um imóvel com vícios ao locatário Caso o locador entregue ao locatário um imóvel que apresente vícios que não foram identificados quando da assinatura do contrato, pode o locatário romper com a locação sem pagar a multa contratual. Adicionalmente, tem o locatário o direito de pleitear indenização por perdas e danos incorridos em virtude da entrega do imóvel de maneira incompatível com o uso esperado. Mas caso o locatário já tenha entrado no imóvel locado e só então percebe que o imóvel não é adequado para seu uso, pode ele ingressar com uma ação para obrigar o locador a colocar o imóvel em condições para o uso que se destina. II – Mantenha o locador informado sobre o imóvel locado Ao mesmo tempo que deve o locatário ser informado das condições reais do imóvel, quando de sua locação, deve o locatário sempre informar ao locador sobre eventuais problemas ocorridos no imóvel. Caso haja o rompimento de uma tubulação, por exemplo, deve o locatário manter o locador informado. Recomenda-se que isto seja feito por escrito (whatsapp e e-mail valem, mas peça a confirmação da leitura). Esta informação demonstra a boa-fé do locatário e também mostra ao locador a necessidade de manutenção no imóvel. De forma que se faz relevante. III – Inundação decorrente de evento da natureza: de quem é a responsabilidade? As inundações decorrentes de eventos da natureza são juridicamente consideradas casos fortuitos. São, por assim dizer, questões que fogem do controle das partes. Situações que o locador não pode controlar. Elas simplesmente acontecem. Quando ocorre caso fortuito e não fica comprovado que o locador teve culpa no dano causado, a jurisprudência de Minas Gerais tem o entendimento de que não há que se falar em condenação no pagamento de indenização pelo locador:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO. DESLIZAMENTO. DESABAMENTO PARCIAL DO IMÓVEL. CAUÇÃO. RESTITUIÇÃO. PAGAMENTO NÃO COMPROVADO. CASO FORTUITO. DANOS MATERIAIS. NÃO CABIMENTO. Ao autor cabe provar os fatos constitutivos do seu direito. Não comprovado o pagamento de caução, não há que se falar em sua restituição. Restando demonstrado a ocorrência de caso fortuito e inexistindo prova acerca da culpa do locador pelo desabamento de parte do imóvel, incabível a sua condenação no pagamento de indenização pelos prejuízos sofridos pela locatária.  (TJMG –  Apelação Cível  1.0024.12.051503-6/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/11/2017, publicação da súmula em 24/11/2017)
Portanto, em se tratando de questão alheia ao controle das partes, esta situação não gera dever de indenizar nem ao locador, nem ao locatário.
Mas é preciso que cada situação seja avaliada em suas minúcias, pois qualquer detalhe pode influenciar no entendimento do julgador. A questão, portanto, requer sempre a atenção de um profissional especializado na matéria para a melhor orientação jurídica.

Como regularizar um imóvel sem registro?

dez 04, 2018

É de conhecimento de muitos que a grande maioria de imóveis do país está irregular. E isto ocorre porque grande parte das pessoas não sabe que no Brasil, para que uma pessoa seja realmente a proprietária do imóvel, é preciso realizar sua escritura e seu registro. Este artigo, portanto, tem o condão de demonstrar algumas formas de regularizar um imóvel que se encontra irregular. Antes de mostrar as formas para sua regularização, é importante explicar como funciona a compra e venda e o registro de imóveis no país, a seguir. I – COMO FUNCIONA A COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS? Ao adquirir um imóvel, o mais importante é que o interessado analise a matrícula do imóvel. Este documento pode ser obtido por qualquer pessoa no cartório de registro de imóveis onde está registrado o imóvel. Neste documento é possível saber o histórico do imóvel (quem foram os antigos proprietários, se o imóvel já foi dado em garantia, se está penhorado, etc) e quem é efetivamente seu proprietário. Ao confirmar o verdadeiro proprietário do imóvel, supondo que seja possível sua aquisição, é preciso que as partes assinem uma Escritura Pública de Compra e Venda no cartório de notas. Depois, é preciso que esta escritura seja levada ao cartório de Registro de Imóveis, para seu efetivo registro. Observe que o comprador do imóvel só será efetivamente seu proprietário após o devido registro desta escritura, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Isso porque enquanto não se registra esta escritura, o vendedor continua sendo o dono do imóvel. Portanto, aquele contrato particular de promessa ou compromisso de compra e venda não tem valor na compra e venda de imóveis. Trata-se apenas de uma promessa por parte do vendedor. De forma que existe um risco muito grande para o adquirente que “compra” imóveis somente através destes documentos. Existem diversas nuances interessantes sobre este tema, o que poderá ser abordado em futuro artigo. Neste, a proposta é tratar da regularização destes imóveis. II – MAS AFINAL, COMO REGULARIZAR ESTES IMÓVEIS? A regularização de um imóvel “irregular” sempre dependerá de uma análise minuciosa da documentação do imóvel e de sua situação. Mas a seguir serão abordadas algumas formas de regularizar imóveis. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Existem situações em que o comprador celebra com o vendedor um contrato particular de promessa de compra e venda no qual o vendedor se compromete a vender determinado imóvel para aquele comprador. Normalmente a posse do imóvel é transferida ao comprador no momento da assinatura destes instrumentos. Ou seja, normalmente esse documento é assinado e logo em seguida o comprador pega as chaves e toma posse do imóvel. No entanto, a escritura pública e o registro somente serão feitos após o pagamento total do imóvel, que muitas vezes é financiado. Pois bem, mas existem situações em que o comprador quita todo o imóvel e, ao procurar o vendedor, este não lhe outorga a Escritura Pública. Ou se esquiva de responder ao comprador, ou simplesmente não toma iniciativa de assinar a escritura. Situação que gera prejuízo ao comprador, pois apesar de ele ter a posse sobre o imóvel, ele ainda não é seu proprietário. Nestes casos é possível que o comprador ajuíze uma ação de adjudicação compulsória em face do promitente vendedor. O objetivo é que ao final desta ação judicial o juiz dê uma sentença que substitua a Escritura Pública para que seja levada a Registro no Cartório de Registro de Imóveis e para que, efetivamente, o comprador se torne seu proprietário. Mas é importante que a situação em questão seja analisada, pois para que seja possível este procedimento junto ao poder judiciário alguns requisitos devem ser observados. USUCAPIÃO A famosa usucapião (veja bem, não é usucampeão) é uma forma de se adquirir a propriedade de um bem através de sua posse prolongada no tempo. Ou seja, se a pessoa se mantiver na posse de um determinado bem durante um determinado tempo, é possível que ela adquira sua propriedade. Mas não é qualquer posse. Essa posse deve ser mansa e pacífica. É de dizer que o proprietário ou outra pessoa não podem reclamar da posse do imóvel. O possuidor com intenção de entrar com a usucapião não pode ser contestado em sua posse. Existem diversas espécies de usucapião, cada qual com seus requisitos específicos. Detalhes que não serão objeto deste artigo, que se destina tão-somente a demonstrar algumas formas de regularização de imóveis. Importante, ainda, esclarecer que imóveis públicos não podem ser usucapidos. Portanto, quem reside em um imóvel do Município ou do Estado, por exemplo, não pode se tornar o proprietário desse imóvel através da usucapião. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL A famosa usucapião administrativa, aquela que pode ser feita no cartório, é uma novidade no mundo jurídico e ainda objeto de muitas discussões entre os juristas. Discussões em seu procedimento, que ainda é novo. No entanto, trata-se de uma forma de adquirir a propriedade mais célere que aquela que tramita na justiça. E engana-se aquele que pensa que é um procedimento simples, por se tratar de procedimento que não envolve o poder judiciário. Trata-se de um procedimento complexo com diversos requisitos legais. Razão pela qual deve ser elaborada por um advogado especialista no assunto. REURB A Reurb é uma novidade trazida pela Lei 13.465/17. Trata-se do processo que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com a finalidade de incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Este procedimento pode ser promovido pelo interessado (proprietário de lotes ou terrenos) ou mesmo pelo poder público. De forma que existem outros legitimados ativos arrolados na lei. Portanto, através da REURB é possível regularizar núcleos urbanos informais. CONCLUSÃO O risco de adquirir um imóvel e não efetivar seu devido registro é enorme para o adquirente do imóvel. Não é incomum situações de pessoas que compram um imóvel por “contrato de compra e venda” (contrato particular) e, após determinado tempo, se veem tolhidas em seu direito de proprietário por conta de uma futura penhora ou indisponibilidade sobre aquele imóvel. Afinal, estes documentos não transferem propriedade, apenas a posse. Portanto, é altamente recomendável que o interessado regularize sua situação.

Prorrogado prazo de exigência de georreferenciamento

mar 29, 2018

O georreferenciamento é o mapeamento de um imóvel rural referenciando os vértices de seu perímetro ao Sistema Geodésico Brasileiro, definindo sua área e sua posição geográfica. E serve para a regularização registral dos imóveis rurais, segundo a legislação (Lei 10.267/01 e Decretos 4.449/02 e 5.570/05). No dia 16 de março de 2018, o Decreto Federal nº. 9.311/18, prorrogou para 20 de novembro de 2018 o prazo que exige a apresentação da certificação do georreferenciamento para imóveis rurais acima de 100 hectares nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural. Confira, abaixo, a tabela de prazos trazidos pelo referido decreto:
Tabela:

ÁREA

PRAZO*

PRAZO INICIAL

250 ou mais

 

Vigente

100 ou mais

15 anos

20/11/2018

25 ou mais

20 anos

20/11/2023

Abaixo de 25 hectares

22 anos

20/11/2025

  *início de contagem dos prazos fixados em 20 de novembro de 2003