A mansão de Flávio Bolsonaro, a lavagem de dinheiro e os Cartórios

mar 03, 2021

Recentemente, foi noticiado em diversos jornais do país suposta lavagem de dinheiro através de compra de imóveis subfaturados pelo senador Flávio Bolsonaro. A notícia pode ser lida, por exemplo, na Folha de São Paulo ou no Estadão. Na Folha do dia 3 de março de 2021, a notícia trazia “Flávio Bolsonaro compra mansão em área nobre de Brasília por R$ 6 milhões: denúncia das ‘rachadinhas’ apontava elo de negócios imobiliários com lavagem de dinheiro'”.

De antemão, alerto o leitor de que este não é um artigo com viés político. Não serão trazidas, neste espaço, questões ideológicas acerca da política nacional.

Feito o alerta, a notícia trouxe à tona questão interessante que envolve o Direito Imobiliário: a utilização de imóveis para lavar dinheiro. Neste sentido, o presente artigo pretende tratar especificamente de como funciona e qual o papel das serventias extrajudiciais na prevenção da lavagem de dinheiro.

I – O que é lavagem de dinheiro?

Lavagem de dinheiro é uma prática utilizada para encobrir a origem de dinheiro ilegal. É um esquema para fazer parecer que, recursos obtidos por meio de atividades ilegais, o foram por meios legais.

Dinheiro obtido com práticas ilícitas (tráfico de drogas, furto, corrupção, etc) não pode simplesmente ser utilizado, pois a Receita Federal perceberia essas irregularidades. De modo que a lavagem de dinheiro é utilizada para “limpar” o dinheiro e fazer parecer ter origem lícita.

II – Como foi a suposta lavagem de dinheiro praticada no caso concreto?

Sem entrar em maiores detalhes, segundo o que tem sido noticiado, o senador comprou imóveis pagando parte do dinheiro “por fora”. Os promotores, no caso em concreto afirmaram que:

“Essa prática de subfaturamento de registros imobiliários na compra possibilita a simulação de ganhos de capital em patamares expressivos na ocasião da revenda, razão pela qual são instrumentos corriqueiramente utilizados para lavagem de capitais já catalogados, inclusive, no artigo 9º, IX da Resolução nº 24/2013 do COAF” (Retirado do Estadão)

Portanto, em suma a pessoa compra um imóvel passando uma escritura pública por um valor baixo e pagando o restante em dinheiro, de modo que esse dinheiro não é declarado.

III – O crime de lavagem de dinheiro

A lavagem de dinheiro está prevista na Lei 9.613/98, que também criou o chamado Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF).

A questão penal não será pormenorizada, uma vez que o Direito Penal não é objeto do presente BLOG. De modo que importam as questões que envolvem o Direito Imobiliário e os Registros Públicos.

IV – O papel dos tabeliães de notas na lavagem de dinheiro

A compra e venda de imóveis certamente envolve a lavratura de uma escritura pública. O que é realizado pelo tabelião de notas, conforme as competências da Lei 8935/94.

Daí, se pergunta: o que deve o tabelião fazer ao se deparar com uma escritura pública subfaturada?

Visando a prevenção dos crimes de lavagem de dinheiro, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento 88. Em outra oportunidade, escrevi neste BLOG um artigo sobre o provimento, que pode ser lido aqui.

Ao se deparar com uma compra e venda que pareça suspeita ao tabelião, é sua obrigação comunicar a Unidade de Inteligência Financeira (UIF), por meio do Siscoaf, aquela operação, conforme o art. 6º do Provimento 88, CNJ.

Inclusive, segundo a própria norma do CNJ, o tabelião é responsável pela implantação das políticas, procedimento e controles internos de prevenção à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo no âmbito da serventia (art. 8º, prov. 88, CNJ).

Há, ainda, previsão de que a pessoa exposta politicamente, e não só, seja cadastrada no “Cadastro de Clientes e Demais Envolvidos”, conforme manda o art. 9º, parágrafo 1º, III, k do Provimento.

V – E se o tabelião não fizer a devida comunicação?

O provimento trouxe grande responsabilidade aos responsáveis pelas serventias extrajudiciais. De modo que o notário ou o registrador, ainda que interventor ou interino, que deixar de cumprir as obrigações do provimento, sujeitam-se às sanções do art. 12 da Lei 9.613/98, dentre as quais:

  1. Advertência;
  2. Multa pecuniária variável, de acordo com o previsto no art. 12, II da Lei nº 9.613/98;
  3. Inabilitação temporária, pelo prazo de até 10 anos;
  4. cassação ou suspensão da autorização para o exercício da atividade, operação ou funcionamento.

Caso isto ocorra, certamente o tabelião será submetido a um processo administrativo, respeitando-se o devido processo legal, podendo apresentar defesa.

Adjudicação Compulsória poderá ser realizada nos cartórios

out 29, 2018

Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 10046/18, do Deputado Sinval Malheiros, que institui a possibilidade de processo extrajudicial de adjudicação compulsória de imóveis perante cartórios de registro imobiliário. A adjudicação compulsória é uma ação destinada a promover o registro imobiliário quando não houver a escritura pública lavrada pela demora de alguma das partes no negócio. Normalmente é necessário ajuizar uma ação de adjudicação compulsória para conseguir a carta de adjudicação e, então, solicitar o registro no cartório de registro de imóveis. Se o projeto for aprovado, este procedimento poderá ser realizado de maneira extrajudicial, sem a conhecida morosidade do poder judiciário. De acordo com o autor do projeto, a proposta dá ao cidadão uma “alternativa segura, eficiente, menos custosa de realizar seus direitos”, tendo em vista as dificuldades de resolução por via judicial. O texto altera a Lei 6.015/73, a chamada Lei de Registros Públicos, inserindo dispositivo que permitirá o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial. O projeto de lei está alinhado com a tendência de desjudicialização pela qual tem passado o país. Com o poder judiciário abarrotado de processos, ao longo do tempo vários procedimentos que eram tratados exclusivamente no poder judiciário vem sofrendo alteração em seu “modus operandi”, passando a ser utilizados de maneira extrajudicial. Como exemplos, cite-se o inventário, o divórcio e partilha (lei 11.441/07) e a usucapião (Lei 13.105/16 – Novo Código de Processo Civil). Confira a íntegra do projeto clicando aqui   

Audiência pública discutirá cumulação de indenização e inversão da cláusula penal por atraso na entrega de imóvel

ago 15, 2018

No dia 27 de agosto, às 11h, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) realizará uma audiência pública conjunta para discutir uma relevante questão do direito imobiliário: 1) a possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal nas hipóteses de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega do imóvel em construção; 2) a possibilidade de inversão em desfavor da construtora, pelo mesmo motivo, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador. No que diz respeito ao primeiro tema, será discutido se o interessado, aquele que sofreu com o atraso na entrega do imóvel, poderá pedir na justiça indenização por lucros cessantes (aquela que visa compensar o tempo que o comprador perdeu, com a demora da entrega do imóvel) em conjunto com a cláusula penal (no caso, seria a multa estipulada em contrato). Ou seja, se é possível cumular os dois pedidos na justiça. No que diz respeito ao segundo tema, será discutido se a cláusula penal (normalmente, multas estipuladas contra os compradores de imóveis em caso de inadimplemento contratual) poderá ser revertida a favor do consumidor. Os processos judiciais que estão tramitando no poder judiciário estão suspensos, aguardando uma posição do STJ. O tema é controvertido e a decisão que tomar o tribunal será um marco no mercado imobiliário.  

Estado que deve aluguel a empresa não pode exigir regularidade fiscal

jan 21, 2018

Se o Estado não paga com regularidade aluguel devido a uma entidade privada, não pode exigir que ela esteja com certidão de regularidade fiscal para receber o repasse do dinheiro. Com esse entendimento, a juíza Andrea Cabral Antas Câmara, da 2ª Vara da Fazenda Pública de Natal, proibiu que o Rio Grande do Norte exija certidões de regularidade fiscal para pagar mensalidades locatícias, em contrato firmado com o Instituto de Traumatologia e Ortopedia do RN (Itorn). A entidade cobra na Justiça os valores não pagos do contrato de locação relativo a um imóvel, onde funciona o Hospital Estadual Dr. Ruy Pereira. O instituto afirmou ter feito parcelamento dos débitos fiscais e trabalhistas, para tornar possível a concretização do acordo locatício, tendo obtido certidão positiva de efeitos negativos com validade até novembro de 2011, em observância ao requisito da regularidade fiscal. Em decorrência dos atrasos no repasse de aluguel, porém, o autor disse ser impossível continuar a pagar obrigações fiscais anteriormente contraídas e, por via reflexa, perdeu a sua condição de regular perante o fisco. Por isso, pediu que o Estado se abstenha de condicionar o pagamento das prestações em aberto à apresentação de certidões de regularidade fiscal. Fato impeditivo Andrea Cabral Câmara constatou que o estado não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Itorn. Para ela, na verdade, o ente estatal apenas afirmou que a irregularidade fiscal do instituto inviabilizou o pagamento pretendido, estando tal conduta convergente com as disposições contidas na Lei de Licitação. A juíza observou que o estado, em nenhum momento, negou que o imóvel tenha sido utilizado para os fins aludidos pelo autor, tendo se detido em assegurar a existência de vícios formais referentes à regularidade fiscal para obstruir o cabimento dos pagamentos. Ela entendeu ainda que a irregularidade fiscal do Itorn tem relação direta e imediata com o inadimplemento dos aluguéis por parte do estado, de modo que a retenção dos valores devidos pelo uso do imóvel locado, reconhecida pelo ente estatal, ofende de forma patente o princípio da legalidade, haja vista a ausência de tal sanção no rol contido no artigo 87 da Lei de Licitação. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-RN. Processo 0800657-54.2012.8.20.0001 Fonte: Conjur

“Única esperança” da construção civil, MP dos distratos ainda gera controvérsia

jan 17, 2018

Por: Paula Zogbi SÃO PAULO – Durante os meses de julho e agosto de 2017, noticiou-se que o governo estava “prestes” a fechar uma proposta de regulamentação de distratos imobiliários, ou seja, desistência de compra ou venda de imóvel na planta. Para a infelicidade das empresas do setor de Construção Civil, que aguentaram a paulada de uma taxa de distratos de 41% no consolidado de 2016, o ano virou novamente e até agora essa regulamentação não vingou. Segundo dados da Abrainc e da Fipe, incorporadoras brasileiras gastaram R$ 1,1 bilhão para renegociar 44.233 distratos em 2016, valor superior ao prejuízo líquido total de R$ 717 milhões contabilizados pelas construtoras de capital aberto no mesmo período. Incorporadoras passaram por meses de “venda negativa” durante a crise, quando o número de distratos superava o de vendas. Esta matéria faz parte do guia Onde Investir 2018. Para ver nosso conteúdo completo, clique aqui. Promessa para uma das indústrias mais atingidas pela crise econômica brasileira, a MP deveria padronizar a porcentagem retida pelas empreiteiras em casos de desistência por parte dos compradores. Fala-se na retenção de taxa de corretagem mais mais 50% do valor pago pelo consumidor até a data de desistência, respeitando até 10% do valor total do contrato – ou 30%, respeitando 5% do total, em caso de imóveis dentro dos parâmetros do Minha Casa, Minha Vida. Isso mesmo quando todas as parcelas estiverem em dia. Em casos de inadimplência, prevê-se retenção de 50% do total pago pelo consumidor que não cumprir com as parcelas por mais de 6 meses e 30% em atrasos entre 3 e 6 prestações. A lei também pretende definir uma multa padrão caso haja atraso na entrega e o prazo para devolução dos valores já pagos pelos consumidores. Embora não exista hoje uma legislação que regulamente esse tipo de quebra de contrato, a jurisprudência atual normalmente limita as perdas dos consumidores a porcentagens entre 10% e 25% do valor pago até o momento da desistência, de acordo com advogados especializados na área imobiliária. Esses valores valem também para casos de inadimplência, pois o STJ entende que é um direito do consumidor receber de volta o restante do dinheiro pago. Paula Farias, sócia do escritório Paula Farias Advocacia e especialista em direto imobiliário, acredita que aplicação da MP seria “empurrão” importante para a retomada do crescimento da indústria de Construção Civil. “Sozinha, ela não é suficiente, mas é um grande passo para ajudar esse setor, que viu um nível de distratos de 51% dos imóveis comprados entre agosto de 2016 e agosto de 2017”, opina. Para Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente do conselho da Tecnisa, deixar de publicar essa MP traria consequências serão desastrosas para o país. “Se não for aprovada, daqui alguns anos teremos uma crise pior que essa que passou”, dispara o executivo. “Com uma retenção de 10% [do valor pago], uma queda de 10% nos preços dos imóveis já torna interessante para o comprador distratar sem motivo [para comprar com desconto]”, explica. Dessa forma, as empreiteiras acabam obrigadas a vender as unidades com desconto de até 70% ou parar as obras, o que gera desemprego e aprofunda a crise. Vai sair? Agosto, momento em que a MP estava mais encaminhada, foi justamente o mês de rejeição da primeira denúncia contra o presidente Michel Temer na Câmara dos Deputados. A segunda denúncia foi barrada em outubro. Para a advogada, essa turbulência política, somada à pressa em aprovar outras pautas, como as reformas trabalhista e da previdência, foram cruciais para que a MP dos distratos acabasse postergada. Ainda assim, ela e os demais especialistas na área acreditam na aplicação das regras muito em breve. “Já houve um alinhamento entre os ministérios da Fazenda, Planejamento e Justiça. Entretanto, vivemos em um momento político conturbado e isso faz com que a aprovação do tema seja um pouco mais demorada”, concorda Luiz Antonio França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), uma das entidades que participaram das discussões preliminares do texto. Ele acredita que a regulação tem potencial de “diminuir o risco jurídico existente na incorporação”, incentivando “maior volume de investimentos por parte dos incorporadores e contribuindo para a efetivação de um processo de retomada no setor”. Nigri, da Tecnisa, tem segurança de que a legislação seja publicada ainda no primeiro semestre – mais especificamente, até fevereiro. “Hoje, conversando com as autoridades, percebo que está todo mundo muito consciente da necessidade de rever essas regras. Nenhum país do mundo tem uma legislação que permita os distratos como no Brasil”, afirma. “Na maioria dos casos, ele [quem desiste da compra na planta] perde tudo o que pagou e ainda tem que responder por perdas e danos”. Na opinião do executivo, o ideal para o Brasil também seria acabar com os distratos de uma vez por todas, “mas me parece difícil aprovar isso, mas acho difícil porque teria que mudar o código de defesa do consumidor”. Defesa do consumidor As regras apresentadas ao longo de 2017 não agradaram associações de defesa do consumidor. Em nota pública, a MPCON (Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor) repudiou as normas previamente divulgadas para distratos em território brasileiro por as considerar injustas do ponto de vista da parte mais vulnerável da transação: o consumidor. Além da associação, assinaram tal nota a CONDEGE (Comissão de Defesa do Consumidor), a Associação Brasileira de PROCONS e a BRASILCON (Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor). “Tais disposições não apenas transferem todo o risco do negócio ao consumidor como também viram do avesso todo o entendimento jurisprudencial já consolidado, estabelecendo vantagem manifestamente excessiva ao fornecedor”, escreveram as associações na nota conjunta. Elas observam que o cliente teria que arcar com custos mesmo quando não têm condições de manter uma negociação que iniciaram meses antes, ao passo que a incorporadora reteria parte mais robusta do valor pago e “ainda receberia [o imóvel] livre e desembaraçado para novamente oferta-lo à venda por preço integral”. Para a advogada Farias, é pouco provável que construtoras ajam de má fé frente ao consumidor, já que precisam fechar contratos no futuro. “Se fizerem algo muito desproporcional, [os clientes] podem ficar com medo de comprar”, justifica. “O comprador não pode, de maneira nenhuma, sair mais prejudicado que a construtora”, ressalta. Para França, da Abrainc, o consumidor que deve ser colocado em primeiro lugar é o “que não distrata, que muitas vezes podem ter frustrado o sonho da casa própria mesmo estando em dia com suas obrigações”. Nigri concorda. Na Tecnisa, aproximadamente 5% dos distratos ocorrem por perda de emprego e 0,4% devido a problemas de saúde. “Ou seja, menos de 5,5% das pessoas distratam por real necessidade”. Ele ainda lembra que clientes de baixa renda, por entrarem com financiamento com o banco logo no ato da compra, raramente entram nessa conta. Para a construtora, os demais distratos significam “devolução do dinheiro com inflação e juros de 12% ao ano, além de termos que revender com enorme desconto: o prejuízo é de bilhões de reais”, diz. Não obstante, associações argumentam que o consumidor que distrata, caso perca muito do dinheiro já investido em um imóvel que não pode mais pagar, “perde duas vezes”, já que “perde metade do que pagou por um imóvel que a construtora vai vender novamente”. “Não obstante o crescimento da atividade econômica deva ser constantemente estimulado, esse estímulo não pode instrumentalizar-se na viabilização de confiscos abusivos de valores pagos por consumidores que sofrem até mais fortemente dos efeitos dessa mesma situação econômica”, acrescenta o documento. Fonte:  Infomoney

NOTÍCIA: União indenizará mulher por emissão indevida de CPF

jan 16, 2018

Mulher teve seu nome incluído em rol de maus pagadores por causa de homônima. A 6ª turma do TRF da 1ª região manteve sentença que condenou a União ao pagamento de danos morais a mulher que teve seu CPF emitido em duplicidade. Em decorrência da emissão equivocada, ela teve seu nome inscrito em registros negativos pois seu documento foi usado indevidamente por terceira homônima. O colegiado ratificou a responsabilidade civil da União, emitente do CPF, pelos danos morais ocorridos. A autora ajuizou ação contra um banco ao perceber que seu nome estava inscrito no rol de maus pagadores. Acontece que as transações comerciais que prejudicaram a autora foram, na verdade, efetivadas por sua homônima, a qual apresentou na instituição bancária o CPF com o número pertencente à autora. Os documentos que constavam no banco evidenciaram a emissão equivocada do documento, em duplicidade. Em 1º grau, o juízo Federal da vara única da subseção judiciária de Feira de Santana/BA julgou procedente o pedido da autora e condenou a União ao pagamento de R$ 10 mil por danos morais “em razão de expedição indevida de segunda via de seu CPF a pedido de pessoa homônima”. A União apelou da sentença alegando que os danos sofridos pela autora não foram praticados em decorrência de atos dela própria e que não restou demonstrado qual seria o dano moral sofrido, configurando o caso como mero aborrecimento. Entretanto, o relator do caso, desembargador Federal Jirair Aram Meguerian, ratificou a sentença ao evocar a responsabilidade civil dos entes públicos. Para o relator, os documentos apresentados nos autos do processo demonstram que uma pessoa homônima à apelada, residindo em localidade distinta, teve acesso a documento com CPF da apelada emitido pela Receita Federal. “Assim, tenho que a existência de equívoco na emissão do CPF da autora restou induvidosa”. “conforme jurisprudência pátria, a mera inscrição indevida em rol de maus pagadores, por si só, é hábil a causar violação ao direito da personalidade, mais especificamente no que diz respeito à honra objetiva e à boa fama.” O entendimento do relator foi acompanhado por unanimidade Processo: 2009.33.04.001128-1 Confira a íntegra da ementa e do relatório e voto. Fonte: site Migalhas