A Regularização Fundiária Urbana – REURB – é um tema muito recente, que veio à tona com a conversão da Medida Provisória nº 759/2016 na Lei nº 13.465/17.
Esta lei não só simplificou o procedimento da regularização fundiária urbana (trazendo algumas alterações à Lei nº 11.977/09), com a REURB, como também trouxe várias modificações relevantes no Direito Imobiliário.
Não obstante os diversos institutos e a riqueza de detalhes da lei, atenta-se, mais uma vez, para a questão da Reurb. Sobretudo no que tange a regularização de imóveis rurais. Diante disso, pergunta-se:
seria possível a aplicação da Reurb em imóveis rurais? E para tratar desta questão, como de praxe, passa-se ao estudo através de tópicos, que serão vistos a seguir.
I – O que afinal é a REURB? A título introdutório, é preciso explicar melhor do que se trata a REURB. Pois bem, a sigla indica Regularização Fundiária Urbana. Mas o que seria isso?
Basicamente, a Reurb é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Trata-se de uma política pública que tem como finalidade regularizar núcleos informais.
Assim, grosso modo, havendo núcleo urbano informal (exemplo, loteamentos irregulares), caso se encaixem nos critérios da lei, é possível sua regularização através de um procedimento extrajudicial.
De forma que, dentre os objetivos da Reurb, evidencia-se aquele de identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assessorar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior.
II – Quais os tipos de REURB? A lei trouxe dois tipos de Reurb, quais sejam:
- REURB-S: Reurb de interesse social. Aqui são incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público.
- REURB-E: Reurb de interesse específico. Neste caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.
Para as famílias de baixa renda, o próprio Município “toca” o projeto, não havendo despesas para essa população.
Nos demais casos, não considerados de baixa renda, o interessado será o responsável pelas despesas com a Reurb. De forma que ele deve arcar com emolumentos de cartório, eventuais despesas com engenheiros para elaboração de projetos técnicos e advogados.
III – Quem pode requerer a REURB? Segundo a lei, podem requerer a Reurb:
- a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública interna;
- os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
- os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
- a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
- o Ministério Público.
Uma vez que a lei visa garantir o direito social à moradia, deve-se entender o rol acima como exemplificativo. De forma que outros interessados, que não os do rol acima, podem requerer a Reurb.
IV – Onde dar entrada na REURB? Para iniciar a Reurb é preciso dar entrada junto ao Município. Cada Município vai regulamentar a Reurb, criando uma legislação específica com regras específicas.
Portanto, deve-se dar entrada na Reurb no órgão competente no âmbito Municipal.
V – É possível REURB em imóvel Rural? Para verificar a possibilidade de aplicação da Reurb a imóveis rurais, é preciso verificar alguns pontos da Lei, vejamos o art. 11, parágrafo 6º:
§ 6º Aplicam-se as disposições desta Lei aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972 .
Da leitura acima, verifica-se que a Reurb se aplica a imóveis localizados em área rural,
desde que o módulo rural seja menor que a fração mínima de parcelamento.
Quando a lei fala em “módulo rural”, leia-se o lote. Ou seja, em um loteamento, por exemplo, o lote deve ser menor que essa fração mínima de parcelamento.
Quanto a fração mínima de parcelamento, essa é a menor área em que um imóvel rural pode ser desmembrado num determinado Município. Ou seja, existe uma fração mínima de parcelamento que o imóvel rural deve observar.
Assim, se a unidade imobiliária (o lote) for menor que esta fração, é possível a aplicação da Reurb.
Além disso, o Decreto nº 9.310/18, que regulamentou a Reurb, estabelece o seguinte conceito de núcleo urbano, em seu art. 3º, I:
assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias com área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8o da Lei no 5.868, de 12 de dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural;
Daí se compreende que núcleos urbanos, ainda que situados em área inscrita como rural, com a unidade imobiliária inferior à fração mínima de parcelamento, é passível de Reurb. Mas observe que este núcleo deve ter uso e características urbanas.
O que seriam essas características urbanas? A Lei nº 13.465/17, ao tratar da REURB, não indicou o que seriam essas características urbanas. De modo que a lei se contenta em indicar que é possível a REURB em imóveis localizados em área rural, cujo módulo seja inferior a fração, desde que com características urbanas.
O que deixa a cargo do Município a opção por deferir ou não o procedimento da Reurb nesses casos.
No entanto, é possível se utilizar de critérios de outras legislações para se ter um norte sobre o que seriam essas características urbanas.
Sugestão de critérios para considerar o imóvel com características urbanas Poderíamos utilizar como exemplo as características que devem ter o imóvel para efeitos de cobrança de IPTU (imposto sobre a propriedade territorial e predial urbana), conforme definido pelo Código Tributário Nacional.
Neste caso, para a cobrança do IPTU o imóvel deve ter sua localização em área urbana e ter, no mínimo, duas das seguintes infraestruturas: a) meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; b) abastecimento de água; c) sistema de esgotos sanitários; d) rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; e) escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado.
Outro critério que poderia ser levado em consideração é aquele da Lei nº 9.636/98 relativa ao patrimônio da União. Naquela legislação, exige-se como condição para alienação de imóveis sob o regime da “enfitêuse” (saiba mais sobre enfitêuse
assistindo este vídeo) que estejam situados em “área urbana consolidada”, definida como aquela a) inserida no perímetro urbano; b) com sistema viário implantado e vias de circulação pavimentadas; c) organizada em quadras e lotes predominantemente edificados; d) de uso predominantemente urbano; e) com a presença de, no mínimo, três equipamentos de infraestrutura implantados.
É importante, ainda, levar em consideração que são atividades típicas com características urbanas aquelas ligadas à indústria, ao comércio e de serviços.
Existem outros critérios de outras legislações que poderiam ser utilizados para este efeito. Mas a questão pode ser solucionada com uma regulamentação municipal mais precisa. Veja-se a seguir.
Verificado que o lote é menor que a fração mínima de parcelamento e que o imóvel tenha características urbanas, como fica a Reurb? Caso o imóvel tenha preenchido esses requisitos da Lei nº 13.465/17, o interessado pode dar entrada na Reurb em seu Município.
Quando da análise do procedimento pelo Poder Público Municipal, segundo o art. 30, §2º da Lei nº 13.465/17, o Município poderá deferir (definindo a modalidade da REURB) ou indeferir o procedimento.
É nesse momento que o Município avaliará se o interessado observou todos os princípios e toda a legislação vigentes para dar continuidade na Reurb.
Dentre os princípios a serem observados estão todos aqueles previstos na Lei nº 13.465/17 e no Decreto nº 9.310/18, dentre os quais destaca-se o princípio da eficiência na ocupação do solo:
Art. 2º. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municípios: IX – concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo;
Assim, para efeitos de regularização de assentamentos em zona rural, o poder público deverá fornecer serviços públicos adequados aos moradores, o que exige uma avaliação de viabilidade financeira, para que seja assegurada sua sustentabilidade econômica.
Além disso, a ocupação eficiente do território é objetivo implícito do art. 182, §4º da Constituição Federal, que busca coibir o solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, com vistas à promoção de seu adequado aproveitamento.
Portanto, no momento da análise do procedimento pelo Município, deve-se avaliar cada caso. Tudo, com base no critério de oportunidade e conveniência da Administração Pública.
Uma vez que o Município tome a decisão de deferir a regularização fundiária em área rural, é preciso que se altere o plano diretor, de modo a ampliar o perímetro urbano. Incluindo-se, assim, o assentamento em uma zona de expansão urbana ou de urbanização específica.
